TRIBUNALE DI LUCCA
r.g. n. 3896/2022

Alla udienza tenuta il 23/05/2025 nella causa civile iscritta al r.g.n. 3896/2022 innanzi al G.I. Dr. Giampaolo Fabbrizzi per parte attrice compare l'Avv. PIERETTI LUCA;
per la convenuta compare l'Avv. TORELLI ALESSANDRO.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
Esaurita la discussione, le parti rinunciano ad assistere alla lettura del dispositivo e della motivazione e si allontanano.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
Il Giudice, terminata la Camera di Consiglio, dà lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto che costituiscono parte integrante del presente verbale.

§ § §

REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
- 1 - S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 3896 dell'anno 2022, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. LUCA PIERETTI
[...]
- PARTE ATTRICE -

CONTRO

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DIFENSORE: AVV. ALESSANDRO TORELLI
- PARTE CONVENUTA -
avente a oggetto: Proprietà
CONCLUSIONI
➢ Parte attrice:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Lucca, respinta e disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione:
➢ accertare e dichiarare l'inadempimento della Sig.ra al preliminare di compravendita ai rogiti Parte_2 del Notaio Rep. n. 168.564, Racc. n. 21.741, registrato a Lucca in data 17.10.2019 al n. Persona_1
6930, Serie 1T, trascritto in Lucca in pari data al n. reg. generale 16625, n. reg. particolare 11808 e relativo agli immobili siti in Altopascio (LU), Via Verdi n. 32, rappresentati al Catasto del predetto Comune al foglio 26 mappale 953, subalterno 10, piano T-1-2, categoria A/2 classe 5, consistenza vani 7,5, superficie catastale totale mq. 168, rendita catastale Euro 697, 22 (abitazione);
-mappale 953, subalterno 11, piano T, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 48, superficie catastale mq. 71, rendita catastale Euro 215,67 (autorimessa e cantina);
-mappale 953, subalterno 12, piano T, area comune ai subalterni 10 e 11, esente da redditi (resede); per tutti i motivi esposti in parte narrativa da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti;

➢ Conseguentemente emettere contro la Sig.ra e in favore della Sig.ra Parte_2 Parte_1 sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso e trasferisca alla Sig.ra la proprietà degli immobili individuati al punto precedente, salvi gli Parte_1 effetti della trascrizione del contratto preliminare, per tutte le ragioni esposte in parte narrativa da intendersi integralmente richiamate e trascritte;

➢ Condannare la Sig.ra a rilasciare gli immobili sopra individuati liberi da persone e/o cose e Parte_2 nella disponibilità della Sig.ra per tutte le ragioni esposte in parte narrativa da intendersi Parte_1 integralmente richiamate e trascritte;

➢ Condannare la Sig.ra al risarcimento del danno in favore della Sig.ra da Parte_2 Parte_1 quantificarsi in Euro 500,00 per ogni mese di ritardo dal 17.10.2022 sino al rilascio dell'immobile o nella maggiore o minore somma risultante all'esito dell'istruttoria, oltre interessi al tasso di legge, per tutti i motivi
- 2 - esposti in parte narrativa da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti, prevedendo la detrazione dal residuo prezzo per quanto capiente;

➢ Condannare la Sig.ra al pagamento delle spese di trascrizione, nonché di registrazione, del Parte_2 presente atto e della emananda sentenza ex art. 2932 c.c. e comunque di ogni altra spese risulti necessaria, per tutti i motivi esposti in parte narrativa da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti, prevedendo la detrazione dal residuo prezzo per quanto capiente;

➢ Condannare la Sig.ra alla refusione in favore della Sig.ra delle spese di lite Parte_2 Parte_1 del presente giudizio, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge, prevedendo la detrazione dal residuo prezzo per quanto capiente;

➢ Fissare un congruo termine entro il quale la Sig.ra dovrà versare alla Sig.ra Parte_1 [...] il residuo prezzo detraendo tutto quanto dovuto da quest'ultima a titolo di risarcimento dei danni e di Pt_2 spese anche di lite del presente giudizio e le altre spese comunque sostenute o da sostenere ovvero, in ogni caso, in misura non superiore a quanto previsto nel contratto preliminare (Euro 39.500,00), per tutti i motivi esposti in parte narrativa da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti;

➢ Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Lucca di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità, con ogni altra formalità necessaria all'intestazione dei beni alla attrice;

➢ Rigettare tutte le domande spiegate dalla Sig.ra in quanto infondate in fatto ed in diritto, Parte_2 per tutti i motivi esposti in parte narrativa, da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti;

➢ In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante intendesse qualificare il rapporto intercorso tra le parti alla stregua di un prestito, condannare la Sig.ra a corrispondere in favore Parte_2 della Sig.ra l'importo di Euro 120.500,00 oltre interessi, anche moratori, dal dì del dovuto Parte_1 sino al saldo effettivo, con vittoria di spese di lite”.

➢ Parte convenuta:;
“A) In via preliminare: _ Dichiarare improcedibile e/o nullo il presente procedimento per vizio della editio actionis e del petitum ex art. 164 cpc, vista la natura di atto simulato dei preliminari allegati alla presente comparsa e per tutti i motivi ex ante rappresentati;
B) In via principale e nel merito: _ Rigettare le domande intentate da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto. In particolare, verificata la natura simulata dei preliminari, respingere la domanda tendente ad accertare e dichiarare l'inadempimento della Sig.ra ai vari preliminari di compravendita ai rogiti del Parte_2
Notaio relativi agli immobili siti in Altopascio (LU), Via Verdi, n. 32. Persona_1
_ Rigettare la domanda tendente ad emettere contro la Sig.ra e in favore della Sig.ra Parte_2 [...] sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c. per il trasferimento alla Sig.ra della proprietà Parte_1 Parte_1 degli immobili, per tutte le ragioni esposte in parte narrativa da intendersi integralmente richiamate e trascritte. _ Respingere la richiesta di condanna della Sig.ra al risarcimento del danno in favore della Parte_2
Sig.ra da quantificarsi in euro 500,00 per ogni mese si ritardo dal 17.10.2022 sino al rilascio Parte_1 dell'immobile, per tutti i motivi esposti in narrativa da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti. C) In via subordinata: _ Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda dell'attore, con emissione di sentenza di trasferimento del bene ex art. 2932 c.c., fissare un termine entro il quale l'attrice dovrà versare alla convenuta il residuo del prezzo di € 74.500,00 (e non 39.500,00 €), per tutti i motivi esposti in narrativa da intendersi in
- 3 - questa sede integralmente richiamati e trascritti. _ Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre rimborso for-fettario 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto di citazione ritualmente notificato
[...]
– premettendo: che con preliminare di compravendita del 17.10.2019, Parte_1
trascritto in pari data, prometteva all'odierna attrice di vendere il Parte_2
complesso immobiliare sito in Altopascio, via Verdi 32, composto da unità abitativa, resede ed autorimessa e cantina, meglio identificato in atti;
che il termine per la stipula del contratto definitivo veniva fissato in anni tre dalla data di trascrizione del preliminare;
che del prezzo della compravendita, determinato in euro 160.000,00, euro 120.500,00 veniva imputato a titolo di caparra confirmatoria, il residuo di euro 39.500,00 costituiva il saldo da corrispondere al momento del rogito;
che, quanto all'importo di euro 120.500,00, euro 35.000,00 risultavano già corrisposti in data antecedente al 4.7.2006, mentre euro 85.500,00 erano stati corrisposti mediante n. 5 assegni circolari versati direttamente dalla promissaria acquirente, odierna attrice, onde estinguere la procedura esecutiva r.g. n. 199/2004 del Tribunale di Lucca;
che tale ultimo preliminare rinnovava due precedenti contratti preliminari di analogo tenore, il primo stipulato in data 16.10.2013, il secondo in data 17.10.2016; che con raccomandata ricevuta il 8.9.2022 l'odierna attrice invitava la promittente venditrice alla stipula del definitivo per il giorno
23.9.2022 presso lo studio del notaio che tale invito veniva Persona_2
disatteso da che l'inadempimento della promittente venditrice Parte_2
aveva cagionato un danno per l'impossibilità di locare l'immobile dal 17.10.2022 sino all'effettivo rilascio, danno da decutarsi dal residuo prezzo della compravendita, al pari di ogni spesa da sostenere per la registrazione o trascrizione
- 4 - della sentenza;
che veniva contestualmente fatta offerta di pagamento del prezzo residuo, dovuto comunque al momento della stipula del contratto definitivo – ha convenuto in giudizio onde sentir accertare l'inadempimento del Parte_2
contratto preliminare di cui in premessa e, per l'effetto, sentir pronunciare sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso avente effetti traslativi della proprietà del compendio promesso in vendita, con condanna all'immediato rilascio ed al risarcimento dei danni quantificati come in premessa, da detrarsi dal prezzo finale della compravendita.
§1.1 – Per resistere alla domanda e chiederne il rigetto, ovvero, in subordine, in ipotesi di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., per sentir fissare il termine per il pagamento del residuo prezzo, indicato nella maggior somma di euro
74.500,00, si è costituita deducendo di essere cognata di Parte_2 [...]
e che si era rivolta a lei, unitamente ad altri parenti, per ricevere un Parte_1
prestito onde soddisfare il creditore procedente ed estinguere una procedura esecutiva gravante sull'immobile promesso in vendita;
che il debito complessivo nei confronti della creditrice procedente MPS era pari ad euro 120.500,00 (euro
112.500,00, oltre ad euro 8.000,00 per una separata posizione debitoria); che gli assegni circolari menzionati nei tre preliminari, per euro 85.500,00, erano tutti intestati ad MPS ed erano dunque prestiti elargiti per estinguere l'anzidetto credito;
che, dunque, i preliminari erano tutti simulati e strumentali a costituire prima, e rinnovare poi, una surrettizia garanzia per il prestito erogato dalla Cavaliere, l'unica tra i mutuanti a pretenderla;
che era stato parimenti artificiosamente documentato nei contratti preliminari il pagamento della somma, sempre imputata a titolo di caparra confirmatoria, di euro 35.000,00, in data antecedente al 4 luglio 2006, laddove il pagamento era invece avvenuto tramite assegni circolari il 10.10.2013, emessi sempre in favore di Mps, ma su richiesta dei parenti della convenuta, ovvero ed nonché dal marito che aveva pure Per_3 Persona_4 CP_1
versato la somma aggiuntiva di euro 8.000,00 in contanti;
che, in particolare,
l'assegno circolare di euro 14.000,00 era stato emesso su richiesta di CP_1
- 5 -
[...] l'assegno circolare di euro 5.000,00 su richiesta di e gli assegni CP_1 Persona_5
circolari di euro 1.000,00 e 7.000,00 su richiesta di che MPS Persona_4
aveva rilasciato quietanza in data 14.10.2013 per la somma di euro 112.500,00; che la , a fronte del prestito di euro 85.500,00, aveva preteso la concessione di Parte_1
una garanzia attuata con la stipula del preliminare e, negli anni, aveva rifiutato una restituzione parziale del prestito, pretendendo il pagamento in un'unica soluzione, in particolare rifiutando nel giugno 2021 la restituzione di euro 60.000,00, riveniente dalla concessione di mutuo in favore di , marito della figlia Persona_6
della convenuta;
che, in definitiva, tutti i contratti preliminari erano simulati ed avevano come unico scopo la garanzia del prestito contratto con la promissaria acquirente onde estinguere la procedura esecutiva sugli immobili per cui è causa;
che la simulazione era suffragata dall'essere tutti gli assegni emessi intestati alla creditrice procedente Monte dei Paschi di Siena;
che la quota parte del prezzo, imputato nei contratti preliminari a caparra confirmatoria, pari ad euro 35.000,00, non era stata versata dalla promissaria acquirente, bensì dai fratelli e dal marito della convenuta, cui i denari risultavano essere stati già restituiti.
§1.2 – Istruita con la produzione di documenti e prove testimoniali, precisate le conclusioni, la causa è stata rinviata per la discussione orale ex art. 281-sexies
c.p.c. all'udienza del 23 maggio 2025, all'esito della quale è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – Le domande svolte in via principale dall'attrice, sia con riguardo al capo relativo alla pronuncia costitutiva, che ai capi condannatori consequenziali, sono infondate e vanno rigettate.
E' invece fondata la domanda restitutoria svolta in via subordinata.
§3. – Occorre preliminarmente dare atto che alla prova per testimoni (e per presunzioni) della simulazione è stato dato seguito, per quanto essa sia stata fatta valere nei rapporti tra le parti, in considerazione dell'indicazione e del rilievo, nell'ordinanza riservata del 27.10.2023, del potenziale inquadramento della
- 6 - fattispecie nell'ambito di un contratto preliminare dissimulante un patto commissorio vietato a norma dell'art. 2744 c.c.
L'illiceità, in parte qua – come si vedrà di qui ad un momento – del contratto dissimulato, tollera la prova dell'accordo simulatorio senza limiti, a norma dell'art. 1417 c.c.
Ciò sulla scorta del principio secondo il quale «il divieto di patto commissorio, sancito dall'art. 2744 c.c., si estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore;
sicché, anche un contratto preliminare di compravendita può dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, qualora la promessa di vendita abbia la funzione di garantire la restituzione, entro un certo termine, della somma precedentemente o coevamente mutuata dal promittente compratore, purché sia dimostrato il nesso di strumentalità tra i due negozi: in detta ipotesi, peraltro, la prova della simulazione relativa del contratto preliminare può essere data, ove diretta a far valere l'illiceità del negozio, anche per testimoni o per presunzioni, in conformità all'art. 1417 c.c.» (Cass. sent.
n. 23617 del 2017).
Dei fondamentali passaggi logico-giuridici enunciati nella sentenza sopra citata, occorre dar conto qui appresso.
§3.1 – Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c., con la conseguente sanzione di nullità radicale, si estende a qualsiasi negozio, ancorché di per sé astrattamente lecito, allorché esso venga impiegato per conseguire il fine concreto, riprovato dall'ordinamento, della illecita coercizione del debitore, costringendolo al trasferimento di un bene a scopo di garanzia nella ipotesi di mancato adempimento di una obbligazione assunta. In particolare, si ritiene pacificamente che il patto commissorio possa essere ravvisato anche di fronte a più negozi tra loro collegati, quando da essi scaturisca un assetto di interessi complessivo tale da far ritenere che il procedimento negoziale attraverso il quale
- 7 - deve compiersi il trasferimento di un bene del debitore sia collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia, a prescindere dalla natura meramente obbligatoria o traslativa o reale del contratto (v. Cass. 23 ottobre 1999
n. 11924; Cass. 20 luglio 1999 n. 7740; Cass. 15 agosto 1990 n. 8325), ovvero dal momento temporale in cui l'effetto traslativo sia destinato a verificarsi nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati (Cass. 19 maggio 2004 n. 9466), sempre che questi siano stati concepiti e voluti come funzionalmente connessi e tra loro interdipendenti, onde risultare idonei al raggiungimento dello scopo finale di garanzia che le parti si erano prefissate (Cass. 28 giugno 2006 n. 14903; Cass. 16 settembre 2004 n. 18655).
§3.2 – Ne consegue che, in linea di principio, anche un contratto preliminare di compravendita può incorrere nella sanzione dell'art. 2744 c.c., ove risulti l'intento primario delle parti di costituire con il bene promesso in vendita una garanzia reale in funzione dell'adempimento delle obbligazioni contratte dal promittente venditore con altro negozio collegato, sì da stabilire un collegamento negoziale e strumentale tra i due negozi. E' evidente, peraltro, che, allorché lo strumento negoziale adoperato dalle parti in funzione di garanzia sia rappresentato da un contratto preliminare, in tanto può configurarsi un illecito patto commissorio, in quanto i contraenti abbiano predisposto un meccanismo (quale la previsione di una condizione) diretto a far sì che l'effetto definitivo e irrevocabile del trasferimento si realizzi solo a seguito dell'inadempimento del debitore-promittente venditore, rimanendo, in caso contrario, il bene nella titolarità di quest'ultimo.
§3.3 – In tal caso, infatti, il contratto preliminare viene impiegato per conseguire l'illecita coartazione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, per cui non sussiste la causa di scambio, tipica di ogni contratto di compravendita, ma il preliminare costituisce il mezzo per raggiungere il risultato vietato dalla legge
(v. Cass. 10 febbraio 1997 n. 1233; Cass. 4 marzo 1996 n. 1657).
- 8 - §3.4 – Perché, poi, possa configurarsi un collegamento di negozi in considerazione dell'unitarietà della fattispecie, è necessario che ricorra sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, sia il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti - pur se non manifestato in forma espressa ma che può risultare anche tacitamente - di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il collegamento ed il coordinamento di essi per la realizzazione di un fine ulteriore
(Cass. 18 aprile 1984 n. 2544). Il detto collegamento tra negozi è configurabile anche quando siano stipulati tra soggetti diversi, purché essi risultino concepiti e voluti come funzionalmente connessi ed interdipendenti, al fine di un completo e complessivo regolamento di interessi (Cass. 30 ottobre 1991 n. 11638).
§3.5 – Diversamente, qualora non ricorrano gli estremi della simulazione relativa come sopra elaborata, è evidente che, in fattispecie similari a quelle per cui è causa – in cui la traditio della somma imputata a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo avviene nei modi di un pagamento diretto ad un terzo creditore della parte promittente venditrice e su ordine di quest'ultima – si ricadrà nello schema della mera delegazione di pagamento, con la quale la promittente venditrice si serve della promissaria acquirente onde estinguere un debito con un soggetto terzo creditore (rapporto di valuta), valendosi del rapporto di provvista tra delegante (promittente venditrice) e delegata (promissaria acquirente), derivante dal patto cristallizzato nel contratto preliminare. È infatti ben possibile che il debitore si serva di un mandatario che agisce su incarico del debitore pagando la somma di denaro dovuta al creditore. In questo caso, il mandato ricalca appunto lo schema della delegazione di pagamento (art. 1269 c.c.) ed il mandatario che paga agisce sì per conto del debitore, ma in nome proprio, assumendo pertanto la veste di terzo ai sensi dell'art. 1180 c.c., anche laddove la provvista provenga dal mandante. E, in definitiva, ciò è sostanzialmente quanto assume l'attrice, riconducendo il contratto preliminare nel contesto di un'ordinaria causa di scambio, con la corresponsione di
- 9 - parte delle somme (euro 85.500,00) a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo a Monte dei Paschi di Siena su ordine della promittente venditrice.
§4. – Orbene, tanto chiarito, ritiene il Tribunale che l'istruttoria espletata ha suffragato la prova, vuoi diretta che indiretta, dei fatti costitutivi dell'accordo simulatorio avente ad oggetto la simulazione relativa del contratto preliminare.
Il fenomeno simulatorio, quando non interessi la persona di un contraente
(simulazione soggettiva), viene in considerazione ogniqualvolta le parti stipulano un contratto non voluto, con l'intesa cioè che esso non corrisponda all'effettività del loro rapporto, o perché, in realtà, esse formalizzano soltanto l'apparenza di un rapporto, con l'intendimento di non volerne alcuno (simulazione assoluta, sancita dal primo comma dell'art. 1414 c.c.), ovvero perché esse non vogliono il contratto apparente, bensì un diverso contratto, detto dissimulato, che corrisponde alla realtà dell'accordo effettivamente concluso (simulazione relativa, disciplinata dal secondo comma dell'art. 1414 c.c.).
Elemento indefettibile della simulazione, tanto assoluta, quanto relativa, è
l'accordo simulatorio, coevo o anteriore al contratto simulato, ovvero il negozio con il quale tutte le parti del rapporto esprimono il consenso a che l'intesa apparente non produca alcun effetto, ovvero manifestano una volontà divergente rispetto a quella cristallizzata nel contratto simulato e destinata a produrre effetti in luogo di quest'ultimo.
§4.1 – Tanto premesso, risulta in primo luogo asseverato che l'importo di euro
35.000,00 – apparentemente corrisposto, sulla scorta dei contratti preliminari in atti
(doc. 1 fasc. convenuta), in data antecedente al 4.7.2006 – è frutto della provvista parzialmente proveniente dagli assegni circolari in atti (doc. 3 fasc. convenuta) e, in parte, per la residua somma di euro 8.000,00, derivante da denaro contante erogato da marito della In particolare, l'assegno circolare di euro CP_1 Pt_2
14.000,00 era stato emesso su richiesta di l'assegno circolare di CP_1
euro 5.000,00 su richiesta di e gli assegni circolari di euro 1.000,00 e Persona_5
di euro 7.000,00 su richiesta di e tale assegni sono stati versati Persona_4
- 10 - per estinguere la procedura esecutiva pendente nei confronti di Parte_2
instaurata su istanza della creditrice Monte dei Paschi di Siena S.p.a.
La circostanza trova conferma nelle puntuali dichiarazioni di . CP_1
Che le somme fossero state versate a titolo di mutuo è riscontrabile attraverso le dichiarazioni di figlia di e nipote di Testimone_1 Parte_2 Parte_1
[...]
§4.2 – Occorre inoltre porre in evidenza il pregnante rilievo indiziario della singolare contestualità cronologica tra l'emissione degli assegni circolari con provvista fornita dagli stretti congiunti della convenuta – tutti recanti la data del
10.10.2013 e tutti in favore di Monte dei Paschi di Siena – l'emissione degli assegni circolari, nuovamente tutti in favore di Monte dei Paschi di Siena, con provvista di per euro 85.500,00 (doc. 2 fasc. convenuta) – aventi data tra il Parte_1
10.10.2013 e l'11.10.2013 – la quietanza estintiva del debito dal quale era originata la procedura esecutiva, recante data 14.10.2013 (doc. 4 fasc. convenuta) e la stipula del primo contratto preliminare del 16.10.2013. La sincronica concatenazione di tali eventi sintomatici è infatti segno tangibile della strumentalità dell'operazione negoziale alla costituzione di una surrettizia forma di garanzia in forma obbligatoria
– vincolante al trasferimento di un bene immobile – concomitante al perfezionamento di un contratto di mutuo tra il garante, prenditore delle somme date a mutuo, ed il mutuante, garantito con l'impegno della mutuataria.
§4.3 – Tutto ciò, avvalora l'idea sottostante alle dichiarazioni testimoniali di secondo cui, allo stesso modo delle somme elargite dai parenti, il Testimone_1
pagamento eseguito da non ricalcasse affatto lo schema di una Parte_1
delegazione di pagamento sorretta da un rapporto di provvista con causa di scambio, bensì con al fondo un rapporto di mutuo.
Ed infatti, a diversamente opinare, non sarebbe dato intendere il perché i parenti della promittente venditrice, nell'ottobre 2021, si sarebbero presentati a più riprese presso l'abitazione della onde proporle un piano di rientro che Parte_1
prevedeva l'immediata restituzione della somma di euro 60.000,00, oltre ad una
- 11 - restituzione rateale del residuo con pagamenti pari ad euro 600,00 mensili. E tale assunto – oltre ad essere asseverato dalla mancata risposta all'interrogatorio formale, a norma dell'art. 232 c.p.c. – è coerente con la precisazione della teste secondo la quale il marito della , , era contrario a CP_1 Parte_1 Testimone_2
qualsiasi forma di restituzione rateale della somma mutuata.
Da qui, inoltre, la sostanziale ininfluenza del modo in cui ed il Testimone_1
marito, estinguendo il debito nei confronti della , avrebbero dovuto in Parte_1
ipotesi rendersi acquirenti dell'immobile di Parte_2
§4.4 – Ad offuscare la causa di scambio ed a convalidare l'idea di un'apparenza contrattuale artificiosamente documentata con il negozio preliminare, soccorrono inoltre, non tanto e non solo il rapporto di parentela tra tutte le parti coinvolte – che agevola, secondo la comune esperienza, accordi simulatori non cristallizzati in controscritture – quanto la reiterazione dello stesso contratto preliminare originario, con identico contenuto, per ben due volte, lungo un abnorme lasso di tempo pari a circa 10 anni, il che rende manifesto il disinteresse della promissaria acquirente al pronto consolidamento dell'effetto traslativo del diritto reale in proprio favore, se non dopo che l'inadempimento all'obbligo restitutorio dell'intera somma mutuata non è apparso definitivo ed irreversibile, donde con l'unico scopo di soddisfarsi sul cespite dato, con le forme sopra dette, in garanzia.
§4.5 – Nella cornice sin qui delineata, nessun elemento depone a favore dell'attendibilità di – che va di converso ritenuto inattendibile – Testimone_2
secondo il quale la dilazione nella stipula del contratto definitivo rispondeva ad un'esigenza – non meglio precisata – della famiglia della promittente venditrice, mentre la moglie, promissaria acquirente, contrariamente alle evidenze processuali, avrebbe inteso quanto prima perfezionare il contratto definitivo. Inoltre, ancora una volta senza dettagliare e motivare l'inverosimile circostanza, contraria alle risultanze del preliminare, ha affermato che la somma di euro Testimone_2
35.000,00 sarebbe stata corrisposta “poco prima del preliminare”, per poi contraddirsi
- 12 - rettificando che “i 35.000,00 euro mi pare siano stati versati l'anno precedente il preliminare, non ricordo come”.
Parimenti inattendibile va giudicato il testimone notaio Persona_2
incaricato per la redazione dell'atto con il quale avrebbe dovuto Persona_6
subentrare a nell'acquisto dell'immobile di Il Parte_1 Parte_2
testimone, interrogato, ha infatti riferito di ricordare che tra le parti - senza indicare esattamente chi – vi fosse disponibilità al “… rimborso della caparra versata da Parte_1
nell'importo indicato nel preliminare, quale condizione perché il potesse subentrare a
[...] Per_6
lei nei diritti nascenti dal preliminare stesso”, salvo però aggiungere subito dopo che agli incontri, oltre a quale geometra di era presente il Controparte_2 Persona_6
figlio di non ricordando della presenza di Parte_1 Testimone_3
e e, soprattutto, di il che rende Parte_1 Testimone_2 Parte_2
palese che “le parti” che avevano manifestato l'intenzione di rimborsare l'intero importo della caparra confirmatoria – circostanza compatibile con il versamento integrale della stessa a cura della promissaria acquirente – non coincidevano affatto con coloro i quali avevano stipulato il contratto preliminare o avrebbero, a tutto concedere, dovuto subentrarvi, il che ulteriormente oblitera del tutto la stessa credibilità delle fonti di conoscenza di cui il testimone ha potuto disporre per riferire i fatti.
§5. – In definitiva, essendo imperniato sulla ragionevole (ed argomentata) probabilità, il grado di credibilità razionale dell'inferenza probatoria alla base del ragionamento presuntivo, ed escluso invece che occorra un nesso di assoluta ed esclusiva consequenzialità tra i fatti noti selezionati – gravi, precisi e concordanti – ed il fatto ignorato, deve ritenersi dimostrata la simulazione relativa del contratto preliminare, siccome dissimulante un contratto di mutuo con annesso patto commissorio vietato ex art. 2744 c.c., realizzato attraverso la traditio della somma data a mutuo, utilizzando lo schema della delegazione di pagamento con alla base siffatto rapporto di provvista, e contestuale creazione di un vincolo obbligatorio avente l'effetto della illecita coercizione della volontà del debitore in caso di
- 13 - inadempimento dell'obbligo di restituzione della somma mutuata, coincidente con la scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, attesa l'esposizione all'azione ex art. 2932 c.c. volta a sentir pronunciare sentenza in luogo del contratto non concluso e produttiva dell'effetto traslativo della proprietà, in favore del creditore, del bene assoggettato in tal guisa a garanzia.
Il disvalore dell'operazione negoziale ed il coefficiente di illecita coercizione della volontà del debitore sono aggravati dalla sproporzione tra l'importo effettivo del credito garantito, in definitiva pari alle somme effettivamente mutuate dalla apparente promissaria acquirente, pari ad euro 85.500,00 ed il valore del bene promesso in garanzia, pari ad euro 160.000,00, fatto ovviamente salvo il pagamento del residuo, ciò che conclama l'intento del patto commissorio illecito.
§6. – Assorbita ogni altra eccezione o istanza della convenuta, va quindi dichiarata la nullità del patto commissorio accessorio al contratto di mutuo dissimulati dal contratto preliminare simulato, che resta pertanto nullo ed inefficace, dunque improduttivo di effetti, fermo l'obbligo restitutorio delle somme date a mutuo, la cui validità resta invece impregiudicata (cfr. Cass. sent. n. 6864 del
2000).
Tutte le domande svolte in via principale, che trovano fonte nella validità del contratto preliminare, devono essere quindi rigettate.
va invece condannata a restituire la somma di euro 85.500,00, Parte_2
con gli interessi legali al saggio moratorio maggiorato di cui all'art. 1284, 4° comma,
c.c., dalla data di deposito della memoria ex art. 183, 1° comma, c.p.c., recante la domanda modificata proposta in via subordinata, sino al saldo.
E' infatti appena il caso di precisare che a tale stregua – cioè alla maniera di una domanda modificata e non già nuova, che si aggiunge a quella precedentemente formulate – si atteggia la domanda svolta dalla , trattandosi di domanda, Parte_1
incompatibile con la prospettazione della validità del contratto preliminare, afferente alla medesima vicenda sostanziale e proposta, in via subordinata, nella prospettiva dell'eventuale qualificazione del rapporto in termini di mutuo con
- 14 - annesso patto commissorio vietato per via dell'inefficacia del contratto preliminare.
Donde ne va affermata l'ammissibilità ancorché proposta soltanto con la prima memoria di cui all'art. 183, 1° comma, c.p.c., nella versione vigente ratione temporis
(cfr. Cass. sez. un. sent. n. 12310 del 2015; n. 22404 del 2018; ord. n. 3127 del
2021).
§7. – In ragione della reciproca soccombenza, le spese di lite possono essere integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigettate tutte le domande principali, in accoglimento della domanda subordinata, condanna a restituire a la somma di euro 85.500,00, Parte_2 Parte_1
con gli interessi al saggio legale moratorio come indicato in motivazione fino al saldo.
- Compensa integralmente le spese di lite.
Lucca, 23 maggio 2025
IL GIUDICE
D^OTT. GIAMPAOLO F^ABBRIZZI
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