RG. n. 345/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 260/2024 del 21/03/2024 del Tribunale di
Savona, promossa da:
(C.F.: ), (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F.: ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi dall'Avv. Luisa Alessandria, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso la quale sono elettivamente domiciliati in Savona, via Paleocapa, n. 6/10
APPELLANTI contro
, in persona del liquidatore Controparte_1 CP_2
rappresentata e difesa dall'Avv. Simone Mariani, in forza di procura allegata alla
[...]
comparsa di costituzione e risposta, presso il quale è elettivamente domiciliata in Savona, corso Italia, n. 23/2
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER GLI APPELLANTI
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, disposta ogni meglio ritenuta integrazione istruttoria, in riforma della Sentenza n. 260/2024, pubblicata in data 21/3/2024, notificata in data 22/3/2024, dal Tribunale di Savona, nella causa R.G. n. 1113/2022, ed in accoglimento del presente gravame e nei limiti di cui alla superiore narrativa,
- in via principale, accertare e dichiarare la nullità della sentenza impugnata per la violazione dell'art. 112 c.p.c.;
1

- in subordine, nel merito, respingere tutte le domande formulate dalla società CP_1
nei confronti dei signori in quanto
[...] Parte_1 Parte_2 Parte_3 inammissibili, improcedibili e comunque infondate, sia in fatto che in diritto, e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto n. 221/2022, emesso dal Tribunale di Savona in data 1/4/2022, dichiarandone l'esecutorietà;
- in via di ulteriore subordine, nel merito, ridurre la somma dovuta da agli Controparte_1
appellanti, nella percentuale del 21,8%, per il periodo successivo al mese di aprile 2021, sino al rilascio effettivo, o nella diversa misura emergenda in corso di causa;

- in ogni caso, vinte le spese e competenze di causa di entrambi i gradi di giudizio”.
PER L'APPELLATA
“Voglia la Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, rigettare l'appello proposto dai signori Parte_1 Parte_2 Parte_3
perché infondato in fatto e in diritto, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata.
Vinte le spese, da distrarsi in favore dell'avv. Simone Mariani che se ne dichiara antistatario”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, , proprietari dell'immobile sito in Albissola Parte_1 Parte_2 Parte_3
Marina (SV), via del Forte, n. 13, intimavano in data 9/2/2022 lo sfratto ad
[...]
conduttrice del locale in forza di contratto del 19/7/2017, adducendo il Controparte_1
mancato pagamento di diverse mensilità del canone di locazione maturate fra il 2020 e il
2022. Il Tribunale di Savona adito convalidava lo sfratto, fissando l'esecuzione in data
08/04/2022, e liquidando le spese processuali della procedura in euro 286,00 per esborsi ed in euro 2.000,00, oltre accessori per compensi.
Successivamente i proprietari dell'immobile notificavano ad Controparte_1
il decreto ingiuntivo n. 221/2022, provvisoriamente esecutivo, emesso dal Tribunale di
Savona in data 1/04/2022, con il quale le era ingiunto di pagare la somma di euro 57.552,44
a titolo di canoni scaduti, oltre interessi e spese per la procedura.
Avverso detto decreto proponeva opposizione adducendone Controparte_1
l'illegittimità e chiedendone la revoca sulla base dei seguenti motivi:
-il decreto ingiuntivo contemplava somme già liquidate dal giudice della convalida dello sfratto, determinando una parziale sovrapposizione di titoli esecutivi;

2 -la pretesa creditoria era infondata, in ragione dell'inadempimento dei proprietari alle obbligazioni su di loro gravanti in forza della locazione. Riferiva l'opponente che in data
9/8/2017 aveva concesso in affitto alla il ramo di azienda corrente in Albissola CP_3
Marina (SV), Via del Forte 13, all'insegna “Il Fortino”, avente ad oggetto l'attività di ristorante pizzeria con somministrazione di bevande. A partire dall'anno 2018 l'affittuaria di azienda Contr ha iniziato a lamentare problemi legati ad infiltrazioni e gocciolamento di acqua meteorica, a fenomeni di condensa e ad evidenti e diffusi aloni di umidità nonché distacco di intonaco dal soffitto, che hanno causato danni al mobilio e, soprattutto, gravi disagi dovuti alla assoluta impossibilità di utilizzo dell'immobile aziendale, con conseguente chiusura forzata del ristorante. La situazione è andata ad aggravarsi nel corso dell'anno successivo.
A causa delle problematiche di cui sopra, ulteriormente aggravatesi, nell'aprile del 2021
l'affittuaria che nel frattempo aveva interrotto fin dall'ottobre del 2020 i pagamenti CP_3
del canone di affitto di azienda, ha eccepito la totale inutilizzabilità del locale ristorante, con conseguente chiusura dell'attività. Nel settembre del 2021, a seguito di formale recesso comunicato il 25.3.2021 la ha rilasciato l'azienda e l' ha restituita alla CP_3 [...]
che, dato il pessimo stato dei luoghi, come da relazione tecnica a firma CP_1
geom. non è stata messa nelle condizioni di riaprire il locale al pubblico. A CP_4 causa della assai prolungata inerzia del proprietario, l'opponente ha, nel frattempo, interrotto il pagamento dei canoni di locazione a partire dall'agosto del 2020. Affermava di aver radicato a sua volta, con ricorso del 25.3.2022, Accertamento Tecnico Preventivo pendente nanti il Tribunale di Savona stante la primaria necessità di descrivere e quantificare i danni patiti dall'immobile condotto in locazione dalla ricorrente, con calcolo della percentuale di inutilizzabilità dei locali, tenuto conto della capienza del ristorante e della collocazione delle infiltrazioni e dei distacchi di intonaco del soffitto, prima del rilascio a seguito dell'esecuzione dell'Ordinanza di Convalida di Sfratto di cui sopra. Lamentava il mancato incasso dei canoni di affitto di azienda a far data dall'ottobre del 2020 fino al rilascio nel settembre 2021, a seguito dell'interruzione dei pagamenti da parte di per un ammontare CP_5 complessivo di € 79.620,00 - € 6.135,00 mensili x 12 mesi. Già prima di tale data la
[...]
ometteva pagamenti eccependo la presenza di infiltrazioni, per un saldo negativo, a CP_3 novembre del 2020, di € 11.136,49.
Affermava che il mancato pagamento del canone era legittimo, ex art. 1460 c.c. a fronte del grave inadempimento imputabile ai signori In subordine, chiedeva la riduzione del Pt_1
canone, nonché il risarcimento del danno da mancati incassi.
3 Si costituivano nel giudizio e , Parte_1 Parte_2 Parte_3 preliminarmente eccependo la inammissibilità dell'opposizione per tardività del decreto opposto;
ed opponendo: la inesistenza della duplicazione di somme, posto che il precetto era già stato depurato delle somme contestate;
nonché la sua infondatezza, in quanto, contrariamente a quanto sostenuto, la opponente non ha subito i danni lamentati a causa delle infiltrazioni, poiché la società cessionaria dell'azienda, ha continuato a CP_3 corrispondere regolarmente il canone di locazione alla società “ Controparte_1
, senza mai interrompere i pagamenti né cessare e/o limitare l'attività di ristorazione,
[...] se non in seguito all'entrata in vigore della normativa nel periodo di emergenza CO (ossia nel periodo di chiusura al pubblico delle attività di ristorazione). In ogni caso nel 2010 le parti avrebbero raggiunto un accordo transattivo circa il problema delle infiltrazioni con effetto preclusivo di ulteriori doglianze da parte della parte conduttrice.
Escussi alcuni testi e acquisito il fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo nel frattempo promosso da il Tribunale di Savona revocava il Controparte_1
decreto opposto;
condannava , e , in solido Parte_1 Parte_2 Parte_3
tra loro, al pagamento in favore di della somma di euro Controparte_1
45.889,49, oltre accessori, nonché alla rifusione delle spese di lite in suo favore sia del giudizio di merito che dell'ATP.
Il Tribunale, respinta l'eccezione di inammissibilità dell'opposizione per tardività, ed accolto l'assunto dell'opponente in merito alla duplicazione dei titoli relativamente alla statuizione sulle spese di lite, non emendate dalla rimodulazione della pretesa nel precetto, affermava sussistere la responsabilità del locatore in ragione della esistenza di infiltrazioni di acqua nella copertura sovrastante in parte di proprietà che avevano compromesso in parte Pt_1 la fruibilità dei locali (in particolare nella misura del 22% dell'estensione totale del locale secondo la CTU), responsabilità sussistente sia in quanto l'Ing. era proprietario Pt_1
esclusivo della porzione di lastrico solare dal quale avevano origine le infiltrazioni, sia per aver disatteso il suo impegno ad attivarsi per eliminare le stesse, risultante da scrittura privata allegata.
Avendo riguardo alle risultanze testimoniali, il Tribunale riteneva, poi, provato il mancato pagamento dei canoni di affitto da parte di determinandosi così un danno ad Parte_4
pari ad euro 90.756,99 (euro 79.620,00 per mancato Controparte_1
pagamaneto dei canoni da ottobre 2020 a settembre 2021 e per euro 11.136,49 per omessi pagamenti prima di tale data).
4 Pertanto, considerato che la porzione del ristorante non fruibile era pari al 22% dell'estensione totale, il Tribunale accoglieva la domanda di riduzione del canone di locazione dovuto da ad euro 44.867,50, ed operando la Controparte_1
compensazione con il maggior importo spettante alla società a titolo di danno, determinava l'importo spettante a credito dell'opponente in euro 45.889,49.
Avverso la predetta sentenza ha interposto appello , e Parte_1 Parte_2 [...]
, chiedendo la riforma della stessa, formulando le conclusioni in epigrafe Parte_3
trascritte, ed articolando i motivi di seguito indicati.
Si è costituita in giudizio ( , chiedendo il rigetto Controparte_1 dell'appello, con conferma della sentenza impugnata.
Disposta sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata, la causa è stata rinviata per la discussione all'udienza del 14/1/2025, con concessione dei termini per note difensive all'esito delle quali la causa è stata posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.VIZIO DI ULTRAPETIZIONE: VIOLAZIONE ART. 112 C.P.C. IN ORDINE ALLA
CONDANNA ALLE SPESE DI ATP. NULLITA' DELLA SENTENZA
Con il primo motivo parte appellante afferma che la causa di ATP R.G. n. 676/2022 è stata iscritta a ruolo in data 25/3/2022, mentre la causa di opposizione al decreto ingiuntivo R.G.
n. 1113/2022 è stata iscritta in data 16/5/2022. Il fascicolo relativo alla causa di ATP veniva acquisito agli atti della causa R.G. n. 1113/2022, su istanza delle parti, solo con provvedimento reso all'udienza del 20/10/2023 giudice. Tale procedimento veniva definito con provvedimento del 10/10/2023, a seguito del deposito da parte del CTU, Arch.
dell'elaborato peritale datato 12/4/2023. Ne consegue – afferma Persona_1
l'appellante - che risulta errata la sentenza nella parte in cui è stato condannato al pagamento delle spese di ATP, peraltro neppure liquidate, posto che la presente opposizione al decreto ingiuntivo non è la causa di merito conseguente all'ATP, non ancora instaurata, e considerato, altresì, che la statuizione di condanna in oggetto è viziata da ultrapetizione in quanto le spese di ATP non sono state neppure richieste dalla società nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo. La difesa di Controparte_1 Controparte_1
si è infatti limitata a chiedere la condanna alle spese della causa R.G. n. 1113/2022.
Il motivo è fondato.
Non risulta che la parte opponente abbia chiesto in alcun modo la refusione delle spese di lite della fase di ATP, e quindi va eliminata la condanna degli appellanti al pagamento della suddetta somma.
5 2 INAMMISSIBILITA' DELL'OPPOSIZIONE IN QUANTO TARDIVA
Col secondo motivo, parte appellante censura l'affermazione del Tribunale e ribadisce che l'opposizione è da considerarsi tardiva, in quanto il decreto ingiuntivo n. 221/2022, notificato in data 14/5/2022, è divenuto definitivo, mentre l'opposizione è stata depositata il 16/5/2022.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale ha richiamato nella sentenza impugnata l'ordinanza del 13.7.2022 con cui è stato affermato “l'art. 643 comma 3 cpc dispone che la notifica del decreto ingiuntivo
“determina la pendenza della lite”. Ne consegue che l'attività successiva – ivi compresa la proposizione dell'eventuale opposizione – va qualificata quale attività processuale, tanto più che l'opposizione stessa va notificata al procuratore indicato nel ricorso (artt. 645 e 638 cpc). Il relativo termine è quindi soggetto alla regola dell'automatica proroga al lunedì successivo ove scadente nella giornata del sabato (art. 155 comma 5 cpc)”.
Il motivo è infondato, essendo l'assunto del Tribunale condivisibile. Se il termine perentorio di 40 giorni per proporre l'opposizione al decreto ingiuntivo decorreva dal 4 aprile 2022,
l'opposizione proposta il 4 aprile è tempestiva, posto che il quarantesimo giorno per spiegare l' opposizione cadeva il 16/5/2022, in quanto, ai sensi del quinto comma dell'art. 155 c.p.c., la proroga al primo giorno seguente non festivo «… si applica altresì ai termini per il compimento degli atti processuali svolti fuori dell'udienza che scadono nella giornata del sabato».
Il termine ultimo utile per proporre l'opposizione, dunque, scadeva il 16/5/2022 e non, come sostiene l'appellante, il 14/5/2022, poiché la notifica dell'opposizione a decreto ingiuntivo è certamente un atto processuale da compiersi fuori udienza, con la conseguenza che il termine per il suo compimento è soggetto alla stessa disciplina di proroga in caso di scadenza nella giornata di sabato.
Come detto, la disciplina del computo dei termini di cui all'art. 155, commi 4 e 5, c.p.c., che proroga di diritto al primo giorno seguente non festivo il termine che scade in un giorno festivo o di sabato, si applica, per il suo carattere generale, a tutti i termini, anche perentori, contemplati dal codice e, per questo motivo, la giurisprudenza della S.C. ha applicato questo principio anche al termine breve per la proposizione del ricorso per cassazione (Cass. n.
23375/2016) e al termine per proporre l'appello ( n. 6728/2012, anche nelle controversie soggette al rito del lavoro secondo Cass. n. 16303/2015), sempre ritenendo che il dies ad quem che scade nel giorno di sabato debba prorogarsi al primo giorno seguente non festivo.
L'opposizione al decreto ingiuntivo, a parere della Corte, non sfugge alla stessa regola.
3 IN PUNTO DUPLICAZIONE DI RICHIESTA DI SOMME E DEL TITOLO ESECUTIVO
6 Parte appellante censura l'affermazione del Tribunale, nella parte in cui ha aderito al motivo di impugnazione dell'opponente ed ha affermato “Quanto alla tesi della già avvenuta emendazione del titolo attraverso la rimodulazione della pretesa all'interno del successivo precetto, lo scrivente condivide la tesi dell'opponente laddove rileva che “non può, peraltro, considerarsi sufficiente che tali somme siano state emendate nell'atto di precetto successivo alla notifica del decreto ingiuntivo impugnato;
ciò non elimina, infatti, la facoltà dei resistenti di poter utilizzare alternativamente l'ordinanza di convalida di sfratto o il decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei medesimi importi”.
Parte appellante afferma che non vi è stata alcuna duplicazione di richieste, posto che con l'atto di precetto si sono limitati a chiedere il pagamento, oltre che dei canoni scaduti, delle spese legali liquidate sia per lo sfratto e per il decreto ingiuntivo.
Il motivo è inammissibile, non confrontandosi con la motivazione del Tribunale in ordine alla duplicità di titoli di condanna per lo stesso credito. Va confermata la decisione del Tribunale che non ha considerato la suddetta somma come nuovamente a carico della parte opponente.

4. NEL MERITO. Col quarto motivo parte appellante lamenta l'errata valutazione delle risultanze processuali, ed in particolare delle risultanze della CTU in ATP. Afferma che il
Tribunale non avrebbe considerato non solo che dalla CTU emerge che il locale era utilizzabile nella misura dell'80%, ma che il primo giudice ha addirittura imputato agli appellanti l'asserito inadempimento della in misura maggiore rispetto ai Pt_1 CP_3
canoni scaduti.
Aggiunge che il lastrico solare dell'immobile è in parte di proprietà degli odierni appellanti ed in parte della NO , proprietaria dell'Hotel Europa che confina con l'immobile dei Parte_5
resistenti, e della porzione in cui si verificano le infiltrazioni sul soffitto (lucernario) del Ristorante
- Pizzeria Il Fortino sulla base della divisione indicata nella planimetria allegata. Nell'anno 2014,
i signori la NO eseguivano, a loro spese, un esteso intervento di re- Pt_1 Parte_5 impermeabilizzazione delle due proprietà, mediante l'intervento della IT . Controparte_6
Gli altri proprietari non avevano eseguito alcun intervento. Il 28/6/2010 il signor e l'Ing. CP_1
stipulavano una scrittura avente ad oggetto le infiltrazioni nel ristorante pizzeria Il CP_7
Fortino. Con tale scrittura, a fronte del versamento di euro 8.000,00 Controparte_1 rinunciava a qualsiasi pretesa, presente e futura. Con l'esecuzione di dette opere del 2014 essi avevano ottemperato agli impegni assunti con la scrittura privata del 2010. Anche nella proposta transattiva del CTU, i signori sono stati considerati responsabili in minima parte delle Pt_1 infiltrazioni in oggetto (il 34% del restante 70%, poiché il 30% di responsabilità è del
). Inoltre essi avevano con scrittura 30/10/2020 convenuto una diminuzione del CP_8
7 canone di locazione da 3.300 euro a 2.500,00 euro esclusivamente da 1/10/2020 al 31/12/2021 nel periodo covid-19, ma la società non aveva adempiuto, omettendo per anni il pagamento del canone. Affermano ancora che nell'incontro tenutosi a settembre 2021 i soci di CP_3 informavano i proprietari che avrebbero rilasciato l'azienda nello stesso mese di settembre
2021, in seguito ad intervenuti litigi con il signor e proponevano ai signori CP_1 Pt_1
di concludere un nuovo contratto di locazione direttamente con dichiarando che CP_3
avevano sempre regolarmente adempiuto al pagamento del canone di locazione nei confronti di I presenti accertavano che la sala da pranzo del ristorante era Controparte_1
funzionante ed interamente occupata da tavoli, ivi compresa la parte oggetto della pretesa infiltrazione, eliminata mediante l'esecuzione di un intervento di manutenzione con cartongesso. I soci di affermavano che il locale era sempre stato aperto al CP_3
pubblico e che aveva lavorato regolarmente, con la precisazione che, nel periodo di emergenza per il CO-19, l'attività era limitata all'asporto ed alla consegna a domicilio. Il teste , pur dichiarando di non ricordare quanto avvenuto nel corso del Testimone_1 predetto incontro, ha riferito che l'affitto veniva pagato con regolarità. Detto teste e Tes_2 hanno riferito di riduzione dell'attività dopo il crollo del 2021, confermando che il
[...]
locale ristorante-pizzeria ha sempre lavorato.
5 IN PUNTO DOMANDA RICONVENZIONALE CP_9 Controparte_1
Parte appellante censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto il danno patito da a titolo di mancato incasso sia stato provato. Controparte_1
a)In primo luogo – afferma - a nulla rileva la documentazione allegata in quanto trattasi di documenti di parte, non verificati in contraddittorio mediante CTU contabile. La controparte, ben lungi dall'aver allegato dichiarazioni dei redditi o altra documentazione fiscale, si è limitata a produrre conteggi eseguiti dal consulente del lavoro;

b) il teste , escusso all'udienza del 14/9/2022, ha dichiarato: “confermo Testimone_1 che il pagamento dei canoni d'affitto d'azienda veniva pagato con regolarità;
c) i documenti prodotti da nulla provano in ordine alla veridicità della Controparte_1
situazione contabile, trattandosi di documenti di parte elaborati sulla base di quanto indicato dalla società stessa;

d) pertanto, il consulente del lavoro escusso all'udienza del 14/9/2022, , non Parte_6
poteva certamente fornire la prova negativa del mancato pagamento, basandosi esclusivamente sulle fatture emesse (rectius, non emesse), peraltro dalla parte in causa
Controparte_1
8 Contr
-il Tribunale non ha tenuto conto del fatto che ha poi precisato che “ aveva Parte_6 versato, mi pare nel primo semestre dell'anno 2021, ulteriori importi a pagamento delle fatture insolute di cui ai partitari che esamino, per cui il debito residuo ammontava ad €
11.136,49”. Nonostante tale dichiarazione, il Tribunale ha imputato ai Reposi un danno di €
90.756,99=, oltre interessi e rivalutazione, compensati con la morosità che è stata ridotta del 22%, in considerazione della porzione del ristorante non fruibile sulla base della CTU. Il
Tribunale contraddittoriamente ha ridotto del 22% l'importo del credito dei signori d Pt_1 ha, tuttavia, posto a carico degli appellanti, per l'intero, l'asserito danno lamentato da
Il danno in oggetto non solo non è stato provato, ma è stato imputato per Controparte_1
intero ai quando la CTU quantifica nel 21,8% la percentuale di inutilizzabilità e Pt_1
Contr l'asserito mancato pagamento di si riferisce anche a periodi anteriori ad aprile 2021, quando il locale lavorava normalmente.
I motivi 4 e 5 possono essere esaminati congiuntamente fra loro e sono fondati nei limiti e nei termini che seguono.
In primo luogo - osserva la Corte - deve essere confermata la affermazione del Tribunale in ordine alla responsabilità del locatore per il verificarsi delle infiltrazioni di acqua che hanno parzialmente compromesso la fruibilità dei locali.
Il Tribunale al riguardo ha affermato che:
“Nel procedimento di ATP che ha preceduto il presente giudizio emerge infatti che la causa delle percolazioni non è da ravvisarsi in difetti intrinseci dell'immobile locato, quanto nel difetto di copertura dello stabile in cui esso è ubicato.
Il CTU, in particolare, ha indicato la causa delle infiltrazioni nei difetti costruttivi e manutentivi della “copertura sovrastante”, di proprietà “in parte dell'ing. ed in parte di altri Pt_1 condomini, mentre l'unica superficie di pertinenza e proprietà condominiale (0,85 mq) è costituita da una superficie coperta da cielino del vano soprastante e quindi non soggetta alla caduta di acqua meteorica”.
Trattandosi di proprietà esclusive e non condominiali non può trovare applicazione il principio espresso da Cass. n. 15372/2010 circa l'estensione dell'obbligo del locatore ex art.
1576 cc alle parti comuni dell'edificio (“l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cc, riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato;
ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria
9 consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento”).
Deve comunque ritenersi sussistente la responsabilità del locatore- sia quale proprietario esclusivo di una porzione del lastrico solare origine delle infiltrazioni“ (pag. 4 della sentenza).
Il Tribunale, pertanto, - osserva la Corte - ha già valutato il fatto, accertato dalla CTU, che l'Ing. osse proprietario solo in parte della copertura da cui derivavano le infiltrazioni, Pt_1
ritenendo che detta circostanza non fosse idonea ad escludere la sua responsabilità sulla base dei principi enucleati dalla giurisprudenza di legittimità, espressamente citata ed indicata, e neppure impugnata specificamente dalla parte appellante, circostanza che vale ad escludere, quanto a detta parte, l'ammissibilità dell'impugnazione.
Il Tribunale, poi, ha basato la responsabilità del locatore, altresì, sul fatto che quest'ultimo ha “disatteso l'impegno a suo tempo intercorso col sig. di attivarsi anche Controparte_1 verso i terzi proprietari per eliminare le cause delle infiltrazioni”. Afferma, infatti, che “Risulta in atti, infatti, che nell'ambito di un accordo transattivo raggiunto nel 2010 - sempre sul tema di infiltrazioni meteoriche provenienti dalla copertura - l'ing. ssunse l'obbligo CP_7
– poi evidentemente non rispettato - di intraprendere ogni iniziativa utile per ovviare definitivamente al problema (cfr. doc. 8 dei resistenti: “con la sottoscrizione della presente scrittura l'Ing. si obbliga nei confronti del sig. a CP_7 Controparte_1 promuovere ogni iniziativa … nei confronti del terzo responsabile … al fine di eliminare la causa delle infiltrazioni in oggetto …”).
Anche detta statuizione va confermata, posto che gli interventi del 2014 non sono stati risolutivi della problematica in essere, come emerge dalla successiva CTU, né può affermarsi che la scrittura privata 28/6/2010 debba intendersi quale rinuncia a qualsiasi pretesa, presente e futura, dovendo chiaramente riferirsi ai danni già verificatisi alla data dell'atto, non comportando alcuna rinuncia per danni non ancora verificatisi, statuizione peraltro neppure questa specificamente contestata, e comunque condivisa dalla Corte sulla base del tenore letterale della scrittura medesima.
Ne consegue, al riguardo, la conferma della statuizione in ordine alla domanda di CP_1
di riduzione del canone nei termini già delineati nella sentenza impugnata, tenuto
[...]
conto, altresì, che parte appellante non muove alcuna specifica contestazione in ordine alla statuizione inerente la non fruibilità del ristorante nella misura del 22% dell'estensione totale, secondo gli accertamenti della CTU in ATP acquisita, posta alla base dell'accoglimento della suddetta domanda di riduzione.
10 Venendo, ora ai motivi inerenti la accolta domanda riconvenzionale svolta da CP_1
relativa al risarcimento del danno da mancato incasso, essi ad avviso della Corte
[...]
vanno parzialmente accolti nei termini che seguono.
Il Tribunale, al riguardo, ha ritrascritto “in merito alla quantificazione del danno” le difese conclusive della parte opponente, mostrando di condividerle in toto.
Tuttavia, prima di valutare l'entità del danno, occorre valutare se esso sussiste, ossia se vi sia prova che come assume non abbia percepito i canoni di affitto da Controparte_1 [...] nel periodo da ottobre 2020 fino all'anno 2021 a causa delle problematiche connesse CP_10 alle infiltrazioni d'acqua nel locale, nonché relativamente ad alcuni mesi precedenti sempre per i medesimi motivi. Detta prova, ad avviso della Corte, è assai carente e non è stata raggiunta in modo sufficiente posto che:
1)il teste , consulente del lavoro della ha riferito della mancata Parte_6 Controparte_1
emissione delle fatture emesse dalla società ricorrente alla relativamente ai CP_3 canoni di affitto d'azienda, riferendo che l'ultima fattura risale a novembre o dicembre 2020
(e non tra l'altro a ottobre come scritto nella sentenza impugnata). L'affermazione del teste relativa al mancato pagamento di alcuni canoni di affitto è assai generica. La dichiarazione resa dal teste non consente di porre in relazione la mancata emissione delle fatture da parte di in parte ricavate dall'esame dei partitari, a mancati pagamenti dei canoni, Parte_7
né soprattutto tale dedotto mancato pagamento dei canoni di affitto alla presenza di infiltrazioni incidenti sull'attività del ristorante, considerato anche che le circostanze oggetto di deduzione probatoria da parte di come articolate nel ricorso in Controparte_1
opposizione non erano specifiche su tale aspetto e non consentivano di ricollegare causalmente i dedotti mancati pagamenti alla presenza delle infiltrazioni (così i capitoli di prova articolati nel ricorso “

1. Da novembre 2020 in poi nessuna fattura è stata emessa dalla alla con riferimento a canoni di affitto di azienda, Controparte_1 CP_5
stante il mancato incasso delle relative somme;

2. Nel 2019 e 2020 vi sono fatture emesse
Contr alla per canoni di affitto di azienda rimaste totalmente impagate;

3. Le fatture rimaste
Contr impagate da per il 2019 e 2020 risultano dai partitari CBS 2019 e 2020 che mi si rammostrano e che riconosco;

4. A fine del 2020, risultano mancati pagamenti da parte di
Contr in favore della per € 11.136,49; 5. Il locale di Albissola Marina (SV), Via del CP_1
Forte 13, all'insegna “Il Fortino” è chiuso ininterrottamente da settembre 2021; 6. Fin dal Contr 2018 la ha lamentato in varie occasioni problematiche di infiltrazioni e inutilizzabilità o ridotta capienza del locale);
11 2)il teste , socio della pur avendo confermato la circostanza Testimone_1 CP_3 di cui al cap. 4, ossia che l'incontro avvenuto nel settembre 2021 aveva ad oggetto la risoluzione delle problematiche relative al crollo del soffitto del locale commerciale Il Fortino
e le richieste di risarcimento del danno subito (n.d.r. crollo avvenuto ad aprile 2021, e quindi successivo ai mancati pagamenti della riferiti da come iniziati a CP_3 Controparte_1 partire dal ottobre 2020, oltre che, alcuni, anche nel 2019), ha dichiarato” confermo che il pagamento dei canoni d'affitto d'azienda veniva pagato con regolarità, a parte alcuni ritardi dovuti anche alla crisi pandemica COVID 19 nonché al suddetto crollo del soffitto che aveva comportato una riduzione dell'attività di ristorazione anche da asporto;
adr : presumo che il pagamento dei canoni di affitto di azienda fosse stato pagato come ho sopra riferito”.
Il teste ha poi confermato le circostanze articolate in comparsa di risposta sub cap. 5 (“Vero che, nel corso dell'incontro svoltosi a settembre 2021, la società lamentava che, CP_3 nonostante il pagamento dei canoni di locazione in favore di “ Controparte_1
, il signor rifiutava di eseguire alcuni interventi di manutenzione degli
[...] Parte_8 impianti e della cucina, nonché di sostituzione di parte dell'arredamento, come più volte promesso verbalmente dallo stesso”); al cap. 6 (“Vero che, nel corso dell'incontro svoltosi a settembre 2021, i soci della società informavano i proprietari che a CP_3 CP_3 breve avrebbe rilasciato l'azienda in seguito ad intervenuti litigi con il signor e CP_1
proponevano ai signori i concludere un nuovo contratto di locazione direttamente Pt_1 con ); 7 (“Vero che, in occasione dell'incontro svoltosi a settembre 2021, la sala CP_3 da pranzo dell'immobile era interamente occupata da tavoli, ivi compresa la parte oggetto della pretesa infiltrazione, eliminata alla vista mediante l'esecuzione di un intervento di riparazione”).
Da tale deposizione non si evince, peraltro, neppure che il rilascio dei locali da parte di
[...]
sia dipeso dalle problematiche infiltrative. CP_3
3)Dalla deposizione del teste , legale rappresentante della Testimone_3 CP_3
erroneamente indicato a verbale nuovamente come , emerge che Testimone_1
“prima del crollo dell'aprile 2021 la pizzeria operava con usufruendo di tutti i tavoli a meno che non piovesse intensamente ed allora metà della sala risultava inagibile;
adr dopo il crollo potevamo utilizzare 11 tavoli ed all'esterno nel periodo estivo altri dieci tavoli”. Il teste poi riferisce del fatto che dopo il crollo né il locatore né la proprietà risposero in merito alla risoluzione delle problematiche seguite al crollo del soffitto.
Dalle produzioni documentali, poi, emerge una lettera del dicembre 2018 inviata dal legale di alla proprietà di lamentela per le infiltrazioni d'acqua in cui si Controparte_1 Pt_1
12 afferma di aver ricevuto lamentele dall'affittuaria di azienda che paventava di non corrispondere in misura integrale ai canoni, senza che tuttavia risulti alcun seguito, ed una sola lettera del 16 dicembre 2019 con cui scriveva a lamentandosi CP_3 Controparte_1
di infiltrazione occorse nel novembre-dicembre 2020, senza alcun riferimento alla questione del mancato pagamento dei canoni. Successivamente, particolarmente per il periodo successivo nessuna altra lettera viene rinvenuta fino alla lettera del legale di CP_3 successivo al crollo dell'aprile 2021 (di cui si dirà infra).
Ancora, dalla lettera di recesso inviata dal legale rappresentante di a CP_3 CP_1 del 25/3/2021, emerge che il recesso è stato esercitato in forza dell'art 2, comma 2,
[...]
del contratto (“La parte affittuaria potrà recedere anticipatamente dal presente contratto con preavviso di almeno 6 (sei) mesi da comunicarsi a mezzo di lettera con avviso di ricevimento presso la residenza del legale rappresentante Sig. , sita in Controparte_1
Albissola Marina, via Del Forte n. 15/6), e quindi per la scadenza del 30/9/2021.
Da tale atto di recesso non emerge alcun elemento a supporto della tesi dell'appellata relativa al mancato pagamento dei canoni da parte di in favore di CP_3 Controparte_1 per i problemi infiltrativi, posto che se il problema delle infiltrazioni e l'incidenza sull'attività del locale fosse stato così evidente, il recesso, intimato a marzo 2021 - e quindi seppur in epoca antecedente al crollo (aprile 2021), in ogni caso in epoca ben successiva all'inizio dei dedotti mancati pagamenti per infiltrazioni -, avrebbe dovuto avvenire per inadempimento del locatore/affittante e in ogni caso la problematica delle infiltrazioni Controparte_1
avrebbe dovuto e ben potuto essere esplicitata nella suddetta lettera anche a tutela della posizione dell'affittuario (appunto la ove inadempiente al pagamento dei canoni CP_3
al fine di paralizzare eventuali successive richieste della laddove emerge Controparte_1
semplicemente un anticipato recesso a norma di contratto.
Tutti gli elementi sopra indicati, testimoniali e documentali, depongono per la mancanza della prova, il cui onere gravava sulla parte opponente conduttrice che ha proposto la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, del mancato incasso dei canoni di affitto di azienda per fatto e colpa imputabile ai locatori fino alla data dell'aprile 2021 in cui, invece, vi è stato il crollo del soffitto, di cui hanno riferito i testi e data a Tes_1 Tes_2
partire dalla quale può ritenersi invece provato il mancato pagamento sulla base delle soprariferite deposizioni dei testi, supportate dalla lettera del 21/4/2021 dell'Avv. Aglietto inviata per conto di d con cui si eccepiva il grave inadempimento ex CP_3 CP_1
art. 1460 c.c..
13 Ne consegue che, stante la mancata prova del danno patito da per mancati Controparte_1
incassi dei canoni di affitto da parte asseritamente riconducibili ai problemi CP_3 infiltrativi fino all'aprile 2021 nell'entità indicata dall'originaria opponente, il danno deve essere limitato all'importo per sei mensilità (da aprile a settembre 2021), e quantificato, pertanto, in euro 36.816,00 (euro 6.135,00 mensili x 6).
Operata la compensazione tra i due crediti, ne deriva che, in riforma della sentenza,
l'appellante va, pertanto, condannata al pagamento della somma di euro 8.051,5 in favore della parte appellata (euro 44.867,50 spettanti a titolo di canoni in favore della parte appellata – euro 36.816,00 a titolo di mancati incassi di , oltre Pt_1 Controparte_1
interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di lite, in forza del principio per cui sono regolate in base all'esito complessivo della lite, vanno poste a carico per 1/3 della maggiormente soccombente, Controparte_1
ravvisando le ragioni per compensare la restante frazione di 2/3, in ragione dell'accoglimento della domanda di riduzione del canone, del ridimensionamento dell'importo originariamente richiesto dai locatori, e della questione sollevata inerente la duplicazione del titolo.
Esse sono liquidate in base al DM n. 55/2014, secondo lo scaglione del valore del decisum.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 260/2024 del
21/03/2024 del Tribunale di Savona, così decide:
-in parziale accoglimento dell'appello, condanna Controparte_1
al pagamento in favore degli appellanti ,
[...] Parte_1 Parte_2
e della somma di euro 8.051,5, oltre interessi legali dalla domanda Parte_3
al saldo;

-elimina la condanna di , e al Parte_1 Parte_2 Parte_3
pagamento della somma di euro 45.889,49 oltre accessori e al pagamento delle spese di lite e di ATP in favore di Controparte_1
-compensa le spese di lite del giudizio di primo grado fino alla misura di 2/3 e condanna
al pagamento in favore degli Controparte_1
appellanti , e della restante Parte_1 Parte_2 Parte_3
frazione di 1/3 delle spese di lite che liquida, già nella ridotta frazione, in euro 2.500,00, oltre spese forfetizzate, iva e cpa;

-conferma la sentenza nella parte in cui ha revocato il decreto ingiuntivo opposto;

14 - compensa le spese di lite del giudizio di appello fino alla misura di 2/3 e condanna
al pagamento in favore degli Controparte_1
appellanti , e della residua Parte_1 Parte_2 Parte_3
frazione di 1/3 che liquida, già nella ridotta frazione, in euro 2.800,00, oltre spese forfetizzate, iva e cpa.
Genova, 15/1/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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