N. R.G. 1763/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 1763/2021 degli Affari Contenziosi Civili, avente ad oggetto: “Vendita di cose immobili”
Vertente tra
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Andrea Senese, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pisa,
Lungarno Buozzi, n. 13, giusta procura allegata al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.
ATTORE
e
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
), (C.F. e C.F._3 Controparte_3 C.F._4
(C.F. rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_4 C.F._5
Francesco Miccoli, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Pisa, Via Roma, n.
33, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI
Conclusioni delle parti
Attore:
“Che il Giudice del Tribunale di Pisa, Voglia – premesso ogni incombente ed accertamento di legge – preso atto di quanto dedotto nella narrativa del presente atto, - accertare la simulazione relativa dell'atto di compravendita 14/07/2017 (nota presentata telematicamente il successivo 19/07/2017) Rep. 50674 (registrazione
n°9108.1/2017) ai rogiti notar Miccoli di Livorno ed intercorso tra i resistenti, in quanto dissimulante semmai una donazione modale;
-per l'effetto dichiarare nullo e/o inefficace il detto contratto simulato di vendita 14/07/2017 (nota presentata telematicamente il successivo 19/07/2017) Rep. 50674 (registrazione n°9108.1/2017) ai rogiti notar Miccoli di Livorno ed intercorso tra i resistenti, con ordine al competente
Conservatore dei Registri Immobiliare di annotazione della emananda ordinanza di accoglimento ex art. 702 ter cpc con esonero di sue responsabilità (cfr. Cass. civ. 4 novembre 2010, n°22500). Con ogni consequenziale pronunzia di diritto e ragione e con vittoria di spese e competenze professionali di difesa, oltre alla maggiorazione
15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Convenuti:
“Voglia l'Ecc.mo Giudice adito, disdetta ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione: In Via Preliminare: - accertato che le difese svolte dai resistenti richiedono un'attività istruttoria non sommaria fissare ai sensi dell'art. 702 ter comma 3 c.p.c. con ordinanza non impugnabile l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c. per le ragioni di cui in narrativa;
Nel merito: - rigettare integralmente tutte le domande formulate dal sig. nei confronti dei Sig.ri Parte_1 Controparte_1 CP_2
e in quanto totalmente infondate sia in fatto che Controparte_3 Controparte_4
in diritto, oltre che totalmente sfornite di prova, dichiarando conseguentemente la piena efficacia e validità dell'atto rogato dal Notaio dott. di Livorno in data Persona_1
P.IVA_ 19.07.2017-Rep. ; - Il tutto con vittoria di spese e competenze di Avvocato, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge”.
Premesso in fatto
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato in data 05.05.2021, ha Parte_1
convenuto in giudizio , e Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
rispettivamente genitori e fratello e cognata del ricorrente, al fine di sentire
[...] accertare e dichiarare la simulazione relativa dell'atto di compravendita stipulato dai resistenti in data 14.07.2017 in quanto dissimulante una donazione modale e, per l'effetto, sentir dichiarare il contratto nullo e/o inefficace.
In particolare, ha allegato:
- che tutti i resistenti risiedono in una ampia villetta nella zona residenziale di
Ghezzano, San Giuliano Terme, in Via Puccini, n. 50, occupando rispettivamente i genitori del ricorrente il piano terreno e la famiglia del fratello il primo piano;

- che il ricorrente ha sempre sofferto di malattie dello spettro psichiatrico, non controllate né contenute in famiglia e stabilizzate solo negli ultimi anni, a seguito dell'assunzione di farmaci in dose e tempi adeguati e di terapia comportamentale;
- che nell'anno 2010, in un periodo di aggravamento della malattia, il ricorrente ha commesso un grave reato ai danni del padre, così compromettendo il proprio rapporto con la famiglia;

- che, a seguito di tali eventi, i genitori hanno, in un primo momento, venduto al fratello del ricorrente e alla di lui coniuge la porzione posta al primo piano dell'immobile di Via Puccini, n. 50, atto che già potrebbe integrare una donazione indiretta simulata;

- che, nel 2017, i genitori hanno, altresì, alienato al figlio e alla Controparte_3 consorte la nuda proprietà della restante parte dell'immobile (piano terra), con riserva di usufrutto vitalizio a loro favore;

- che le parti non solo hanno pattuito, quale corrispettivo, il prezzo rovinoso di €
130.000,00, ma hanno optato per una corresponsione del prezzo diversa dal denaro, mediante mantenimento vitalizio dei due anziani genitori/suoceri da parte degli acquirenti;

- che l'atto è stato pensato e realizzato all'evidente fine di escludere il figlio dalle aspettative successorie;
Pt_1
- che la donazione dissimulata da una compravendita costituisce tipico esempio di simulazione relativa;

- che, nel caso di specie, sussistono tutti gli indizi rivelatori della simulazione;

- che, in particolare, risultano pacifici: il rapporto di parentela e affinità tra alienanti e acquirenti, la convivenza dei due nuclei familiari, la presenza di due testimoni all'atto di vendita, la pattuizione e le modalità di corresponsione del prezzo, la riserva di usufrutto vitalizio;

- che il pagamento mediante mantenimento dei genitori/suoceri è stato pattuito nonostante l'età avanzata dei beneficiari e la possibilità per gli stessi di mantenersi autonomamente, godendo di ottima pensione e di risparmi consistenti in banca;

- che, a voler considerare un contributo di mantenimento di circa € 500,00 mensili per ciascun beneficiario, l'obbligazione assunta dagli acquirenti si esaurirebbe nell'arco di 11 anni, cioè alla veneranda età di anni 95 per e di anni 94 per Controparte_1
i quali già adesso non versano in stato di buona salute;
CP_2
- che, tenuto conto dell'età e dello stato di salute degli alienanti, la causa del contratto risulta essere caratterizzata da una aleatorietà tale da essere incompatibile con la natura di entrambi i negozi, che, pertanto, sarebbero non solo simulati, ma anche nulli per impossibilità della causa e indeterminatezza dell'oggetto. Si sono costituiti in giudizio , e Controparte_1 CP_2 Controparte_3
, contestando integralmente tutte le domande, eccezioni, deduzioni e Controparte_4
conclusioni formulate da parte attrice, in quanto pretestuose e inammissibili per assoluto difetto di allegazione e prova e, in ogni caso, infondate in fatto e in diritto.
A sostegno delle proprie ragioni, hanno dedotto:
- che il valore stabilito nell'atto di compravendita per cui è causa è relativo alla sola nuda proprietà dell'unità abitativa, avendo gli alienanti riservato il diritto di usufrutto generale vitalizio con diritto di reciproco accrescimento;

- che all'epoca della stipula del rogito i genitori del ricorrente avevano rispettivamente ottantadue e ottantatré anni, versando in condizioni di salute piuttosto buone;

- che, in corrispettivo della vendita, i coniugi hanno assunto Parte_2
l'obbligo di provvedere al mantenimento, alla cura e all'assistenza morale e materiale dei venditori, nelle medesime condizioni di vita godute al momento del rogito e per l'intera durata della vita del più longevo dei due;

- che entrambe le parti contraenti si sono poste in una situazione di incertezza circa il vantaggio economico o la perdita che si sarebbero potuti verificare nel corso del rapporto;

- che l'incertezza è duplice in quanto legata sia alla durata della vita dei beneficiari sia all'entità delle prestazioni connesse allo stato di bisogno e di salute degli stessi;

- che l'assistenza di cui necessita la resistente è diventata progressivamente CP_2 più impegnativa a seguito dell'aggravamento delle sue condizioni di salute che l'hanno portata ad avere sempre maggiori difficoltà di deambulazione, con perdita di autonomia negli atti di vita quotidiana;

- che anche ha visto un serio peggioramento del proprio stato di Controparte_1
salute, che ne ha diminuito il livello di autonomia;

- che i resistenti si prendono costantemente e quotidianamente cura dei genitori/suoceri, coadiuvandoli negli adempimenti giornalieri inerenti alla cura della persona, preoccupandosi dell'igiene, dell'alimentazione e dell'assistenza sanitaria dei beneficiari secondo le indicazioni del medico di famiglia e degli specialisti che li hanno in cura;

- che dall'anno 2017 ad oggi i coniugi non si sono mai allontanati da Parte_2 casa, rinunciando a vacanze e viaggi, per rimanere sempre vicini all'anziana coppia, garantendo assistenza continua e compagnia;
- che, se si volesse quantificare il valore dell'assistenza prestata, mediante equiparazione alle somme che spetterebbero ad una badante a tempo pieno, la stessa sarebbe pari a € 1.730,00 mensili, oltre alle spese per le utenze, intestate e pagate da
Controparte_3
- che i coniugi costituiscono un nucleo familiare distinto rispetto a Parte_2
quello di vivendo e risiedendo in unità abitative diverse;
Controparte_5
- che il valore indicato in contratto per la nuda proprietà dell'immobile è del tutto congruo;

- che l'atto negoziale non ha natura di liberalità, essendo chiara la corrispettività delle prestazioni previste;

- che il contratto di cessione è, pertanto, pienamente legittimo, valido ed efficace, risultando gli elementi presuntivi indicati dal ricorrente del tutto inidonei a provare la simulazione;

- che sussistono i presupposti per la conversione del giudizio nelle forme del rito ordinario;

- che viene, nel caso di specie, in rilievo la figura contrattuale atipica del contratto di cessione con obbligo di mantenimento o assistenza, nella quale la prestazione assistenziale conferisce al contratto carattere oneroso e sinallagmatico;

- che l'assistenza è stata ed è tutt'ora prestata in favore dei beneficiari cedenti da parte del figlio e della di lui moglie;

- che, in quattro anni, gli acquirenti hanno già corrisposto la quasi totalità del prezzo pattuito;

- che costituisce elemento essenziale del contratto anche l'aleatorietà, tanto con riferimento alla durata della vita del beneficiario quanto all'entità delle prestazioni assunte, non predeterminate nel loro ammontare;

- che, nel caso in esame, al momento della stipula del contratto, sussistevano le condizioni di obiettiva incertezza, richieste dai contratti aleatori;

- che la scelta di sottoscrivere il contratto oggetto di causa è stata dettata dalla volontà dei cedenti di assicurarsi adeguata assistenza fino al momento del proprio decesso e non da quella di estromettere il ricorrente dall'asse ereditario;

- che l'eventuale mancata corrispondenza tra il valore commerciale della nuda proprietà e quello indicato nell'atto di vendita non costituisce circostanza sintomatica della simulazione, essendo la controprestazione variabile per l'aleatorietà insita nel contratto;
- che non vi è dubbio ed è incontestato che gli acquirenti abbiano adempiuto e stiano continuando a adempiere agli obblighi derivanti dal contratto;

- che nessuna nullità per difetto di causa o per simulazione relativa è riscontrabile con riferimento al contratto per cui è causa.
Con ordinanza a seguito della trattazione scritta del 28.10.2021, il Giudice, ritenuta la necessità di un'istruttoria non sommaria, ha disposto il mutamento del rito, fissando udienza ai sensi dell'art. 183 c.p.c.
Con successiva ordinanza del 01.12.2021, sono stati concessi i termini per memorie istruttorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c.
La causa è stata successivamente istruita mediante svolgimento di consulenza tecnica volta a stimare il valore di mercato della nuda proprietà del bene oggetto del contratto.
Con ordinanza a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 14.12.2022, la causa
è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
A seguito di alcuni rinvii dovuti al carico del ruolo, all'udienza del 30.01.2025, sono stati assegnati i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e la causa è stata trattenuta in decisione.
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domanda l'accertamento della simulazione relativa dell'atto di Parte_1
compravendita della nuda proprietà del bene immobile sito in San Giuliano Terme (PI), frazione Ghezzano-Colignola, Via Puccini n. 50, stipulato dai convenuti in data
14.07.2017, in tesi attorea dissimulante atto di donazione modale posto in essere dai propri genitori, alienanti, in favore del fratello e della di lui coniuge, acquirenti, al fine di escludere il bene dalla futura successione, nonché la declaratoria di nullità/inefficacia del contratto simulato per difetto di causa.
La sussistenza dell'accordo simulatorio emerge, in tesi attorea, da plurimi elementi presuntivi – mezzo di prova consentito al terzo ex art. 1417 c.c. – consistenti: nel rapporto di parentela/affinità tra le parti contraenti;
nella sostanziale convivenza dei due nuclei familiari;
nella presenza di due testimoni all'atto di vendita;
nella pattuizione di un prezzo non corrispondente al valore del bene compravenduto e, infine, nella previsione di una modalità di corresponsione del corrispettivo diversa dal denaro, con assunzione, da parte degli acquirenti, di una obbligazione di assistenza e mantenimento dei beneficiari-venditori del tutto indeterminata e generica;
la volontà di escludere dal futuro asse ereditario l'attore, già dimostrata con precedenti operazioni negoziali.
La tesi è fondata. Si pone, in breve, l'alternativa tra la qualificazione dell'operazione negoziale di cui è causa in termini di effettivo sinallagma a prestazioni corrispettive, sussumibile sotto la categoria di contratto atipico di mantenimento, oppure di una concretamente voluta liberalità con un onere a carico degli obbligati.
Com'è noto, il contratto di vitalizio alimentare (o assistenziale, o ancora di mantenimento), è il negozio atipico per effetto del quale il beneficiato trasferisce un la piena o nuda (com)proprietà su un bene immobile contro il corrispettivo di una prestazione di mantenimento e di assistenza materiale e morale. A differenza dalla rendita vitalizia, la prestazione del ZI non consiste in una prestazione patrimoniale di carattere periodico, avente a oggetto la rendita, ma in prestazioni infungibili – tant'è che la scelta dell'obbligato è caratterizzata dall'intuitus personae – di contenuto patrimoniale, come il mantenimento, e prestazioni di carattere esistenziale, come l'assistenza morale. Sotto il profilo causale, “è caratterizzato al momento della sua conclusione dall'alea inerente sia alla durata della vita del vitaliziato, sia alla entità delle prestazioni a carico del ZI, le quali tuttavia, proprio in quanto negoziabili come corrispettivo, sono necessariamente suscettibili di valutazione economica, così da comparare secondo dati omogenei, in termini di presumibile equivalenza o, al contrario, di palese sproporzione, la capitalizzazione della rendita reale del bene trasferito e la capitalizzazione delle rendite e delle utilità periodiche dovute nel complesso dal ZI” (Cass. n. 32439/2023).
L'esegesi del contratto e della volontà in concreto perseguita dai contraenti al momento della stipula, per come processualmente ricostruita, conduce al riconoscimento di un fenomeno di apparenza negoziale intenzionalmente creata dai paciscenti.
Tralasciando alcuni degli aspetti suindicati, invero non rivelatori ex se di un intento simulatorio, quali la stretta parentela / affinità tra le parti (proprio la natura complessa dell'obbligazione, di facere e di dare, assunta nel contratto di vitalizio alimentare rende del tutto fisiologico che la scelta dell'obbligato ricada su persone “di famiglia” in senso lato), e la circostanza che i due nuclei familiari abitino in appartamenti confinanti (non essendo corretto discorrere di convivenza), deve porsi l'attenzione sulle caratteristiche oggettive del negozio impugnato.
In primo luogo, posto che la patrimonialità è elemento essenziale della prestazione dovuta dal ZI (pur essendo quest'ultima variabile in base alle necessità del beneficiario in divenire), sussiste sproporzione, benché non eccessiva, tra le prestazioni dedotte in contratto, al momento della stipula. Il prezzo indicato nel contratto è risultato sottostimato rispetto al valore della nuda proprietà ceduta come emerso a seguito della disposta CTU, (€ 169.500,00 a fronte dell'importo indicato in contratto pari a € 130.000,00). Lo iato tra le cifre indicate, benché inidoneo a rivelare di per sé la natura gratuita della cessione, rammentandosi che solo “l'originaria macroscopica sproporzione del valore del cespite rispetto al minor valore delle prestazioni [che] fa presumere lo spirito di liberalità tipico della donazione, eventualmente gravata da modus” (cfr. Cass. 32439/2023), costituisce senz'altro elemento sintomatico.
In secondo luogo, l'obbligazione assistenziale è stata assunta – vita natural durante del più longevo – nei confronti di due beneficiari, che versavano in età avanzata (82 e 83 anni), benché in condizioni di salute non compromesse. Anche siffatto elemento, non incompatibile con l'alea del negozio, nel senso che rispetto ai beneficiari non poteva pronosticarsi all'epoca il decesso imminente, rappresenta un altro tassello nel senso della liberalità.
È invece, assolutamente significativa la genericità dell'obbligazione assunta dai IA. Essa, per la sua sincopata e indeterminata formulazione, non consente di calibrare la portata degli obblighi assunti, rendendo il negozio incompatibile con la qualificazione di contratto oneroso a prestazioni corrispettive. Ed invero, se le condizioni oggettive non vengono descritte in modo sufficientemente concreto né parametrate, risulta impossibile definirne i confini, e in definitiva, compararle – con le dovute cautele – al valore del diritto reale oggetto della cessione. E la necessità di stimare siffatte condizioni diviene pregnante allorquando, come nel caso in esame, non vi sono evidenze che i cedenti siano stati in difficoltà economica o reddituale, non essendo stata smentita la circostanza che gli stessi percepissero regolare pensione, o che necessitassero, per ragioni di salute, di particolari esigenze di accompagnamento o di assistenza part time o full time. Analoga genericità si rinviene con riferimento alle prestazioni di carattere assistenziale, pur riconoscendosi che esse sfuggono a rigide quantificazioni economiche, perché caratterizzate da aspetti quali l'affetto, la costante presenza, la compagnia, irriducibili a mere operazioni contabili.
Siffatta carenza strutturale del negozio trova il suo pendant nel – giustamente enfatizzato – difetto di strumenti di controllo dell'adempimento o di clausole risolutive, anch'esso forte indice presuntivo della natura gratuita della cessione.
Nel rammentarsi, infine, che l'analisi sulla natura e sulla validità del negozio deve effettuarsi avuto riguardo al momento genetico del rapporto, il Tribunale rileva tuttavia, anche ai sensi dell'art. 1366 c.c., che i coniugi non hanno dato piena Parte_2
prova di essersi fatti carico dei bisogni e della cura dei genitori/suoceri negli anni successivi alla stipulazione del contratto, benché siano agli atti documenti dai quali risulta il progressivo, prevedibile, aggravamento delle condizioni di salute dei beneficiari con l'avanzare dell'età.
Nel quadro esposto, la circostanza che all'atto pubblico abbiano assistito – senza che ve ne fosse la necessità – due testimoni, invece necessari ai fini della valida stipula di una donazione, è rivelatrice di un intento simulatorio.
Infine, un riscontro esterno è dato dalla circostanza, solo genericamente contestata, che anni addietro le stesse parti abbiano stipulato altri negozi in odore di simulazione finalizzati a depauperare il futuro asse ereditario dei signori e Controparte_1
a discapito dell'attore, e che trova conferma nel corpo di un CP_2
provvedimento del Tribunale di Pisa del 2013 (cfr. docc. Attore).
L'analisi globale del coacervo degli elementi emersi conduce, in definitiva, all'accoglimento della domanda di simulazione relativa, trattandosi, nel caso di specie, non di contratto sinallagmatico bensì di donazione modale, della quale ricorrono gli elementi formali e strutturali.
Sussistono eccezionali ragioni per procedere alla compensazione, nella misura della metà, delle spese di lite, tenuto conto della non comune fattispecie di fatto e della presenza di opinioni difformi in giurisprudenza sui requisiti strutturali del negozio di vitalizio alimentare. Nella residua parte, le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014, scaglione di valore di riferimento, parametri medi per ciascuna fase arrotondati per difetto, tenuto conto dell'effettiva attività espletata.
Le spese di CTU sono a carico dei convenuti in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie la domanda di simulazione relativa dell'atto di compravendita in data
14/07/2017 Rep. 50674 (registrazione n. 9108.1/2017) ai rogiti notar Miccoli di
Livorno, avente ad oggetto l'immobile sito in San Giuliano Terme (PI), via Puccini
50, in quanto dissimulante una donazione modale in favore di e Controparte_3
; Controparte_4 - condanna i convenuti in solido tra loro al rimborso, in favore dell'avv. Andrea
Senese dichiaratosi antistatario, di metà delle spese di lite, liquidate in tal quota in
€ 5.200,00 oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;

- pone definitivamente le spese di CTU a carico dei convenuti in solido.
Manda alla competente Conservatoria per gli adempimenti di legge.
Pisa, 22 maggio 2025
Il Giudice
Luca Pruneti
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.