N. R.G. 124/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dr. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere rel. est. dr. Francesco Distefano Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 124/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CORSO DI Parte_1 C.F._1
PORTA NUOVA, 15A, MILANO, presso lo studio degli avv.ti FABIO BERTAZZOLI (C.F.
) e ADALBERTO CASTORO (C.F. ), che lo C.F._2 C.F._3 rappresentano e difendono come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliata in VIA Controparte_1 C.F._4
BENVENUTO CELLINI, 2/B, MILANO, presso lo studio avv. ROBERTO MAURO (C.F.
), che la rappresenta e difende come da delega in atti, C.F._5
APPELLATA avente ad oggetto: vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni:

Parte_1 Piaccia alla Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, riformare l'impugnata sentenza e per l'effetto:
1) In via preliminare, dichiarare la nullità della sentenza impugnata per violazione delle norme che regolano il processo in contumacia e, segnatamente, di quella che prescrive la notificazione degli atti e provvedimenti di cui all'art. 292 c.p.c., non avendo l'attrice notificato al convenuto contumace la memoria ex art. 1836° comma n° 1, con la quale ha introdotto l'ulteriore domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., lasciando inalterate le altre domande già proposte in citazione, con rimessione della causa al giudice di primo grado a norma dell'art. 354 c.p.c.
2) Nel merito, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda di risarcimento del danno in quanto infondata per carenza dei presupposti di legge e comunque rigettare tutte le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto, anche in considerazione della recente approvazione del Decreto legge 29 maggio 2024 n. 69 (cd "Decreto Salva Casa") convertito in legge, con modificazioni, dall'art. 1, comma 1, L. 24 luglio 2024, n. 105.
3) In subordine, previa riapertura ed accoglimento delle istanze istruttorie di cui infra, accertare che il prezzo concordato a corpo di € 425.000,00 è congruo con lo stato di fatto e di diritto dell'immobile compravenduto, anche in considerazione della recente approvazione del Decreto legge 29 maggio 2024 n. 69 (cd "Decreto Salva Casa") convertito in legge, con modificazioni, dall'art. 1, comma 1, L. 24 luglio 2024, n. 105.
pagina 1 di 7 4) In ogni caso, condannare l'appellata al pagamento degli onorari e delle spese di causa e successive occorrenti oltre alla rifusione della quota delle spese generali pari al 15% dei compensi, alla rivalsa dell'I.V.A., come dovuta per legge,
e del contributo 4% per la Cassa di Previdenza degli Avvocati. In via istruttoria.
Si chiede che venga riaperta la fase istruttoria e che venga disposta Consulenza Tecnica d'Ufficio volta a verificare l'esistenza o meno dei vizi lamentati da controparte ed eventualmente a quantificare il minor valore dell'immobile compravenduto, laddove effettivamente esistente, tenuto conto della recente approvazione del Decreto legge 29 maggio 2024 n. 69 (cd "Decreto Salva Casa") convertito in legge, con modificazioni, dall'art. 1, comma 1, L. 24 luglio 2024, n.
105.

Controparte_1 Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa ogni contraria eccezione, deduzione o domanda, “rigettare l'appello proposto per i motivi esposti e conseguentemente confermare la sentenza di primo grado appellata con condanna dell'PP alla rifusione delle spese e compensi del grado di appello con attribuzione al procuratore costituito per dichiarato anticipo”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
(d'ora in avanti, conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Milano Controparte_1 Pt_2
(d'ora in avanti, , deducendo: Parte_1 CP_2
- di aver stipulato, in data 19.02.2020, con un contratto preliminare di compravendita, CP_2 avente ad oggetto un'unità immobiliare su due piani (quarto e quinto), sita in Milano, Via Paisiello, 7, per il corrispettivo di € 425.000,00,
- che, tanto in sede di trattativa che nei successivi contratti, aveva garantito CP_2 regolarità urbanistica> e dell'immobile> (proposta irrevocabile d'acquisto da parte di coniuge di essa attrice, CP_3 doc. 1; art. 2 lett. b) e c) contratto preliminare, doc. 2; art. 4 contratto definitivo di compravendita, doc.
4),
- che, invece, a seguito di relazione peritale da lei commissionata un mese dopo l'acquisto e del successivo procedimento di ATP sempre da lei promosso, svoltosi in assenza di l'immobile CP_2 acquistato era risultato privo dell'abitabilità (doc. 5 e doc. 8) dei locali facenti parte del quinto piano,
- che il CTU in ATP aveva quantificato il valore del bene prima in € 368.000,00, poi in € 357.000,00, a fronte di costi edili di rifacimento della copertura stimati in € 87.150,00, sì che il valore dell'immobile era risultato di fatto inferiore di ben € 68.000,00 rispetto al prezzo d'acquisto (€ 425.000,00).
Su tali basi, chiedeva che venisse accertato e dichiarato il grave inadempimento di - Pt_2 CP_2 ex artt. 1453 e 1218 c.c. -in relazione al contratto di compravendita stipulato inter partes- con conseguente condanna dello stesso al pagamento della somma di € 68.000,00 a titolo di del danno/minor valore dell'immobile> a fronte della somma di € 425.000,00 da essa versata a titolo di corrispettivo.
In via subordinata, chiedeva dichiararsi il vizio (parziale) di abitabilità di parte dell'unità immobiliare ex art. 1490 c.c., con conseguente condanna del convenuto -ex art. 1492 c.c.- al pagamento di € 68.000,00, in riduzione del prezzo da essa ingiustificatamente pagato.
In via ulteriormente subordinata, chiedeva dichiararsi la riduzione del prezzo nella misura ritenuta equa e di giustizia.
pagina 2 di 7 NON si costituiva e, in prima udienza, il Tribunale ne dichiarava la contumacia, stante la Pt_1 regolarità della notifica dell'atto di citazione nei suoi confronti.
Nella successiva memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., ha concluso chiedendo, in via Pt_2 principale, la condanna del convenuto al per eliminare i vizi del bene quantificate in € 87.150,00 oltre interessi, nonché tutte le spese sostenute nel procedimento di accertamento tecnico preventivo>, previo accertamento del vizio di abitabilità di parte dell'unità immobiliare oggetto di causa;
svolgeva altresì domande subordinate.
Acquisito il fascicolo dell'ATP e precisate le conclusioni il Tribunale ha emesso sentenza ex art. 281sexies c.p.c.
--
Con sentenza n. 7268/2023, il Tribunale di Milano ha così statuito:
<…il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede:


1. in accoglimento della domanda formulata in via principale dall'attrice, accertato il vizio di abitabilità di parte dell'unità immobiliare sita in Milano, via Paisiello n. 7, condanna Parte_1
a risarcire ex art. 1494 c.c. a le spese necessarie per l'eliminazione dei vizi
[...] Controparte_1 accertati, quantificate in € 87.150,00, nonché quelle sostenute dalla stessa nel procedimento di accertamento tecnico preventivo n. 6086/2021 R.G., pari a € 3.741,37 per spese di CTU;
€ 637,40 per spese di CTP ed € 2.342,00 per spese legali;

2. condanna altresì il convenuto a rifondere all'attrice le spese di lite del presente giudizio che liquida in € 786,00 per spese ed € 7.052,00 per compensi (fase di studio € 1.276,00; fase introduttiva € 814,00; trattazione € 2.835,00; fase decisionale € 2.127,00), oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, accessori previdenziali e fiscali spettanti per legge>.

La sentenza può essere così sunteggiata.
Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda dell'attrice per come formulata in via principale nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., con conseguente condanna del convenuto al risarcimento, ex art. 1494 cc, di tutte le spese necessarie per eliminare i vizi, avendo, nel caso in specie, positivamente accertato:
- l'esistenza e rilevanza dei vizi indicati dall'acquirente attrice, nonché
-la colpa del venditore convenuto, consistita nella garanzia di conformità urbanistica prestata pur in presenza di vizi nel bene compravenduto (essendo rimasto contumace, egli non aveva egli CP_2 fornito la prova di aver ignorato senza colpa i vizi in questione).
--
Avverso tale sentenza a proposto appello, affidandolo a tre motivi. CP_2
Con il primo motivo, l'PP eccepisce la nullità dell'appellata sentenza, per inosservanza delle norme che regolano il processo in contumacia e, segnatamente, dell'art. 292 c.p.c., per non essere stata notificata ad esso , contumace, la prima memoria ex art 183 comma 6 c.p.c., contenente una Pt_1 nuova domanda. A parere dell'PP venditore, con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. la compratrice attrice aveva infatti introdotto una domanda nuova e cioè quella di risarcimento ex art. 1494 c.c., fatto - questo- che le aveva consentito di ampliare il quantum inizialmente richiesto (€ 68.000,00) sino alla somma poi di fatto accolta dal Tribunale di € 87.150,00, vale a dire per <…tutte le spese necessarie per eliminare i vizi del bene>.
pagina 3 di 7 Eccepisce inoltre che, alla data del deposito di tale memoria (18 luglio 2022), egli non era più
, essendo stato registrato il 22 giugno 2022 il suo cambio di residenza (cfr. certificato storico di residenza, doc. 01), sì che ben avrebbe potuto ricevere la notifica della nuova domanda e difendersi in giudizio.
Ha quindi domandato di dichiarare la nullità dell'appellata sentenza, con rimessione della causa al giudice di primo grado ex art. 354 c.p.c.
Con il secondo e terzo motivo, l'PP si duole del fatto che, proprio a fronte della predetta violazione processuale, gli era stata preclusa la possibilità di difendersi in ordine alle circostanze addotte dall'attrice e, specificamente, sulla assenza di sua colpa, che il Tribunale ha invece CP_1 ritenuto dimostrata.
Deduce che egli aveva ignorato senza sua colpa i vizi affliggenti l'immobile per cui è causa, e che sia nella proposta di vendita, sia nel preliminare di compravendita <.. non si parlava affatto di abitabilità> e che egli aveva garantito la sola corrispondenza dello stato dei luoghi alle risultanze catastali;
che lo stesso perito di (arch. ) aveva dichiarato solo dubitativamente la mancanza di Pt_2 Persona_1 abitabilità dei locali posti al piano quinto, avendo costui riferito che: accedere in tempi brevi agli atti Comunali lo scrivente non è nemmeno in grado di verificare se sia stata presentata una domanda di Condono Edilizio che consentirebbe la deroga a qualsiasi regolamento edilizio ed igienico sanitario>.. <in via teorica potrebbe esistere una pratica edilizia antecedente o posteriore alla suddetta che sia stata omessa nell notarile dimostri l destinazione urbanistica autorizzata del piano quinto>.
Per tali motivi l'PP ha chiesto il rigetto della domanda di risarcimento del danno, CP_2 potendosi semmai pervenire alla (sola) riduzione del prezzo di compravendita, laddove effettivamente fosse stato accertato un minor valore dell'immobile rispetto al prezzo pattuito e pagatogli.
L'PP ha comunque contestato anche la quantificazione del danno effettuata sulla base della sola documentazione prodotta da : CP_1 controparte tale presunto danno sia stranamente lievitato nel tempo, in assenza di contraddittorio: dai 50.720,00 euro ipotizzati dall'arch. (che, si badi, aveva anche precisato che “Si procede come Per_1 da richiesta del committente a valutare l'immobile nella situazione più gravosa”) ai 57.000,00 nella prima versione della CTU, ai 68.000,00 euro della versione finale, emendata dopo le osservazioni del
CT di parte attrice. La realtà dei fatti è però decisamente differente e verrà provata nel nuovo giudizio che verrà fatto questa volta in contraddittorio: il prezzo pattuito di € 425.000 teneva già ampiamente conto del fatto che i locali del piano quinto non erano usufruibili perfettamente come quelli del piano quarto e l'espletanda CTU potrà tranquillamente evidenziare come, in assenza di tali problemi, il prezzo dell'appartamento sarebbe stato ampiamente superiore a quello effettivamente pattuito> (pag. 11, atto di citazione in appello).
Costituitasi, ha contestato la fondatezza dell'appello, reiterando in gran parte le difese già Pt_2 svolte in primo grado.
Quanto all'eccepita nullità della sentenza di primo grado per asserita violazione dell'art. 292 c.p.c., l'appellata ha evidenziato che con la domanda di risarcimento ex art. 1494 c.c. -sviluppata con la prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c.- essa NON aveva posto una domanda , bensì si era limitata a precisare le richieste economiche già rese note nel corpo dell'atto di citazione, inalterati restando i fatti pagina 4 di 7 costitutivi della domanda che, in quanto NON nuova, NON avrebbe dovuto essere notificata al contumace.
Ha concluso insistendo per la conferma integrale dell'appellata sentenza.
All'udienza del 28.11.2024 la causa è stata assunta in decisione.
-- L'opinione della Corte.
Motivo 1) L'eccepita nullità della sentenza di primo grado. L'PP sostiene che con la prima memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 cpc l'attrice ha CP_1 aggiunto la domanda di risarcimento ex art. 1494 cpc (lasciando inalterate le altre tre domande proposte in citazione), così introducendo una nuova domanda che non gli era stata notificata in violazione dell'art. 292 cpc (che ne impone la notificazione al contumace, quale egli era in primo grado).
L'eccezione è infondata. Con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado l'attrice aveva già formulato, nei CP_1 confronti di , la domanda di risarcimento del danno: Pt_1
-In via principale, accertare e dichiarare ex art. 1453 c.c. e 1218 c.c. il grave inadempimento del sig. del contratto di compravendita ..e per l'effetto condannarlo al risarcimento del Pt_1 dan r valore dell'immobile… >,
domanda di risarcimento poi riproposta, sempre in principalità, nella prima memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 cpc,
“In via principale, accertare e dichiarare il vizio di abitabilità … e per l'effetto condannare il sig.
al risarcimento ex art. 1494 c.c. di tutte le spese necessarie per eliminare i vizi”, Parte_1
peraltro ancorandola al medesimo -anzi identico- fatto costituivo (parziale inabilità del piano quinto sottotetto, oggetto della proposta di acquisto, del contratto preliminare di compravendita e del contratto definitivo di compravendita poi) accertato dal CTU nell'ATP da essa promosso: giova peraltro ribadire che la qualificazione giuridica della fattispecie spetta NON alla parte, bensì al giudice e che, per costante giurisprudenza, la diversa quantificazione del petitum (da e. 68.000,00 a e. 87.150,00) NON costituisce una “mutatio”, bensì la semplice e consentita “emendatio” di essa, tanto più considerando che la somma finale è provenuta dall'imparziale CTU, nominato dal Tribunale.
Alla luce di quanto esposto, difetta quel “disorientamento tale da spiazzare la difesa avversaria” di cui l'PP si è doluto, tanto più considerando che la sua difesa non risulta essere stata di Pt_1 fatto pregiudicata, avendola egli pienamente svolta nel presente grado d'appello. Come già detto, dunque, l'eccezione è infondata.
Motivo 2) La buona fede/assenza di colpa dedotta dall'PP . Pt_1 Secondo l'PP , egli ha venduto l'immobile in piena buona fede: <.. Probabilmente il Pt_1
Giudice di prime cure si è lasciato influenzare dalle continue affermazioni di parte attrice, che ripetevano che il convenuto avrebbe assicurato l'esistenza dell'abitabilità sia in sede di proposta, sia in sede di preliminare e sia, infine, in sede di rogito.
La realtà dei fatti però risulta per tabulas decisamente differente.
pagina 5 di 7 In primo luogo, sia nella proposta (tra l'altro nemmeno sottoscritta da ) che nel Pt_1 preliminare, non si parla affatto di abitabilità ma semplicemente di corrispondenza dello stato dei luoghi alle risultanze catastali. E questa affermazione era ed è corretta: i luoghi sono esattamente come risultano in catasto e ciò è dimostrato proprio dalla piantina catastale depositata ex adverso come documento n. 3..> (v. pag. 9 in fondo e 10 in alto dell'atto d'appello).
Queste affermazioni dell'PP NON appaiono però conformi a quanto risulta dagli atti. Pt_1
Anche a voler dire che lo stato dei luoghi appare conforme a quanto risulta in catasto, deve evidenziarsi che però, per quanto riguarda la regolarità edilizio-urbanistica, nella sua relazione in ATP l'ing - CP_4 ai fini di una regolarizzazione tecnico-amministrativa dell'intero piano sottotetto (costituito da alcuni locali finestrati molto ben rifiniti e da un bagno, come si vede nella perizia di parte)- ha prescritto il rifacimento della falda del tetto oltre alla la presentazione di una pratica di “Recuperi ai fini abitativi del sottotetto” ai sensi della legge regionale n.12/2005 del 11 marzo 2005, quando invece ha garantito l'assenza di vizi relativi alla situazione edilizio-urbanistica e l'agibilità CP_5 dell'immobile, senza ulteriori precisazioni e, dunque, dell'intero immobile.
Più precisamente: a)nella proposta di vendita si legge che <..il venditore ha comunicato all'agente immobiliare che con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche, l'immobile è conforme>,

b)nel contratto preliminare di compravendita, art.2, si legge che ..garantisce fin da ora la parte promittente venditrice l'assoluta regolarità urbanistica..degli immobili proposti in vendita… l'inesistenza di vizi che possano pregiudicare l'utilizzo o la funzionalità dell'immobile>,
c) nel contratto di compravendita, art. 4, si legge che ..garantisce comunque parte alienante che quanto in oggetto è AGIBILE...> (carattere maiuscolo usato da questo estensore, nde).

Risulta quindi che (o chi per lui) ha sempre garantito la conformità edilizio-urbanistica di Pt_1 quanto venduto (“Piano 4 e 5”) e, più specificamente, che l'immobile è agibile (termine di cui
è giuridicamente divenuto un sinonimo: con l'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 e del
D.L. 222/2016, la dicotomia tra abitabilità e agibilità è stata superata, nde): mentre, come già visto, così non è, tanto più considerando che l'ampia garanzia prestata dal venditore esimeva il compratore dal compimento di ulteriori indagini.
Alla stregua di quanto esposto, il venditore non appare esente da colpa, bensì il contrario: data la risalenza dell'immobile posto in vendita, egli avrebbe dovuto quanto meno informarsi, prima di rendere le dichiarazioni categoriche che ha reso, della conformità dell'intero piano sottotetto alle norme edilizio- urbanistiche vigenti e dell'agibilità (anche) dell'intero piano quinto (sottotetto), ma ciò non ha fatto, così assumendosi la responsabilità, verso l'acquirente , di quanto da lui garantito e CP_1 promesso.
-- Quanto all'entità delle spese necessarie per rimediare alle rilevate difformità, esse sono state contestate da solo genericamente, nonostante siano state da ultimo quantificate da un CTU imparziale Pt_1 ausiliare del Tribunale;
parimenti generica si evidenzia l'ulteriore istanza di una CTU sulle conseguenze, nella fattispecie in esame, del cd. Decreto Salva casa, neppure allegate, per le quali pagina 6 di 7 l'PP si è limitato a chiedere, per l'appunto, una CTU, allo stato del tutto esplorativa e, quindi inammissibile.
-- In conclusione, l'appello va rigettato, con conferma dell'appellata sentenza e con condanna dell'PP, soccombente, a rifondere le spese del presente grado all'appellata; spese liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014 e succ. mod., tenuto conto dell'impegno profuso (la fase istruttoria non è stata svolta, quella decisoria si è svolta in forma assai ridotta) e del valore della causa, oltre agli accessori dovuti per legge. Come da richiesta, tali spese vanno distratte in favore del difensore della parte vittoriosa, dichiaratosene anticipatario.
Al rigetto dell'appello, segue la declaratoria di sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio contributo.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di avverso la sentenza n. 7268/2023 del Tribunale di Milano, Pt_1 Controparte_1 così dispone:

1. rigetta l'appello,

2. condanna l'PP a rifondere in favore dell'appellata le spese del Pt_1 Controparte_1 presente grado, liquidate in e. 10.000,00, oltre agli accessori dovuti per legge, con distrazione in favore del difensore, dichiaratosi anticipatario,

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'PP, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002, introdotto dall'art.1 comma 17 della legge n. 228 del 2012. Così deciso in camera di consiglio il 9 dicembre 2024.
Il consigliere rel. est. Vinicia Licia Serena Calendino
Il Presidente Alberto Massimo Vigorelli
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