N. R.G. 2034/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVIGO
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del GOP Antonio Bortoluzzi ha pronunciato la presente
SENTENZA
definitiva nella causa n. R.G. 2034/2022, promossa da:
cf Parte_1 C.F._1
cf Parte_2 C.F._2 in proprio e quali unici soci, amministratori e legali rappresentanti della società
e C. pi - numero Parte_3 P.IVA_1
REA PD-239317 tutti con l'avv. MASSIMILIANO TOGNON
-attori- contro
- cf Controparte_1 C.F._3 con gli avv.ti MASSIMO DE MARTIN e ANDREA ZANELLATO
-convenuto-
***
Conclusioni come da verbale di udienza
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso che:
Con atto di citazione gli attori convenivano in giudizio per Controparte_1 sentir accogliere le seguenti conclusioni:
1) Accertata la violazione del divieto del patto commissorio mediante frode alla pagina 1 di 24 legge, e la sussistenza della condotta che configura il reato di cui all'art 644 c.p. in capo a , per i motivi esposti in narrativa, dichiararsi la nullità Controparte_1
e/o l'inefficacia e/o l'invalidità dell'atto 45.055 Rep. 25.008 Racc. Notaio
[...]
, 11.07.2022, Registrato a Padova il 18.07.2022 al n.28647 SERIE 1T Per_1
Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. n.2887 con allegata CP_2 procura speciale, Notaio di Padova in data 23 dicembre 2014 Persona_2
n. 83 Rep., con il quale vende a se stesso, per un prezzo vile, i Controparte_1 seguenti immobili:
Catasto Terreni Foglio 31:
Mapp. 1090 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.83 – R.D. Euro0,43 – R.A. Euro0,34;
Mapp. 1092 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.08 – R.D. Euro0,04 – R.A. Euro 0,03;
Mapp. 1094 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.10 – R.D. Euro0,05 – R.A. Euro0,04;
Mapp. 1095 semin. arbor. – Cl.5 – are 7.23 – R.D. Euro3,72 – R.A. Euro2,99;
Mapp. 1097 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.75 – R.D. Euro0,39 – R.A. Euro0,31;
Mapp. 1099 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.66 – R.D. Euro0,34 – R.A. Euro0,27;
Mapp. 1100 semin. arbor. – Cl.5 – are 17.78 – R.D. Euro9,14 – R.A. Euro7,35;
Mapp. 1105 semin. arbor. – Cl.5 – are 12.67 – R.D. Euro6,51 – R.A. Euro5,23;
Mapp. 1108 semin. arbor. – Cl.5 – are 12,18
TOTALE are 52,28
In subordine:
2) Per le ragioni esposte in narrativa, accertato che l'atto 45.055 Rep. 25.008
Racc. Notaio , 11.07.2022, Registrato a Padova il 18.07.2022 al Persona_1
n.28647 SERIE 1T Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. CP_2
n. 2887 con allegata procura speciale, Notaio di Padova in Persona_2 data 23 dicembre 2014 n. 83 Rep., è un contratto con se stesso concluso dal rappresentante in consapevole conflitto di interessi con il Controparte_1 rappresentato “ di Parte_4 Controparte_3 dichiararsi l'annullamento e/o l'inefficacia dello stesso per violazione degli articoli
1394 e 1395 c.c.;
In ulteriore subordine:
3) Accertato che la compravendita con se stesso, posta in essere dal convenuto,
pagina 2 di 24 con le modalità esposte in narrativa, al prezzo vile di €. 200.000,00, comporta per la società attrice “ Parte_5 Controparte_3
una lesione superiore alla metà del reale valore del bene già di sua
[...] proprietà, e che tale atto è stato posto in essere nello stato di bisogno dei soci e e della società Controparte_3 Parte_2 di del quale il Parte_4 Controparte_3 convenuto ha consapevolmente approfittato, dichiararsi la rescissione ex art.
1448 c.c. dell'atto 45.055 Rep. 25.008 Racc. Notaio , Persona_1
11.07.2022, Registrato a Padova il 18.07.2022 al n.28647 SERIE 1T Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. n. 2887 con allegata procura CP_2 speciale, Notaio di Padova in data 23 dicembre 2014 n. 83 Persona_2
Rep.;
In ulteriore subordine:
4) Accertata e dichiarato l'inadempimento del rappresentante , Controparte_1 per dolo e colpa grave contrattuale, nei confronti della società attrice rappresentata e dei suoi soci anche personalmente, per aver agito in aperta violazione degli obblighi di fedeltà, diligenza, rendicontazione aventi fonte nella procura a vendere a se stesso di cui in narrativa, e per aver autodeterminato un prezzo che conosceva bene essere di almeno 3 volte inferiore al valore effettivo del bene venduto a se stesso, condannarsi a rendere alla Controparte_1 società attrice e/o in alternativa ai soci, anche personalmente, la differenza fra il prezzo auto determinato nell'atto 45.055 Rep. 25.008 Racc. Notaio
[...]
, 11.07.2022,Registrato a Padova il 18.07.2022 al n.28647 SERIE 1T Per_1
Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. n. 2887 con allegata CP_2 procura speciale, Notaio di Padova in data 23 dicembre 2014 Persona_2
n. 83 Rep., e l'effettivo valore del terreno edificabile, come risulterà determinato in corso di causa o ritenuto di giustizia;

In ogni caso:
5) Dichiararsi pagati il riconoscimento di debito del 27.09.2017 e del 28.05.2020;
6) Dichiararsi che Controparte_4 CP_3
e in proprio e quali soci, nulla devono, per qualsiasi titolo, a
[...] Parte_2
pagina 3 di 24 ; Controparte_1
7) Con vittoria di spese diritti ed onorari;

In via istruttoria, riservata ogni ulteriore istanza nei termini, si chiede fin d'ora al
EO l'originale della perizia di stima degli immobili redatta in Persona_3 funzione delle operazioni di compravendita del 27.09.2017 e di cui al doc.11.
8) Si producono i seguenti documenti:
... omissis ..."
A supporto delle proprie pretese e domande gli attori così deducevano:
-che a fine 2014 la era sottoposta a pignoramento Parte_4 immobiliare presso il Tribunale di Padova 83/2013 RG E.I.;
-che creditore procedente era;
Per_4
-che venivano pignorati un capannone e l'abitazione intestati alla società;
-che la stima di tali immobili sottoposti a pignoramento era di 1.417.000,00 euro;

-che genero dei soci di Controparte_1 Parte_4 acquistava il credito di;
Per_4
-che a fronte di un importo precettato di euro 397.571,16 il prezzo di acquisto del credito era fissato in euro 360.000,00;
-che tale cessione era pro soluto;

-che per garantirsi il credito ha ricevuto in data 23/12/2014 Controparte_1 da una procura speciale notarile a vendere tutti gli Parte_4 immobili di proprietà della società, e dunque non solo i beni oggetto del pignoramento di cui sopra ma anche un terreno edificabile non sottoposto al predetto pignoramento;

-che tale procura prevedeva anche la vendita a sè stesso con facoltà di pagare tutto o parte del prezzo a mezzo compensazione con crediti eventualmente vantati nei confronti di;
Controparte_5
-che tale facoltà caratterizza la procura quale negozio la cui causa è la garanzia del credito acquistato da nei confronti di P_ Parte_4
[...]
-che detta procura/garanzia è sproporzionata rispetto al credito assunto;

pagina 4 di 24 -che non presenta alcuna forma perequativa che possa rapportare l'effettivo valore dei beni che si sarebbero venduti con l'ammontare del credito garantito;

-che tale procura-garanzia presenta tutti gli elementi per configurare un patto commissorio vietato ai sensi dell'art. 2744 c.c.;
-che vi sono altri fatti del 2017 che saranno oggetto di un separato giudizio che servono a comprendere la presente causa e nella specie A) un primo atto
27/09/2017 con cui e acquistano mediante accollo e in parte CP_3 Pt_2 in compensazione dei debiti di , il capannone e la Parte_4 casa oggetto del pignoramento estinto;
B) un secondo consecutivo atto
27/09/2017 con cui acquista per compensazione e accollo Controparte_1 tali immobili;
C) una scrittura privata sempre di data 27/09/2017 con cui e si riconoscono personalmente debitori di Parte_1 Parte_2
della somma di euro 163.335,00; Parte_6
-che con scrittura privata del 28/05/2020 e Parte_2 Controparte_1 aggiornano di ulteriori 43.865,00 euro la somma di cui al riconoscimento del
27/09/2017 per un totale di euro 207.220,00;
-che in tale scrittura era la scadenza della obbligazione era stabilita "non appena le circostanza lo consentono ed in particolare non appena si addivenga alla vendita del terreno edificabile ancora di proprietà della suddetta società. Le Parti si danno atto che l'estinzione delle suddette posizioni debitorie potrà essere effettuata anche con la dazione in pagamento del suddetto terreno edificabile";
-che tale dazione in pagamento ha funzione di garanzia del credito, sorge successivamente al credito stesso, non presenta alcuna forma perequativa che possa rapportare l'effettivo valore del bene che si sarebbe venduto con l'ammontare del credito garantito e che pertanto presenta tutti gli elementi per configurare un patto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c.;
-che ad insaputa degli attori il 17/07/2022 a rogito Notaio , Per_1 in forza dei poteri conferitigli con la procura speciale, Controparte_1 vendeva a sè stesso la piena proprietà del terreno edificabile oggetto della presente controversia;

pagina 5 di 24 -che la vendita era convenuta a corpo al prezzo di euro 200.000,00 con dichiarazione di estinzione del pagamento per compensazione del maggior credito di complessivi 213.237,58 vantato da parte acquirente ( verso parte P_ venditrice rappresentato dal procuratore speciale Parte_4
; P_
-che il valore reale del terreno in oggetto è di euro 700.000,00;
-che attivando la garanzia della procura del 23/12/2014 e Controparte_1 quanto autorizzato personalmente con gli atti di ricognizione di debito del
27/09/2017 e 28/05/2020 ha venduto a sè stesso a 200.000,00 euro un bene del valore di almeno tre volte superiore al proprio credito;

-che tale fatto comporta una macroscopica fattispecie di usura reale;

-che sussiste l'aggravante dell'art. 644 comma 5 n. 2 c.p. atteso che P_ ha chiesto in garanzia proprietà immobiliare;

[...]
-che la vendita sopra descritta è pertanto nulla ex art. 1438 c.c. per violazione di legge, ed in particolare per violazione dell'art. 644 c.p. con l'aggravante di cui al comma 5 n. 2 c.p., e per violazione degli artt. 2744 e 1344 c.c.;
-che sempre la vendita sopra richiamata è nulla perchè in frode alla legge eludendo il divieto del patto commissorio;

-che tutti i debiti di cui è causa non erano ancora scaduti al momento in cui sono state concesse le garanzie, ed anzi non era indicato nè pattuito o chiesta la fissazione di un termine ex art. 1183 c.c.;
-che è chiaro l'elemento dello stato di bisogno dei soci e della società
[...]
che al momento del rilascio della procura era sottoposta ad Parte_4 esecuzione immobiliare ed aveva i beni ipotecati;

-che lo stato di bisogno era ben noto al a causa del legame di affinità P_ dello stesso con i soci di;
Parte_4
-che ha approfittato dei una situazione morale e materiale di minorata P_ difesa;

-che il contratto concluso con sè stesso per conflitto di interessi è annullabile;

-che nell'atto di vendita non è indicato alcun elemento in ordine al prezzo o alle altre condizioni idonee ad assicurare la tutela del rappresentato;

pagina 6 di 24 -che pertanto il contratto in oggetto è annullabile per violazione degli artt. 1394 e
1395 c.c. per essere stato concluso dal rappresentante in conflitto di interessi con il rappresentato;

-che sussiste comunque responsabilità contrattuale del procuratore per violazione degli obblighi di diligenza, fedeltà e rendiconto;

-che il se avesse agito fedelmente, avrebbe dovuto vendere il terreno P_ al prezzo di mercato previa stima asseverata, soddisfare il proprio credito e rendere la differenza alla società con interessi dal momento della vendità ex art. 1714 c.c.;
-che pertanto è debitore nei confronti deigli attori di almeno P_
500.000,00 euro pari alla differenza fra il valore reale del terreno (700.000,00 euro) e il credito portato in compensazione per euro 200.000,00;
-che vi è dolo contrattuale in quanto il terreno edificabile nel 2017 era stato valutato dal geom. in euro 505.000,00; Controparte_6
-che era ben consapevole di detta stima e valore e pertanto Controparte_1
è evidente la sussistenza del dolo contrattuale;

-che anche se si ritenesse legittimo l'agire di sussistono tutti i P_ presupposti per la rescissione del contratto per lesione ultra dimidium in quanto era conosciuto lo stato di bisogno di parte venditrice e il valore dell'immobile era pari a 700.000,00 e non 200.000,00.
*
Si costituiva contestando le pretese attoree e chiedendone il Controparte_1 rigetto con le seguenti conclusioni:
"Nel merito: respingersi tutte le domande attoree per le causali esposte nella narrativa della presente comparsa. Nello specifico si eccepisce come le domande formulate ai nn. 5 e 6 siano incompatibili con le domande formulate ai nn. 1-2-3 e comunque infondate risultando per tabulas le ricognizioni dei debiti mai contestati.
Ordinarsi al Conservatore dei Registri Immobiliari di Rovigo la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale n. 6029 Reg. Generale e n. 4189 Reg.
Particolare di cui alla Presentazione n. 1 del 26/10/2022.
pagina 7 di 24 In via subordinata: nel denegato caso di accoglimento di una delle domande formulate da n. 1 a n. 4 di citazione, condannarsi gli attori, in solido, al pagamento a favore di della somma capitale di € 213.237,58, Controparte_1 oltre all'iva al 22% su € 200.000,00, i costi notarili, gli interessi di mora e la rivalutazione monetaria dal 11/07/2022 al saldo effettivo.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di causa.
In via istruttoria: riservata la richiesta di prova testimoniale sulle circostanze esposte in narrativa e da capitolarsi in sede di memorie ex art.183, 6° comma,
c.p.c.
Riservata la richiesta di ctu sul valore del terreno compravenduto."
Il convenuto, ripercorrendo le vicende familiari e i motivi che lo hanno spinto ad aiutare economicamente gli odierni attori così controdeduceva:
-che a gennaio 2014 il credito maturato da raggiungeva i 320.000,00; P_
-che i suoceri spontaneamente rilasciavano di pugno una scrittura privata ove riconosceva detti crediti con impegno a restituirli non appena possibile;

-che tali crediti comprendevano il costo del finanziamento , EQUITALIA, Per_4
COMUNE DI ESTE, ABACO RECUPERO CREDITI;

-che tale credito poi lievitava fin ad arrivare all'ammontare di 362.297,63;
-che nel frattempo maturava nuovi crediti tanto da procedere ad Per_4 esecuzione immobiliare su capannone e abitazione;

-che su richiesta della moglie , il rimborsava il 12/12/2014 il CP_7 P_ credito a sborsando altri 360.000,00 euro;
Per_4
-che a dicembre 2014 il credito di ammontava per sorte capitale P_ verso e soci ad euro 732.785,33; Parte_4
-che la procura speciale rilasciata a non ha avuto lo scopo di garantire P_
l'adempimento di un'altra obbligazione, nè contestuale nè futura, ma proprio per soddisfare il precedente ingente credito rimasto insoluto e dunque per liberare i debitori dalle conseguenze connesse alla pregressa inadempienza;

-che durante il 2017, il consapevole che così proseguendo il suo P_ credito, che aveva raggiunto € 843.050,00 senza garanzie e tutto sulla parola dei soci, oramai rischiava di andare oltre al valore degli immobili di , da 17 Parte_4
pagina 8 di 24 anni promessi in vendita per chiudere l'esposizione, unitamente alla moglie ha chiesto ai soci di valutare una compravendita avente per oggetto una compensazione tra immobili ed i suoi crediti;
Parte_4
-che in quei tempi era in scadenza anche una agevolazione fiscale che permetteva un notevole risparmio di imposte ai soci in caso di cessione dei beni immobili strumentali della società ai soci;

-che nel frattempo, come sopra anticipato, dal 2014 si era reso libero e commerciabile il terreno.
-che i soci, resi consapevoli della insostenibilità della situazione, ed in previsione di importanti scadenze da onorare (€ 87.004,00) che sarebbero state saldate solo da inserendole negli accolli della compravendita (e garantendosi così un P_ ulteriore nuovo supporto finanziario), decidevano di procedere alla compravendita poi stipulata il 27.9.2917;
-che a tal fine, venne richiesta al EO una perizia valutativa Controparte_6 del capannone + appartamento per dare la massima trasparenza alle parti che concordarono sull'elaborato, richiamato poi anche nell'atto di vendita;

-che in quella sede, però, venne concordato di considerare il valore, a compensazione con le esposizioni creditorie maggiorate dei prossimi e nuovi debiti accollati da di € 930.054,22 (superiore alla perizia ma P_ CP_6 pur di definire) (€ 480.752,37 + € 362.297,63) come da dettaglio dei mastrini contabili di + accolli di passività da pagare in scadenza (Comune di Parte_4
Este, INPS, Equitalia, ) per altri 87.004,63, ogni cifra è Controparte_8 stata considerata a puro valore storico contabile senza applicazione di interessi;

-che i soci potevano sempre contare sulla cessione del terreno libero Parte_4 dal 2014;
-che comunque la cessione dell'immobile non copriva tutte le esposizioni creditorie del così, sempre in data 27.9.2017, ed i soci P_ P_
, in base agli accordi conseguenti alla compravendita, sottoscrivevano Parte_4 anche una scrittura privata nella quale quest'ultimi riconoscevano altri loro debiti pendenti pari ad € 163.355,00 da sommarsi ad ulteriori costi che nel P_ seguito avesse sostenuto per loro conto con l'impegno di estinguerli “non appena
pagina 9 di 24 le circostanze lo consentano ed in particolare non appena si addivenga alla vendita del terreno edificabile ancora di proprietà della suddetta società; le Parti si danno atto che l'estinzione delle suddette posizioni debitorie potrà essere effettuata anche con la dazione in pagamento del suddetto terreno edificabile”;
-che popo il 27.9.2017, ha provveduto a saldare gli accolli concordati P_ ma, ancora una volta, i soci chiedevano alla figlia ulteriore Parte_4 CP_7 supporto ad interventi finanziari per il mantenimento della società oramai tenuta in vita solo per il terreno ed i debiti nel frattempo sopraggiunti, tra i quali, solo a titolo di esempio, oneri di chiusura della convenzione urbanistica del terreno con il
Comune di e quelli fideiussori mai saldati a , costi di cessione al CP_2 Parte_7
Comune di Este dell'area marciapiede del terreno per la chiusura della convenzione scaduta da tempo e non completata, Imu e altri oneri fiscali, spese
Ascom ecc.;
-che il credito di lievitava notevolmente fino raggiungere € P_
207.220,00 al 28 Maggio 2020 quando le parti concordavano un aggiornamento della scrittura privata del 27.9.2017 fornendo agli attori dettaglio di ogni voce di spesa intestata a e pagata da sempre con la solita promessa Parte_4 P_ di vendere il terreno o dazione dello stesso a pagamento dei debiti;
che nel 2022, non avendo risposte dai soci sulla cessione del terreno , Parte_4 libero dal maggio 2014, e consapevole che dopo 22 anni si dovesse porre fine alla situazione creditoria avendone i soci le risorse, si decise a Parte_4 P_ capire di persona quali fossero le reali prospettive di vendita degli immobili per recuperare il suo credito;

-che un virtù della sua procura speciale sondava sin dal 2021 (dopo il P_ biennio di pandemia) alcuni operatori immobiliari e scopriva con rammarico e meraviglia che stava chiedendo cifre esorbitanti e fuori dal Controparte_3 mercato ricevendo, ovviamente, solo rifiuti dai potenziali interessati, screditandosi, così, anche sulla piazza già ristretta;

-che i soci di erano fermi nelle loro convinzioni Parte_4 anacronistiche e sordi alle attuali evoluzioni di mercato;

-che per spirito di concretezza ed evitare inutili discussioni su chiacchiere di pagina 10 di 24 piazza, pareri valutativi o adattamenti di precedenti perizie, quale procuratore speciale, il chiedeva, a sue spese, una perizia valutativa alla EO P_
, CTU del Tribunale di Padova, la quale formulava una valutazione Persona_5 estremamente diversa dalle inaffidabili richieste di ed in linea con il CP_3 mercato attuale, confermando quanto già nel frattempo riscontrato dallo stesso
P_
-che avendo gli elementi ed i presupposti, decideva di avvalersi della P_ procura speciale conferitagli prendendo il valore di perizia Euro 200.000,00 come valore di mercato del terreno . Parte_4
-che tale valore che si avvicinava al valore dei suoi crediti pari ad Euro
213.237,58;
-che in virtù della procura speciale, procedeva così all'atto di P_ compravendita del 11 luglio 2022 presso il notaio di Conselve, pagando Per_1 il terreno con compensazione di parte dei suoi crediti Euro 200.000,00 Parte_4
+ a suo carico Euro 44.000,00 di iva mediante assegno circolare intestato a
(Doc. 05 assegno circolare intestato a Modabella.pdf). Iva che lo stesso Parte_4 ha poi provveduto a pagare con F24 in quanto, una volta informati a P_ breve i soci dell'operazione, essi hanno espresso difficoltà a gestire l'assegno circolare intestato a non trasferibile in quanto era priva di Parte_4 Parte_4 conto bancario avendo cessato l'attività dal 2014;
-che il 6 Ottobre 2022, prima data utile per avere quietanza di pagamento trimestrale iva con F24 elaborato da Ascom, DI formalmente rendicontava i propri rappresentati inviando loro la documentazione della compravendita unitamente alla fattura ed alla quietanza F24 del pagamento iva;

-che nella stessa documentazione, informava i soci che alla P_ Parte_4 data del 6 Ottobre, i suoi crediti residui erano stati aggiornati ed ammontavano ad Euro 12.836,01 per i quali chiedeva un cortese e sollecito pagamento a saldo e chiusura delle pendenze;

-che hli attori riconoscono di aver acquistato –mediante accollo- il capannone e la casa, che furono oggetto di pignoramento fino a gennaio 2015, con il rogito del
27/09/2017 di fatto privando il procuratore di buona parte degli P_
pagina 11 di 24 immobili conferiti in procura. Quest'ultima, infatti, era stata rilasciata dalla società
che, liberatasi dei beni suddetti, ne avrebbe reso impossibile Parte_4
l'esecuzione;
-che l'operazione – vendita dalla società ai soci e poi successiva vendita a con compensazione dei crediti – dimostra, nuovamente, quale fosse la P_ reale intenzione delle parti ovvero, specificamente, come gli attori abbiano ceduto alcuni immobili (capannone e casa) all'unico fine di estinguere parzialmente il loro debito mediante parziale compensazione con i crediti del convenuto;

-che gli atti notarili e le ricognizioni di debito rilasciate dagli attori depongono inequivocabilmente in tale senso ed escludono la funzione di garanzia della procura artificiosamente sostenuta da controparte, procura, come si evince dai documenti, neppure utilizzata nella descritta fattispecie;

-che il maggior valore di € 1.427.000 (stimato ante 2013) risentiva dell'andamento crescente dei prezzi del mercato immobiliare degli anni precedenti
(un boom storico);
-che nel 2017 il decremento verificatosi è stato consistente riportando i valori alla realtà dopo il finire fisiologico di una “bolla” a lungo durata;

-che il prezzo di vendita concordato liberamente con nella seconda P_ compravendita di € 930.054,22 costituisce quindi quello effettivo del mercato vigente all'epoca e non deve stupire la differenza di € 77.420,36, in meno, rispetto al prezzo della precedente compravendita (tra società e soci) di €
1.007.474,58 in quanto in quest'ultima – ove l'indicazione del valore sarebbe stato ininfluente atteso che trattavasi di una cessione tra società di persone ed i suoi soci,- è stato semplicemente indicato il valore fiscale del bene per evitare il rischio di successivi accertamenti dell'ADE; tant'è che nella seconda compravendita, sempre al fine di scongiurare ipotetici accertamenti, ai fini della base imponibile è stato nuovamente indicato dalle parti il valore di €
1.007.474,58 come emerge dalla dichiarazione in atto “la parte acquirente richiede a me Notaio che base imponibile ai fini dell'imposta di registro sia costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art.52 commi quarto e quinto del DPR 131/86 ... indipendentemente dal corrispettivo pattuito e quale
pagina 12 di 24 sopra riportato”;
-che la perizia del EO. del 20.05.2017, tecnico incaricato dalle Controparte_6 parti della stima, quantifica in € 911.180,00 il prezzo allora corrente di mercato, addirittura inferiore a quello rogitato;

-che il credito di euro 457.818,65 vantato dai soci e nei CP_3 Pt_2 confronti di non sparisce ma risulta estinto per Parte_4 compensazione nella prima compravendita;

-che nella ricognizione di debito del 27/09/2017 gli attori riconoscevano di essere debitori del convenuto per ulteriori euro 165.355,00 impegnandosi a rifondere detta somma “nonché le ulteriori somme che lo stesso dovesse pagare a terzi per sanare ulteriori posizioni debitorie, non appena le circostanze lo consentano ed in particolare non appena si addivenga alla vendita del terreno edificabile in proprietà della suddetta società; le Parti si danno atto che l'estinzione delle suddette posizioni debitorie potrà essere effettuata anche con dazione in pagamento del suddetto terreno edificabile”.
-che il valore del terreno compravenduto è di euro 200.000,00 coma stimato dal
EO. ; Persona_5
-che la stima prodotta da parte attrice non è corretta e non è suffragata da elementi oggettivi;

-che non vi è alcuna elusione al patto commissorio;

-che gli attori non sono stati costretti al trasferimento di un bene a tacitazione delle loro obbligazioni, in quanto il trasferimento del bene è consistito in una datio in solutum, frutto di una scelta liberamente operata già al momento del rilascio della procura confermata senza riserve nelle ricognizioni di debito succesive e spontaneamente sottoscritte;

-che tutti i debiti erano scaduti;

-che al momento del rilascio della procura e o in seguito gli attori versassero in stato di bisogno;

-che dal gennaio 2013 i coniugi godono del diritto vitalizio di abitazione CP_3 su un agevole immobile di oltre 350 mq in zona semicentrale a , hanno altre CP_2 proprietà immobiliari in , a Villa Estense ed a Santa Margherita d'Adige; CP_2
pagina 13 di 24 -che nel 2013 gli attori avevano donato alle figlie un ingente patrimonio immobiliare attualmente oggetto di causa di divisione;

-che non sussiste alcuna annullabilità per conflitto di interesse in quanto l'unica contestazione sollevata riguarda solo il prezzo della vendita per effetto della quale il rappresentante avrebbe tratto un indebito lucro;

-che puramente sono infondate le doglianze in merito alla responsabilità contrattuale per violazione degli obblighi di fedeltà, diligenza e rendiconto, alla sussitenza del dolo contrattuale e alla lesione ultra dimidium.
*
Venivano concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 comma VI cpc.
Veniva disposta CTU nominando il geom. il quale depositava Persona_6 la propria relazione.
Veniva espletata la prova orale sui capitoli ammessi.
Le parti, chiusa l'istruttoria, precisavano così le proprie conclusioni.
Parte Attrice
“Senza accettazione del contraddittorio su domande nuove o irritualmente proposte,
Contrariis reiectis
1) Accertata la violazione del divieto del patto commissorio mediante frode alla legge, e/o la sussistenza della condotta che configura il reato di cui all'art 644 c.p. in capo a , per i motivi esposti in atti, dichiararsi la nullità e/o Controparte_1
l'inefficacia e/o l'invalidità dell'atto 45.055 Rep. 25.008 Racc. Notaio
[...]
, 11.07.2022, Registrato a Padova il 18.07.2022 al n.28647 SERIE 1T Per_1
Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. n.2887 con allegata CP_2 procura speciale, Notaio di Padova in data 23 dicembre 2014 Persona_2
n. 83 Rep., con il quale vende a se stesso, per un prezzo vile, i Controparte_1 seguenti immobili:
Catasto Terreni Foglio 31:
Mapp. 1090 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.83 – R.D. Euro0,43 – R.A. Euro0,34;
Mapp. 1092 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.08 – R.D. Euro0,04 – R.A. Euro 0,03;
pagina 14 di 24 Mapp. 1094 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.10 – R.D. Euro0,05 – R.A. Euro0,04;
Mapp. 1095 semin. arbor. – Cl.5 – are 7.23 – R.D. Euro3,72 – R.A. Euro2,99;
Mapp. 1097 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.75 – R.D. Euro0,39 – R.A. Euro0,31;
Mapp. 1099 semin. arbor. – Cl.5 – are 0.66 – R.D. Euro0,34 – R.A. Euro0,27;
Mapp. 1100 semin. arbor. – Cl.5 – are 17.78 – R.D. Euro9,14 – R.A. Euro7,35;
Mapp. 1105 semin. arbor. – Cl.5 – are 12.67 – R.D. Euro6,51 – R.A. Euro5,23;
Mapp. 1108 semin. arbor. – Cl.5 – are 12,18
TOTALE are 52,28
In subordine:
2) Per le ragioni esposte in narrativa, accertato che l'atto 45.055 Rep. 25.008
Racc. Notaio , 11.07.2022, Registrato a Padova il 18.07.2022 al Persona_1
n.28647 SERIE 1T Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. CP_2
n. 2887 con allegata procura speciale, Notaio di Padova in Persona_2 data 23 dicembre 2014 n. 83 Rep., è un contratto con se stesso concluso dal rappresentante in consapevole conflitto di interessi con il Controparte_1 rappresentato “ , Parte_5 Controparte_3 per i motivi in atti esposti, dichiararsi l'annullamento e/o l'inefficacia dello stesso per violazione degli articoli 1394 e 1395 c.c.;
In ulteriore subordine:
3) Accertato che la compravendita con se stesso, posta in essere dal convenuto, con le modalità esposte in narrativa, al prezzo vile di €. 200.000,00, comporta per la società attrice “ Parte_5 Controparte_3
e per ed in proprio e quali soci, una lesione
[...] Parte_2 Controparte_3 superiore alla metà del reale valore del bene già di sua proprietà, e che tale atto è stato posto in essere nello stato di bisogno dei soci e Controparte_3 Pt_2
e della società di
[...] Parte_4 Controparte_3
del quale il convenuto ha consapevolmente approfittato, per i motivi in atti
[...] esposti, dichiararsi la rescissione ex art. 1448 c.c. dell'atto 45.055 Rep. 25.008
Racc. Notaio , 11.07.2022, Registrato a Padova il 18.07.2022 al Persona_1
n.28647 SERIE 1T Trascritto a il 18.07.2022 Reg. Gen. n. 4175 Reg. Part. CP_2
n. 2887 con allegata procura speciale, Notaio di Padova in Persona_2
pagina 15 di 24 data 23 dicembre 2014 n. 83 Rep.;
In ulteriore subordine:
4) Accertato e dichiarato l'inadempimento del rappresentante , Controparte_1 per dolo e colpa grave contrattuale, nei confronti della società attrice rappresentata e dei suoi soci anche personalmente, per aver agito in aperta violazione degli obblighi di fedeltà, diligenza, rendicontazione aventi fonte nella procura a vendere a se stesso di cui in narrativa, e per aver autodeterminato un prezzo che conosceva bene essere di notevolmente inferiore al valore effettivo del bene venduto a se stesso, condannarsi a rendere alla società Controparte_1 attrice e/o in alternativa ai soci, anche personalmente, la differenza fra il prezzo auto determinato nell'atto 45.055 Rep. 25.008 Racc. Notaio del Persona_1
11.07.2022, con allegata procura speciale, Notaio di Padova Persona_2 in data 23 dicembre 2014 n. 83 Rep., e l'effettivo valore del terreno edificabile, come risulterà determinato in corso di causa o ritenuto di giustizia, oltre interessi determinati anche secondo quanto disposto dell'art.1284, comma 4, c.c. per la durata del processo;

In ogni caso:
5) Condannarsi a rendere alla società attrice e/o in alternativa Controparte_1 ai soci, anche personalmente, l'indebito pari alla differenza fra il prezzo di
€.200.000,00 auto determinato nell'atto 45.055 Rep. 25.008 Racc. Notaio
[...]
del 11.07.2022 e l'effettivo valore del terreno edificabile, come risulterà Per_1 determinato in corso di causa o ritenuto di giustizia, oltre interessi determinati anche secondo quanto disposto dell'art.1284, comma 4, c.c. per la durata del processo;

6) Dichiararsi pagati il riconoscimento di debito del 27.09.2017 e la successiva integrazione del 28.05.2020 ed ogni altro credito che dovesse essere vantato dal nei confronti dei convenuti per i fatti oggetto di causa;
P_
7) Dichiararsi che Controparte_4 CP_3
e in proprio e quali soci, nulla devono, per qualsiasi titolo, a
[...] Parte_2
; Controparte_1
8) Si reitera la domanda formulata a verbale d'udienza del 13.12.2023 di
pagina 16 di 24 discussione sulle prove e si chiede la rinnovazione della CTU con sostituzione del
CTU per i seguenti motivi: tutti i dati utilizzati nel loro integrale complesso sono volti ad indicare il valore del terreno nei termini minimi tecnicamente possibili e sono adesi alle richieste attoree.
9) Con vittoria di spese e competenze oltre accessori di legge
Parte Convenuta:
“Per tutte le ragioni esposte in comparsa di risposta e nei successivi scritti difensivi, all'esito dell'istruttoria, il Sig. come sopra Controparte_1 rappresentato e difeso, senza accettare il contraddittorio su domande / eccezioni nuove, così conclude:
Nel merito: respingersi tutte le domande attoree. Nello specifico si eccepisce come le domande formulate ai nn.5 e 6 siano incompatibili con le domande formulate ai nn.1-2-3 e comunque infondate risultando per tabulas le ricognizioni dei debiti mai contestati.
Ordinarsi al Conservatore dei Registri Immobiliari di Rovigo la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale n.6029 Reg. Generale e n.4189 Reg.
Particolare di cui alla Presentazione n.1 del 26/10/2022.
In via subordinata: nel denegato caso di accoglimento di una delle domande formulate da n.1 a n.4 di citazione, condannarsi gli attori, in solido, al pagamento
a favore di della somma capitale di € 213.237,58, oltre all'iva al Controparte_1
22% su € 200.000,00, i costi notarili, gli interessi di mora e la rivalutazione monetaria dal 11/07/2022 al saldo effettivo.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di causa"
Il Giudice concedeva i termini di legge per conclusionali e repliche.
MOTIVAZIONI rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;
ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem;
osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare
“concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le pagina 17 di 24 questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni - di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come “omesse” (per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico- giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante, ciò premesso si ritiene che le domande attoree sono totalmente infondate per quanto sotto motivato
IN MERITO ALLA CONTESTATA VIOLAZIONE DELL'ART. 2744 c.c. -
INFONDATEZZA
Parte attrice sostiene che la serie di atti posti in atto dal convenuto P_ come indicati in atto di citazione e in memoria 183 cpc e sopra
[...] ripercorsi, siano preordinati a coartare la volontà dei debitori/attori (i suoceri) e a convincerli ad accettare di perdere gli immobili come “castigo” (SIC!) per il loro inadempimento, con la conseguenza che gli stessi sarebbero dunque stipulati in frode all'art. 2744 c.c. perché integranti un patto commissorio nullo.
Secondo gli attori dunque tutti gli atti così elencati avrebbero avuto una unica
“funzione negoziale” e cioè quella di costituire una illecita garanzia reale del credito.
La tesi attorea non è fondata in fatto e in diritto.
Le disposizioni codicistiche che sanciscono il divieto del patto commissorio postulano che il trasferimento, o comunque il procedimento indiretto della promessa di trasferimento al creditore, della proprietà della cosa che ha formato oggetto di pegno, ipoteca e anticresi sia condizionato sospensivamente al verificarsi dell'evento futuro e incerto del mancato pagamento del debito.
Nel caso di specie è invece provato e pacifico che il trasferimento del terreno, oggetto del presente giudizio (e degli atti che lo hanno preceduto) è pattuito puramente e semplicemente allo scopo di soddisfare una precedente credito rimasto insoluto e di liberare, i debitori, dalle conseguenze connesse alla loro pregressa inadempienza.
pagina 18 di 24 E' di tutta evidenza che gli atti, contestati da parte attrice, non sono in alcun modo condizionati al verificarsi dell'evento futuro e incerto del mancato pagamento del debito e non garantiscono l'adempimento di un'altra obbligazione con riguardo all'eventualità che essa rimanga inadempiuta.
Il trasferimento del terreno in oggetto, come d'altronde anche la precedente compravendita del 2017, è frutto di una scelta liberamente operata già al momento del rilascio della procura, confermata nelle successive ricognizioni di debito.
Infondata dunque la domanda principale degli attori.
*
Anche le altre domande in via subordinata avanzate dagli attori sono da rigettarsi alla luce del corretto valore indicato nella compravendita del terreno in oggetto.
IL VALORE DEL TERRENO COMPRAVENDUTO
Il geom. con il proprio elaborato ha valutato il terreno Persona_6 compravenduto in euro 209.000,00.
Così infatti ha concluso sul punto il CTU: "Pertanto, il valore dell'appezzamento in oggetto alla data dell'11/07/2022 viene determinato in circa Euro 209.000,00
(duecentonovemila/00) a condizione che fosse garantita la presentazione del prescritto Piano Urbanistico Attuativo, con il concorso contestuale e condiviso di tutti i soggetti proprietari degli immobili individuati nella "scheda ambito PUA 19" del Piano degli Interventi del Comune di , (non essendo consentito CP_2
l'intervento edificatorio "diretto", come appurato presso l'Ufficio Tecnico del
Comune)."
Tale valutazione appare congrua e coerente ed esente da vizi o calcoli scorretti e si condivide in toto.
L'utilizzo del metodo basato sul "valore di trasformazione" appare infatti quello più corretto da utilizzare nel caso di specie, avendo anche presente la situazione dello specifico mercato immobiliare che non propone elementi o dati paragonabili per l'applicazione del metodo comparativo.
Su tale elaborato parte attrice ha sollevato numerose critiche che però risultano tutte infondate.
pagina 19 di 24 Infatti le critiche tecniche già state oggetto di osservazioni da parte del CTP degli attori, hanno trovato compiuta risposta da parte del CTU nell'elaborato peritale depositato.
Si veda infatti quanto indicato al punto 6.1. da pag. 21 a pag 26 dell'elaborato del geom. ove, appunto, tutte le osservazioni del CTP attoreo vengono Per_6 vagliate e "rigettate" confermando la valutazione resa.
Anche in conclusionale gli attori da pag. 13 a pag. 29, ripercorrono tutte le osservazioni alla CTU, già affrontate e puntualmente contraddette dallo stesso.
In questa sede, senza ripercorrere tutte le risposte alle osservazioni contenute in
CTU, ci si richiama alle stesse evidenziando come il CTU abbia esaurientemente e tecnicamente confutato le osservazioni.
In ogni caso riassumendo:
-l'indicazione dei lavori eseguiti o meno è stata estratta dall'atto del Notaio
Recp. n. 40917 del 2018; Per_1
-la correlazione tra l'andamento demografico della popolazione residente e la domanda di mercato relativa alle civili abitazione, è un dato statistico considerato nei vari studi condotti da enti e società del settore (ANCE, NOMISMA, OMI) e da ogni imprenditore che abbia da considerare la fattibilità e convenienza dell'investimento;
-a calo della popolazione residente è improbabile l'aumento della domanda di abitazioni. Non vi è alcun taglio malizioso, come adombra parte attrice in conclusionale, della tabella relativa di cui a pag. 13 dell'elaborato peritale, ma semplicemente è evidenziato il calo demografico dal 2001 al 2021, non quello del
2022 essendo l'atto di luglio 2022;
-il terreno compravenduto si trova in fascia suburbana la più lontana dal centro di
; CP_2
-i valori OMI indicati in €/mq 1.400,00 si riferiscono al valore massimo per le abitazioni civili in stato conservativo ottimo;

-in relazione all'importo di costo costruzione medio e alla tipologia intensiva suggerita dallo strumento urbanistico non si può sostenere che possa essere pagina 20 di 24 conseguito per tutta l'area in oggetto il massimo del valore di vendita per i fabbricati che venissero fabbricati;

-il CTU ha assunto il valore unitario "futuro" di circa €/mq 1.500,00 giustificato dalla circostanza che secondo le ultime stime statistiche regionali OMI, nel I trimestre 2023 le compravendite di abitazioni sono in calo dell'8.3% rispetto allo stesso periodo del 2022;
-non si possono indicare come prezzi di vendita gli importi di annunci estratti da siti web di agenzie immobiliari, perchè tali importi sono "asking price" che generalmente nelle trattative subiscono ribassi;

-non si possono indicare quali parametri di riferimento "asking price" relativi a abitazioni in ottimo stato e ubicate in zona centrale del Comune di;
CP_2
-il metodo estimativo basato sul "valore di trasformazione" prevede l'inclusione nei costi di trasformazione l'utile d'impresa e quindi "l'utile lordo normale spettante al promotore edilizio per remunerare l'investimento effettuato, considerato che "-come risulta dal Prezziario della Regione Veneto - i costi di costruzioni sono al netto dell'utile del promotore (da non confondere con l'esecutore delle opere), utile che normalmente è indicato in ragione del 10%, ma che - per le ragioni suesposte - nel caso in esame è stato assunto in misura del
6%";
-il costo unitario per le spese di urbanizzazione indicato dal CTU in €/mq 40,00 è corretto anche perchè l'importo preventivato in convenzione di euro 386.858,45 è riferito all'anno 2007, 15 anni prima del periodo di riferimento, con intervenuti aumenti del 50%, e perchè tale importo era riferito alle sole opere da cedere al
Comune di Este a scomputo degli oneri di urbanizzazione ma non ricomprende i costi per le opere di ubranizzazione che devono essere eseguite all'interno dell'area in oggetto la quale con superificie catastale di mq 5228 costituisce un macrolotto da suddividersi in minori porzioni mediante realizzazione di viabilità interna, servizi ed altro necessario;

-la percentuale per spese tecniche indicate dal CTU nel 6,5% è desunta dal DM
140/2012;
pagina 21 di 24 -il CTU ha tenuto conto nella propria valutazione che sul terreno oggetto di causa
è stata effettuata l'urbanizzazione con lavori in parte non realizzati o incompleti;

-l'indice di edificabilità indicato nelle prescrizioni della scheda PUA n. 19 è 1,60 mc/mq;
-sul terreno in oggetto non possono essere sottratte in percentuale le opere di urbanizzazione realizzate a suo tempo per il semplice fatto che le particelle che ne erano interessate sono state cedute al Comune.
Ne consegue che il prezzo di vendita indicato nel contratto di compravendita di luglio 2022 è congruo e corretto e non certamente vile.
A fronte di tale accertamento sul prezzo le altre domande di parte attrice sono infondate in fatto e in diritto, non essendoci alcuna lesione ultra dimidium, alcun dolo contrattuale, alcuna usura.
Tra l'altro nessun conflitto di interessi emerge e sussiste, tale da comportare l'annullabilità del contratto di compravendita.
Gli attori infatti, in merito, non hanno contestato nè la funzione della procura conferita, nè la coincidenza di interessi tra rappresentante e rappresentato, nè la compravendita di per sè stessa, ma hanno unicamente contestato il prezzo di vendita per effetto del quale, a loro dire, il rappresentante avrebbe tratta un indebito lucro.
Ma il prezzo per come sopra visto è corretto e congruo e dunque alcun danno, e dunque indebito lucro, è stato realizzato.
Infondata è pura la domanda relativa all'inadempimento contrattuale in quanto il avrebbe violato gli obblighi di fedeltà, diligenza e rendiconto, in P_ quanto il ha prima fatto periziare l'immobile e poi ha rendicontato con P_ raccomandata ar del 06/10/2022 (doc.

6-7 di parte convenuta) la vendita.
Non provata poi la circostanza per cui il avrebbe gestito la P_
, essendo al contrario provato solo la consegna di Parte_4 documentazione relativa a pagamenti dallo stesso effettuati quale terzo pagatore.
La prova che il gestisse anche indirettamente la società P_ [...]
non è stata in alcun modo fornita. Parte_4
pagina 22 di 24 Le domande attoree pertanto sono TUTTE infondate in fatto e in diritto e vanno rigettate.
SPESE LEGALI
Le spese vanno poste a carico di parte soccombente e dunque a carico degli attori in via solidale e in favore di e vanno liquidate con i Controparte_1 parametri medi in relazione alla fascia di riferimento (valore da 52.001,00 a
260.000,00) e per tutte le fasi e dunque complessivamente euro 14.103,00 oltre al rimborso delle spese di CPT e accessori di legge (Spese Generali 15%, CPA e
IVA se effettivamente dovuta.
Le spese spese di CTU vanno parimenti a carico di parte attrice risultata soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rovigo, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa:
RIGETTA per le motivazioni sopra esposte tutte le domande di CP_3
e , in proprio e quali soci legali rappresentanti di
[...] Parte_2
Con di e promosse nel presente Parte_4 Controparte_3 procedimento nei confronti di perchè infondate in fatto e Controparte_1 in diritto e conseguentemente
ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari di Rovigo la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale n.6029 Reg. Generale e n.4189 Reg.
Particolare di cui alla Presentazione n.1 del 26/10/2022.
CONDANNA, in via solidale fra loro, e , in Controparte_3 Parte_2 proprio e quali soci legali rappresentanti di Parte_5
a rimborsare a le spese e Controparte_3 Controparte_1 competenze legali come liquidate in complessivi euro 14.103,00 oltre accessori di legge (spese generali 15%, CPA e IVA se effettivamente dovuta) e al rimborso delle spese di CTP.
PONE definitivamente le spese di CTU a carico solidale di e Controparte_3
, in proprio e quali soci legali rappresentanti di Parte_2 [...] di e C. Parte_4 Controparte_3
pagina 23 di 24 Manda alla Cancelleria per la comunicazione alle parti.
Sentenza esecutiva ex lege
Rovigo, 20 marzo 2025
Il GOP
Antonio Bortoluzzi
pagina 24 di 24