N. R.G. 19851/2014
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Andrea Chibelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 19851/2014 promossa da:
con il patrocinio dell'avv. GUGLIELMI VINCENZO e dell'avv. Parte_1
FERRI GIOVANNI, giusta procura in atti;

ATTORE contro e , con il patrocinio dell'avv. DIANA CP_1 Controparte_2
CHIARA e dell'avv. DALFINO DONATO, giusta procura in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. – Nei limiti di quanto strettamente rileva in funzione della motivazione della decisione, giusta il combinato disposto degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., l'iter del processo e le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.1. – Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva Parte_1 in giudizio e , con la richiesta di accertare e CP_1 Controparte_2
pagina 1 di 10 dichiarare la responsabilità dei convenuti per dolo incidente ex art. 1440 c.c. per aver omesso di comunicare, quali venditori, in occasione dell'acquisto da parte dell'odierno attore dell'immobile sito in Casamassima (BA) alla Via Parigi n. 11,
Scala F, int. 5, secondo piano, facente parte del complesso edilizio “Covent
Garden Residence”, la programmazione e la prossima deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria da compiersi sul predetto complesso, ponendo pertanto in essere una condotta scorretta sul piano contrattuale e contraria ai principi di buona fede e correttezza che deve presiedere le contrattazioni di carattere economico. instava, dunque, per la condanna dei convenuti al risarcimento Pt_1 del danno a titolo di responsabilità precontrattuale della somma complessiva di €
8.518,80 (importo equivalente alla quota di spesa sostenuta dall'attore per i lavori straordinari effettuati sul fabbricato in questione), corrispondente alla perdita economica derivata dalla minore convenienza dell'affare, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della stipula del contratto di compravendita (26/09/2011) sino all'effettivo soddisfo.
I.2. – Costituendosi in giudizio, e , nel CP_1 Controparte_2 contestare le deduzioni di parte avversa, chiedevano il rigetto della domanda attorea.
I.3. – Istruita a mezzo prove documentali, la causa è infine pervenuta all'udienza del 04/12/2024 (la prima celebrata dinanzi a questo giudice), ove è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito degli atti conclusionali.
II.– La domanda attorea non può trovare accoglimento.
II.1. – L'attore, allegando che il compimento delle opere di carattere straordinario compiute sul fabbricato ove insiste l'unità immobiliare alienata dai convenuti il 26/9/2011 era stato deliberato soltanto alcuni mesi dopo la compravendita dell'immobile in questione (in data 14/4/2012, l'assemblea condominiale aveva infatti approvato il capitolato d'appalto delle opere da compiersi) ma che tali lavori erano stati già ampiamente discussi e programmati nelle precedenti assemblee (la pianificazione era infatti già intervenuta sin pagina 2 di 10 dall'assemblea condominiale del 10/11/2006, nel corso della quale i condomini avevano concordato di programmare i detti lavori, stabilendo di richiedere ad alcuni tecnici i preventivi implicanti la stesura di una relazione, il capitolato dei lavori ed il computo metrico estimativo delle opere da compiersi e, nell'assemblea condominiale del 13/9/2007, era stato scelto l'Ing. con il compito di CP_3 redigere il capitolato dei lavori, prevedendo, altresì, che una volta nominato il tecnico ed individuati i lavori da eseguire, si sarebbe poi provveduto a far redigere dei preventivi da ditte specializzate da approvare successivamente in apposita assemblea condominiale), e che la circostanza era stata taciuta dai convenuti in occasione dell'acquisito dell'immobile, ha invocato la responsabilità precontrattuale a carico del venditore per aver volontariamente sottaciuto l'esistenza di un ingente onere condominiale di prossima deliberazione.
II.2. – Ciò detto, giova premettere, in punto di diritto, che l'omissione di un certo comportamento rileva, quale condizione determinativa del processo causale dell'evento dannoso, soltanto quando riguardi un comportamento imposto da una norma giuridica specifica (con ciò costituendo tecnicamente un'omissione), purché la condotta omissiva non sia essa stessa considerata fonte di danno da parte dell'ordinamento, ovvero in relazione al configurarsi della posizione del soggetto cui si addebita l'omissione, siccome implicante l'esistenza a suo carico di particolari obblighi di prevenzione dell'evento – poi verificatosi – e, quindi, di un generico dovere di intervento in funzione dell'impedimento dello stesso, atteso che il giudizio relativo alla sussistenza del nesso causale non può limitarsi alla mera valutazione della materialità fattuale, bensì postula la preventiva individuazione dell'obbligo specifico o generico di tenere la condotta omessa in capo al soggetto (cfr., sul punto, Cass., III, n. 12401 del 21/05/2013).
La preliminare individuazione di siffatto obbligo deve precedere il momento di apprezzamento successivo della causalità omissiva, che, com'è noto, consiste nell'accertare se l'evento sia effettivamente ricollegabile in tutto od in parte all'omissione dedotta in giudizio.
In materia di responsabilità precontrattuale o culpa in contrahendo ex art. 1337 del c.c., può richiamarsi quanto ritenuto dalla Corte di legittimità, secondo pagina 3 di 10 cui, in tema di contratti, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all'esecuzione del contratto così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, deve accompagnarlo in ogni sua fase, operando, la clausola generale di buona fede e correttezza tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell'ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 c.c.) quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all'esecuzione di un contratto (art. 1375 c.c.). Tale principio si concretizza nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e si pone come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto (Cass., n. 20399/2004;
Cass. n. 13345/2006).
La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno o obbligo di solidarietà, il quale impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal generale dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (cfr. Cass., VI, n. 622 del 14/01/2019).
Il danno risarcibile riconducibile alla responsabilità precontrattuale consiste d'altra parte nel maggior aggravio di spese sopportate per aver fatto inutile affidamento a quanto stabilito nella conclusione del contratto.
Attiene alla formazione del contratto, altresì, la figura del dolus incidens ai sensi dell'art. 1440 c.c., e la sua eventuale esistenza non incide sulla possibilità di far valere i diritti sorti dal medesimo, ma comporta soltanto che il contraente in mala fede (ossia che ha violato l' obbligo di buona fede di cui all'art. 1337 c.c.) è responsabile dei danni provocati dal suo comportamento illecito, i quali devono essere commisurati al “minor vantaggio” ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell'obbligo di buona fede (cfr.
Cass.,. n. 19024 del 29/9/2005; Cass., II, n. 5965 del 16/04/2012).
II.3. – Ciò chiarito, occorre poi ricordare che, sempre in linea generale, in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle pagina 4 di 10 parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione;
di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (Cass. n.
10235/2013).
Spiega la Corte che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per Parte_2
l'approvazione dei predetti interventi.
In altri termini, qualora siano state approvate più delibere assembleari, per stabilire se degli obblighi da esse derivanti sia tenuta a farvi fronte la parte alienante o la parte acquirente di un'unità immobiliare, occorre considerare la delibera definitiva di approvazione dei lavori, ossia quella tramite la quale viene effettivamente incaricata l'impresa che dovrà eseguire i programmati lavori (e non già la deliberazione mediante la quale viene decisa l'esecuzione delle opere).
In sostanza, ciò che rileva è il momento in cui può dirsi concluso l'iter procedimentale con il quale si è formata, in capo al condominio, una completa proposta contrattuale di appalto per la quale, quindi, il contratto di appalto che poi sottoscrivono l'amministratore e l'appaltatore debba essere inteso quale atto esecutivo di una volontà già manifestata dal (al pari del piano di Parte_2 riparto che, in genere, riveste carattere ricognitivo, dal momento calcola quote in pagina 5 di 10 base a tabelle già predisposte), non avendo rilievo per l'insorgenza del debito di contribuzione l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria
(Cass. Sez. 2, 26/1/1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass.
Sez. 2, 21/2/2017, n. 4430; Cass. Sez. 6- 2, 16/11/2017, n. 27235; Cass. Sez.
6-2, 17/8/2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20/4/2001, n. 5889).
A ciò però deve aggiungersi che, in base ai principi generali, è altresì ammessa la possibilità che la volontà delle parti possa disporre diversamente, adottando altra regola quanto alla individuazione del criterio di riparto delle spese condominiali: potendo essere, tale regola, contenuta sia nello stesso contratto di vendita definitivo che nel contratto preliminare.
II. 4 – Applicando tali principi al caso di specie, è innanzitutto pacifica la circostanza che l'approvazione definitiva dei lavori sia intervenuta in data successiva alla stipula del contratto definitivo di compravendita concluso tra le parti.
Parte attrice sostiene però che, essendo la realizzazione dei lavori straordinari da eseguire sull'edificio condominiale stata oggetto di discussione in sede di assemblea condominiale sin dal 2006, i venditori avrebbero mantenuto un comportamento dolosamente omissivo o, comunque, contrario a buona fede, inducendo il compratore a concludere un contratto risultato non conforme ai suoi interessi.
Dall'interpretazione del contenuto degli atti sottoscritti dalle parti, tuttavia, non è dato evincere alcuna omissione dolosa in capo ai convenuti;
ciò in quanto il contratto preliminare di vendita, concluso inter partes il 22/6/2011 (doc. 2 fasc. attore), al terzultimo capoverso, recita: “la parte promittente venditrice dichiara che non sono in corso di esecuzione lavori di straordinaria manutenzione al fabbricato né l'assemblea condominiale ha deliberato spese di tale natura da effettuarsi in futuro”, ribadendo, in ogni caso, al pari del successivo contratto definitivo (doc. 3 fasc. attore), che rimanevano a carico degli alienanti le spese derivanti da delibere condominiali approvate sino alla data del rogito.
pagina 6 di 10 Secondo l'orientamento giurisprudenziale esposto sopra, risponde dunque al vero quanto rappresentato dalla stessa parte convenuta, a sostegno della propria impostazione difensiva.
Dai verbali assembleari antecedenti alla compravendita, versati in atti da parte attrice, si evince invero che, pur concordando i condomini nel programmare i lavori di manutenzione straordinaria, le delibere adottate avevano natura prettamente preparatoria od interlocutoria (avendo ad oggetto l'individuazione del tecnico a cui affidare l'incarico per la redazione del capitolato d'appalto e la discussione in ordine al contenuto dello stesso), ben potendosi affermare che, alla data del rogito, le spese condominiali straordinarie non erano state di fatto a quell'epoca ancora deliberate, non conoscendosene l'importo neppure a livello di preventivo (ma solo a livello di progettazione preliminare) e non essendo stato neanche approvato il capitolato d'appalto predisposto dal tecnico incaricato, e che l'obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell'edificio sarebbe sorto soltanto con l'eventuale decisione assembleare successiva alla compravendita, con la quale i condomini avrebbero definitivamente individuato ed approvato i lavori straordinari da effettuare, l'impresa prescelta ed il relativo prezzo.
In dettaglio, pur rilevandosi che con delibera del 10/11/2006 (doc. 6 fasc. attore), veniva deliberata la programmazione dei lavori di manutenzione straordinaria e con delibera del 14/6/2007 veniva deliberata “l'approvazione preventivo per affidamento incarico ad un tecnico per la redazione di capitolato
d'appalto, computo metrico estimativo e consuntivo, direzione dei lavori, eventuale pratica per la detrazione irpef al 36% e quant'altro necessario per
l'esecuzione dei lavori” (doc. 7 fasc. attore), tuttavia soltanto successivamente alla data di stipula del contratto definitivo di compravendita, ovvero il 26/9/2011, veniva approvato, a maggioranza, il capitolato definitivo dei lavori straordinari
(nella seduta del 14/4/2012) (cfr. doc. 12 fascicolo attore), veniva individuata l'impresa esecutrice dei lavori (nella seduta del 12/1/2013) (doc. 14 fascicolo attore) e veniva infine deliberato il riparto generale delle spese dei lavori con le pagina 7 di 10 relative modalità di pagamento (nella seduta del 9/3/2013) (cfr. doc. 15 fascicolo attore).
Le delibere degli anni precedenti rappresentavano dunque soltanto una manifestazione di volontà dell'assemblea di voler eseguire i lavori di manutenzione straordinaria e non esprimevano la approvazione definitiva dei lavori.
Pertanto, avuto riguardo dell'accordo intercorso tra le parti ed oggetto del preliminare, con il quale la parte promittente venditrice dichiarava che non erano in corso esecuzione lavori di straordinaria manutenzione al fabbricato, né che l'assemblea condominiale aveva deliberato spese di tale natura da effettuarsi in futuro (convenendosi comunque tra le parti che sarebbero rimaste a carico della parte promittente venditrice le spese derivanti da delibere condominiali approvate sino alla data dell'atto definitivo), si ritiene non sussistente il dolo incidente ex art. 1440 c.c. dei convenuti venditori.
Invero, essendo il debito per il pagamento dei contributi di manutenzione straordinaria divenuto esigibile soltanto il 12/1/2013 (allorché era condomino, e perciò legittimato alla partecipazione alla relativa assemblea, proprio l'odierno attore, subentrato il 26/9/2011 nel diritto di condominio), non è ravvisabile alcuna violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell'unità immobiliare, non potendo ravvisarsi, in capo ad essi, un obbligo informativo specifico, né potendo prospettarsi un malizioso occultamento, che abbia cagionato un “maggior aggravio economico” in capo all'acquirente, con riguardo all' intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione.
In altre parole, nessun comportamento omissivo o reticente, finalizzato alla conclusione del contratto a condizioni sfavorevoli per l'acquirente può essere imputato ai convenuti, atteso che, in primo luogo, in sede di stipula del contratto, i convenuti non potevano sottacere né l'avvenuta delibera di approvazione a maggioranza del capitolato definitivo dei lavori straordinari, né la delibera di individuazione dell'impresa esecutrice e di approvazione del riparto pagina 8 di 10 generale delle spese dei lavori con le relative modalità di pagamento, datate rispettivamente 14/4/2012, 12/1/2013 e 9/3/2013, in quanto successive al contratto definitivo. In secondo luogo, le delibere di programmazioni e preparatorie erano risalenti rispettivamente agli anni 2006 e 2007, e dunque più di 5 e 4 anni rispetto al contratto definitivo in essere, ragion per cui nessuna responsabilità può essere riconosciuta in capo al venditore essendo trascorso un congruo lasso di tempo, nell'arco del quale non si era addivenuti a una delibera definitiva di approvazione del capitolato dei lavori.
In questi termini si è peraltro di recente espressa anche la giurisprudenza di legittimità.
La Corte di cassazione ha infatti avuto modo di affrontare il profilo – afferente al caso de quo – delle eventuali responsabilità di un soggetto il quale, nell'alienazione a terzo di un'unità immobiliare di un edificio, non abbia informato l'acquirente circa l'intenzione dei condomini (non ancora trasfusa al momento della negoziazione in una vera e propria delibera esecutiva) di effettuare lavori di manutenzione straordinaria.
Sul punto, salvo un precedente che si espone a conclusioni di segno opposto (Cass. ord. 16640/2017, in cui, tuttavia, si escludeva più specificamente la violazione, da parte della Corte territoriale, dell'art. 1123 c.c. lamentata dal ricorrente, in quanto norma non applicabile alla fattispecie in esame, così come pacificamente insuscettibile di trovare applicazione nel caso di specie), la successiva giurisprudenza di legittimità, pronunciandosi in un vicenda analoga a quella per cui è causa, in ordine alla sussistenza di un obbligo, in capo al venditore, di comunicare al compratore le spese condominiali per le opere straordinarie di prossima deliberazione, qualora ne sia a conoscenza, e della rilevanza di tale reticenza a titolo di responsabilità precontrattuale, ha affermato che “non è ravvisabile alcuna violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell'unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, né dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di
pagina 9 di 10 un "maggior aggravio economico" del compratore, con riguardo all'intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione” (Cass.
18793/2020; vedasi anche Cass. Sez. 2, 16/04/2012, n. 5965; nella giurisprudenza di merito, cfr. Trib. Arezzo, n. 43/2025; Trib. Roma, n.
19623/2024).
Attese le menzionate risultanze probatorie, deve in conclusione ritenersi che alcun obbligo informativo, integrante una violazione del principio di buona fede e correttezza nella fase di formazione del contratto, potesse essere ravvisato, nel caso di specie, in capo ai convenuti.
Di talché, la domanda attorea risulta destituita di fondamento e deve essere respinta nell'an debeatur, con assorbimento di ogni ulteriore questione
(dovendosi in questa sede altresì ribadire il giudizio di irrilevanza delle prove orali richieste da parte attrice).
III – Le ragioni della decisione e l'esistenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti della giurisprudenza anche di legittimità in ordine alla questione giuridica rilevante ai fini della decisione giustificano l'integrale compensazione delle spese di lite fra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
a) RIGETTA la domanda di parte attrice;

b) COMPENSA integralmente le spese di lite.
Bari, 20 maggio 2025
Il giudice
Andrea Chibelli
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