REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4111/2019
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Aus. Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore , con sede al Piazzale della Stazione n. 5, Colleferro Parte_2
(Roma), elettivamente domiciliata in Circonvallazione Clodia n. 120, Roma, presso lo studio dell'avv. Alessandro Piermarini ( ) che la rappresenta e C.F._1 difende giusta procura in calce al ricorso in appello, p.e.c.
; ricorrente appellante Email_1
e
( ), società con socio unico soggetta alla Controparte_1 P.IVA_2 direzione e coordinamento delle con sede legale in Controparte_2
Roma, Piazza della Croce Rossa 1, in persona dell'institore Avv. Francesco Leggiadro, rappresentata e difesa dall'avv. prof. Stefano D'Ercole ( ) ed C.F._2 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma, via Arcione n. 71, giusta delega in calce alla Memoria di Costituzione atto, PEC
; resistente - appellato Email_2
CONCLUSIONI: per parte ricorrente – appellante quelle formulate nel ricorso in appello e per parte appellata quelle della memoria di costituzione;
nonché per entrambe quelle formulate all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c, del 26.3.2024 nonché quelle infra motivazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con Ordinanza di Convalida n.641/2019 del 23.01.2019 nel procedimento d'intimazione sfratto per morosità RG.4587/17 formulato dalla contro la , il CP_3 Parte_1
Tribunale di Velletri ha così disposto: “ ……. Il Giudice …, rilevato che l'intimato non è comparso nonostante la rituale notifica dell'atto d'intimazione;

ritenuto che

la morosità persiste come da dichiarazione dell'intimante resa a verbale;
visto l'art. 663 c.p.c.
Convalida lo sfratto per morosità; Ordina all'intimato di rilasciare l'immobile libero da persone e cose in favore dell'intimante e fissa la data per l'esecuzione del rilascio al
15.2.2019, tenuto conto della durata della morosità. Ordina l'apposizione della formula esecutiva. Condanna l'intimata al pagamento a favore della intimante delle spese del presente procedimento che liquida in complessive € 7.000,00 per compenso professionale oltre accessori come per legge, oltre spese non imponibili. ……………. Velletri 23.1.2019.”
Il procedimento di I grado ha avuto il seguente svolgimento con atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida e richiesta di ingiunzione di pagamento, depositato in data 20.6.2017, la conveniva in CP_3 giudizio innanzi al Tribunale di Velletri la società per sentire accogliere Parte_1 le seguenti conclusioni: “convalidare l'intimato sfratto per morosità e fissare la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile;
emettersi ingiunzione di pagamento a carico della in persona del legale rappresentante pro tempore, …. con Parte_1 sede legale in Colleferro, P.le della Stazione n. 5, per il pagamento dell'importo complessivo di € 46.942,70 per canoni di locazione scaduti sino al 31.3.2017, oltre le ulteriori somme che risulteranno dovute a titolo di canoni e/o di indennità di occupazione senza titolo a decorrere dalla data dello sfratto sino al giorno dell'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto oltre interessi legali maturati e maturandi dalla scadenza di ciascun pagamento e maturandi sino al soddisfo, salvo in ogni caso il maggior danno;
in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c. e, all'esito della trasformazione del rito, in applicazione dell'art. 667 c.p.c., dichiarare risolto
pag. 2/9 il contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice, …….Con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali, IVA e CPA.”. Con comparsa di costituzione depositata in data 26.7.2017 si costituiva in giudizio la società intimata chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, accertati e ritenuti i fatti di causa come sopra rappresentata, respinta la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, rigettare ogni domanda avanzata dall'attore con vittoria di spese competenze ed onorari oltre rimborso forfetario del 15%,
IVA e CPA, con riserva di meglio specificare fatti e rapporti, dedurre ed articolare messi di prova, mutare ed aggiungere domande nella sede territorialmente competente”.
Alla prima udienza di comparizione del 26.7.2017, preso atto delle rispettive posizioni delle parti, il Tribunale emetteva il seguente provvedimento: “… Got dando atto, considerata la disponibilità di parte intimata di trovare un accordo, attesa la regolarità dei pagamenti, ritenuta la necessità, dispone che la parte più diligente provveda ad adire all'Organismo di mediazione nei termini di legge”. Rinviava per la prosecuzione del procedimento all'udienza del 22.11.2017, rinviata più volte in pendenza del procedimento di mediazione, da ultimo al 23.1.2019.
Il procedimento di mediazione, incardinato presso la Camera di Media Conciliazione dell'Ordine Forense di Velletri, si concludeva dopo lunga trattativa all'incontro del
17.12.2018 nel quale veniva redatto Verbale di mediazione negativo vista l'impossibilità di comporre la lite per mancato accordo fra le parti.
Alla successiva udienza del 23.1.2019 di rinvio, sempre per la pendenza del procedimento di mediazione, sull'istanza della R.F.I. il Tribunale rilevata l'assenza dell'intimato e la dichiarazione persistenza della morosità effettuata dall'intimante, il
Giudice emetteva la sopratrascritta ordinanza n. 641/2019.
Avverso detto provvedimento la come in atti, proponeva gravame Parte_1 contestandola sotto diversi profili chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva la che impugnava l'atto d'appello chiedendone il rigetto CP_3 infondato in fatto e diritto con vittoria di spese.
pag. 3/9 La C.A. con decreto fissava l'udienza del 16/10/2019 per la trattazione e con ordinanza in pari data accoglieva l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del provvedimento, “Ordinanza” emesso dal Tribunale di Velletri: “ .. Esaminate le deduzioni svolte dall'appellante a sostegno della nullità della convalida, in quanto emessa in assenza dei presupposti di legge ex art 663 c.p.c. (mancata comparizione dell'intimante o mancata opposizione del medesimo) nonché le allegazioni in punto di periculum in mora sottese al rilascio dell'immobile adibito ad attività commerciale, con cessazione dell'attività lavorativa per 11 dipendenti;
rilevato che in base alle risultanze documentali fornite dall'appellante può ritenersi che nell'ipotesi della mancata sospensione,
l'esecuzione del titolo impugnato, emesso sul presupposto della mancata comparizione dell'intimata, possa comportare un gravissimo danno , ex art. 447 bis c.p.c., nelle more della definizione del gravame, avuto riguardo alla natura dell'attività esercitata nell'immobile del quale è stato ordinato il rilascio;

PQM

sospende l'efficacia esecutiva della convalida di sfratto per morosità del Tribunale di Velletri del 23.1.019 nel giudizio
Rg. 4578/019………”.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 26.03.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§- 1) Nullità dell'Ordinanza di Convalida dello sfratto per morosità emessa il 23.01.2019
(cron. 641/2019), per violazione di legge ex artt.. 665, 667, 447bis, 426 e 175 C.P.C..
Erronea, Insufficiente, Contraddittoria o Illogica Motivazione sulla Valutazione delle risultanze istruttorie, inesistenza della morosità.
§- 2 ) – Riforma del provvedimento impugnato per violazione e/o falsa applicazione di legge ex artt.91/92 c.p.c.. Il Giudice di prime cure ha motivato l'accoglimento della domanda del locatore statuendo: “ la condanna alle spese in € 7.000.00 ..” il Giudice, con la stessa ordinanza di convalida, condanna l'intimato alle spese del procedimento, soltanto se l'intimante non ha chiesto – nello stesso atto di intimazione – l'ingiunzione di pagamento o vi ha rinunciato;
altrimenti, la condanna alle spese è contenuta nel pag. 4/9 decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. Il valore della causa è pari all'ammontare del debito esposto nell'atto di intimazione. La liquidazione delle spese sarà effettuata sulla base del tariffario di cui al DM n.55/2014.
La Corte così ragiona.
In via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
In ordine al primo motivo la Corte, conferma la propria Ordinanza del 16.10.2019 che ha ritenuto il provvedimento “Ordinanza di Convalida di sfratto del Tribunale di Velletri
n.641/2019” emesso in assenza dei presupposti di legge ex art 663 c.p.c. (mancata comparizione dell'intimante o mancata opposizione del medesimo) avente natura di sentenza riportandosi all'orientamento consolidato della Cassazione, tra le altre la sentenza n.27143 del 19.12.2006 che così dispone : “Al fine di stabilire se un determinato provvedimento abbia carattere di sentenza o di ordinanza e sia, pertanto, soggetto o meno ai mezzi di impugnazione previsti per le sentenze, è necessario avere riguardo agli effetti giuridici che esso è destinato a produrre;
ne consegue che deve essere definito come sentenza il provvedimento con il quale il giudice definisce la controversia soggetta al suo giudizio, sia sotto il profilo sostanziale, sia sotto il profilo processuale;
mentre non è definibile come sentenza il provvedimento adottato in ordine all'ulteriore corso del giudizio, anche se con esso siano state decise questioni di merito o di procedura, essendo tali questioni soggette al successivo riesame in sede decisoria”.
Sul punto la Corte di Cassazione ha precisato: “avverso un provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o per morosità emesso in carenza dei presupposti di legge, l'impugnazione deve essere proposta con l'appello, assumendo l'ordinanza natura decisoria e contenuto sostanziale di sentenza” (v. Cass. Civ. sent. n. 15230/2014;
12979/2010; 14720/2001; 560/2000).
pag. 5/9 È legittima quindi l'impugnazione con l'appello di un'ordinanza di convalida di sfratto emessa in assenza dei suoi presupposti legali, equivalendo, in tal caso, il detto provvedimento ad una sentenza la quale risolve il contratto per morosità o ne dichiara la cessazione per scadenza del termine. (Cass. 01.09.2000, n. 11494) .
Il provvedimento in esame inoltre ha provveduto anche sulle spese di lite definendo il processo confermando la natura di sentenza.
Si osserva inoltre che nel procedimento di primo grado alla prima udienza del
26.7.2017, la parta intimata si era costituita ed aveva formulato Parte_1 opposizione ed il Tribunale non concedeva la richiesta Ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. così ritenendo: “II Got dato atto, considerata la disponibilità della parte intimata di trovare un accordo, attesa la regolarità dei pagamenti, rilevata la necessità
Dispone che la parte più diligente provveda ad adire all'Organismo di Mediazione nei termini di legge rinvia ………al 22.11.2017… “.
A supporto di quanto sopra esposto e del fatto che la fase sommaria del giudizio di sfratto fosse stata definita all'udienza del 26.07.2017, si richiama quanto disposto dall'art. art. 5, co. 4, del d.lgs. 28/2010, come modificato dalla legge n. 98/2013, il quale esclude espressamente l'applicazione della procedura della mediazione ai procedimenti per convalida di licenza o di sfratto fino al mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c.
In tal senso la conferma prevalente della Cassazione hanno costantemente statuito:
“Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario”
(Cass. Civ. ord. n. 7430/2017, Cass. Civ. sent. n. 21242/2006; Cass. Civ. n. 12121/2006;
12287/2004; 8336/2004; 7066/1993).
La causa dal 22.11.2017 è stata rinviata sempre in prosieguo degli esiti della mediazione, all'11.8.2018, al 26.09.2018 ed all'udienza del 23.1.2019 in cui la , a CP_3 mezzo del suo procuratore, depositava note conclusive per un importo di € 74.393,75 per causali differenti da quelle esposte nell'atto d'intimazione e chiedeva, in assenza dell'intimata , che la causa fosse decisa come da conclusioni rese il giorno precedente pag. 6/9 telematicamente, mentre in realtà non erano stati concessi termini per il deposito di note conclusive.
Il Giudice di prime cure si riservava ed emetteva l'Ordinanza impugnata.
Alla data del 23. 01..2019 il Tribunale, pur essendosi aperto il giudizio di cognizione ordinario per effetto dell'opposizione dell'intimata non aveva, ancora Parte_1 concesso i termini di cui all'art.426 c.p.c. di conversione del rito, a cui la R.F.I. rinunciava unitamente alle memorie integrative chiedendo che la causa venisse decisa.
Così si cristallizzava la domanda in quella formulata nell'atto d'intimazione dove lo sfratto veniva richiesto per il mancato pagamento di differenze, d'integrazioni del canone base per un ammontare di € 46.942,70, domanda diversa da quella resa in sede di conclusioni per l'importo di € 74.393,75 per differenze maturate sui canoni a percentuale sul fatturato: trattasi quindi di domanda nuova non ammissibile.
In questo caso risulterebbe che il Tribunale aveva emesso l'Ordinanza di rilascio dichiarandola sulla morosità di cui all'atto d'intimazione, mentre nella prima udienza del 26.7.2017 “attesa la regolarità dei pagamenti” aveva concesso un termine per dar modo alle parti di conciliarsi.
In tal senso l'indirizzo prevalente della Cassazione tra le altre la sentenza n.7430 del
21.3.2017 : “Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e condanna, ed è consentito al locatore domandare con la memoria di cui all'art. 426 c.p.c. la condanna di canoni pregressi il cui mancato pagamento non è stato dedotto nell'intimazione di sfratto per morosità” .
Il Tribunale di Velletri avrebbe omesso di disporre l'udienza di conversione del rito ex art 426 c.p.c..
Osserva la Corte che come da arresto della Cassazione Sentenza n. 14374 del
24/05/2023: “ L'omesso mutamento del rito (da quello speciale locatizio a quello ordinario e viceversa) non determina "ipso iure" l'inesistenza o la nullità della sentenza ma assume rilevanza invalidante soltanto se la parte che se ne dolga in sede di
pag. 7/9 impugnazione indichi lo specifico pregiudizio processuale concretamente derivatole dalla mancata adozione del rito diverso, quale una precisa e apprezzabile lesione del diritto di difesa, del contraddittorio e, in generale, delle prerogative processuali protette della parte”.
Nella specie la R.F.I. che avrebbe avuto interesse alla modifica della domanda non ha provveduto a farla in primo grado chiedendo la decisione della causa e né ha formulato richiesta in appello in ordine alla mancata conversione del rito rinunciandovi.
Sulla domanda resa dalla R.F.I. soltanto in sede di conclusioni, l'intimante precisava che
“nelle more la ha provveduto esclusivamente a sanare la morosità Parte_1 inerente i canoni base al minimo garantito del contratto di locazione n.12/2012, ma non ha eseguito i pagamenti dei conguagli tra il canone a percentuale sul fatturato ed il canone minimo garantito annuo ai sensi dell'art.7 del contratto “; risulta quindi che la morosità preesistente di cui all'atto d'intimazione non era più esistente, ma veniva formulata domanda nuova per nuove causali su cui non risulta instaurato il contradittorio.
Non poteva quindi richiedersi la risoluzione per differenze canoni diverse da quelle richieste con l'atto d'intimazione.
L'appello va quindi accolto e per l'effetto va disattesa la domanda formulata dalla CP_3
di risoluzione del contratto di locazione, in atti, per inadempimento. .
[...]
Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Le spese vanno compensate tra le parti per entrambi i gradi del giudizio attesa la particolarità dello svolgimento del giudizio di primo grado.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla come in atti, nei confronti della come in Parte_1 Controparte_1
pag. 8/9 atti, avverso l'Ordinanza n.641/2019 del Tribunale di Velletri del 23.1.2019 così provvede:
1) In accoglimento dell'appello ed in riforma del gravato provvedimento del
Tribunale di Velletri rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 27.6.2012 tra la e la CP_3 Parte_1
2) Dichiara la compensazione delle spese del giudizio per entrambi i gradi.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 26/03/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
Relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 9/9