N.7701/2009 R.Cont.
T R I B U N A L E
DI N A P O L I
IV sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome EL popolo Italiano
Il G.U. , dott.ssa Barbara Tango, ha pronunciato la seguente sentenza riservata all'udienza
EL 3/10/2025 nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7701/2009 R.G.
TRA
elett dom in Napoli via Giacinto Gigante 7 presso l'avvto Patrizia Ferro dal Parte_1
quale è rapp e dif come da procura in atti ATTRICE
E
e quali eredi in rappresentazione di Controparte_1 Controparte_2 [...]
, , , Persona_1 CP_3 Controparte_4 CP_5
quali eredi in rappresentazione di ,
[...] Persona_2 CP_6
erede rinunciataria di elett dom in Napoli via Raffaele Calvanico
[...] CP_7
12 presso l'avvto Claudia Casale come da procura in atti CONVENUTI
NONCHÉ
nata a [...] il [...], C.F. , Controparte_8 C.F._1 [...]
, nato a [...] il [...], C.F. , entrambi quali Controparte_9 C.F._2
eredi di e C.F. Persona_3 Controparte_10
, quale erede di erede di , C.F._3 Persona_4 Persona_5
nato a [...] il [...], C.F. , residente in [...], tutti rappresentati e C.F._4
difesi dall'avv. Riccardo Mariotti con studio professionale in via ELl'Amba Aradam n. 24 Per_3
come da procura in atti CONVENUTI IN RICONVENZIONALE NONCHÉ
, e quali eredi di Controparte_11 CP_12 CP_13
, , , CP_7 CP_14 Controparte_4 CP_15
quali eredi di CONVENUTI CONTUMACI
[...] Persona_6
conclusioni per le parti. Come da atti introduttivi e verbale EL 3/10/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che la presente sentenza sarà redatta in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp att. C.p.c..
La presente controversia ha ad oggetto l'originaria domanda di proposta nei Parte_1
confronti di tutti i coeredi ELla madre deceduta il 31/12/1977 in Marano di Persona_7
Napoli, di acquisto ELla proprietà per intervenuta usucapione ELl'appartamento sito in Napoli via
Zara n.17 e precisamente piano 1 int. 7 Sez. VIC Foglio 4 Particella 136 sub 28, nonché le domande riconvenzionali di e e per essi i loro eredi e cioè Persona_3 Persona_5 CP_8
e da una parte e dall'altra, volte alla divisione EL
[...] Controparte_9 Controparte_10
bene, ai sensi degli artt. 713 e ss. c.c., nonché all'accertamento EL valore locativo ELl'immobile in comproprietà, con conseguente determinazione EL corrispettivo spettante ad ognuno di essi convenuti in riconvenzionale.
Il presente processo deve la sua lunga durata all'istruttoria relativa alla domanda di usucapione di
, alle interruzioni a seguito EL decesso di alcune parti costituite, alla sospensione EL Parte_1
giudizio in attesa EL passaggio in giudicato ELla sentenza parziale n. 5973/2016 EL Tribunale
civile di Napoli, emessa in data 27/4/2016 e pubblicata in data 11/5/2016 , di rigetto ELla domanda di usucapione, passaggio in giudicato intervenuta solo in data 31/10/2023.
La domanda di divisione è inammissibile. Infatti, premesso che legittimati passivi sono tutte le parti indicate in epigrafe, quali eredi degli originari fratelli di e figli di , ad eccezione di Parte_1 Persona_7 CP_6
che unitamente ai figli e ha rinunciato all'eredità di
[...] CP_16 CP_17 CP_7
, come da atto per Notaio EL 30/10/2017 e ad eccezione dei coniugi di
[...] Persona_8 [...]
e in quanto premorti alla madre nonché ad eccezione ELla quota di Persona_1 Persona_2 [...]
stante la mancata prova ELl'accettazione ELl'eredità materna e quindi la fondatezza CP_18
ELl'eccepita prescrizione come ammesso dallo stesso procuratore all'udienza EL 6/12/2024, nel merito va osservato, in primis , che l'immobile sito in Napoli via Zara n.17 fu acquistato dalla
, madre degli originari otto originari figli ( di cui due, ed premorti e di cui Persona_7 Per_1 Per_2
una, rinunciataria), con contratto di cessione in proprietà esclusiva EL 22/4/1964 in Napoli CP_18
da parte ELl' , con pagamento EL residuo importo Controparte_19
ancora dovuto dopo il decesso ELla madre, ad opera ELl'attrice in data 11/1/1985; Parte_1
ne deriva che l'immobile de quo rientra nell'asse ereditario di , deceduta in Persona_7
Marano di Napoli il 31/12/1977 ( cfr in tema sent Cass n. 7005/2012 secondo cui:”Con il
pagamento ELl' ultima rata di prezzo si verifica il trasferimento di proprietà ELl'alloggio di
edilizia popolare ed economica, già ceduto con riserva di proprietà all'originario assegnatario, poi
deceduto, con la conseguenza che da parte degli eredi non è necessaria alcuna manifestazione di
volontà per l'acquisizione di tale diritto;
mentre, solo nel caso di decesso ELl'assegnatario prima
ELla stipula EL contratto di cessione, il subentro nel diritto "personalissimo" all'assegnazione non
si verifica "iure hereditatis", essendo regolato dalle speciali disposizioni in materia”)
Sennonché all'esito ELla disposta C.T.U., l'ausiliario, ing nell'elaborato EL Persona_9
9/7/2025 , alla apg 14 e ss ha rilevato che: “Il fabbricato sito in Napoli alla Via Zara n. 17 – nella
sua originaria conformazione - è stato edificato in data anteriore al 1939 come rilevabile dalla
documentazione catastale storica acquisita (Allegato n. 2) alla quale integralmente si rimanda e,
quindi, non necessitante di alcun titolo autorizzativo per la sua realizzazione. Pertanto, nella sua
originaria conformazione e configurazione l'unità immobiliare risulta urbanisticamente legittima e commerciabile ma, rispetto a tale originaria legittima configurazione si rilevano le seguenti
difformità: 1) Avvenuta realizzazione di balcone esterno afferente all'ambiente salone e camera da
letto; 2) Realizzazione di veranda in luogo EL balcone (terrazza) preesistente;
3) Differente
distribuzione degli spazi interni e realizzazione di ripostiglio gravante su ambiente bagno;
Si
necessita, pertanto, ai fini ELla commerciabilità EL bene, di un preventivo ripristino ELlo stato dei
luoghi per quanto attiene le difformità di cui ai punti n.

1-2 e di presentazione presso i competenti
uffici comunali di CILA per le difformità distributive interne di cui al punto n. 3; Parte_2
inoltre, si necessita di aggiornamento ELla planimetria catastale EL bene mediante pratica
DOCFA.
Il costo di tutte tali attività (compreso la regolarizzazione catastale) può essere forfettariamente
stimato in € 10.000,00. L'unità immobiliare in questione, dunque, soltanto all'esito ELle predette
preventive attività di ripristino e tecniche risulterà, pertanto, urbanisticamente legittima e, quindi,
commerciabile”.
Alla luce ELle risultanze ELla perizia, deve ritenersi la non commerciabilità EL citato immobile,
per mancato rispetto ELle prescrizioni sul c.d. allineamento catastale oggettivo.
Giova richiamare, sul punto, il disposto ELl'art. 29 comma 1 bis ELla legge 27 febbraio 1985 n. 52,
introdotto dal Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78, art. 19, comma 14, convertito dalla legge 30
luglio 2010 n. 122 – che prevede che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi
aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su
fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità
immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle
planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, ELla conformità
allo stato di fatto sulla base ELle disposizioni vigenti in materia catastale” - le cui prescrizioni si estendono anche alle sentenze, in quanto rientranti nell'ampia nozione di atti pubblici;
in tal senso,
la Suprema Corte ha avuto modo di affermare (cfr. Cass. n. 17990/2016) che la mancata indicazione di quanto prescritto in tema di conformità catastale dalla L. n. 52 EL 1985, art. 29, comma 1 bis, configura un'ipotesi di omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio, aggiungendo che i requisiti richiesti dalla L. n. 52 EL 1985, art. 29, appaiono essenziali e finalizzati a garantire la certezza EL trasferimento, essendo quindi necessario che l'accertamento dei requisiti prescritti venga effettuato nel corso EL giudizio (cfr. altresì Cass. n. 18043/2020). In particolare, “ancorché
parte ELla dottrina abbia sostenuto la tesi secondo cui la norma in esame si riferisca solo agli atti
pubblici e alle scritture private … ma non anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimento di
diritti reali” la Suprema Corte ha ritenuto “che debba invece valutarsi la ratio legis che è quella di
assicurare la c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva ELle risultanze catastali rispetto ai
dati ricavabili dai registri immobiliari, sicché 'l'esclusione' appena indicata non appare
condivisibile … per gli inevitabili inconvenienti che ciò potrebbe comportare” (cfr. Cass. n.
18043/2020).
Non può essere incluso, pertanto, in un progetto di divisione, né può essere oggetto di assegnazione e trasferimento di quote, l'immobile sopra indicato dal C.T.U. per il quale non è presente la dichiarazione di conformità catastale, ferma restando la possibilità per le parti di ottenere la divisione giudiziale, in altra sede, una volta effettuati gli interventi che rendano gli immobili commerciabili.
Va dunque disattesa la proposta domanda di divisione.
Quanto alla domanda di rendiconto proposta dagli eredi di e e Persona_3 Persona_5
cioè
e da una parte e ( erede di Controparte_8 Controparte_9 Controparte_10 Per_4
erede di per aver, la VE EL ,
[...] Persona_5 CP_10 Persona_10
formalmente rinunciato all'eredità in data 8/7/2025) dall'altra, questo giudice aderisce all'orientamento giurisprudenziale secondo cui l'azione di rendiconto costituisce un'azione autonoma e distinta rispetto alla domanda di scioglimento ELla comunione ( sent Cass n.
15182/2019); tale obbligo, che si fonda sull'art. 1102 c.c. che vieta ad ognuno dei partecipanti di estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, si traduce nel pagamento di una somma di denaro quale contropartita agli altri condividenti alla luce dei principi generali in tema di arricchimento senza causa ed ai fini ELla determinazione dei frutti che uno dei condividenti deve corrispondere in relazione all'uso esclusivo di un immobile oggetto di divisione giudiziale, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo EL
godimento ELl'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo EL canone locativo di mercato ( cfr in tema Ord Cass n.
17876/2019; “I frutti civili, dovuti dal comproprietario che abbia utilizzato, in via esclusiva, un
bene rientrante nella comunione, hanno, ai sensi ELl'art. 820, terzo comma, cod. civ., la funzione di
corrispettivo EL godimento ELla cosa e possono essere liquidati con riferimento al valore
figurativo EL canone locativo di mercato” sent Cass n. 5504/2012 e n. 20394/2013).
Nella fattispecie in esame la domanda riconvenzionale sul punto va accolta alla luce ELle stesse allegazioni attoree e soprattutto ELla citata sentenza parziale n. 5973/2016 secondo cui Parte_1
ha usufruito pienamente ELl'immobile ma non prima EL 2004 atteso che prima di allora se ne
[...]
sono giovati sia che . Persona_3 Persona_5
Tuttavia le domande di rendiconto non possono essere accolte prima ELla data di costituzione e proposizione ELle domande riconvenzionali ( mese di giugno 2009 ) per e Controparte_10
prima EL 27/3/2008 ( data di ricezione ELla lettera raccomandata di intimazione di
pagamento) per e in quanto, come chiarito in modo Controparte_8 Controparte_9
condivisibile dalla S.C., “In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva EL bene comune da
parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento ELla corrispondente quota di frutti
civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato
l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un
vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento
assoluto all'esercizio ELle facoltà dominicali di godimento e disposizione EL bene comune
spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi
quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo” (Ord Cass n.31105/2023); “Il comunista deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con
decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione
al godimento da parte degli altri comunisti” (Ord Cass n. 10264/2023); “L'uso esclusivo EL bene
comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a
produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano
acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento ELla
corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto ELla cosa solo se gli altri
partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia
stato concesso” (Sent Cass n. 2423/2015 e Sent Cass n.1738/2022)
Partendo dai dati espressi dal C.T.U. alla pag 20 ELl'elaborato e cioè dai dati locativi mensili/annuali dal giugno 2009 all'attualità , dal decremento EL valore locativo attuale ELl'indice
Istat (75%), come da tabella sottostante: e diminuendo la somma annuale ELla percentuale EL 30% ( maggiormente congrua rispetto a quella indicata dal perito) a titolo di spese e manutenzione EL bene comune, si perviene da una somma totale dovuta pari €41.437,32 dal mese di giugno 2009 al mese di giugno 2024 di cui va riconosciuta, a carico di , in favore di e Parte_1 Controparte_8 Controparte_9
quali eredi di l'importo complessivo di €5.919,62 ( importo che resta in Persona_3
comunione tra loro stante la mancata domanda di scioglimento ELla comunione ereditaria di
[...]
) e in favore di ( erede di erede di Persona_3 Controparte_10 Persona_4 Per_5
€5.919,62 e cioè 1/7 ELla complessiva somma dovuta dall'attrice , il tutto oltre interessi
[...]
legali dalle singole mensilità al saldo;
inoltre va condannata a versare Parte_1
complessivamente €28,00 mensili ( 1/7 EL 70% di €280,00 ) in favore di e Controparte_8
a partire dal mese di aprile 2008 al mese di maggio 2009 compreso; Controparte_9
infine va condannata a versare complessivamente €34,65 mensili ( 1/7 EL 70% di Parte_1 €346,56 ) in favore di e a partire dal mese di giugno Controparte_8 Controparte_9
2024 e fino alla pubblicazione ELla presente sentenza e a versare €34,65 mensili ( 1/7 EL 70% di
€346,56) in favore di a partire dal mese di giugno 2024 e fino alla Controparte_10
pubblicazione ELla presente sentenza, non potendosi emettere una condanna in futuro sine die, il tutto oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo, trattandosi di debiti di valuta.
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.
Sante la comproprietà in capo a tutte le parti in causa EL compendio allo stato incommerciabile,
sussistono motivi per la compensazione integrale ELle spese mentre le spese di C.T.U. , come liquidate nei decreti, vanno poste, in quote uguali, a carico di tutte le parti costituite ad eccezione di
Controparte_6
Le spese relative alla accolta domanda di rendiconto , vanno poste a carico di e Parte_1
liquidate in base al DM 55/2014, scaglione fino ad € 26.000,00 valor medio ridotto per l'esiguità
ELle somme riconosciute .


P.Q.M.


Il G.U. pronunciando nella causa promossa come in narrativa , così provvede:
Dichiara il difetto di legittimazione passiva di . Controparte_6
Dichiara inammissibili le domande di divisione ELl'immobile sito in Napoli via Zara n.17 .
Condanna al pagamento ELle seguenti somme: in favore di e Parte_1 Controparte_8 [...]
l'importo complessivo di €5.919,62 e in favore di €5.919,62 Controparte_9 Controparte_10
il tutto oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo.
Condanna al pagamento ELle seguenti somme: complessivamente €28,00 mensili in Parte_1
favore di e a partire dal mese di aprile 2008 al mese di Controparte_8 Controparte_9
maggio 2009 compreso;
complessivamente €34,65 mensili in favore di e Controparte_8 [...]
a partire dal mese di giugno 2024 e fino alla pubblicazione ELla presente Controparte_9
sentenza ed €34,65 mensili in favore di a partire dal mese di giugno 2024 e fino Controparte_10 alla pubblicazione ELla presente sentenza, il tutto oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo.
Pone le spese di C.T.U. , come liquidate nei decreti, in quote uguali, a carico di tutte le parti costituite ad eccezione di Controparte_6
Condanna al pagamento ELle seguenti spese di lite : in favore di Parte_1 Controparte_8
e € 3.800,00 per compenso oltre IVA e CPA se documentate e rimborso Controparte_9
spese generali nella misura EL 15% e in favore di € 3.800,00 per compenso Controparte_10
oltre IVA e CPA se documentate e rimborso spese generali nella misura EL 15%.
Compensa le altre spese di lite.
Napoli 5/12/2025 Il G.U.