n. 5119/2023 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Martina Fusco;
rilevato che l'udienza già fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc;
rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”; lette le note di trattazione scritta depositate nell'interesse di parte intimante, con cui la stessa concludeva riportandosi agli atti e alle difese già formulate;
preso atto del fatto che parte intimata non ha depositato note, nonostante la regolare comunicazione del decreto;

decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco

n.5119/ 2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Martina Fusco, in funzione di giudice unico, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 5119 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
C.F./P.I. , rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'avv. DE FILIPPO ALFONSO, presso cui elettivamente domicilia;

ATTORE
E
Contr
C.F./P.I. , in persona del legale rapp.te p.t., e rapp.to e difeso, giusta CP_2 P.IVA_1
procura in atti, dall'avv. SAVARESE LUCA, presso cui elettivamente domicilia;

CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto di locazione.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto dettato dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., in combinato disposto con l'articolo 429, co. 1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno
2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
Con atto di citazione per convalida di sfratto, premetteva di essere comodatario Parte_1 dell'immobile sito in Pagani (SA) alla via De Gasperi n. 225, piano terra, identificato catastalmente in NCEU del comune di Pagani al foglio 7 particella 498 sub. 26; detto locale veniva concesso in Co locazione ad uso commerciale a (p. iva - Pec: , con CP_2 P.IVA_1 Email_1 sede in Pagani (SA) alla via Traversa Torre n. 13, in persona del l.r.p.t. e amministratore unico sig.
(c.f.: ), nato a [...] il [...], giusto contratto di CP_3 CodiceFiscale_2 locazione n. 5262 - serie 3T, regolarmente registrato in data 31.10.2018 presso l'Agenzia delle Entrate di Pagani;
per tale immobile, le parti convenivano un canone di locazione annuo di euro 7.200,00, da pagarsi anticipatamente in rate mensili di euro 600,00 entro il giorno 5 di ogni mese;
solo per il primo anno il canone di locazione annuo è ridotto ad euro 6.000,00 da pagarsi in rate mensili di euro 500,00 con le medesime modalità; il conduttore si rendeva moroso nel pagamento delle mensilità di: dicembre dell'anno 2018; marzo, aprile, maggio e giugno dell'anno 2019; marzo e aprile dell'anno
2020; giugno dell'anno 2023 per un ammontare di € 4.300,00; tramite raccomandata A/R n.
20046313395-0, inviata il 22.06.2023, e ricevuta il 27.06.2023, il sig. inviava diffida per il Pt_1 pagamento al conduttore, ma la missiva non sortiva l'effetto sperato;
infatti, successivamente alla ricezione della missiva, il sig. procedeva al pagamento di euro 1.200,00 in data CP_3
29.06.2023 (comprensivo della rata di giugno 2023), di euro 600,00 in data 18.07.2023 (per la rata di luglio 2023), di euro 600,00 in data 11.08.2023 (per la rata di agosto 2023) e di euro 600,00 in data
26.09.2023 (per la rata di settembre 2023); la mensilità di ottobre 2023 non risulta ancora pagata;
per quanto innanzi esposto, il sig. risulta ancora debitore verso l'istante della somma CP_3 complessiva di € 4.300,00. Concludeva chiedendo la convalida di sfratto.
Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale impugnava tutto quanto dedotto e chiesto nell'intimato sfratto per morosità ed eccepiva l'intervenuto accordo con il locatore in ordine al mancato pagamento dei canoni, in ragione di taluni vizi riscontrati sull'immobile stesso.
A scioglimento della riserva assunta a seguito della prima udienza, il giudice concedeva il provvedimento ex art 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito.
Nel termine concesso, la parte originaria intimante avanzava istanza di mediazione e depositava le memorie integrative, con cui chiedeva altresì il pagamento dei canoni maturati nelle more e maturandi fino alla scadenza e contestava le avverse difese.
Parte convenuta, invece, non depositava nel termine concesso memorie integrative.
L'udienza del 19/12/2024, calendarizzata per la discussione, veniva sostituita dal deposito di note di trattazione scritta;
per parte intimata nessuno depositava note, pur verificata la regolarità della comunicazione del decreto che disponeva la sostituzione. La controversia viene pertanto decisa con la presente sentenza, allegata al provvedimento ex art 127 ter c.p.c..
La domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dal ricorrente risulta fondata e, pertanto, dev'essere accolta per i motivi di seguito indicati.
Va, preliminarmente, rilevato che con l'art. 5 della legge 392/78 cd. dell'equo canone, il legislatore aveva effettuato una valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto, escludendo il potere discrezionale del giudice di cui all'articolo 1455 c.c., con la conseguenza che, ove il ritardo si fosse protratto per un periodo di tempo superiore a venti giorni dalla scadenza prevista ovvero la somma dovuta per oneri accessori avesse superato l'importo di due mensilità del canone, l'inadempimento non era di scarsa rilevanza nella valutazione operata dal legislatore e comportava,
a norma dell'articolo 1455 c.c., la risoluzione del contratto. Tale articolo, peraltro, non risultava applicabile in via diretta alle ipotesi di locazione ad uso diverso da quello abitativo (cfr. Cass. SU
12210/90; Cass.n.10239/2000), com'è da considerarsi quella in esame.
In tale ultima ipotesi, infatti, il giudice è obbligato a valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore ex art.1455 c.c.
Ed invero è pacifico che “in tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della legge n. 392 del 1978, sulla "predeterminazione" della gravità dell'inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione; il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può essere però tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che ha domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art.
1453 c.c., il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli, ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 17 marzo 2006, n. 5902).
L'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale.
Né la purgazione della mora successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto
è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato.
Inoltre, va pure considerato che ai fini della declaratoria di risoluzione contrattuale occorre valutare globalmente il comportamento tenuto dal conduttore anche successivamente alla proposizione della domanda giacché “a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene” Sez. 3
- , Ordinanza n. 36494 del 29/12/2023.
Ancora, per quanto qui eccepito, deve rilevarsi che la sospensione del pagamento del canone di locazione non può trovare alcuna giustificazione, ai sensi dell'art 1460 c.c., nell'asserito inadempimento del locatore, nel caso in cui il suddetto inadempimento, per come dedotto e allegato non sia tale da giustificare la sospensione dell'obbligazione principale del conduttore di corresponsione del canone. In questi termini, Cass. civ. ordinanza n. 17020 del 26/05/2022 ha chiarito che “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.”
In sostanza, pur in presenza di un inadempimento da parte del locatore (sub specie, per esempio, di mancata realizzazione di lavori di straordinaria manutenzione), il canone rimane sempre dovuto laddove il vizio della cosa non sia tale da rendere impossibile l'esecuzione dell'obbligazione principale del locatore, e cioè la messa a disposizione dell'immobile – e il relativo godimento da parte del conduttore.
Né, tantomeno, rileva il presunto accordo per la riduzione dei canoni, dedotto dalla parte conduttrice, non essendo stata fornita prova scritta del suddetto accordo.
Ed infatti, ai sensi dell'art 2722 c.c., non sarebbe stata ammissibile la prova orale – per altro richiesta solo in sede in convalida di sfratto- volta a evidenziare l'esistenza del suddetto patto aggiunto, stante il divieto imposto, in tal senso, dalla legge, laddove il documento principale sia stato redatto – come nel caso di specie - per iscritto. Alla stregua di tali principi deve ritenersi non operante l'eccezione ex art 1460 c.c. e grave l'inadempimento dedotto nel presente giudizio, coincidente con il mancato pagamento delle mensilità in citazione, e cioè sia in ragione del notevole numero di mensilità per cui il ritardo si è protratto, sia dell'entità del canone, che del comportamento del conduttore nel corso del giudizio.
Appare evidente che l'inadempimento dedotto ha alterato l'equilibrio del rapporto sinallagmatico tra le parti, com'è peraltro dimostrato dalla chiara volontà espressa del proprietario nel richiedere la risoluzione del contratto di locazione.
Va, pertanto, pronunciata la risoluzione del contratto tra le parti.
Alla risoluzione segue anche la condanna al pagamento dei canoni dalla data di inizio della morosità
e cioè dicembre dell'anno 2018; marzo, aprile, maggio e giugno dell'anno 2019; marzo e aprile dell'anno 2020, oltre che quella a partire dal novembre del 2023 fino alla data del rilascio (settembre
2024) per un totale di € 10.300,00. In termini, sulla ammissibilità della domanda alla condanna dei canoni fino al rilascio, Cass. civ. ordinanza n. 24819 del 18/08/2023 ha chiarito che “a seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento (anche) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta "ab origine" né che lo sfratto sia stato convalidato, giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., in tale norma trova la sua "ratio" ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro.”
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, tenuto conto del decisum, e dell'assenza di attività istruttoria. Non si ritengono, invece, sussistenti, i presupposti per la condanna ex. art. 96 c.p.c.. Sussistono infine i presupposti per la condanna della parte convenuta, ex art. 12-bis d.lgs. 28/2010, al pagamento in favore del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio, stante la sua mancata partecipazione al procedimento di mediazione e considerata che la stessa, ritualmente convocata, non ha addotto nessun illegittimo impedimento a comparire.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ad eccezione, così provvede: a) Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara il contratto di locazione tra le parti risolto per fatto e colpa della società conduttrice;

b) condanna la al pagamento, a favore di , della somma pari € CP_4 Parte_1
10.300,00, per canoni dovuti e non corrisposti fino al rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze al pagamento;

c) condanna la l pagamento, a favore di delle spese di lite, che liquida CP_4 Parte_1 in complessivi €2.500,00 per compensi, oltre Iva e Cpa, come per legge, e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso) con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario;

d) condanna la al pagamento, in favore dell'Erario, della somma pari al doppio del CP_4 contributo unificato dovuto per il presente giudizio;
depositato telematicamente in data 15/01/2025
Il Giudice
Dott.ssa Martina Fusco