N. R.G. 21846/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
Gambacorta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21846/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avv.ti Parte_1 C.F._1
Giovanni Ferreri e Marilena Mesiano, elettivamente domiciliata presso i difensori in
Torino, Corso Matteotti n. 31
RICORRENTE contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2
) con il patrocinio dell'avv. Raffele Folino, elettivamente C.F._2
domiciliato presso il difensore in Torino, Corso Monte Cucco n. 3
RESISTENTE contro
(C.F. ) residente in [...], Controparte_3 C.F._3
Via Breglio n. 55
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: Nel merito
- previo accertamento della lesività delle ragioni creditorie e di conservazione della garanzia patrimoniale di cui all'art. 2740 c.c. della signora accertare e Parte_1 dichiarare la simulazione ex art. 1414 Cod. Civ. e, in subordine, l'inefficacia ex art. 2901
pagina 1 di 10 Cod. Civ. dell'atto pubblico di compravendita stipulato in data 28/10/2024 dalla
[...]
in favore della signora a rogito notaio Controparte_1 Controparte_3
di Pinerolo, rep. n. 10804, racc. n. 8657 e trascritto in data 05/11/2024, Persona_1 avente ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Grugliasco, via Macedonia n. 14, censito in Catasto Fabbricati al Foglio 11, mappale 119, sub. 4 piano T;

- accertato il diritto di credito dell'esponente conseguente all'inadempimento della alle obbligazioni contrattuali assunte, come in narrativa Controparte_1
precisate, dichiarare tenuti e condannare la , in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro tempore e, in solido, il signor in proprio, al Controparte_2 pagamento a favore dell'esponente della somma di Euro 148.000,32, per le causali di cui in narrativa, o di quella verior somma risultante in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto sino al saldo effettivo;

- ordinare le trascrizioni, volturazioni e annotazioni di legge e della domanda giudiziale di cui al presente ricorso con esonero a favore dei Conservatori dell'Agenzia del
Territorio competenti da ogni responsabilità al riguardo;

In via istruttoria: (omissis)
In ogni caso con vittoria di spese, compensi professionali di giudizio, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge.
Per parte resistente: In via pregiudiziale e preliminare:
- dichiarare la carenza di legittimazione passiva di , per i motivi esposti Controparte_2 in narrativa e, per l'effetto
- dichiarare tenuta e condannare alla rifusione delle spese di avvocato, Parte_1
oltre oneri e spese per la spiegata difesa.
In via principale e nel merito:
- rigettare integralmente le domande della ricorrente proposte nei confronti di
[...]
e di , perché infondate, illegittime e non provate, per Controparte_1 Controparte_2
i motivi tutti esposti in narrativa.
In ogni caso, con condanna alle spese di giudizio, oltre oneri e esposti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1)
Con ricorso ai sensi dell'art. 281 undecies c.p.c., ha convenuto in Parte_1
giudizio , in proprio e quale legale Controparte_1 Controparte_2
pagina 2 di 10 rappresentante della società , e , Controparte_1 Controparte_3
esponendo i seguenti fatti.
In data 3.5.2023 la ricorrente aveva sottoscritto, in qualità di promissaria acquirente, con in qualità di promittente venditrice, contratto preliminare Controparte_1 di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Grugliasco (TO), Via Macedonia
n. 14 in corso di ristrutturazione;
il prezzo era stato pattuito in € 95.000 e il rogito definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato entro 30.6.2023; la ricorrente aveva versato acconti per complessivi € 42.800.
Tuttavia, la non era riuscita a terminare i lavori di ristrutturazione Controparte_1
nel termine convenuto, pertanto, dopo una serie di trattative, le parti avevano sottoscritto in data 26.6.2024 addendum al contratto preliminare, con cui la data per l'atto notarile di compravendita era stata spostata entro e non oltre il 30.9.2024, il prezzo era stato rideterminato in € 82.800 e la si era obbligata a Parte_1
corrispondere in nome e per conto di gli oneri urbanistici dovuti al Controparte_1
Comune di Grugliasco pari a € 24.660,16; le parti avevano infine pattuito che gli importi versati e da versarsi dalla promissaria acquirente sarebbero stati considerati caparra confirmatoria e che, in caso di inadempimento della promittente venditrice, la Parte_1
avrebbe potuto agire anche direttamente nei confronti di . Controparte_2
La ricorrente aveva quindi provveduto a pagare gli oneri di urbanizzazione, conformemente agli impegni presi, oltre all'ulteriore somma di € 6.540 per la regolarizzazione dei soppalchi, mentre la società resistente non aveva rispettato la scadenza del 30.9.2024 per la stipula del definitivo, sottraendosi infine ad ogni tentativo di contatto da parte della ricorrente.
Quest'ultima aveva successivamente scoperto che l'immobile alla stessa promesso in vendita era stato venduto dalla a tale Controparte_1 Controparte_3 con atto del 28.10.2024 per il prezzo vile di € 10.000.
A fronte di tale scoperta, la in data 22.11.2024, aveva comunicato alla Parte_1
il proprio recesso dal contratto preliminare e richiesto il pagamento Controparte_1 del doppio della caparra versata, pari a € 148.000.
L'atto di compravendita tra la e doveva Controparte_1 Controparte_3 considerarsi simulato e compiuto in pregiudizio dei creditori;
difatti, l'immobile non era mai realmente uscito dalla disponibilità della , come dimostrava la Controparte_1
circostanza che lo stesso fosse stato nuovamente rimesso sul mercato subito dopo la pagina 3 di 10 vendita a , con mandato ad agenzie immobiliari conferito Controparte_3
dallo stesso . Ne costituiva altresì prova il prezzo irrisorio, non conforme Controparte_2
al reale valore di mercato del bene. La società convenuta aveva altresì alienato a terzi, sempre per prezzi irrisori, gli altri unici due immobili di cui era proprietaria, così diminuendo la garanzia patrimoniale dei creditori.
Tutto ciò premesso, parte ricorrente ha rassegnato le conclusioni riportate in epigrafe.
Si sono costituiti in giudizio e . Gli stessi Controparte_1 Controparte_2
hanno eccepito preliminarmente la carenza di legittimazione passiva di , Controparte_2 poiché il contratto preliminare, così come l'atto di vendita con Controparte_3
erano stati stipulati dalla , che era una società di capitali e
[...] Controparte_1
che quindi rispondeva delle obbligazioni solo con il suo patrimonio.
Nel merito, le parti resistenti hanno dedotto che i ritardi nella conclusione dei lavori di ristrutturazione erano imputabili alla ricorrente, che aveva chiesto numerose opere extracapitolato e modifiche al progetto originario. Nelle more, aveva Controparte_1
deliberato la modifica del legale rappresentante, attualmente , il Controparte_4
quale aveva ritenuto opportuno definire, anche fiscalmente, le pendenze in essere al momento del passaggio di consegne, tra cui il contratto preliminare con
[...]
pertanto l'immobile era stato ceduto a un terzo, per il prezzo corrispondente Parte_1
al suo reale valore di mercato considerando la categoria catastale e la presenza di un'ipoteca, nonché l'ordine di demolizione del soppalco intimato dal Comune di
Grugliasco.
I resistenti hanno quindi contestato i presupposti per l'accoglimento sia dell'azione di simulazione, sia dell'azione revocatoria, concludendo per il rigetto della domanda.
All'udienza del 1° aprile 2025 veniva dichiarato contumace. Controparte_3
Con ordinanza riservata del 3.4.2025 il Giudice, ritenuta la natura documentale della controversia, fissava udienza per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 22.5.2025 la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe.
2)
Parte ricorrente ha allegato il titolo contrattuale su cui fonda la propria domanda di condanna al pagamento della somma di € 148.000; si tratta del contratto preliminare pagina 4 di 10 sottoscritto con in data 3.5.2023 (doc. 2) e dell'addendum del Controparte_1
26.6.2024, sottoscritto anche da personalmente. Controparte_2
Il primo contratto prevedeva come termine per la stipula del contratto preliminare di compravendita il 30.6.2023; con l'integrazione del 26.6.2024 il termine è stato prorogato sino al 30.9.2024.
E' pacifico che nessun contratto definitivo sia stato stipulato tra e Parte_1
, così come è pacifico, oltre che documentalmente provato (doc. 20), Controparte_1
che , con atto notarile del 28.10.2024, abbia venduto a Controparte_1 [...]
l'immobile già promesso in vendita alla ricorrente. Controparte_3
Secondo le regole di riparto dell'onere probatorio nella materia contrattuale (Cass. Sez.
Un. 13533/2001), parte ricorrente ha assolto al proprio onere di allegazione, mentre è onere della società resistente dimostrare che l'inadempimento, allegato dalla ricorrente, sia insussistente o dovuto a causa non imputabile.
Tale onere non può dirsi assolto.
In primo luogo, la vendita a terzi dell'immobile già promesso in vendita alla ricorrente, senza che sia stato risolto o altrimenti sciolto il vincolo contrattuale con la Parte_1
costituisce di per sé palese e grave inadempimento. Non risultano, infatti, prodotti in giudizio dalla resistente documenti che comprovino il venir meno del vincolo contrattuale fra le parti, fatta eccezione per la lettera di recesso inoltrata, tuttavia, dalla ricorrente il 22.11.2024, quindi dopo la compravendita tra e Controparte_1 [...]
. Controparte_3
Parte resistente ha sostenuto in giudizio che i ritardi nell'ultimazione dei lavori entro i termini convenuti con il contratto preliminare, prima, e con l'addendum, poi, sarebbero imputabili alle numerose modifiche ed opere extracapitolato richieste dalla ricorrente.
Anche in tal caso manca documentazione a comprova: nessuna diffida, nessuna comunicazione proveniente da volta a contestare inadempimenti Controparte_1
della ricorrente o comportamenti colpevoli della stessa che abbiano avuto incidenza sul rispetto delle tempistiche.
Al contrario, dal carteggio prodotto in giudizio da (docc. da 6 a 10, 14, Parte_1
17, 18), ne risulta confermata la prospettazione della ricorrente e smentita quella dei resistenti.
Ad es., nella mail del 22.11.2023 (doc. 6 ricorrente), la società resistente scrive: “La società ad oggi non è in grado di consegnare l'immobile in Controparte_1
pagina 5 di 10 quanto esso è ancora in fase di accatastamento. (…) Per quanto riguarda i lavori da ultimare, in questa settimana verranno installati i sanitari e condizionatore e relativo boiler;
gli infissi arriveranno entro massimo la fine del mese (…)”. In questa mail,
conclude riferendo al Comune di Grugliasco la causa dei ritardi e Controparte_1 propone alla uno sconto sul prezzo dell'immobile di € 25.000, senza Parte_1
contestarle alcunché.
Nella mail del 28.5.2024 (doc. 10 ricorrente), il legale della società resistente propone per il trasferimento immobiliare il mese di settembre 2024 e scrive che, per il caso di mancata adesione della la sarebbe stata disponibile alla restituzione Parte_1 CP_1 dell'intera somma versata, disponibilità che non si concilia con asserite responsabilità della ricorrente.
Nella mail dell'8.8.2024 (doc. 14 ricorrente), conferma Controparte_1
“assolutamente la data del rogito entro 30 settembre 2024”, ancora una volta senza nulla contestare alla ricorrente e così confermando la piena vigenza degli accordi contrattuali, ulteriormente ribadita nella mail del 15.10.2024 (doc. 17 ricorrente), pochi giorni prima della compravendita Domus Immobiliare – , con cui la Controparte_3
società resistente chiede il contatto del notaio incaricato dalla promissaria acquirente per inviargli tutta la documentazione necessaria al rogito.
D'altra parte, ancora con riferimento alla tesi sostenuta in giudizio dai resistenti, per cui alla ricorrente sarebbero imputabili i ritardi dovuti alle opere extracapitolato e modifiche richieste, è appena il caso di osservare che rientra nella responsabilità e autonomia organizzativa dell'appaltatore o venditore – costruttore, quale soggetto professionale qualificato, acconsentire solo a quei lavori e quelle modifiche che sia certo di vedere autorizzati dal e di riuscire a portare a compimento nei termini convenuti. CP_5
Alla luce di quanto esposto, il grave inadempimento di deve Controparte_1
ritenersi accertato. Conseguentemente, il recesso esercitato da parte ricorrente con la citata lettera del 22.11.2024 (doc. 23) deve reputarsi legittimo.
Alla legittimità del recesso consegue l'operatività della disciplina dell'art. 1385 c.c. e quindi il diritto di parte ricorrente di vedersi restituire il doppio della caparra versata.
In proposito può osservarsi che nell'addendum del 26.6.2024 viene riconosciuto l'avvenuto pagamento di € 40.000 oltre IVA (quindi 42.800 come risulta dai docc. 4 e 5 di parte ricorrente).
pagina 6 di 10 Risultano altresì corrisposti gli oneri di urbanizzazione per € 24.660,16, secondo l'impegno assunto dalla con l'addendum del 26.6.2024 (cfr. docc. 12 e 13 Parte_1 ricorrente), nonché ulteriori € 6.540 quali oneri per i soppalchi, importi fatturati cumulativamente dalla come “acconto cantiere di via Macedonia n. Controparte_1
14” (cfr. docc. 15 e 16).
Del resto, i suddetti pagamenti non sono stati contestati in giudizio dai resistenti.
Nella scrittura privata del 26.6.2024 è scritto: “Le parti concordano che in caso di qualsivoglia ritardo e/o inadempimento da parte di a quanto convenuto, gli CP_1
importi versati e versandi dalla signora verranno considerati caparra Parte_1
confirmatoria e pertanto la sig. potrà agire direttamente nei confronti del sig. Parte_1
e/o di richiedendo il doppio di quanto corrisposto”. CP_2 CP_1
Alla luce della riportata clausola contrattuale, i pagamenti eseguiti dalla ricorrente, come sopra elencati, costituiscono caparra confirmatoria. La domanda di condanna al pagamento della somma di € 148.000 deve, pertanto, essere accolta (42.800 + 24.660
+ 6.540 = 74.000 X 2 = 148.000).
Tenuti al pagamento, in solido, sono sia la società che Controparte_1 [...]
in proprio: come si è visto, infatti, nella scrittura privata 26.6.2024 CP_2 [...]
si è impegnato in proprio per il caso di inadempimento della società ed è CP_2 espressamente previsto che la ricorrente avrebbe avuto azione “nei confronti del sig.
e/o di richiedendo il doppio di quanto corrisposto”. ha CP_2 CP_1 Controparte_2
sottoscritto la ridetta scrittura due volte, sia in proprio che come legale rappresentante della . Va pertanto disattesa l'eccezione di carenza di legittimazione Controparte_1
passiva di . Controparte_2
Sono inoltre dovuti gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo, mentre non è dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.
Per tutti questi motivi, e devono essere Controparte_1 Controparte_2 condannati, in solido, al pagamento, in favore di della somma di € Parte_1
148.000 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
3)
Anche la domanda di simulazione deve trovare accoglimento, poiché vi sono indizi gravi, precisi e concordanti che l'atto di compravendita del 28.10.2024 tra
[...]
e sia un negozio simulato. CP_1 Controparte_3
pagina 7 di 10 Depone in questo senso innanzitutto la cronologia degli eventi: la ha ceduto a CP_1
l'immobile già promesso in vendita alla ricorrente pochi Controparte_3
giorni dopo aver ricevuto la lettera di recesso e aver avuto quindi piena contezza della propria esposizione debitoria verso la deve inoltre sottolinearsi che nella Parte_1
medesima data del 28.10.2024 sono state cedute tutte e tre le unità immobiliari in corso di ristrutturazione presso il cantiere di via Macedonia n. 14 (docc. 20, 21 e 22), delineandosi quindi un intento di sottrazione dei suddetti beni alla garanzia patrimoniale dei creditori (non è contestato che la non sia titolare di altre Controparte_1
proprietà immobiliari).
Altro elemento significativo è il prezzo irrisorio a cui l'immobile è stato venduto (€
10.000), che appare incongruo rispetto al prezzo convenuto con la ricorrente, che avrebbe dovuto acquistare entro il 30.9.2024 al prezzo di € 82.800.
Del resto, nella mail 20.12.2023 prodotta da parte ricorrente come doc. 8 e da parte resistente come doc. 1, il legale della rappresenta, per conto della Controparte_1 sua cliente, che ogni riduzione di prezzo ulteriore rispetto ad € 25.000 già riconosciuti avrebbe minato la natura di compravendita dell'operazione contrattuale e, peraltro, negli annunci pubblicitari prodotti dalla ricorrente come docc. 24 e 25 (a prescindere da chi li abbia commissionati) l'immobile è offerto in vendita al prezzo di € 85.000 ed € 89.000 e dalle fotografie non appare certo un rudere ma un'unità abitativa quasi completata.
Non è, d'altra parte, contestato, che i suddetti avvisi pubblicitari siano immediatamente successivi alla compravendita – , con ciò Controparte_1 Controparte_3 evidenziandosi un'altra anomalia della vicenda (appare infatti strano che l'acquirente abbia immediatamente rimesso in vendita gli immobili appena Controparte_3
acquistati).
Ulteriore, significativo elemento presuntivo può trarsi dalla contumacia di
[...]
, che nulla ha ritenuto di eccepire pur essendo destinatario di una Controparte_3 domanda di simulazione e di revocatoria, tese a rendere inefficace l'acquisto immobiliare dallo stesso compiuto.
Infine, deve rammentarsi che, per costante giurisprudenza, “Ove l'azione di simulazione, proposta dal creditore di una delle parti di una compravendita immobiliare, si fondi su elementi presuntivi che, in ottemperanza all'art. 2697 c.c., indichino il carattere fittizio dell'alienazione, l'acquirente ha l'onere di provare l'effettivo pagamento del prezzo, potendosi, in mancanza, trarre elementi di valutazione circa il carattere
pagina 8 di 10 apparente del contratto;
tale onere probatorio non può, tuttavia, ritenersi soddisfatto dalla dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta nel rogito notarile, in quanto il creditore che agisce in simulazione è terzo rispetto ai contraenti” (cfr. Cass. n.
18347/2024 e altre conformi).
Nel caso di specie, né il venditore né l'acquirente rimasto Controparte_1 contumace, hanno dato prova dell'effettivo pagamento del prezzo.
In definita, sulla base di tutti gli elementi sopra analizzati, può ritenersi provato il carattere fittizio e simulato della compravendita, che va quindi dichiarata inefficace.
Nessun ordine al Conservatore va emesso, non essendo previsto dalla legge e trattandosi di funzioni amministrative riservate alla P.A. incaricata della tenuta dei registri immobiliari.
La domanda di revocatoria, proposta in via subordinata, è assorbita dall'accoglimento della domanda principale di simulazione.
Le spese vanno regolate in base alla soccombenza;
si ritiene peraltro di porle a carico dei soli resistenti costituiti, per il ruolo avuto nella vicenda e in assenza di opposizione alla domanda da parte del resistente contumace.
Alla liquidazione si provvede in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 in base al valore della causa, esclusa l'attività istruttoria in quanto non svolta e con il parametro minimo per la fase decisionale, semplificata in ragione del rito e dell'assenza di istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
1) accerta la legittimità del recesso esercitato da in data 22.11.2024; Parte_1
2) condanna e , in solido, a pagare, a favore Controparte_1 Controparte_2 di la somma di € 148.000 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale Parte_1
al saldo effettivo;

3) accerta la simulazione assoluta della compravendita stipulata in data 28.10.2024 tra e , trascritta in data 5.11.2024 ai Controparte_1 Controparte_3
numeri 45081 reg. gen. 33883 reg. part., che dichiara quindi inefficace;

4) condanna e , in solido, a rifondere ad Controparte_1 Controparte_2 le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 6.307 per compenso, Parte_1
pagina 9 di 10 oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge, oltre ad € 786 per contributo unificato e marca.
Così deciso in Torino, in data 22 maggio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona Gambacorta
pagina 10 di 10