RG 1038 - Anno 2023
Tribunale Ordinario di Verbania SEZ. prima CAUSA R.G.N. 1038 - 2023
/MULAS Parte_1 Parte_2

[...]
Alli 08.04.2025 all'udienza sostituita di prosecuzione discussione Lette le note scritte depositate per e dall'Avvocato Parte_1 Pt_3
NICCIOLI CINZIA con le quali questi insistevano per l'accoglimento rassegnate conclusioni, richiamandosi integralmente ai propri atti e documenti prodotti, rilevato che non risulta aver depositato note scritte CP_1
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ex art. 429 cpc la seguente sentenza, CAUSA R.G. 1038 - 2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Verbania SEZ. prima
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario dott. Katia Ruzza – delle Locazioni ha pronunciato all'udienza del 08.04.2025 la seguente SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1038 - 2023 promossa da:
- C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_4 domicilio eletto PIAZZA TIBALDI NR. 9 28845 DOMODOSSOLA - con l' avv. NICCIOLI CINZIA - ricorrenti contro
, nato a [...] il [...] (c.f.: CP_1
), residente a Varzo, Vicolo Raguzzo n. 39 ma di fatto C.F._2 domiciliato a Pieve Vergonte (VB), Via Piedimulera n. 81 convenuto CONCLUSIONI Parte ricorrente come da note conclusive che quivi si riportano
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e conseguentemente condannare CP_1 al pagamento a favore dei ricorrenti della somma complessiva di € 6.138,69,
[...]
o di quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, per le motivazioni esposte in narrativa, oltre interessi dal dovuto al saldo. Con favore di spese e compensi. ____________
Parte convenuta – non presente all'udienza di discussione – si devono ritenere richiamate le conclusioni di cui alla memoria di costituzione nel mutamento del rito del 01.03.2024
“Respingere la domanda di convalida dello sfatto dando atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 27/09/2023; 2) Accertare e dichiarare l'inadempimento di e nell'esecuzione del contratto di locazione Parte_1 Parte_4
19/12/2021 sottoscritto con , non avendo proceduto ad eseguire, CP_1 durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie come previsto dall'art. 1576 c.c. non consentendo al conduttore il godimento dell'immobile in assenza di idoneo impianto di riscaldamento, e conseguentemente, accertare e dichiarare che nessun inadempimento può essere addebitato al conduttore e che nulla è CP_1 dovuto da quest'ultimo ai signori e rispetto ai canoni Parte_1 Parte_4 di locazione e alle spese per utenze non versate, o in via subordinata determinare la riduzione di quanto richiesto nella minor somma pari ad € 2.563,68 o in quella diversa somma che il Giudice riterrà di giustizia;
3) Condannare in ogni caso Pt_1
e a restituire, in solido tra loro, la somma di € 900,00 versata a
[...] Parte_4 titolo di deposito cauzionale in data 17/12/2021, maggiorata di interessi legali sino alla data della restituzione Con vittoria di spese diritti e onorari” CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE (ai sensi dell'art. 118 disp. Att. C.p.c. - rif L. 69/2009, ci si limita a richiamare gli atti di causa e del novellato art. 132 c.p.c. Che esonera il Giudice dal redigere lo svolgimento del processo).
A seguito di intimazione di sfratto per morosità notificato in data 3 maggio 2023 i signori e citavano il sig. , Parte_1 Parte_4 CP_1 conduttore dell'immobile di loro proprietà sito in Varzo, Frazione Bertonio n. 76, per l'udienza del 06.06.2023 avanti il Tribunale di Verbania per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto ed ingiungere il pagamento canoni. A fondamento hanno assunto di essere proprietari dell'unità immobiliare sita in Varzo Frazione Bertonio n 76 composta da piano terreno primo seminterrato e aree verdi, di averla concessa in locazione arredata a con decorrenza dal 15.12.2021 al 14.12.2025, CP_1 che il conduttore abbia omesso il pagamento di canoni dell'ammontare mensile di €.
450,00 da novembre 2022 per € 2.700,00 e di oneri per energia elettrica gas e acqua per complessivi €. 1.535,00.
All'udienza del 06.06.2023 dichiarata dai ricorrenti la persistenza della morosità pari ad euro 4.685,00 compariva il opponendosi alla convalida assumendo il diritto CP_1 alla riduzione del canone di locazione per i problemi di riscaldamento e rappresentando comunque l'intenzione di liberare l'immobile. La causa veniva quindi rinviata all'udienza del 12.09.2023 per verificare la possibilità di accordo, a tale udienza i ricorrenti specificavano che l'immobile non era stato rilasciato e la morosità era persistente ed ammontava ad €. 6.035,00. Stante l'opposizione ribadita del conduttore il Giudice ordinava il rilascio dell'immobile fissando la data del 27.09.2023 e disponeva il mutamento rito.
Veniva esperito il procedimento di mediazione con esito negativo stante la mancata partecipazione del senza giustificato motivo CP_1
Concessi i termini per le memorie integrative parte ricorrente si richiamava all'intimazione, dando atto che il sig. aveva provveduto a rilasciare l'immobile CP_1 in data 27.09.2023 ma non aveva provveduto al pagamento di canoni ed oneri ammontanti quindi ad €. 6838,69, di cui € 4950,00 per i canoni di locazione scaduti ed € 1888,69 per gli oneri accessori, ed inoltre aveva sottratto un televisore del valore di €. 200,00. I contestavano poi la presunta irregolarità dell'impianto di Pt_1 riscaldamento assumendo che al momento della stipula del contratto, veniva effettuata la regolare verifica da parte dell'idraulico della caldaia, che la stessa era risultata funzionante ma stante la vetustà i signori si erano resi disponibili Pt_1 alla sua sostituzione, che il nel corso dei mesi si era reso irreperibile al CP_1 contatto con l'idraulico e la caldaia veniva poi comunque sostituita nel gennaio 2023 e ribadendo che comunque la vecchia caldaia era funzionante.
Si costituiva il chiedendo di respingere la domanda di convalida dello sfatto CP_1 stante l'avvenuto rilascio dell'immobile in data 27/09/2023, di accertare e dichiarare l'inadempimento di e nell'esecuzione del contratto di Parte_1 Parte_4 locazione 19/12/2021 sottoscritto con , non avendo proceduto ad CP_1 eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie come previsto dall'art. 1576 c.c. non consentendo al conduttore il godimento dell'immobile in assenza di idoneo impianto di riscaldamento, e conseguentemente, accertare e dichiarare che nessun inadempimento può essere addebitato al conduttore e che nulla CP_1 fosse dovuto da quest'ultimo ai signori e rispetto ai Parte_1 Parte_4 canoni di locazione e alle spese per utenze non versate, o in via subordinata determinare la riduzione di quanto richiesto nella minor somma pari ad € 2.563,68 o in quella diversa somma ritenuta di giustizia e di condannare in ogni caso Pt_1
e a restituire, in solido tra loro, la somma di € 900,00 versata
[...] Parte_4
a titolo di deposito cauzionale in data 17/12/2021, maggiorata di interessi legali sino alla data della restituzione. A fondamento ribadiva di essere entrato nella casa oggetto del contratto di locazione in data 19/12/2021, di aver vissuto, per inadempimento dei proprietari in particolare rispetto all'obbligo previsto ex art. 1576 c.c., in una casa fredda per la seconda metà del mese di dicembre del 2021, a gennaio, a febbraio e a marzo del 2022, oltre che a ottobre, a novembre e a dicembre del 2022, nonché a gennaio, a febbraio e a marzo del 2023, per un totale di 9 mesi e mezzo.
Viste le posizioni delle parti veniva avanzata proposta conciliativa di corresponsione da parte di dell'importo di € 4.700,00 CP_1 La proposta veniva accettata dalle parti che chiedevano rinvio per formalizzare Alla successiva udienza pur ribadendo parte convenuta la disponibilità ad accettare la proposta specificava di non avere disponibilità economica, le parti quindi insistevano per l'ammissione prove
La causa veniva quindi rinviata per escussione testi sui capitoli ammessi ed escussi i testi di parte ricorrente la causa veniva rinviata all'udienza di cui al verbale che precede pere discussione e sentenza
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La domanda può trovare accoglimento nei termini che seguono
La causa in esame ha ad oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo e la declaratoria in fase di mutamento del rito, di risoluzione del contratto conseguente all'inadempimento nel pagamento canoni ed oneri.
Alla notifica dello sfratto per morosità parte conduttrice risultava morosa nel pagamento dei canoni per € 2.700,00 e di oneri per energia elettrica gas e acqua per complessivi €. 1.535,00
La morosità è risultata persistente anche all'udienza di convalida e sino al rilascio e quantificata in €. €. 6.838,69
Appaiono quindi assolti gli oneri probatori gravanti sulla parte ricorrente secondo i dettami della Suprema Corte avendo parte ricorrente fornito la prova del titolo contrattuale posto a fondamento della domanda secondo le norme dettate dalla
Suprema Corte (CASSAZIONE CIVILE, Sez.Un., 30 ottobre 2001, n. 13533), ed avendo allegato l'inadempimento della controparte. In tal senso infatti l'art 2697 c.c. si esprime chiaramente affermando che i fatti oggetto di prova devono essere quelli costitutivi del diritto vantato da chi agisce in giudizio , gravando invece sul convenuto l'onere di dimostrare (ex comma 2 art 2697 c.c.) l'infondatezza provando i fatti estintivi, impeditivi o modificativi. Infatti ex art 1218 c.c. il debitore è responsabile per inadempimento di un'obbligazione se non prova che lo stesso è dovuto a causa non imputabile. Per il creditore invece è sufficiente provare in giudizio, nel caso di responsabilità contrattuale, il titolo da cui deriva il credito avanzato nella sua pretesa ed il danno conseguente all'inadempimento ex art 1223 c.c. . Non dovrà invece provare l'inadempimento ma solo allegare la circostanza come verificatosi nel caso in esame.
Nel caso in esame parte convenuta, non ha negato l'omesso pagamento canoni ed utenze (tra cui gas luce) ma ha eccepito quale fatto impeditivo al proprio adempimento l'inadempimento di parte locatrice per non aver sostituito la caldaia e per aver lasciato l'abitazione priva di riscaldamento per nove mesi, opponendo in compensazione un credito risarcitorio – derivante dall'inadempimento del locatore- e richiedendo una diminuzione del canone in quanto eccessivo per le condizioni dell'immobile
Come noto in materia di locazione, la sentenza della Terza Sezione n. 3548/17 ha stabilito, in esplicita applicazione del principio di vicinanza della prova, che, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c., grava sul conduttore l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna
E ancora proprio in materia di eccezione di inadempimento e reciproci inadempimenti la Suprema Corte precisa “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. E in applicazione di tale principio ha sostenuto che, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore. (Cass Civ Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022- Cass Civ
Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006)
Parte locatrice come illustrato ha contestato l'eccezione sollevata dal conduttore rilevando il perfetto funzionamento del manufatto all'inizio della locazione e comunque di essere prontamente intervenuta per la sostituzione della caldaia atto inizialmente ostacolato nella sua esecuzione dal conduttore
Dall'istruttoria svolta e coltivata solo da parte ricorrente (per non aver parte convenuta dato seguito a tali espletamenti e dovendosi dichiarare decaduta) è emerso che la proprietà avesse dato effettivamente incarico a proprio idraulico nell'estate del
2022 e che questi avesse tentato invano di mettersi in contatto con il conduttore e di esserci riuscito solo a fine novembre – dicembre 2022 e di aver potuto quindi effettuare la sostituzione nel gennaio 2023 dopo intervento medico (così le dichiarazioni di “Le prime volte che il mi ha contattato era Testimone_1 Pt_1
d'estate per sostituzione caldaia che aveva problemi Il non si riusciva a trovare CP_1 sono andato a vedere il lavoro verso fine novembre 2022 primi di dicembre 2022 ho constatato che non funzionava la caldaia per il riscaldamento. L'acqua calda funzionava Il riscaldamento no E quindi ho fatto il preventivo per sostituzione In quel periodo ho avuto problemi di ernia al disco sono stato bloccato per due tre settimane dal 20 dicembre a metà gennaio ed a metà gennaio al 20 circa sono andato ed ho fatto il lavoro Prima di andare a cambiare la caldaia mi sono messo d'accordo con CP_1 quando era disponibile)
Parte convenuta al di là di messaggistica whatsapp contestata e dalla quale peraltro sembrerebbe emergere anche la presenza di altri sistemi di riscaldamento (camino) non ha coltivato istruttoria idonea a provare gli effettivi periodi di non funzionamento del manufatto. L'idraulico, teste di parte locatrice, escusso in causa, ha fornito la prova del pronto intervento da parte dei locatori e della mancata collaborazione del conduttore che non ha permesso l'accesso ai luoghi per gli interventi necessari a decorrere dall'estate 2022 e che comunque, non appena parte conduttrice si è fatta parte diligente, consentendo l'accesso, la caldaia è stata sostituita
Esaminate le prove dedotte alla luce del contesto normativo e dei dettami giurisprudenziali occorre quindi rilevare come non sia stata raggiunta la prova dell'inutilizzabilità del manufatto caldaia all'inizio della locazione da parte del conduttore e dell'assenza di riscaldamento, non sono stati infatti introdotti dal conduttore testimoni in grado di illustrare fatti concreti relativi al godimento o meno del riscaldamento o dell'acqua calda (risultando anzi quest'ultima funzionante), ed è emerso inoltre come a fronte della denunziata non funzionalità dell'impianto accertata anche dall'idraulico nel dicembre 2022 limitatamente al solo riscaldamento, parte locatrice si sia attivata per la sostituzione della caldaia, sostituzione di fatto impedita dal conduttore dall'estate 2022.
Inoltre i costi delle utenze gas e luce portano ulteriormente a ritenere utilizzato l'immobile
Non appare quindi giustificata per questo motivo la sospensione totale del pagamento del canone e delle utenze da novembre 2022, né parimenti giustificata la richiesta di riduzione.
Il corrispettivo di canoni e spese non è stato versato da novembre 2022 sino al rilascio nel settembre 2023 conseguendo un debito € 4.950,00 (€ 450,00 di canone mensile x 11 mensilità) per canoni ed un debito € 1888,69, per oneri come da bollette prodotte (doc. 5) per le per le quali il sig. non aveva mai provveduto CP_1 all'intestazione e non contestato. Tale morosità maturata integra un inadempimento grave all'obbligo primario del conduttore derivante dal contratto. Il contratto di locazione deve quindi dichiararsi risolto per inadempimento del conduttore.
Deve essere correlativamente respinta ogni domanda risarcitoria del conduttore, in quanto non è stato provato che il bene locato non avesse le caratteristiche essenziali per essere idoneo all'uso convenuto. Parte conduttrice deve essere anche condannata al risarcimento di €. 200,00 per la sottrazione di televisione fatto non oggetto di contestazione
Può trovare invece accoglimento la richiesta di restituzione della cauzione non contestata nella dazione e riconosciuta anche da parte ricorrente
In conclusione stante il credito vantato da parte locatrice determinato nell'importo di
€ 7.038,69 (per canoni oneri e televisore), dedotta la somma di € 900,00 corrisposta dal sig. a titolo di deposito cauzionale al momento della stipula del contratto il CP_1 deve essere condannato al pagamento dell'importo di €. € 6.138,69 già CP_1 decurtato della cauzione
Non occorre alcuna pronuncia di rilascio stante l'ordinanza provvisoria già emessa e da confermarsi ed il rilascio avvenuto ______________
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo applicata la fascia di morosità dichiarata in sommario e accertata in mutamento rito e vista la nota spese allegata Stante la mancata partecipazione dell'intimato costituito al primo incontro della procedura di mediazione, e l'opposizione svolta parte convenuta è tenuta al pagamento di un importo pari al doppio del contributo unificato a favore dell'Erario ai sensi dell'art. 12bis comma 2 d.lvo n. 28/2010.


PQM


Il Tribunale di Verbania in composizione monocratica in funzione di Giudice delle
Locazioni, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa e/o assorbita
In accoglimento della domanda di parte ricorrente accertato il grave inadempimento del conduttore all'obbligo del pagamento del canone di locazione e delle utenze, dichiara risolto il contratto relativo all'immobile ad uso abitativo sito Varzo Frazione
Bertonio n 76 e per l'effetto condanna al pagamento a favore dei CP_1 ricorrenti della somma complessiva di € 6.138,69 già decurtata la cauzione.
- condanna , al pagamento delle spese legali sostenute dai ricorrenti CP_1 che liquida in complessivi € 4.580,41 (di cui € 1166,00 per fase sommaria, €. 2.800,00 per fase mutamento rito, €. 441,00 per attivazione mediazione obbligatoria, oltre ad €. 270,54 per anticipazioni) oltre rimborso forfetario al 15 %, CPA e Iva come per legge.
- Condanna al pagamento di un importo pari al doppio del contributo CP_1 unificato a favore dell'Erario ai sensi dell'art.12bis comma 2 d.lvo n. 28/2010 -Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza odierna.
In Verbania in data 08.04.2025 Il Giudice Onorario
Dott.ssa Katia Ruzza