N. R.G. 2485/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 19/11/2025 mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2485/2023 promossa da:
PRIN. CAR. C.F. ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1 tempore rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Vannetti;
Parte_1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(c.f. ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2 rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'Avv. Mirko Bonari;
Controparte_2
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 981/2023 emessa dal Tribunale di Grosseto e pubblicata il 22/11/2023
CONCLUSIONI
In data 19/11/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Voglia la Corte di Appello, in totale riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarare l'inadempimento al contratto di locazione de quo per fatto e colpa esclusivi del locatore CP_2
Per l'effetto condannare il locatore al risarcimento dei danni descritti in premessa con condanna al pagamento in favore dell'attore della somma di € 183.970, salvo diversa
pagina 1 di 14 somma che dovesse risultare di giustizia in corso di causa (occorrendo anche con valutazione in via equitativa), con interessi di legge dal giorno del dovuto al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio e della fase di mediazione e di TP (da distrarre in favore del sottoscritto procuratore antistatario) e con condanna della al pagamento integrale delle spese di CTU”. CP_2
Per la parte appellata:
“chiede che la Corte d'Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, premessa ogni più opportuna declaratoria del caso e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa – previa, se CP_ ritenuta, ammissione dell'ordine di esibizione nei confronti della . 1) dei Controparte_4 registri di carico e scarico carburanti degli anni 2016-2017-2018; 2) delle scritture contabili degli anni 2016-2017-2018 - voglia rigettare l'appello avversario siccome infondato e non provato;
con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, del grado di appello”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 30.7.2020 (di seguito anche “ Parte_2 Pt_2
), assumendo d'avere ricevuto in locazione commerciale dalla
[...] Controparte_2
(d'ora in avanti “ ”), con contratto del 2.11.2016, un impianto di distribuzione
[...] CP_2 carburanti sito in Grosseto, loc. Principina a Mare, e che le varie problematiche dovute all'obsolescenza delle strutture ivi installate e ad apparati non a norma l'avessero costretta a recedere dal contratto, con cessazione anche delle attività secondarie esercitate in loco
(officina riparazioni auto e noleggio biciclette), conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di
Grosseto la suddetta s.a.s., chiedendo, sulla scorta anche delle risultanze dell'a.t.p. promosso nell'anno 2018, di accertare l'inadempimento della locatrice e, per l'effetto, di condannarla a risarcirle tutti i danni subiti, individuati nei canoni e nella cauzione versati, nelle spese sostenute per impianti e attrezzature, nel mancato guadagno e/o nella perdita dell'indennità di avviamento, per la somma complessiva di € 183.970,00, oltre interessi.
2. Si costituiva in giudizio la , deducendo anzitutto che il contratto di locazione CP_2 riguardasse la sola porzione del fondo destinata ad officina e al suo bagno pertinenziale (come da piantina allegata e sottoscritta dalle parti, a migliore precisazione dell'oggetto delle intese negoziali), giacché la restante parte, comprendente l'impianto di erogazione carburanti, era stata viceversa già concessa a in semplice comodato, in virtù di contratto registrato il Pt_2
24.6.2016. Da tale premessa faceva discendere la radicale infondatezza delle doglianze avversarie, data l'inapplicabilità al caso specifico della disciplina in materia di obblighi a carico del locatore, contestandole comunque anche nel merito;
chiedeva inoltre, in via pagina 2 di 14 riconvenzionale, la condanna dell'attrice a pagarle i canoni insoluti del contratto di locazione, pari ad € 5.250,00 oltre IVA, e a risarcirle i pregiudizi arrecati al fondo per inadempimento agli obblighi di custodia, conservazione e manutenzione, stimati nell'ulteriore somma di €
5.000,00 oltre IVA.
3. Il Tribunale, mutato il rito ex art. 426 c.p.c. e concessi alle parti i termini per il deposito di documenti e memorie integrative, istruiva la causa con acquisizione del fascicolo dell' CP_5 assunzione di prove orali ed espletamento di CTU. Indi pronunciava sentenza, n. 981/2023 del 22/11/2023, così disponendo: “1) rigetta le domande della ricorrente;
2) rigetta le domande risarcitorie della resistente;
3) condanna la ricorrente a corrispondere alla resistente la somma di € 5.250,00+IVA, per i titoli e con gli interessi indicati in parte motiva;
4) condanna la ricorrente a rifondere alla resistente le spese di lite, che liquida in €
6.400,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) sul compenso;
5) compensa integralmente le spese di CTU”.
Essenzialmente il primo giudice, alla luce di una serie di elementi istruttori, recepiva la tesi di parte convenuta sulla vigenza, nei rapporti inter partes, di due contratti diversi e paralleli,
l'uno, di comodato, riguardante l'impianto di distribuzione di prodotti petroliferi (costituito da piazzale, locali ricovero gestore, servizio igienico e locali deposito prodotti e attrezzature),
l'altro, di locazione, avente a oggetto la porzione del fabbricato insistente sul piazzale adibita a officina e a bagno pertinenziale, respingendo l'opposta tesi di parte attrice, svolta nel corso del processo, secondo cui il contratto di locazione aveva novato quello di comodato, vista l'intenzione delle parti di variarne la causa (da comodato a locazione) e l'oggetto
(estendendolo a porzioni prima escluse). In base a ciò il Tribunale rilevava come non sussistessero margini di accoglimento della domanda attorea (“né per quanto concerne la domanda restitutoria dei canoni di locazione e del deposito cauzionale, afferenti al diverso contratto di locazione dell'officina e del rispettivo servizio igienico, né per quanto riguarda
l'istanza risarcitoria delle spese affrontate per impianti e attrezzature necessari all'attività iniziata e del lucro cessante da esercizio interrotta in anticipo, giacché, appunto, neppure astrattamente conseguenziali ad assunti inadempimenti della locatrice”), posto che tutte le problematiche lamentate dalla non involgevano l'officina e il servizio igienico oggetto Pt_2 della locazione, bensì la restante parte dell'immobile oggetto del contratto di comodato, la cui disciplina codicistica non prevedeva, a carico del comodante, obblighi simili a quelli previsti dall'art. 1575 c.c. per il locatore (“Val quanto dire che il comodante consegna al comodatario la cosa nello stato in cui si trova, buono o cattivo che sia, e non è in alcun modo tenuto a far pagina 3 di 14 sì che la cosa consegnata sia idonea all'uso cui il comodatario intende destinarla, giacché, al contrario, detto uso è contemplato dalla norma quale limite imposto al godimento del comodatario e non quale parametro cui rapportare l'idoneità della cosa”). Quanto alle pretese coltivate in via riconvenzionale dalla convenuta, reputava il Tribunale che fosse da accogliere quella relativa al pagamento dei canoni lasciati insoluti fino al rilascio del bene, in quanto basata sul titolo contrattuale e considerata l'assenza di prove dell'adempimento della prestazione, e da respingere, invece, quella relativa al ristoro di danni, per mancanza di opportuni riscontri. Considerato l'esito complessivo della lite, infine, poneva a carico dell'attrice le spese processuali, anche delle fasi di a.t.p. e di mediazione, secondo il criterio del “decisum”, mentre compensava integralmente le spese delle consulenze tecniche d'ufficio.
4. Avverso la suddetta pronuncia ha proposto appello chiedendone la riforma, con Pt_2 accoglimento delle conclusioni già rassegnate in primo grado.
Secondo l'appellante, il Tribunale, nell'aderire alla tesi di parte convenuta sulla questione dei contratti stipulati tra le parti, avrebbe travisato il contenuto dei contratti ed altresì dato ingresso, sul punto, ad una prova testimoniale inammissibile (ovvero quella col teste
[...]
le cui dichiarazioni, comunque, sempre secondo l'appellante, non sarebbero Tes_1 credibili), di cui l'attrice aveva eccepito la nullità subito dopo l'assunzione, in quanto avente ad oggetto patti contrari al contenuto di un documento, in violazione dell'art. 2722 c.c.; infatti detta prova era diretta a dimostrare intese (relative alla limitazione della locazione al locale officina ed al relativo bagno, per essere il resto oggetto di comodato) in contrasto con quanto risultante dal testo del contratto di locazione prodotto dalla (riferito, negli Pt_2 identificativi catastali, all'intero piazzale della convenuta e a tutto ciò che vi era sopra edificato, ivi compreso l'impianto di distribuzione carburanti), non potendo valere a giustificare l'ammissione della prova il documento contrattuale prodotto dalla convenuta
(disconosciuto in prima udienza dall'attrice quanto alla conformità all'originale) consistente nelle sole prime due pagine del contratto e da una planimetria in nessun modo richiamata nello stesso, “verosimilmente”, invece, allegata a quello di comodato. Nemmeno l'altro elemento documentale preso in considerazione dal Tribunale (lettera di recesso dal comodato inviata dalla avrebbe potuto giustificare le conclusioni raggiunte in sentenza. Infine, Pt_2 il Tribunale avrebbe comunque errato nel ritenere ancora vigente il contratto di comodato, sebbene in quest'ultimo si prevedesse l'automatica risoluzione del contratto nel caso del venir meno di autorizzazioni, permessi, licenze ed altri atti necessari per l'installazione e la gestione del punto di vendita;
nella fattispecie, il comodato, se non novato dalla locazione conclusa il pagina 4 di 14 2.11.2016, si era comunque risolto in data 26.11.2016, allorquando “era scaduto il termine della SCIA” presentata dalla e così “per l'effetto, essendo stato risolto per novazione (o CP_2 per inadempimento ad una condizione fondamentale, con risoluzione automatica) il contratto di comodato, non poteva che rimanere il solo contratto di locazione”.
L'appellante ha poi reiterato le allegazioni e gli argomenti difensivi svolti in primo grado in ordine alle varie criticità a proprio dire riscontrabili sull'immobile oggetto di “locazione”, in particolar modo riferite all'aspetto della sicurezza antincendio (decadenza della SCIA e mancata acquisizione del Certificato di Prevenzione Incendi;
obsolescenza del lettore della carte di pagamento;
mancanza dell'estintore carrellato;
irregolare funzionamento delle pompe di erogazione carburante;
irregolarità dei pozzetti di chiusura dei serbatoi interrati;
allocazione del pozzo di attingimento dell'acqua per l'impianto antincendio su fondo di proprietà di terzi, con conseguente interruzione dell'alimentazione; contaminazione della cisterna di raccolta dell'acqua con idrocarburi;
demolizione di un muro di contenimento dell'impianto GPL), reiterando, allo stesso modo, i calcoli e le considerazioni sui danni asseritamente subiti a causa della necessità di interrompere le attività condotte sul fondo.
Infine, richiamati, ancora una volta, gli argomenti spesi in primo grado circa l'inadempimento del locatore che avrebbe reso legittimo e conforme a buona fede non pagare ulteriormente i canoni, ha indicato come ingiusta ed illegittima la sentenza impugnata nella parte relativa alla condanna della al pagamento dei canoni non versati alla , essendo “viceversa Pt_2 CP_2 lecita e fondata la richiesta di restituzione dei canoni pagati al locatore”.
5. Radicatosi il contraddittorio si è costituita nel giudizio di appello contestando la CP_2 fondatezza del gravame e chiedendone il rigetto, ripetendo, a sua volta, tutte le difese già svolte nel corso del giudizio di primo grado.
6. La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 19.11.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale in presenza.
***
7. Il gravame è ammissibile nei limiti dell'unica critica specificamente espressa e compiutamente argomentata rispetto al contenuto della sentenza impugnata, ovvero quella che si sviluppa da pag. 9 a pag. 13 dell'atto di appello, riferita al c.d. “Capo I”, ossia alla parte della sentenza (intitolata “I contratti intercorsi inter partes”) nella quale il Tribunale, affidandosi ad una serie di prove, ha qualificato i rapporti tra le parti come oggetto di due pagina 5 di 14 separati contratti, di comodato e locazione, stipulati l'uno di seguito all'altro con differente oggetto, escludendo la novazione del primo con il secondo, in particolare ritenendo che l'impianto di distribuzione carburanti, sul quale si concentravano, in particolare, le lamentele della costituisse oggetto del contratto di comodato e non di quello di locazione Pt_2 invocato a sostegno della domanda.
Per il resto, infatti, l'appello si risolve nella reiterazione di deduzioni di fatto e di diritto svolte in primo grado in ordine agli altri profili controversi (evidentemente assorbiti dalla soluzione data dal Tribunale alla preliminare questione dibattuta).
Benché in tali limiti ammissibile, l'appello è tuttavia infondato.
7. Il giudizio del Tribunale sul contenuto dei rapporti contrattuali intercorsi tra le parti e sulla loro vigenza risulta ben supportato dagli elementi, documentali e testimoniali, messi in evidenza nella decisione.
Da questo punto di vista, e per rispondere alla prima obiezione sollevata dall'appellante, va osservato come la prova testimoniale sui capitoli n. 2 e 4 della memoria istruttoria di parte convenuta in primo grado (“2) << Vero che con contratto di locazione commerciale del
02.11.2016 registrato il 23.11.2016 che le si mostra (doc. 2-2.1) la concedeva alla CP_2
Car. l'immobile in esso descritto limitatamente al locale officina ed al suo Pt_3 CP_1 bagno pertinenziale come evidenziato nella porzione contornata in giallo nella planimetria allegata al contratto? >>; 4) << Vero che la porzione dell'immobile destinata ad officina ed il suo bagno pertinenziale era oggetto della locazione e la restante parte dell'impianto di erogazione carburanti era oggetto del contratto di comodato? >>”) fosse senz'altro ammissibile.
7.1 In primis, infatti, va ricordato che “l'inammissibilità della prova testimoniale, ai sensi degli artt. 2722 e 2723 cod. civ., derivando non da ragioni di ordine pubblico processuale, quanto dall'esigenza di tutelare interessi di natura privata, non può essere rilevata d'ufficio, ma deve essere eccepita dalla parte interessata, prima dell'ammissione del mezzo istruttorio;
qualora, peraltro, nonostante l'eccezione d'inammissibilità, la prova sia stata egualmente espletata, è onere della parte interessata eccepirne la nullità, nella prima istanza o difesa successiva all'atto, o alla notizia di esso, ai sensi dell'art. 157, secondo comma, cod. proc. civ., l'una eccezione, quella d'inammissibilità, non dovendo essere confusa con l'altra, quella di nullità, né potendo ad essa sovrapporsi, perché la prima eccezione opera "ex ante", per impedire un atto invalido, mentre la seconda agisce "ex post", per pagina 6 di 14 evitare che i suoi effetti si consolidino” (Cass. 21443/2013).
Nel caso di specie l'inammissibilità dei capitoli di prova per contrasto con l'art. 2722 c.c. (a mente del quale “la prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea”) non è stata tempestivamente eccepita dall'appellante prima dell'ammissione del mezzo istruttorio e, dunque, non avrebbe potuto essere rilevata d'ufficio dal giudice. Invero, all'udienza del 5.5.2021, immediatamente precedente all'ordinanza
(riservata) di ammissione, come risulta dal relativo verbale, il difensore di oltre ad Pt_2 opporsi all'escussione dei testi e indicati dalla controparte su altre circostanze, Tes_2 CP_2 si limitò ad eccepire l'inammissibilità del capitolo 1 della memoria avversaria per asserita contrarietà al divieto di cui all'art. 2721 c.c. (“1) << Vero che con contratto di comodato gratuito registrato il 24.06.2016 che le si mostra (doc. 1) la concedeva alla CP_2
Car. l'impianto di distribuzione dei prodotti petroliferi costituito da Pt_3 CP_1 piazzale, locali ricovero gestore, servizio igienico e locali deposito prodotti ed attrezzature per l'attività petrolifera, con esclusione del locale officina e del suo bagno pertinenziale?
>>”), pur avendo peraltro la stessa attrice ammesso che il contratto di comodato non comprendeva il locale officina;
non anche fu eccepita l'inammissibilità dei capitoli 2 e 4 per ragioni di contrasto con l'art. 2722 c.c.. Tale eccezione l'attrice sollevò, in modo specifico, solo con la successiva istanza di revoca dell'ordinanza di ammissione della prova, e dunque ormai tardivamente. Per tali ragioni deve ritenersi sostanzialmente inefficace l'eccezione di nullità della testimonianza resa dal teste sui suddetti capitoli, sollevata dalla difesa Testimone_1 di al termine della deposizione, dal momento che la prova in questione, in mancanza Pt_2 di rituale e tempestiva eccezione della parte interessata, era stata validamente ammessa.
7.2 Ove anche, per ipotesi, si volesse prescindere da quanto sopra, dovrebbe comunque osservarsi che l'ammissione trovava giustificazione nell'esistenza di un principio di prova scritta (anzi più di uno), ai sensi dell'art. 2724 c.c. (secondo cui “la prova per testimoni è ammessa in ogni caso: 1) quando vi è un principio di prova per iscritto: questo è costituito da qualsiasi scritto, proveniente dalla persona contro la quale è diretta la domanda o dal suo rappresentante, che faccia apparire verosimile il fatto allegato”).
Sebbene infatti sia vero che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti, datato 2.11.2016, rechi nel testo il riferimento all'unità immobiliare sita in Grosseto censita nel NCEU al foglio
139, part. 2673, sub 1 (estremi questi che individuano, in base alla planimetria catastale pagina 7 di 14 allegata agli atti di causa, l'intera area del piazzale su cui insistono i vari locali ed impianti della ) ed ivi si legga che “i locali di cui al presente contratto sono destinati ad uso CP_2 esclusivo di distributore di carburante, noleggio senza conducente, commercio al dettaglio di autoveicoli con divieto di mutazione di destinazione”, non può trascurarsi di considerare che all'originale cartaceo del documento, depositato dalla convenuta presso la cancelleria del
Tribunale di Grosseto ed ivi custodito in cassaforte, come da autorizzazione del giudice del
15.4.2021, trasmesso a questa Corte e di cui si è dunque presa diretta visione, risulta acclusa una piantina sottoscritta dalle parti con contornata in giallo una singola porzione del complesso, costituita dal locale officina e dal relativo servizio igienico. La produzione in oggetto, ad opera della convenuta, è avvenuta appunto allo scopo di dimostrare che, a dispetto di quanto riportato nel testo del contratto, l'intenzione delle parti fosse quella di assoggettare a locazione solo il locale officina ed il bagno pertinenziale, continuando gli altri beni ad essere concessi in godimento alla sulla base del precedente contratto di comodato concluso Pt_2 tra le parti, registrato il 24.6.2016, parimenti allegato dalla convenuta e di cui l'attrice non aveva fatto inizialmente menzione, avente ad oggetto – così si legge nelle premesse – il “Punto di Vendita carburanti…costituito da piazzale per il rifornimento, da locali per il ricovero del gestore, servizio igienico, locali per il deposito di prodotti e attrezzature per la lubrificazione, compreso diritto di accesso ai locali per l'attività petrolifera (individuati con tratteggio di colore rosso sulla planimetria allegata, che, sottoscritta dalle parti, forma parte integrante del presente accordo) nonché dagli impianti, attrezzature ed accessori meglio specificati al successivo Art. 2”.
In ordine a tale documento, ossia alla piantina sottoscritta dallo stesso legale rappresentante della (la cui firma non è stata, invero, disconosciuta), con evidenziati in giallo i Pt_2 contorni del locale officina e del relativo bagno, l'attrice non ha fornito una chiara ed esauriente spiegazione, per aiutare a comprendere quale potesse essere, in ipotesi, il diverso significato negoziale della sua formazione. La stessa dapprima ha disconosciuto, in prima udienza, ex art. 2719 c.c., la conformità all'originale della copia telematica del contratto di locazione prodotta dalla convenuta all'atto della sua costituzione in giudizio, comprendente solo le prime due pagine del contratto e la piantina in discussione;
a tale disconoscimento ha fatto però poi seguito la produzione, come detto, dell'originale cartaceo del documento, che risulta completo di tutte le pagine del contratto oltre che della piantina, spillata subito dopo l'ultima pagina e prima della ricevuta di avvenuta registrazione del contratto (nella quale tra l'altro si legge: “è presente un file allegato”, verosimilmente la piantina); in merito a tale pagina 8 di 14 originale cartaceo depositato nessun rilievo è stato sollevato dalla Pt_2
Nella memoria integrativa depositata in primo grado, l'attrice, nell'opporre la propria tesi secondo cui le parti, dopo la stipula del comodato, avrebbero voluto con il contratto di locazione variare “sia l'oggetto (perché la locazione comprende oltre alla distribuzione carburanti anche i locali officina e piazzale, con estensione dell'attività aziendale anche al noleggio e vendita di autoveicoli) sia la causa del contratto (da comodato a locazione)” (pag.
2), ha omesso di prendere posizione in modo specifico sul significato della piantina e sul contesto in cui la stessa veniva redatta, limitandosi ad accennare, in modo sibillino, al fatto che “verosimilmente” (pag. 3) “quanto prodotto ex adverso è l'allegato al contratto di comodato”, passaggio questo riprodotto anche nell'atto di appello (a pag. 11). Ora, di fronte ad un documento recante la firma del proprio legale rappresentante, la società attrice non avrebbe potuto limitarsi ad additare ciò che “verosimilmente” era accaduto, ma avrebbe dovuto fornire una precisa spiegazione del fatto. Inoltre, la tesi che la piantina fosse allegata non al contratto di locazione ma a quello di comodato è priva di senso: l'attrice afferma (anche in questo caso con argomentazione ripetuta nell'atto di appello) che “mentre nel comodato solo una parte dell'immobile veniva ceduto (e quindi era necessario identificarlo graficamente per distinguerlo dal resto) con la locazione l'intero immobile di proprietà della viene ceduto ed allora non vi è più necessità di distinguere una porzione rispetto CP_2 ad un'altra, tanto che nel contratto vi è la semplice identificazione catastale”; ma dimentica che la parte identificata graficamente nella piantina non è quella cui si riferisce il contratto di comodato, il quale, come pacifico tra le parti, non comprendeva il locale officina. Non senza pretermettere l'altra notazione del Tribunale, secondo cui nel contratto di comodato, ai fini dell'individuazione dei locali per l'attività petrolifera, si faceva rimando ad una “planimetria allegata” con tratteggio di colore rosso e non giallo (pur assente negli atti di causa).
Alla luce di quanto sopra, la piantina prodotta dalla ben rappresentava (quantomeno) CP_2 un principio di prova per iscritto atto a legittimare l'ammissione della prova testimoniale sui capitoli indicati. Essendo peraltro la piantina, almeno all'apparenza, parte del contratto originale, la prova in argomento avrebbe anche potuto ritenersi di mera chiarificazione dell'oggetto del contratto.
8. Al suddetto elemento documentale, poi, se ne aggiungono altri, giustamente valorizzati dal
Tribunale, che analogamente forniscono significativa parvenza alla ricostruzione di parte convenuta (andando a costituire, così, ulteriori principi di prova per iscritto ai fini di cui pagina 9 di 14 all'art. 2724 c.c.).
Su tutti il contenuto della lettera datata 6.3.2018 inviata da nella quale è la stessa Pt_2 società attrice a riferirsi a due contratti parallelamente vigenti tra le parti, richiamando il recesso esercitato da quello di comodato in data 4.9.2017 e manifestando, con la missiva, la volontà di risolvere anche quello di locazione: “la nostra società in data 04 settembre 2017, come risulta dalla relativa pec, ha effettuato regolare recesso dal contratto di comodato
d'uso gratuito dell'impianto di distribuzione carburanti di Vostra proprietà…con questa comunicazione lo scrivente è costretto a dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione commerciale sottoscritto in data 02 novembre 2016, in quanto, contrariamente a quanto dichiarato al punto 1) del suddetto contratto, l'immobile locato non è idoneo all'attività di commercio e riparazione di automobili, commercio al dettaglio di accessori auto, biciclette, gas per uso domestico in bombole e noleggio bici senza conducente” (si noti al riguardo – e non può essere un caso – la mancanza di qualunque accenno all'attività di distribuzione carburanti, perché evidentemente oggetto dell'altro contratto già disdettato).
“Ed infatti il Comune di Grosseto Ufficio Edilizia Privata esprimeva in data 19 gennaio 2017, parere di fattibilità relativamente allo svolgimento dell'attività di vendita e riparazione autoveicoli nel locale locato solo al soggetto gestore dell'impianto di distribuzione carburanti. Pertanto avendo la nostra società cessato l'attività di distribuzione carburanti, per legge non siamo più autorizzati a svolgere attività di commercio auto e quant'altro ...”.
In proposito non può condividersi l'assunto dell'appellante secondo cui “tale elemento non significa, come ritiene il Tribunale, che l'appellante ritenesse in vigore il contratto di comodato;
significa semplicemente che ha inviato una nota superflua in quanto tale contratto era già stato risolto consensualmente. Del resto, come ha notato anche il Giudice di prime cure, le parti non sono soggetti giurisperiti ed hanno redatto gli atti con un'opinabile tecnica redazionale;
le stesse quindi possono aver scritto delle osservazioni non corrispondenti alla realtà giuridica”. La lettera, invero, è esplicita nel richiamare due contratti, funzionali all'esercizio di diverse attività (la distribuzione carburanti per il comodato;
le altre attività collaterali per la locazione) e su un aspetto del genere è difficile ipotizzare che vi sia stato equivoco.
Si giustifica, perciò, anche l'osservazione del Tribunale secondo cui “se davvero le parti, a novembre 2016, avessero inteso novare il rapporto sorto cinque mesi addietro - sostituendo il contratto di comodato con la locazione commerciale -, si priverebbe d'ogni senso il
pagina 10 di 14 “recesso” dal comodato da parte di di settembre 2017”. Pt_2
9. Vi è, ancora, l'ulteriore elemento dato dalla rettifica del contratto di comodato avvenuta il
6.7.2017 (ben oltre la stipula della locazione, che, secondo l'appellante, avrebbe novato il primo contratto) con l'apposizione sul testo dattiloscritto di alcune correzioni a penna da parte da , legale rappresentante di , in particolare rispetto all'elenco Controparte_2 CP_2 delle attrezzature petrolifere. La circostanza risulta dal documento n. 68 della stessa produzione attorea ed anche a tale riguardo coglie nel segno il rilievo del Tribunale, secondo cui “tale documento attesta inequivocabilmente la vigenza del comodato a quella data, e non si comprende il motivo di una correzione sul testo di tale documento” – evidentemente accettata dalla che altrimenti avrebbe preteso altre modalità di rettifica – “quando lo Pt_2 stesso, secondo la tesi di sarebbe stato sostituito dalla locazione alcuni mesi Pt_2 prima”.
Circa il fatto che quello contenuto nel contratto di comodato fosse l'unico elenco delle attrezzature, si deve osservare che tale aspetto avvalora ancora di più l'ipotesi che solo il contratto in questione regolasse, anche nei suoi aspetti di dettaglio, la concessione in utilizzo dell'impianto di distribuzione (peraltro esso comprendeva una più ampia e complessa disciplina dei rapporti commerciali, facendo riferimento anche ad un collegato contratto di fornitura con una terza società petrolifera e ad un patto di esclusiva quanto all'approvvigionamento e alla rivendita dei prodotti petroliferi), laddove quello di locazione veniva redatto secondo uno schema ben più standardizzato e certamente meno confacente alla cessione in uso di un impianto del genere. Non senza pretermettere che lo stesso ammontare del canone di locazione (appena € 350,00 mensili) appare indicativo della sua riferibilità solo ad una limitata porzione del complesso immobiliare, laddove lo stesso risulterebbe, ictu oculi, oltremodo esiguo rispetto all'intero impianto di distribuzione e a tutti i locali collegati.
10. A questi elementi, di ordine documentale, va ad aggiungersi la testimonianza di
[...]
consulente fiscale “di entrambe le parti”, secondo quanto dichiarato, e perciò Tes_1 soggetto equidistante dagli interessi in gioco, il quale ha riferito di avere personalmente redatto il contratto di locazione e che questo era da intendersi effettivamente limitato al locale officina ed al bagno pertinenziale (“si è vero avevo redatto personalmente il contratto. Il contratto per l'officina è stato fatto a parte e successivamente rispetto al contratto di comodato dell'impianto di carburante in quanto l'officina non era pronta perché su di essa dovevano essere fatti dei lavori. La particella che individuava l'immobile era unica quindi
pagina 11 di 14 essendoci stati due contratti fatti in date successive quando è stato fatto il secondo visto che era un'unica particella ho individuato evidenziando in giallo la parte interessata dell'officina nella planimetria allegata al contratto. Le parti hanno sottoscritto oltre al contratto anche la planimetria per fargli rendere conto della situazione…le parti erano a conoscenza della circostanza”).
A poco rileva rimarcare l'improprietà della scelta compiuta dal consulente di indicare nel testo del contratto gli estremi catastali dell'intera particella: è a questo punto più che mai evidente che siano state seguite tecniche redazionali assai poco ortodosse ma il tema centrale resta quello dell'individuazione dell'effettivo contenuto della volontà negoziale delle parti.
Dall'insieme di tutti gli elementi sopra esaminati siffatto contenuto è ricostruibile nel senso indicato dall'appellata, tale per cui l'impianto di distribuzione restò oggetto solo di un contratto di comodato e non fece parte di una locazione, con tutto ciò che ne consegue in termini di disciplina del rapporto ed obblighi a carico del soggetto concedente (non estesi alla garanzia dell'idoneità dei beni all'uso previsto o indicato in contratto).
11. Non sarà poi superfluo ricordare le clausole presenti in entrambi i contratti indicative dall'accettazione, da parte dell'appellante, dello stato dei beni consegnati. Nel contratto di comodato dichiarava di ricevere i beni “in perfette condizioni di funzionamento” (art. Pt_2
12). In quello di locazione dichiarava di avere “visitato i locali e di averli trovati in buon stato di manutenzione, idonei all'uso convenuto, così come lo sono gli impianti, salvo prova contraria da fornirsi entro 60 giorni dalla consegna” (art. 9).
12. Mette conto ancora evidenziare il carattere inconferente delle ulteriori notazioni dell'appellante. Il fatto che l'art. 9 del contratto di locazione parli di locali “idonei all'uso convenuto, così come lo sono gli impianti” non significa affatto che gli “impianti” menzionati fossero quelli di erogazione dei carburanti;
né in relazione a ciò vale osservare che “il locale officina era vuoto in quanto gli “impianti” sono stati acquistati dalla prin. Car. (v. fatture doc. 50” (pag. 13 atto di appello), poiché ben potrebbe l'articolo in commento fare semplicemente riferimento agli impianti di tipo comune (elettrici ed idrici), laddove le fatture prodotte dall'attrice si riferiscono ad apparecchiature e beni più specifici, evidentemente funzionali alle attività da svolgere all'interno del locale. Infine, la tesi per cui il contratto di comodato, in virtù di quanto previsto all'art. 3.6, avrebbe perso automaticamente efficacia in data 26.11.2016, con lo “scadere” della SCIA presentata dalla a seguito della modifica CP_2 dell'impianto di distribuzione di carburanti (quest'ultimo aspetto è oggetto di separata pagina 12 di 14 discussione tra le parti) non consentirebbe comunque di ritenere efficace il contratto di locazione rispetto a porzioni non comprese nel suo oggetto (peraltro la questione della validità della SCIA è emersa solo in corso di procedimento di a.t.p. e non pare affatto avere pregiudicato la prosecuzione del rapporto di comodato tra le parti, quantomeno fino alla comunicazione di recesso richiamata nella missiva del 6.3.2018).
13. Per tutte le esposte ragioni e considerata l'assenza di ulteriori, autonomi, motivi di censura alle decisioni assunte, in via consequenziale, dal Tribunale nella sentenza impugnata
(che peraltro si legano in maniera assolutamente logica e coerente con quanto statuito sulla questione preliminare della qualificazione dei contratti inter partes), l'appello deve essere respinto.
14. In applicazione del principio di soccombenza, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico dell'appellante.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, § 12, secondo i parametri medi (eccezion fatta per le fasi 3 e 4, per le quali si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione e discussione).
Il valore della causa deve intendersi compreso nello scaglione da € 52.001 ad € 260.000.
Pertanto:
€ 2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 2.163,00 fase 3 ed € 2.552,00 fase 4, in tutto €
9.603,00, oltre accessori di legge.
Ricorrono infine nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante a rimborsare all'appellata le spese processuali del presente grado, che liquida in € 9.603,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002.
pagina 13 di 14 Firenze, camera di consiglio del 19/11/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 14 di 14