REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. IC CA presidente dott.ssa GI IP consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma terzo,
c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3886/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'udienza del 23.10.2025 e vertente
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1
, c.f. Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dagli avv.ti Marco Terracciano e Valerio Morini, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTI
E
, c.f. CP_1 C.F._3 rappresentato e difeso dall'avv.to Cinzia Remoli, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATO
pagina 1 di 12 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1403/2021, R.G. n. 1710/2011, pubblicata in data 28.12.2021, il Tribunale di
Civitavecchia respingeva l'opposizione e le domande riconvenzionali proposte da
[...]
e, per l'effetto, confermava il decreto ingiuntivo n. 189/2011 Parte_1 Parte_2
e condannava gli opponenti al pagamento delle spese in favore dell'opposto CP_1
Il giudice, in sintesi, premetteva che:
- il veva ottenuto decreto ingiuntivo per la somma di € 19.288,24, in forza di tre CP_1 assegni emessi dal a titolo di residuo corrispettivo del prezzo dell'immobile Parte_2 alienato alla risultati insoluti per mancanza di provvista;
Parte_1
- i predetti avevano proposto opposizione, deducendo che: il venditore si era reso inadempiente, avendo consegnato l'immobile compravenduto solo nel mese di luglio
2010 e non nel mese di dicembre 2009 come previsto nel contratto;
il ritardo nella consegna era stata la causa del mancato incasso degli assegni a firma del sig. nel corso dei lavori di ristrutturazione, in data 15.11.2010, la Parte_2 Parte_1 era venuta a conoscenza della mancanza di un allaccio fognario e di un sistema alternativo del tipo fossa biologica c.d. Imhoff nell'immobile; le acque nere sembravano confluire per dispersione nel fondo finitimo;
ciò, oltre a determinare una riduzione del valore commerciale dell'immobile, lo rendeva inabitabile;
il venditore, inoltre, aveva venduto l'immobile senza il certificato di abitabilità/agibilità, aveva abbandonato un'autovettura priva di targa nel giardino e aveva venduto un bene dai confini incerti;
pertanto, il saldo prezzo non era dovuto ma, al contrario, gli opponenti erano creditori del ricorrente della somma di € 2.407,76 (pari alla differenza tra la riduzione del prezzo e quanto richiesto in sede monitoria);
- il aveva chiesto il rigetto dell'opposizione, deducendo che: la CP_1 Parte_1 aveva acquistato l'immobile accettandone tutti gli impianti e dichiarando, nell'atto pubblico di compravendita del 28.10.2009, di conoscere e accettare gli impianti stessi e il loro stato di fatto, dichiarando di trovare l'immobile di proprio gradimento e di rinunciare a ogni possibile riserva o eccezione;
in ogni caso, già in fase di trattative, la era stata resa edotta di tutte le caratteristiche dell'immobile anche con Parte_1 riferimento allo stato dell'impianto fognario e la stessa non aveva sollevato alcuna contestazione in merito;
il ritardo nella consegna del bene era imputabile all'acquirente atteso che il di lei marito, sig. traente dei titoli consegnati in pagamento, Parte_2
pagina 2 di 12 aveva chiesto al n differimento della loro negoziazione, di talché l'opposto era CP_1 rimasto nella detenzione del bene finché non era stato autorizzato a riscuotere l'importo dei titoli;
infatti, i tre assegni in questione non erano datati 28.9.2009 e negoziati il 21.6.2010, ma datati e negoziati il 21.6.2010, epoca nella quale il CP_1 aveva rilasciato l'immobile sulla falsa assicurazione di copertura dei titoli medesimi;
nel luglio 2010 i tre assegni erano tornati indietro insoluti per mancanza di provvista;
in ogni caso, l'acquirente era ormai decaduta dal diritto di garanzia, posto che la stessa era stata perfettamente resa edotta dello stato dell'immobile prima del relativo acquisto.
Tanto premesso, il giudice riteneva infondata la domanda di riduzione del prezzo, così motivando:
‹‹… In primo luogo si rileva che, in data 9.7.2007, la sig.ra veva sottoscritto proposta irrevocabile Parte_1 di acquisto dell'immobile in discorso, impegnandosi al punto 2) della stessa di acquistare l'immobile, inter alia,
“così come visto e gradito, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” (doc.8, comparsa di costituzione). La predetta proposta veniva accettata dal sig. in data 10.7.2007 (doc. 8 cit.). In data 4.11.2008, i sig.ri CP_1 e avevano sottoscritto il contratto preliminare di compravendita nel quale l'acquirente Parte_1 CP_1 ribadiva la propria volontà di acquistare il bene dichiarando di accettarlo “nello stato di fatto e diritto attuali” e come pervenuto alla parte venditrice con riferimento alla compravendita a rogito dott. , Notaio Persona_1 in Roma del giorno 29 maggio 1992 al repertorio n. 12296 raccolta 4412 (art. 2) (doc. 10, comparsa di costituzione). Infine, dallo stesso atto pubblico di compravendita del 28.10.2009, si evince in particolare che l'acquirente dichiara espressamente di accettare lo stato degli impianti quali sono “dichiarando al riguardo di conoscerne perfettamente lo stato di fatto” (doc. 3, opposizione a decreto ingiuntivo). La circostanza che i sig.ri e fossero a conoscenza dello stato Parte_1 Parte_2 dell'immobile e, in particolare, dell'impianto fognario prima dell'acquisto del bene è desumibile anche dalle dichiarazione dei testi escussi nel corso del processo. Difatti, la teste –compagna del sig. Testimone_1
- escussa all'udienza del 13.6.2014, ha confermato che durante le numerose visite effettuate dagli CP_1 opponenti al bene, tra il 2007 ed il 2009, i coniugi hanno preso visione di tutto l'immobile,
Parte_2 internamente ed esternamente, precisando che “il mio compagno ha detto al che gli scarichi finivano
Parte_2 nella vicina vaccheria…ero presente allorché il disse al mio compagno che voleva…realizzare un
Parte_2 secondo bagno e quindi avrebbe provveduto lui a rifare gli impianti e la fogna. Diceva il che quello era
Parte_2 il suo lavoro e avrebbe fatto tutto lui”. Va poi aggiunto, quanto alle verifiche sull'immobile, che i testi Tes_2
(agente immobiliare) e (cognato del , escussi rispettivamente all'udienza del
[...] Testimone_3 Parte_2 10.5.2013 e del 13.6.2014, hanno dichiarato di essersi recati a visionare il bene con il sig. in occasioni Parte_2 differenti. Anche la parte in sede di interrogatorio formale reso all'udienza del 10.5.2013, ha confermato di Parte_2 avere visionato il pozzetto di scarico sostenendo, tuttavia, di non avere parlato del sistema di scarico con l'alienante. Talché, da quanto emerso, si evince che il periodo precedente la stipula del contratto definitivo, 2007-2009, è stato caratterizzato da plurimi accessi da parte degli opponenti all'immobile in discorso, nell'ambito dei quali la parte acquirente è stata messa nelle condizioni di visionare l'immobile e, in particolare, anche il sistema di scarico delle acque nere. In altri termini, dall'istruttoria svolta e dagli atti di causa, non solo non risulta che il venditore abbia mai dato alcuna assicurazione in ordine alla sussistenza di regolare allaccio alla pubblica conduttura dell'impianto di scarico dell'immobile compravenduto ma, al contrario, ha allertato la parte acquirente – per il tramite del di lei marito - dello stato delle condutture, mettendola nelle condizioni di verificare lo stato delle stesse. Non può, peraltro, sottacersi la circostanza che, in ogni caso, la parte compratrice avrebbe dovuto verificare attentamente e con diligenza le condizioni dell'immobile prima dell'acquisto, trattandosi di bene di non recente edificazione (ante 1967 come si evince dal rogito notarile) e non ribadirne incondizionatamente ed a più riprese, come evidenziato, gradimento ed accettazione nello stato di fatto e di diritto attuali (Cass. civ., n. 24343/2017). pagina 3 di 12 La domanda di riduzione del prezzo non può, sotto tale profilo, essere accolta. 2.2 – Parimenti la medesima domanda non può trovare accoglimento in ragione del fatto che il venditore, in tesi, avrebbe alienato l'immobile in assenza di certificato di agibilità/abitabilità. Va preliminarmente osservato che la prospettazione di parte opponente andava inquadrata nella fattispecie dell'aliud pro alio e non, come avvenuto, nella azione di garanzia ex art. 1490 c.c. con domanda di riduzione del prezzo. Difatti, in linea generale, secondo la giurisprudenza di legittimità, “Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" (Cass. civ.n. 23265/2019). Ancora, secondo il costante indirizzo della Suprema Corte (cfr. Cass. n. 28419/2013; n. 10916/2011, n. 26953/2008, n. 9227/2005, n. 13925/2002, n. 2712/1999) “vizi redibitori e mancanza di qualità -le cui azioni sono soggette ai termini di decadenza e di prescrizione ex art. 1495 cc- si distinguono dall'ipotesi della consegna di aliud pro alio -che dà luogo ad un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui al citato art. 1495 cc- la quale ricorre quando la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incide sulla natura e, quindi, sull'individualità, consistenza e destinazione della stessa, in modo da potersi ritenere che essa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l'acquisto, o quando la cosa consegnata presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (c.d. inidoneità ad assolvere la funzione economico-sociale), facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto” (Cass. n. 2313/ 2016). Nel caso in esame gli opponenti non hanno formulato, com'era in loro facoltà (e non già rimesso alla scelta del giudice), la domanda di risoluzione del contratto non avendo, appunto, avanzato alcuna istanza in tal senso, ma si sono limitati a chiedere la riduzione del prezzo dell'acquisto dell'immobile, mostrando di voler perseguire un bene della vita compatibile con la modificazione del contratto di vendita (in specie della sua obbligazione), e non già con la sua caducazione, dato che da tale statuizione sarebbero, piuttosto, conseguiti (oltre che i danni) gli obblighi di restituzione a carico di ambo le parti, mai richiesti. In ogni caso, anche ammettendo la corretta formulazione della domanda nei termini di un risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, la stessa andrebbe comunque rigettata, per le considerazioni che seguono. Invero va osservato che la norma contenuta nell'art. 40, comma 2, ultima parte, legge 28 febbraio 1985, n. 47 sancisce che, per gli immobili i cui lavori di costruzione abbiano avuto inizio in data antecedente il giorno 2.9.1967, l'atto di trasferimento di diritti reali è ricevibile da parte del notaio a condizione che, per dichiarazione resa dalla parte venditrice, previamente resa edotta dal notaio medesimo, ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000, circa le conseguenze penali cui potrebbe andare incontro in caso di dichiarazioni false o mendaci, questa attesti che i lavori di costruzione dell'unità immobiliare in contratto siano stati realizzati in data antecedente il giorno 1 settembre 1967. La valenza di tale dichiarazione è collegata alla tutela della commerciabilità formale del bene, salve le ripercussioni quanto alla validità del medesimo negozio in presenza di dichiarazioni riscontrate mendaci o reticenti. Orbene, nel contratto di compravendita stipulato in data 28.10.2009 viene dichiarato che l'immobile in discorso risulta edificato prima dell'1.9.1967 e che, successivamente, non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti concessori o autorizzativi. Ciò significa che, a termini della norma richiamata, la consegna del certificato di agibilità non è necessaria ai fini della circolazione del bene, né tra gli obblighi in capo alla parte venditrice può annoverarsi la consegna di detta certificazione per garantire la commerciabilità del bene, considerato che l'immobile in questione è stato pacificamente realizzato prima del 1967 e che dalla medesima parte venditrice è stata rilasciata, in sede di sottoscrizione del rogito notarile, idonea dichiarazione sostitutiva di atto notorio in tal senso;
né, del resto, è stata allegata o offerta prova contraria circa la veridicità delle dichiarazioni di parte venditrice relative ai lavori di costruzione dell'unità immobiliare in data antecedente il giorno 1.9.1967 e dell'assenza di esecuzione sullo stesso di opere abusive. In altri termini e più chiaramente, nel caso di specie la mancanza di agibilità/abitabilità è legata alla circostanza che l'immobile è stato realizzato prima del 1967 e la dichiarazione sopra richiamata rilasciata in tal senso e contenuta nell'atto pubblico di compravendita stipulato tra le parti in data 28.10.2009 tutela e garantisce la piena commerciabilità del bene, formale e sostanziale, tento conto che parte opponente non ha dato prova che in concreto il bene oggetto di compravendita sia del tutto inidoneo ad assolvere alla sua destinazione economico- sociale, e quindi a soddisfare le esigenze per le quali è stato acquistato, né ha dato prova che il bene in questione sia assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i propri bisogni e in modo tale che lo rendano inservibile o che ne compromettano la destinazione all'uso, come invece richiesto pagina 4 di 12 dalla giurisprudenza di legittimità richiamata;
né, peraltro, parte opponente ha dato prova che insistano sul bene abusi edilizi insanabili e rilevanti. Infine, nella fattispecie concreta non può essere invocato quanto disposto dall'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001. Tale norma, infatti, prevede che il certificato di agibilità sia richiesto solo per: le nuove costruzioni;
le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni, inter alia, di igiene e sicurezza, circostanze queste che, in tutta evidenza, non ricorrono nel caso di specie.
2.3 – Va in ultimo osservato che alle ulteriori contestazioni mosse nei confronti del venditore circa l'asserito ritardo nella consegna dell'immobile, l'avere venduto un bene dai confini incerti e l'abbandono di un'autovettura priva di targa nel giardino del predetto immobile non sono seguite domande specifiche, con la conseguenza che, nella presente sede, dette doglianze non assumono alcuna rilevanza e non vanno, per conseguenza, analizzate.
3 – Sulla base di tutte le suesposte considerazioni, quindi, l'opposizione e le domande riconvenzionali proposte dai sig.ri e vanno rigettate, con conseguente conferma del decreto Parte_1 Parte_2 ingiuntivo opposto››.
***
Hanno proposto appello e chiedendo alla Corte di Parte_1 Parte_2 riformare la sentenza impugnata e di accogliere le conclusioni già formulate in primo grado.
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Si è costituito, in data 8.11.2022, chiedendo di rigettare l'appello. CP_1
***
Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto del 22.9.2025 è stata disposta la procedura abbreviata dell'art. 281 sexies c.p.c. ed è stata confermata, per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, l'udienza già fissata del 23.10.2025, con termine fino a venti giorni prima per note (depositate solo dall'appellato).
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I procuratori delle parti hanno concluso e hanno discusso oralmente la causa come da verbale.
Al termine, la Corte ha trattenuto la causa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma terzo, c.p.c.
***
Ciò detto, il motivo di gravame, articolato in tre profili, è rubricato ‹‹Sulla domanda di riduzione del prezzo. Errore in giudicando e falsa rappresentazione dei fatti;
violazione di legge››.
Lamenta parte appellante che:

1. quanto alla presenza dell'allaccio fognario e alla presenza del sistema di scarico
(pozzetto), la sentenza sarebbe erronea perché confonde e sovrappone la presenza del pozzetto di scarico con la presenza dell'allaccio al sistema fognario e perché confonde la commerciabilità di un immobile privo del certificato di agibilità (perché ante 1967) con i costi per renderlo legittimo dal punto di vista edilizio-urbanistico e sanitario;
la ricostruzione posta a fondamento del rigetto sarebbe errata in quanto il non è mai stato sentito in sede di Parte_2 interrogatorio formale, tantomeno all'indicata udienza del 15.5.2013, avendo il giudice pagina 5 di 12 confuso le dichiarazioni della con quelle, “mai avvenute”, del in ogni Parte_1 Parte_2 caso, neanche la a mai dichiarato quello che afferma la sentenza impugnata a Parte_1 pagina 5 cpv. 5 e, in ogni caso, “anche l'ipotesi comunque non avvenuta ma data per vera dell'aver visionato il c.d. “pozzetto”” mai potrebbe rappresentare, anzi sostituirsi, a un'ispezione dell'impianto fognario (poi accertato come non esistente); la testimonianza della sig.ra Tes_1 sul capitolo 2, al di là della assai dubbia attendibilità, non chiarisce in quale occasione il vrebbe detto al he “gli scarichi finivano nella vaccheria”; tale dichiarazione CP_1 Parte_2 contrasta con quelle degli altri testimoni e meriterebbe un “riesame” in sede di appello, rappresentando un punto determinante dell'iter motivazionale;
il teste , Testimone_3 quale tecnico incaricato dei lavori di ristrutturazione edile, afferma di non aver mai parlato né di agibilità né del sistema fognario o della destinazione dei liquami;
queste dichiarazioni non hanno avuto alcuna considerazione, anzi la sentenza arriva a sostenere l'assurdo principio, in palese contrasto con la normativa del vizio occulto, di giustificare il comportamento omissivo del venditore nella parte in cui afferma (pagina 6 cpv. 2) “…non risulta che il venditore abbia dato alcuna assicurazione in ordine al regolare allaccio alla pubblica conduttura…”;

2. quanto all'assenza del certificato di agibilità, il giudice sarebbe incorso in errore laddove imputa all'acquirente il mancato inquadramento nella fattispecie dell'aliud pro alio e non, come avvenuto, nell'azione di garanzia ex art. 1490 c.c., e ritiene che gli opponenti non potessero chiedere la riduzione del prezzo ma solo la risoluzione del contratto;
tale tesi sarebbe errata e alla base del fraintendimento del Tribunale, il quale non ha inquadrato l'oggetto della opposizione, che era anche quello di far accertare i costi per i lavori necessari all'ottenimento del certificato di agibilità; su tale base si chiedeva e si chiede la riduzione del prezzo della compravendita;

3. quanto all'interpretazione dell'art. 24 DPR n. 380/2001 e dell'art. 40 L. n. 47/85, la sentenza sarebbe erronea e illogica perché gli opponenti non hanno mai negato la possibilità di ottenere per l'immobile la certificazione di agibilità, ma hanno lamentato gli indebiti costi cui sarebbero soggetti a causa della violazione dell'art. 1490 e ss. c.c. da parte del venditore;
infatti, la circostanza (pag. 7 cpv. 6) che per la commerciabilità degli immobili ante 1967 [non] sia necessaria la consegna del certificato di agibilità non esclude l'applicazione della garanzia per i vizi della compravendita;
l'errore della sentenza sarebbe ancor più evidente laddove
(pag. 7 cpv. 7) afferma che gli opponenti non hanno dato prova che, in concreto, il bene era del tutto inidoneo ad assolvere alla sua destinazione economico sociale e, quindi, a soddisfare le esigenze per le quali è stato acquistato, né hanno dato prova che il bene in pagina 6 di 12 questione era assolutamente privo delle qualifiche funzionali necessarie a soddisfare i propri bisogni, nonostante la acquisita e incontestata assenza dell'allaccio alla rete fognaria e la mancanza di alternativi e legali sistemi di smaltimento delle acque nere;
infine, del tutto erronea è l'interpretazione data dell'art. 24 del DPR 380/01 dalla sentenza, che non fa alcun riferimento all'abrogazione del successivo art. 25.
***
Orbene, ritiene la Corte che innanzitutto debba essere inquadrata la questione per cui è causa.
La vicenda fonda, in sostanza, sulla mancanza dell'allaccio alla rete fognaria (fatto incontestato, al pari della mancanza di strumenti alternativi, quali la vasca Imhof) e sul riflesso che ciò riveste ai fini dell'ottenimento dell'agibilità dell'immobile, in termini di costi necessari per ottenere il relativo certificato.
Parte opponente, oggi appellante, ha infatti chiesto la riduzione del prezzo nella misura di €
21.696,00, pari all'ammontare delle spese necessarie per dotare l'immobile di uno scarico a norma e per ottenere il certificato di agibilità, come da preventivo versato in atti, somma superiore a quella di € 19.288,24, rivendicata dal titolo di saldo prezzo;
per l'effetto CP_1 ha chiesto di revocare il decreto ingiuntivo e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, disporre la riduzione del prezzo e dichiarare non dovuta la somma di € 19.288,24, condannando l'opposto a restituire la somma di € 2.407,76 (pari alla differenza tra la riduzione del prezzo e l'importo oggetto dell'ingiunzione).
Al fine del suddetto inquadramento, occorre richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale che individua il discrimen tra vizi redibitori ex art. 1490 c.c., mancanza di qualità promesse o essenziali ex art. 1497 c.c. e vendita di aliud pro alio.
Da tempo la Suprema Corte ha chiarito che ‹‹in tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490
c.c.), e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.) pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra; entrambe le ipotesi differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti›› (Cass.
05/04/2016 n. 6596).
In particolare, la consegna di aliud pro alio, che dà luogo ad un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale, svincolata dai termini di prescrizione e decadenza ex art.1495 c.c., cui sono pagina 7 di 12 soggette le azioni per vizi redibitori e per mancanza di qualità, ricorre ‹‹quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l'acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie affatto dissimile da quella dedotta in contratto›› (Cass. 05/02/2016 n. 2313; in senso analogo, Cass. 23/03/2017 n. 7557; Cass. 13/09/2013 n. 20996; Cass. 18/05/2011 n. 10916).
Più di recente la Suprema Corte (Cass. n. 23604/2023) ha spiegato che solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum.
Ha chiarito che deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: 1) allorché l'inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio;
2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria;
la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico-sociale; in tali casi è indispensabile, invece, accertare in concreto se, alla stregua della natura (quid), del modo di manifestarsi (quomodo) e dell'entità della relativa esternazione (quantum) del requisito (igienico, sanitario, di sicurezza o inerente al risparmio energetico) inosservato, sia realizzata una mera imperfezione o alterazione relativa al processo di fabbricazione, di produzione, di formazione e di conservazione della res ovvero un più consistente discostamento dal tipo o dalla specie, alla stregua della privazione delle qualità essenziali inerenti alla sua natura e agli elementi sostanziali, benché non sia pregiudicata la preponderante prevalenza degli elementi che la caratterizzano ai fini della classificazione nel medesimo genere.
Muovendo da siffatto insegnamento, ritiene questa Corte che, nel caso di specie, si verta in tema di vizio della cosa venduta, essendo l'immobile privo dell'allaccio in fogna e trattandosi, quindi, di vizio sanabile mediante realizzazione dell'impianto, come affermato dalla stessa parte appellante.
pagina 8 di 12 Si tratta cioè di vizio redibitorio, sanabile, che incide sulle condizioni igienico – sanitarie dell'immobile e che, se non conosciuto, legittima l'acquirente a chiedere la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno.
Venendo all'esame delle doglianze, in primo luogo è smentito documentalmente che il on abbia reso l'interrogatorio formale. Parte_2
Quest'ultimo, infatti, come riportato in sentenza, immediatamente dopo la moglie ha reso l'interrogatorio formale all'udienza del 10.5.2013 e ha dichiarato, tra Parte_1
l'altro, che il gli aveva mostrato un pozzetto situato vicino al bagno, ma all'esterno, CP_1 anche se ha precisato che non avevano parlato della fogna, né il li aveva detto dove CP_1 scaricavano le acque;
ha confermato di aver detto al che intendeva fare dei lavori di CP_1 ristrutturazione, poi effettivamente eseguiti.
Il primo giudice, quindi, non è incorso in nessuna svista, né, tanto meno, ha confuso le dichiarazioni attribuite in sentenza al con quelle della Parte_2 Parte_1
Al contrario, ha correttamente evidenziato tali dichiarazioni, valutandole unitamente alle altre risultanze di causa e, in particolare, alle dichiarazioni dell'acquirente contenute nella proposta del 9.7.2007, nel preliminare del 4.11.2008, nell'atto pubblico di compravendita del
28.10.2009 (dove la dichiara espressamente di accettare lo stato degli impianti Parte_1 quali sono “dichiarando al riguardo di conoscerne perfettamente lo stato di fatto”), ma anche alle dichiarazioni rese dalla teste Testimone_1
Premesso che parte appellante del tutto laconicamente afferma che la testimonianza sarebbe di “assai dubbia attendibilità” (senza spiegarne il motivo) e meriterebbe il “riesame”, ritiene la
Corte che le dette dichiarazioni siano circostanziate, atteso che la teste ha riferito di numerose visite effettuate dagli opponenti tra il 2007 e il 2009 e ha precisato che il suo compagno aveva alzato il coperchio del “pozzo” e aveva detto al che gli CP_1 Parte_2 scarichi finivano nella vicina vaccheria;
ha riferito che il aveva risposto che Parte_2 intendeva cambiare la sistemazione interna della casa e realizzare un secondo bagno e quindi avrebbe provveduto lui a rifare gli impianti e la fogna;
ha aggiunto che il Parte_2 aveva detto che quello era il suo lavoro e avrebbe fatto tutto lui.
La testimonianza non è in contrasto con le altre, né poteva pretendersi che la teste, a distanza di anni, ricordasse con esattezza il giorno in cui era avvenuto l'incontro, circostanza che avrebbe semmai fatto sorgere il sospetto di una preordinata ricostruzione.
A tanto si aggiunga che il ha confermato di aver visionato il pozzetto e che non si Parte_2 comprende perché il venditore avrebbe mostrato il pozzetto all'esterno dell'abitazione, se pagina 9 di 12 realmente avesse inteso occultare la mancanza dell'impianto fognario, tanto più che il CP_1 aveva dedotto che il era un imprenditore del settore e che la circostanza, oltre a Parte_2 non essere contestata, ha trovato conferma nelle dichiarazioni rese dallo stesso, il quale, a specifica domanda, ha risposto di essere un “termico”.
Ciò rende ancor più inverosimile che il predetto abbia visionato il pozzetto, senza informarsi del reale stato dell'impianto fognario.
Inoltre, ha trovato conferma anche la circostanza che sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione dell'immobile, tra cui quelli di realizzazione di un secondo bagno, come dichiarato dagli opponenti in sede di interrogatorio formale (cap. 4).
Da ultimo, significativo è che l'acquirente, solo dopo aver ricevuto la missiva del 26.10.2016 a firma del legale del venditore (con la richiesta di pagamento), si è attivata presso le autorità competenti per verificare l'esatto adempimento del cfr. missiva del 16.11.2010 a firma CP_1 del legale della , accertando così l'assenza del certificato di agibilità. Parte_1
In conclusione, la Corte condivide la sentenza nella parte in cui ha concluso che il venditore aveva informato l'acquirente – per il tramite del di lei marito - dello stato dell'impianto di scarico, mettendola nelle condizioni di verificare lo stato dello stesso, trattandosi di conclusione aderente alle acquisite risultanze istruttorie, che, com'è noto, devono essere valutate nel loro complesso e non in maniera atomistica e frazionata.
Non può, fra l'altro, sottacersi la circostanza (rimarcata in sentenza) che, in ogni caso, la parte compratrice avrebbe dovuto verificare attentamente e con diligenza le condizioni dell'immobile prima dell'acquisto, trattandosi di bene di non recente edificazione (ante 1967 come si evince dal rogito notarile) e non ribadirne incondizionatamente e a più riprese, come evidenziato in sentenza, gradimento ed accettazione nello stato di fatto e di diritto attuali (cfr.
Cass. n. 13425 del 15/05/2024).
Deve ora essere esaminata la stessa questione, però sotto il profilo dell'agibilità.
Parte appellante, come si è visto, nel criticare il ragionamento del giudice in punto di mancata domanda di risoluzione per aliud pro alio, espressamente afferma che l'oggetto dell'opposizione “era anche quello di far accertare i costi per i lavori necessari all'ottenimento del certificato di agibilità. Su tale base si chiedeva e si chiede la riduzione del prezzo della compravendita” (pag. 11 dell'atto di appello); afferma poi che gli opponenti non hanno mai negato la possibilità di ottenere per l'immobile la certificazione di agibilità ma, invece, hanno lamentato gli indebiti costi cui sarebbero soggetti a causa della violazione dell'art. 1490 e ss. c.c. da parte del venditore,
pagina 10 di 12 sostenendo che la circostanza che si trattava di immobile ante 1967 non escludeva l'applicazione della garanzia per i vizi della compravendita (sempre pag. 11).
Anche il profilo in esame deve dunque essere ricondotto alla garanzia per i vizi, sia sulla base di quanto affermato dalla Suprema Corte, sia tenuto conto della stessa prospettazione della parte e della finalità, in concreto, della domanda proposta.
In sostanza, la parte acquirente non lamenta né la mancata consegna del certificato di agibilità né l'assoluta mancanza dei requisiti per ottenerlo, ma reclama la riduzione del prezzo in forza del vizio, in misura corrispondente ai costi per eliminarlo e per ottenere la certificazione.
Una volta ricondotte le azionate pretese al vizio della cosa venduta, va detto che l'obbligazione di garanzia non sorge nei casi di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 c.c.), ipotesi nelle quali non è configurabile alcun inadempimento a carico del venditore, sanzionabile con il risarcimento dei danni (cfr. Cass. n.
4300 del 16/02/2024 in motivazione, che richiama Cass. 15/04/2004, n. 7147 e Cass.
01/12/2000, n. 15395), né è possibile ottenere la riduzione del prezzo (cf. anche Cass. n.
3644 del 16/02/2007).
Pertanto, stante la conoscenza del vizio da parte dell'acquirente, ritiene il Collegio che la domanda di riduzione del prezzo non possa trovare accoglimento, sia pure per ragioni in parte differenti da quelle esposte nella sentenza impugnata.
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In conclusione, l'appello deve essere respinto.
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Gli appellanti devono essere condannati in solido, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellato le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 5.201,00 a € 26.000,00 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, stante la ridotta attività processuale svolta.
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Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione è stata integralmente rigettata (cfr. Cass. n.
26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).

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P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Civitavecchia n. 1403/2021, R.G. n. 1710/2011, pubblicata in data 28.12.2021, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna e in solido tra loro, al Parte_1 Parte_2 pagamento, in favore di delle spese del presente grado di CP_1 giudizio, che liquida in € 4.888,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n.
115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte degli appellanti.
Roma, 23.10.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
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