REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE

composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1861/2023 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza dell'8.5.2025 e vertente
TRA
(già , p.i. Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Fabio Pontuale, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTE
E
, c.f. Controparte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv.to Luigi Guarnacci, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA

MOTIVI DELLA DECISIONE
chiedeva al tribunale di Roma di ingiungere a (poi Controparte_1 Parte_2 Pt_1
di seguito solo il pagamento della somma di € 49.500,00, oltre interessi e
[...] Pt_1 spese, dalla prima corrisposta alla seconda a titolo di acconto per l'acquisto del diritto di pagina 1 di 14 superficie relativo al box auto contraddistinto con il n. 70, sito al piano terzo interrato della edificanda struttura uso parcheggio (“Park Giulia”), in forza di contratto preliminare sottoscritto in data 15.3.2016.
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Il tribunale, in data 14.7.2017, accoglieva il ricorso ed emetteva il decreto ingiuntivo n.
16893/2017.
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Proponeva opposizione C.A.M., chiedendo, fra l'altro, di dichiarare inefficace, nullo e illegittimo il decreto ingiuntivo e di revocarlo;
spiegava altresì domanda riconvenzionale, chiedendo di accertare e dichiarare il grave inadempimento della e di dichiarare risolti CP_1
la scrittura preliminare del 15.3.2016 e i successivi accordi conclusi per facta concludentia, in forza dell'articolo 7 “Clausola risolutiva espressa”, ex art. 1456 c.c., nonché ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento, dichiarando legittimo e valido l'incameramento da parte di Pt_1 delle somme versate dalla , con condanna di quest'ultima al pagamento di ulteriori CP_1
somme a titolo di danno emergente e lucro cessante.
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Si costituiva l'opposta chiedendo il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale;
chiedeva in ogni caso di dichiarare risolto ex art. 1454 c.c. il contratto preliminare sottoscritto il 15.3.2016, con conseguente condanna di alla restituzione ex art. 1458 c.c. della Pt_1 somma di € 49.500,00.
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Respinta l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione, venivano assegnati i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.
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Il GOT, con ordinanza emessa all'udienza del 22.1.2019, ammetteva in parte le prove richieste.
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Il giudice successivamente designato, con ordinanza emessa all'udienza del 29.4.2021, ritenuto che la causa potesse essere decisa con la documentazione depositata, e ritenute le circostanze articolate in parte irrilevanti ai fini del decidere, in parte oggetto della documentazione e in parte inammissibili, revocava la suddetta ordinanza e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
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pagina 2 di 14 Con sentenza n. 14793/2022, R.G. n. 61883/2017, pubblicata in data 11.10.2022, il tribunale rigettava l'opposizione e confermava il decreto ingiuntivo;
rigettava le domande riconvenzionali;
condannava l'opponente al rimborso delle spese di lite.
Dopo aver richiamato i principi in tema di onere della prova nel giudizio di opposizione, il primo giudice così motivava:
‹‹… 2. L'opposizione è infondata .
In ordine alla denunciata inefficacia, nullità e illegittimità del decreto ingiuntivo perché carente delle condizioni riguardanti sia la natura e l'oggetto del diritto sostanziale fatto valere sia la prova su cui questo si fonda si osserva quanto segue .
L'opponente deduce che il ricorso al decreto ingiuntivo è ammissibile per far valere unicamente il diritto di credito relativo al pagamento di una somma di denaro o alla consegna di una determinata quantità di cose fungibili , credito del quale deve essere fornita la prova scritta , “intesa come valutazione di fondatezza dei fatti costituitivi del credito mediante l'esame, seppur sommario, del materiale probatorio allegato dal ricorrente e non come mero titolo di legittimazione formale o, nel caso in cui il diritto dipenda da una controprestazione o da una condizione, l'istante doveva fornire elementi certi che la prima sia stata adempiuta o la seconda avveratasi”.
Ancora l'opponente afferma che non è ammissibile una tutela del diritto della , relativo alla restituzione CP_1 degli acconti in quanto esso presuppone una decisione sul rapporto obbligatorio , ossia la pronuncia di risoluzione dello stesso che ha carattere costitutivo .
Osserva questo giudice che l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione sulla domanda proposta dal creditore col ricorso monitorio , sicché il giudice non deve limitarsi ad esaminare se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa, ma deve procedere, sulla base di tutti gli elementi ritualmente acquisiti agli atti, all'esame della domanda e, ove ritenga provato il credito, deve accoglierla, indipendentemente dalla regolarità, sufficienza e validità degli elementi sulla cui base fu emesso il decreto, i quali possono semmai influire soltanto sul regolamento delle spese processuali. La conferma o meno del decreto ingiuntivo è quindi collegata, nel giudizio di opposizione, non tanto ad un giudizio di legalità e di controllo riferito esclusivamente al momento della sua emanazione, quanto piuttosto ad un giudizio di piena cognizione in ordine all'esistenza ed alla validità del credito posto a base della domanda di ingiunzione ( in questi esatti termini Cass. 6421/2003 la quale, richiamando sul punto Cass. 1999 n. 10704 e Cass. 1999 n. 5984 , precisa che la necessità di un'autonoma pronuncia sulla legittimità dell'ingiunzione di pagamento non si pone neppure agli effetti dell'incidenza delle spese della sola fase monitoria, posto che nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di opposizione fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio di opposizione ed alla complessiva valutazione del suo svolgimento) .
Si è inoltre anche di recente ribadito che, posto che l'opposizione al decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione teso all'accertamento dell'esistenza del diritto di credito azionato dal creditore con il ricorso, la sentenza che decide il giudizio deve accogliere la domanda del creditore istante, rigettando conseguentemente l'opposizione, quante volte abbia a riscontrare che i fatti costitutivi del diritto fatto valere in sede monitoria, pur se non sussistenti al momento della proposizione del ricorso o della emissione del decreto,
pagina 3 di 14 sussistono tuttavia in quello successivo della decisione.(Cass. n. 15224 del 16/07/2020 conforme a Cass 2003
n. 6421 cit.) .
In ogni caso, nella specie, occorre rilevare che le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito sussistevano già all'atto della proposizione del ricorso monitorio.
Vi è certezza del credito essendo provato e non contestato il versamento della somma di € 49.500,00 in favore della da parte della (Allegati 2 e 4 della comparsa di costituzione e risposta); il Parte_2 Controparte_1 credito è liquido, essendo tale importo esattamente determinato nel suo ammontare e documentalmente provato
(Allegati 2-3-4-5 della comparsa di costituzione e risposta). Per quanto concerne l'esigibilità del credito (
l'opponente come visto assume che il diritto relativo alla restituzione delle somme verrebbe ad esistenza solo con la pronuncia di risoluzione) , si rileva innanzitutto che la volontà di risoluzione di un contratto – dalla quale dipende nel caso specifico l'esigibilità del credito vantato dalla Sig.ra - non deve necessariamente CP_1 risultare da una domanda espressamente proposta in giudizio, ben potendo essere implicitamente contenuta in altre domande giudizialmente formulate. Si veda in tal senso Cass. 3247 del 4.10.1976 secondo cui “la volontà di risoluzione del contratto di compravendita può essere implicitamente contenuta nella domanda (nella specie ricorso per decreto ingiuntivo) con la quale uno dei contraenti chiede giudizialmente la condanna dell'altro, rimasto inadempiente, alla restituzione della somma al medesimo versata al momento della stipulazione del contratto.”.
Nella specie poi la domanda diretta alla restituzione degli importi versati quali acconti sul prezzo ( è pacifico che si tratti di acconti e non di caparra, tant'è che la pur allegando l'inadempimento del venditore non ha CP_1 domandato il pagamento del doppio della caparra ma solo la restituzione degli acconti, onde sono del tutto fuori segno le difese di parte opponente tese a contestare la natura di caparra confirmatoria delle somme versate ) è fondata sul documentato invio di diffida ad adempiere avvenuto con lettera a/r del 21.11.2016, inviata poi a mezzo pec il 29.11.2016 rimaste senza esito , cui ha fatto seguito in data 16.01.2017 formale comunicazione di avvenuta risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. con contestuale richiesta di restituzione degli acconti versati.
Il contratto è quindi risolto di diritto e la pronuncia implicitamente domandata con il ricorso monitorio è di mero accertamento dell'effetto risolutorio e non costitutiva , e pertanto ove acclarata in sede di opposizione la gravità dell'inadempimento (l'art. 1455 c.c. trova infatti applicazione anche nel caso di previa diffida ad adempiere, ex art. 1454 c.c.) il credito restitutorio può dirsi sorto sin dal momento dell'avvenuta risoluzione di diritto.
Dalla documentazione versata in atti si evince che la nell'esecuzione del contratto preliminare si è Parte_2 resa responsabile di grave inadempimento in quanto, a seguito dell'inizio dei lavori per la costruzione del box auto promesso in vendita alla Sig.ra , (per come risultava da planimetrie allegate al contratto preliminare- CP_1
Doc. 3 di parte opponente) si sono riscontrate difformità sostanziali del bene che avrebbero portato a delle modifiche strutturali del box auto pattuito (cfr. Doc. 10-14 di parte opposta) . Reputa la Corte che nella specie possa considerarsi integrata la consegna di aliud pro alio che sussiste non solo quando la cosa consegnata è
completamente difforme da quella oggetto di pattuizione, appartenendo ad un genere diverso, ma anche quando
è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente cfr. Cass.
18.1.2007, n. 1092, Cassazione Civile, sez. II, 7.2.2014, n. 2858 e Cass. civ., sez. I, 5.2.2016 n.2313).. E non v'è dubbio che il box auto chiuso rispetto ad un box auto aperto pur assolvendo in linea teorica alla medesima funzione di parcheggio per autovetture, tuttavia ha difformità strutturali tali che incidono senz'altro anche sull'utilizzo cui esso è destinato. pagina 4 di 14 Dalla documentazione prodotta nel corso del giudizio, risulta che la già pochi mesi dopo la sottoscrizione CP_1 del preliminare, rappresentava alla società venditrice per il tramite del mediatore che, a seguito di sopralluoghi anche del suo professionista incaricato, aveva riscontrato delle problematiche tali da renderla insoddisfatta della situazione, avendo la stessa compromesso un box auto con gravi problemi non riscontrabili al momento della sottoscrizione dell'atto in quanto non ancora terminati i lavori di costruzione (cfr. Doc. 8 di parte opponente).
Inoltre, emerge che la ha sollecitato più volte la per risolvere la situazione - la quale si CP_1 Parte_2 sarebbe dovuta attivare mediante offerte di bene conforme a quanto negozialmente pattuito - mettendo prima formalmente in mora la società venditrice e poi arrivando a risolvere il contratto con pec del 16.1.2017(Cfr.
Doc.

6-9 di parte opposta). Le suddette circostanze risultano poi non smentite dalla che trattandosi Parte_2 di responsabilità contrattuale, aveva l'onere di provare il corretto adempimento delle prestazioni pattuite (la realizzazione e la consegna del box auto corrispondente a quello pattuito nel contratto preliminare). A nulla poi rileva l'art. 11 del contratto preliminare con il quale la società venditrice si è riservata “il diritto di apportare all'immobile e ai relativi progetti tutte quelle modifiche e/o varianti e completamenti che riterrà opportuni o che si dovessero rendere necessari in sede di esecuzione dei lavori” posto che le modifiche non avrebbero comunque potuto variare le caratteristiche essenziali del box auto rendendolo inadatto a fornire l'utilità richiesta dal compratore. Né infine può seriamente assumersi che la avrebbe dovuto ricavare dalla planimetria CP_1 allegata al preliminare la presenza di elementi strutturali tali da incidere sulla impossibilità di realizzare il box auto chiuso;
trattasi con tutta evidenza di circostanze non facilmente rilevabili e in ogni caso il rilievo è superato dall' obbligazione assunta da nel preliminare che riguardava la realizzazione e vendita per il prezzo ivi Pt_1 determinato di un box auto e non di un posto auto scoperto .
Tali considerazioni pongono pure in evidenza la inconsistenza delle difese della opposta circa l'inadempimento imputabile alla , che secondo C.A.M. avrebbe illegittimamente preteso , una volta realizzato un posto CP_1 auto in luogo del box , una riduzione del prezzo .E' chiaro infatti che la disponibilità ad accettare un prestazione diversa da quella pattuita dovesse passare per la riduzione del prezzo di vendita. Superflue dunque pertanto anche le prove testimoniali richieste dalla opposta tese prevalentemente a dimostrare le risultanze della planimetria allegata al contratto preliminare ( presenza del pilastro, dei muri, nonché della grata di aerazione) e la dedotta interruzione ad opera della della trattativa tesa alla stipula di una compravendita avente ad CP_1 oggetto un posto auto in luogo del box .
Dall'accertamento dell'inadempimento di non scarsa importanza della consegue la legittimità della Parte_2 risoluzione di diritto ex art 1454 c.c. esercitata da a mezzo pec in data 16.1.2017 e dunque la Controparte_1 fondatezza della pretesa azionata in via monitoria di restituzione degli acconti .

4. Le precedenti considerazioni comportano il rigetto dell'opposizione formulata dalla con Parte_2 conseguente conferma del decreto ingiuntivo n. 16893/2017 emesso dal Tribunale di Roma in data 14.7.2017 e rigetto delle domande riconvenzionali avanzate dalla tese all'accertamento del grave Parte_2 inadempimento della e della intervenuta risoluzione di diritto del preliminare con conseguente CP_1 risarcimento danni. …››.
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Ha proposto appello C.A.M., chiedendo, in riforma della gravata sentenza, di revocare il decreto ingiuntivo e di accogliere le domande riconvenzionali proposte in primo grado.
pagina 5 di 14 In via istruttoria, previa revoca dell'ordinanza del 29.4.2021, ha insistito per l'ammissione delle prove già articolate.
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Si è costituita, in data 12.6.2023, , chiedendo, in via preliminare, di dichiarare Controparte_1 inammissibile l'appello ex art. 342 c.p.c. e, nel merito, di rigettarlo, con accoglimento delle domande già proposte dalla medesima in primo grado.
In via istruttoria, ha chiesto disporsi lo stralcio o la inutilizzabilità dei documenti n. 24 e n. 25 prodotti dall'appellante, siccome inammissibili in quanto “nuovi” ex art. 345, comma 3, c.p.c.,
e di rigettare le avverse richieste di prova;
solo in via subordinata e incidentale, nel caso di accoglimento delle avverse istanze istruttorie, ha chiesto l'ammissione delle prove già articolate.
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All'udienza del 13.7.2023, la Corte ha rinviato la causa all'udienza dell'8.5.2025 per discussione orale, precisazione delle conclusioni e decisione ex art. 281 sexies c.p.c., con termine fino a 30 giorni prima dell'udienza per brevi note conclusive, riservata al merito la decisione sulle istanze istruttorie.
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I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note e, all'odierna udienza, hanno discusso oralmente la causa e hanno concluso come da verbale.
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In via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c., in quanto infondata.
Come affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U. n. 27199/2017), gli artt. 342
e 434 c.p.c., nel testo di cui al D.L. n. 83 del 22 giugno 2012, convertito con modificazioni nella legge n. 134 del 7 agosto 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, dovendosi escludere, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che il relativo atto debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (cfr. anche Cass. n. 13535 del 30/5/2018; Cass. n. 40560 del 17/12/2021).
pagina 6 di 14 Alla luce di siffatti principi, deve ritenersi che l'appello non incorra nella sanzione di inammissibilità, in quanto l'appellante ha sufficientemente illustrato le censure mosse al ragionamento e alle conclusioni del primo giudice e ha indicato quale sia l'obiettivo delle censure stesse, risultando dunque soddisfatti i requisiti di cui all'art. 342 c.p.c.
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Ciò detto, il primo motivo denuncia ‹‹Erronea valutazione dei fatti;
violazione e falsa applicazione delle norme sull'inadempimento contrattuale e sulla risoluzione;
inesistenza dell'inadempimento della controprestazione;
Capo 1 e 2 sentenza n. 14793.2022››.
Dopo aver esposto nelle premesse che la trasformazione da box auto a posto auto scoperto era stata richiesta dalla , sicché non esistevano i profili giuridici richiesti per la CP_1 fattispecie di aliud pro alio, lamenta l'appellante che il primo giudice avrebbe ingiustamente aderito alla capziosa ricostruzione degli antefatti processuali eseguita dall'opposta, ricostruzione a dir poco ben distante dalla realtà storica.
A sostegno di ciò, deduce che la copia della planimetria del box auto era allegata sia alla proposta di acquisto che al successivo contratto preliminare e che una ulteriore planimetria in scala, allegata al preliminare (anche questa siglata dalla , al pari delle altre), CP_1 conteneva le precise misure del box auto, l'indicazione del pilastro e della griglia di areazione;
solo con lettera del 12/13.7.2016, a distanza di quattro mesi, la predetta aveva riferito quanto segue: “Già noto e fatto presente la presenza all'interno del box di una pilastratura strutturale, la quale provoca un restringimento di passaggio appena sufficiente per accedervi con una vettura di piccola dimensione”; era evidente e pretestuosa tale contestazione, mossa al solo fine di ottenere una ingiusta riduzione di prezzo o di liberarsi dall'obbligo di acquisto del bene, atteso che la aveva CP_1 promesso in vendita, il 23/24.5.2017, e poi alienato, in data 14.11.2017, l'immobile a cui il box era destinato quale pertinenza, come da preliminare e atto di vendita sub docc. 24 e 25 allegati all'atto di appello, che non aveva potuto produrre nel giudizio di primo grado Pt_1
per causa ad essa non imputabile;
inoltre, non corrispondeva al vero quanto rappresentato nella suddetta missiva e, cioè, che “in sede di ultimo sopralluogo si riferiva al tecnico incaricato dalla sottoscritta che la parete opposta all'entrata non verrà costituita da muratura ordinaria bensì da grata areata”, in quanto smentito dalla planimetria;
tra l'altro, era stata la stessa a chiedere, con CP_1
missiva del 3.8.2016, la trasformazione del box auto in posto auto con modifica e riduzione del prezzo di acquisto, rigettando, in data 5.8.2016, le alternative proposte da a “mero Pt_1 fine bonario e nel chiaro tentativo di soddisfare la cliente” e confermando e accettando la trasformazione del box auto in posto auto, però con riduzione unilaterale del prezzo di pagina 7 di 14 vendita, riduzione mai accettata da aveva fatto seguito un sopralluogo in data Pt_1

4.10.2016 e ulteriore corrispondenza diretta alla stipula, ma la , al pari dei propri CP_1
incaricati, signora e geometra , aveva poi fatto perdere le Controparte_2 Persona_1
proprie tracce fino al 29.11.2016, data in cui aveva inviato la diffida ad adempiere, seguita, il
16.1.2017, dalla comunicazione della risoluzione di diritto del preliminare;
era chiaro ed evidente, alla luce della documentazione, che non sussisteva alcun inadempimento di Pt_1 mentre emergeva l'esclusiva responsabilità della (che rifiutava di stipulare, né versava CP_1 il saldo), sicché legittimamente l'odierna appellante aveva trattenuto le somme versate, come previsto dall'art. 7, del preliminare, rubricato “clausola risolutiva espressa”.
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Il motivo è infondato.
In via preliminare, si osserva che il deposito dei documenti sub n. 24 e n. 25 è tardivo e inammissibile.
Come è noto, infatti, la nuova formulazione dell'art. 345, comma 3, c.p.c., introdotta dal d.l. n.
83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012 (applicabile nel caso in cui la sentenza conclusiva del giudizio di primo grado sia stata pubblicata dal giorno 11 settembre 2012 in poi, il che esclude che, in relazione a impugnazioni in appello di tale sentenza possa invocarsi, per l'ammissibilità della nuova produzione documentale, il carattere di indispensabilità della prova: cfr. Cass. n. 21606/2021) prevede il divieto di ammissione, in appello, di nuovi mezzi di prova e di produzione di documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile.
Siffatta ultima circostanza non è stata in alcun modo provata da la quale si è limitata Pt_1
a dedurre genericamente che si trattava di documenti relativi a una circostanza (la vendita dell'immobile del quale il box avrebbe costituito pertinenza, da parte della ) appresa CP_1
solo successivamente perché sapientemente celata dalla predetta.
L'assunto, oltre ad essere generico, è privo di pregio, dal momento che la compravendita è stata effettuata con atto pubblico e risale al 2017, né esisteva in capo alla alcun CP_1
obbligo giuridico di informare di un atto dispositivo di un bene immobile del tutto Pt_1
estraneo alla controversia.
Ne discende che dei suddetti documenti non dovrà tenersi conto.
pagina 8 di 14 Quanto al merito, la censura, seppur ammissibile, si sostanzia prevalentemente nella ricostruzione documentale già offerta in primo grado dall'allora opponente e non è in grado di contrastare efficacemente l'iter logico-giuridico seguito dal primo giudice.
La Corte, infatti, ritiene coerente e del tutto immune da vizi la conclusione del tribunale nella parte in cui afferma che le problematiche non erano facilmente ricavabili dalla planimetria allegata al preliminare (occorre rimarcare, infatti, che si trattava di un bene in costruzione) e, comunque, il rilievo era superato dal fatto che si era obbligata a vendere un box auto Pt_1
chiuso, mentre pretendeva di vendere un posto auto aperto allo stesso prezzo pattuito per la res originaria (circostanza quest'ultima affermata proprio dall'appellante).
Del resto, la missiva del 12.7.2016 a firma della faceva espresso riferimento a comuni CP_1
‹‹intercorsi sopralluoghi in sito, alle varie telefonate, allo studio di agibilità e funzionalità››, rappresentando la presenza, all'interno del box, di una pilastratura strutturale, la quale provocava un restringimento di passaggio appena sufficiente per l'accesso di una vettura di piccole dimensioni, e la presenza di una parete non costituita da muratura ordinaria bensì da grata areata;
rappresentava, anche tenuto conto della mancanza di un grafico esecutivo, di aver compromesso l'acquisto di un ‹‹box auto con gravi disagi, la poca fruibilità all'interno di esso, l'esclusione di usufruire di un locale chiuso come si distingue l'attribuzione “box”››; chiedeva quindi di verificare progettualmente la possibilità di sostituire la grata con muratura ordinaria e, se ciò non fosse stato possibile, di adattare lo stesso a “posto auto” eliminando la porta basculante e riproponendo il prezzo di acquisto per tale nuova destinazione.
Deve escludersi pertanto che fosse stata la a proporre l'acquisto di un posto auto in CP_1
luogo di un box, poiché tale proposta conseguiva soltanto alle difficoltà e problematiche riscontrate e presupponeva ovviamente la pattuizione di un prezzo diverso e inferiore rispetto a quello pattuito per la compravendita di un box auto chiuso.
Ciò si ricava anche dalla missiva del 3.8.2016 a firma dell'incaricato della , geometra CP_1
, con cui, in virtù di altre problematiche sorte per il montaggio della serranda Per_1 avvolgibile, si “disponeva” che il box fosse ‹‹trasformato a posto auto delle stesse misure e forma come concordato dopo il preliminare (arrivo dello stesso fino al grigliato)›› e, per tale declassamento, si attendeva la stesura di nuovo preliminare con riduzione del prezzo di acquisto a €
140.000,00.
Con mail del 4.8.2016 l'incaricata di prospettava l'acquisto del posto auto n. 70 o il Pt_1
cambio con il posto auto n. 48 o n. 1.
pagina 9 di 14 Con missiva del 5.8.2016, il geometra riteneva non soddisfacente per la lunghezza Per_1
di una vettura di medie dimensioni il diverso box n. 1 proposto in cambio e invitava a
‹‹concludere la situazione sul posto auto n. 70 chiarendo che la tramezzatura rimasta invariata debba essere svasata come nel particolare allegato al compromesso, cosa non più rappresentata nelle ultime mail inviateci››, ribadendo la riduzione del prezzo a € 140.000,00.
che, ove avesse ritenuto inesistenti le problematiche lamentate dalla promissaria Pt_1
acquirente, ben avrebbe potuto contestarle e chiedere di adempiere a quanto previsto dal preliminare, non lo ha fatto e ha realizzato un posto auto scoperto, come risulta anche dalle fotografie in atti.
Del resto, se, come afferma C.A.M., la avesse perso puramente e semplicemente CP_1
interesse all'affare, non avrebbe avuto alcun senso la formulazione, da parte sua, delle suddette proposte, effettuate, di contro, proprio allo scopo di mantenere il vincolo contrattuale, seppure a diverse condizioni, con riguardo al prezzo, in relazione alla diversità dell'oggetto.
La conoscenza delle planimetrie, tra l'altro, deve tener conto sia del fatto che si trattava dell'acquisto su pianta di un bene non ancora realizzato, sia delle peculiarità della res, che deve consentire in concreto la funzionalità delle manovre di parcheggio.
Ciò trova conferma proprio nei ripetuti contatti fra le parti.
E infatti, il 4.10.2016 il geometra ha effettuato, come concordato il 29 e 30.9.2016 Per_1
(‹‹per la definizione degli atti››), il sopralluogo e, il 19.10.2016, ha chiesto ‹‹notizie definitive sulla chiusura del posto auto››, dovendo relazionare alla . CP_1
Sempre il 19.10.2016 l'incaricata della società comunicava che il rogito poteva essere stipulato dopo l'atto di riduzione dell'ipoteca e che, quanto alla situazione posto auto
(catastale) e posto auto da progetto, era stata avvertita del quesito posto dal Pt_1
geometra e si era in attesa di notizie.
Il 14.11.2016 la stessa incaricata ha comunicato che aveva dichiarato la disponibilità Pt_1
ad effettuare un sopralluogo per verificare lo stato del posto auto.
Non risulta, ed è anzi escluso dalla corrispondenza e dalle difese della promittente venditrice, che questa abbia accettato la riduzione del prezzo proposto dalla promissaria acquirente per la diversa natura del bene, bene che successivamente è stato alienato a terzi proprio al prezzo di € 140.000,00.
Pertanto, legittimamente la promissaria acquirente ha rifiutato di pervenire alla stipula e il
21.11.2016 ha inviato la diffida ad adempiere (a mezzo raccomandata, rispedita al mittente, e pagina 10 di 14 a mezzo pec il 29.11.2016), basata sulle numerose e sostanziali difformità riscontrate nel bene realizzato rispetto a quanto promesso in vendita, avvertendo che, in difetto di puntuale adempimento entro 15 giorni, il contratto si sarebbe risolto di diritto, con conseguente obbligo di restituzione dell'acconto di € 49.500,00.
Del pari legittima è la comunicazione, in data 16.1.2017, della risoluzione di diritto, in difetto di adempimento.
Il contenuto della diffida non è stato immediatamente contestato, dal momento che in data
1°.12.2016, l'incaricata di si è limitata a invitare la a valutare la scelta di un Pt_1 CP_1
diverso posto auto e ad eseguire direttamente un sopralluogo per prendere visione dell'intera struttura e per effettuare personalmente le manovre di parcheggio, reiterando la proposta di cambio del posto auto in data 7 e 12.12.2016.
Solo in data 9.2.2017, C.A.M. ha riscontrato le comunicazioni del 29.11.2016 e del 16.1.2017, assumendo che: la aveva firmato anche la planimetria;
l'art. 11 del preliminare CP_1
prevedeva che la concessionaria si riservava il diritto di apportare all'immobile e ai progetti tutte quelle modifiche o varianti e completamenti ritenuti opportuni o che si fossero resi necessari in sede di esecuzione dei lavori;
il geometra aveva confermato la Per_1
trasformazione in posto auto, chiedendo una riduzione del prezzo, riduzione giammai accettata da la quale, dopo la conferma, aveva eseguito gli adempimenti necessari Pt_1
alla definizione della pratica;
vani erano stati i successivi tentativi di contattare la , la CP_1
quale aveva chiesto, per le vie brevi, nuovamente il cambio del posto auto;
pertanto, le somme versate sarebbero state incamerate dalla società.
Alla luce delle acquisizioni documentali sin qui descritte, deve escludersi che la abbia CP_1
accampato scuse e pretesti al solo fine di sottrarsi alla conclusione della vendita poiché si era predeterminata a vendere l'immobile a cui il box auto era destinato quale pertinenza (come sostiene l'appellante), poiché un intento siffatto è smentito proprio dalla condotta dalla medesima adottata e dall'evoluzione dei rapporti fra le parti.
In definitiva, nessun inadempimento può ritenersi sussistente in capo alla promissaria acquirente, la quale, pur avendo manifestato la disponibilità ad accettare un posto auto scoperto (bene diverso da quello promesso in vendita), ha legittimamente rifiutato di acquistare un posto auto allo stesso prezzo previsto per un box auto e ha comunicato
(sempre legittimamente) la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Dal canto suo, la promittente venditrice (opponente in primo grado), non ha fornito la prova di aver correttamente adempiuto alle prestazioni pattuite (realizzazione e consegna del box auto pagina 11 di 14 corrispondente a quello pattuito nel contratto preliminare), come affermato dal primo giudice con motivazione immune da censure, che la Corte condivide.
La doglianza va dunque rigettata.
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Il secondo motivo è rubricato ‹‹Sulla fondatezza della domanda riconvenzionale spiegata in primo grado, quale conseguenza del maggior danno provocato dall'inadempimento della promissaria acquirente Capo 4, 1 e
2 sentenza n. 14793.2022››.
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La censura rimane assorbita nel rigetto del primo motivo, in quanto la domanda riconvenzionale fonda sul dedotto inadempimento dell'opposta, oggi appellata, che si è sopra escluso.
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Il terzo motivo è rubricato ‹‹Inefficacia del decreto ingiuntivo per difetto dei presupposti di ammissibilità;
Capo 1 e 2 sentenza n. 14793.2022››.
Sostiene l'appellante che il decreto ingiuntivo difettava dei presupposti di legge per la sua emissione, difettando, altresì, i requisiti della certezza del credito, della sua esistenza
(evidentemente controversa) e della liquidità (in quanto la somma di denaro deve essere esattamente determinata nel suo ammontare senza alcuna possibilità di procedere a calcoli o aggiunte di sorta) e il diritto in questione non viene ad esistenza se non con la pronuncia di risoluzione, avente natura costitutiva, che non può trovare ingresso in sede monitoria;
infine, difettava l'esigibilità del credito.
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Il motivo è inammissibile per difetto di specificità.
Se è vero che, come affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U. n.
27199/2017), l'atto di appello non deve rivestire particolari forme sacramentali né deve contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, è anche vero che deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice (cfr. anche Cass. n. 13535 del 30/5/2018; Cass. n. 40560 del 17/12/2021; Cass. S.U.
n. 36481 del 13/12/2022).
Nella specie, l'appellante si limita a riproporre in questa sede quanto già prospettato ed eccepito innanzi al giudice di primo grado, senza confrontarsi con l'articolata e diffusa pagina 12 di 14 motivazione sopra riportata, dalla quale invero prescinde del tutto, e senza formulare alcuna compiuta critica all'iter logico giuridico di cui dà analiticamente conto la gravata sentenza.
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Il quarto motivo è rubricato ‹‹Sul mancato esperimento della prova testimoniale ammessa a seguito di revoca dell'ordinanza di ammissione di mezzi istruttori – richiesta di assunzione dei mezzi istruttori precedentemente formulati in primo grado, Capo 1 sentenza n. 14793.2022››.
Sostiene l'appellante che l'assunzione delle prove testimoniali sarebbe stata dirimente ai fini del decidere, in quanto avrebbe consentito di provare, a ulteriore corroborazione della produzione documentale e dello scambio di comunicazioni già in atti, il reale accadimento dei fatti, sconfessando definitivamente la surreale ricostruzione operata dalla promissaria acquirente e illogicamente avallata dal giudice di primo grado.
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Il motivo è infondato.
L'appellante non censura specificamente la motivazione posta dal primo giudice a fondamento dell'ordinanza con cui è stata revocata la precedente ordinanza ammissiva dei mezzi di prova, né le argomentazioni sulla superfluità della prova esposte nell'impugnata sentenza.
In ogni caso, le prove richieste nulla avrebbero potuto aggiungere alla piana ricostruzione della vicenda, resa possibile dai documenti in atti, come risulta dalla lettura dei capitoli di prova e dal fatto che, secondo C.A.M. (cfr. pag. 40 dell'atto di appello), la prova era diretta a dimostrare che: nessun inadempimento era stato posto in essere dalla promittente venditrice;
il bene non aveva alcun vizio e difetto strutturale, men che meno sottaciuto;
il bene era perfettamente noto alla promissaria acquirente nella sua forma e consistenza, planimetrie comprese;
la promissaria acquirente ha accampato scuse e pretesti al fine di sottrarsi agli obblighi del preliminare e ha agito in evidente assenza di buona fede e correttezza;
la promittente venditrice ha agito, invece, con buona fede, acconsentendo alla modifica del box in posto auto come richiesto dalla e proponendole anche in alternativa dei box attigui, CP_1
nella speranza di fare cosa gradita, ricevendo solo dinieghi e unilaterali richieste di riduzione di prezzo;
l'unico inadempimento è stato perpetrato proprio dalla . CP_1
Correttamente, dunque, il primo giudice ha ritenuto che le prove fossero superflue, essendo sufficiente, ai fini del decidere, la prova documentale.
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Per le esposte ragioni, l'appello deve essere rigettato e la sentenza deve essere confermata.
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L'appellante deve essere condannata, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellata le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione € 52.001,00 - € 260.000,00 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, stante la ridotta attività processuale svolta.
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Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione è stata integralmente rigettata (cfr. Cass. n.
26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 14793/2022, R.G. n. 61883/2017, pubblicata in data 11.10.2022, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento, in favore di , delle spese del Parte_1 Controparte_1 presente grado di giudizio, che liquida in € 12.154,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte dell'appellante.
Roma, 8.5.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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