REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI composta dai magistrati dott. Cinzia Caleffi Presidente
dott. Cristina Fois Consigliere
dott. Ilaria Macchi Giudice Ausiliario relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 249/22 R.G.
Tra
(P.I. ) elettivamente domiciliata in Sassari, Via Cavour 88, nello studio Parte_1 P.IVA_1
dell'Avv. Pierfrancesco Loi che la rappresenta e difende in forza di procura speciale come da atto separato
Appellante
e
PI: ) elettivamente domiciliata in Viale Umberto Controparte_1 P.IVA_2
59 presso e nello studio dell'avv. Paolo Putzu che la rappresenta e difende per procura in calce al presente atto
Appellata
All'udienza del 12.4.2024 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
Conclusioni
Nell'interesse dell'appellante:
1 1) Contrariis reiectis;

2) Accertata la sussistenza dei lamentati inadempimenti condannare la in Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi in forza dei lamentati inadempimenti, per i motivi di cui in espositiva, in misura pari ad € 347.735,00, ovvero in quella maggiore o minore che verrà determinata in corso di causa.
3) In ogni caso con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
Nell'interesse dell'appellata:
1) In via pregiudiziale e/o preliminare, eventualmente anche in via di appello incidentale ed in riforma della sentenza appellata
Previo accertamento, per quanto in espositiva, del difetto di legittimazione passiva della società
appellata in relazione alle pretese avanzate nei suoi confronti dalla società appellante, rigettare il frapposto gravame avverso l'ordinanza impugnata, con ogni conseguente statuizione a riguardo;

2) Nel merito, nelle denegata ipotesi di mancato accoglimento della pregiudiziale sub 1) :
a) in via principale
- Respingere, per quanto in espositiva, l'appello di controparte in quanto infondato in fatto e diritto,
confermando nel contempo l'ordinanza impugnata;

b) in via subordinata, salvo gravame
- Respingere, per quanto in espositiva, l'appello di controparte per mancanza di prova in ordine alla domanda risarcitoria, dichiarando nel contempo la cessazione della materia del contendere in relazione alle eccezioni e domande relative al certificato di agibilità e relativa consegna, nonché in ordine alle contestazioni riguardanti l'indisponibilità dei sottopiani dello stabile confermando quindi l'ordinanza impugnata .
4) In ogni caso
- Con vittoria di spese diritti ed onorari del doppio grado.
Svolgimento del processo
2 Il Tribunale di Sassari, con ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. pubblicata il 30.5.2022, rigettava il ricorso proposto da Parte_1
deduceva che: (i) con atto di “vendita con appalto” in data 23.11.2004, notaio rogante Parte_1 Per_1
(Rep. 69734, Fascicolo 26509 doc. 1), la AS ND RA OC SR (di seguito AS)
aveva venduto per il prezzo di € 1.500.000,00 alla società il terreno Controparte_1
edificabile sito in Sassari, Via Verona, meglio identificato nel suddetto atto, escludendo dalla vendita le aree superficiarie dell'erigendo fabbricato sull'area, oggetto del contratto, meglio individuate nel progetto predisposto dall'Ing. , allegato “B” allo stesso atto, rimaste di sua proprietà; Persona_2
(ii) con successivo atto pubblico in data 01.04.2008, rogito Notaio (Rep. 227768, fascicolo Per_3
20781 doc. n. 2), la AS aveva venduto alla le residue erigende porzioni immobiliari di Parte_1
sua competenza, di cui aveva commissionato la realizzazione alla (iii) Controparte_1
poiché parte degli immobili compravenduti presentavano gravi difetti redibitori consistenti in vizi,
difformità e inadempienze rispetto a quanto previsto era iniziata una lunga contrattazione tra le parti e in data 20.02.2012 si era pervenuti ad una parziale transazione della materia del contendere tra la
AS e , che prevedeva tra l'altro la permuta di quattro degli Controparte_1 Pt_1
appartamenti (originariamente spettanti alla AS) già di proprietà - sui quali erano presenti Pt_1
vizi, difformità ed inadempienze particolarmente gravi tali da escluderne la commerciabilità come locali ad uso abitativo – con altrettanti immobili di proprietà della posti nel Controparte_1
corpo B), privi dei vizi sopraindicati, il tutto come meglio precisato nella scrittura privata suddetta
(doc. 3); (iv) la permuta veniva in pari data consacrata nell'atto pubblico a GI Notaio Per_4
(Rep. 57562, Raccolta 30907, doc. 4); nell'atto transattivo del 20.2.12, all'art. 7 a pagina 11
testualmente era stato disposto che “La si impegna a rilasciare il certificato di Controparte_1
agibilità relativo a tutti gli immobili oggetto del presente accordo entro e non oltre il 31 maggio 2012
impegnandosi a curarne le pratiche sino all'ottenimento”; tale certificato di agibilità non era stato mai ottenuto;
(v) contestualmente alla permuta venivano consegnati alla gli altri beni Pt_1
immobili tra i quali: 1) n. 2 appartamenti contraddistinti coi subalterni 232, 227; 2) n. 2 locali
3 commerciali contraddistinti con il subalterno 169 (locale commerciale al primo piano) e 164 (locale commerciale al piano terra); 3) n. 3 cantine al terzo piano interrato distinte con i subalterni 41, 42 e
43; 4) n. 5 autorimesse allo stesso piano distinte con i subalterni 18, 19, 38 47 e 48; 5) n. 13 posti auto allo stesso piano distinti con i subalterni 81,84, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103 e 105; 6)
parcheggi ad uso pubblico posti al secondo piano interrato distinti con i subalterni 110 e 112 ed i parcheggi ad uso pubblico siti al primo piano interrato contraddistinti con i subalterni 123, 125 e 128;
(vi) nel mese di febbraio 2015 i tre sotto piani destinati ad uso pubblico e privato (asserviti a proprietà
della ed in parte di proprietà della stessa società), erano stati sottoposti a sequestro Pt_1
conservativo su disposizione della Procura della Repubblica di Sassari (doc. n. 5) nei confronti della in persona del legale rappresentante Sig. il sequestro Controparte_1 Parte_2
era stato disposto in quanto i sotto piani erano risultati privi del certificato di prevenzione degli incendi nonché occupati da macchinari e materiali da cantiere;
ancora oggi le porzioni immobiliari indicate nel provvedimento del GIP erano sottoposte a sequestro, pertanto, tutti gli immobili erano privi di agibilità ed in parte, almeno dal 7 febbraio 2015, sottoposti a sequestro;
(vii) ne conseguiva che tutte le porzioni immobiliari erano state del tutto o in parte inutilizzabili da parte della , che Pt_1
si era trovata nell'impossibilità di locare ovvero di vendere i beni di sua proprietà; (viii) la quantificazione dei danni subiti era elencata immobile per immobile utilizzando quale riferimento i valori indicati dal sito OMI, inferiori rispetto ai valori reali di mercato, per un totale di complessivi €
347.735,00.
si costituiva in giudizio eccependo la carenza di legittimazione passiva e Controparte_1
negando la ricorrenza di alcun nesso causale fra l'affermato danno patrimoniale e la mancanza dell'agibilità. Sottolineava come a seguito della normativa introdotta dal D.lgs n. 222/2016 detta certificazione dovesse reputarsi superata e che parte ricorrente comunque non allegava specificamente la ricorrenza di carenze “genetiche” degli immobili tali da precluderne il rilascio.
Produceva, peraltro, unitamente alla comparsa di costituzione, il certificato di agibilità (doc. n°1; v.
anche verbale d'udienza dell'8.10.2020). Sottolineava anche come fosse già stato disposto il
4 dissequestro dei sotto piani da parte del giudice penale, eccependo peraltro la sua totale assenza di responsabilità al riguardo.
Il tribunale, con provvedimento del 9.10.20, riteneva la causa matura per la decisione senza necessità
di mutamento del rito né di ulteriore istruzione;
con l'ordinanza del 9.5.2022, oggetto della presente impugnazione, riteneva che: (i) l'obbligo di richiedere il certificato di agibilità, quindi di curare le pratiche per il rilascio dalle competenti autorità amministrative, espressamente assunto dalla società
resistente con la transazione del 20.2.12 e ribadito nella permuta stipulata successivamente, non risultava tempestivamente adempiuto, dato che, sebbene al momento del deposito del ricorso la relativa pratica risultava positivamente ultimata, la convenuta non dimostrava, Controparte_1
com'era suo onere, di essersi tempestivamente attivata, entro il concordato termine del 31 maggio
2012, per procurare detta certificazione;
(ii) tuttavia, atteso che la mancanza della certificazione integrava inadempimento rilevante nell'economia del contratto, anche qualora, come nella specie, la mancata consegna del certificato non era dipeso dalla mancanza nell'immobile dei requisiti strutturali ed intrinseci di sicurezza, d'igiene o urbanistici necessari al suo rilascio - come peraltro riconosciuto dalla stessa ricorrente (v. verbale d'udienza dell'8 ottobre 2020)- bensì semplicemente a causa della mancata attivazione della società che detti immobili aveva trasferito, il relativo, conseguente pregiudizio patrimoniale, solo astrattamente ipotizzabile, non era rimasto provato;
(iii) nella specie,
non era neanche allegato che il mancato, tempestivo, rilascio della certificazione fosse dipeso non dalla mera inerzia della società permutante bensì dalla effettiva mancanza dell'oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale; (iv) nessuna attendibile quantificazione del danno poteva dunque essere effettuata alla stregua del quadro probatorio offerto dall'istante,
ribadendosi anche che, constatato il mancato rilascio dell'agibilità, la ben poteva attivarsi Pt_1
tempestivamente per ottenere, a sua cura e spese, la certificazione in oggetto, non essendo dovuto, ai sensi dell'art.1227, c.c., il risarcimento per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, o comunque per quelli che avrebbe potuto contenere entro il limite della diretta conseguenza dell'altrui colpa, fermo restando che difettava, in radice, la prova della consequenzialità
5 delle lamentate perdite patrimoniali rispetto alla mancanza dell'agibilità, soprattutto con riferimento ai rapporti di locazione già in essere;
(v) quanto al sequestro penale, valevano analoghe considerazioni;
il fatto che fosse stato disposto (e peraltro revocato già nel febbraio del 2018 per l'accertato superamento delle condizioni di fatto che avevano giustificato l'adozione del provvedimento) un sequestro penale su alcuni immobili di per sé non dava luogo a danno per inadempimento ove l'interessata non allegava e dimostrava che, non il sequestro, bensì le condotte ascrivibili alla società resistente, cagionanti le conseguenze che avevano dato luogo alla misura,
fossero qualificabili come inadempimento;
al riguardo doveva sottolinearsi, come già dal ricorso introduttivo risultava che il sequestro era stato disposto ben tre anni dopo il perfezionamento della permuta, ossia decorso un periodo talmente ampio dal trasferimento e dalla contestuale consegna dei beni in capo alla che questa ben avrebbe potuto agevolmente attivarsi per regolarizzare Parte_1
la condizione ritenuta illecita (dipendente nella specie solo dalla mancanza del certificato di prevenzione incendi e dalla presenza di rifiuti nei sotto piani), non essendovi alcuna (mai affermata)
carenza strutturale intrinseca nei locali assoggettati alla misura;
(vi) senza contare che la Pt_1
allegava, come conseguenti al disposto sequestro, dei meri inadempimenti di contratti di locazione in corso da parte di conduttori (o da parte del promissario acquirente di un immobile) senza fornire alcun elemento di giudizio che potesse ricondurre ragionevolmente all'esecuzione della misura il mancato versamento dei corrispettivi dovuti.
Le spese di lite, tenuto conto delle ragioni della decisione e, segnatamente, di quanto rilevato in ordine alla ricorrenza dell'inadempimento di per il ritardo nella doverosa Controparte_1
attivazione al fine di ottenere l'agibilità, erano interamente compensate fra le parti.
Avverso tale sentenza ha proposto impugnazione, deducendo: (i) l'errata valutazione del Parte_1
materiale istruttorio laddove il tribunale non considerava che era stato dimostrato il grave inadempimento di e la legittimità della richiesta di risarcimento del danno, in Controparte_1
quanto il mancato rilascio del certificato di agibilità era dipeso dalla carenza dei requisiti strutturali ed intriseci di sicurezza, di igiene o urbanistici necessari al suo rilascio;
a tale proposito, la
6 documentazione versata in atti era tardiva e non esaustiva;
il termine del 31.5.12, previsto dalla transazione del 20.2.12 per la consegna del certificato di agibilità, doveva considerarsi essenziale tra le parti;
inoltre, non sarebbe stato possibile ottenere, da parte della , il suddetto certificato perché Pt_1
non era stato rilasciato il certificato prevenzione incendi, essendo gli immobili non in regola con gli apprestamenti antincendi, tanto che erano stati sottoposti a sequestro penale con Decreto del 3.5.16 a causa della presenza di materiale incustodito (gru e materiali edili); quindi, la fattispecie non era riconducile all'art. 1227 c.c.; (ii) l'errata valutazione del materiale istruttorio in ordine alla quantificazione del danno, laddove il tribunale non considerava che, per ciò che concerne le locazioni commerciali, il mancato asservimento di zone di parcheggio pubblico, nella specie quelle sottoposte a sequestro, aveva impedito il rilascio delle relative abilitazioni all'esercizio commerciale per tutte le attività; di conseguenza era provata la sussistenza di un impedimento giuridico al godimento dei frutti civili dell'immobile; con riferimento ai locali locati al Sig. ed alla Sig.ra nonchè alle Per_5 Per_6
Sig.re (sottoposti al sequestro penale), il tribunale censurava la mancata attivazione da parte Pt_3
di per il recupero delle somme dovute, senza considerare che proprio l'impossibilità fisica e Pt_1
giuridica di accedere ai sotto piani (ed utilizzare i garage) rendeva di fatto inadempiente verso il conduttore la stessa anche se per fatti riferibili alla pertanto l'attivazione Pt_1 Controparte_1
giudiziaria nei confronti degli inquilini sarebbe stata inopportuna;
con riferimento all'immobile locato alla l'impossibilità di locare derivava dall'originario inadempimento (risalente al 2008) Pt_4
per il quale in sede di transazione si era optato per lasciare inalterati i diritti risarcitori.
si è costituita nel presente giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello ed ha Controparte_2
riproposto, ex art. 346 cpc, la specifica eccezione di difetto di legittimazione passiva, avendo la società appellante acquistato gli immobili in questione dalla società AS srl, quindi, avrebbe Pt_1
dovuto citare quest'ultima, e non la società appellata, per ogni questione inerente la sussistenza di eventuali vizi e/o problematiche di sorta inerenti detti beni.
La Corte all'udienza del 12.4.2024 ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
7 Motivi della decisione
Deve essere trattata preliminarmente l'eccezione di difetto di legittimazione passiva riproposta da ai sensi dell'art. 346 c.p.c., Controparte_1
L'eccezione è da ritersi infondata.
ha sostenuto che la società appellante aveva acquistato gli immobili in questione Controparte_1
dalla società AS srl, e quindi avrebbe dovuto citare e quantomeno coinvolgere anche quest'ultima,
e non, in via diretta ed esclusiva, la sola società appellata, per ogni questione inerente la sussistenza di eventuali vizi e/o problematiche di sorta inerenti detti beni.
Orbene, dall'esame degli atti prodotti in giudizio, risulta che: 1) Ilas srl, con atto pubblico del
23.11.2004, aveva venduto un terreno, come identificato nell'atto suddetto, a Controparte_1
[...
riservandosi, escludendole dalla vendita stessa, alcune aree superficiarie dell'erigendo fabbricato,
che avrebbe dovuto costruire, sull'area medesima;
2) con atto pubblico del Controparte_1

1.4.2008 Ilas srl aveva venduto a alcune porzioni del fabbricato ancora in costruzione - Parte_1
oggetto dell'appalto intercorso tra Ilas srl e all'atto di vendita del Controparte_3
23.11.2004; 3) con atto di transazione del 21.2.12 sottoscritto da Ilas srl, e Controparte_1
si era impegnata ad effettuare una permuta con avente ad Parte_1 Controparte_1 Parte_1
oggetto alcuni degli immobili realizzati nel fabbricato in oggetto di proprietà di Controparte_1
[... privi di vizi costruttivi, che erano stati permutati con altri immobili realizzati nel fabbricato in oggetto di proprietà di affetti da vizi costruttivi, tutti come meglio indentificati nell'atto Parte_1
transattivo suddetto.
Pertanto, emerge che la non solo aveva acquistato gli immobili dalla Ilas “ancora in Pt_1
costruzione”, subentrando alla Ilas nelle garanzie spettanti a quest'ultima in ordine all'idoneità del bene, ma in sede di permuta aveva acquistato direttamente da alcuni dei beni in Controparte_1
oggetto; conseguentemente, era legittimata passiva nei confronti della domanda Controparte_1
giudiziale di di risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale, ovvero per non aver Pt_1
consegnato il certificato di agibilità degli immobili in contestazione.
8 Il primo ed il secondo motivo di appello devono essere trattati congiuntamente, per logica connessione.
a)Sull'errata valutazione del materiale istruttorio: l'appellante ha lamentato che il tribunale non considerava che era stato dimostrato il grave inadempimento di e la legittimità Controparte_1
della richiesta di risarcimento del danno, in quanto il mancato rilascio del certificato di agibilità era dipeso dalla carenza dei requisiti strutturali ed intriseci di sicurezza, di igiene o urbanistici necessari al suo rilascio;
a tale proposito, la documentazione versata in atti era tardiva e non esaustiva;
il termine del 31.5.12, previsto dalla transazione del 20.2.12 per la consegna del certificato di agibilità, doveva considerarsi essenziale tra le parti;
inoltre, non sarebbe stato possibile ottenere, da parte della , Pt_1
il suddetto certificato perché non era stato rilasciato il certificato prevenzione incendi, essendo gli immobili non in regola con gli apprestamenti antincendi, tanto che erano stati sottoposti a sequestro penale con Decreto del 3.5.16 a causa della presenza di materiale incustodito (gru e materiali edili);
quindi, la fattispecie non era riconducile all'art. 1227 c.c.; in relazione ai danni patiti, per ciò che concerne le locazioni commerciali, il mancato asservimento di zone di parcheggio pubblico, nella specie quelle sottoposte a sequestro, aveva impedito il rilascio delle relative abilitazioni all'esercizio commerciale per tutte le attività; di conseguenza era provata la sussistenza di un impedimento giuridico al godimento dei frutti civili dell'immobile; quanto ai locali locati al Sig. alla Sig.ra Per_5
ed alle Sig.re (sottoposti al sequestro penale) il tribunale censurava la mancata Per_6 Pt_3
attivazione da parte di per il recupero delle somme dovute, senza considerare che proprio Pt_1
l'impossibilità fisica e giuridica di accedere ai sotto piani (ed utilizzare i garage) rendeva di fatto inadempiente verso il conduttore la stessa anche se per fatti riferibili alla Pt_1 Controparte_1
pertanto l'attivazione giudiziaria nei confronti degli inquilini sarebbe stata inopportuna;
con riferimento all'immobile locato alla l'impossibilità di locare derivava dall'originario Pt_4
inadempimento (risalente al 2008) per il quale in sede di transazione si era optato per lasciare inalterati i diritti risarcitori.
Il motivo merita parziale accoglimento nei limiti di seguito esposti.
9 Dagli atti del giudizio, emerge che il mancato rilascio del certificato di agibilità degli immobili in questione non era dovuto a motivi strutturali. La circostanza risulta pacificamente ammessa dalla stessa non solo nel ricorso introduttivo, ove dava atto di aver ricevuto in permuta beni esenti Pt_1
da vizi costruttivi, ma anche nel verbale di udienza dell'8.10.2020, ove confermava che: “i beni
oggetto della transazione ai quali si chiede il risarcimento dei danni sono quelli indicati nella pagine
4 e 5, beni esenti da vizi costruttivi”.
Emerge, altresì, che anche la mancanza del certificato di prevenzione incendi non era dovuta a motivi
Per_ strutturali. La relazione peritale prodotta dalla a firma ing. di aprile 2015 (doc. n. 16 Pt_1
fascicolo del primo grado di ) precisava che: “l'impianto antincendio è risultato completo dei Pt_1
suoi apprestamenti. È stata completata la posa in opera delle manichette antincendio”.
Risulta pertanto che la carenza della relativa documentazione, ovvero il mancato ottenimento del certificato di agibilità e del certificato prevenzioni incendi, aveva assunto solo un rilievo documentale-formale ed era dovuto a causa dell'inerzia dimostrata dalla ditta appaltatrice nel richiedere ed ottenere tali certificazioni.
Per quanto attiene al termine previsto nella transazione del 20.2.12, contrariamente a quanto allegato dalla , dal testo dell'art. 7 risulta che: “la si impegna a richiedere il Pt_1 CP_1 Controparte_1
rilascio del certificato di agibilità relativo a tutti gli immobili oggetto del presente accordo entro e
non oltre il 31.5.2012, impegnandosi a curarne le pratiche sino all'ottenimento” e nell'atto di permuta del 20.2.12 risulta che aveva confermato: “l'impegno a fare qualsiasi Controparte_1
attività necessaria o anche solo utile per ottenere il certificato di agibilità” (docc. n. 3 e 4 fascicolo del primo grado di ). Pt_1
Quindi, il termine del 31.5.2012 era stato previsto per la richiesta e non per l'ottenimento del certificato di agibilità, tra l'altro tale obbligo non era stato riprodotto nel testo dell'atto di permuta contestualmente sottoscritto dalle parti. Risulta inoltre che la non produceva alcuna richiesta, Pt_1
diffida o sollecito alla Industria inoltrata negli anni successivi alla sottoscrizione degli CP_1
accordi, né per il deposito della richiesta né per conoscere lo stato della pratica né, tantomeno, per la
10 consegna del certificato, confermando con il suo comportamento che il suddetto termine non aveva natura essenziale.
È pur vero che non provava di aver depositato presso il Comune la richiesta del Controparte_1
certificato entro il termine previsto nella transazione, tuttavia nel corso del giudizio risultava che il certificato di agibilità era stato rilasciato dal Comune e depositato da con la Controparte_1
comparsa di costituzione e risposta, depositata successivamente nella sua versione integrale nel corso dell'udienza dell'8.10.2020: “L'avv. Putzu precisa che il certificato di agibilità di cui è causa
(relativo a tutti i beni cui fa riferimento la parte ricorrente, A – B – C) è stato chiesto e rilasciato
definitivamente nel 2017, produce le ricevute SUAP (documento integrale rispetto a quello già
prodotto con la comparsa di costituzione)”.
Di conseguenza, in difetto di un termine essenziale, alla luce di quanto sopra argomentato,
[...]
non può essere considerata gravemente inadempiente per non aver consegnato il CP_1
certificato di agibilità entro il termine del 31.5.12.
Quanto al risarcimento del danno richiesto dalla , si rammenta al proposito che la vendita di un Pt_1
immobile strutturalmente destinato ad uso abitazione, ma privo di licenza di agibilità, non ha un oggetto illecito in quanto non esiste alcuna norma che contempli l'obbligo di preventivo rilascio del certificato suddetto;
essa incide, invece, sull'attuazione del programma negoziale e può comportare la risoluzione del contratto, sebbene non in via automatica, dovendo prima essere verificata la concreta importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene: “le diverse conseguenze derivanti dalla mancanza del certificato di agibilità possono
riassumersi nei termini che seguono:
a) se il difetto della richiamata certificazione è ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale-
funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio
energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile - assenza che non sia sanabile in termini
assoluti -, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni
completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso,
11 rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della
res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l'azione di
risoluzione (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e
prescrizionali delle garanzie edilizie (anche,Cass., Sez. 2, 13/8/2020, n. 17123;Cass., Sez. 2,
27/12/2017, n. 30950);
b) se le difformità accertate sono sanabili e, dunque, non hanno un'incidenza strutturale e funzionale
sulla destinazione economico-sociale del bene, la mancanza sostanziale dei requisiti igienico-
sanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali;

c) se, infine, la carenza della relativa certificazione ha un rilievo esclusivamente formale-
documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico-sanitarie,
di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale
attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante o del promittente venditore, il
contratto non può essere risolto, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar
luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato
l'adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria. In quest'ultimo caso,
l'acquirente, prosegue la citata ordinanza, oltre a poter esercitare la domanda di esatto adempimento
tranne che nei casi in cui l'acquirente fosse a conoscenza dell'assenza del certificato e l'abbia
accettata (vedi anche Cass., Sez. 2, 12/11/2013, n. 25427 Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud.
13/06/2013) 12/11/2013, n. 25427;Cass., Sez. 2, 14/11/2002, n. 16024), può altresì chiedere il
risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio, purché l'an, il quomodo e il quantum di detto
nocumento siano dimostrati, non spettando altrimenti alcuna riparazione, specie quando sia
accertato che tale circostanza non ha impedito all'avente diritto di utilizzare pienamente il bene come
abitazione, senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici che sarebbero
potuti astrattamente derivare dalla mancanza del suddetto certificato, anche in termini di esborso di
spese necessarie per la sua materiale acquisizione (in questi termini Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604,
che richiama Cass. Sez. 6-2, 18/05/2018, n. 12226; Cass., Sez. 2, 27/12/2017, n. 30950; Cass., Sez.
12 2, 08/01/2013, n. 259; Cass., Sez. 3, 15/05/2003, n. 7529; Cass., Sez. 2, 17/12/1993, n. 12507; Cass.,
Sez. 2, del 20/04/1976, n. 1377; per il risarcimento del danno ex se, invece, Cass. Sez. 3, 10/10/2019,
n. 25418)” (Cass. civ. n.28416/2024).
Il caso in esame risulta riconducibile all'ipotesi di cui alla lettera c), visto che la non provava Pt_1
la mancanza dei requisiti alle prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e risparmio energetico, che avrebbe impedito il rilascio del certificato sia di agibilità che di prevenzione incendi.
Ai fini di tale prova non è rilevante la circostanza che per alcuni mesi fossero stati accumulati materiali di risulta sul retro nel complesso immobiliare, come risulta dal provvedimento di sequestro del 5.2.15. Invero, con il provvedimento di sequestro del 5.2.15 la Procura della Repubblica aveva rilevato: 1) la mancanza del “certificato di prevenzione incendi” riferito ai locali seminterrati facenti parte del complesso immobiliare in oggetto;
2) la presenza di una gru “sul retro e a ridosso del
complesso immobiliare di via Verona”; 3) la presenza di rifiuti “mediante l'accumulo nello stesso
luogo di rifiuti destinati all'abbandono”.
In disparte la preliminare considerazione che dal testo del decreto emerge che il materiale di risulta era stato accumulato sul retro del fabbricato e non all'interno dei sottopiani, tale situazione aveva avuto natura temporanea ed era stata causata da fattori estranei alle condizioni strutturali degli immobili (accumulo di materiali di risulta), tant'è che di lì a poco la certificazione era stata rilasciata,
allorchè ne aveva fatto richiesta. Difatti, emerge dagli atti del giudizio che i Controparte_1
NOE di Sassari, con comunicazione del 01.03.2017 (doc. n° 2 fascicolo del primo grado di
[...]
, avevano dato atto al punto 4 che, a seguito di sopralluogo effettuato nella data del CP_1
5.10.2016, il certificato prevenzione incendi era stato già ottenuto, esprimendo pertanto parere favorevole al dissequestro (circostanza non specificamente contestata dalla ). Pt_1
Quindi dagli atti emerge che la mancanza del certificato prevenzione incendi era dovuta alla mancata richiesta da parte del soggetto interessato, e non per l'assenza dei requisiti sostanziali a ciò necessari.
Pertanto, l'acquirente, ovvero la , era legittimata a chiedere il risarcimento dei danni conseguenti Pt_1
al mancato rilascio, purchè l'an, il quomodo e il quantum di detto nocumento fossero dimostrati, non
13 spettando altrimenti alcuna riparazione, specie quando viene accertato che tale circostanza non ha impedito all'avente diritto di utilizzare pienamente il bene. (Cass. civ. n. 28416/24).
Ciò detto, l'appellante ha sostenuto di aver riportato danni in riferimento alle locazioni commerciali dei propri beni sia perchè il sequestro aveva impedito il rilascio delle abilitazioni all'esercizio commerciale negli immobili di sua proprietà, e sia perché, in riferimento ai locali locati a Per_5
, e alla Cooperativa Onlus, il sequestro aveva reso il locatore inadempiente nei confronti Per_6 Pt_3
dei conduttori, i quali avevano sospeso la corresponsione del canone di locazione.
Orbene, dagli atti di causa risulta che , in riferimento al magazzino p. 1 sub 169 locato alla Pt_1
Cooperativa Onlus con contratto di locazione del 26.3.2010, aveva ricevuto dalla stessa cooperativa la lettera del 27.4.2010 con la quale la era stata diffidata a consegnare il certificato di Parte_1
agibilità, premettendo che tale documento era: “necessario per la locazione secondo le vigenti norme
di legge e per l'avvio della nostra attività” ed avrebbe dovuto essere consegnato: “entro 7 giorni
dalla data di ricezione della presente richiesta, in caso contrario ci riserviamo di decidere se
attendere ulteriormente o recedere dal contratto di locazione”; successivamente il legale di fiducia della cooperativa aveva inviato la lettera del 15.6.2010 con la quale aveva comunicato il recesso dal contratto di locazione del 26.3.2020 a causa della mancata consegna del certificato di agibilità del locale. Si rileva a tale riguardo, che la vicenda si era svolta nei primi mesi dell'anno 2010, quindi due anni prima che sorgesse l'obbligo contrattuale a carico della previsto all'art. 7 Controparte_1
della transazione del 20.2.12, senza che la fornisse la prova di alcuna richiesta fatta in merito Pt_1
alla ditta appaltatrice o della circostanza che si fosse attivata direttamente presso il Comune per l'evasione della pratica ottenendo un rifiuto per mancanza dei requisiti;
non risulta nemmeno allegata alcuna ulteriore circostanza circa lo svolgimento successivo dei rapporti con la detta cooperativa e nemmeno con altri potenziali conduttori che avessero rifiutato di concludere il contratto per tale motivo. Quindi, non forniva idonea prova dell'effettivo pregiudizio economico conseguito. Pt_1
non forniva tale prova nemmeno in riferimento alla asserita non conclusione dei contratti di Pt_1
locazione commerciale o di vendita di altri suoi beni, a causa del mancato asservimento delle zone
14 sottoposte a sequestro a zone di parcheggio pubblico. A tale riguardo, si limitava ad allegare Pt_1
che il sequestro conservativo dei piani seminterrati aveva impedito il rilascio delle abilitazioni all'esercizio commerciale negli immobili di sua proprietà, ma tale allegazione restava generica senza essere confermata da alcuna prova concreta.
Analogo ragionamento vale per quanto attiene ai lamentati danni conseguiti alla mancata corresponsione dei canoni di locazione da parte della , a cui aveva locato un garage (sub. Per_6 Pt_1
38); a tale proposito si limitava a depositare il contratto di locazione del 25.6.13, la cui data, tra Pt_1
l'altro, risultava scritta a mano, senza altra documentazione che provasse quanto allegato in merito ad eventuali danni effettivamente riportati e cioè la mancata percezione del relativo canone di locazione.
In riferimento al garage di cui al sub 47, allegava che tale bene era stato inserito nel contratto Pt_1
preliminare di compravendita di un appartamento sottoscritto il 14.2.2013 con e Controparte_4 CP_5
e, a causa del sequestro conservativo disposto il 5.2.15, non “aveva ricevuto alcun
[...]
pagamento”; anche in questo caso, si limitava a produrre il contratto preliminare del 14.2.13 Pt_1
(doc. n. 12 fascicolo del primo grado di ), senza dimostrare alcunchè su quanto avvenuto tra i Pt_1
contraenti successivamente (ovvero se il contratto definitivo era stato stipulato, a quali condizioni,
quando ciò era avvenuto oppure l'eventuale rifiuto di sottoscrivere il rogito delle promissarie acquirenti a causa dell'impossibilità di usare il garage oggetto di vendita).
Pertanto, i danni richiesti in riferimento a tali contratti non risultano provati.
Ad avviso della Corte, provava il danno conseguito solo in relazione alla locazione del garage Pt_1
(sub 38) concessa a il quale, con lettera del 5.7.2016 (doc. n. 10 fascicolo del primo grado di Per_5
), aveva comunicato di aver bloccato il pagamento per la somma di euro 100,00 per i mesi in Pt_1
cui il sequestro conservativo del garage suddetto ne aveva impedito l'uso.
Pertanto, il danno in questo caso risultava provato, con la conseguenza che la somma chiesta a tale proposito da , pari ad euro 2.200,00 (“euro 100,00x22 mensilità” ricorso di del 11.5.18) Pt_1 Pt_1
deve essere corrisposta in suo favore da parte della Tale somma va rivalutata Controparte_1
15 alla data attuale secondo indici Istat da gennaio 2017 - epoca intermedia dell'illecito - all'attualità.
Nulla per interessi in difetto di domanda (vedi Cass. n. 4938/23).
b)Sulle spese di lite: tenuto conto dell'esito della lite, della complessità della vicenda traslativa, delle ragioni della decisione – e, quindi, anche dell'accertata mancanza del certificato prevenzione incendi determinata dalla mancata richiesta da parte del soggetto interessato - e della parziale reciproca soccombenza, si ravvisano giustificati motivi per compensare le spese di lite anche di questo giudizio.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
a) in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso l'ordinanza del Tribunale Parte_1
di Sassari del 9.5.2022, che per il resto si conferma, condanna in Controparte_1
persona del legale rappresentante p.t. al pagamento a favore di della somma di euro Parte_1
2.200,00 da rivalutare da gennaio 2017 all'attualità;
b) compensa le spese di lite del giudizio.
Sassari, 7.5.2025
Il Giudice Ausiliario relatore Il Presidente
Dott. Ilaria Macchi Dott. Cinzia Caleffi
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