REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 1295 dell'anno 2022, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. MASSIMO PIERONI
[...]
- PARTE ATTRICE -

CONTRO
CP_1
DIFENSORE: AVV. GIOVANNA DAINESE
- PARTE CONVENUTA -
Controparte_2
DIFENSORE: AVV. ADRIANA ARTINI
- TERZO CHIAMATO -

Controparte_3 Controparte_4

- TERZA CHIAMATA CONTUMACE -

1 avente a oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
➢ Parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo sig. Giudice del Tribunale di Lucca, contrariis reiectis, previa se del caso ammissione delle prove per testi richieste con la seconda memoria 183 VI co cpc di parte attrice, capitoli da 1 a 4 (che vengono di seguito trascritte: 1)DCV che il 14.04.2018 ha stipulato, con , il contratto Persona_1 Persona_2 preliminare di vendita del suo appartamento, posto al piano secondo del fabbricato sito in Viareggio, Via Maroncelli, 138, al prezzo di €175.000,00= come da documento che vi si mostra (all.37); 2)DCV che nel mese di maggio 2018 il geom. tecnico incaricato dalla promissaria acquirente nel preliminare di Controparte_5 cui all'allegato 37 che vi si mostra, assieme al Geom. tecnico dell'attrice, accertarono che Controparte_6
l'appartamento all'epoca di proprietà di non risultava urbanisticamente frazionato da quello Parte_1 posto al piano primo del fabbricato di Via Maroncelli, 138 e che la superficie utile netta dell'appartamento risultava pari a mq di 54,46; 3)DCV che i due tecnici, nella stessa occasione di cui al superiore Pt_1 capitolo, evidenziarono anche l'esistenza di difformità dell'appartamento di proprietà rispetto alla licenza Pt_1 edilizia nr. 364 del 1953, consistenti nell'apertura di una nuova finestra nel vano ad uso bagno, la presenza in licenza di un terrazzo su un prospetto laterale che non risultava realizzato, l'esistenza di modifiche nelle aperture sul fronte di Via Maroncelli, nonché modifiche interne all'appartamento e anche inerenti la rappresentazione grafica dell'immobile, come da documento che vi si mostra (all.6) 4)DCV che la promissaria acquirente,
, a seguito degli accertamenti di cui ai due superiori capitoli, invocò la risoluzione prevista al Persona_2 punto 8 del preliminare 14.04.2018 e pretese la restituzione dell'assegno di €10.000 consegnato, quale caparra, all'agenzia Immobiliare Europa 2000 di CE Vittorio, di cui all'allegato 37, ultima pagina, che vi si mostra. Indica a testi su questi capitoli i sig.ri: Geom con studio in Piazza Berni,8, Controparte_5
Lamporecchio (PT); titolare Agenzia Immobiliare Italia 2000, Via A. Fratti, 610, Controparte_7
Viareggio; Geom. con studio in Lido di Camaiore, Via Montecastrese 7/9), premessa Controparte_6 ogni declaratoria in fatto e diritto, per le causali esposte in parte narrativa dell'atto di citazione, visto anche l'art.
1489 cc, condannare la convenuta a rifondere all'attrice la somma di CP_1 Parte_1
€30.120,57=, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali tutti subiti, come da c.p.v. 5,6,8,9,10,11 della citazione (sia a titolo di danno emergente, nonché di lucro cessante e/o comunque a titolo di svalutazione commerciale dell'immobile), per effetto delle difformità urbanistico-edilizie dell'immobile di Viareggio, Via Maroncelli,138 (piano secondo) di cui all'atto Notar 29.08.2003, rep. 142246 (all.1 fascicolo attrice), Per_3 con rivalutazione monetaria e interessi legali dalla verificazione del danno, vinte le spese e competenze professionali tutte del presente giudizio, con statuizione estesa alla refusione del costo sostenuto dall'attrice per la CTU svolta (doc. 46), nonché dei compensi per CTP sostenuti dall'attrice nella CTU (doc. 44 e 45)”.

➢ Parte convenuta:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reictis: IN VIA ISTRUTTORIA, rimettere la causa sul ruolo disponendo la rinnovazione della CTU espletata dal Geom. ovvero disponendo supplemento di CTU, atteso che il Perito d'Ufficio non risulta aver Per_4 risposto adeguatamente al quesito sottopostogli, funzionalmente diretto a verificare se, all'epoca del trasferimento dell'unità immobiliare da parte della convenuta a favore della Sig.ra (29.08.2003), sussistessero gli oneri Pt_1 lamentati dall'attrice e di cui parte venditrice ha garantito l'assenza, nel rogito;
oppure se tali oneri, o alcuni di
2 tali oneri, non sussistessero all'epoca del rogito di compravendita e siano invero sopravvenuti per effetto di Per_3 normativa o provvedimenti amministrativi successivi all'edificazione e/o al rogito Per_3
E cio' con particolare riferimento, anche ai fini di accertare la congruità delle spese sostenute e reclamate in rimborso dall'attrice: all'efficacia (meramente interpretativa e non retroattiva, o meno) della Delibera del Consiglio Comunale di Viareggio n. 13 del 4/09/2015 (ben successiva al rogito di compravendita
[...]
, con cui la zona ove è sito l'appartamento di cui si discute è stata ricondotta all'interno del centro Per_5 abitato, con i conseguenti riflessi sulla sussistenza o meno dell'obbligo di licenza edilizia per la nuova edificazione (risalente al 1953) e per tutti gli interventi alla stessa eseguiti prima dell'entrata in vigore della “Legge Ponte”;
2) all'epoca di introduzione del requisito della “superficie minima” delle unità abitative (risultato in realtà successivo alla realizzazione delle due unità presenti nel fabbricato in oggetto);
3) all'epoca di imposizione del vincolo ambientale paesaggistico per la zona in cui è ubicato l'immobile in oggetto (risultata successiva alla costruzione del fabbricato ed alla realizzazione delle tre unità in esso ricomprese, come si evince dai dati ricavabili dal Sito della Regione Toscana), con conseguenti riflessi sulla valutazione di compatibilità paesaggistica di eventuali (ma contestate) difformità edilizio-urbanistiche per opere realizzate in assenza di vincolo e spese per la “sanatoria”: vertendosi in tema di vincolo sopravvenuto, la valutazione di compatibilità paesaggistica deve infatti intervenire nelle forme dell'Autorizzazione ex art. 146 Codice dei Beni Culturali, e non tramite Autorizzazione Postuma in Sanatoria ex art. 167 co. 4 stesso Codice, di cui invece si è avvalsa l'attrice. NEL MERITO:
- in tesi, respingere la domanda attrice perchè infondata, in fatto e diritto, ovvero dichiarare parte attrice decaduta dall'azione di risarcimento danni, ai sensi e per gli effetti dell'art. 134(L) TUE, con vittoria di spese e competenze di lite, con accessori di legge e con spese per CTU e CTP;

- in subordine, accertare e dichiarare come dovute all'attrice solo le voci di danno sussumibili rigorosamente nella fattispecie di cui all'art. 1489 c.c. e per equo importo, rigettando per contro le pretese di rimborso/versamento di somme non qualificabili in termini di pregiudizio apprezzabile al libero godimento del bene da parte dell'attrice stessa;
e comunque respingere ogni richiesta di controparte per i danni che l'attrice avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, e/o ridurre nel quantum tutte quelle pretese inerenti i danni alla cui causazione ha concorso il fatto colposo dell'attrice medesima.
- In caso di accoglimento, anche parziale, delle pretese attoree, in esito alla chiamata in garanzia del geom.
[...] ad iniziativa della convenuta, dichiarata la responsabilità professionale del predetto terzo nei CP_2 confronti della convenuta medesima, condannare il geom. a tenere indenne e manlevare la sig.ra Controparte_2
da ogni e qualsivoglia pregiudizio che la stessa dovesse subire in conseguenza di emananda CP_1 sentenza a lei sfavorevole e, per l'effetto, condannare il geom. a rimborsare alla sig.ra Controparte_2 [...]
tutte le somme che ella fosse a sua volta condannata a versare all'attrice; oltre alle spese e competenze di CP_1 lite, comprese quelle per CTU e CTP, oltre accessori di legge”.

➢ Terzo chiamato Controparte_2
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis: Preliminarmente ed in via istruttoria, previa remissione della causa sul ruolo, disporre la rinnovazione della CTU, ovvero disporre il suo supplemento, affidando al CTU l'incarico di accertare:
➢ Che la Delibera del Consiglio Comunale di Viareggio n. 13 del 4/09/2015, adottata 13 anni dopo il rogito per cui è processo, (29/08/2003) non ha efficacia retroattiva ma è soltanto meramente interpretativa per il futuro;

3 ➢ Che il requisito della c.d. superficie minima delle unità abitative è stata inserita dal Comune di Viareggio negli strumenti urbanistici in data successiva al rogito per cui è processo (29/08/2003);
➢ Che il vincolo paesaggistico relativo alla zona del territorio dove si trova l'immobile è stato adottato in data successiva al rogito per cui è processo (29/08/2003); Nel merito: Rigettare tutte le domande formulate dalla convenuta nei confronti del terzo chiamato geom. siccome integralmente infondate in fatto ed in diritto;
Controparte_2
In denegata ipotesi di accoglimento – in tutto o in parte - della domanda di manleva formulata dalla convenuta nei confronti del terzo chiamato geom Piaccia al Tribunale Ill.mo Controparte_2 dichiarare tenuta e condannare la Compagnia Assicuratrice Controparte_8
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a garantire e rilevare indenne il geom.
[...] da ogni conseguenza pregiudizievole che la sentenza dovesse esplicare nei suoi Controparte_2 confronti, ivi comprese le spese del presente procedimento ed ivi comprese le spese di difesa del geom. e, per CP_2
l'effetto, piaccia al Tribunale Ill.mo condannare la suddetta Controparte_8
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al pagamento di quelle somme a favore della
[...] convenuta che verranno accertate e liquidate in corso di causa, così come ad esso imputabili;
nonché al rimborso a favore del geom. elle spese del presente giudizio. Controparte_2
Con il favore di spese, funzioni ed onorari di procedimento”.
§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto di citazione ritualmente notificato Per_1
– premettendo: che in data 29.8.2003 acquistava da
[...] CP_1
l'appartamento per civile abitazione sito in Viareggio, via Maroncelli 138, posto al secondo piano di immobile condominiale, per il prezzo di euro 75.000,00; che la venditrice garantiva la regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato, denunciando soltanto l'erronea intestazione catastale a terzi del subalterno rappresentativo dell'unità immobiliare, errore per rettificare il quale era stata presentata istanza di variazione;
che la venditrice dichiarava altresì che la costruzione del fabbricato era anteriore al 1.9.1967 e che, in data 9.8.1974, era stata richiesta la realizzazione di un'apertura lungo una parete perimetrale e la realizzazione di un terrazzo, lavori assentiti ma non realizzati, di tal che, per la regolarizzazione dell'abuso, era stata
4 rilasciata autorizzazione in sanatoria n. 407 del 27.6.2003; che in data 14.4.2018
l'odierna attrice prometteva la vendita dell'anzidetta unità abitativa a Per_2
per il prezzo di euro 175.000,00, con termine per la stipula del rogito al
[...]
15.9.2018; che, il preliminare, al punto 8), prevedeva una condizione risolutiva in caso di emersione di irregolarità urbanistico-edilizie diverse ed ulteriori rispetto a quelle dichiarate espressamente dalla promittente venditrice;
che, a seguito di verifiche compiute dalla promissaria acquirente, emergevano per contro plurime difformità che davano luogo all'avveramento della condizione ed alla risoluzione ipso iure del contratto;
che, in particolare, sulla scorta del titolo autorizzativo dell'intervento edilizio, avrebbero dovuto essere costruiti un fondo ad uso commerciale al piano terra ed un'unica abitazione comprendente i piani primo e secondo, laddove, in corso di edificazione, erano state realizzate due unità separate, una al primo, l'altra al secondo piano;
che nessuna regolarizzazione era stata medio tempore richiesta e le unità erano state alienate separatamente a distinti proprietari;
che l'unità al piano secondo, di proprietà dell'odierna attrice, era inoltre risultata con una superficie utile netta di mq 65, dunque non conforme al regolamento edilizio del Comune di Viareggio, con la necessità di dover presentare un accertamento di conformità a norma dell'art. 206bis L.R. 65 del 2014, con pagamento di sanzione pecuniaria di euro 6.389,62; che un ulteriore accertamento di conformità ex art. 209 L.R. 65/2014 e, contestualmente, di compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004, erano stati richiesti per difformità rispetto alle licenze edilizie 364/1953 e 203/1974, atteso che risultava essere stata aperta una finestra nel vano ad uso bagno e la presenza, in licenza, di un terrazzo non aperto sul prospetto laterale, diverso da quello già sanato con l'autorizzazione in sanatoria 407/2003, oltre a lievi modifiche esterne sul fronte di via Maroncelli e interne, riguardanti la rappresentazione non ortogonale come da licenza originaria;
che, confidando nella regolarità del complesso abitativo, in data 31.8.2018 l'attrice, anche in vista della stipula del definitivo con aveva a propria Persona_2
volta stipulato contratto di compravendita di fabbricato destinato a civile abitazione
5 in via Don Innocenzo Lazzari 250, nel quale trasferiva la propria residenza;
Per_4
che, in seguito alla risoluzione del contratto preliminare di vendita del 14.4.2018, dovendo procedere alla regolarizzazione delle difformità emerse, l'immobile di
Viareggio, via Maroncelli 138, veniva venduto soltanto il 27.11.2019 al prezzo di euro 165.000,00, inferiore di euro 10.000,00 rispetto a quello convenuto nel preliminare risolto;
che la tardiva alienazione dell'immobile di Viareggio aveva comportato la perdita dei benefici fiscali legati all'acquisto dell'immobile di Per_4
come “prima casa”, atteso che entro un anno, precisamente entro il 31.8.2019,
l'attrice avrebbe dovuto disfarsi della precedente abitazione oggetto di causa, per la quale aveva fruito di analoghi benefici, laddove l'alienazione, come precisato, era intervenuta solo in data 27.11.2019; che con l'acquisto dell'immobile di Per_4
l'attrice perdeva altresì i benefici “prima casa” sul mutuo accesso per l'acquisto dell'immobile di Viareggio, con conseguente aggravio di maggiori interessi nel periodo 1.10.2018 – 27.11.2019, per un totale di euro 1.529,98; che l'attrice aveva dovuto altresì sopportare spese tecniche relative alle pratiche urbanistico-edilizie necessarie alla regolarizzazione delle numerose difformità riscontrate, per euro
3.039,20, comprensive degli oneri di verifica dell'impianto elettrico, oltre alla maggior imposizione per IMU sull'immobile di Viareggio, divenuta temporaneamente “seconda casa”, pari ad euro 1.548,00; che tutte le irregolarità sopra descritte configuravano oneri non apparenti sull'immobile di Viareggio, via
Maroncelli 138, che legittimavano una richiesta di risarcimento del danno, a norma degli artt. 1480, 1489 c.c., non incombendo sul compratore alcun onere di indagine, se non a fronte di specifiche dichiarazioni del venditore, a nulla rilevando il mero riferimento allo stato di fatto dell'immobile – ha convenuto in giudizio
[...]
onde sentirla condannare al risarcimento del danno, quantificato nella CP_1
complessiva somma di euro 30.120,57, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
§1.1 – Per resistere alla domanda attorea e chiederne il rigetto, instando per la chiamata in causa del geom. onde essere tenuta indenne e Controparte_2
manlevata delle somme dovute all'attrice a titolo risarcitorio, si è costituita CP_1
6 , deducendo che l'immobile era stato edificato fuori dal centro abitato di CP_1
Viareggio, e pertanto realizzabile, in base alla normativa dell'epoca, in edilizia libera,
a nulla rilevando eventuali modifiche in corso d'opera rispetto a quanto assentito con la licenza edilizia facoltativa e non necessaria, accordata su domanda Numer_1
del 7.7.1953, in base agli elaborati grafici alla medesima domanda allegati;
che, già licenza originaria prevedeva la realizzazione di un negozio al piano terra e due abitazioni, una al piano primo ed una al piano secondo, laddove quel che successivamente era stato commesso configurava un mero errore nell'attribuzione di un'unica particella catastale ai due distinti appartamenti;
che la normativa regolamentare dell'epoca non prescriveva affatto una superficie minima per singole unità abitative – imposta dal Comune di Viareggio solo con la variante al PRG in data 4.6.1996 – ma solo per ciascun vano di ogni appartamento;
che l'accatastamento eseguito nel 1955 rappresentava regolarmente l'immobile nello stato di fatto realizzato;
che era stato travisato anche il contenuto della licenza edilizia del 1974, con la quale l'originario unico proprietario, , era stato Persona_6
autorizzato, al piano primo, a realizzare un nuovo servizio igienico, sul presupposto che tale unità fosse separata dal secondo piano, posto che, diversamente,
l'autorizzazione non sarebbe stata concessa;
che, in diritto, difettava un presupposto fondamentale dell'azione risarcitoria fondata sulla garanzia di cui all'art. 1489 c.c., cioè a dirsi la perdurante sussistenza del potere repressivo della p.a., per via del consolidarsi di una situazione di affidamento qualificato del privato;
che l'attrice era decaduta dall'azione risarcitoria a norma dell'art. 134 T.U. Edilizia;
che le somme richieste a titolo risarcitorio per sanzioni e oneri professionali erano contestate nel quantum in quanto esorbitanti;
che le ulteriori poste risarcitorie, assurte a danno-conseguenza dell'inadempimento della venditrice, della derivata risoluzione del contratto preliminare del 14.4.2018 e della tardiva alienazione dell'immobile di Viareggio, erano tutte, in realtà, discendenti dalla condotta colpevole dell'attrice, pretesa danneggiata, alla quale andavano causalmente imputate a norma dell'art. 1227 c.c., avendo la stipulato un contratto Pt_1
7 preliminare di compravendita in data 31.8.2018 quando erano già in corso le pratiche di sanatoria, depositate nello stesso mese del medesimo anno.
§1.2 – Per resistere alla chiamata in causa, instando a propria volta per la chiamata in causa dell'impresa di assicurazione onde essere tenuto Controparte_8
indenne dalle conseguenze di un'eventuale condanna, in forza di polizza r.c.
IPB0004647, si è costituito , deducendo la regolarità, sotto il Controparte_2
profilo urbanistico-edilizio, dell'immobile realizzato, atteso che nessun obbligo di licenza era previsto all'epoca se non limitatamente agli interventi eseguiti nei “centri abitati”, categoria di classificazione del territorio comunale che non si attagliava all'area di edificazione del fabbricato per cui è causa, atteso che nel 1953 il “centro abitato” era delimitato dalla c.d. “Cinta daziaria”, rilevata nella mappatura del 1879, nel mentre il fabbricato per cui è causa era stato edificato al di fuori del perimetro del centro abitato così identificato;
che, in ogni caso, la licenza edilizia contemplava la realizzazione di due abitazioni;
che dalla visura catastale emergeva che l'appartamento alienato alla possedeva una superficie di 68 mq e, in ogni Pt_1
caso, al tempo dell'edificazione, nessuna norma imponeva una superficie di 65 mq;
che, pertanto, il terzo chiamato, stante la piena legittimità del fabbricato sotto il profilo urbanistico ed edilizio, procedeva soltanto a formalizzare la pratica per l'autorizzazione in sanatoria n. 407 del 2003, per l'omessa realizzazione di un'apertura sulla parete perimetrale e di un terrazzo;
che le voci di danno lamentate dall'attrice erano contestate ricalcando le difese della convenuta.
§1.3 – Nella contumacia dell'impresa di assicurazione, istruita con C.T.U. tecnica, precisate le conclusioni e scambiate le comparse conclusionali, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 23 maggio 2025, previa rinuncia delle parti al deposito delle memorie di replica.
§2. – La domanda attorea è fondata nei limiti che qui appresso si vanno a precisare. Parimenti fondate sono le rispettive domande, della convenuta e del geom. proposte nei confronti dei rispettivi chiamati in causa Controparte_2
8 §3. – Secondo il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia, non e' ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresi' persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilita' dell'immobile (Cass. sent. 4786 del 2007; n. 11218 del
1991).
Ad escludere la tutela invocata non viene in considerazione la dichiarazione di vendita dell'immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, trattandosi di espressione equivalente a mera clausola di stile (Cass. sent. n. 5223 del 1983; n.
6062 del 1983), dovendo viceversa emergere la conoscenza effettiva dell'onere in capo al compratore, anche in forza dell'apparenza del medesimo, integrando quest'ultimo un fatto impeditivo della garanzia la cui dimostrazione incombe sull'alienante (Cass. sent. n. 4458/1982), dimostrazione del tutto assente nel caso di specie.
Costituisce inoltre un dato acquisito che nelle ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c. (Cass. sent. n. 4786 del 2007; n. 16053 del 2002; n. 1352 del
1996, secondo la quale nel caso di vendita di cosa gravata da oneri non apparenti e non dichiarati dal venditore, a norma dell'art. 1489 c.c. “… il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480
c.c., anche al risarcimento del danno, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore ma
9 è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art.1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art.1489, 1° comma, c.c.”).
§4. – Ciò premesso, in ordine logico, occorre esaminare le eccezioni della convenuta e del terzo chiamato che attengono: (i) alla perdita del potere repressivo della P.A. per l'affidamento incolpevole del privato nella legittimità della propria condotta, stante l'inattività della pubblica amministrazione, per decenni protrattasi ininterrottamente dal tempo di realizzazione del manufatto, risalente, come detto, al remoto anno 1953; (ii) alla decadenza di cui all'art. 134 T.U. Edilizia.
§4.1 – In ordine al primo aspetto, giova porre in rilievo che l'Adunanza
Plenaria del Consiglio di Stato, sent. n. 9 del 2017, ha sancito il principio – rimarcato anche da Cons. Stato n. 4722 del 2022 – secondo il quale “…. la mera inerzia dell'amministrazione nell'esercizio di un potere-dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che è sin dall'origine illegittimo ed allo stesso modo tale inerzia non può radicare un affidamento di carattere legittimo in capo al proprietario dell'abuso, giammai destinatario di un atto amministrativo favorevole, idoneo
a generare un'aspettativa giuridicamente qualificata”.
E' del tutto evidente l'aderenza del principio al caso di specie, atteso che, per come si vedrà di qui ad un momento, la licenza edilizia richiesta e concessa è stata disattesa attraverso la realizzazione di un manufatto difforme da quanto assentito, rispetto al quale non poteva dirsi sussistente un atto amministrativo ampliativo favorevole per il privato.
Ed invero, la mera inerzia da parte dell'amministrazione nell'esercizio di un potere/dovere rivolto alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che è sin dall'origine illegittimo. Infatti, il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell'interessato, rafforza piuttosto il carattere abusivo dell'intervento, che assume la consistenza di un illecito permanente (vedi Cons. Stato 22 febbraio 2018, n. 1123).
10 Il trascorrere del tempo di per sé non legittima situazioni che, essendo ab origine contra ius, non possono fondare alcun affidamento incolpevole. L'intervento edilizio
è sin dall'origine illegittimo e, per tale motivo, inidoneo a “ingenerare un'aspettativa giuridicamente qualificata”. Di conseguenza, la mancanza di affidamento incolpevole esclude che il mero decorso del tempo possa pregiudicare l'esercizio (doveroso) del potere amministrativo di adottare il provvedimento di demolizione, al fine di ripristinare l'assetto urbanistico ed edilizio preesistente (Cons. Stato 4 marzo 2019,
n. 1498).
A nulla rilevano inoltre, in senso contrario, le successive pratiche edilizie favorevoli citate dalla convenuta nella memoria ex art. 183, 6° comma, n. 2), c.p.c., pag. 8 e 9 (licenza n. 203/1974; autorizzazione in sanatoria n. 407/2003; autorizzazione edilizia n. 370/1997; accertamento compatibilità paesaggistica n.
42/2010), quali fonti dell'affidamento del privato nella legittimità dell'opera originaria, pratiche nelle quali l'immobile al piano primo sarebbe stato graficamente rappresentato come autonomo rispetto a quello del piano secondo.
A tale riguardo, corre infatti l'obbligo di considerare che i titoli abilitativi richiamati dalla convenuta hanno riguardato soltanto modifiche prospettiche o interne delle singole unità abitative, ovvero opere modificative assentite e successivamente non realizzate. Sennonché, anche la giurisprudenza amministrativa più incline ad individuare margini per l'affidamento incolpevole del privato in caso di commissione di abuso edilizio, ha persuasivamente chiarito che ciò risulta possibile allorché la pubblica amministrazione, rigettando un'istanza finalizzata alla regolarizzazione edilizia di un fabbricato, accerti formalmente la legittimità dello stesso, compiendo in tal guisa un atto idoneo ad ingenerare un legittimo affidamento nel privato che non abbia rilasciato false dichiarazioni, con la conseguente illegittimità dell'ordinanza di demolizione successivamente adottata, qualora la p.a. non adduca nuovi, sopravvenuti e decisivi elementi di prova in grado di sconfessare e rivedere le proprie precedenti determinazioni (T.a.r. Palermo, sez.
II, 9 marzo 2023, n. 722).
11 Nel caso di specie, a mancare è proprio una rinnovata espressione del potere amministrativo discrezionale, univocamente indirizzato a palesare, in modo espresso o tacito, la legittimità di ciò che ab origine è stato realizzato illecitamente, atteso che ciò che l'amministrazione ha positivamente scrutinato non è la conformità agli strumenti urbanistici della realizzazione di due distinte unità immobiliari, al piano primo e secondo del fabbricato, bensì solo opere modificative riguardanti le singole unità, di tal che il potere repressivo della pubblica amministrazione non può dirsi estinto per il divieto di venire contra factum proprium, ovvero per aver ingenerato un incolpevole affidamento del privato intorno alla legittimità di quanto in origine realizzato abusivamente (in termini sostanzialmente conformi anche la citata Cons. Stato, sez. VI, 4 giugno 2018, n. 3372, che in caso di opera abusiva risalente, corredata dalla sopravvenienza di un titolo edificatorio, ha affermato la permanenza del potere ablativo/repressivo della p.a., purché il provvedimento che ne costituisce estrinsecazione rechi una motivazione rafforzata in ordine alla persistenza dell'interesse pubblicato affidato alle cure dell'amministrazione).
§4.2 – In secondo luogo, la convenuta eccepisce la decadenza dall'azione a norma dell'art. 134 d.p.r. 380/2001, disposizione secondo la quale «qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario».
La doglianza è macroscopicamente infondata, sol che si consideri che è lo stesso convenuto ad ammettere che tutte le pratiche edilizie in sanatoria erano state depositate nel corso dell'agosto del 2018, cioè appena pochi mesi dopo la stipula del preliminare del 14.4.2018, a seguito del quale – fatto incontroverso – sono state avviate le verifiche che hanno permesso la scoperta delle difformità urbanistico- edilizie per cui è causa.
12 §5. – Ciò posto, dalla C.T.U. espletata in corso di causa (v. C.T.U. 24.1.2024, pagg. 5 ss.) risulta che «il fabbricato di cui l'immobile fa parte è stato realizzato “ex novo” in epoca precedente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della
“Legge Ponte” n. 765/1967) ovvero in forza della licenza edilizia n. 364 del
18/09/1953, che fu richiesta dall'allora proprietario in data 7 luglio Parte_2
1953.
Successivamente, per opere consistenti nell'apertura di una finestra e la realizzazione di un terrazzo, veniva rilasciata la licenza edilizia n. 203 del
09/08/1974, opere quest'ultime mai realizzate.
A seguito dell'acquisto della RA , attuale convenuta, in data CP_1
29/07/2003, l'appartamento è stato oggetto di istanza di sanatoria e precisamente la n. 407 al fine di regolarizzare le citate opere mai eseguite di cui sopra ritenendo evidentemente che vi fosse implicita la conformità delle differenze edilizie realizzate in corso d'opera di cui al titolo del 1953. Di fatto la licenza n. 364 del 18/09/1953, ancorché nella domanda si legge costruzione di “UN FABBRICATO DI CIVILE
ABITAZIONE a piano terra e primo, comprendente, un negozio e due abitazioni”, è stata rilasciata per la costruzione di una abitazione distribuita su due livelli, al piano primo da soggiorno-pranzo, cucina e salotto, al piano secondo da tre camere e un bagno, concessa parimenti alla condizione che vi fosse un allineamento del fabbricato da realizzare rispetto a quelli già edificati limitrofi, allo scopo vennero sostituiti gli elaborati l'8 settembre 1953, dove si evince appunto una unica abitazione come sopra descritta e il negozio al piano terreno, (elaborato grafico allegato “c” e all. 21 fascicolo Attrice).
Quanto costruito non risultava conforme alla licenza, che è stata disattesa nel momento in cui si è deciso, in corso d'opera, di aumentare le unità ad uso abitativo da una a due, rimanendo inalterata la porzione al piano terra ad uso negozio, inoltre risultava essere stata aperta una nuova finestra nel vano ad uso bagno, la presenza nella licenza di un terrazzo su un prospetto laterale, ma di fatto non realizzato (da non confondere con quello già sanato dalla Convenuta Cerri, anch'esso non
13 realizzato, e reso conforme con l'autorizzazione in sanatoria nr. 407 del
27.06.2003), lievi modifiche nelle aperture sul fronte di Via Maroncelli, alcune modifiche interne e relative alla rappresentazione grafica dell'immobile (che non risultava “ortogonale” come nella licenza originaria).
La conformità edilizia/urbanistica dell'immobile è stata correttamente ottenuta, in parte attraverso l'accertamento di conformità ex art. 209 L.R. n. 65/14
e di compatibilità paesaggistica ex art 167 D.lgs 42/04 (A.C.P. n. 424 del 29 novembre 2018) con la sanzione complessiva di € 1.500,00, in parte con l'ordinanza ex art 206 bis LR nr. 65 del 10.11.2014 (Ord. N. 68 del 23 novembre 2018) quest'ultima per regolarizzare gli abusi non demolibili, ovvero la differenza della superficie inferiore a quella minima di mq. 65,00 e il mancato allineamento ortogonale all'immobile de quo, ordinanza conclusa con il pagamento della sanzione amministrativa pari ad € 6.389,62, al netto dei diritti di segreteria pari a € 580,00 complessivi. Corretta e congrua è anche la spesa sostenuta per la pratica redatta dal
Geometra incaricato dall'attrice pari ad € 2.600,00 e € 439,20 per la verifica dell'impianto elettrico a seguito della Dichiarazione di agibilità.
Preme ricordare che l'ottenimento di una sanatoria edilizia ordinaria (da non confondere con la forma giurisprudenziale) presuppone il verificarsi della cosi detta
“doppia conformità”, ovvero gli abusi di cui si tratta devono risultare conformi sia al momento della loro realizzazione sia al momento in cui si decide di denunciarle, questo giustifica l'applicazione della sanzione amministrativa di cui all'art. 206 bis, intervenuta per la differenza di superficie minima utile inferiore a quella ammessa
(mq. 65 utile netta) e che ha impedito di vantare la citata doppia conformità, in quanto l'attuale normativa comunale non consente la realizzazione di unità immobiliari residenziali inferiori a tale superficie (R.E art. 8 comma 1)».
§5.1 – L'intero impianto argomentativo del C.T.U. si regge tuttavia sull'indispensabilità di una licenza edilizia onde legittimare la costruzione all'epoca della sua realizzazione.
14 §5.1.1 – A tal proposito, all'epoca dell'edificazione era vigente la L. 17 agosto
1942, n. 1150, il cui art. 31 – prima delle modifiche apportate dall'art. 10 della L.
765 del 1967 (c.d. "Legge Ponte") – stabiliva che «chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podesta' del comune».
La formulazione testuale della disposizione rendeva avvertiti della necessita' della licenza edilizia solo per le nuove costruzioni – o per l'ampliamento o la modifica strutturale di quelle esistenti – poste all'interno dei centri abitati.
La nozione di centro abitato contenuta nell'art. 31 della L. 1150 del 1942 e' sprovvista di contenuto definitorio ricavabile dal contesto della medesima legge o dal sistema ordinamentale a quel tempo imperativamente in vigore. E va da sé che, per il , non veniva in soccorso il P.R.G., al tempo non Controparte_9
adottato.
Il primo intervento normativo volto ad indicare le modalita' di identificazione del "centro abitato" e' contenuto nell'art. 17 della L. 765 del 1967, che, aggiungendo l'art. 41 quinquies all'interno della legge urbanistica - poi abrogato dall'art. 136, 2. comma, lett. b), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - sia pur omettendo l'enunciazione di concreti parametri obiettivi sufficienti ad identificare, all'interno del territorio comunale, quella parte più ristretta suscettibile di essere classificata come "centro abitato", ne rimette l'individuazione del perimetro, alla stregua di un principio meramente formalistico, ad una delibera del Consiglio comunale da adottarsi entro 90 giorni dall'entrata in vigore della legge.
Ulteriori disposizioni sopravvenute hanno mutuato tale criterio, rinunciando ad appagare il bisogno di sintetizzare parametri classificatori obiettivamente riscontrabili ed universalmente applicabili anche al di fuori del ristretto comparto normativo regolatore dell'attivita' edificatoria. E' il caso del D.M.

1. aprile 1968, recante "Distanze minime a protezione del nastro stradale da osservarsi nella
15 edificazione fuori del perimetro dei centri abitati", il quale, richiama il perimetro dei centri abitati di cui all'art. 19 della L. 765 del 1967.
E' improntato ad un'analoga tecnica legislativa anche l'art. 4 della L. 28 gennaio
1977, n. 10, recante norme sull'edificabilita' dei suoli.
E' solo con l'avvento del nuovo Codice della Strada che la nozione di "centro abitato", da vacua formula lessicale, conosce un effettivo contenuto. In base all'art. 3,1. comma, n. 8), D.Lgs. 30 aprile 1992, n. 285 il centro abitato viene inteso come
"insieme di edifici, delimitato lungo le vie di accesso dagli appositi segnali di inizio e fine. Per insieme di edifici si intende un raggruppamento continuo, ancorché intervallato da strade, piazze, giardini o simili, costituito da non meno di venticinque fabbricati e da aree di uso pubblico con accessi veicolari o pedonali sulla strada".
Non di meno, di là dai principi generali, in primis il principio di irretroattività, che regolano l'efficacia della legge nel tempo (art. 11 disp. prel. c.c.), all'utilizzo di alcuni dei canoni enunciati dalla disciplina del C.d.s., quale mero sussidio interpretativo, osta l'evidente peculiarita' di ratio che ha ispirato la definizione codicistica, insuscettibile di essere trasposta nel contesto della regolazione dell'attivita' edilizia. Quella ragion d'essere affatto singolare e' anzitutto evidente nella necessita' che le vie di accesso all'insieme di edifici - nel numero di fabbricati previsto dalla legge - siano demarcate da segnaletica di inizio e fine, coerente con l'esigenza di certezza ed uniforme applicazione delle regole che presidiano la circolazione al suo interno, ma incompatibile con le istanze pubblicistiche di governo dell'attivita' edificatoria, in funzione delle quali il centro abitato non puo' che essere individuato in base alle reali caratteristiche del territorio onde adeguarne lo sviluppo urbanistico
§5.1.2 – Ciò precisato, il C.T.U. (cfr. C.T.U. 24.1.2024, pagg. 7 ss.) ha posto in rilievo che solo in epoca recente il , con la delibera consiliare Controparte_9
n. 13 del 14.9.2015, ha chiarito, con atto avente natura ricognitiva, i criteri per la
16 definizione del centro abitato ai fini della valutazione della legittimità degli edifici costruiti al tempo in cui era in vigore la sola legge urbanistica.
L'art. 2 comma 1 della delibera così recita: “Nell'arco del periodo 31 ottobre 1942-1 settembre 1967, vigeva il testo originario dell'art. 31, comma 1, della Legge Urbanistica n.
1150/1942, come sopra riportato, che prevedeva l'obbligo della licenza edilizia per interventi all'interno del centro abitato. Per centro abitato si doveva intendere qualunque raggruppamento edilizio, facente parte o no del nucleo urbano, anche se non raggiungesse la consistenza di una frazione o borgata (Cons. Stato sez. V n. 1205 dell'11 dicembre 1954, sent. n. 191 del 29 gennaio 1955 sent. 1144 del 27 settembre 1955; cass pen., sez. III, sent. 2685 del 30 maggio
1960)”….). L'art. art 3 comma 2 recita: “per quanto riguarda la perimetrazione del centro abitato al 1967 si fa riferimento alla Tavola approvata dal Ministero dei Lavori
Pubblici in data 31 gennaio 1968 (n. 55810)…”.
Aggiunge il C.T.U. che nel regolamento edilizio del 1930, diversamente dal precedente del 1903, non compare alcun riferimento alla c.d. “Cinta Daziaria”, locuzione volta a denominare il perimetro urbano viareggino coincidente con l'ambito territoriale ove insisteva un centro abitato rilevante ai fini dell'obbligo di richiedere apposita licenza edilizia abilitante all'esecuzione dell'intervento edificatorio. L'art. 1 del regolamento del 1930 sanciva infatti che «L'esecuzione di opere edilizie nell'abitato comunale, i lavori di manutenzione di fabbricati esistenti o introduzione in essi di qualsiasi modificazione, nonché il compimento di lavori che interessano comunque il suolo e lo spazio pubblico sono disciplinati dalle norme del presente regolamento …», il che suffraga l'idea che l'individuazione del centro abitato al tempo di realizzazione del fabbricato oggetto di causa dovesse avvenire non già, una volta per tutte, attraverso l'astratta predeterminazione cartografica di un ambito territoriale nel cui perimetro ogni nuova costruzione, per definizione, fosse equiparabile ad un intervento edificatorio eseguito all'interno di un “centro abitato”, a prescindere dal concreto sviluppo urbanistico dell'area, bensì sulla base di un criterio empirico improntato a canoni di effettività, che guardasse cioè all'inserimento (o non) della nuova costruzione all'interno di un agglomerato urbano popolato da abitazioni continue e vicine,
17 criterio identificativo, quest'ultimo, seguito non soltanto dalla più risalente giurisprudenza amministrativa nella sopra citata delibera consiliare, ma anche, senza soluzioni di continuità, dalle più recenti pronunce del Consiglio di Stato (cfr. Cons.
Stato, sez. IV, 19 agosto 2016, n. 3656; sez. IV, 21 ottobre 2014, n. 5173).
§5.1.3 – In attuazione delle sopra indicate coordinate, il C.T.U. ha quindi del tutto correttamente valorizzato – quale parametro rivelatore dell'esistenza di un centro abitato, coincidente con il contesto urbano in cui, nell'anno 1953, l'immobile per cui è causa fu realizzato – la cartografia catastale di impianto redatta tra il 1939 ed il 1942, rimasta in vigore fino al 1956, nella quale è fatta manifesta la rappresentazione di un numero di oltre 31 abitazioni contigue lungo le due strade poi denominate come via Maroncelli e via Parini in cui si situa il fabbricato acquistato dall'odierna attrice, che quindi deve reputarsi costruito all'interno di un centro abitato, pertanto da realizzarsi inderogabilmente, in base alla normativa dell'epoca, previo indefettibile rilascio di licenza edilizia.
§5.2 – Diversamente da quanto dedotto dai c.t. di parte convenuta e del terzo chiamato, non si tratta affatto di applicare retroattivamente la delibera del Consiglio comunale di Viareggio n. 13/2015, bensì di interpretare la nozione di “centro abitato”, secondo canoni esegetici conformi al diritto vigente, canoni che, in mancanza di predeterminazioni astratte legalmente applicabili e di uno strumento urbanistico generale di pianificazione dello sviluppo del territorio, non potevano che guardare, in concreto, all'effettiva espansione urbanistica dell'area interessata dall'intervento edilizio per cui è causa, area che non risente, come erroneamente affermato dai c.t. delle altre parti, di pretese discontinuità rispetto al restante tessuto urbano, ovvero di un deficitario sviluppo della viabilità, posto che, come osservato dal C.T.U., un sistema di collegamento stradale con il restante reticolato urbano, per quanto diverso dall'attuale, era comunque presente ed il cui grado di evoluzione non poteva in ogni caso essere assurto ad elemento ostativo alla configurabilità di un “centro abitato” come sopra inteso, allo stesso modo del più o meno marcato
18 isolamento dell'aggregato edilizio di cui si discorre rispetto al resto del tessuto urbano.
§6. – Affinché sia esperibile la tutela risarcitoria in caso di oneri non apparenti sulla cosa compravenduta, di cui all'art. 1489 c.c. – in addizione alla tutela caducatoria del contratto, ovvero modificativa dell'equilibrio contrattuale – occorre che il venditore, nei cui confronti l'azione è esperita, versi quanto meno in colpa
(Cass. sent. n. 1352/1996, cit.).
La colpa del venditore (e, mutato quel che vi è da mutare, quella del terzo chiamato) non sta, in tutta evidenza, nel non aver previsto, al tempo dell'atto di compravendita, risalente all'anno 2003, quello che il avrebbe Controparte_9
formalmente deliberato nell'anno 2015.
La colpa della venditrice è duplice ed è consistita invece in ciò, che attraverso il proprio tecnico – dunque ausiliario del cui operato egli risponde ex art. 1228 c.c. – in primo luogo, pur potendo prendere cognizione, prima del perfezionamento dell'atto traslativo, dell'effettiva e rilevante difformità del fabbricato rispetto a quanto assentito con la licenza edilizia del 1953, ha omesso di svolgere i necessari accertamenti, ancorché possibili in base alle rappresentazioni cartografiche esistenti al tempo dell'atto negoziale e, in secondo luogo, a fronte di un'obiettiva incertezza vuoi nell'interpretazione dell'art. 31 l. 1150/42, in ordine all'esatta portata semantica della definizione di “centro abitato”, vuoi sulla formulazione del giudizio di coincidenza tra l'area urbana oggetto dell'intervento edilizio ed il “centro abitato” medesimo, una volta delimitato semanticamente e territorialmente, ha omesso di dichiarare tali circostanze nell'atto di compravendita. Ciò sebbene vada da sé che, già all'epoca, era consolidata nella giurisprudenza amministrativa una criteriologia eminentemente empirica ed improntata a canoni di effettività onde individuare l'area di corrispondenza del “centro abitato”.
Da qui, l'affermazione di responsabilità della venditrice ex art. 1480, 1489 c.c.
19 §7. – In ordine alle conseguenze dannose risarcibili, vengono in primo luogo in rilievo le somme sborsate per ottenere la conformità urbanistico-edilizia dell'immobile.
§7.1 – A tale riguardo, conformemente alle risultanze della C.T.U. in atti, costituisce senz'altro posta di danno risarcibile la somma di euro 1.500,00 (oltre euro 330,00 per diritti di segreteria), pari alla sanzione dovuta per l'accertamento di conformità ex art. 209 L.R. 65/2014 e di compatibilità paesaggistica ex art. 167
D.Lgs. 42/2004.
§7.2 – Allo stesso modo, costituisce pregiudizio risarcibile anche la sanzione di euro 6.389,62 (oltre euro 250,00 per diritti di segreteria) dovuta in base all'ordinanza n. 68/2018 ex art. 206bis L.R. n. 65/2014.
§7.3 – Il C.T.U. ha stimato parimenti congrue ed in nesso di derivazione con l'omessa dichiarazione del primitivo abuso edilizio le spese tecniche per la pratica redatta dal geometra per euro 2.600,00, nonché le spese di verifica dell'impianto elettrico per euro 439,20, per un totale di euro 3.039,20.
§7.4 – Il risarcimento dovuto in base alla somma delle poste di danno sopra indicate è pari ad euro 11.508,82.
A tale importo occorre sommare l'ulteriore posta risarcitoria consistita nel deprezzamento, pari ad euro 10.000,00, subito dal fabbricato di via Maroncelli 138 nel periodo intercorrente tra l'avveramento della condizione risolutiva di cui al punto 8) (doc. 2 fasc. attoreo) del contratto preliminare del 14.4.2018 – con il quale l'immobile era stato promesso in vendita dall'odierna attrice al prezzo di euro
175.000,00 – e la stipula del contratto di vendita del 27.11.2019 (doc. 8 fasc. attoreo), nel quale la medesima unità abitativa è stata venduta al prezzo di euro
165.000,00.
A fondare la risarcibilità anche di tale mancato guadagno viene in rilievo il nesso di causalità giuridica rispetto al fatto costitutivo della garanzia, ovvero tra la sussistenza dell'onere o vincolo non dichiarato – scilicet: la difformità urbanistica – e la posta risarcitoria che costituisce voce di danno-conseguenza.
20 §7.4.1 – In tema di illecito civile, la ricostruzione del nesso di derivazione eziologica esistente tra la condotta del danneggiante e l'oggetto dell'obbligazione risarcitoria implica la scomposizione del giudizio causale in due autonomi e consecutivi segmenti: il primo è volto ad identificare il nesso di causalità materiale o
"di fatto" che lega la condotta all'evento di danno;
il secondo è, invece, diretto ad accertare, secondo la regola dell'art. 1223 c.c. (richiamato dall'art. 2056 c.c.), il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili (tra le tante, v. Cass. ord. n. 22857/2019), rinvenibile applicando il criterio di regolarità causale inteso come riconoscibilità della perdita di capacità o della perdita patrimoniale tra le ipotizzabili situazioni che possono attendersi – secondo un criterio di vicinanza fondato sull'id quod plerumque accidit – a tanto procedendo secondo un giudizio controfattuale, ovvero con il criterio della prognosi postuma, verificando se, in assenza dell'illecito, quelle conseguenze che si vengono a risarcire, si sarebbero o meno verificate (cfr., in motivazione, Cass. sent. n. 28986 del 2019).
Il criterio della regolarità causale comporta la risarcibilità dei danni rientranti nel novero delle conseguenze normali ed ordinarie del fatto (v. Cass. sent. n. n.
22225/2004; n. 3207/2014; n. 6474/2012; n. 13179/2011; n. n. 26042/2010; n.
576/2008; n. 8828/2003; n. 12195/1998) e, in definitiva, anche delle conseguenze mediate ed indirette (Cass. n. 475/1999; n. 5913/2000; n. 2335/2001; n.
9556/2002; n. 12124/2003; n. 15274/2006).
§7.4.2 – Orbene, posto che, rispetto a quanto pattuito dalle parti nel contratto preliminare del 14.4.2018, si era innegabilmente avverata la condizione risolutiva di cui al punto 8, essendo pacificamente emersa una situazione urbanistica dell'immobile promesso in vendita difforme e deteriore rispetto alle dichiarazioni del venditore, quand'anche il valore del fabbricato fosse diminuito, nell'arco temporale sopra indicato, per fisiologiche oscillazioni di mercato, come sostenuto dalla convenuta e dal terzo chiamato, il correlativo lucro cessante sarebbe in ogni caso risarcibile, atteso che, secondo l'id quoad plerumque accidit, a quell'oscillazione negativa l'attrice non sarebbe stata esposta se le irregolarità, tardivamente appurate,
21 fossero state tempestivamente dichiarate dalla dante causa della e questa Pt_1
avesse avuto modo di emendarle tempestivamente, prima di stipulare il contratto preliminare poi risoltosi.
§7.5 – Non sono viceversa riconoscibili le residue poste di danno che si assumono collegate al pregiudizio scaturito dall'avere l'odierna attrice, già al corrente delle irregolarità urbanistiche non dichiarate dalla venditrice nell'atto di provenienza del 29.8.2003, acquistato altra unità immobiliare in piena proprietà sita in in data 31.8.2018 (doc. 7 fasc. attoreo), contestualmente impegnandosi, Per_4
per godere su tale immobile delle agevolazioni fiscali “prima casa”, ad alienare entro un anno l'immobile di Viareggio, via Maroncelli 138, viceversa venduto soltanto con l'atto del 27.11.2019 (doc. 8 fasc. attoreo), dal che era conseguito il recupero dell'imposizione fiscale nella misura ordinaria, avente come presupposto l'atto di compravendita del 31.8.2018, oltre alla perdita del tasso agevolato sul mutuo contratto nel periodo 1.10.2018 – 27.11.2019 ed alla maggior imposizione a titolo di IMU sull'abitazione di Viareggio sino al 27.11.2019.
Ed infatti, si tratta di danni–conseguenza che l'attrice, successivamente al conclamarsi dell'inadempimento e della scoperta dell'onere non apparente sul cespite immobiliare di Viareggio, avrebbe potuto evitare con l'ordinaria diligenza, a norma dell'art. 1227, 2° comma, c.c. (cfr. Cass. sent. n. 1165 del 2020), trattandosi di condotta esigibile dal danneggiato, siccome rientrante nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio (Cass. ord. n. 24522 del 2018), estrinsecabile rinunciando temporaneamente all'acquisto di un nuovo alloggio in proprietà, in favore di una soluzione abitativa transitoria attraverso un ordinario contratto di locazione, almeno fintantoché la regolarità urbanistica del fabbricato di Viareggio non si fosse definitivamente cristallizzata, ai fini di una sicura collocazione sul mercato immobiliare.
Da qui, l'esclusione del risarcimento di tali voci di danno.
§7.6 – Il danno complessivamente liquidabile alla data del fatto – approssimativamente coincidente con la stipula del contratto preliminare del
22 14.4.2018 – è pari ad euro 21.508,82. Entro tale importo, la domanda attorea nei confronti della convenuta va quindi accolta.
Trattandosi di debito di valore, deve computarsi la rivalutazione monetaria sino alla data di pubblicazione della sentenza (momento in cui il debito di valuta si converte in debito di valore), mentre sulla somma via via rivalutata annualmente non si computano gli interessi al saggio legale per compensare il danno da lucro cessante (tale essendo il danno liquidato, nei crediti di valore, con la tecnica degli interessi c.d. “compensativi”, secondo quanto sancito da Cass. sez. un. sent. n.
1712/1995), atteso che l'attrice neppure ha dedotto che l'equivalente monetario del danno subito, se prontamente incamerato, avrebbe trovato impieghi remunerativi del capitale in misura almeno pari al saggio di interesse legale. Dalla data di pubblicazione della sentenza, gli interessi al tasso legale di cui all'art. 1284, comma
1°, c.c., dovranno invece essere calcolati sulla somma integralmente rivalutata, senza alcuna rivalutazione ulteriore, sino all'effettivo soddisfo.
§8. – E' parimenti fondata la domanda nei confronti del terzo chiamato, che si traduce nell'esercizio di un'azione di regresso nei confronti di un coobbligato in solido (art. 1299 c.c.).
Ed infatti, il geom. superficialmente svolgendo – nei termini Controparte_2
più sopra visti – le indagini tecniche che gli aveva commesso, ha CP_1
concorso, ex art. 1228, 2043 c.c., nell'inadempimento della venditrice, dando luogo,
a norma dell'art. 2055 c.c., ad una responsabilità solidale di entrambi nei confronti dell'acquirente, sia pur sulla base di diversi titoli giuridici.
Per quanto entrambi responsabili nei confronti dell'attrice, nei rapporti interni tra condebitori la colpa va addossata in via esclusiva al atteso che è imputabile CP_2
esclusivamente alla negligenza di quest'ultimo l'omesso svolgimento di indagini tecniche appropriate che, se effettuate, avrebbero consentito la scoperta delle effettive difformità urbanistiche dell'immobile e, al venditore, di effettuarne debita dichiarazione all'acquirente.
23 Ne consegue che nei confronti del terzo chiamato va impartita condanna condizionale, atteso che quest'ultimo sarà tenuto a rifondere alla convenuta tutto quanto quest'ultima effettivamente pagherà in favore dell'attrice per capitale, interessi e spese.
§9. – Dev'essere parimenti accolta la domanda del terzo chiamato nei confronti di in forza della polizza di assicurazione r.c. IPB0004647 (doc. 1 Controparte_8
fasc. terzo chiamato , stipulata in data 31.5.2022 con clausola claims made, cioè CP_2
a dirsi per le richieste di risarcimento formulate nel tempo di vigenza dell'assicurazione e con retroattività illimitata.
§10. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza.
§10.1 – In favore di le spese di lite si liquidano secondo Persona_1
soccombenza, avuto riguardo al valore di causa, determinato in base alla somma per la quale la domanda è stata riconosciuta fondata (art. 5, 1° comma, d.m. 55/2014 e s.m.i.), il che ne determina la collocazione nello scaglione compreso tra euro
5.200,01 ed euro 26.000,00.
Tenuto conto dei valori medi, si liquidano euro 5.077,00 per compenso professionale, cui si aggiungono, come da nota spese, le spese di introduzione della causa (euro 545,00), le spese di C.T.U., pari ad euro 466,67 (doc. 46 fasc. attoreo) e le spese di c.t.p. (doc. 44, 45) per euro 1.579,20, per un totale di euro 2.590,87 a titolo di anticipazioni rimborsabili.
§10.2 – In favore di , vittoriosa nei confronti del terzo chiamato, CP_1
sulla base degli stessi criteri, si liquidano euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre euro 466,67 per spese di C.T.U. ed euro 1.281,00 per spese di C.T.P.
§10.3 – In favore di vittorioso nei confronti di Controparte_2 CP_8
si liquidano euro 5.077,00 per compenso professionale.
[...]


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
24 - Accoglie per quanto di ragione la domanda attorea e, per l'effetto, condanna a risarcire il danno arrecato a per i fatti di cui in CP_1 Persona_1
premessa, liquidato, alla data del fatto, nella misura di euro 21.508,82, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali come in motivazione.
- Accoglie nei limiti di cui in motivazione la domanda proposta da CP_1
nei confronti di e, per l'effetto, lo condanna a rifondere a Controparte_2 [...]
quanto quest'ultima effettivamente pagherà a parte attrice per capitale, CP_1
interessi e spese.
- Accoglie la domanda di nei confronti di , per Controparte_2 Controparte_8
l'effetto, la condanna a tenere indenne l'assicurato per quanto quest'ultimo sarà tenuto a pagare a titolo di capitale, interessi e spese.
- Condanna alla refusione delle spese di lite in favore di CP_1 Per_1
liquidate in euro 5.077,00 per compenso professionale, euro 2.590,87 per
[...]
esborsi, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
- Condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Controparte_2 [...]
, liquidate in euro 5.077,00 per compenso professionale, euro 1.747,67 per CP_1
esborsi, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
- Condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Controparte_8
liquidate in euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre Controparte_2
rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Lucca, 28 maggio 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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