TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
R.G. 4182/2023
Il Giudice,
- richiamato il proprio decreto con cui è stata disposta la sostituzione dell'udienza del 20.1.2025 mediante deposito di note scritte;

- dato atto che le parti hanno tempestivamente depositato note di trattazione scritta;

- provvedendo fuori udienza, deposita il dispositivo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TREVISO – TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Laura Ceccon, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
a seguito di udienza sostituita da note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al 4182/2023 R.G., promossa con atto di citazione per intimazione di sfratto e successiva conversione del rito con ordinanza in data 24.7.2023 da
Pagina 1 di 9 (C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Pt_2
), in proprio e quali eredi di
[...] C.F._2 Per_1
), elettivamente domiciliate in TREVISO, via
[...] C.F._3
RISORGIMENTO 11, presso l'Avv. ANDREA , che le rappresenta e Pt_3
difende per procura allegata atto di citazione per intimazione di sfratto
PARTE INTIMANTE contro
(P.I. ), elettivamente Controparte_1 P.IVA_1
domiciliata in TREVISO, via POZZOBON 3, presso l'Avv. MICHELE SARDI, che lo rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di risposta
PARTE INTIMATA
Conclusioni delle parti:
Per la parte intimante
Il procuratore delle parti istanti signore e si riportano alle Parte_2 Parte_1
deduzioni e conclusioni di cui alla memoria autorizzata del 30.11.2023 e con riferimento alla morosità da imputare al resistente ci si riporta alla quantificazione contenuta nelle note conclusive autorizzate del 04.01.2025, confermando la richiesta di condanna al pagamento di tali somme, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Parte resistente dovrà essere definitamente condannata al pagamento delle spese di CTU come liquidate dal giudice con ordinanza del 24.11.2024, oltre alla condanna a suo carico delle spese legali
Per la parte intimata nel merito ed in via principale accertarsi e dichiarasi che:
− l'impianto di scarico della acque nere dell'unità immobiliare locata alla Parte_4
non è stato realizzato a regola d'arte e comunque non rispetta le norme igienico – sanitarie
Pagina 2 di 9 vigenti; accertarsi e dichiararsi che la realizzazione e/o adeguamento a regola d'arte dell'impianto di scarico delle acque nere è onere che grava esclusivamente sulla proprietà; accertarsi e dichiarasi che la proprietà, saputo che l'impianto di scarico delle acque nere non è stato realizzato a regola d'arte, non ha provveduto alla sistemazione e/ o adeguamento;

− la tenda parasole è caduta a terra per il cedimento delle viti di ancoraggio dei supporti al sottobalcone, perché arrugginite a causa dell'acqua filtrata attraverso il piano di calpestio del terrazzo, privo di idonea impermeabilizzazione;

− dichiarasi legittima la sospensione del pagamento del canone di locazione operata dal conduttore e per l'effetto respingersi la domanda di risoluzione del contratto per morosità.
MOTIVI DELLA DECISIONE
, e hanno Parte_1 Parte_2 Persona_1
proposto, con atto del 10.6.2023, intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida nei confronti di Controparte_1
con riferimento al contratto di locazione ad uso commerciale
[...]
stipulato in data 1.4.2016, avente ad oggetto un immobile, di proprietà delle intimanti, sito in Treviso, alla via Steffani 15/A.
La signora è deceduta successivamente alla notifica dell'intimazione Persona_1
e, pertanto, il procedimento è stato proseguito dalle sole signore e Parte_2
anche in qualità di eredi della madre. Parte_1
Il contratto di locazione, con decorrenza dal 15.4.2016 al 14.4.2022, con possibilità di tacito rinnovo di altri 6 anni, prevedeva un canone di € 600,00 mensili e, dal 13.4.2022 per adeguamento Istat, di € 633,60.
Le locatrici hanno allegato, alla data dell'intimazione, una morosità di 6 mensilità di € 600,00 e 4 mensilità di € 633,60 fino a maggio 2023.
La conduttrice, nella fase sommaria, si è opposta alla convalida dello sfratto, evidenziando di aver sospeso il pagamento del canone di locazione in seguito alla
Pagina 3 di 9 scoperta nel 2022 di vizi o difetti di entità tale da compromette il pieno godimento dell'immobile (tracce di muffa sulla parte retrostante il WC;
acqua attorno al WC stesso, intasamento dello scarico), che avrebbero fatto emergere la non conformità alle norme igienico-sanitarie dell'intero impianto di scarico delle acque nere, nonché – quale ulteriore difetto da rimuovere con opere di manutenzione straordinaria a carico della proprietà – la caduta a terra della tenda parasole davanti alle vetrine del negozio, a causa del cedimento delle viti che ancoravano la struttura metallica alla soletta/sottobalcone.
Con ordinanza del 24.7.2023, ritenuto che le eccezioni proposte dall'intimata, pur non consentendo di adottare il provvedimento di convalida dello sfratto, non potessero impedire l'emissione dell'ordinanza di rilascio, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta né sussistendo altri gravi motivi, è stato ordinato il rilascio dell'immobile, con riserva delle eccezioni.
Con la medesima ordinanza è stata disposta la conversione del rito, fissata udienza per la prosecuzione del giudizio e assegnato alle parti termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Parte intimata ha, quindi, avviato il procedimento di mediazione che, tuttavia, ha avuto esito negativo.
All'esito della conversione, parte locatrice, nella memoria autorizzata, ha chiesto il rigetto dell'opposizione proposta da controparte e, per l'effetto, la conferma dell'ordinanza di rilascio del 24.7.2023 e la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti fino all'effettivo rilascio dell'immobile locato.
Parte locatrice ha evidenziato che, nel corso della mediazione, ha incaricato una ditta specializzata in termotecnica per verificare la funzionalità del water, la quale
è intervenuta, con un intervento di ordinaria manutenzione, provvedendo con la
Pagina 4 di 9 sostituzione di una guarnizione e del materiale connesso, intervento che ha richiesto solo 2 ore di lavoro e una spesa complessiva di € 137,32.
Parte locatrice ha riferito, inoltre, con riferimento alla caduta della tenda da sole, che la stessa è stata causata dalla mancata tenuta di alcune viti, che si sarebbero nel tempo arrugginite.
Pertanto, secondo parte intimante, tutti i pretesi vizi contestati dal conduttore- opponente, sarebbero di scarsa importanza, e tali da non incidere sul godimento dell'immobile né, tanto meno, legittimare la sospensione del pagamento del canone di locazione.
La conduttrice, con la memoria integrativa, ha prodotto una relazione tecnica realizzata a seguito di sopralluogo eseguito prima della notifica dell'intimazione di sfratto, nella quale il consulente di parte avrebbe riscontrato “un ristagno di materia fecale all'interno degli scarichi a sifone del servizio igienico del negozio … a causa di una posa non a regola d'arte del pozzetto di ispezione … le tubature di adduzione ed evacuazione dei reflui si trovavano per prima istanza alla stessa quota … in seconda istanza le due estremità non erano collegate con corretta sezione di tubatura atta a rendere completa ed efficiente la linea di evacuazione ...questo ha fatto sì che il pozzetto di ispezione raggiungesse la linea di colmo della materia fecale facendola risalire sino al sanitario ...”.
Parte intimata ha eccepito, quindi, che il problema relativo al water non sarebbe stato risolto con la sola sostituzione della guarnizione.
In merito alla caduta della tenda parasole, parte conduttrice ha affermato che il deterioramento delle viti di ancoraggio dei relativi supporti sarebbe dovuto all'acqua filtrata attraverso il piano di calpestio del terrazzo, che sarebbe privo di idonea impermeabilizzazione.
La conduttrice ha chiesto, quindi, che venisse dichiarata la legittimità della sospensione del pagamento del canone di locazione e per l'effetto respinta la
Pagina 5 di 9 domanda di risoluzione del contratto per morosità, in quanto sia la corretta posa di una guaina impermeabilizzante, sia la realizzazione e conservazione di un impianto di scarico e deflusso delle acque nere, sono opere di straordinaria manutenzione di competenza della proprietà.
Con ordinanza del 7.2.2024, ritenute le richieste di prova di parte intimata inammissibili in quanto implicanti la manifestazione di un giudizio, è stata disposta CTU al fine di verificare la sussistenza e l'origine dei vizi lamentati dalla conduttrice, relativi allo scarico dei reflui e all'impermeabilizzazione della terrazza.
Con successiva ordinanza del 4.3.2024 è stato conferito l'incarico al CTU e previsto un fondo spese a carico di parte resistente.
Con successivo decreto dell'11.5.2024 è stata disposta la sospensione delle operazioni peritali in quanto parte resistente, onerata del versamento dell'acconto, non vi aveva ancora provveduto.
Poiché tale versamento, fissato per il 31.5.2024, non veniva eseguito dalla parte onerata, che insisteva per l'addebito in via solidale, con ordinanza del 9.10.2024 è stata disposta la revoca della CTU poiché la parte interessata non ha inteso dare impulso alle relative operazioni.
Con la stessa ordinanza, ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata udienza di discussione ex art. 429 c.p.c., poi sostituita dal deposito di note scritte.
Le parti hanno depositato tempestivamente note scritte che, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., tengono luogo della discussione orale e, pertanto, la causa passa in decisione.
***
Le domande di parte locatrice sono fondate e vanno accolte.
Pagina 6 di 9 L'intimata, infatti, non ha contestato la sussistenza della morosità lamentata dall'intimante, limitandosi a chiedere che questo Giudice dichiarasse legittima la sospensione del pagamento del canone sulla base di asseriti difetti dell'immobile locato, tali da pregiudicarne il godimento, per la cui rimozione sarebbero state necessarie opere di straordinaria manutenzione a carico delle proprietarie.
Come già rilevato nella parte motiva dell'ordinanza del 28.11.2024, l'eccezione sollevata dalla parte conduttrice, secondo cui non sarebbero state svolte dalla proprietà le necessarie opere di manutenzione straordinaria, funzionale alla richiesta declaratoria di legittimità di sospensione del pagamento del canone di locazione, non risulta provata poiché la CTU non è stata completata per inattività della parte nel cui interesse probatorio era stata disposta.
Va ribadito, infatti, che mentre la debenza delle somme per canoni di locazione trova il proprio titolo nel contratto di locazione e, quindi, il relativo pagamento è dovuto in forza del predetto negozio, la pretesa di vedere il pagamento di tali canoni sospesa può basarsi esclusivamente su un'eccezione di inadempimento
(secondo il criterio inadimplenti non est adimplendum) la fondatezza della quale va dimostrato dalla parte che l'ha sollevata, unico soggetto ad avervi interesse e pertanto gravato del relativo onere probatorio.
Tale onere non è stato assolto perché, con la propria inerzia, la parte intimata non ha consentito di dare corso alla CTU, unico strumento che avrebbe consentito di accertare esistenza ed entità dei vizi denunciati.
Va, pertanto, accolta la richiesta, di parte intimante, di pagamento dei canoni maturati e non versati alla data dell'intimazione, nonché di quelli successivamente maturati fino alla data dell'effettivo rilascio, avvenuta in data 14.3.2024 (p. 5 note loc. 4.1.2025).
Pagina 7 di 9 Pertanto, i canoni non versati risultano essere 7 da € 600,00 e 4 da € 633,60 fino a maggio 2023 (p. 2 intimazione del 10.6.2023), e 10 da € 633,60 da giugno 2023 a marzo 2024, per un ammontare complessivo di € 13.070,40.
A tale somma vanno aggiunti gli interessi legali dalle singole scadenze dei canoni di locazione al saldo.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza.
Per la liquidazione, come da dispositivo, si assume a parametro lo scaglione di valore da € 5.201,00 ad € 26.000,00, ai valori intermedi tra minimi e medi per le fasi studio, introduttiva e decisionale, attesa la natura documentale della causa, a valori minimi per la fase istruttori/trattazione, non essendosi essa compiuta per mancato espletamento della CTU.
Sono state tuttavia liquidate in corso di causa, con decreto in data 24.11.24, le spese relative alla attività preliminare posta in essere dal CTU (studio dei fascicoli, incontri con i CTP), che vengono poste anch'esse a carico della parte intimata soccombente.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, disattesa e respinta ogni diversa istanza, eccezione e conclusione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato tra le parti in data 1.4.2016 per inadempimento della parte conduttrice;

2) condanna al pagamento in Controparte_1
favore di e della somma di Parte_1 Parte_2
€ 13.070,40 a titolo di canoni maturati e non versati, oltre agli interessi legali maturati dalle singole scadenze dei canoni di locazione al saldo;

3) condanna alla rifusione in Controparte_1
favore di parte locatrice delle spese di lite del presente procedimento, che
Pagina 8 di 9 liquida in € 3.388,50 per onorari, oltre rimborso spese generali, IVA e
CPA;
4) pone le spese relative alla attività preliminare posta in essere dal CTU, già liquidate con decreto in data 24.11.24, a carico di Controparte_1
[...]
Così deciso in Treviso, 5 aprile 2025
Il giudice
- Dott.ssa Laura Ceccon -
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