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Sentenza 26 marzo 2025
Sentenza 26 marzo 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 26/03/2025, n. 2548 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 2548 |
| Data del deposito : | 26 marzo 2025 |
Testo completo
N. R.G. 13169/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13169/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BIELLA MATTEO, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIALE MONTE NERO 53 MILANO presso il difensore avv. BIELLA
MATTEO
RICORRENTE contro
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. PAVIA ENRICO, elettivamente domiciliato in VIA C.F._3
MARITTIMA 188 FROSINONE presso il difensore avv. PAVIA ENRICO
RESISTENTE
OGGETTO: locazione – opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI della PARTE RICORRENTE da atto introduttivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzioni disattese, rese le necessarie statuizioni, così giudicare:
In via preliminare
Disporre procedimento di mediazione obbligatoria, con onere di avvio a carico dei ricorrenti opposti
Nel merito:
Accogliere l'opposizione e revocare il decreto ingiuntivo che si impugna.
In via riconvenzionale:
Condannare i convenuti in solido al pagamento in favore dell'opponente dell'importo di €. 351,00 oltre interessi dalla domanda
In subordine:
pagina 1 di 10 Porre in compensazione del credito avversario l'importo dei danni azionati per l'importo ritenuto di giustizia, con condanna al pagamento del residuo dovuto.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
CONCLUSIONI della PARTE RESISTENTE da comparsa di risposta: si conclude chiedendo alla a, in via preliminare di voler munire il decreto ingiuntivo del CP_3
Tribunale di Milano n. 3132/2024 – RG n. 3374/2024 di efficacia provvisoriamente esecutiva, nonché la reiezione dell'opposizione, la conferma del decreto ingiuntivo opposto, la condanna alle spese di lite della controparte e ad un'ulteriore somma a titolo di penale per lite temeraria, poiché le pretese avverse sono, quanto meno, frutto di un'esagerazione senza pari, sintomatiche di abuso del diritto e come tali da sanzionare processualmente.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso al Tribunale di Milano e chiedevano e Parte_2 Controparte_2
ottenevano il decreto ingiuntivo n. 3132/2024 - RG n. 3374/2024 del 1.03.2024, notificato in data
5.03.2024, con il quale si ingiungeva a di pagare la somma € 940,00, a titolo di Parte_1
quota residua del deposito cauzionale non versato, oltre interessi come da domanda, nonché oltre spese di procedura in favore dei ricorrenti.
Con atto di citazione regolarmente notificato proponeva opposizione contro il Parte_1
suindicato decreto, eccependo che, pur essendo indicato nel contratto di locazione inter partes che la parte conduttrice si impegnava a restituire l'immobile, al termine della locazione, nello stato in cui esso gli era stato consegnato, in data 06.10.2023, subito dopo la riconsegna dell'immobile - avvenuta in data
02.10.2023 senza la sottoscrizione di un verbale di rilascio – aveva verificato diversi danni all'immobile e più in particolare: divano macchiato, presenza di immondizia e scarti di cibo, presenza di blatte, macchie e danneggiamenti dei muri e della tinteggiatura, scarico lavastoviglie scollegato e danneggiato, rottura di un'anta del mobile del soggiorno, mancanza del libretto di manutenzione della caldaia, rottura della porta interna della camera e malfunzionamento della maniglia, danneggiamento dell'asse del wc, danneggiamento della porta di accesso, materasso macchiato, anta del mobile ingresso scheggiata.
pagina 2 di 10 Dichiarava di aver incaricato della pulizia dell'appartamento, compresa l'eliminazione delle blatte e la tinteggiatura, tale sig.ra con l'ausilio del padre di lei, che preventivavano le Per_1 Persona_2
opere in euro 940,00; di aver dunque provveduto a detrarre tale somma dal deposito cauzionale, riservandosi la richiesta per gli ulteriori danni;
che, a inizio novembre 2023, le blatte erano ancora presenti e dunque incaricava la ditta specializzata Best Service Srl che effettuava l'intervento di disinfestazione in data 01.12.2023 al costo di euro 122,00; che residuavano comunque ulteriori danni all'appartamento, quali: rottura anta mobile soggiorno (non riparabile, da sostituire): €. 30,00, danneggiamento copertura divano (non smacchiabile, da sostituire): €. 199,00.
A fronte di ciò, invocava la legittimità del trattenimento della quota parte del deposito cauzionale e, nel dare atto che i danni complessivamente patiti fossero pari ad euro 1.291,00, formulava domanda riconvenzionale per ottenere la somma di euro 351,00 quale differenza tra il dovuto e l'importo trattenuto.
Con comparsa di costituzione e risposta in data 16.10.2024 si costituivano in giudizio Parte_2
e , che contestavano la fondatezza dell'opposizione, chiedendone il rigetto. Controparte_2
Deducevano, in particolare, che il contratto di locazione prevedesse il versamento di un deposito cauzionale pari ad € 1.605,00 ciascuno (quindi € 3.210,00); che, dopo la riconsegna dell'immobile,
aveva provveduto alla restituzione del deposito cauzionale nella minor somma di euro 1.135,00, Pt_1
trattenendo la restante parte di € 470,00 ciascuno;
che tale trattenimento fosse illegittimo e contra legem; che i danni opposti fossero in parte dovuti al normale uso dell'immobile e in parte non giustificati e comunque esagerati, tenuto conto del fatto che la somma trattenuta dal deposito cauzionale, pari a complessivi euro 940,00, ineriva, quanto ad euro 240,00, ai costi per la pulizia dell'appartamento e, quanto ad euro 700,00, alla tinteggiatura dell'intera camera, pur avendo lo stesso locatore dato atto della sola presenza di una fascia azzurrina alta circa 10 cm sopra il letto di sinistra;
che le lavorazioni erano state affidate alla colf di , dunque si trattava di attività rientranti Parte_1
nel contratto di lavoro e, quanto alla tinteggiatura, al di lei padre;
che la pulizia approfondita dell'immobile non fosse legata allo stato dell'immobile lasciato dai conduttori, ma fosse riconducibile ad una scelta del locatore;
che le blatte presenti nell'appartamento non dipendevano dagli inquilini, ma dal fatto che l'intero palazzo ne era infestato, tanto da necessitare più interventi di disinfestazione all'anno, peraltro messi a bilancio;
che, comunque, le ricevute prodotte non provavano l'effettiva corresponsione di denaro, peraltro senza fattura e in contanti.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 29 ottobre 2024, concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo e rigettate le richieste di prove formulate dalle parti, la causa veniva rinviata per la verifica dell'esito della mediazione del 21.1.2025, nonché per la comparizione delle pagina 3 di 10 parti. Verificato l'esito negativo della mediazione, la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 26.3.2025.
A tale udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note scritte, questa è stata decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti concise riflessioni.
Preliminarmente, si ricorda che, secondo il costante orientamento della Suprema Corte, “nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, solo da un punto di vista formale l'opponente assume la posizione di attore e l'opposto quella di convenuto, perché è il creditore ad avere la veste sostanziale di attore ed a soggiacere ai conseguenti oneri probatori, mentre l'opponente è il convenuto cui compete di addurre e dimostrare eventuali fatti estintivi, impeditivi o modificativi del credito, di talché le difese con le quali
l'opponente miri ad evidenziare l'inesistenza, l'invalidità o comunque la non azionabilità del credito vantato ex adverso non si collocano sul versante della domanda - che resta quella prospettata dal creditore- ma configurano altrettante eccezioni” (ex plurimis Cass. n. 6421/2003).
Pertanto, la particolare inversione processuale dei ruoli delle parti nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non comporta anche un'inversione dell'onere della prova, cioè non esonera colui che fa valere un proprio diritto dal dare dimostrazione dei fatti, costitutivi od estintivi, che ne costituiscono il fondamento ex art. 2697 c.c..
Inoltre, il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione (Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio 2002, n. 982;
Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629;
Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990 n. 8336;
Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099).
Nel caso di specie, gli opposti hanno dimostrato la sottoscrizione del contratto di locazione ed il versamento del deposito cauzionale, nella misura ivi indicata, nonché il rilascio dell'immobile, cui è seguita solo la restituzione parziale di detto deposito, motivata dalla presenza di alcuni danni nell'abitazione.
La questione intorno alla quale ruota la presente causa attiene ai caratteri dell'istituto del deposito cauzionale nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo e alla facoltà del locatore, che tale cauzione abbia ricevuto all'atto di sottoscrizione del contratto, di trattenere la predetta somma, qualora pagina 4 di 10 rilevi la presenza di inadempimenti, da parte del conduttore, alle obbligazioni contrattuali gravanti su quest'ultimo.
Nello specifico, si rammenta che il deposito cauzionale costituisce la somma di denaro preventivamente versata dal conduttore al locatore a titolo di garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione, da restituirsi pertanto a fine rapporto, oppure di cui richiedere l'attribuzione nel corso di un apposito giudizio nelle ipotesi in cui il destinatario della caparra debba soddisfare la perdita economica in seguito all'inadempimento da parte del conduttore.
Ciò posto, si osserva che l'obbligazione restitutoria in capo al locatore avente ad oggetto il deposito cauzionale trova il proprio fondamento nel rilascio dell'immobile, in considerazione della funzione di garanzia che il deposito cauzionale riveste. Non è pertanto rinvenibile, in capo al locatore, la facoltà di trattenere automaticamente e di propria iniziativa le somme ricevute a titolo di cauzione, ancorché venga dal medesimo locatore contestata al conduttore la presenza di danni all'immobile oggetto del contratto.
In presenza di eventuali contestazioni relative alla sussistenza di danni ascrivibili alla condotta del conduttore, infatti, è onere del locatore proporre domanda giudiziale per l'attribuzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non potendo, in difetto, ritenersi legittima la ritenzione della somma. In giurisprudenza è stato infatti chiarito che "in materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione" (Cass. civ. sez. III, sent. 14655/2002 e 9442/2010). Si
è anzi precisato che "nei rapporti locatizi, il locatore deve restituire il deposito cauzionale una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le obbligazioni
a suo carico. Tale obbligo di restituzione sorge al termine della locazione e ciò al fine di garantire preventivamente il locatore dagli eventuali inadempimenti del conduttore. A sua volta, il locatore non può trattenere le somme a titolo di deposito a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile, allo scopo di un'eventuale futura rivalsa motivata da danni o inadempimento parziale del conduttore, poiché per tali titoli egli dovrà esperire un'apposita domanda giudiziale" (Trib. Roma, 21.07.2009).
Sussiste quindi per il locatore che ha ricevuto una somma o dei beni a titolo di deposito cauzionale l'onere di instaurare, qualora intenda soddisfare il pregiudizio economico imputabile alla condotta del pagina 5 di 10 conduttore, un giudizio ad hoc, avente ad oggetto proprio l'attribuzione del deposito cauzionale, non potendo il medesimo locatore, diversamente, trattenere le somme che, essendo state consegnate a titolo di garanzia, devono essere restituite allorquando il rapporto locatizio venga meno in seguito alla risoluzione: "una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni, precisandosi che, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, il locatore è invece tenuto a promuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale" (Trib. Taranto 16/05/2019).
Va comunque precisato che la restituzione della cauzione non indica, in capo al locatore, la volontà di abdicare al proprio eventuale diritto al risarcimento del danno, in quanto la dismissione della somma o dei beni ricevuti a titolo di deposito cauzionale non implica alcuna rinuncia nella posizione soggettiva del locatore: si è infatti chiarito che "ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della anzidetta funzione tipica dell'istituto, un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida dal deposito stesso rappresentata, non potendosi, quindi, inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire" (Cass. civ. sez. III, sent. 18791/2009 e 9442/2010).
In altre parole, in presenza di danni che il locatore ritenga ascrivibili alla condotta del conduttore, non è possibile rinvenire in capo allo stesso la facoltà di trattenere la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale, costituendo invece suo onere la contestazione dei predetti danni in apposito giudizio finalizzato all'attribuzione della cauzione, previo assolvimento dell'onere probatorio relativo alla sussistenza del danno, alla sua quantificazione e al nesso di causalità rispetto alla condotta del conduttore, non potendosi ritenere sufficiente la mera allegazione sul punto.
Nello specifico, la giurisprudenza della S.C. ha infatti specificato che: "a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;
b) per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio" (Cass. civ. Sez. III sent. 18069/2019).
pagina 6 di 10 Ciò premesso, si osserva che, nel merito, la somma trattenuta a titolo di deposito cauzionale deve essere restituita.
Infatti, è pacifico – giacché riconosciuto da entrambe le parti – che il locatore ha trattenuto una quota della somma ricevuta a titolo di cauzione, in ragione dei danni ravvisati in un momento successivo al rilascio dell'immobile locato, effettuato senza redigere un verbale di riconsegna.
Inoltre, rileva questo Giudicante riguardo alla ripartizione degli oneri probatori, stante la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2 c.c., circa la consegna della "res" locata in buono stato di manutenzione, che spetta al conduttore la prova della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato all'atto della riconsegna;
spetta, viceversa, al locatore fornire la prova, oltre che dei danni lamentati, che gli stessi non siano conseguenza dell'uso in conformità alla natura del bene, né del fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura.
Nel caso di specie, la domanda risarcitoria avanzata dal locatore, in qualità di convenuto sostanziale, assume la natura di domanda riconvenzionale formulata nei confronti dei conduttori, anche in relazione alla quota parte di danni per cui è stato trattenuto il deposito cauzionale e, dunque, necessita di adeguato supporto probatorio, non potendo la medesima costituire, come anticipato, una mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.
La parte opponente, con la produzione delle comunicazioni intercorse con gli inquilini relative ai danni riscontrati e l'allegazione di n. 3 “fatture”, non ha fornito la prova dei danni lamentati e della loro ascrivibilità all'utilizzo non conforme alla buona condotta da parte degli opposti, non avendo contestato per iscritto mediante un verbale di riconsegna del bene locato i singoli danni.
Inoltre, non ha nemmeno, in prossimità della consegna, instaurato un giudizio di accertamento tecnico preventivo per verificare nell'immediatezza dei fatti e nel contraddittorio tra le parti la situazione dei luoghi.
La produzione fotografica allegata dalla parte opponente, peraltro priva di data certa, non rende possibile una quantificazione e non perfeziona l'onere probatorio incombente sulla stessa.
Più in particolare, per quanto concerne la richiesta di rimborso di quanto sostenuto per la tinteggiatura, pari a euro 700, si richiama la giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui “in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo
a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”
pagina 7 di 10 (Cass. n. 29329/2019). Nulla può, quindi, essere richiesto a tale titolo al conduttore, rientrando le spese di imbiancatura a carico del locatore, non essendo provato che la necessità della imbiancatura non fosse dovuto al suo normale uso. Inoltre, anche il fatto che l'attore abbia ritenuto di fare “una pulizia di fino”
(doc.2 fasc. attore), ricompresa nella ricevuta di cui al doc. 2, sottintende che l'appartamento era in discrete condizioni e normalmente pulito, come eccepito dai convenuti (pag.5 comparsa di risposta).
Per quanto riguarda la richiesta di euro 122,00, poiché la ditta Best Service Srl effettuava l'intervento di disinfestazione dalle blatte in data 01.12.2023, si rileva che al riguardo i convenuti hanno eccepito che
i documenti acquisiti tramite l'amministratore di condominio, testimoniano che nel bilancio 1.07.2021
– 30.06.2022 vi fu nella palazzina in argomento un intervento per deblattizzazione da parte di un'impresa specializzata. Nel bilancio 1.07.2022 – 30.06.2023 ben tre interventi. Nel bilancio
1.07.2023 – 30.06.2024 ben quattro (10.11.23, 28.11.23, 1.02.24, 1.06.24)! E quest'ultima annualità comprende anche il periodo di restituzione dell'immobile (doc. 3 fasc. convenuti). Ora, è vero che una cosa è la deblattizzazione del condominio un'altra quella dell'appartamento, tuttavia, il fatto che fossero necessari ripetuti e anche ravvicinati interventi nel condominio al riguardo prova quantomeno che questo era un problema dello stabile in generale;
pertanto, la presenza delle blatte anche nel bene locato non implica che questa fosse dovuta all'utilizzo non conforme da parte degli opposti. Peraltro,
l'intervento veniva effettuato in data 1.12.2023, ovvero circa due mesi dalla riconsegna dell'immobile, dopo che era stata già effettuata la pulizia di fino.
Per quanto riguarda la rottura anta mobile soggiorno (non riparabile, da sostituire): €. 30,00, danneggiamento copertura divano (non smacchiabile, da sostituire): €. 199,00, i convenuti hanno eccepito, l'anta del mobile soggiorno è come si vede in legno truciolato e appartiene ad un mobile di scarsissima qualità. Se si è staccata ed è stato necessario incollarla di nuovo deve ritenersi che si sia trattato di un normale deperimento di uso, cui era agevole ovviare con un po' di colla (come effettivamente fatto).
Infine, il divano, che l'opponente vorrebbe vedersi rimborsato integralmente. Ebbene, nulla gli è dovuto, poiché una piccolissima macchia (peraltro mai notata dagli inquilini e che si contesta) della tappezzeria dopo due anni è del tutto coerente con l'uso che ne è stato fatto. Se la colf ha usato prodotti inidonei e metodi non opportuni per eliminarla imputet solum sibi. Peraltro, dalla visione delle foto si rileva un leggero alone che non sembra inficiare il valore del bene e comunque non in modo tale da doversi sostituire. Peraltro, era lo stesso dott. che scrivendo al diceva che Pt_1 CP_2 avrebbe provveduto con un “granfoulard” a motivo del fatto che non si trattava di nulla di grave
(pagg.
8-9 comparsa di risposta e doc. 2 fasc. convenuti). Gli stessi hanno aggiunto al riguardo, Il documento n. 4) è una fattura IKEA cui egli riconduce l'acquisto, avvenuto il 21.02.2021, del divano che
pagina 8 di 10 ritiene sia stato macchiato, di cui rivendica l'intero importo (a due anni dall'acquisto!) (pag. 10 comparsa di risposta) .
Quindi, anche per tali danni, a fronte delle specifiche contestazioni dei conduttori, il locatore non ha fornito la prova che gli stessi siano conseguenza dell'uso non conforme alla natura del bene e che il loro danneggiamento dovuto a cause estranee al fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura, considerata anche la qualità degli stessi, considerato che la locazione è durata 2 anni.
Non sono stati provati ulteriori danni da parte dell'attore non ascrivibili alla normale usura del bene locato, considerato anche il lungo lasso di tempo della locazione.
In definitiva, le produzioni effettuate dalla parte locatrice, non sono idonee all'assolvimento dell'onere probatorio sulla medesima gravante ai sensi dell'art. 2697 c.c., in quanto non costituiscono elemento adeguato ai fini della prova dell'effettiva sussistenza dei danni e del nesso di causalità intercorrente tra i danni rilevati e la condotta dei ricorrenti in sede monitoria.
Viceversa, il diritto di credito in capo agli opposti risulta provato, essendo stata provata la consegna della somma versata a titolo di cauzione, consegna del resto mai contestata dall'opponente, che, al contrario, ha confermato di aver trattenuto la cauzione e ha anzi chiesto al Tribunale la dichiarazione di legittimità della sua parziale ritenzione.
Alla luce di ciò, l'opposizione non merita accoglimento e la domanda riconvenzionale formulata deve essere rigettata, non risultando provato che gli eventuali danni siano ascrivibili al conduttore e non siano dovuti alla normale usura.
Le spese seguono la soccombenza della parte opponente e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta in concreto.
P.Q.M.
Il Giudice, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 3132/2024 - RG n. 3374/2024, del 1.03.2024;
- rigetta la domanda riconvenzionale formulata da nei confronti di Parte_1 Parte_2
e ; Controparte_2
-condanna al pagamento, in favore di e , Parte_1 Parte_2 Controparte_2
in solido, delle spese di lite del presente giudizio di opposizione, che si liquidano in € 2127 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA se dovute.
pagina 9 di 10 Milano, 26 marzo 2025
Il Giudice
Caterina Canu
pagina 10 di 10
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13169/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BIELLA MATTEO, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIALE MONTE NERO 53 MILANO presso il difensore avv. BIELLA
MATTEO
RICORRENTE contro
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. PAVIA ENRICO, elettivamente domiciliato in VIA C.F._3
MARITTIMA 188 FROSINONE presso il difensore avv. PAVIA ENRICO
RESISTENTE
OGGETTO: locazione – opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI della PARTE RICORRENTE da atto introduttivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzioni disattese, rese le necessarie statuizioni, così giudicare:
In via preliminare
Disporre procedimento di mediazione obbligatoria, con onere di avvio a carico dei ricorrenti opposti
Nel merito:
Accogliere l'opposizione e revocare il decreto ingiuntivo che si impugna.
In via riconvenzionale:
Condannare i convenuti in solido al pagamento in favore dell'opponente dell'importo di €. 351,00 oltre interessi dalla domanda
In subordine:
pagina 1 di 10 Porre in compensazione del credito avversario l'importo dei danni azionati per l'importo ritenuto di giustizia, con condanna al pagamento del residuo dovuto.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
CONCLUSIONI della PARTE RESISTENTE da comparsa di risposta: si conclude chiedendo alla a, in via preliminare di voler munire il decreto ingiuntivo del CP_3
Tribunale di Milano n. 3132/2024 – RG n. 3374/2024 di efficacia provvisoriamente esecutiva, nonché la reiezione dell'opposizione, la conferma del decreto ingiuntivo opposto, la condanna alle spese di lite della controparte e ad un'ulteriore somma a titolo di penale per lite temeraria, poiché le pretese avverse sono, quanto meno, frutto di un'esagerazione senza pari, sintomatiche di abuso del diritto e come tali da sanzionare processualmente.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso al Tribunale di Milano e chiedevano e Parte_2 Controparte_2
ottenevano il decreto ingiuntivo n. 3132/2024 - RG n. 3374/2024 del 1.03.2024, notificato in data
5.03.2024, con il quale si ingiungeva a di pagare la somma € 940,00, a titolo di Parte_1
quota residua del deposito cauzionale non versato, oltre interessi come da domanda, nonché oltre spese di procedura in favore dei ricorrenti.
Con atto di citazione regolarmente notificato proponeva opposizione contro il Parte_1
suindicato decreto, eccependo che, pur essendo indicato nel contratto di locazione inter partes che la parte conduttrice si impegnava a restituire l'immobile, al termine della locazione, nello stato in cui esso gli era stato consegnato, in data 06.10.2023, subito dopo la riconsegna dell'immobile - avvenuta in data
02.10.2023 senza la sottoscrizione di un verbale di rilascio – aveva verificato diversi danni all'immobile e più in particolare: divano macchiato, presenza di immondizia e scarti di cibo, presenza di blatte, macchie e danneggiamenti dei muri e della tinteggiatura, scarico lavastoviglie scollegato e danneggiato, rottura di un'anta del mobile del soggiorno, mancanza del libretto di manutenzione della caldaia, rottura della porta interna della camera e malfunzionamento della maniglia, danneggiamento dell'asse del wc, danneggiamento della porta di accesso, materasso macchiato, anta del mobile ingresso scheggiata.
pagina 2 di 10 Dichiarava di aver incaricato della pulizia dell'appartamento, compresa l'eliminazione delle blatte e la tinteggiatura, tale sig.ra con l'ausilio del padre di lei, che preventivavano le Per_1 Persona_2
opere in euro 940,00; di aver dunque provveduto a detrarre tale somma dal deposito cauzionale, riservandosi la richiesta per gli ulteriori danni;
che, a inizio novembre 2023, le blatte erano ancora presenti e dunque incaricava la ditta specializzata Best Service Srl che effettuava l'intervento di disinfestazione in data 01.12.2023 al costo di euro 122,00; che residuavano comunque ulteriori danni all'appartamento, quali: rottura anta mobile soggiorno (non riparabile, da sostituire): €. 30,00, danneggiamento copertura divano (non smacchiabile, da sostituire): €. 199,00.
A fronte di ciò, invocava la legittimità del trattenimento della quota parte del deposito cauzionale e, nel dare atto che i danni complessivamente patiti fossero pari ad euro 1.291,00, formulava domanda riconvenzionale per ottenere la somma di euro 351,00 quale differenza tra il dovuto e l'importo trattenuto.
Con comparsa di costituzione e risposta in data 16.10.2024 si costituivano in giudizio Parte_2
e , che contestavano la fondatezza dell'opposizione, chiedendone il rigetto. Controparte_2
Deducevano, in particolare, che il contratto di locazione prevedesse il versamento di un deposito cauzionale pari ad € 1.605,00 ciascuno (quindi € 3.210,00); che, dopo la riconsegna dell'immobile,
aveva provveduto alla restituzione del deposito cauzionale nella minor somma di euro 1.135,00, Pt_1
trattenendo la restante parte di € 470,00 ciascuno;
che tale trattenimento fosse illegittimo e contra legem; che i danni opposti fossero in parte dovuti al normale uso dell'immobile e in parte non giustificati e comunque esagerati, tenuto conto del fatto che la somma trattenuta dal deposito cauzionale, pari a complessivi euro 940,00, ineriva, quanto ad euro 240,00, ai costi per la pulizia dell'appartamento e, quanto ad euro 700,00, alla tinteggiatura dell'intera camera, pur avendo lo stesso locatore dato atto della sola presenza di una fascia azzurrina alta circa 10 cm sopra il letto di sinistra;
che le lavorazioni erano state affidate alla colf di , dunque si trattava di attività rientranti Parte_1
nel contratto di lavoro e, quanto alla tinteggiatura, al di lei padre;
che la pulizia approfondita dell'immobile non fosse legata allo stato dell'immobile lasciato dai conduttori, ma fosse riconducibile ad una scelta del locatore;
che le blatte presenti nell'appartamento non dipendevano dagli inquilini, ma dal fatto che l'intero palazzo ne era infestato, tanto da necessitare più interventi di disinfestazione all'anno, peraltro messi a bilancio;
che, comunque, le ricevute prodotte non provavano l'effettiva corresponsione di denaro, peraltro senza fattura e in contanti.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 29 ottobre 2024, concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo e rigettate le richieste di prove formulate dalle parti, la causa veniva rinviata per la verifica dell'esito della mediazione del 21.1.2025, nonché per la comparizione delle pagina 3 di 10 parti. Verificato l'esito negativo della mediazione, la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 26.3.2025.
A tale udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note scritte, questa è stata decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti concise riflessioni.
Preliminarmente, si ricorda che, secondo il costante orientamento della Suprema Corte, “nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, solo da un punto di vista formale l'opponente assume la posizione di attore e l'opposto quella di convenuto, perché è il creditore ad avere la veste sostanziale di attore ed a soggiacere ai conseguenti oneri probatori, mentre l'opponente è il convenuto cui compete di addurre e dimostrare eventuali fatti estintivi, impeditivi o modificativi del credito, di talché le difese con le quali
l'opponente miri ad evidenziare l'inesistenza, l'invalidità o comunque la non azionabilità del credito vantato ex adverso non si collocano sul versante della domanda - che resta quella prospettata dal creditore- ma configurano altrettante eccezioni” (ex plurimis Cass. n. 6421/2003).
Pertanto, la particolare inversione processuale dei ruoli delle parti nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non comporta anche un'inversione dell'onere della prova, cioè non esonera colui che fa valere un proprio diritto dal dare dimostrazione dei fatti, costitutivi od estintivi, che ne costituiscono il fondamento ex art. 2697 c.c..
Inoltre, il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione (Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio 2002, n. 982;
Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629;
Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990 n. 8336;
Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099).
Nel caso di specie, gli opposti hanno dimostrato la sottoscrizione del contratto di locazione ed il versamento del deposito cauzionale, nella misura ivi indicata, nonché il rilascio dell'immobile, cui è seguita solo la restituzione parziale di detto deposito, motivata dalla presenza di alcuni danni nell'abitazione.
La questione intorno alla quale ruota la presente causa attiene ai caratteri dell'istituto del deposito cauzionale nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo e alla facoltà del locatore, che tale cauzione abbia ricevuto all'atto di sottoscrizione del contratto, di trattenere la predetta somma, qualora pagina 4 di 10 rilevi la presenza di inadempimenti, da parte del conduttore, alle obbligazioni contrattuali gravanti su quest'ultimo.
Nello specifico, si rammenta che il deposito cauzionale costituisce la somma di denaro preventivamente versata dal conduttore al locatore a titolo di garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione, da restituirsi pertanto a fine rapporto, oppure di cui richiedere l'attribuzione nel corso di un apposito giudizio nelle ipotesi in cui il destinatario della caparra debba soddisfare la perdita economica in seguito all'inadempimento da parte del conduttore.
Ciò posto, si osserva che l'obbligazione restitutoria in capo al locatore avente ad oggetto il deposito cauzionale trova il proprio fondamento nel rilascio dell'immobile, in considerazione della funzione di garanzia che il deposito cauzionale riveste. Non è pertanto rinvenibile, in capo al locatore, la facoltà di trattenere automaticamente e di propria iniziativa le somme ricevute a titolo di cauzione, ancorché venga dal medesimo locatore contestata al conduttore la presenza di danni all'immobile oggetto del contratto.
In presenza di eventuali contestazioni relative alla sussistenza di danni ascrivibili alla condotta del conduttore, infatti, è onere del locatore proporre domanda giudiziale per l'attribuzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non potendo, in difetto, ritenersi legittima la ritenzione della somma. In giurisprudenza è stato infatti chiarito che "in materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione" (Cass. civ. sez. III, sent. 14655/2002 e 9442/2010). Si
è anzi precisato che "nei rapporti locatizi, il locatore deve restituire il deposito cauzionale una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le obbligazioni
a suo carico. Tale obbligo di restituzione sorge al termine della locazione e ciò al fine di garantire preventivamente il locatore dagli eventuali inadempimenti del conduttore. A sua volta, il locatore non può trattenere le somme a titolo di deposito a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile, allo scopo di un'eventuale futura rivalsa motivata da danni o inadempimento parziale del conduttore, poiché per tali titoli egli dovrà esperire un'apposita domanda giudiziale" (Trib. Roma, 21.07.2009).
Sussiste quindi per il locatore che ha ricevuto una somma o dei beni a titolo di deposito cauzionale l'onere di instaurare, qualora intenda soddisfare il pregiudizio economico imputabile alla condotta del pagina 5 di 10 conduttore, un giudizio ad hoc, avente ad oggetto proprio l'attribuzione del deposito cauzionale, non potendo il medesimo locatore, diversamente, trattenere le somme che, essendo state consegnate a titolo di garanzia, devono essere restituite allorquando il rapporto locatizio venga meno in seguito alla risoluzione: "una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni, precisandosi che, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, il locatore è invece tenuto a promuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale" (Trib. Taranto 16/05/2019).
Va comunque precisato che la restituzione della cauzione non indica, in capo al locatore, la volontà di abdicare al proprio eventuale diritto al risarcimento del danno, in quanto la dismissione della somma o dei beni ricevuti a titolo di deposito cauzionale non implica alcuna rinuncia nella posizione soggettiva del locatore: si è infatti chiarito che "ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della anzidetta funzione tipica dell'istituto, un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida dal deposito stesso rappresentata, non potendosi, quindi, inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire" (Cass. civ. sez. III, sent. 18791/2009 e 9442/2010).
In altre parole, in presenza di danni che il locatore ritenga ascrivibili alla condotta del conduttore, non è possibile rinvenire in capo allo stesso la facoltà di trattenere la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale, costituendo invece suo onere la contestazione dei predetti danni in apposito giudizio finalizzato all'attribuzione della cauzione, previo assolvimento dell'onere probatorio relativo alla sussistenza del danno, alla sua quantificazione e al nesso di causalità rispetto alla condotta del conduttore, non potendosi ritenere sufficiente la mera allegazione sul punto.
Nello specifico, la giurisprudenza della S.C. ha infatti specificato che: "a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;
b) per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio" (Cass. civ. Sez. III sent. 18069/2019).
pagina 6 di 10 Ciò premesso, si osserva che, nel merito, la somma trattenuta a titolo di deposito cauzionale deve essere restituita.
Infatti, è pacifico – giacché riconosciuto da entrambe le parti – che il locatore ha trattenuto una quota della somma ricevuta a titolo di cauzione, in ragione dei danni ravvisati in un momento successivo al rilascio dell'immobile locato, effettuato senza redigere un verbale di riconsegna.
Inoltre, rileva questo Giudicante riguardo alla ripartizione degli oneri probatori, stante la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2 c.c., circa la consegna della "res" locata in buono stato di manutenzione, che spetta al conduttore la prova della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato all'atto della riconsegna;
spetta, viceversa, al locatore fornire la prova, oltre che dei danni lamentati, che gli stessi non siano conseguenza dell'uso in conformità alla natura del bene, né del fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura.
Nel caso di specie, la domanda risarcitoria avanzata dal locatore, in qualità di convenuto sostanziale, assume la natura di domanda riconvenzionale formulata nei confronti dei conduttori, anche in relazione alla quota parte di danni per cui è stato trattenuto il deposito cauzionale e, dunque, necessita di adeguato supporto probatorio, non potendo la medesima costituire, come anticipato, una mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.
La parte opponente, con la produzione delle comunicazioni intercorse con gli inquilini relative ai danni riscontrati e l'allegazione di n. 3 “fatture”, non ha fornito la prova dei danni lamentati e della loro ascrivibilità all'utilizzo non conforme alla buona condotta da parte degli opposti, non avendo contestato per iscritto mediante un verbale di riconsegna del bene locato i singoli danni.
Inoltre, non ha nemmeno, in prossimità della consegna, instaurato un giudizio di accertamento tecnico preventivo per verificare nell'immediatezza dei fatti e nel contraddittorio tra le parti la situazione dei luoghi.
La produzione fotografica allegata dalla parte opponente, peraltro priva di data certa, non rende possibile una quantificazione e non perfeziona l'onere probatorio incombente sulla stessa.
Più in particolare, per quanto concerne la richiesta di rimborso di quanto sostenuto per la tinteggiatura, pari a euro 700, si richiama la giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui “in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo
a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”
pagina 7 di 10 (Cass. n. 29329/2019). Nulla può, quindi, essere richiesto a tale titolo al conduttore, rientrando le spese di imbiancatura a carico del locatore, non essendo provato che la necessità della imbiancatura non fosse dovuto al suo normale uso. Inoltre, anche il fatto che l'attore abbia ritenuto di fare “una pulizia di fino”
(doc.2 fasc. attore), ricompresa nella ricevuta di cui al doc. 2, sottintende che l'appartamento era in discrete condizioni e normalmente pulito, come eccepito dai convenuti (pag.5 comparsa di risposta).
Per quanto riguarda la richiesta di euro 122,00, poiché la ditta Best Service Srl effettuava l'intervento di disinfestazione dalle blatte in data 01.12.2023, si rileva che al riguardo i convenuti hanno eccepito che
i documenti acquisiti tramite l'amministratore di condominio, testimoniano che nel bilancio 1.07.2021
– 30.06.2022 vi fu nella palazzina in argomento un intervento per deblattizzazione da parte di un'impresa specializzata. Nel bilancio 1.07.2022 – 30.06.2023 ben tre interventi. Nel bilancio
1.07.2023 – 30.06.2024 ben quattro (10.11.23, 28.11.23, 1.02.24, 1.06.24)! E quest'ultima annualità comprende anche il periodo di restituzione dell'immobile (doc. 3 fasc. convenuti). Ora, è vero che una cosa è la deblattizzazione del condominio un'altra quella dell'appartamento, tuttavia, il fatto che fossero necessari ripetuti e anche ravvicinati interventi nel condominio al riguardo prova quantomeno che questo era un problema dello stabile in generale;
pertanto, la presenza delle blatte anche nel bene locato non implica che questa fosse dovuta all'utilizzo non conforme da parte degli opposti. Peraltro,
l'intervento veniva effettuato in data 1.12.2023, ovvero circa due mesi dalla riconsegna dell'immobile, dopo che era stata già effettuata la pulizia di fino.
Per quanto riguarda la rottura anta mobile soggiorno (non riparabile, da sostituire): €. 30,00, danneggiamento copertura divano (non smacchiabile, da sostituire): €. 199,00, i convenuti hanno eccepito, l'anta del mobile soggiorno è come si vede in legno truciolato e appartiene ad un mobile di scarsissima qualità. Se si è staccata ed è stato necessario incollarla di nuovo deve ritenersi che si sia trattato di un normale deperimento di uso, cui era agevole ovviare con un po' di colla (come effettivamente fatto).
Infine, il divano, che l'opponente vorrebbe vedersi rimborsato integralmente. Ebbene, nulla gli è dovuto, poiché una piccolissima macchia (peraltro mai notata dagli inquilini e che si contesta) della tappezzeria dopo due anni è del tutto coerente con l'uso che ne è stato fatto. Se la colf ha usato prodotti inidonei e metodi non opportuni per eliminarla imputet solum sibi. Peraltro, dalla visione delle foto si rileva un leggero alone che non sembra inficiare il valore del bene e comunque non in modo tale da doversi sostituire. Peraltro, era lo stesso dott. che scrivendo al diceva che Pt_1 CP_2 avrebbe provveduto con un “granfoulard” a motivo del fatto che non si trattava di nulla di grave
(pagg.
8-9 comparsa di risposta e doc. 2 fasc. convenuti). Gli stessi hanno aggiunto al riguardo, Il documento n. 4) è una fattura IKEA cui egli riconduce l'acquisto, avvenuto il 21.02.2021, del divano che
pagina 8 di 10 ritiene sia stato macchiato, di cui rivendica l'intero importo (a due anni dall'acquisto!) (pag. 10 comparsa di risposta) .
Quindi, anche per tali danni, a fronte delle specifiche contestazioni dei conduttori, il locatore non ha fornito la prova che gli stessi siano conseguenza dell'uso non conforme alla natura del bene e che il loro danneggiamento dovuto a cause estranee al fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura, considerata anche la qualità degli stessi, considerato che la locazione è durata 2 anni.
Non sono stati provati ulteriori danni da parte dell'attore non ascrivibili alla normale usura del bene locato, considerato anche il lungo lasso di tempo della locazione.
In definitiva, le produzioni effettuate dalla parte locatrice, non sono idonee all'assolvimento dell'onere probatorio sulla medesima gravante ai sensi dell'art. 2697 c.c., in quanto non costituiscono elemento adeguato ai fini della prova dell'effettiva sussistenza dei danni e del nesso di causalità intercorrente tra i danni rilevati e la condotta dei ricorrenti in sede monitoria.
Viceversa, il diritto di credito in capo agli opposti risulta provato, essendo stata provata la consegna della somma versata a titolo di cauzione, consegna del resto mai contestata dall'opponente, che, al contrario, ha confermato di aver trattenuto la cauzione e ha anzi chiesto al Tribunale la dichiarazione di legittimità della sua parziale ritenzione.
Alla luce di ciò, l'opposizione non merita accoglimento e la domanda riconvenzionale formulata deve essere rigettata, non risultando provato che gli eventuali danni siano ascrivibili al conduttore e non siano dovuti alla normale usura.
Le spese seguono la soccombenza della parte opponente e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta in concreto.
P.Q.M.
Il Giudice, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 3132/2024 - RG n. 3374/2024, del 1.03.2024;
- rigetta la domanda riconvenzionale formulata da nei confronti di Parte_1 Parte_2
e ; Controparte_2
-condanna al pagamento, in favore di e , Parte_1 Parte_2 Controparte_2
in solido, delle spese di lite del presente giudizio di opposizione, che si liquidano in € 2127 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA se dovute.
pagina 9 di 10 Milano, 26 marzo 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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