REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI composta dai magistrati dott. Cinzia Caleffi Presidente
dott. Cristina Fois Consigliere
dott. Ilaria Macchi Giudice Ausiliario relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 98/22 R.G.
Tra
(cod. fisc. , elettivamente domiciliata in Sassari Parte_1 CodiceFiscale_1
via Roma n. 41, presso e nello studio dell'avv. Giovanni Domenico Pezzati che la rappresenta e difende per procura speciale a margine dell'atto di citazione in appello
Appellante
e
(C.F.: ) elettivamente domiciliato in Sassari Via CP_1 C.F._2
Manno 13 presso lo studio dell'Avv. Giovanna Verga che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di citazione in appello
Appellante
e
(c.f. (c.f. Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
, (c.f. ), C.F._4 Controparte_4 C.F._5 [...]
(c.f. , (c.f. CP_5 C.F._6 Controparte_6
) e (c.f. ), rappresentati e C.F._7 Controparte_7 C.F._8
1 difesi per delega redatta in foglio separato e materialmente congiunta all'atto di citazione, dall'Avv.
Francesca Dessanti ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Sassari, viale Umberto 106/G
APPELLATI
All'udienza del 12.1.2024 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
Conclusioni
Nell'interesse dell'appellante Pt_1
A)-In via principale:
1)-Reietta ogni contraria istanza ed eccezione;

2)-In totale riforma della sentenza del Tribunale di Sassari n. 1318/2021 pubblicata il 30 dicembre
2021, notificata il 26 gennaio 2022 al domicilio eletto, rigettarsi, per i motivi in espositiva, la domanda proposta dagli attori attuali appellati Controparte_2 Controparte_3 Parte_2
, e , assolvendo
[...] Controparte_5 Controparte_8 Controparte_9 Parte_1
da ogni avversa pretesa;

[...]
3)-Con vittoria di spese, competenze legali, rimborso forfetario spese generali ed ulteriori accessori come per legge del doppio grado di giudizio;

B)-In via subordinata:
1)-Ut supra n. 1
2)-Ut supra n. 2;
3)-Con compensazione delle spese, competenze legali, rimborso forfetario spese generali ed ulteriori accessori come per legge del primo grado del giudizio e vittoria delle spese, competenze legali,
rimborso forfetario spese generali ed ulteriori accessori come per legge del secondo grado del giudizio.
Nell'interesse dell'appellante CP_1
In via preliminare:
disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva, o dell'esecuzione ove iniziata, della sentenza n.
1138/2021 emessa dal Tribunale di Sassari.
2 In via istruttoria:
ammettere la prova per testi dedotta nella memoria 183 n.2 6° comma c.p.c..
In parziale riforma della sentenza appellata:
1) In accoglimento della riconvenzionale, condannare gli attori in solido tra loro al pagamento in favore di della somma di euro 67.675,00, o in subordine di quella accertata CP_1
dal CTU di euro 66.770,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, e per l'effetto,
2) Condizionare la restituzione dell'immobile al pagamento in favore dell'appellante
[...]
, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., delle spese sostenute per la ristrutturazione CP_1
dell'appartamento di Via Massaia in Sassari, come accertate.
3) Dichiarare dovuta in favore degli attori l'indennità di occupazione in misura di euro 333,85
al mese, detratto l'importo di euro 3.000,00 versato a titolo di caparra, a decorrere dal 14
maggio 2018.
4) In ogni caso, con vittoria delle spese del secondo grado del giudizio.
Nell'interesse degli appellati:
il sottoscritto avvocato, conclude perché L'Ecc.ma Corte d'Appello, in via pregiudiziale dichiari l'inammissibilità dell'appello.
Nel merito, rigetti l'appello e confermi la sentenza impugnata, con la condanna alle spese del doppio grado di giudizio e la condanna dell'appellante al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Svolgimento del processo
Il Tribunale di Sassari, con sentenza n. 1318/21 pubblicata il 30.12.2021, accertato l'inadempimento dei convenuti e dichiarava la risoluzione del contratto preliminare CP_1 Parte_1
sottoscritto tra le parti il 22.6.2011 e condannava i predetti all'immediato rilascio dell'immobile libero da cose e persone nonchè, in solido tra loro, al pagamento, in favore degli attori, , Controparte_2
, , e , Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Parte_3 Controparte_7
dell'indennità di occupazione in misura di euro 333,85 al mese a decorrere dal 22.6.2011 e fino all'effettivo rilascio, detratto l'importo di euro 5.000 versato a titolo di caparra;
in accoglimento della
3 domanda riconvenzionale, condannava gli attori, in solido tra loro, al pagamento, in favore di
[...]
, della somma di euro 43.600,00. CP_1
, , , e Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Parte_3
convenivano in giudizio e affinchè il Tribunale, Controparte_7 CP_1 Parte_1
accertato il loro inadempimento, dichiarasse la risoluzione del contratto preliminare di vendita sottoscritto tra le parti il 22.6.2011, ordinando la restituzione dell'immobile e condannando i convenuti al risarcimento del danno patito.
A sostegno della domanda esponevano di essere proprietari dell'immobile sito in Sassari Via Massaia
n 11, in forza di successione di e di aver stipulato, in data 22.6.2011, un Persona_1
contratto preliminare con cui si erano impegnati a vendere a e CP_1 Parte_1
che si erano obbligati ad acquistare, l'immobile detto.
Le parti avevano pattuito il prezzo di euro 105.000 da versare nella misura di euro 5.000 a titolo di caparra confirmatoria, ed i restanti 100.000 alla stipula del contratto definitivo.
I promissari acquirenti erano stati immessi nel possesso al momento della stipula del contratto preliminare.
Tutto ciò premesso, lamentavano di aver invitato i convenuti alla stipula del contratto definitivo in diverse occasioni, senza ottenere riscontro. Sostenevano che tale comportamento integrava gli estremi del grave inadempimento, pertanto, chiedevano dichiararsi la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, la condanna dei convenuti alla restituzione del bene e al risarcimento del danno subito a causa dell'illegittima detenzione dell'immobile.
si costituiva in giudizio e, pur non contestando di aver occupato l'immobile dal CP_1
momento della stipula del contratto preliminare, eccepiva di aver versato la somma prevista quale caparra;
di aver provveduto al pagamento del compenso dell'agente immobiliare;
di aver provveduto alla ristrutturazione dell'immobile sostenendo la spesa di euro 46.775, oltre euro 20.900 per la sostituzione degli infissi. Chiedeva dunque che, in caso di accoglimento della domanda di risoluzione,
gli attori venissero condannati alla restituzione delle spese sostenute per la ristrutturazione.
4 si costituiva in giudizio eccependo che l'immobile era stato oggetto di Parte_1
ristrutturazione, che nell'anno 2012 si era allontanata dall'immobile suddetto e, nell'anno 2015, era stata dichiarata la separazione giudiziale dal coniuge;
precisava inoltre di non aver CP_1
mai ricevuto alcun sollecito per la stipulazione del contratto definitivo e concludeva chiedendo il rigetto dell'avversa domanda.
Il Tribunale riteneva: (i) che all'art 10 del contratto preliminare le parti avevano pattuito che il contratto di vendita sarebbe stato stipulato entro il 27.10.2011, tuttavia lo stesso non era ancora stato stipulato;
il termine indicato nel contratto non poteva considerarsi essenziale (le parti facevano riferimento al termine definendolo “indicativo”), tuttavia i convenuti erano inadempienti alla luce del verbale sottoscritto dagli attori e dal in data 8.5.2013 presso lo studio notarile Maniga, ove i CP_1
convenuti erano stati convocati per la sottoscrizione del rogito, nel quale si era dato atto che la non era presente e che non aveva provveduto al pagamento non avendo Pt_1 CP_1
disponibilità economica;
(ii) poiché quod sine die debetur statim debetur, la mancata stipula del contratto in data 8.5.2013 aveva integrato gli estremi del grave inadempimento (visto il lungo tempo trascorso e considerato che i convenuti avevano continuato ad occupare l'immobile senza corrispondere alcunchè) e tale da giustificare la risoluzione del contratto;
né l'inadempimento poteva essere escluso alla luce delle difese della la quale sosteneva di non aver mai ricevuto alcuna Pt_1
richiesta di stipulazione del contratto definitivo, poiché nel contratto era indicato il termine del
27.10.2011, pacificamente non rispettato nemmeno da parte della che era obbligata in solido Pt_1
con il e, come il predetto, non aveva adempiuto all'obbligo assunto;
(iii) quanto alla domanda CP_1
di risarcimento del danno, nel caso in esame, il danno derivante dalla mancata disponibilità
dell'immobile poteva dirsi provato in via indiretta, visto che l'immobile era rimasto nella disponibilità
dei convenuti anche successivamente alla scadenza del termine per l'adempimento e che, fino alla stipulazione del contratto preliminare, era occupato dagli odierni attori (circostanza specificata all'art
2 del contratto preliminare del 22.6.11); di conseguenza, era provato in via indiretta che in caso di tempestiva restituzione del bene questo avrebbe potuto essere utilizzato dagli attori direttamente;
in
5 riferimento al quantum, il pregiudizio, in via equitativa, era determinato nella misura indicata dal consulente d'ufficio e determinata in base ai valori OMI;
in esito alla pronuncia di risoluzione del contratto (dotata di efficacia retroattiva), la legittimità della detenzione originaria era venuta meno configurandosi l'occupazione come "sine titulo", sicchè tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non aveva potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile, erano legittimamente liquidati con riferimento all'intera durata dell'occupazione e,
dunque, nel caso in esame, dal 22.6.2011; per l'effetto, il pregiudizio era determinato in misura di euro 333,85 per mese a decorrere dall'inizio dell'occupazione e fino al rilascio;
inoltre i convenuti erano tenuti alla immediata restituzione del bene, non sussistendo tra le parti un autonomo contratto di comodato gratuito, in quanto in esito alla risoluzione del contratto preliminare, anche la detenzione qualificata diventava sine titulo, quindi, i convenuti erano tenuti alla restituzione dell'immobile; (iv)
quanto alla domanda riconvenzionale proposta dal e relativa alla restituzione delle CP_1
spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di sostituzione degli infissi, agli atti non vi era prova dell'intervenuto pagamento dei lavori suddetti (la prova per testimoni dedotta era inammissibile ai sensi dell'art. 2721 c.c., la documentazione costituita da fatture non era sufficiente e il preventivo indicava i lavori ed i prezzi in modo generico); inoltre la metodologia usata dal consulente d'ufficio non poteva essere considerata attendibile, essendosi limitato a tenere conto dei lavori e delle quantità
indicate nel preventivo;
di conseguenza, in assenza di una prova adeguata da parte dell'attore in riconvenzionale, era corretto il metodo proposto dal consulente di parte attrice che provvedeva a rideterminare i costi tenendo conto delle misure ricavate dalle planimetrie allegate alla relazione del ctu;
(v) di conseguenza, il valore delle opere eseguite e dunque il valore dall'arricchimento degli attori era pari a euro 43.600,00, senza nulla riconoscere in relazione all'Iva poiché non vi era alcuna prova che questa fosse stata effettivamente pagata.
In merito alle spese di lite, il tribunale compensava le spese tra gli attori e e CP_1
condannava alla rifusione, in favore degli attori, delle spese processuali. Parte_1
6 Avverso tale sentenza e hanno proposto rispettivamente Parte_1 CP_1
impugnazione, la con atto di appello del 22.2.2022 (procedimento n. R.G. 98/22) ed il Pt_1 CP_1
con atto di appello del 22.2.2022 (procedimento n. R.G. 111/22, in seguito riunito al procedimento n.
R.G. 98/22) deducendo: per (i) l'errata valutazione del materiale istruttorio Parte_1
laddove il tribunale non considerava che nessuna indennità di occupazione era da lei dovuta, in quanto nel 2012 si era allontanata dall'immobile in questione, e da tale data non ne aveva più avuto la disponibilità; nessun inadempimento era a lei ascrivile perché i non le avevano Controparte_10
mai comunicato alcun sollecito ad adempiere, invitandola a concludere il contratto definitivo, per tale motivo non si era presentata all'incontro presso il notaio avvenuto l'8.5.2013; la mancata stipula del rogito era dovuta alla circostanza che i si erano resi inadempienti in quanto Controparte_10
non avevano richiesto l'autorizzazione preventiva al G.T. per la sottoscrizione del rogito da parte di
, al tempo minorenne;
(ii) la genericità della domanda di risarcimento del danno da Controparte_7
occupazione sine titulo e la mancata prova del danno;
(iii) la violazione dell'art. 92 c.p.c laddove il tribunale non considerava che la risoluzione del contratto preliminare non era ascrivile alla condotta da lei tenuta nella vicenda, non avendo la disponibilità del bene e non essendo stata sollecitata alla stipula del rogito.
Per : (iv) la violazione dell'art. 1810 c.c. laddove il tribunale non considerava che il CP_1
collegamento negoziale tra il preliminare di vendita ed il comodato, avvenuto in caso di impegno a vendere con consegna anticipata del bene, era un fenomeno unitario in cui i contratti restavano distinti ed autonomi;
di conseguenza l'inadempimento del comodatario-promissario acquirente era irrilevante ai fini dell'efficacia del comodato, che seguiva regole fondate sulla natura diversa di tale contratto e si estingueva solo con la richiesta di restituzione del bene;
sicchè l'importo dovuto per illegittima occupazione del bene doveva decorrere dal 14.5.2018, data di notifica dell'atto di citazione, primo e unico atto con cui gli attori avevano richiesto la restituzione dell'immobile; (v)
l'errata valutazione del materiale istruttorio, laddove il tribunale non considerava che l'indennizzo richiesto, per la realizzazione delle opere di ristrutturazione edilizia realizzate nell'appartamento per
7 cui è causa, doveva essere stabilito in relazione alle fatture depositate o, in subordine, al valore di ristrutturazione al mq come determinato dal CTU.
, , , e Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
si sono costituiti nel presente giudizio ed hanno chiesto il rigetto dell'appello. Controparte_7
La Corte, dopo aver disposto all'udienza del 24.6.22 la riunione del procedimento n. R.G. 111/22 al procedimento n. R.G. 98/22, all'udienza del 12 gennaio 2024 ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Motivi della decisione
Il primo ed il terzo motivo di impugnazione proposto dalla devono essere trattati Pt_1
congiuntamente per ragione di logica connessione.
a)Sull'errata valutazione del materiale istruttorio e sulla violazione dell'art. 92 c.p.c.: l'appellante ha lamentato che il tribunale non considerava che nessuna indennità di occupazione era da Pt_1
lei dovuta in quanto nel 2012 si era allontanata dall'immobile in questione e, da tale data, non ne aveva più avuto la disponibilità; nessun inadempimento era a lei ascrivile perché i CP_10
non le avevano mai comunicato alcun sollecito ad adempiere o per invitarla a concludere il
[...]
contratto definitivo e per tale motivo non si era presentata all'incontro presso il notaio avvenuto l'8.5.2013; la mancata stipula del rogito era dovuta alla circostanza che i si Controparte_10
erano resi inadempienti in quanto non avevano richiesto l'autorizzazione preventiva al G.T. per la sottoscrizione del rogito da parte di , al tempo minorenne;
inoltre, la condanna alla Controparte_7
rifusione delle spese di lite nei confronti degli attori era ingiusta in quanto la risoluzione del contratto preliminare non era ascrivile alla condotta da lei tenuta nella vicenda, non avendo avuto la disponibilità del bene e non essendo stata sollecitata alla stipula del rogito.
Il motivo non merita accoglimento.
Nel contratto preliminare di vendita del 22.6.2011, all'art. 2 era stato previsto che: “attualmente
l'unità immobiliare è occupata dalla Parte Promittente Venditrice, che si impegna a consegnarla,
libera da persone e cose e/o terzi occupanti, alla Parte Promissaria Acquirente, alla data della
8 stipula del presente preliminare di compravendita, per cui da questa data, la stessa entrerà nel pieno
possesso giuridico attivo e passivo dell'immobile oggetto della menzionata compravendita” ed all'art. 11 era stato previsto che: “Il trasferimento della proprietà del bene avverrà, con atto di
compravendita, a seguito di convocazione del Notaio, di tutte le parti, entro il termine indicativo del
27.10.2011, presso lo studio Notarile in Sassari Via Cagliari 2”. Persona_2
Orbene, la circostanza che negli anni a seguire la non aveva più occupato l'immobile non Pt_1
assume rilevanza nei confronti dei diritti ed obblighi da lei sottoscritti al momento della stipula del detto contratto preliminare.
In assenza di ulteriori pattuizioni tra le parti, che dessero atto di un eventuale mutamento dei soggetti che si erano impegnati solidalmente nei confronti dei promissari venditori, la era rimasta Pt_1
vincolata agli obblighi previsti nel contratto preliminare del 22.6.2011.
Quanto alla circostanza che la mancata sollecitazione ad adempiere da parte dei Controparte_10
nei confronti della aveva determinato la sua esenzione da ogni responsabilità per Pt_1
l'inadempimento del contratto, si rammenta che ai fini della risoluzione del contratto per inadempimento è sufficiente il fatto obiettivo dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore (Cass. civ. n. 290021/2024: “La formale costituzione in mora del debitore è prescritta dalla
legge per determinati effetti, tra cui preminente è quello dell'attribuzione al debitore medesimo del
rischio della sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, ma non già
al fine della risoluzione del contratto per inadempimento, essendo sufficiente per ciò il fatto obiettivo
dell'inadempimento di non scarsa importanza”).
Nella specie, emergeva che dalla stipula del preliminare di vendita, avvenuta nel 22.6.11, i
[...]
avevano perso la disponibilità del bene e tale situazione si era protratta per un lungo Parte_4
lasso di tempo (fino alla condanna al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose emessa dal tribunale ed al rilascio avvenuto solo in data 1.2.2024), nel corso della quale non era mai stato corrisposto il prezzo stabilito. Tali elementi avevano reso l'inadempimento di entrambi i condebitori solidali ( grave e di non scarsa importanza per i creditori. CP_11
9 Alla luce della accertata responsabilità a carico anche della per l'inadempimento al contratto Pt_1
preliminare del 22.6.11, il motivo di appello avente ad oggetto l'illegittimità della sua condanna alla rifusione a favore degli attori delle spese di lite deve, quindi, essere parimenti rigettato.
Priva di pregio risulta infine l'eccezione di mancato ottenimento da parte dei Controparte_10
dell'autorizzazione preventiva al G.T. per la sottoscrizione del rogito da parte di , Controparte_7
minorenne al momento della convocazione presso il notaio nel giorno 8.5.2013.
A tale riguardo, dal verbale redatto tra le parti in tale data, emerge che: “il signor CP_1
dichiara di non avere la somma di euro 100.000,00 come da accordi nel preliminare di vendita
sottoscritto in data 22.6.2011” ed alcun ulteriore riferimento alla mancanza di autorizzazione alla vendita da parte del G.T. in capo alla minore era contenuto nello stesso. CP_7
Pertanto, nel corso dell'incontro fissato per la stipula del rogito, e quindi nella sede dove avrebbero dovuto emergere i reciproci inadempimenti, era stato rilevato dalle parti solamente l'inadempimento del (visto che aveva dichiarato espressamente di non avere la somma pari al prezzo di acquisto CP_1
del bene), sicchè l'eccezione di inadempimento per mancata autorizzazione del G.T. alla vendita è
rimasta priva di alcuna prova.
b)Sull'errato accoglimento della domanda di risarcimento del danno: l'appellante ha Pt_1
lamentato che il tribunale non considerava che la domanda di risarcimento del danno per l'occupazione sine titulo era generica e il danno non provato, visto che gli attori si erano limitati ad allegare di aver sofferto un danno generico.
Il motivo non merita accoglimento.
Al riguardo, si rammenta che, secondo i principi di diritto espressi dalla Cassazione a Sezioni Unite,
nel caso di occupazione illegittima di un immobile: “La domanda risarcitoria presuppone che, per
la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile
non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest'ultimo caso
10 il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'occupazione senza titolo dell'immobile e direttamente
la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla
cosa oggetto del diritto di proprietà. L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di
godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla
specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza
immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del "diritto di godere e
disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo". Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra
la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito
dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del
diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Saldando il danno suscettibile di
risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa, per un verso si rende risarcibile il
contenuto del diritto violato, in ossequio alla teoria normativa del danno, per l'altro si riconduce la
violazione giuridica a una specifica perdita subita, in ossequio alla teoria causale. Il riferimento alla
specifica circostanza di godimento perso stabilisce la discontinuità fra il fatto costitutivo dell'azione
di rivendicazione e quello dell'azione risarcitoria, preservando la distinzione fra la tutela reale e
quella risarcitoria.……. Vanno in conclusione enunciati i seguenti principi di diritto:
"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto
del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del
diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro
corrispettivo, che è andata perduta";
"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita
subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare,
esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone
locativo di mercato”;
"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto
del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito,
11 quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri
verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo
più conveniente di quello di mercato" (Cass. civ. S.U. 33645/22; cfr.: Cass. civ. n. 19849/2024).
Nel caso di specie, gli attori allegavano la circostanza che, fino alla stipula del preliminare di vendita del 22.6.11, l'immobile in oggetto, appartenente alla categoria: “A4-Abitazione di tipo popolare”
(Certificato di iscrizione ipotecaria doc. del fascicolo di primo grado degli attori), avente destinazione d'uso abitativo (relazione del 19.9.19 del ctu era da loro occupato (art. 2 del contratto Per_3
preliminare del 22.6.11: “Attualmente l'unità immobiliare è occupata dalla parte promittente
venditrice che si impegna a consegnarla libera da persone cose e o terzi occupanti”) e tali circostanze non erano specificamente contestate dai convenuti. Inoltre, il detto immobile era rimasto nella disponibilità dei convenuti anche successivamente alla scadenza del termine previsto dal contratto preliminare del 22.6.11 per la stipula del rogito di compravendita.
Risulta, pertanto, allegato e non contestato che il bene era usato in origine dagli attori e, considerata la destinazione di uso abitativo dello stesso, si può presumere che era stata violata la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del diritto di godimento ad altri dietro corrispettivo, con conseguente effettivo pregiudizio, apprezzabile in termini di danno conseguenza, derivante dall'occupazione sine titulo ad opera degli appellati.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte e dei principi di diritto espressi dalle recenti pronunce della Cassazione, si concorda, quindi, con quanto ritenuto dal tribunale sia in ordine alla sussistenza del pregiudizio, posto che a fronte della specifica allegazione di godimento da parte dei promittenti alienanti, nulla era contestato da controparte, sia in ordine alla liquidazione del pregiudizio, in via equitativa, nella misura indicata dal CTU e determinata in base ai valori OMI.
c)Sulla violazione dell'art. 1810 c.c.: l'appellante ha lamentato che il tribunale non considerava CP_1
che, in caso di stipula di un preliminare di compravendita di immobile con consegna anticipata del bene, il collegamento negoziale tra il preliminare di vendita ed il comodato è un fenomeno unitario
12 in cui i contratti restano distinti ed autonomi;
di conseguenza, l'inadempimento del comodatario-
promissario acquirente è irrilevante ai fini dell'efficacia del comodato, che segue regole fondate sulla natura diversa del contratto, e si estingue solo con la richiesta di restituzione del bene;
sicchè
l'importo dovuto per illegittima occupazione del bene doveva decorrere dal 14.5.2018, data di notifica dell'atto di citazione, primo e unico atto con cui gli attori avevano chiesto la restituzione dell'immobile.
Il motivo deve essere rigettato
Si rammenta che, ove nella promessa di vendita sia prevista la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, come nella specie, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare,
produttivo di effetti meramente obbligatori, con la conseguenza che in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente la data iniziale per il computo dell'indennità è quella di consegna del bene (Cass. civ. n. 28218/2021: ”In tema di contratto preliminare di compravendita di
bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto
da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario
acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente
venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove,
nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato
consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità
di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile”).
Invero, la pluralità di fonti negoziali non impedisce di individuare un sinallagma fra le prestazioni che da esse traggono origine;
d'altronde, se si ricostruisce il fenomeno del collegamento negoziale in termini di unità economica e regolamentare, ne consegue che il nesso di sinallagmaticità deve essere valutato in relazione a quell'unitario regolamento, sicchè la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione, stabilita dall'art. 1458 c.c., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle reciproche prestazioni contrattualmente previste, comporta altresì il venir meno dell'efficacia del
13 comodato e della legittima detenzione originaria, con la conseguenza che nel caso in esame si era determinata la configurazione dell'occupazione “sine titulo” del bene da parte del e della CP_1
Pt_1
Pertanto, i danni richiesti traevano origine dal lucro cessante che si era verificato per i proprietari dal momento in cui avevano perso la disponibilità del bene e che doveva essere quantificata a far data dalla sottoscrizione del contratto preliminare (22.6.11) fino all'intera durata dell'occupazione.
d)Sull'errata valutazione del materiale istruttorio: l'appellante ha lamentato che il tribunale CP_1
non considerava che l'indennizzo richiesto, per la realizzazione delle opere di ristrutturazione edilizia realizzate nell'appartamento per cui è causa, doveva essere stabilito in relazione alle fatture depositate o, in subordine, al valore di ristrutturazione al mq come determinato dal CTU.
Il motivo non merita accoglimento.
Orbene, la fattura n. 13/12 (doc. n. 10 fascicolo del primo grado di riporta la dicitura: “pagato” CP_1
e l'apposizione di una firma sul timbro della impresa “Vaschi Gavino”; tuttavia tale documento, al quale era stata apposta la quietanza da parte dell'impresa, costituisce solo tra le parti (autore e destinatario di tale dichiarazione di scienza) confessione stragiudiziale che esonera il debitore dall'onere della prova, non per il terzo che non ha avuto parte in questo rapporto biunivoco e nei confronti del quale vale come mero fatto storico, che necessita di essere dimostrato.
Pertanto, vista l'inammissibilità della prova per testi richiesta dal ai sensi dell'art. 2721 e ss CP_1
(prova da ritenersi in ogni caso generica - in quanto i capitoli risultano privi di indicazioni temporali e del mezzo di pagamento usato, ovvero tramite assegno, bonifico, contanti etcc – la cui ammissione,
tra l'altro, non era reiterata in sede di precisazione delle conclusioni, con conseguente decadenza dal diritto di riproporla in sede di appello), emerge la mancanza di riscontro documentale circa il pagamento (anche tramite la documentazione attestante l'emissione di assegni, l'effettuazione di bonifici o tramite i rendiconti bancari) in modo da dimostrare la diminuzione patrimoniale da parte
14 del a favore della impresa, con la conseguenza che risulta non provata la corresponsione CP_1
effettiva delle somme indicate nelle fatture prodotte in giudizio.
Analogo discorso deve essere fatto in riferimento alle fatture emesse dalla AL RL (docc. da
4 a 9 fascicolo del primo grado di CP_1
Ciò detto, per quanto attiene alla quantificazione dell'indennizzo ai sensi dell'art. 2041 c.c., emerge che il ctu, in risposta al quesito del giudice con il quale si chiedeva: “Dica se i lavori di cui ai
preventivi depositati agli atti siano stati realizzati, indicando il loro valore anche con riferimento a
quello indicato nei preventivi e nelle fatture”, affermava, nella relazione del 19.9.19, che: “per la
ristrutturazione dell'intero appartamento, specificatamente per le sole opere murarie, sia la fattura
e in particolare il preventivo risulta essere molto generico esso non specifica la tipologia tecnica dei
materiali utilizzati oltre che sono assenti le quantità e il prezzi per le singole opere da realizzare”;
successivamente, il ctu individuava la tipologia di opere edili che erano state realizzate (“a)
Demolizione parziale di alcuni tramezzi interni in mattoni forati, pavimenti comprensivi di massetto
per sottofondo, rivestimenti in piastrelle dei servizi e di tutto l'intonaco interno;
b) Realizzazione di
tutta l'assistenza muraria per la realizzazione degli impianti idrico/fognario ed elettrico, posa in
opera di opere morte (controtelai) per infissi interni ed esterni;
c) Realizzazione degli impianti
idrici/fognari per il doppio servizio e il bagno padronale e dell'angolo cottura, degli impianti elettrici
di tutto l'appartamento e predisposizione dell'impianto di riscaldamento (esclusa la fornitura e la
posa in opera della caldaia e degli elementi radianti); d) Fornitura e posa in opera di massetti in cls
interni per sottopavimenti, fornitura e posa di pavimenti del tipo gress porcellanato di 1 scelta posti
in diagonale per tutto l'appartamento, comprensivo della fornitura e posa del rivestimento dei bagni
e dell'angolo cottura, dei pattiscopa oltre che di tutte le soglie dove ubicate gli infissi esterni;
e)
Fornitura e posa in opera di sanitari e rubinetteria per i due bagni;
f) Fornitura e posa in opera di
infissi esterni costituiti da persiane esterne, zanzariere a catenella e infisso in alluminio a taglio
termico con vetro camera per numero cinque finestre e due porte finestre, un portocino blindato oltre
15 a sei porte interne legno massello tipo Meranti;
g) Realizzazione di tinteggiatura di tutto
l'appartamento comprensivo di pareti e soffitti previo aggrappante idoneo”).
Ed infine il ctu, facendo uso delle somme indicate nel preventivo dell'impresa Vaschi Gavino,
nonostante che in precedenza avesse definito tale documento “generico”, arrivava a quantificare il valore medio di ristrutturazione in euro 450-550 al mq affermando che: “L'importo complessivo per
i lavori eseguiti come da preventivo dall'Impresa Edile Artigiana di Vaschi Gavino con sede in
Sassari Via A. Vespucci n 15 C.F/P.Iva n. è pari a €. 38.250,00 oltre l'iva di legge al P.IVA_1
21% pari a €. 8.505,00 per complessive €. 46.755,00 come da Fattura n 13 del 20.03.2012, mentre
l'importo della fornitura e posa in opera degli infissi esterni ed interni e di tutti controtelai
comprensivi di persiane esterne oltre che delle zanzariere, detti lavori sono stati eseguiti dalla ditta
AL RL con sede in Alghero (SS) Via Azuni n° 7, C.F./P.Iva n. come da fattura P.IVA_2
n 420 del 12/07/2011 - n424 del 18/07/2011 - n 565 del 03/10/2011 – n 646 del 04.11.2011 e n 681
del 30.11.2011 per l'importo complessivo di €. 20.900,000 comprensivo dell'iva di legge. Pertanto
l'importo complessivo accertato e liquidato dal Sig. sarebbe pari a €. 67.655,00, come da Per_4
fatture allegate agli atti”).
In buona sostanza, la quantificazione del valore delle opere di ristrutturazione era calcolato dal ctu senza alcun riscontro oggettivo, se non il riferimento ad un preventivo definito da lui stesso
“generico”, in quanto privo di indicazione circa le quantità, la tipologia dei materiali e i prezzi unitari;

quindi, la somma dovuta era accertata attraverso una valutazione non basata su criteri rigorosi quali il computo metrico estimativo delle opere realizzate con applicazione di prezzi unitari dedotti da preziari ufficiali, quale il preziario Regionale delle Opere Pubbliche al tempo vigente.
Alla luce di ciò, non ritenendo corretto il metodo usato dal ctu per la quantificazione dell'indennizzo richiesto dal si concorda con il primo giudice laddove faceva riferimento a quello usato dal ct CP_1
di parte attrice, geom. il quale, nella relazione del 31.1.2020, indicava una valutazione Per_5
dell'indennizzo attraverso misure dedotte graficamente dalle planimetrie allegate alla relazione del
C.T.U., quindi, secondo un criterio oggettivamente riscontrabile.
16 Pertanto, seguendo lo stesso ordine che il ctu proponeva nella descrizione delle categorie di lavori rilevati, il ct di parte attrice individuava il valore delle opere realizzate nei termini di seguito indicati:
“a) demolizioni varie, importo “a corpo”, € 1.400,00; b) assistenza muraria realizzazione impianti
idrico – fognario – elettrico, posa controtelai… importo “a corpo”, € 900,00; c) realizzazione
impianto idrico – fognario ed elettrico e predisposizione impianto riscaldamento;
importo “a corpo”,
€ 2.500,00; d) massetti, pavimenti (mq.134,00 circa), rivestimenti (mq.54,00 circa), battiscopa
massetti, € 2.200,00 pavimenti, € 3.400,00 riv. – battiscopa € 1.500,00; e) fornitura e posa in opera
apparecchi sanitari e rubinetterie per n.2 bagni, importo “a corpo”, € 1.600,00; f) fornitura e posa
in opera infissi esterni, come da fatture.
“AlluminVetro” agli atti, € 17.078,16 n.b.: in questo caso sono state rilevate discrepanze tra
l'importo indicato in comparsa e quelli derivati dalle fatture prodotte in atti;
g) tinteggiatura
completa appartamento (mq.490,00 circa), € 4.200,00; h) rifacimento intonaci (omesso dal C.T.U.,
mq.490,00 circa) € 8.800,00 Sommano € 43.578,16 e, in c.t.. € 43.600,00 IVA, 10% € 4.360,00 Totale
lavori eseguiti € 47.960,00”.
Per quanto attiene alla restituzione dell'IVA, il non dava prova del suo effettivo pagamento;
CP_1
pertanto, si conferma quanto statuito dal primo giudice, che ne escludeva la restituzione.
Si rammenta al proposito che le somme percepite a titolo di indennizzo a seguito di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. non rappresentano un corrispettivo economico ma assolvono ad una funzione meramente risarcitoria, ne consegue l'esclusione dall'ambito dell'applicazione dell'IVA in carenza di un nesso diretto e immediato tra la prestazione resa e l'indennizzo medesimo (Cass. civ.
n. 10492/2022).
e)Sulle spese di lite: le spese di lite del presente grado devono essere poste a carico delle parti soccombenti, e liquidate come in dispositivo al valore medio dello scaglione di riferimento (5.201-
26.000) previsto dal D.M. 147/22.
Si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater DPR
n. 115/2002.
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P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza del Parte_1 CP_1
Tribunale di Sassari n.1318/21;
2) condanna e , in solido tra loro, alla rifusione a favore di Parte_1 CP_1
, , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
e delle spese di lite del presente grado che liquida in euro 3.966,00,
[...] Controparte_7
oltre al rimborso delle spese generali al 15% ed a quanto dovuto per legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater DPR n.
115/2002.
Sassari, 18.2.2025
Il Giudice Ausiliario relatore Il Presidente
Dott. Ilaria Macchi Dott. Cinzia Caleffi
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