Pubblicato il 10/03/2025

N. 01962/2025REG.PROV.COLL.

N. 07133/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7133 del 2019, proposto da Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Andrea Magnanelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove 21;

contro

Monti di San AO NT S.p.a., NA RU S.p.a., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentati e difesi dagli avvocati Maria Lucia D’Ettorre e AO Stella Richter, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio del secondo in Roma, viale Giuseppe Mazzini, 11;

nei confronti

Regione Lazio, Consorzio 18-25, Consorzio Acilia Dragona, non costituiti in giudizio;

e con l'intervento di

ad opponendum :
Cr Primo 1 Real Estate S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Fabrizio Carbonetti, Loredana Giani, Ugo Maria Giordano, Maddalena Careddu, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 05552/2019, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio delle società Monti di San AO NT S.p.a. e NA RU S.p.a.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 10 ottobre 2024 il Cons. Luca Monteferrante e uditi per le parti gli avvocati presenti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

In data 1° dicembre 2004 Roma Capitale ha sottoscritto con la Regione Lazio l’accordo relativo al Programma di Recupero Urbano (d’ora innanzi PRU) “Acilia – Dragona”, poi ratificato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 308 del 21 dicembre 2004.

Per la descrizione dell’ iter di approvazione del PRU si fa rinvio alla sentenza appellata, in applicazione del principio di sinteticità degli atti processuali sancito dall’art. 3 c.p.a..

Il suddetto PRU “Acilia – Dragona” si articola in 17 interventi privati, due nuclei di recupero urbanistico e 64 opere pubbliche.

Dei suddetti interventi pubblici, 9 sono finanziati con fondi regionali e comunali, e la loro realizzazione è curata direttamente dal Dipartimento Promozione, Sviluppo e Riqualificazione delle Periferie, mentre i rimanenti 55 sono finanziati con fondi provenienti dagli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, dovuti dagli operatori privati del programma, nonché dal contributo straordinario offerto dai medesimi.

In data 12 novembre 2007 Roma Capitale ha sottoscritto la convenzione urbanistica con il Consorzio 18-25, intervenuto a detto atto, in nome, per conto e nell’interesse degli aderenti al Consorzio quali le società Monti di San AO NT s.p.a. (d’ora innanzi anche PQ), Cedab s.r.l., Immobiliare Due s.r.l. e Madelf 88 s.r.l..

In data 14 novembre 2008 ed in data 1° dicembre 2009, ha stipulato le convenzioni integrative con il Consorzio 18-25, costituito dalle società Monti di San AO NT s.p.a. e Valore Reale SGR s.p.a., subentrata alle altre.

La ripartizione finale delle volumetrie, all’interno del Consorzio, corrisponde alle quote del 75% per Monti San AO NT, e 25% per Valore Reale, e sulla base del medesimo criterio sono stati ripartiti gli impegni economici e urbanizzativi conseguenti alla convenzione.

La volumetria complessiva dell’intervento privato n. 18-25 è pari a mc 183.468, suddivisa in Comparto Z1 residenziale di mc 38.500, Comparto Z2 residenziale mc 46.640 e Comparto non residenziale commerciale (M2) di mc 98.328.

La convenzione ha previsto la realizzazione delle opere di urbanizzazione quali rete viaria e parcheggi pubblici, rete fognatura bianca, rete acque reflue, illuminazione pubblica, rete idrica, ricalibratura Fosso di Madonnetta e opere pubbliche del Programma nn. 8 nuova viabilità via di Dragoncello – via delle Case Basse, 27, ristrutturazione casale nella zona Pinetina – Centro civico, 39°, Verde attrezzato Parco San AO, 39b pista ciclabile nel Parco San AO.

Il Comune si è impegnato a provvedere alla progettazione degli interventi pubblici (tra cui l’O.P.1 – Sottopasso Ostiense – via del Mare e l’O.P. 16 Unificazione di via del Dragoncello) previsti dal programma di Recupero Urbano, che non fossero stati realizzati direttamente dai soggetti attuatori privati, sulla base dei tempi e delle entità delle risorse finanziarie messe a disposizione dallo Stato e dai soggetti attuatori privati e, comunque, in coerenza con i tempi di attuazione del programma.

La Monti di San AO NT s.p.a., allegando la mancata realizzazione degli interventi di spettanza del Comune, ha proposto ricorso dinanzi al T.a.r. per il Lazio per chiedere l’accertamento dell’inadempimento di Roma Capitale degli obblighi assunti con la convenzione urbanistica del 12 novembre 2007 e la risoluzione, in parte qua , della medesima convenzione (limitatamente cioè al sub comparto M2 a destinazione commerciale), nonché per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi in conseguenza di tale inadempimento, a titolo di danno emergente e di lucro cessante, quest’ultimo in relazione alla mancata vendita di un terreno edificabile con destinazione commerciale oggetto di un preliminare di compravendita sospensivamente condizionato alla approvazione, non intervenuta nei termini della convenzione, da parte di Roma Capitale della progettazione delle opere viarie di collegamento previste a servizio del centro commerciale ivi realizzando.

Con il medesimo ricorso, NA RU s.p.a. ha chiesto la condanna di Roma Capitale al risarcimento del danno, a titolo di lucro cessante, per mancato utile d’impresa, derivante dalla mancata attuazione, da parte del Comune, della convenzione urbanistica, nella parte relativa alla cubatura commerciale, dolendosi di aver perso l’occasione di eseguire l’appalto per la costruzione di un centro commerciale, essendo intercorso intese vincolanti in tale senso.

In particolare le ricorrenti, a fondamento del ricorso, hanno allegato che risulta completamente inattuata, per totale e ingiustificabile inerzia del Comune, la componente pubblica del Programma, sostenendo che neppure una delle opere rimesse alla competenza diretta del Comune sarebbe stata eseguita.

L’inadempimento allegato dalle ricorrenti consiste nella circostanza per cui la totale inattuazione della fondamentale componente pubblica del comparto ha di fatto compromesso la possibilità, per i soggetti privati, di completare (o in certi casi persino di avviare) i programmi realizzativi delle capacità edificatorie previste, per l’assenza della complessiva infrastrutturazione del comparto e dei servizi necessari ad adeguare la zona ad una vivibilità urbana, costituente finalità prioritaria del PRU.

Cosicché, nonostante PQ abbia realizzato, in perfetta regolarità, tutte le volumetrie residenziali previste nella “proposta 18”, per un totale di circa n. 175 appartamenti, di questi, solo 64 hanno trovato acquirenti, nonostante la Società abbia progressivamente ridotto il prezzo richiesto.

E pertanto, sarebbe evidente il danno che il protratto inadempimento di Roma Capitale alle proprie obbligazioni ha prodotto sull’attuazione effettiva del PRU per la componente privata, e sul valore economico delle porzioni realizzate.

A tale danno generale, si aggiunge, poi, il danno specifico inerente l’impossibilità per PQ e per l’associata NA RU s.p.a. di attuare la componente a destinazione commerciale del compendio (c.d. “subcomparto M2”), cui è connessa (per incidenza dimensionale – mc. 98.328 – e funzionale) la maggior quota degli importi dovuti, sia a titolo di oneri (e opere) di urbanizzazione che relativamente al contributo straordinario.

Infatti, il Comune ha subordinato l’attivazione del centro commerciale alla realizzazione e completamento di opere che spettava al Comune stesso realizzare, ma che non sono state realizzate, con riferimento, in particolare, all’ “adeguamento e unificazione di via di Dragoncello” e alla “realizzazione del sottopasso di via Ostiense-via del Mare”.

La protratta e perdurante impossibilità di attivare l’insediamento commerciale, dovuta a inadempimento del Comune, ha però comportato danni alla SMPQ.

Quest’ultima, infatti, a intervenuta approvazione del PRU, e pendendo solo la stipula della relativa convenzione urbanistica, in data 31.01.2007 aveva sottoscritto con RA s.p.a. una convenzione generale (poi modificata il 06.03.2008) avente a oggetto la definizione di un (successivo) contratto preliminare di compravendita del terreno compreso nel subcomparto “M2”, e connesso contratto di appalto, sottoscritto e allegato alla convenzione, tra la medesima RA s.p.a. e la NA RU s.p.a., per la realizzazione del centro commerciale ivi previsto.

Gli importi di prezzo indicati in tale convenzione erano pari a € 27.800.000 (per la vendita del terreno) e € 30.000.000 (per l’appalto dei lavori), e, quindi, per un prezzo complessivo pari a € 57.800.000.

L’efficacia della convenzione generale e del contralto di appalto era “sospensivamente condizionata all’avveramento, entro il 31 dicembre 2008, delle seguenti condizioni sospensive:

a) approvazione da parte dell'Amministrazione comunale, nell’ambito del Programma di Recupero Urbano…, di idoneo collegamento viario ivi compreso il sottopasso sulla via Ostiense/via del Mare che colleghi la via di Dragoncello con la via di Macchia Saponara…;

b) il rilascio a Monti di San AO NT del permesso di costruire del Centro Commerciale avente ad oggetto i piani interrati del Centro Commerciale;

c) risoluzione, da parte della Conferenza dei servizi del Comune di Roma, Dipartimento VIII favorevole al rilascio delle autorizzazioni amministrative al commercio con una superficie complessiva di vendita non inferiore a mq. 15.000, di cui mq. 7.000 circa di netta vendita, per l’attivazione e 1’esercizio nel Centro Commerciale di un ipermercato di generi alimentari e non alimentari”.

Tali condizioni erano ribadite anche nel contratto di appalto con NA RU, anch’esso del 31.01.2007.

A intervenuta stipula della convenzione urbanistica, il 06.03.2008 la PQ aveva stipulato con RA un contratto preliminare di compravendita, dopo aver ricevuto da quest’ultima € 4.500.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, e ricevendo all’atto della stipula, a titolo di acconto sul prezzo, € 1.500.000,00. In tale contratto, il termine per l’avveramento delle condizioni era indicato nel 31.12.2008.

Scaduto tale termine, in assenza di progettazione approvata, RA ha fatto valere la perdita di efficacia del contratto, richiedendo la restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria.

Ne è seguita una procedura arbitrale conclusasi, in data 09.02.2010, con un lodo che, accertato il mancato avveramento delle condizioni sospensive, ha sciolto il contratto, condannando Monti San AO NT alla restituzione quasi integrale della caparra, nella misura di € 4.800.000,00, oltre interessi e rivalutazione dall’01.01.2009 fino al soddisfo.

In particolare quanto alle domande risarcitorie proposte dinanzi al T.a.r.:

- la PQ ha chiesto il risarcimento del danno relativo alle seguenti voci:

a) restituzioni, per i costi inutilmente sostenuti in adempimento degli obblighi convenzionali;

b) danno emergente, per le spese vive sostenute;

c) lucro cessante per la componente commerciale, sotto forma di perdita di chance, per la mancata vendita del terreno a RA s.p.a.;

d) lucro cessante per la componente residenziale, perché “l’inadempimento del Comune ha determinato il perpetuarsi e anzi l’aggravamento delle condizioni di scarsa accessibilità e degrado della zona di Acilia, di fatto azzerando i valori immobiliari delle edificazioni realizzate”, cosicché, “di 175 appartamenti realizzati, nonostante le impegnative già raccolte nel 2009, solo 64 hanno ad oggi trovato acquirenti”, e a un prezzo nettamente inferiore.

- NA RU ha chiesto il risarcimento del danno a titolo di lucro cessante legato alla “perduta chance di eseguire il contratto di appalto già sottoscritto con RA s.p.a.”.

Il T.a.r. per il Lazio, Sede di Roma, Sezione Seconda bis , con la sentenza 2 maggio 2019, n. 5552, ha accolto, in parte, il ricorso e, per l’effetto, ha così disposto:

- ha dichiarato la risoluzione della convenzione del 12 novembre 2007, nella parte in cui prevede la realizzazione del subcomparto “M2” a destinazione commerciale;

- ha condannato il Comune al pagamento in favore della Monti San AO NT della somma di euro 6.950.000,00, relativa al lucro cessante per la componente commerciale;

- ha ordinato al Comune gli adempimenti di cui in motivazione per le altre voci di danno;

- ha respinto la domanda di risarcimento del danno della NA RU s.p.a.;

- ha respinto la domanda riconvenzionale del Comune proposta per la risoluzione della citata convenzione urbanistica, per colpa della Monti San AO NT s.p.a., per effetto degli asseriti inadempimenti agli obblighi convenzionali alla stessa imputabili.

Roma Capitale ha proposto appello avverso la predetta sentenza, chiedendone la riforma in quanto errata in diritto.

Le società appellate hanno analiticamente contestato la fondatezza delle argomentazioni esposte da Roma Capitale, concludendo per il rigetto del gravame, ed hanno altresì proposto appello incidentale per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 in relazione alla quantificazione del danno.

Le doglianze proposte in via incidentale hanno riguardato sia le voci di danno emergente che di lucro cessante liquidate in favore della Monti di San AO NT s.p.a. sia il mancato riconoscimento del risarcimento del danno da lucro cessante in favore della NA RU s.p.a. per l’utile derivante dalla mancata realizzazione del centro commerciale oggetto del preliminare intercorso tra la Monti San AO Quinto e la società RA s.p.a.

La società CR Primo 1 Real Estate S.r.l. (di seguito “CR Primo”), nella sua qualità di proprietaria del complesso immobiliare ubicato nel Comune di Roma, località Acilia, in corso di costruzione, con relative aree di pertinenza, ricadente nel Programma di Recupero Urbano (“PRU”) denominato “Acilia Dragona”, Proposte di intervento coordinate 18-25, è intervenuta in giudizio per sostenere le ragioni dell’appellato con conseguente richiesta di conferma della sentenza di primo grado. Precisa di essere subentrata al precedente soggetto attuatore nella convenzione urbanistica con il Comune di Roma (“Convenzione”), stipulata in data 12 novembre 2007, per quanto concerne il sub comparto “Z2” della complessiva area oggetto delle Proposte di intervento coordinate 18-25.

La Sezione, con le ordinanze n. 3529 del 2020 e n. 1373 del 2021, ha chiesto alle parti chiarimenti.

La causa è passata in decisione all’esito dell’udienza pubblica del 6 aprile 2023, previo deposito da parte di PQ con NA costruzioni s.p.a. e CR Primo di memorie conclusive e di replica laddove Roma Capitale, successivamente alla CTU, non ha depositato memorie difensive conclusionali, neppure di replica.

La Sezione con ordinanza n. 5423 del 1 giugno 2023 ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio nominando un collegio tecnico composto da tre periti per rispondere ai seguenti quesiti:

a) descrivere, alla luce della documentazione in atti, il contenuto delle rispettive obbligazioni assunte con l’accordo relativo al programma di recupero urbano, indicando in modo puntuale come siano state ripartite tra parte pubblica e privata, specificando quali di esse siano state effettivamente eseguite con la realizzazione delle opere e degli interventi programmati e i relativi costi e quali sono, allo stato, inadempiute, unitamente all’indicazione di quali siano stati i tempi previsti e poi rispettati;

b) con riguardo all’ “opera pubblica n. 16” (“unificazione via del Dragongello”) - dopo averne descritto le caratteristiche e, in particolare, se costituisca una nuova viabilità ovvero la ristrutturazione o ammodernamento di una strada già esistente - indicare:

i) quale sia il soggetto che avrebbe dovuto effettivamente realizzare l’opera e, in particolare, quale sia la ragione tecnica alla base dell’individuazione del soggetto, allo stato, tenuto a realizzarla;

ii) se ai fini di tale realizzazione fosse o meno prevista e necessaria la elaborazione ed approvazione del progetto definitivo dell’opera stessa da parte di Roma Capitale;

iii) le eventuali condizioni, risultanti dalla documentazione in atti, alle quali era sottoposta la realizzazione dell’opera (ad esempio, incremento di flussi di traffico);

c) con riguardo all’ “opera pubblica n. 1” (“sottopasso via Ostiense, via del Mare”), indicare:

i) se la stessa sia stata o meno realizzata ovvero se la sua realizzazione è in corso – e, in quest’ultimo caso, indicare lo stato dei lavori;

ii) in caso di mancata (totale o parziale) realizzazione quali sia le ragioni di natura tecnica o economica risultanti dagli atti e dalla documentazione amministrativa relativa al procedimento;

iii) indicare come tale opera si inserisce nel contesto dell’intero intervento e, in particolare, quale sia la sua eventuale relazione causale con la realizzazione e apertura al pubblico della grande struttura di vendita programmata, nonché con gli immobili che devono essere oggetto di vendita;

iv) indicare quali sono le ragioni, risultanti dagli atti, che hanno determinato la tempistica seguita dal Comune nel rilasciare l’autorizzazione commerciale alla realizzazione del centro commerciale;

d) indicare le opere realizzate dal Consorzio e, in particolare, gli appartamenti ultimati, con specificazione di quanti siano stati venduti e di quanti siano rimasti invenduti e di quali siano le ragioni, risultanti dalla documentazione acquisita, dell’eventuale mancata vendita;

e) indicare, con redazione di un apposito prospetto, tutti i costi sostenuti dal Consorzio in relazione alla parte commerciale del piano che è rimasta inattuato, specificando, avendo riguardo alla documentazione in atti, quali di tali costi siano funzionali, in tutto o in parte, alle opere realizzate e utilizzate.

In data 28 febbraio 2024 è stata depositata la perizia.

Alla udienza pubblica del 10 ottobre 2024 la causa è stata nuovamente trattenuta in decisione.

Reputa il Collegio che l’appello principale sia fondato, nei limiti di seguito precisati, in relazione alla sola quantificazione del danno operato dal giudice di prime cure; il tema sarà trattato congiuntamente all’appello incidentale vertente sulla medesima questione ma finalizzato al riconoscimento di voci di danno ulteriori o comunque aventi importi maggiori.

Con il primo motivo (articolato da p. 5 a p. 8) l’appellante ha dedotto: “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione dell’art. 3 della convenzione urbanistica del 12 novembre 2007 ”.

Lamenta, in particolare, che il giudice di primo grado, nel pronunciarsi sull’inadempimento contestato, ha ritenuto sussistente uno squilibrio del sinallagma tale da giustificare la risoluzione della convenzione, imputandolo esclusivamente a Roma Capitale, ma la decisione non avrebbe tenuto in debita considerazione la posizione dell’Amministrazione in merito alle oggettive criticità che hanno impedito la progettazione delle opere pubbliche di sua competenza. Tali criticità sarebbero state evidenziate nella nota del 7 luglio 2017, che il T.a.r. non avrebbe preso in adeguata considerazione.

Lamenta che a fronte delle difficoltà incontrate nella realizzazione delle opere pubbliche le parti private non avrebbero accettato una proposta di modifica della convenzione sottoscritta finalizzata a rimodulare gli interventi ivi previsti, ritenuta finanziariamente non sostenibile.

Deduce poi che le due opere di collegamento viario non sarebbero essenziali nella economia complessiva dell’intervento in quanto:

- l’O.P. 16 – Unificazione di via del Dragoncello non rappresenterebbe una nuova viabilità, ma la ristrutturazione e l’ammodernamento di una strada già perfettamente funzionale e funzionante.

- la previsione dell’O.P. 1 – Sottopasso Ostiense all’interno del PRU Acilia – Dragona era scaturita dal presupposto dell’incremento dei flussi di traffico che si sarebbero determinati con la realizzazione dei nuovi insediamenti allocati nei comparti edificatori programmati dallo stesso programma urbanistico, sicché la mancata realizzazione di tali edifici avrebbe fatto sì che l’opera in questione non risultasse più necessaria, mentre del tutto indimostrata sarebbe l’affermazione secondo cui la mancata realizzazione possa avere in qualche modo inciso sull’appetibilità degli immobili residenziali realizzati da controparte.

Inoltre, l’O.P. 16 doveva essere realizzata dal Consorzio Acilia Dragona utilizzando i residui degli oneri ordinari e straordinari previsti nelle convenzioni urbanistiche stipulate dalle 9 società allora aderenti al Consorzio stesso.

L’Amministrazione, in conclusione, si sarebbe attivata per assicurare il buon andamento dell’azione amministrativa in relazione agli impegni assunti, con la conseguenza che non risulterebbe violato l’art. 3 della convenzione urbanistica.

Viceversa, lo scioglimento dai vincoli convenzionali sarebbe stato deliberatamente voluto dalla controparte che, per propri calcoli imprenditoriali, ha ritenuto non più conveniente portare a termine gli impegni assunti, non già per inadempienze del Comune di Roma, ma per ragioni molto più probabilmente legate all’andamento del mercato immobiliare in Italia ed a Roma, con particolare riferimento a quello di tipo residenziale interessato da una profonda crisi.

Il motivo è infondato.

In via preliminare osserva il Collegio che il T.a.r. ha correttamente applicato i principi che disciplinano l’inadempimento degli accordi stipulati ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990 nel cui novero devono pacificamente essere ricondotte le convenzioni di lottizzazione.

Il T.a.r. infatti:

- ha correttamente qualificato la convenzione sottoscritta in data 12 novembre 2007 quale accordo sostitutivo del provvedimento amministrativo, ex art. 11 della legge n. 241 del 1990, affermando la sussistenza della giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, del d.lgs. n. 104/2010;

- ha conseguentemente ritenuto di dover fare applicazione, nel caso di specie, dei principi civilistici in materia di inadempimento delle obbligazioni che l’art. 11, comma 2, della legge n. 241 del 1990 dichiara applicabili agli accordi sostitutivi di provvedimento, “in quanto compatibili” e “ove non diversamente previsto”;

- ha pertanto correttamente rammentato che, in base ai suddetti principi, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della dimostrazione del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, o dall’eccezione d’inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. (cfr., ex multis , Cass. civ., sez. VI, 12 ottobre 2018 n. 25584);

- ha accertato che il Comune, alla luce del tenore dell’art. 3 della convenzione sottoscritta il 12.11.2007 (che lo obbliga: “ a provvedere alla progettazione degli interventi pubblici previsti dal programma di recupero urbano, che non siano realizzati direttamente dai soggetti attuatori privati a scomputo degli oneri ordinari e straordinari di urbanizzazione; a realizzare gli interventi pubblici previsti dal programma di recupero urbano, che non siano realizzati direttamente dai soggetti attuatori privati, sulla base dei tempi e della entità delle risorse finanziarie messe a disposizione dallo Stato e dai soggetti attuatori privati e, comunque, in coerenza con i tempi di attuazione del Programma; a rilasciare ai proprietari contraenti i permessi di costruire necessari alla realizzazione della proposta d'intervento, entro i termini massimi previsti dalle norme vigenti in materia ”) deve ritenersi inadempiente agli obblighi assunti, per lo meno per ciò che riguarda la realizzazione delle più volte citate opere di “adeguamento e unificazione di via di Dragoncello” e della “realizzazione del sottopasso di via Ostiense-via del Mare”, necessarie, come precisato dallo stesso Comune, per l’apertura del centro commerciale;

- ha accertato la gravità dell’inadempimento in quanto incidente in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dare luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, tenuto conto, da un lato, dell’interesse economico del creditore a vendere un terreno edificabile per la realizzazione di un centro commerciale che avrebbe fruttato una ingente somma e, dall’altro, la mancanza di prospettive certe sulla realizzazione delle opere di competenza del Comune una volta giunti in prossimità del termine decennale di validità della convenzione;

- ha accertato l’imputabilità dell’inadempimento non avendo il Comune provato che il mancato adempimento è stato determinato da un impedimento imprevedibile e inevitabile con l’ordinaria diligenza (cfr., ex multis , Cass. civ., sez. III, 23 ottobre 2018 n. 26700).

A fronte di tale puntuale analisi degli elementi costitutivi della fattispecie di inadempimento della convenzione sottoscritta, il Comune, con il primo motivo di appello, si è limitato ad eccepire, come prova della non imputabilità dell’inadempimento, di avere fatto quanto in suo potere per realizzare le opere pubbliche dedotto nell’accordo, eccependo che il T.a.r. non avrebbe comunque considerato gli impedimenti riportati nella nota del 7 luglio 2017.

In via preliminare il Collegio non può esimersi dal rilevare la assoluta genericità delle difese del Comune che da un lato richiama la nota del 7 luglio 2017 senza indicare gli elementi rilevanti ivi contenuti e soprattutto la loro idoneità al fine di dimostrare la non imputabilità dell’inadempimento, dall’altro, ed in modo altrettanto generico, asserisce a p. 6 che “ Gli ostacoli e le criticità riscontrate risultano, infatti, ampliamente illustrati nella cospicua documentazione depositata ”, omettendo tuttavia di indicare non solo i documenti cui il rinvio è operato ma soprattutto le circostanze imprevedibili cui sarebbe da ricondurre la non imputabilità dell’inadempimento (analogo generico rinvio alla documentazione in atti è contenuta a p. 7).

Peraltro il Comune non solo ammette l’inadempimento rispetto a quanto previsto dall’art. 3 della Convenzione ma riconosce espressamente anche di avere assunto l’obbligazione di realizzare la progettazione delle due opere di collegamento (cfr. p. 3 e 4 dell’appello ove si legge: “ Il comune si impegnava a provvedere alla progettazione degli interventi pubblici (tra cui l’O.P.1- Sottopasso Ostiense via del Mare e l’O.P.16- Unificazione di Via Dragoncello) previsti dal Programma di Recupero Urbano, che non fossero stati realizzati direttamente dai soggetti attuatori privati, sulla base dei tempi e delle entità delle risorse finanziarie messe a disposizione dello Stato e dai soggetti attuatori privati e comunque, in coerenza con i tempi di attuazione del programma ”).

Quanto a via del Dragoncello il Comune sostiene che “in merito all’O.P. 16, la Delibera della Giunta Capitolina n. 284 del 19.4.2001 indica che “ tale opera deve essere realizzata dal Consorzio Acilia Dragona utilizzando i residui degli oneri ordinari e straordinari previsti nelle convenzioni urbanistiche stipulate dalle 9 società allora aderenti al Consorzio stesso ”.

Senonchè sul punto PQ ha replicato che - ai sensi della convenzione tipo approvata con delibera CC n 212 del 3.11.2003, ed in coerenza ai criteri di operatività del PRU stabiliti con deliberazione GC n. 571 in data 24.02.1998 - condizione per l’affidamento di qualsiasi opera al Consorzio è la preventiva elaborazione, ed approvazione, del progetto definitivo dell’opera stessa a cura del Comune.

Tale replica non è stata smentita dal Comune e pertanto conferma la imputabilità dell’inadempimento anche con riferimento alla O.P. 16.

Peraltro nel caso della O.P. n. 16 – Unificazione Via del Dragoncello, il relativo progetto è stato donato a Roma Capitale dal Consorzio "18-25" e trasmesso con nota depositata in data 21.2.2013, prot. n. 18655 senza che il Comune sia neppure riuscito ad approvare il progetto medesimo, a conferma della grave negligenza con cui ha operato.

In ogni caso il Collegio, come indicato nelle premesse in fatto, al fine di chiarire la portata e l’ampiezza delle obbligazioni reciprocamente assunte ed il grado di adempimento delle stesse, ha disposto una CTU.

La C.T.U. ha confermato la correttezza dei rilievi del T.a.r. e, in particolare, che il centro commerciale non è stato realizzato per grave negligenza imputabile, in via esclusiva, a Roma Capitale che non ha realizzato le opere di viabilità da cui dipendeva il rilascio della licenza commerciale.

Roma Capitale, come si è detto, si duole del fatto che il T.a.r. non avrebbe tenuto in alcuna considerazione le oggettive criticità che hanno impedito la progettazione delle opere pubbliche di sua competenza, evidenziate nella nota del 7 luglio 2017.

Senonchè dall’esame della predetta nota emergono circostanze tali da configurare una vera e propria colpa d’apparato conseguente alla negligenza con cui sono stati svolti i compiti e gli adempimenti amministrativi e tecnici rientranti nella sfera di controllo di Roma Capitale anche ai fini del superamento delle problematiche di ordine idraulico emerse nel corso dell’istruttoria.

La nota evidenzia infatti che PQ ha collaborato attivamente per cercare di superare i rilievi critici emersi in conferenza di servizi, predisponendo uno studio sulla viabilità per dimostrare la non necessità delle due opere OP1 e OP 16 ai fini della apertura del centro commerciale e una relazione di calcolo idraulico nonostante si trattasse di opere a carico di Roma Capitale.

Il Collegio peritale ha confermato, a sua volta, che la progettazione relativa alle opere pubbliche OP 16 e OP 1 era a carico di Roma Capitale che, non solo non vi ha provveduto, ma, come si è visto, non è stata neppure in grado di approvare la progettazione dell’opera OP 16 messa gratuitamente a disposizione da Monti di San AO NT s.p.a. in adempimento dell’obbligo di buona fede e di cooperazione (cfr. in particolare punti 9.2. Quesito b) p. 56 e 57 e 9.3 Quesito c) p. 57 e 58 della relazione finale e, più diffusamente sul punto, p. 27 e ss. e p. 35 e ss).

I periti hanno anche accertato che PQ si è anche attivata per cercare di risolvere le problematiche di ordine idraulico (drenaggio delle acque meteoriche) emerse nel costo dell’istruttoria proponendo soluzioni (proposta progettuale per la laminazione degli afflussi idrici) che Roma Capitale non è stata in grado di valorizzare per addivenire ad una proposta progettuale idonea a raccogliere il consenso delle autorità (Consorzio di bonifica Tevere e Agro romano e Autorità di Bacino per il Fiume Tevere) preposte alla gestione dei profili idraulici (cfr. p. 30 e ss. della perizia).

Inoltre l’ufficio mobilità del Comune di Roma ha espressamente condizionato il rilascio della licenza commerciale riferita al centro commerciale alla realizzazione delle opere pubbliche OP 16 e OP 1 in tal modo rimettendo la possibilità di realizzare l’intervento ad uno specifico adempimento rientrante nella sfera di controllo esclusivo di Roma Capitale che non vi ha provveduto, senza dimostrare l’esistenza di circostanze impeditive insuperabili e non imputabili alla propria organizzazione interna (cfr. in particolare p. 58 della relazione peritale conclusiva).

Ciò conferma che i due collegamenti viari erano strettamente funzionali – dal punto di vista giuridico - alla realizzazione del centro commerciale sicchè la mancata predisposizione della progettazione delle due opere pubbliche rappresenta la condicio sine qua non del mancato utilizzo della cubatura commerciale e quindi del mancato conseguimento delle occasioni di guadagno direttamente ricollegabili al suo sfruttamento, avendo il ritardo impedito il verificarsi delle condizioni infrastrutturale minime richieste e facendo conseguentemente venir meno l’interesse alla stessa attuazione del subcomparto.

Deve pertanto essere confermata la sentenza del T.a.r. nella parte in cui ha ritenuto sussistente un inadempimento grave e imputabile al Comune di Roma e, conseguentemente, ha accolto la domanda di risoluzione parziale (limitata cioè al sub-comparto M2) presentata dalle società ricorrenti e ciò a fortiori se si considera che il collegio peritale ha anche accertato che “ i vincoli imposti dalla stessa amministrazione di Roma Capitale, che riteneva propedeutica alla costruzione del centro commerciale la realizzazione degli interventi sulla viabilità, appaiono non sostenuti da una motivazione tecnica riscontrabile in Atti ” (cfr. p. 57) e che quindi sarebbe stato possibile sbloccare l’ iter di autorizzazione del centro commerciale rimuovendo le prescrizioni condizionanti relative alla viabilità (cfr. p. 32-24).

Si legge in particolare a p. 34 “ Per quanto attiene alle questioni viabilistiche rimaneva ovviamente e banalmente necessaria, come dimostrato dallo studio citato, la sistemazione delle strade e delle intersezioni per l’accesso al centro commerciale, mentre gli altri interventi di breve e lungo termine avrebbero sì avuto influenza positiva e migliorativa sulla circolazione, ma senza apportare decisive modifiche dei livelli di servizio, che si possono prevedere comunque elevati per tutti gli scenari considerati. Tale conclusione è confermata anche dalle considerazioni di Roma Capitale – esplicitate però solo in sede di ricorso – rispetto alla capacità del sistema infrastrutturale di assorbire l’impatto

dell’incremento di movimenti anche senza ricorrere a importanti interventi infrastrutturali .”.

Il primo motivo deve pertanto essere respinto in quanto infondato atteso che nonostante la condotta collaborativa di PQ, Roma Capitale non si è né attivata per superare le problematiche di ordine idraulico – anche alla luce delle soluzioni proposte da PQ - né ha preso in considerazione la possibilità di svincolare il rilascio della licenza commerciale dalla realizzazione delle OP 1 e OP 16 che lo studio di impatto sulla viabilità aveva evidenziato non essere strettamente necessarie, come confermato anche dai periti nel corso del giudizio.

Con il secondo motivo (articolato da p. 8 a p. 10) l’appellante ha dedotto: “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione al risarcimento del danno ”.

Lamenta, in particolare, che la sentenza sarebbe censurabile anche con riferimento alla quantificazione del risarcimento del danno da inadempimento operata dal giudice di prime cure.

Ai fini della responsabilità risarcitoria, infatti, andrebbe valorizzata la circostanza che l’appellata non solo non avrebbe mai esperito alcun rimedio volto a sollecitare la realizzazione dei lavori, ma, al tentativo dell’Amministrazione di risolvere le problematiche insorte mediante una rimodulazione ed aggiornamento degli impegni convenzionali, avrebbe risposto con una richiesta di risoluzione poiché “non ne valeva più la pena”.

La mancata cooperazione delle ricorrenti alla proposta di rimodulazione degli interventi avrebbe concorso alla mancata realizzazione delle opere pubbliche previste dalla convenzione.

Ciò renderebbe irragionevole la quantificazione del danno operata dal T.a.r. in euro 6.950.000,00. Critica anche la stima del danno da perdita di chance ritenendo la prova fornita insufficiente a tal fine.

Inoltre, come già rappresentato nel precedente motivo, le OO.PP. nn. 1 e 16, non influendo sulla vivibilità urbana, a suo dire non sarebbero da ritenere indispensabili, non incidendo né sulla vendibilità degli appartamenti residenziali, né tantomeno sulla costruzione commerciale che ben avrebbe potuto essere cominciata da controparte per la preesistenza e funzionalità della via del Dragoncello, laddove il sottopasso Ostiense – via del Mare sarebbe stato previsto in vista di un incremento del flusso del traffico, non più verificatosi.

Il tema della quantificazione del risarcimento del danno è stato oggetto di critica anche da parte delle società Monti di San AO NT s.p.a. e NA RU s.p.a. che, sul punto, hanno proposto appello incidentale finalizzato alla riforma della sentenza, in parte qua , al fine di conseguire un risarcimento di entità maggiore sia quanto alle voci di danno emergente che di quella di lucro cessante.

Il secondo motivo dell’appello principale e l’appello incidentale devono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi ed il Collegio è dell’avviso che il primo sia, in parte, fondato mentre l’appello incidentale debba essere respinto in quanto infondato per le seguenti motivazioni.

Quanto alla imputabilità dell’inadempimento si è già evidenziato che l’impossibilità della prestazione dedotta in convenzione - rappresentata dalla attività di progettazione propedeutica alla realizzazione di opere pubbliche indispensabili alla attuazione del sub comparto M2 - non è dipesa da eventi imprevedibili o non evitabili con l’ordinaria diligenza, in quanto si è trattato di ritardi nella progettazione e nell’iter di autorizzazione della spesa imputabili a disfunzioni interne agli uffici tecnici di Roma Capitale, in relazione a due opere alla cui realizzazione la stessa Roma Capitale aveva espressamente condizionato il rilascio della licenza commerciale per l’apertura del centro commerciale, in modo peraltro del tutto ragionevole atteso che il potenziamento delle rete viaria della zona era indispensabile per tollerare gli incrementi dei flussi di traffico collegati alla apertura del centro commerciale (si veda in questo senso il parere reso con atto n. 38823 del 19.11.2008 del Dipartimento Mobilità e Trasporti - U.O Programmazione Attuativa - P.O. Servizio Istruttoria Progetti citato anche dal T.a.r. che si sofferma diffusamente sul punto).

E’ del tutto irrilevante affermare che PQ avrebbe comunque potuto sfruttare la cubatura perché, come puntualmente rilevato anche dal T.a.r., in mancanza della licenza commerciale, la costruzione della struttura si sarebbe risolta in un azzardo imprenditoriale e, in ogni caso, la vendita del terreno all’operatore di settore interessato alla realizzazione della grande struttura di vendita era stata comunque legittimamente condizionata alla certezza del conseguimento del titolo abilitativo che avrebbe legittimato l’utilizzo dell’immobile per la specifica finalità commerciale, in conformità alla causa della compravendita, trattandosi di qualità essenziale del bene.

Del pari irrilevante è la difesa incentrata sul rifiuto di addivenire ad una rimodulazione concordata delle opere pubbliche previste dal piano di intervento poiché, stante la vincolatività della convenzione ai sensi dell’art. 1372 c.c., le imprese non erano tenute ad accettare la proposta anche perché ritenuta non conveniente dal punto di vista della convenienza economica dell’operazione: era piuttosto il Comune che avrebbe dovuto valutare i presupposti per un recesso dall’accordo, previo pagamento di un eventuale indennizzo, motivando in ordine alla sussistenza di sopravvenuti motivi di interesse pubblico come previsto dall’art. 11 della legge n. 241 del 1990.

Quanto alla dedotta non necessità dei due collegamenti, trattandosi di interventi di ampliamento di reti esistenti, la difesa è infondata poiché si è già evidenziato che la inderogabile necessità della loro realizzazione era stata prevista espressamente dall’Ufficio mobilità del Comune, come condizione ai fini del rilascio della licenza commerciale.

Le doglianze relative alla non imputabilità dell’inadempimento articolate per escludere il risarcimento del danno ex art. 1218 c.c. devono pertanto essere disattese.

Il T.a.r. quindi ha provveduto a verificare la sussistenza del nesso di causalità richiesto dall’art. 1223 c.c. evidenziando il collegamento tra la mancata vendita del terreno e l’impossibilità di realizzare il centro commerciale in conseguenza dei ritardi del comune nel realizzare le infrastrutture viarie necessarie da cui dipendeva il rilascio della licenza commerciale, concludendo che: “ Può quindi ragionevolmente affermarsi che la mancata realizzazione, da parte della SMPQ, del centro commerciale de quo, è dovuta alla responsabilità del Comune, che negli anni ha protratto, e tuttora protrae, la propria inadempienza alle obbligazioni di cui all’art. 3 della convenzione urbanistica stipulata il 12.11.2007 .”.

Roma Capitale passa quindi a criticare la sentenza di primo grado in ordine ai criteri di quantificazione del danno lamentando:

- la mancanza di prova circa la perdita di chance relativa alla vendita del terreno;

- che le opere O.P.1 e O.P.16, non influendo sulla vivibilità urbana, non sarebbero da ritenersi indispensabili non incidendo né sulla vendibilità degli appartamenti residenziali né tantomeno sulla costruzione commerciale, che ben poteva essere iniziata da controparte, poiché la strada di Via di dragoncello (O.P.16) è comunque una strada già esistente e funzionante in cui l’intervento capitolino

era circoscritto ad un suo ammodernamento, mentre il sottopasso Ostiense – Via del Mare (O.P.1) era stato disposto in previsione di un incremento del flusso del traffico non più verificatosi.

Il secondo motivo di appello, relativo alla quantificazione del danno, come si è detto deve essere esaminato congiuntamente con l’appello incidentale con il quale PQ e NA s.p.a. con un unico articolato motivo, hanno invece dedotto la “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione al risarcimento del danno ”, contestando:

- l’esclusione operata dal T.a.r. di alcune voci a titolo di danno emergente per la quota relativa al sub comparto M2;

- la quantificazione del danno da lucro cessante per quanto concerne la mancata vendita del terreno oggetto del preliminare con RA s.p.a. in relazione alla duplice decurtazione applicata dal T.a.r. sul prezzo di acquisto convenuto;

- il mancato riconoscimento del danno da lucro cessante richiesto da NA s.p.a. per la mancata esecuzione del contratto collegato al preliminare di compravendita, avente ad oggetto la realizzazione del centro commerciale.

Tanto premesso in ordine al perimetro delle reciproche contestazioni, giova prendere le mosse dalle motivazioni del T.a.r..

Il T.a.r. sul punto ha statuito quanto segue.

A) Quanto al lucro cessante:

1) ha ritenuto raggiunta la prova della concreta possibilità di vendita del terreno dove realizzare il centro commerciale, evidenziando tuttavia di poter ritenere provata la possibilità e non la certezza della vendita, atteso che il termine del 31.12.2008 indicato per l’avveramento della condizione sospensiva era di gran lunga anteriore a quello indicato per la conclusione dei lavori di realizzazione delle opere pubbliche di urbanizzazione (spostato in avanti di quasi due anni), comprese quelle di potenziamento delle infrastrutture viarie, sicchè non era prevedibile cosa sarebbe potuto accadere sino al momento di ultimazione delle opere circa la possibilità di addivenire ad analoghe intese per la vendita del terreno. Ha conseguentemente liquidato il danno in misura equitativa ex art. 1226 c.c. riconoscendo una somma pari al 50% del prezzo pari a € 27.800.000,00, concordato con RA s.p.a., ulteriormente decurtato del 50% ai sensi dell’art. 1227 comma 1 c.c. per aver PQ concorso colposamente alla causazione del danno, omettendo di attivarsi in sede giudiziale per ottenere l’adempimento delle obbligazioni del Comune in via coattiva, liquidando in definitiva la somma di euro in € 6.950.000,00 a titolo di lucro cessante per la mancata vendita del terreno;

2) ha riconosciuto alla PQ, a titolo di lucro cessante per la componente residenziale, il 10% del mancato utile sulle compravendite mancate considerato che: “l’inadempimento del Comune ha determinato il perpetuarsi e anzi l’aggravamento delle condizioni di scarsa accessibilità e degrado della zona di Acilia, di fatto azzerando i valori immobiliari delle edificazioni realizzate”, cosicché, “di 175 appartamenti realizzati, nonostante le impegnative già raccolte nel 2009, solo 64 hanno ad oggi trovato acquirenti”, e a un prezzo nettamente inferiore.” e ciò “tenuto conto sia della difficoltà di stabilire un nesso preciso di causalità tra l’inadempimento del Comune e gli eventi lamentati, e sia del fatto che su questi abbia certamente influito anche la nota condizione di recessione generale del mercato immobiliare”.

B) Quanto al danno emergente:

1) a titolo di restituzioni dovute ex art. 1458 c.c., in conseguenza della dichiarata risoluzione parziale della convenzione (nella parte in cui prevede la realizzazione del sub-comparto “M2” a destinazione commerciale), ha “ riconosciuto il diritto di PQ alla restituzione dei costi sopportati per opere di urbanizzazione eseguite, per quota parte di contributo straordinario assolto, e per costi di costruzione versati, tutti (solo) in relazione alla destinazione commerciale (non attuata) .”;

2) ha riconosciuto il diritto al rimborso delle ulteriori spese sostenute da PQ a causa della stipula della convenzione e, in particolare i costi di gestione tecnica e amministrativa e i costi annui di accensione e mantenimento polizze fideiussorie, ma solo per la parte relativa alla componente commerciale;

Non ha invece riconosciuto le seguenti ulteriori voci di costo atteso che:

3) “ Gli “ulteriori costi, sostenuti dal Consorzio 18-25 (e, quindi, da PQ per quota di competenza) e (nella fase antecedente la costituzione del Consorzio) direttamente da PQ” (“inerenti a spese di studio, progettazione, verifiche e indagini archeologiche, geologiche e geostatiche, acustiche, viabilistiche, ecc., nonché opere di cantierizzazione e interventi accessori alle opere urbanizzative, dalla realizzazione di casali per consentire la liberazione degli immobili oggetto della OP n. 27, alla collaborazione con la Polizia per lo sgombero di baracche abusive)”, nonché “le spese sostenute da PQ, nel 2016, per gli studi (inerenti la viabilità e l’assetto idrogeologico) richiesti dal Comune nell’incontro istruttorio in data 23.5.2016 e depositati in data 25.1.2017”, ammontanti, complessivamente, a € 6.240, non possono essere riconosciuti, perché costi che PQ avrebbe dovuto comunque affrontare, e comunque imputabili anche alla quota non commerciale .”;

4) “ i costi annui di tassazione dei terreni, dal I semestre 2007 al II semestre 2016, come pure i costi annui di interessi su mutuo fondiario, a partire dal 2011, a valere sui soli terreni a destinazione commerciale, nonché il costo interessi su finanziamenti diretti, sempre a partire dal 2011, da parte dei soci, perché tutti relativi, in parte a costi che comunque SMPQ avrebbe dovuto affrontare, e in parte a costi che avrebbe potuto evitare gestendo in maniera più accorta la vicenda contrattuale con RA ”.

C) Quanto alla ricorrente NA RU s.p.a.:

1) ha respinto la domanda di condanna al risarcimento del lucro cessante legato alla “perdita di chance di eseguire il contratto di appalto già sottoscritto con RA s.p.a.”, quantificato dall’appellante in misura non “inferiore all’utile di impresa, pari ad € 6.000.000, che si sarebbe conseguito, attuando, con costi stimabili in € 24.000.000, il centro commerciale in coerenza al capitolato d’appalto allegato alla convenzione generale con RA del 30.1.2017, al prezzo convenuto di € 30.000.000”: ciò sul presupposto per cui la ricorrente non avrebbe fornito alcun elemento utile a quantificare in quella misura l’utile d’impresa e, in ogni caso, dovendosi presumere che in quel lasso temporale l’impresa abbia effettuato altri lavori, non essendo ragionevole ipotizzare che l’impresa abbia immobilizzato le proprie risorse in attesa della realizzazione proprio di quella commessa.

Il T.a.r. infine ha fatto applicazione dell’art. 34, comma 4 c.p.a. ed indicato i criteri per la quantificazione delle voci di danno ulteriori rispetto alla somma dovuta a titolo di lucro cessante per la componente commerciale.

Cosi sintetizzata la portata delle statuizioni del T.a.r., può procedersi alla disamina delle contrapposte censure articolate dalle parti in relazione alle singole voci di danno, seguendo l’ordine indicato, tenuto conto anche delle risultanze della CTU.

A.1) Quanto al lucro cessante per la mancata vendita del terreno dove realizzare il centro commerciale il Collegio è dell’avviso che l’appello principale sia fondato laddove deduce il difetto di prova circa la consistenza della chance e la relativa quantificazione del danno, mentre debba essere respinto quello incidentale articolato sul medesimo punto ma nella parte in cui il T.a.r. avrebbe ingiustamente operato una duplice decurtazione sull’ammontare del prezzo pattuito con la RA s.p.a..

In via preliminare deve premettersi in punto di diritto che, sebbene la natura giuridica della c.d. chance sia ancora controversa, oscillando il dibattito tra la c.d. tesi ontologica e quella c.d. eziologica, l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato con sentenza 23 aprile 2021 n. 7 ha chiarito al riguardo (cfr. punto 21 della motivazione) che “…….l’accertamento del nesso di consequenzialità immediata e diretta del danno con l’evento pone problemi di prova con riguardo al lucro cessante in misura maggiore rispetto al danno emergente. A differenza del secondo, consistente in un decremento patrimoniale avvenuto, il primo, quale possibile incremento patrimoniale, ha di per sé una natura ipotetica. La valutazione causale ex art. 1223 cod. civ. assume pertanto la fisionomia di un giudizio di verosimiglianza (rectius: di probabilità), in cui occorre stabilire se il guadagno futuro e solo prevedibile si sarebbe concretizzato con ragionevole grado di probabilità se non fosse intervenuto il fatto ingiusto altrui. Non a caso in questo ambito è sorta la tematica della risarcibilità della chance, considerata ormai, sia dalla giurisprudenza civile sia dalla giurisprudenza amministrativa, una posizione giuridica autonomamente tutelabile - morfologicamente intesa come evento di danno rappresentato dalla perdita della possibilità di un risultato più favorevole (e in ciò distinta dall’elemento causale dell’illecito, da accertarsi preliminarmente e indipendentemente da essa)- purché ne sia provata una consistenza probabilistica adeguata e nella quale può quindi essere ricondotta la pretesa risarcitoria” derivante - nel caso di specie - dalla mancata vendita di cui PQ chiede il ristoro per equivalente ”.

Al di là di ogni classificazione dottrinale, l’Adunanza plenaria accede, in sostanza, alla tesi c.d. ontologica, qualificando la chance alla stregua di una posta attiva del patrimonio del danneggiato assistita da una consistenza probabilistica adeguata circa il conseguimento dell’utilità finale attesa.

E’ dunque a tale paradigma ricostruttivo che il Collegio si atterrà nello scrutinio dei contrapposti motivi.

Tanto chiarito in punto di diritto, deve premettersi sul punto che il T.a.r. non ha riconosciuto il danno da perdita di chance con specifico riferimento alla mancata vendita del terreno in favore di RA s.p.a., avendo accertato che il termine di avveramento della condizione sospensiva era stato indicato al 31 dicembre 2008 laddove la convenzione urbanistica aveva indicato come termine finale per l’esecuzione delle opere pubbliche da parte del Comune il 12 agosto 2010.

Il mancato perfezionamento del contratto non poteva dunque essere addebitato a ritardi del comune (che al 31 dicembre 2008 era ancora nei termini per realizzare sia la progettazione che l’opera) ma alla scelta delle parti di un termine incompatibile con il cronoprogramma delle opere cui il Comune aveva condizionato il rilascio della licenza commerciale.

Il T.a.r. ha fatto in sostanza applicazione dell’art. 1227, comma 1, c.c. ritenendo che il mancato accordo fosse imputabile alla condotta negligente di PQ nella negoziazione del termine di avveramento della condizione sospensiva.

In questo senso il T.a.r. ha infatti ritenuto che:

- “ Le ricorrenti sostengono che nel contratto preliminare “il termine per l’avveramento delle condizioni era indicato nel 31.12.2008, del tutto congruo con i termini di attuazione delle opere da parte del Comune previsti nell’Accordo di Programma del 2005 (fine lavori al 2007)”; per cui, “scaduto tale termine, in assenza di progettazione approvata, RA ha sancito la decadenza del contratto, richiedendo la restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria”.

In realtà, le date indicate dalle ricorrenti non sono esatte.

Infatti, l’art. 4 della convenzione stipulata il 12.11.2007, relativo ai “tempi di realizzazione degli interventi”, prevedeva che “l’attuazione del Programma di Recupero Urbano ha avuto inizio entro 13 (tredici) mesi dalla pubblicazione sul BUR del Decreto del Presidente della Regione Lazio di approvazione dell’Accordo di Programma stipulato tra Comune di Roma e Regione Lazio. I lavori di realizzazione della proposta d'intervento, oggetto del presente atto, dovranno essere ultimati entro 33 (trentatre) mesi dalla data odierna, nel rispetto del cronoprogramma allegato alla proposta e nel rispetto di quanto stabilito all'art.11 del Disciplinare Generale (allegato sub "E")”.

Pertanto, il termine ultimo per la realizzazione dei lavori non era la fine del 2007, bensì il 12 agosto 2010. ”;

- “ allorquando PQ concorda con RA, nel preliminare, stipulato il 06.03.2008, di prevedere la data del 31.12.2008, quale termine ultimo per l’apertura del centro commerciale e, quindi, per la realizzazione dei lavori (visto che per lo stesso Comune la realizzazione di quei lavori era pregiudiziale all’apertura del centro), fa una scelta del tutto irragionevole, che non trova alcun fondamento negli atti della procedura di realizzazione del PRU, visto che l’unico atto che poteva fungere da riferimento era la convenzione, stipulata il 12.11.2007, che, come già rilevato, prevedeva però che i lavori di competenza del Comune dovessero “essere ultimati entro 33 (trentatre) mesi dalla data odierna…”, e quindi entro il 12 agosto 2010.

Vale a dire che la scelta dei contraenti di prevedere quella data fu del tutto arbitraria, e del fatto che il mancato avveramento di quella condizione ha comportato per esse delle conseguenze pregiudizievoli – cioè la mancata vendita del terreno, e la mancata costruzione del centro, oltre che la condanna alla restituzione della caparra – non possono ora le ricorrenti dolersene, e pretendere che tali conseguenze vengano poste a carico del Comune .”;

Da tali premesse il T.a.r. fa discende la conclusione per cui “ siccome le ricorrenti chiedono il risarcimento del danno da lucro cessante per la componente commerciale, sotto forma di perdita di chance, per la mancata vendita del terreno a RA, anche se per “quella” mancata vendita la responsabilità può essere imputata alla stessa SMPQ, che avrebbe potuto e dovuto concordare tempi per l’avveramento delle condizioni sospensive allineati con quelli previsti nella convenzione, comunque resta il fatto che esse hanno fornito una prova che di quel terreno la vendita era, non solo astrattamente, possibile e anzi probabile, e al prezzo concordato con RA .”.

In altre parole il T.a.r. non ha riconosciuto il danno da perdita di chance in relazione alla mancata vendita del terreno a RA s.p.a. ma ha valorizzato la intervenuta stipula del contratto condizionato quale elemento indiziario per comprovare la effettiva sussistenza di una concreta chance di vendita, a quel prezzo, poi compromessa dai ritardi del Comune, chance che ha, via via, perso di consistenza dal punto di vista delle possibilità di accadimento a mano a mano che il ritardo nella realizzazione delle infrastrutture viarie e, in generale, nella attuazione dell’intero PRU ha assunto una evidenza sempre maggiore, sino al punto da rendere palese la impossibilità di utilizzo commerciale del terreno a causa del mancato adeguamento del sistema di collegamento viario, secondo quanto imposto dallo stesso Comune con il parere del 2008.

Sul punto le società ricorrenti con l’appello incidentale assumono che il T.a.r. sarebbe incorso in un errore di fatto laddove ha affermato che “ allorquando PQ concorda con RA, nel preliminare, stipulato il 06.03.2008, di prevedere la data del 31.12.2008, quale termine ultimo per l’apertura del centro commerciale e, quindi, per la realizzazione dei lavori (visto che per lo stesso Comune la realizzazione di quei lavori era pregiudiziale all’apertura del centro), fa una scelta del tutto irragionevole, che non trova alcun fondamento negli atti della procedura di realizzazione del PRU, visto che l’unico atto che poteva fungere da riferimento era la convenzione, stipulata il 12.11.2007, che, come già rilevato, prevedeva però che i lavori di competenza del Comune dovessero “essere ultimati entro 33 (trentatre) mesi dalla data odierna…”, e quindi entro il 12 agosto 2010 ””.

In particolare il riferimento alla “ data del 31.12.2008 quale termine ultimo per l’apertura del centro commerciale e, quindi, per la realizzazione dei lavori ” sarebbe errato poiché l’art. 2 del contratto preliminare stipulato tra PQ e RA S.p.A. in data 06.03.2008, infatti, prevede la data del 31.12.208 non già come termine ultimo di fine dei lavori e di attivazione del centro commerciale, bensì per il rilascio delle autorizzazioni edilizie e commerciali.

La deduzione è irrilevante poiché per il rilascio della licenza commerciale il Comune aveva comunque preteso il completamento delle opere di collegamento viario e quindi non si può ritenere che il termine per l’avveramento dell’evento dedotto in condizione sarebbe ragionevole e rilevante ai fini della prova del nesso di causalità con la perdita di chance , se riferito al rilascio della autorizzazioni commerciali perché, a tal fine, era comunque necessario completare i lavori il cui termine però scadeva ad agosto 2010, ben oltre il termine indicato in contratto.

La circostanza non è sfuggita al T.a.r. che dopo avere affermato “ allorquando PQ concorda con RA, nel preliminare, stipulato il 06.03.2008, di prevedere la data del 31.12.2008, quale termine ultimo per l’apertura del centro commerciale ”, ha aggiunto “ e, quindi, per la realizzazione dei lavori (visto che per lo stesso Comune la realizzazione di quei lavori era pregiudiziale all’apertura del centro) ” ben ponendo in evidenza lo stretto collegamento tra rilascio della licenza commerciale ed esecuzione delle opere di collegamento viario.

Deve quindi ribadirsi che alla data del 31 dicembre 2008 non erano configurabili inadempimenti in capo al Comune rilevanti rispetto alla perdita di efficacia del contratto per mancato avveramento della condizione sospensiva dedotta.

Occorre ora accertare se la stipula del predetto contratto rilevi quale prova della possibilità, se non della probabilità, di analoghe occasioni di vendita, poi pregiudicate dal ritardo del Comune, una volta scaduto il termine di realizzazione delle opere.

Il T.a.r., come si è visto, ha risposto affermativamente al quesito ma tale conclusione è ora contestata dal Comune cui resistono le appellanti incidentali lamentando che “ il Comune non solo ha impedito l’attuazione del contratto concluso con RA, ma ha di fatto reso impossibile reperire altri soggetti interessati all’intervento commerciale. Chiunque, in questi anni, si è mostrato disponibile a valutare l’iniziativa, ha subito dovuto prendere atto della totale assenza di tempi ragionevolmente prevedibili di apertura del centro commerciale, stante la necessità di preventiva realizzazione di opere pubbliche la cui procedura di approvazione ed esecuzione era del tutto paralizzata .”.

Il Collegio è dell’avviso che la stipula del contratto condizionato con RA s.p.a., sebbene divenuto inefficace per fatto imputabile a PQ in via esclusiva, rappresenti un indizio grave e preciso circa la appetibilità commerciale del terreno nonchè circa la effettiva possibilità di un suo utilizzo per la realizzazione di un centro commerciale – laddove i termini di realizzazione delle opere pubbliche fossero stati rispettati - essendo tale possibilità stata confermata dalla offerta vincolante sebbene condizionata, proveniente ad un operatore commerciale del settore di primaria rilevanza.

La concreta possibilità di sfruttamento commerciale del terreno per una operazione di questo tipo e di questa rilevanza economica rappresenta dunque una posta patrimoniale che era effettivamente entrata nel patrimonio di PQ e che è stata successivamente, progressivamente e infine irrimediabilmente, pregiudicata dal ritardo, sempre più grave, accumulato dal Comune di Roma nella attuazione del PRU e, in particolare, delle due opere viarie di collegamento condizionanti il rilascio della licenza commerciale.

Vi è dunque la prova di un danno patrimoniale effettivo da perdita di chance rappresentato dalla perdita del prezzo di vendita del terreno dove realizzare un centro commerciale.

In ordine alla quantificazione di siffatto danno, dovendosi per pacifica giurisprudenza fare applicazione del principio della liquidazione in via equitativa, secondo quanto previsto dall’art. 1226 c.c., il Collegio osserva quanto segue.

La intervenuta stipula del contratto condizionato con RA s.p.a. comprova un valore commerciale presumibile dell’operazione pari a 27,8 milioni di euro.

Poiché tuttavia il terreno con destinazione commerciale resta nella disponibilità di PQ, il lucro cessante va commisurato non al prezzo di vendita (che presuppone il trasferimento del bene) ma all’utile presuntivamente ritraibile dall’operazione che il Collegio reputa di poter equitativamente stimare nel 10% del prezzo di compravendita documentato, anche in considerazione del fatto che l’operazione in questione comprendeva non solo il trasferimento di un terreno edificabile a destinazione commerciale ma anche il rilascio della licenza commerciale che rappresenta una qualità del bene di rilevante valore economico.

Il lucro cessante teorico è dunque da quantificarsi in euro 2.780.000 equivalente al 10% del prezzo di compravendita documentato, pari come si è detto ad euro 27.800.000,00.

Trattandosi di perdita di una posta attiva del patrimonio, intesa come possibilità concreta e verificata di vendita del bene, suscettibile di tradursi nel bene sperato, occorre procedere alla stima del grado di probabilità di conseguimento dell’utilità finale attesa, rappresentata dalla vendita dell’immobile.

Il Collegio reputa che le possibilità di conseguimento dell’utilità sperata possano essere quantificate in una percentuale pari al 30% dell’utile teorico, tenuto conto, con equo apprezzamento, delle seguenti circostanze del caso di specie:

- esistenza di una sola proposta di acquisto;

- esistenza di oggettive condizioni disincentivanti all’acquisto, tenuto conto della estrema complessità di attuazione del PRU e dei ritardi (sebbene non integrati necessariamente ipotesi di inadempimento) che la fase di attuazione aveva registrato sin dall’inizio;

- natura pubblicistica della convenzione edilizia, assoggettata al regime degli accordi di diritto pubblico e quindi al potere ordinario di recesso che incide sul grado di probabilità di conseguimento delle utilità economiche collegate all’adempimento da parte dell’amministrazione contraente di obbligazioni per legge non irretrattabili, in presenza di sopravvenuti motivi di interesse pubblico che legittimano il potere di recesso (cfr. art. 11, comma 4, legge n. 241 del 1990);

- del fatto che MPSQ, anziché agire per l’adempimento della convenzione, ne ha chiesto la risoluzione, in tal modo rinunciando alla possibilità di ricercare ulteriori chance di vendita alle condizioni previste dalla convenzione edilizia; in altri termini se il ritardo del Comune ha reso difficoltosa la realizzazione della chance , la scelta processuale di MPSQ l’ha fatta venire meno in via definitiva, sebbene in conseguenza dei ritardi imputabili del Comune, in tal modo comunque aggravando l’entità del danno.

In definitiva, la voce di danno a titolo di mancato guadagno può essere equitativamente quantificata in complessivi euro 930.000,00, già comprensivi di interessi e rivalutazione alla data di deposito della sentenza, cui vanno aggiunti gli interessi legali dal deposito sino al soddisfo.

A.2. Il secondo motivo dell’appello principale è fondato anche nella parte in cui il T.a.r. ha riconosciuto alla PQ, a titolo di lucro cessante per la componente residenziale, il 10% del mancato utile sulle compravendite mancate, in quanto non vi è alcuna prova che il mancato utile sia stato determinato dalla mancata realizzazione delle opere di collegamento viario e, in generale, dai ritardi nella attuazione del PRU, piuttosto che da una congiuntura regressiva del mercato immobiliare. Manca in definitiva la prova del nesso di causalità richiesto dall’art. 1223 c.c..

Non v’è infatti correlazione tra le mancate vendite ed i ritardi nella attuazione del PRU, se non a livello di mere congetture prive di riscontri anche solo indiziari. Inoltre i due collegamenti viari in contestazione sono comunque preesistenti e dovevano essere oggetto di lavori di ampliamento ed ammodernamento peraltro non strettamente necessari secondo quanto evidenziato dai periti.

Indubbiamente una solerte attuazione delle opere pubbliche avrebbe contribuito a creare l’immagine di un quartiere in fase di ammodernamento e di riqualificazione ma non può escludersi che le difficoltà nelle vendite possano avere risentito di altri fattori più direttamente connessi all’andamento del mercato immobiliare in generale. In ogni caso la tesi dei ricorrenti è rimasta allo stato di una mera allegazione di parte non assistita dai necessari riscontri probatori, anche solo a livello indiziario, e la stima del T.a.r appare conseguentemente disancorata da ogni dato di realtà oggettivamente verificabile, anche solo a livello di massime di comune esperienza.

In questo senso anche i CTU hanno osservato - e ribadito dopo le osservazioni del CTP di PQ - che la causa primaria della mancata vendita è stata rappresentata dall’andamento del mercato immobiliare globale.

A p. 59 della relazione finale si legge infatti “ Gli scriventi CTU ritengono che le ragioni della mancata vendita siano da attribuire al trend negativo del mercato immobiliare (sia in termini di volumi di compravendita che di valori) che ha interessato il nostro Paese e la città di Roma negli ultimi anni, con conseguenze anche sul mercato immobiliare locale, e in parte minore al mancato completamento delle opere pubbliche (sia quelle a carico del soggetto attuatore che quelle di competenza di Roma Capitale) o alla mancata attuazione degli altri interventi privati previsti nella proposta 18-25 (volumetria residenziale e commerciale non assentita). ” (si veda altresì p. 42-44 della perizia).

E’ vero che i periti fanno riferimento “in parte minore” anche alla mancata attuazione degli interventi previsti dal PRU ma a tal fine indicano, accanto alle opere pubbliche, anche “gli altri interventi privati” considerando quindi, quale concausa, lo stato di complessiva mancata attuazione del PRU, cui hanno concorso anche i soggetti attuatori.

Da ultimo va respinta l’eccezione sollevata dal PQ con la memoria conclusiva secondo cui il capo della sentenza del T.a.r. relativo a questa voce di danno sarebbe passato in giudicato poiché Roma Capitale, con il secondo motivo di appello, ha criticato la quantificazione del danno, osservando anche “ che le opere O.P.1 e O.P.16, non influendo sulla vivibilità urbana, non sono da ritenersi indispensabili non incidendo né sulla vendibilità degli appartamenti residenziali né tantomeno sulla costruzione commerciale ” in tal modo contestando il nesso di causalità affermato dal T.a.r. tra mancata vendita delle unità residenziali e il ritardo nella realizzazione delle infrastrutture viarie.

Quanto alle restanti voci di danno il Collegio osserva che:

B.1) non è contestato il capo relativo alle pretese restitutorie;

B.2) non è contestato il capo di sentenza che ha riconosciuto il diritto al rimborso delle ulteriori spese sostenute da PQ a causa della stipula della convenzione e, in particolare i costi di gestione tecnica e amministrativa e i costi annui di accensione e mantenimento polizze fideiussorie, limitatamente alla componente commerciale;

B.3) quanto agli ulteriori costi gli appellanti incidentali ne lamentano il mancato riconoscimento e chiedono che la sentenza del T.a.r. sia riforma sul punto. La doglianza non può essere condivisa in quanto gli appellanti incidentali non hanno fornito elementi per superare l’affermazione del T.a.r. secondo cui trattasi di costi che PQ avrebbe dovuto comunque affrontare, essendo relativi a spese riferibili all’intervento nel suo complesso e, come tali, non suscettibili di scorporo mediante diretta imputazione pro quota alla componente commerciale dell’intervento.

Resta fermo che tutte le spese documentate direttamente imputabili, anche pro quota , alla attuazione della convenzione per la parte riferita al terreno a destinazione commerciale (ad esempio quelle sostenute per opere di urbanizzazione) vanno restituite ai sensi della precedente lettera B.2, a meno che non si tratti di spese che, per la loro natura indivisibile, la proprietà avrebbe comunque dovuto sostenere in relazione alla valorizzazione della cubatura residenziale e che pertanto non risultano sine causa, nell’ an o nel quantum (limitatamente a quelle scorporabili, se riferite ad attività o prestazioni divisibili o frazionabili), in conseguenza del venir meno in parte qua della convenzione urbanistica.

B.4) Quanto osservato al punto precedente vale anche con riferimento alle spese relative al mutuo fondiario ed al finanziamento soci di cui le appellanti incidentali hanno parimenti chiesto il ristoro, senza dimostrarne tuttavia una loro diretta ed esclusiva riferibilità alla attuazione della componente commerciale, piuttosto che all’intervento nel suo complesso.

Osserva ancora il Collegio sul punto che nonostante la impossibilità di attuare il sub comparto M2 è presumibile, secondo l ’id quod plerumque accidit, che PQ abbia potuto comunque utilizzare tali linee di finanziamento – oltre che per la realizzazione delle cubature residenziali - anche per altre opere o iniziative atteso che – secondo una massima di comune esperienza - il fine precipuo dell’attività imprenditoriale è proprio quello di impiegare il capitale di rischio per genere profitti e, quindi, ricavi, quanto meno sufficienti alla copertura dei costi, compreso il costo del capitale di rischio in termini di interessi passivi.

Inoltre le spese relative al regime di tassazione dell’immobile rimasto invenduto non possono che restare a carico del proprietario, in quanto indice di capacità contributiva, cui si correlano peraltro anche vantaggi in termini solvibilità, ampiezza della garanzia patrimoniale e possibilità di ottenere finanziamenti: una volta che il trasferimento non si è concretizzato, il proprietario, così come si avvantaggia delle facoltà di godimento dell’immobile rimasto nella sua disponibilità, analogamente è tenuto a sopportarne i costi di gestione, compresi gli oneri fiscali, in base al principio generale cuis commoda eius et incommoda . Non si tratta pertanto di un pregiudizio patrimoniale suscettibile di ristoro ma del fascio di diritti e di obblighi legali connessi in via ordinaria alla titolarità del bene.

C.1) Quanto, infine, al motivo dell’appello incidentale con cui è stata contestata la decisione del T.a.r. di respingere la domanda di NA RU s.p.a. di risarcimento del danno a titolo di lucro cessante, conseguente alla mancata esecuzione dell’appalto per la realizzazione del centro commerciale, la sentenza del T.a.r. va confermata nella parte in cui ha ritenuto che “ è plausibile ritenere che in questi anni l’impresa abbia effettuato altri lavori, non essendo ragionevole ipotizzare che l'impresa abbia immobilizzato le proprie risorse in attesa della realizzazione proprio di quella commessa; cosicché, in difetto di prova contraria fornita dall'impresa stessa, non può esserle riconosciuto alcun danno, al fine di evitare una locupletazione ingiustificata in suo favore, considerando anche che, ai sensi dell'art. 1227, 2° comma, c.c., il danneggiato ha un puntuale dovere di non concorrere ad aggravare il danno (cfr., ex multis, Cons. St., sez. VI, 17/10/2017 n. 4803) .”.

Ed infatti l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato con sentenza n. 2 del 2017 ha chiarito che il mancato utile spetta nella misura integrale, in caso di annullamento dell’aggiudicazione impugnata e di certezza dell’aggiudicazione in favore del ricorrente, solo se questi dimostri di non aver utilizzato o potuto altrimenti utilizzare maestranze e mezzi, in quanto tenuti a disposizione in vista della commessa. In difetto di tale dimostrazione, può presumersi che l’impresa abbia riutilizzato o potuto riutilizzare mezzi e manodopera per altri lavori, a titolo di aliunde perceptum vel percipiendum .

Per quanto il principio sia stato affermato nella materia del danno da mancata aggiudicazione, trattasi di criterio di accertamento del danno suscettibile di applicazione generale, anche nel caso di specie che presenta elementi di evidente analogia con l’ipotesi del danno da mancata aggiudicazione.

Inoltre una volta accertato che l’evento dedotto in condizione non si è potuto verificare nel termine pattuito del 31 dicembre 2008 per errore di PQ e che nessuna rilevanza ha avuto nella perdita di tale specifica occasione di vendita del terreno la condotta di Roma Capitale, a fortiori non possono essere chiesti al Comune i danni conseguenti al mancato perfezionamento dell’accordo causato dalla fissazione di un termine incongruo per l’avveramento dell’evento dedotto in condizione e non da fatti di inadempimento.

Da ultimo osserva il Collegio che tutte le questioni relative alle percentuali di partecipazione – e quindi di ripartizione delle spese e dei crediti - tra i soggetti imprenditoriali consorziati o che comunque hanno partecipato alla attuazione della convenzione urbanistica sottoscritta nel 2007 sono irrilevanti in quanto esulano dalle domande oggetto del presente giudizio e saranno esaminate dal Comune di Roma in sede di attribuzione delle somme riconosciute a titolo risarcitorio o restitutorio con la presente sentenza alla sola PQ, parte ricorrente in primo grado, secondo un criterio di imputazione delle obbligazioni rapportato alle cubature e alle differenti destinazioni delle stesse e avendo cura di distinguere le spese sostenute riferibili alla cubatura commerciale assegnata a PQ (per le quali spetta il rimborso) da quella residenziale.

Tutte le questioni sollevate dall’interventore Cr Primo 1 Real Estate S.r.l., in ordine ai rapporti interni tra consorziati sono inammissibili in questa sede perché ampliano il thema decidendum rispetto alla domanda proposta nel primo grado di giudizio che concerne in via esclusiva le pretese avanzata da PQ.

Inoltre l’interventore è comunque privo di legittimazione in questa sede a prospettare questioni in ordine ai criteri di riparto dei diritti e delle obbligazioni all’interno del Consorzio poiché intervenuto nel presente giudizio “ad opponendum” come titolare di una posizione adesiva dipendente rispetto a PQ contro Roma Capitale e non di una posizione autonoma e contrapposta rispetto alle parti in giudizio (sulla legittimazione dell’interventore cfr. di recente Cons. Stato, sez. IV, 12 febbraio 2025, n. 1401 che ribadisce principi pacifici in materia).

In particolare è stato chiarito che l’interventore adesivo dipendente, in quanto titolare di una posizione giuridica dipendente da quella della parte processuale, non può proporre domande nuove o diverse, né estendere la portata del devolutum , introducendo nuove domande od eccezioni che non siano rilevabili d’ufficio (Cons. Stato sez. VI, 24 febbraio 2020, n. 898 e, di recente, Cons. Stato, sez. IV 2 maggio 2023, n. 4445).

Inoltre eventuali errori che possano essere contenuti nella CTU in relazione al calcolo della volumetria realizzata con riferimento al distinto comparto Z2 – non oggetto delle pretese di PQ ma - di interesse per l’interventore sono irrilevanti perché a lui non opponibili, non avendo egli fatto valere in giudizio la titolarità di una posizione soggettiva autonoma bensì solo dipendente rispetto a quella di PQ rispetto a Roma Capitale.

In definitiva l’appello principale deve essere accolto in parte, limitatamente al secondo motivo e nei sensi di cui in motivazione, mentre quello incidentale va respinto.

Roma Capitale provvederà alla quantificazione del danno e delle restituzioni, in applicazione dei criteri direttivi indicati in motivazione, ai sensi dell’art. 34, comma 2, c.p.a. provvedendo a formalizzazione la relativa proposta nel termine di 90 giorni dalla comunicazione della presente sentenza o dalla sua notifica se anteriore, anche avvalendosi delle risultanze della CTU disposta nel corso del presente giudizio al fine di dirimere eventuali punti dubbi o controversi nella individuazione delle spese riferibili alla componente commerciale e tenendo altresì conto dei principi di recente affermati dalla Sezione in materia di obbligazioni restitutorie conseguenti alla risoluzioni di convenzioni urbanistiche (Cons. Stato, sez. IV, 5 dicembre 2024, n. 9758).

La soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese del grado anche per quanto concerne la posizione dell’interventore.

Le spese di CTU, liquidate con separato decreto presidenziale, sono poste a carico di PQ e NA RU s.p.a., in solido tra loro per il 50% e, per il restante 50%, a carico di Roma Capitale.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, così provvede:

-accoglie in parte, nei sensi di cui in motivazione, l’appello principale e conferma nelle restanti parti la sentenza appellata;

- respinge l’appello incidentale;

- compensa integralmente le spese del grado tra tutte le parti costituite;

- pone le spese di CTU a carico di Monti di San AO NT S.p.a. e di NA RU S.p.a., in solido tra loro, per il 50% e, per il restante 50%, a carico di Roma Capitale.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 ottobre 2024 con l’intervento dei magistrati:

Vincenzo Neri, Presidente

Silvia Martino, Consigliere

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere, Estensore

Luigi Furno, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Luca Monteferrante	Vincenzo Neri

IL SEGRETARIO