N. R.G. 3641/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Zito ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3641/2019 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. VALAZZI MARIA EUGENIA C.F._2
( ) VIALE DELLA VITTORIA 176 61121 PESARO;
C.F._3
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FLORIANI Controparte_1 C.F._4
ANDREA ( ) VIA GIORDANI N. 7 61100 PESARO;
C.F._5
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...]
premettendo di essere eredi legittimi di (deceduta nel 1997), Parte_2 Persona_1
convenivano in giudizio il coerede al fine di sentire accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni: “- accertare e dichiarare il diritto allo scioglimento della comunione fra gli attori e il convenuto in relazione ai beni descritti in premessa e pervenuti loro anche in successione di - procedere alla stima degli immobili descritti in premessa;
- Persona_1
pagina 1 di 13

formare o confermare le quote di ciascuno dei partecipanti alla comunione;
- attribuire ai singoli partecipanti alla comunione la quota a ciascuno spettante, disponendo le seguenti assegnazioni con relativi conguagli: a) assegnare agli attori, che ne richiedono congiuntamente l'assegnazione, l'intera piena proprietà dell'immobile sito in Cattolica, P.zza Togliatti n. 22, distinto in catasto al foglio 6, part. 1146, sub 4, 5, 6 e 7 ripartendo in parti uguali la quota di un sesto del convenuto in favore degli attori che ne risulteranno unici proprietari in ragione di tre quarti il signor e di un quarto la signora b) Parte_1 Parte_2 assegnare al convenuto l'intera piena proprietà dell'immobile sito in Cattolica, Via Ponchielli
n. 14, distinto in catasto al foglio 6, part. 651, sub 4, 8 e 9; - porre a carico del convenuto i conguagli dovuti in favore degli attori e condannarlo alla relativa corresponsione con maggiorazione di interessi legali dalla pronuncia al saldo;
- condannare il convenuto al pagamento in favore del signor di un indennizzo per l'occupazione Parte_1 esclusiva dell'appartamento posto al piano terra del fabbricato di P.zza Togliatti n. 22 da quantificare nell'importo mensile di euro 500,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, dalla domanda all'effettivo rilascio;
- condannare il convenuto al pagamento in favore della signora di un indennizzo per l'occupazione esclusiva dell'appartamento Parte_2
posto al piano terra del fabbricato di P.zza Togliatti n. 22 da quantificare nell'importo mensile di euro 125,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, dalla domanda all'effettivo rilascio;

- con vittoria di spese e compensi di causa ed accessori, incluso il rimborso delle spese sostenute dagli attori per la procedura di mediazione”.

2. Si costituiva in giudizio il convenuto non opponendosi alla Controparte_1 divisione giudiziale dell'asse ereditario rientrante nella successione della sig.ra Persona_1
ma formulando le seguenti conclusioni: “in via preliminare, acclarare la reale volontà di tutti i condividenti di addivenire alla divisione dell'intero compendio ereditario pervenuto loro in successione della defunta sig.ra nel merito, assegnare a ciascun condividente, Persona_1
in relazione alla rispettiva quota di proprietà, uno degli immobili/appartamenti facenti parte del citato compendio ereditario, salvo i relativi conguagli monetari a seconda del valore dell'immobile assegnato e delle migliorie eseguite sullo stesso: 1) al sig. Controparte_1
l'intera piena proprietà dell'appartamento da lui occupato in piazzale Togliatti n.22 piano rialzato, distinto la N.C.E.U. del Comune di Cattolica al foglio 6, particella 1146, sub 4, 5 e 6;
2) alla sig.ra l'intera piena proprietà dell'appartamento da lei occupato in Parte_2
piazzale Togliatti n.22 piano primo/secondo, distinto la N.C.E.U. del Comune di Cattolica al foglio 6, particella 1146, sub 7; 3) al sig. l'intera piena proprietà Parte_1
pagina 2 di 13 dell'appartamento sito al piano terra di via Ponchielli n.14, distinto la N.C.E.U. del Comune di
Cattolica al foglio 6, particella 651, sub 4, 8 e 9; sempre nel merito, per tutto quanto sopra riportato in narrativa, si chiede respingersi integralmente l'invocata condanna del convenuto al pagamento di un indennizzo per l'occupazione esclusiva dell'appartamento al piano rialzato di piazzale Togliatti n.22, a favore di parte attrice;
in via riconvenzionale, si chiede l'intero rimborso per l'importo complessivo di €. 37.229,83 oltre interessi per le spese sostenute per l'attività edilizia di ristrutturazione dell'appartamento in piano rialzato occupato dal sig.
Si rivendica, inoltre, la corresponsione di un'indennità per l'importo di €. Controparte_1
30.000,00 pari all'aumento di valore del fabbricato di piazzale Togliatti n.22, in seguito alla ristrutturazione e successivo frazionamento dello stesso in due unità abitative autonome. Il tutto con vittoria di spese, incluso il rimborso delle spese sostenute per la procedura di mediazione
(fattura mediazione , e compenso di causa”. CP_1

3. Depositate le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., con ordinanza del 07/01/2022 il Giudice osservava che: “le parti sono eredi per 1/3 ciascuna di il cui asse ereditario alla Persona_1
data di apertura della successione era formato da: 1) quota del 50% della piena proprietà dell'immobile sito in Cattolica, P.zza Togliatti n. 22, distinto in catasto al foglio 6, part. 1146, sub 1 (cat. A3) e sub 2 (cat. C6); 2) Nuda proprietà dell'immobile sito in Cattolica (RN), Via
Ponchielli n. 14, distinto in catasto al foglio 6, part. 651, sub 8 (cat. A3) e sub 9 (cat. C6) nonché ulteriore pertinenza (cat. C6) oggetto della scheda variazione 7179/83 (ora sub 4); -
era già proprietario del restante 50% dell'immobile sito in Piazza Togliatti Parte_1
22; - la giurisprudenza di legittimità afferma costantemente che “nel caso di divisione di beni oggetto di comproprietà provenienti da titoli diversi e, quindi, appartenenti a diverse comunioni, è possibile procedere ad un'unica divisione invece che a tante divisioni quante sono le masse solo con il consenso di tutte le parti, consenso che non può risultare da una manifestazione tacita o da un semplice comportamento processuale non oppositivo avverso la domanda di divisione unitaria, ma deve materializzarsi in uno specifico e apposito negozio giuridico, da cui possa evincersi in modo inequivocabile tale comune volontà. (Principio enunciato dalla S.C. in riferimento alla divisione di beni in parte pervenuti ai condividenti per effetto di successione mortis causa, in parte già posseduti dagli stessi in comunione)” (Cass., n.
3029/09); - nel caso di specie, pertanto, deve procedersi dapprima allo scioglimento della comunione ereditaria esistente tra le parti e solo in un secondo momento alla eventuale divisione dell'intera proprietà delle due unità immobiliari ricavate nell'immobile di Piazza
Togliatti, qualora all'esito della prima operazione esse risultino ancora in comunione”.
pagina 3 di 13 Veniva, quindi, disposta consulenza tecnica d'ufficio, con nomina del geom. al CP_2
quale venivano posti i seguenti quesiti: “1- determinare l'attuale valore di mercato degli immobili relitti dalla de cuius (quota del 50% degli immobili siti in Cattolica, P.zza Togliatti n.
22, distinti in catasto al foglio 6, part. 1146, sub 4, 5, 6 e 7; piena proprietà dell'immobile sito in Cattolica, Via Ponchielli n. 14, distinto in catasto al foglio 6, part. 651, sub 4, 8 e 9), chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata;
fornirne rappresentazione grafica e fotografica, specificandone l'attuale classificazione catastale e dare conto delle variazioni, modifiche o volture medio tempore intervenute;

2- predisporre un progetto di comoda divisione del compendio ereditario individuato al punto 1, in porzioni corrispondenti a tre quote di 1/3 ciascuna, con eventuali conguagli in denaro, verificando la possibilità di rispettare le preferenze dei coeredi circa l'attribuzione degli immobili;

3- verificare se gli immobili presentino, o meno, i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L.
28.2.85 n. 47 e succ. modif.; 4- calcolare il valore locativo dell'immobile sito al piano terra di
Piazza Togliatti 22 occupato da negli anni dal 2013 all'attualità;

5- Controparte_1
quantificare le spese allegate da ciascuna parte per la manutenzione e le migliorie degli immobili in comunione, verificandone la pertinenza”.
Depositata la relazione peritale, con ordinanza del 7 marzo 2023 il Giudice rilevava che: “dalla relazione del geom. si ricava che l'asse ereditario di è formato dalla CP_2 Persona_1
quota del 50% della proprietà superficiaria dell'immobile sito in Piazza Togliatti (formato da due appartamenti), del valore stimato di € 149.397,22 (al lordo degli oneri da versare al per la trasformazione in diritto di piena proprietà dell'area già concessa Controparte_3
in diritto di superficie, nonché delle spese necessarie per i perfezionamenti catastali e urbanistici), e dalla piena proprietà dell'immobile sito in via Ponchielli, del valore stimato di €
314.302,40 (al lordo delle spese necessarie per i perfezionamenti catastali e urbanistici);
Rilevato, pertanto, che il valore della singola quota è di € 154.566,54 e che qualunque ipotesi di divisione in natura del compendio prevede l'assegnazione ad uno o più condividenti dell'immobile di via Ponchielli (di valore di molto superiore a quello della quota spettante a ciascuno), con il versamento di conguagli a favore degli altri;
Rilevato che allo stato nessuno dei condividenti si è reso disponibile all'assegnazione di tale immobile (mentre tutti sono apparsi interessati all'assegnazione delle quote di proprietà di uno o entrambi gli appartamenti di piazza Togliatti) e che, se tale indisponibilità venisse confermata, sarebbe necessario disporre la vendita del bene all'incanto secondo quanto previsto dall'art. 720 c.c.;”; pertanto,
pagina 4 di 13 alle parti veniva assegnato termine per “dedurre sulla divisione dell'asse ereditario di Per_1
e per manifestare la propria disponibilità all'assegnazione dell'immobile di via
[...]
Ponchielli o alla sua vendita all'incanto”.
Alla successiva udienza, nessuna delle parti si dichiarava disponibile all'assegnazione di tale immobile, ma gli attori davano atto di aver ricevuto da un parente una proposta di acquisto dello stesso, che il convenuto si riservava di valutare.
All'udienza del 5 luglio 2023 le parti davano atto che l'immobile di via Ponchielli era stato alienato in via stragiudiziale, con conseguente suddivisione del ricavato tra i condividenti.
Successivamente, il difensore del convenuto dava atto che in data 19/12/2023 era deceduto e chiedeva dichiararsi l'interruzione del processo. La difesa degli attori si Parte_1
opponeva, in quanto, trattandosi di una parte costituita in giudizio, legittimato a proporre l'istanza di interruzione era solo il procuratore della stessa.
L'istanza di interruzione del processo veniva rigettata e, con ordinanza del 24/05/2024, il
Giudice “- rilevato che, in seguito all'alienazione dell'immobile sito in via Ponchielli, l'asse ereditario di è formato dalla quota di 3/6 della proprietà superficiaria Persona_1 dell'immobile sito in Piazza Togliatti (formato da due appartamenti), del valore stimato di €
149.397,22 (al lordo degli oneri da versare al per la trasformazione in Controparte_3 diritto di piena proprietà dell'area già concessa in diritto di superficie, nonché delle spese necessarie per i perfezionamenti catastali e urbanistici); - ritenuto che, allo stato, l'unica possibilità di divisione in natura dell'asse ereditario prevede l'assegnazione a e Pt_2
che si sono dichiarati disponibili a rimanere in comunione tra loro, della Parte_1
quota di 3/6 della proprietà superficiaria di uno degli immobili siti in Piazza Togliatti e dell'assegnazione a della quota di 3/6 della proprietà superficiaria Controparte_1 dell'altro immobile sito in Piazza Togliatti, con previsione dei relativi conguagli in denaro;
- rilevato che si è dichiarato disponibile all'assegnazione dell'immobile Controparte_1
posto al piano rialzato;
- considerato dunque che si può procedere alla predisposizione, ai sensi dell'art. 789 c.p.c., del seguente progetto di divisione, da sottoporre alla discussione delle parti: - assegnazione a e in comunione tra loro, della quota di 3/6 Pt_2 Parte_1
della proprietà superficiaria dell'appartamento al piano primo con accessori al piano seminterrato e sottotetto (comune di Cattolica foglio 6, mappale 1146, sub 5, 7, 8) del valore di
€ 70.594,14; assegnazione a della quota di 3/6 della proprietà Controparte_1
superficiaria dell'appartamento al piano rialzato con accessori al piano seminterrato (comune di Cattolica foglio 6, mappale 1146, sub 4, 6, 8) del valore di € 78.803,08. Versamento dei pagina 5 di 13 seguenti conguagli in denaro: da € 14.502,00 ciascuno a Controparte_1 [...]
e . Parte_2 Parte_1
Tale progetto veniva approvato dal convenuto ma non dagli attori e, pertanto, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 25/09/2024, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

4. Così riassunto lo svolgimento del processo, in via preliminare deve essere respinta la richiesta della difesa di parte attrice di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio, con nomina di diverso CTU.
Invero, con l'ordinanza del 7 marzo 2023, è già stata accolta l'osservazione relativa al progetto di divisione - nella formulazione del quale il CTU aveva considerato gli immobili nella loro interezza, calcolando anche la quota di 3/6 già di proprietà di - in quanto, Parte_1 secondo l'orientamento assolutamente consolidato della giurisprudenza, è possibile procedere a un'unica divisione, invece che a tante divisioni quante sono le masse, solo con il consenso di tutti i condividenti, che nel presente giudizio non è stato prestato.
Dunque, il progetto divisionale predisposto dal CTU - che pure avrebbe consentito l'assegnazione a ciascun condividente di un immobile in proprietà esclusiva, con scioglimento di tutte le comunioni esistenti sui beni in questione - non poteva essere attuato in assenza del consenso delle parti, espresso mediante apposito negozio giuridico, ed è comunque stato superato dalla vendita in via stragiudiziale dell'immobile di maggior valore presente nell'asse ereditario.
Tale difformità rispetto ai quesiti oggetto dell'incarico è già stata sanata nella predisposizione del progetto di divisione depositato dal Giudice, in cui sono state considerate esclusivamente le quote di proprietà pervenute alle parti in successione di rispettivamente moglie Persona_1
di e madre di e . Parte_1 Pt_2 CP_1
Quanto alle altre critiche alla relazione peritale, risulta irrilevante la circostanza che, poiché nell'asse ereditario è presente solo una quota di proprietà dei beni, il relativo valore avrebbe valore di mercato inferiore rispetto all'immobile considerato nella sua interezza, in quanto nel caso di specie non si sta ponendo in vendita la quota di proprietà pervenuta alle parti in successione, che verrà loro assegnata in natura. In ogni caso, è evidente che, essendo le parti coeredi di per 1/3 ciascuna, una eventuale stima per eccesso del valore dell'asse Persona_1
ereditario finirebbe per non aver alcun effetto negativo ai fini della divisione, in quanto a un pagina 6 di 13 minor valore del bene corrisponderebbe un minor valore di tutte le quote.
Si ritiene, inoltre, che il CTU abbia correttamente calcolato il valore di mercato della piena proprietà del compendio immobiliare sito in Piazza Togliatti, quantificando a parte i costi necessari per la trasformazione in diritto di piena proprietà dell'area già concessa in diritto di superficie dal Comune di Cattolica, nonché le spese necessarie per i perfezionamenti catastali e urbanistici (pari a 28.449,00 € per il riscatto della proprietà del terreno in concessione dal
Comune di Cattolica e 8.000,00 € per perfezionamenti).
Quanto alla necessità che tali costi vengano sottratti dal valore attribuito agli immobili in sede di divisione, l'eccezione della difesa di parte attrice, argomentata compiutamente solo in sede di comparsa conclusionale, deve effettivamente essere accolta, ma a tale fine non è necessario rimettere la causa in istruttoria, risultando sufficiente l'aggiornamento dei valori inseriti nel progetto di divisione (che gli attori non hanno approvato per ragioni differenti, di cui si darà conto in seguito).
Dunque, considerato che l'importo necessario per il riscatto della proprietà del terreno è stato calcolato dal Comune di Cattolica per l'intero immobile e che entrambe le unità immobiliari necessitano di alcuni perfezionamenti catastali e urbanistici, i costi stimati dal CTU devono essere imputati al 50% al valore di ciascun appartamento. Ne consegue che all'appartamento posto al piano rialzato con relative pertinenze deve essere attribuito il valore di € 139.381,65
(invece che di € 157.606,15), mentre all'appartamento posto al primo piano con relative pertinenze deve essere attribuito il valore di € 122.963,79 (invece che di € 141.188,29). Il valore dell'asse ereditario risulta, quindi, pari a € 131.172,72 (invece che € 149.397,22) e la quota spettante a ciascun erede è pari a € 43.724,24 (invece che € 49.799,07).
Infine, le restanti osservazioni del CTP di parte attrice sono state già in parte recepite dal CTU nella stesura finale della relazione a pagina 51 e seguenti, cui si rimanda integralmente.

5. Tanto osservato, la causa deve essere considerata sufficientemente istruita e deve essere decisa come segue.
In primo luogo, non vi sono contestazioni circa la domanda di divisione dell'asse ereditario di di cui le odierne parti sono eredi legittime (rispettivamente coniuge e due figli). Persona_1
Non è contestata nemmeno la attuale consistenza dell'asse ereditario, né delle quote ereditarie
(1/3 per ciascun erede).

6. Venendo alla domanda di divisione, tutte le parti hanno precisato le proprie conclusioni senza confrontarsi con la questione già sottoposta alla loro attenzione dal Giudice con l'ordinanza del
07/01/2022: l'asse ereditario di è formato dalla quota del 50% della proprietà Persona_1
pagina 7 di 13 superficiaria dell'immobile sito in Piazza Togliatti (formato da due appartamenti con relative pertinenze), mentre la restante quota del 50% era già di proprietà superficiaria di
[...]
Parte_1
La giurisprudenza di legittimità in casi analoghi ha affermato che “nel caso di divisione di beni oggetto di comproprietà provenienti da titoli diversi non si realizza un'unica comunione ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni, corrispondendo alla pluralità di titoli una pluralità di masse, ciascuna delle quali costituisce un'entità patrimoniale a sé stante, nella quale ogni condividente deve poter far valere i propri diritti indipendentemente da quelli che gli competono sulle altre masse e nell'ambito di ciascuna massa debbono trovare soluzione i problemi relativi alla formazione dei lotti e alla comoda divisione dei beni immobili che vi sono inclusi. È possibile procedere a un'unica divisione invece che a tante divisioni quante sono le masse solo con il consenso di tutti i condividenti, che deve trovare titolo in uno specifico negozio - che ove, riguardante beni immobili, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam" - con il quale si attui il conferimento delle singole comunioni in una comunione unica e, in sua mancanza, la parte che non si sia opposta alla domanda di divisione sin dal primo grado può sollevare la questione in grado di appello” (da ultimo Cass., Sez. 2 - ,
Sentenza n. 15494 del 07/06/2019); la Suprema Corte ha, inoltre, precisato, che “nel giudizio di divisione ereditaria, la comunione su un bene immobile non comodamente divisibile ex art. 720
c.c., esistente tra medesimi soggetti ma in virtù di titoli diversi, dando luogo alla formazione di autonome masse, impone la diversificazione delle operazioni divisionali che, secondo un criterio logico–cronologico, devono essere compiute partendo dallo scioglimento della comunione più risalente per poi procedere via via allo scioglimento di quelle successive, senza che la valutazione delle richieste concorrenti di attribuzione sia influenzata dall'esito delle precedenti attribuzioni che hanno posto termine allo stato di indivisione su autonome comunioni”.
Applicando al caso di specie tali principi, si ricava che, in primo luogo, e Parte_1 non possono ottenere l'assegnazione congiunta dell'intero asse ereditario, Parte_2
con liquidazione in denaro della quota spettante a facendo leva sul fatto Controparte_1
che essi sono già proprietari del restante 50% di proprietà superficiaria, giacché occorre procedere in primo luogo allo scioglimento della comunione ereditaria di Persona_1
Non appare nemmeno pertinente il riferimento all'art. 720 c.c., in quanto nel caso di specie, senza il consenso delle parti a procedere alla divisione unitaria dei beni, non è possibile assegnare gli immobili per intero nella quota di uno o più coeredi aventi diritto alla quota pagina 8 di 13 maggiore. Occorre, invece, procedere alla formazione delle porzioni secondo i criteri previsti dagli artt. 727 ss. c.c., dunque comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell'entità di ciascuna quota, procedendo a eventuali conguagli in denaro (art. 728 c.c.) e tenendo presente che ciascun coerede può chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell'eredità (art. 718 c.c.).
Per le stesse ragioni, non è possibile attribuire a l'intera proprietà Controparte_1 superficiaria dell'appartamento sito in piazzale Togliatti n. 22 al piano rialzato, il cui 50% appartiene a in forza di altro titolo. Parte_1
Ebbene, come si è già rilevato con l'ordinanza del 24/05/2024, l'unica possibilità di divisione in natura dell'asse ereditario prevede l'assegnazione a e che si sono Pt_2 Parte_1
dichiarati disponibili a rimanere in comunione tra loro, della quota di 3/6 della proprietà superficiaria di uno degli immobili siti in Piazza Togliatti e l'assegnazione a
[...] della quota di 3/6 della proprietà superficiaria dell'altro immobile sito in Piazza CP_1
Togliatti, con previsione dei relativi conguagli in denaro.
Nella formazione delle porzioni occorre tenere conto che si è dichiarato Controparte_1 disponibile all'assegnazione della quota di proprietà dell'immobile posto al piano rialzato, versando al padre e alla sorella i relativi conguagli.
Tenuto conto dei valori aggiornati secondo quanto previsto al punto 4, l'asse ereditario andrà diviso come segue: - assegnazione a e in comunione tra loro, della Pt_2 Parte_1 quota di 3/6 della proprietà superficiaria dell'appartamento al piano primo con accessori al piano seminterrato e sottotetto (comune di Cattolica foglio 6, mappale 1146, sub 5 e 7, comproprietà della corte comune di cui al sub 8) del valore di € 61.481,89; - assegnazione a della quota di 3/6 della proprietà superficiaria dell'appartamento al piano Controparte_1
rialzato con accessori al piano seminterrato (comune di Cattolica foglio 6, mappale 1146, sub 4
e 6, comproprietà della corte comune di cui al sub 8) del valore di € 69.690.82; - versamento dei seguenti conguagli in denaro: da € 12.983,30 ciascuno a Controparte_1 Parte_2
e Parte_1

7. A tale ipotesi divisionale non ostano le argomentazioni svolte dalla difesa di parte attrice. È evidente, infatti, che sull'appartamento posto al piano rialzato le parti rimarrebbero comproprietarie, ma tale comunione ordinaria potrà essere sciolta su domanda di ciascuno dei condividenti.
Lo scioglimento di tale comunione, peraltro, dovrà essere eventualmente oggetto di separato giudizio, giacché nessuna delle parti, dopo che è stata prospettata l'impraticabilità di una pagina 9 di 13 divisione unitaria nel presente giudizio senza il loro consenso, ha più coltivato la domanda di scioglimento anche della successiva comunione sugli immobili in questione.
Quanto agli importi dovuti dal convenuto a titolo di conguaglio, essi non ostacolano lo scioglimento della comunione ereditaria, vista la disponibilità da lui manifestata e versarli e, comunque, la previsione dell'ipoteca legale a tutela della posizione degli altri condividenti ex art. 2817 n. 2 c.c.

8. Venendo alle altre domande, ciascuna delle parti ha allegato di aver sostenuto spese di manutenzione degli immobili comuni.
In proposito la giurisprudenza di legittimità afferma costantemente che “Il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l'applicazione dell'art. 1150 c.c. - secondo cui è dovuta un'indennità pari all'aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti - ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per il suddetto bene comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore” (Cass., Sez. 2 , Sentenza n. 5135 del 21/02/2019).
Tali spese sono state così quantificate dal CTU: € 7.369,50 anticipati da € Parte_2
24.305,99 anticipati da ed € 2.169,12 anticipati da Controparte_1 Parte_1
Correttamente non sono stati considerati i documenti attestanti l'allacciamento e il pagamento delle utenze, che, oltre a non essere ricompresi nel quesito posto al CTU, sono stati versati dall'occupante di ciascuna unità immobiliare per i propri consumi individuali e non devono essere suddivisi tra i coeredi.
Quanto ai bonifici e ai pagamenti di tasse e imposte documentati da manca Parte_1 la prova dell'inerenza di tali importi agli immobili appartenenti alla comunione ereditaria e, pertanto, non possono essere considerati.
In conclusione, quindi, dovranno essere sottratti gli importi rispettivamente di € 3.689,47 dal conguaglio dovuto a e di € 2.822,25 dal conguaglio dovuto a Parte_1 [...]
pari alla quota di 1/6 delle maggiori spese sostenute da per Parte_2 Controparte_1
opere di manutenzione/miglioria degli immobili comuni.

9. Quanto, infine, alla domanda di condanna del convenuto al versamento in favore degli attori di un indennizzo per l'occupazione in via esclusiva dell'appartamento sito al piano rialzato dell'immobile di piazza Togliatti, in diritto occorre premettere che “in tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell'intero immobile ad opera del comproprietario e la sua destinazione ad pagina 10 di 13 utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto ad una corrispondente indennità” (Cass.,
Sez. 2, Sentenza n. 5156 del 30/03/2012). Pertanto, “il comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l'intero senza un titolo giustificativo (…) deve corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione "pro quota" del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati, solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per l'immobile” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 20394 del 05/09/2013).
Quanto alla stima del valore locativo dell'appartamento occupato dal convenuto, il CTU ha affermato che: “La situazione giuridica / formale, riguardante la titolarità dell'immobile sito in
Piazza Togliatti n. 22, è tutt'ora regolata dall'atto di assegnazione rep 170518 racc.9399 a notaio del 18.01.1980, reg. a Rimini il 30.01.1980 n. 888, ivi trascritto in Persona_2
data 07.02.1980 al R.G. n. 1101 e R.P. n. 971. Ricordiamo che il fabbricato è stato edificato su un terreno di proprietà del Comune di Cattolica;
in particolare il Comune aveva concesso alla i diritti di superficie su una serie di aree nel 1° Comparto P.E.E.P. per Parte_3
l'edificazione di alloggi, tra i quali quello in esame. Tale area è ad oggi in proprietà
Comunale, essendo stata ceduta in concessione agli assegnatari, e destinata ad edilizia residenziale ai sensi della legge 22.10.1971 n. 865, art. 35. All'art. 9 della Convenzione del
30.08.1974 rep 154683 a notaio , viene stabilito che il prezzo massimo di cessione Per_2 dell'alloggio, dovrà essere determinato fra Comune e venditore con i criteri in esso contenuti.
Ai sensi dell'art. b) della convenzione si rileva che: Gli alloggi assegnati potranno essere dati in locazione, il canone di locazione non potrà essere determinato in misura superiore al tre per cento del prezzo dell'immobile determinato ai fini della cessione, .... Orbene, il prezzo massimo di cessione dell'intero alloggio determinato dal Comune di Cattolica nel mese di giugno 2020 (equiparabile a quello riferito al mese di settembre 2019), era pari ad €.
185.996,88, mentre nel mese dimaggio 2022, il prezzo massimo di cessione, sempre determinato dal era pari ad €. 199.574,65. Pertanto avremo: (€. Controparte_3
185.996,88 + €. 199.574,65)/2= €. 192.785,76
192.785,76 x 3% = 5.784,00 €/anno
5.784,00 €/anno : 12 = 482,00 €/mese
Il valore di incidenza del piano occupato da , rispetto all'intero, viene qui di seguito CP_1
determinato sulla base delle superfici commerciali, e pertanto avremo:
pagina 11 di 13 Superficie commerciale totale dell'immobile = 256,13 m2
Superficie commerciale P.T. e accessori = 120,87 m2 (occupato da CP_1
Superficie commerciale P.1° e accessori = 135,26 m2
Equivalente ad una incidenza dell'alloggio occupato da pari a = 47,2% CP_1
Ne deriva che il valore locativo dell'immobile sito al piano terra di P.zza Togliatti 22 occupato da da settembre 2019 all'attualità (considerata al mese di luglio Controparte_1
2022 pari ad un periodo di 35 mesi), è pari a: 482,00 €/mese x 47,2% = 227,50 €/mese”.
Tali conclusioni devono essere integralmente recepite, non essendo ravvisabile alcuna contraddizione con quanto affermato dal CTU in sede di stima del valore del compendio immobiliare. Se i condividenti avessero concesso in locazione l'appartamento, infatti, il canone avrebbe dovuto essere calcolato secondo i criteri legali utilizzati dal CTU. Al contrario, in sede di stima del bene da dividere si è utilizzato il valore venale degli immobili ai sensi dell'art. 726
c.c.
In conclusione, pertanto, il convenuto deve essere condannato al versamento in favore di ciascuno degli attori dell'importo di € 2.578,33 a titolo di indennità di occupazione dell'immobile dal mese di settembre 2019 (data della domanda) ad aprile 2025 compreso (pari alla quota di 1/6 di € 15.470,00).
10. Quanto alle spese di lite, esse devono essere compensate tra le parti tenuto conto della natura del giudizio e dell'esito dello stesso.
Le spese di CTU, già liquidate, devono essere definitivamente poste a carico degli attori che le hanno anticipate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dispone la divisione del patrimonio ereditario secondo il progetto riportato in motivazione al punto n. 6 e per l'effetto:
a) Attribuisce e in comunione tra loro, la quota di 3/6 Parte_2 Parte_1 della proprietà superficiaria dell'appartamento sito a Cattolica, P.zza Togliatti n. 22, al piano primo con accessori al piano seminterrato e sottotetto (comune di Cattolica foglio 6, mappale
1146, sub 5 e 7, comproprietà della corte comune di cui al sub 8);
b) Attribuisce a la quota di 3/6 della proprietà superficiaria Controparte_1 dell'appartamento sito a Cattolica, P.zza Togliatti n. 22, al piano rialzato con accessori al piano seminterrato (comune di Cattolica foglio 6, mappale 1146, sub 4 e 6, comproprietà della corte pagina 12 di 13 comune di cui al sub 8);
c) Pone a carico di il pagamento dei seguenti importi a titolo di conguaglio: Controparte_1
€ 9.293,83 in favore di ed € 10.161,05 in favore di Parte_1 Parte_2

2. condanna a corrispondere agli attori l'importo di € 2.578,33 ciascuno a Controparte_1
titolo di indennità di occupazione;

3. compensa le spese di lite;

4. pone le spese di CTU, già liquidate, definitivamente a carico degli attori.
Rimini, 15 aprile 2025.
Il Giudice
dott.ssa Chiara Zito
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