REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di ZA

Il Tribunale Ordinario di ZA , SEZIONE PRIMA in composizione monocratica in persona del magistrato dott. Eloisa Pesenti ha pronunciato la seguente
SENTENZA

definitivamente provvedendo nella causa n.5380/2023 promossa con atto di citazione e iscritta a ruolo il 3.11.2023 da:
Controparte_1
(C.F.: ) P.IVA_1
con sede legale in ZA, via Ludovico L. Zamenhof, 16, C.F. P.I. P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avvocato ROCCO DEMITRI (CF:
, pec C.F._1
ed elettivamente domiciliata presso lo Email_1 studio di quest'ultimo in ZA, via Nervi, 4
attrice
CONTRO
Controparte_2
(C.F.: ), C.F._2
nata a [...] il [...] cod fisc in Creazzo CodiceFiscale_3 alla Via Bassano 20 elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Angelo Marzo in VIA SANTA BARBARA 10/1 CREAZZO
convenuta
In punto : azione ex art. 2932 c.c. conclusioni delle parti:

1
CONCLUSIONI PER LA PARTE ATTRICE
Verificare la conformità catastale oggettiva tenuto conto delle produzioni documentali e relazione arch. , docc. 24 e 26, e qualora il Giudice lo ritenga opportuno, nominare un CTU per la verifica Pt_1 della completezza e correttezza della documentazione ai fini della conformità catastale dell'immobile, confermando la validità dei rilievi tecnici eseguiti dall'arch. . Pt_1 Accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta SI.ra agli obblighi assunti Controparte_2 con il contratto preliminare di vendita del 26.11.2021. Per l'effetto, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, trasferendo in favore di la proprietà dell'immobile sito in Parte_2 ZA, viale dell'Industria n. 18, identificato catastalmente come in atti (doc. 01, doc. 05 bis) – NCEU Fg. 49, mapp. 61, sub 35 – nonché la quota di comproprietà sulle relative parti comuni (mapp. 61 – sub
18,19,21,22, Fg. 49). Determinare il prezzo dovuto da nella misura risultante dall'importo di €271.000,00, ridotto, CP_1 come da doc. 07, dei canoni di locazione corrisposti a partire da aprile 2022 (v. docc. 18 e 25) sino alla data della sentenza, oltre imposte di legge. Autorizzare RD a depositare il residuo prezzo – determinato come sopra – presso un conto dedicato (conto vincolato) o presso un notaio designato dal Giudice, a tutela di RD contro l'ipoteca Disporre che l'importo così accantonato venga utilizzato per estinguere l'ipoteca volontaria iscritta a favore del SI. (ex marito della convenuta), versandolo direttamente al creditore Controparte_3 ipotecario (o in ogni caso in modo da conseguirne la cancellazione).
Subordinare il trasferimento effettivo della proprietà (o la definitività degli effetti traslativi) alla cancellazione dell'ipoteca, cosicché RD non rimanga proprietaria di un bene gravato dal vincolo. In via subordinata
Nella denegata ipotesi in cui non fosse possibile, per cause imputabili alla convenuta, pervenire alla cancellazione dell'ipoteca, condannare comunque la convenuta SI.ra al risarcimento dei danni CP_2 subiti dall'attrice, da determinarsi: o in separato giudizio o, previa valutazione equitativa, tenendo conto del deprezzamento subìto dall'immobile a causa della permanenza del vincolo ipotecario e delle spese legali ulteriori che ciò comporterebbe.
Ordinare alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della sentenza Prendere atto della rinuncia alle ulteriori domande risarcitorie (vizi, incommerciabilità) formulate in fase introduttiva, come già rappresentato in atti.
Condannare la convenuta al pagamento delle spese e dei compensi, ivi compresi quelli relativi all'eventuale consulenza tecnica d'ufficio, alla fase di mediazione (doc. 21, 29) e agli onorari corrisposti ai professionisti incaricati dall'attrice (geometra per l'APE, arch. per la conformità oggettiva), il Pt_1 tutto come risulta documentato in atti (docc. 23, 27, 28). Si conferma l'offerta formale di assunzione degli oneri di sanatoria relativi al soppalco, pur nella permanenza della richiesta di ottenere il trasferimento di un immobile libero da vincoli e corrispondente a quanto pattuito. Con vittoria di spese e compensi di lite.
CONCLUSIONI PER LA PARTE CONVENUTA
Si insiste perché la domanda venga dichiarata inammissibile per inosservanza del termine stabilito nel contratto depositato per cui è causa , essendo trascorsi ,dopo l'ultimo rinvio , i 15 giorni inizialmente previsti dallo stesso contratto . Sempre in via preliminare dichiarare la domanda improcedibile , l'abuso di cui controparte era a conoscenza classifica l'immobile abusivo e come un oggetto incommerciabile (o illecito) quindi, un preliminare avete ad oggetto un oggetto illecito è comunque nullo (indipendentemente dalle dichiarazioni formali sui titoli edilizi;
né il giudice può sostituirsi al dettato del trasferimento acconsentendo a che la sanatoria venga effettuata ex post dall'acquirente . Questa procedura giudiziaria, pur avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto (preliminare di vendita) non può realizzare un effetto maggiore, derogatorio e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti col preliminare e non può eludere obblighi e disposizioni normative che governano, nella forma e contenuto, l'autonomia negoziale dei trasferimenti
2 immobiliari, intesi come atti definitivi di compravendita (Cass. Civ. VI n. 8489/2016). Nel caso di specie mancano gli estremi della sanatoria e della dichiarazione di agibilità (anzi assente) e/o degli estremi della licenza edilizia, concessione edilizia o concessione edilizia in sanatoria (ex art. 17 L. 47/85 oggi in art. 46 DPR 380/01) legittimante l'immobile, che rende nullo il trasferimento immobiliare tra vivi. L'insussistenza di questa dichiarazione e dei relativi estremi non comporta la nullità del preliminare, ma non rende possibile l'esecuzione in forma specifica in sede giudiziaria (Cass. Civ. VI n. 8489/2016). Principio confermato con l'ordinanza recente del luglio 2022 n. 22660 Quindi la domanda è 'improcedibile anche per mancanza della dichiarazione ex art 40 legge 1985 che avrebbe semmai dovuto esibire e produrre per poter accedere alla richiesta (Cass 22168/2019) ed ancora Cassazione 2020/12654 chiarisce che nel giudizio ex art. 2932 c.c. le dichiarazioni di conformità edilizia, urbanistica e catastale sono tutte condizioni dell'azione e non presupposti della domanda. Condizioni che non vi erano e non vi sono.
In ogni caso nonostante le intenzioni di controparte di procedere alla sanatoria le opere andavano effettuate prima della domanda ed in ogni caso la richiesta è tardiva .
RISARCIMENTO DEI DANNI PER VIZI
Qualora dovesse superarsi la dichiarazione di improcedibilità , non è possibile ricorrere al risarcimento dei danni in caso di esecuzione specifica , ma solo in caso di risoluzione del contratto, che in questa sede non è stata proposta e quindi non può essere chiesto in questa sede . Inoltre si tratterebbe di vizi che riguardano la locazione e sono ascrivibili al locatario, come già contestato con le mail che qui si producono. In ogni si tratterebbe di una domanda che attiene alla locazione e come tale sottoposta a rito diverso , che non consente la riunione, oltre al fatto che tale domanda non è stata oggetto del giudizio di mediazione e, pertanto, per questo improcedibile.
RISARCIMENTO DANNI per incommerciabilità
Tale azione conferma la tesi della improcedibilità , ma nessuna azione di risoluzione è stata proposta, nemmeno in via subordinata ed alla quale potrebbe far seguito un risarcimento dei danni.

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE (ART.132 C.P.C.)
Con l'atto di citazione in epigrafe indicato parte attrice
[...] sponeva: Controparte_1
- che in data 26.11.2021 aveva firmato la proposta di acquisto di un'unità immobiliare artigianale sita in viale dell'Industria 18 a ZA, di proprietà della sig.ra per il prezzo di acquisto di €. 271.000,00; Controparte_2
- che nella stessa data 26.11.2021 accettava la proposta e Controparte_2 garantiva che “alla data del contratto definitivo di compravendita”, data fissata dalle le parti per il 31 gennaio 2022, l'unità immobiliare sarebbe stata libera “da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole ... in regola con le norme edilizie, catastali e fiscali, e liberamente vendibile .”;
- che secondo l'accordo la proprietà dell'immobile sarebbe stato trasferito a al momento del rogito notarile, mentre il possesso dello stesso, come CP_1 precisato dall'art. 2.2., era già in forza di contratto di locazione tra le CP_4 medesime parti del gennaio 2015 con canone mensile di iniziali €. 2.050,00 ;
- che all'esito di detto accordo RD chiedeva e otteneva un finanziamento e dava incarico dell'attività preparatoria dell'atto di compravendita al notaio di ZA, che chiedeva la consegna delle concessioni Persona_1 edilizie e dell'attestato di prestazione energetica relativi all'immobile alla
3 , la quale dava incarico al geometra , perché Controparte_2 Persona_2
l'assistesse nell'attività, presso l'ufficio tecnico del comune di ZA, per l'attività utile al rilascio della documentazione chiesta dal notaio;

-che il 9 febbraio 2022 le parti formalizzavano un accordo prorogando, fatte salve tutte le altre condizioni presenti nella proposta di acquisto, al 31.3.2022 il termine originariamente previsto per il 31 Gennaio 2022 per addivenire al rogito notarile di compravendita”;
-che a fine marzo 2022 la sig.ra comunicava di essere ancora CP_2
“nell'impossibilità a fornire parte della documentazione urbanistica necessaria alla stipula notarile” , ragione per cui, in data 8 aprile 2022, le parti si accordavano per un ulteriore proroga al 30 giugno 2022 ... per la stipula dell'atto notarile , stabilendo anche che “la parte venditrice avrebbe riconosciuto, in fase di stipula, una riduzione del prezzo di vendita originariamente concordato in Euro 271.000,00 pari alla somma dei canoni pagati dalla parte proponente alla parte venditrice per il periodo locativo da Aprile 2022 e la data del rogito di compravendita”;
- che, tuttavia, il 14.6.2022 la proponente venditrice inviava a una CP_1 propria comunicazione nella quale dichiarava di non essere più interessata a vendere l'immobile e che tutti gli accordi sottoscritti tra le parti dovevano considerarsi decaduti;

- che con raccomandata del maggio 2023 la sig.ra veniva invitata a CP_2 stipulare il definitivo presentandosi avanti al notaio dr. di ZA per Per_1 la stipula nella data del 7 giugno 2023 ;
-che la diffida veniva ripetuta per una seconda data, quella del 19.6.2023, ma CP_2 mancava, ancora una volta, di presentarsi avanti al notaio per siglare l'atto di Per_1 compravendita, omettendo anche di consegnare la documentazione inerente le concessioni edilizie e l'attestato di prestazione energetica;

- che l'immobile aveva riportato percolazione di acqua dal tetto con danni ai macchinari dell'attrice;
- che la fase di mediazione dava esito negativo. Tutto ciò premesso l'attrice chiedeva l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., mediante sentenza costitutiva del contratto definitivo con la precisazione di offrire l'esecuzione della propria controprestazione, relativa al pagamento del prezzo pattuito, al definitivo. Parte attrice formulava quindi le seguenti conclusioni:
“Emettere sentenza costitutiva per l'esecuzione in forma specifica del contratto di vendita stipulato tra le parti il 26.11.2021, disponendo altresì la riduzione del corrispettivo originariamente pattuito tra le parti nella misura dei canoni di locazioni pagati da aprile 2022 sino al passaggio in giudicato della sentenza, nonché anche una riduzione del corrispettivo originariamente pattuito per le spese e costi necessari per l'eliminazione dei vizi e difformità gravi denunciate in relazione al tetto e sue grondaie nella misura che si ritiene di poter quantificare, allo stato, in
€. 70.000,00 o quella diversa misura accertanda in corso di causa, all'esito dell'attività istruttoria, nonché, in ogni caso, al ristoro di ogni spesa e costo subito e
4 subendo in relazione all'attività di reperimento della documentazione urbanistica e di attestazione energetica o, in alternativa, al risarcimento di ogni danno in relazione al deprezzamento subito dal bene per effetto della sua incommerciabilità a causa dell'impossibilità di reperire la documentazione urbanistica, tutto sempre nella misura che risulterà accertata in corso di causa o che comunque sarà ritenuta di giustizia da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa. In via subordinata Emettere sentenza costitutiva per l'esecuzione in forma specifica del contratto di vendita stipulato tra le parti il 26.11.2021, disponendo altresì la riduzione del corrispettivo originariamente pattuito tra le parti nella misura dei canoni di locazioni pagati da aprile 2022 sino al passaggio in giudicato delle sentenza, nonché, in ogni caso, al ristoro di ogni spesa e costo subito e subendo in relazione all'attività di reperimento della documentazione urbanistica e di attestazione energetica o, in alternativa, al risarcimento di ogni danno in relazione al deprezzamento subito dal bene per effetto della sua incommerciabilità a causa dell'impossibilità di reperire la documentazione urbanistica, tutto sempre nella misura che risulterà accertata in corso di causa o che comunque sarà ritenuta di giustizia da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa. In via ulteriormente subordinata Emettere sentenza costitutiva per l'esecuzione in forma specifica del contratto di vendita stipulato tra le parti il 26.11.2021, col ristoro di ogni spesa e costo subito e subendo in relazione all'attività di reperimento della documentazione urbanistica e di attestazione energetica o, in alternativa, al risarcimento di ogni danno in relazione al deprezzamento subito dal bene per effetto della sua incommerciabilità a causa dell'impossibilità di reperire la documentazione urbanistica, tutto sempre nella misura che risulterà accertata in corso di causa o che comunque sarà ritenuta di giustizia da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di avvocato, oltre accessori di legge.”
Parte convenuta , costituitasi, eccepiva che l'atto sottoscritto Controparte_2 non era un contratto preliminare ma “ Come appare evidente dal titolo del contratto si tratta di una proposta di acquisto che andava perfezionata successivamente con contratto preliminare innanzi al Notaio, circostanza mai avvenuta per l'inadempimento della , la quale dopo l'ultimo rinvio non ha più dato corso CP_1 all'acquisto , facendo decorrere i 15 giorni inizialmente previsti dal contratto . Solo in seguito la signora ha dichiarato di voler risolvere il contratto . CP_2
Quindi il contratto si è risolto per esclusiva responsabilità dell'attrice non avendo più osservato i termini di 15 giorni previsti dalla proposta inizialmente e solo prorogati per effetto dei rinvii. Osservava inoltre che nell'azione ex art. 2932 c.c.” la procedura giudiziaria, pur avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto (preliminare di vendita) non può realizzare un effetto maggiore, derogatorio e diverso da quello che sarebbe stato
5 possibile alle parti col preliminare e non può eludere obblighi e disposizioni normative che governano, nella forma e contenuto, l'autonomia negoziale dei trasferimenti immobiliari, intesi come atti definitivi di compravendita . Nel caso di specie mancano gli estremi della dichiarazione di agibilità (anzi assente) e/o degli estremi della licenza edilizia, concessione edilizia o concessione edilizia in sanatoria (ex art. 17 L. 47/85 oggi in art. 46 DPR 380/01) legittimante l'immobile, che rende nullo il trasferimento immobiliare tra vivi. L'insussistenza di questa dichiarazione e dei relativi estremi non comporta la nullità del preliminare, ma non rende possibile l'esecuzione in forma specifica in sede giudiziaria (Cass. Civ. VI n. 8489/2016). Rilevava che i documenti prodotti dall'attrice non erano sufficienti per la pronuncia della sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita:” non risultano nella proposta gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, dati che generalmente sono contenuti in una dichiarazione del venditore negli atti di compravendita definitiva. Né risulta l'esistenza della abitabilità. La domanda di rilascio del certificato di agibilità non è equipollente a detta dichiarazione, sia perché in essa e negli allegati non sono riscontrabili gli estremi del permesso di costruire;
inoltre la domanda di tale certificato, può essere anche negata, né l'accatastamento è indice di regolarità urbanistica, in quanto il Catasto ha prevalente mansione fiscale diversa dall'ufficio tecnico comunale, preposto alla vigilanza del territorio (l'accatastamento non garantisce la legittimità urbanistica); Quindi la domanda è improcedibile.”
Affermava inoltre non essere possibile ricorrere al risarcimento dei danni in caso di esecuzione specifica , ma solo in caso di risoluzione del contratto, che in questa sede non è stata proposta , e che comunque si tratterebbe di vizi riguardanti la locazione e ascrivibili al locatario. Circa la domanda subordinata attorea di risarcimento danni per incommerciabilità osservava che tale domanda confermava la tesi dell' improcedibilità , ma nessuna azione di risoluzione era stata proposta, nemmeno in via subordinata .
Con la seconda memoria istruttoria dichiarava di avere provveduto a proprie CP_1 spese a procurarsi l'APE (doc. 19) e che il notaio aveva rinnovato l'attività Per_1 già svolta in vista del rogito del 30.6.2022, aggiornando la relazione c.d. ventennale, relativa alla “conformità soggettiva”, che produceva quale doc. 20. Osservava che da tale documento era emerso che la convenuta aveva consentito al suo ex marito , in data 13.7.2023, quindi nei giorni subito successivi alla notifica da parte attorea della richiesta di mediazione ( 29.6.2023), di iscrivere ipoteca sull'immobile promesso in vendita , per un importo di €. 90.000,00. Con tale memoria parte attrice rinunciava alla domanda di risarcimento relativa alla percolazione d'acqua dal tetto, riservandosi l'azione giudiziale in futuro. Successivamente parte attrice depositava, quale atto di formazione successiva, la relazione dell'arch. di ZA il quale, dopo avere ottenuto dagli Persona_3 uffici comunali la documentazione già oggetto di richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 cpc, aveva provveduto ad effettuare un sopralluogo presso l'immobile per
6 valutare l'esecuzione presso lo stesso di opere o modifiche necessitanti di provvedimenti autorizzativi e aveva redatto la relazione ( doc. 24) con allegate la concessione edilizia n. 12973 U.T. - n. 10363/P.G. del 6 settembre 1982 e tutta la documentazione relativa alle varianti, alle abitabilità, alle concessioni edilizie successive, anche in sanatoria e comunicazione di inizio attività, per le quali si era chiesto l'ordine di consegna. L'arch. descrive le difformità riscontrate, Pt_1 ritenute sanabili tramite richiesta presso gli uffici competenti del Comune di ZA.
Il documento sottoscritto dalle parti in data 26.11.2021, pur essendo intitolato
“proposta di acquisto”, ha contenuto di contratto preliminare perché reca una completa descrizione ed individuazione del bene immobile, non prevede una successiva redazione di un contratto preliminare ma fissa direttamente il termine per il rogito notarile, e reca l'impegno della venditrice a produrre per il rogito ” permessi di costruire e varianti, certificazioni impianti, agibilità, certificazione APE ecc”, garantendo espressamente che l'immobile sarà “in regola con le norme edilizie catastali e fiscali e liberamente vendibile anche in relazione alle normative urbanistiche” (doc.1 attoreo). Il termine originariamente previsto per il rogito era il 31.1.2022, ma con successivo accordo veniva prorogato al 31.3.2022(doc.6) e con ulteriore accordo, motivato dal fatto che “la parte venditrice è impossibilitata a fornire parte della documentazione urbanistica necessaria alla stipula notarile” veniva prorogato al 30.6.2022 (doc.7) Tuttavia il 14.6.2022 la venditrice scriveva:
”Con la presente Vi comunico che in qualità di proprietaria dell'immobile sito in ZA via dell'Industria da Voi occupato in qualità di inquilini non sono più interessata a venderVi l'immobile. Per cui decadono tutti gli accordi sottoscritti tra le parti.” Secondo parte convenuta, come visto, “il contratto si è risolto per esclusiva responsabilità dell'attrice non avendo più osservato i termini di 15 giorni previsti dalla proposta inizialmente e solo prorogati per effetto dei rinvii “, quindi il mancato perfezionamento del contratto sarebbe addebitabile a “inadempimento della , CP_1 la quale dopo l'ultimo rinvio non ha più dato corso all'acquisto , facendo decorrere i 15 giorni inizialmente previsti dal contratto . Solo in seguito la signora ha CP_2 dichiarato di voler risolvere il contratto .” I 15 giorni cui parte convenuta fa riferimento sarebbero il preavviso con cui la compratrice avrebbe dovuto comunicare alla venditrice la data dell'appuntamento presso il notaio per il rogito, come previsto dall'art. 5 del contratto iniziale. Tuttavia, come visto, la comunicazione della promittente venditrice reca la data 14.6.2022 e quindi è anteriore (o, al limite, contemporanea) al termine a quo per il preavviso. Risulta dunque che non la compratrice sia inadempiente al preliminare, bensì la convenuta promittente venditrice. Inoltre il termine del 30.6.2022 non era affatto previsto come termine essenziale, anzi nello stesso ultimo accordo (doc.7 attoreo ) era espressamente previsto che “Nel caso in cui i termini per il recupero della documentazione mancante eccedano la scadenza
7 concordata le parti potranno di comune accordo concordare una nuova proroga” .
La parte attrice ha in seguito convocato per due volte la convenuta avanti al notaio, sempre con esito negativo. Va pertanto accertato che la convenuta è inadempiente all'obbligo di contrarre. Per costante giurisprudenza le dichiarazioni di conformità urbanistica, edilizia e catastale non costituiscono un presupposto della domanda ex art. 2932 c.c., bensì una condizione dell'azione, e possono essere fornite da ciascuna delle parti, e dunque anche dalla parte promissaria acquirente, nel caso di inerzia della promittente venditrice, in ogni stato e grado del procedimento, purché prima dell'adozione della sentenza. (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 18681 del 09/07/2024) Come visto, in corso di causa la parte attrice ha procurato a propria cura e spese parte della documentazione necessaria al passaggio di proprietà (doc.19, 24.1-24.7, 26.1-
26.7 Tuttavia all'adozione di sentenza costitutiva è ostativa la presenza di abusi edilizi nell'immobile. Infatti nella relazione dell'arch. viene evidenziato che Pt_1
“in maniera sommaria l'edificio risulta conforme a quanto presentato catastalmente mentre risultano delle difformità interne per quanto riguarda una diversa distribuzione dei locali al piano terra e la presenza di un soppalco con relativa scala metallica di approdo. Perimetralmente risulta la presenza di un foro sul prospetto Ovest principale. Le difformità riscontrate possono essere sanate tramite richiesta presso gli Uffici Competenti del ” Controparte_5
Secondo la Suprema Corte in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare può essere pronunciata sentenza di costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (nella specie, lievi difformità interne regolarizzabili), in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della l.n.47 del 1985.(Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 34 del 02/01/2024) Tuttavia il promittente compratore potrebbe non vedersi riconosciuta legittimazione ad interloquire con gli uffici comunali competenti per realizzare la sanatoria, né potrebbe procedervi un Consulente Tecnico d'Ufficio senza la collaborazione del titolare del diritto dominicale. La giurisprudenza ha variamente affrontato tale problema, per l'esigenza di tutelare il diritto del contraente non inadempiente, e di non consentire all'inadempiente di giovarsi di una pregressa condotta illecita (l'abuso edilizio). Appare perciò necessario, non potendosi pronunciare ultra petita rispetto alle domande attoree, prevedere, conformemente alle stesse, che l'effetto costitutivo sia subordinato alla sanatoria edilizia, cui la convenuta è tenuta a prestare collaborazione ( a pena del risarcimento del danno, che parte attrice si è riservata di chiedere in separato giudizio) , alla cancellazione dell'ipoteca iscritta in data 13.7.2023 (doc.20 attoreo) e, infine, al pagamento del prezzo, offerto dall'attrice sin dall'atto di citazione. Tale prezzo di euro 271.000,00 in base all'accordo dell'8.4.2022 (doc.7) da decurtare della somma dei canoni di locazione pagati dall'attrice dall'aprile 2022, verrà cautelativamente depositato presso il notaio che le parti avevano già incaricato della
8 preparazione degli atti (notaio ) fino alla soddisfazione delle condizioni sopra Per_1 indicate (sanatoria, liberazione dall'ipoteca). Infatti insegna la Suprema Corte che “in tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento.(Cass.Sez. 2 - , Ordinanza n. 12680 del 09/05/2024) e che “Ove il promissario acquirente abbia richiesto l'esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, nonostante l'inadempimento del promittente alienante all'obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice, conformemente alle istanze all'uopo avanzate, consentire al promissario acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni gravanti sull'immobile ovvero subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni. (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 8442 del 28/03/2024). Il regolamento delle spese di lite, comprensive delle spese di mediazione e delle spese per le certificazioni che sarebbero state a carico della convenuta (docc.27 e 28), segue la soccombenza, e la liquidazione viene effettuata come da dispositivo sulla base del D.M. n. 55/2014 , DM 37/2018 e DM 147/2022, ai valori minimi in base alle attività espletate e alla complessità della lite.


PER QUESTI MOTIVI


definitivamente decidendo, disattesa ogni diversa domanda, eccezione o deduzione, il giudice così provvede: 1) accerta e dichiara l'inadempimento della convenuta agli obblighi Controparte_2 assunti con il contratto preliminare di vendita del 26.11.2021 e successivi accordi, tra cui l'obbligo di trasferire l'immobile “in regola con le norme edilizie catastali e fiscali e liberamente vendibile anche in relazione alle normative urbanistiche” e
“libero da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole”; 2) trasferisce in favore di la proprietà dell'immobile sito Parte_2 in ZA, viale dell'Industria n. 18, identificato catastalmente come in atti (doc. 01, doc. 05 bis) – NCEU Fg. 49, mapp. 61, sub 35 – nonché la quota di comproprietà sulle relative parti comuni (mapp. 61 – sub 18,19,21,22, Fg. 49), subordinatamente: I) alla sanatoria delle difformità esistenti nell'immobile, sanatoria cui la convenuta è obbligata a prestare collaborazione (salvo il risarcimento dei danni subiti dall'attrice, da determinarsi in separato giudizio); II) cancellazione dell'ipoteca iscritta il 13.7.2023, in funzione della quale il prezzo dovuto dall'attrice (differenza tra euro € 271.000,00 e i canoni di locazione CP_1
9 corrisposti a partire da aprile 2022 ) sino alla data della sentenza, oltre imposte di legge, sarà depositato dall'attrice presso il notaio già incaricato dalle parti;
III) pagamento da parte dell'attrice del prezzo residuato dopo gli adempimenti descritti ai punti I) e II); 3) condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite, liquidate in euro 2247,00 per anticipazioni ed euro 15.590,70 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA se dovuta.
Così deciso in ZA il 3.4.2025 Il giudice Dr. Eloisa Pesenti
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