T R I B U N A L E D I P A L E R M O
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 15623/2023 R.G.
All'udienza del 3.6.2025, innanzi al Giudice dr.ssa Liana Pernice, chiamata la causa promossa da
Parte_1 contro
, Controparte_1 sono comparsi: per l'opponente, l'avv. Grazia Emanuele;
per l'opposto, l'avv. Giuseppe Caruso.
I procuratori delle parti discutono la causa richiamandosi alle conclusioni in atti e chiedono che la stessa sia decisa. Dichiarano, altresì, di rinunciare alla lettura del dispositivo.
Indi, il Giudice dopo aver dato lettura del verbale pone la causa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ.
Liana Pernice - G.O.T.
Dalle ore 13.00 alle ore 15.00, viene sospesa la camera di consiglio.
Liana Pernice - G.O.T.
1

Alle ore 21.15, terminata la camera di consiglio e all'esito di essa, viene emessa la sentenza che segue, ex art. 281 sexies cod. proc. civ.
Liana Pernice - G.O.T.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa Liana
Pernice, ha pronunciato la presente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 15623 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in deliberazione e decisa in data 3.6.2025 ex art. 281 sexies cod. proc. civ., avente ad oggetto “rapporti condominiali”
TRA
(cod. fisc. ) elettivamente domiciliato presso lo Parte_1 C.F._1 studio legale degli avv. ti Grazia Emanuele (domicilio digitale:
)e Iolanda Pinto (domicilio digitale: Email_1
che lo rappresentano e difendono giusta procura alle liti in Email_2 atti
OPPONENTE
E
(cod. fisc. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona del l. r. te pro tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio legale dell'Avv. Giuseppe Caruso (domicilio digitale: che lo Email_3 rappresenta e difende giusta procura ad litem in atti
OPPOSTO
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
1.1.- Con atto di citazione notificato il 6.12.2023, il signor , proprietario dell'unità Parte_1 immobiliare di piano terra (NG 109) e in quanto tale condomino, proponeva opposizione, chiedendone la revoca e/o l'annullamento previa sospensione, avverso il D.I. n. 3326/2023 reso dal Tribunale di Palermo nel proced. n. 8082/2023 R.G. il 7.8.2023 notificato l'8.9.2023, con il quale gli è stato ingiunto ad istanza del Controparte_1
[d'ora in avanti, più semplicemente, anche solo ”] il pagamento, a titolo di oneri CP_1 condominiali, della somma di €. 9.769,33 oltre interessi al saggio legale dalla domanda sino
2 all'effettivo pagamento e spese del procedimento monitorio, nascente dal rendiconto consuntivo al 31.12.2020, approvata dall'assemblea condominiale nell'adunanza del 7.4.2022.
Impugnava, ad un tempo, chiedendo ne venisse dichiarata la nullità e/o comunque ne fosse disposto l'annullamento, la suddetta delibera condominiale del 7.4.2022 perché adottata in mancanza della sua convocazione ex art.66 comma 3 disp. att. c.c., e pertanto in violazione dell'art. 1136 comma 6 c.c. Con riferimento alla tempestività della impugnazione ex art. 1137
c.c., aggiungeva che la delibera condominiale non gli era stata mai comunicata e che di essa aveva avuto notizia solo in occasione della notifica del D.I. opposto.
Adduceva, ancora, per quanto qui di interesse, l'inammissibilità del decreto ingiuntivo, emesso in difetto dei requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità richiesti dagli artt. 633 e 634 c.p.c. Nel merito, poi, deduceva la nullità della delibera perché adottata in violazione dei criteri legali di ripartizione della spesa, allegando nello specifico che il credito ingiunto non era dovuto sul rilievo che l'unità immobiliare, di cui era proprietario, non aveva alcun accesso dall'androne ma un ingresso autonomo e, di conseguenza, non poteva essere tenuta al CP_2 pagamento delle spese di portierato, pulizia delle scale e in genere a tutte quelle relative all'utilizzo degli appartamenti e dei garage indicate nel consuntivo 2020.
Chiedeva, in subordine, che venissero dichiarati prescritti ex art. 2948 n. 4 c.c. tutti i crediti maturatisi alla data del 16.6.2018.
1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con comparsa di risposta del 7.2.2024, il CP_1 contestava l'opposizione, chiedendone preliminarmente l'inammissibilità e nel merito il rigetto.
Deduceva, in particolare, con riferimento all'impugnativa della delibera del 7.4.2022 che la stessa, benché comunicata all'opponente in data 24.5.2022, non era stata impugnata nel termine di legge. Aggiungeva che la ripartizione degli oneri, effettuata legittimamente, era stata effettuata sulla base del regolamento condominiale e relative tabelle millesimali negli anni pacificamente applicati, e che, ancora, le delibere condominiali con cui erano stati approvati i rendiconti afferenti gli anni 2016-2019, non erano mai state impugnate.
Relativamente all'eccepita prescrizione, deduceva poi di avere interrotto il relativo termine con nota del 19.1.2017.
1.3.- Respinta la richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione del D.I. opposto ed espletata il 12.9.2024, con esito negativo, la mediazione, la causa era istruita con l'acquisizione della documentazione offerta in comunicazione da ciascuna delle parti. Indi, era rinviata per discussione all'udienza del 3.6.2025, e, all'esito della camera di consiglio, era decisa ex art. 281 sexies cod. proc. civ.
2.- Merito della lite.
2.1.- L'art 63 disp. att. cod. civ. condiziona la possibilità dell'amministratore del condominio di ottenere ingiunzione, immediatamente esecutiva, per il pagamento dei contributi dovuti dai partecipanti, all'esistenza di uno stato di ripartizione ritualmente approvato dall'assemblea (cfr. tra le tante: Cass. n. 28001/2022).
3 Nell'ipotesi in esame, il D.I. è stato emesso sulla base di un rendiconto di esercizio consuntivo e relativo piano di riparto approvato con delibera condominiale del 7.4.2022.
Pertanto, deve ritenersi che al momento dell'emissione del D.I. sussistevano i presupposti di cui agli artt. 633 e 634 c.c.
2.2.- Occorre poi premettere che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità - dedotta dalla parte ovvero d'ufficio - della delibera assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione tuttavia che quest'ultima domanda sia dedotta in via d'azione mediante apposita riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione ex art. 1137 comma 2 cod. civ. notificato nel termine perentorio di gg. 30 ivi previsto (Cass. s.u. n. 9839/2021) decorrente, per gli assenti, dalla comunicazione della relativa delibera.
I vizi “prospettati” dall'opponente vanno fatti rientrare, rispettivamente, nel paradigma sia della annullabilità (omesso convocazione ex art. 66 comma 3 disp. att. c.c.) sia della nullità (art. 1123 c.c.).
Secondo i consolidati criteri distintivi enucleati dalla Suprema Corte in tema di delibere condominiali nulle (vizi di sostanza) e annullabili (vizi di forma) risalente a Cass. ss. uu. n.
4806/2005, recentemente ribaditi da Cass. ss. uu. n. 9839/2021, debbono qualificarsi “..nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; mentre debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affetta da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto “.. […]… In altri termini (nell'ottica della materia oggetto di causa), sarebbe affetta da nullità (e pertanto impugnabile anche oltre il termine di decadenza cui all'art. 1137 cod. civ.) la delibera con cui l'assemblea, a maggioranza, incorrendo in tal modo in un vizio di sostanza e non di forma, avesse stabilito o modificato i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, atteso che una tale materia esulerebbe da quelle su cui l'assemblea può deliberare a maggioranza (cfr. Cass. ss. uu. n. 9839/2021; Cass. s.u. n. 4806/2005); per contro, andrebbe annullata, sempre che sia stata impugnata entro il termine di gg. 30 dalla sua comunicazione ai condomini assenti, la delibera con vizi attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea.
2.3.- La preventiva convocazione dei condomini aventi diritto integra, come evidenziato
4 al superiore punto 2.2., un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione ed è compito dell'assemblea e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore ed eventualmente inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro (cfr. Cass. n.
29878/2019). E in presenza di contestazione circa l'avvenuta comunicazione dell'avviso di convocazione, la prova dell'osservanza dell'obbligo di tempestivo avviso incombe sul
”, posto che non può porsi a carico del condomino l'onere di una CP_1 dimostrazione negativa (cfr. Cass. n. 22685/2014; Cass. n. 5254/2011).
Tuttavia, la delibera condominiale del 7.4.2022 (sebbene non risulti agli atti sia stata effettuata la rituale convocazione a ) è stata comunicata a quest'ultimo Parte_1
(cfr. anche note conclusive opponente) con racc. a. r. del 20.5.2022 ricevuta il
24.5.2022, mentre l'opposizione è stata notificata il 6.12.2023 e dunque oltre il termine di gg. 30 previsto a pena di decadenza dall'art. 1137 comma 2 c.c. Ne consegue che l'impugnativa della delibera, con riguardo allo specifico profilo di legittimità, deve essere dichiarata inammissibile.
2.4.- Con orientamento consolidato, che il Tribunale condivide, il Supremo Collegio ha affermato che, salvo in difetto di una convenzione diversa contenuta nel regolamento condominiale, le spese per il servizio di portierato, in quanto attinente a un servizio prestato sull'interesse comune di tutti i condomini, ha carattere generale, con la conseguenza che la relativa spesa deve essere sostenuta da tutti i condomini, ex art. 1123 comma 1 c.c., e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari, come in negozi o magazzini, posti sulla pubblica via (cfr. Cass. n. 5081/1990; Cass. n. 962/1986). Per le medesime ragioni, sempre su tutti i condomini, vanno poste, salva l'esistenza di una diversa convenzione, le spese per la pulizia.
Nell'ipotesi in esame, l'opponente non ha fornito la prova dell'esistenza di una diversa convenzione derogatoria in ordine al regolamento di tali spese. Per cui il relativo motivo deve essere respinto.
2.5.- Va accolta, invece, nei termini di seguito indicati, l'eccezione di prescrizione sollevata dall'opponente.
La prescrizione degli oneri condominiali, in quanto oneri con cadenza periodica, è regolata dall'art. 2948 n. 4 c.c. Per cui il relativo diritto è soggetto a prescrizione quinquennale.
Orbene, il decreto ingiuntivo, afferente agli oneri condominiali a tutto il 2020 e dunque anche il periodo pregresso, è stato notificato l'8.9.2023, il periodo di prescrizione quinquennale relativo agli oneri condominiali febbraio 2015/dicembre 2016, sebbene interrotto con nota dell'1.2.2017, si è nuovamente maturato alla data dell'8.9.2023. Ne
5 consegue che vanno ritenuti prescritti gli oneri condominiali maturatisi al 31 dicembre
2016 pari ad €. 2.916,87. Pertanto, il decreto ingiuntivo va revocato e l'opponente condannato a corrispondere al la residua Controparte_1 somma di €. 6.852,46, oltre interessi al saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino al soddisfo.
4.- Le spese di lite, considerata anche la fase monitoria e liquidate come in motivazione, vanno poste a carico dell'opponente, in ragione di due terzi, e compensate per il restante terzo tenuto conto della rimodulazione del credito ingiunto.

P.Q.M.

Il Tribunale, non definitivamente pronunciando:
- revoca, per le ragioni di cui in motivazione, il D.I. opposto e condanna l'opponente a pagare al la somma di €. 6.852,46, oltre interessi al Controparte_1 saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino al soddisfo;

- rigetta l'opposizione promossa da avverso la delibera condominiale del Parte_1
7.4.2022;
- condanna a pagare in favore del i Parte_1 Controparte_1 due terzi delle spese di lite, compensandole per il restante terzo, e liquidandone, già ridotte, in
€.

3.000 oltre spese generali, iva e cpa.
Palermo, li 3.6.2025.
dr.ssa Liana Pernice – G.O.T.
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