REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati: dott.ssa Silvia Rita Fabrizio Presidente dott. Alberto Iachini Bellisarii Consigliere dott. Marco Bartoli Consigliere relatore
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 116/2024 R.G. rimessa in decisione all'udienza del 23.4.2025 e vertente
TRA
, in persona del suo l.r.p.t. ed Parte_1 amministratore condominiale p.t. avv. Maria Concetta Carlucci, rappresentato e difeso dall'avv.
Luigi Salciarini, ed elettivamente domiciliato nello e presso lo studio legale del predetto difensore in
, via Conte di Ruvo n. 28, nonché presso il relativo domicilio digitale corrispondente alla pec Pt_1
come da procura alle liti da intendersi in calce all'atto Email_1
di appello
APPELLANTE
E
CONGREGAZIONE in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro tempore il Superiore Generale, , con sede Controparte_2
in Roma Via Vincenzo Monti n. 3 ed elettivamente domiciliata in Roma alla Via di S. Agnese n. 16 presso lo studio dell'avv. Stefano Santorelli che la rappresenta e difende giusta procura del 28 luglio
2022, depositata nel fascicolo di primo grado
APPELLATA
OGGETTO: appello avverso sentenza n. 1045/2023 del Tribunale di Pescara, pubblicata in data
5.7.2023
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Appellante:
1 << Voglia l'ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, contrariis reiectis:
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza del Tribunale di Pescara (G.O.P. dott.ssa Anna
Maria Bertucci Bellafante) n. 1045/2023 (rep. n. 1767/2023) emessa a verbale dell'udienza del
5/7/2023 e relativa al procedimento Rgn. 3293/2022 (parti: Controparte_3
c/ con sede in Roma), non notificata, accogliere
[...] Controparte_1
tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“voglia l'adito Ill.mo Tribunale di Pescara, ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa, e per tutte le argomentazioni, eccezioni e deduzioni spiegate ut supra, rigettare in toto la domanda spiegata dalla ricorrente nei confronti del Condominio, in quanto inammissibile, irricevibile, improcedibile e/o infondata in fatto ed in diritto e quindi rigettare
l'impugnazione di quanto deciso al punto 3 odg della deliberazione assembleare del 23/5/2022; il tutto con vittoria di spese, diritti, onorari e compensi del giudizio, rimborso forfettario ex art.
14 T.F., accessori, c.a.p. ed i.v.a. come per legge o, in mero subordine e per mero tuziorismo, con compensazione, totale o parziale, delle suddette poste di spese e costi, in conseguenza dell'eventuale accoglimento parziale della domanda.”
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata per tutti
i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali nonché oltre
IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie eventualmente non ammesse
e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello. …>>.
Appellata
<Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, ogni contraria istanza disattesa:
In via principale, confermare la sentenza n. 1045/2023 del Tribunale di Pescara emessa in data
5/7/2023 nel procedimento rubricato al n. R.G. 3293/2022.
In via subordinata, in ogni caso, accogliere le domande già spiegate dalla Controparte_1
nel procedimento di primo grado che di seguito si riportano:
[...]
1) dichiarare nulla e/o annullabile e/o comunque dichiarare inefficace la deliberazione assunta al 3° punto dell'ordine del giorno dell'assemblea del 23/5/2022 relativamente all'approvazione dell'installazione di un ascensore per la scala A (civico 30 di Parte_1
in ) laddove ha omesso di specificare che si tratta di innovazione gravosa. Pt_1
2 2) Per l'effetto di quanto sopra escludere la per i da qualsiasi Controparte_1 CP_1
spesa relativa alla installazione di un ascensore per la scala A (civico 30 di in Parte_1
). Pt_1
3) Dichiarare nulla e/o annullabile e/o comunque dichiarare inefficace la deliberazione assunta al 3° punto dell'ordine del giorno dell'assemblea del 23/5/2022 relativamente all'approvazione dell'installazione di un ascensore per la scala A (civico 30 di Parte_1
in per non essere stata approvata in sede assembleare la relativa ripartizione delle spese Pt_1
e, comunque, per essere l'approvazione della spesa contra legem e la spesa totale ripartita superiore a quanto previsto a pena di nullità della delibera nella delibera medesima.
Con vittoria di spese di entrambi i gradi del giudizio.>>
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con la sopraindicata sentenza il Tribunale di Pescara, accogliendo la domanda proposta dalla
(di seguito, per brevità, Parte_2 Parte_2
– la quale aveva impugnato la deliberazione dell'assemblea del Parte_1
(di seguito, per brevità il assunta nella seduta del 23.5.2022 sul punto 3
[...] Parte_1 all'ordine del giorno (“l'installazione ascensori civici 26 e 30. Scelta preventivo tra quelli pervenuti.
Decisione dell'assemblea”) chiedendo che fosse dichiarata nulla o annullata – ha dichiarato la spesa per l'installazione dell'ascensore un'innovazione gravosa ed ha escluso l'attrice dalla ripartizione della medesima, con condanna del convenuto a rimborsare le spese processuali in favore Parte_1
della parte attrice.
2. Avverso tale decisione, ha proposto appello il convenuto. Parte_1
A fondamento del gravame, è stato esposto un unico, per quanto articolato, motivo.
2.1. La motivazione della sentenza gravata affronta, in modo pleonastico e fuorviante, profili incontestati tra le parti oppure non attinenti al caso di specie, tralasciando, invece, completamente la questione per cui è causa ossia se l'installazione ex novo dell'ascensore decisa dall'assemblea costituisca o meno un'innovazione gravosa e, quindi, si applichi l'art. 1121 c.c. (che esonererebbe dalla spesa la parte attrice) ovvero l'art. 1123 (con conseguente ripartizione della medesima a carico di tutti i condomini interessati, quelli del civico 30, in ragione della quota millesimale di proprietà).
Più precisamente, applicandosi l'agevolazione dello “sconto in fattura”, si trattava di ripartire il 25% di € 120.400,00 + iva, vale a dire ad € 30.100,00 + iva e, tenuto conto dei millesimi della parte attrice, la quota a suo carico sarebbe di € 3.730,45 + iva al 4%, cioè lordi € 3.879,67; secondo quanto, poi, precisato alla successiva assemblea del 27.12.2022, che aveva quantificato una spesa di € 41.045,83
(inclusa iva), l'importo complessivo a carico dell'attrice aumentava ad € 5.087,04 lordi.
3 Tanto premesso circa il costo previsto per la Congregazione (€ 3.879,67 ovvero € 5.087,04),
l'installazione dell'ascensore, ai sensi dell'art. 1121 c.c., non essendo voluttuaria cioè di alcuna utilità per l'edificio e non comportando neppure una spesa “molto gravosa”, non può considerarsi gravosa e, quindi, non è consentito alcun esonero dalla spesa in favore di uno o più condomini in deroga al principio generale di cui all'art. 1123 c.c.. Sotto il secondo profilo, per espressa previsione normativa
(“ … rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio …”), non rileva la condizione personale del ma quella reale dello stabile condominiale e, a tal proposito, va considerato Parte_1 che esso risulta di notevole pregio e consistenza e, non a caso, è classificato nella categoria A2” del vigente PRG (piano regolatore) riferibile agli edifici aventi interesse storico.
3. Con il deposito di comparsa si è costituita la resistendo agli avversi assunti Parte_2
e, tra l'altro, insistendo negli altri motivi di impugnazione ritenuti assorbiti dal primo giudice.
4. Sulle conclusioni riportate in epigrafe e all'esito dello scambio degli scritti conclusivi, il procedimento è stato rimesso in decisione, ai sensi dell'art. 352 c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 3, comma 26, del d.lgs. 149/2022), all'udienza del 23.4.2025, sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note di trattazione scritta.
5. Il motivo di appello è fondato.
5.1. La motivazione della sentenza impugnata, al netto di considerazioni attinenti ad aspetti non controversi ovvero a profili, di fatto e di diritto, estranei alla controversia, non affronta effettivamente il tema essenziale costituito dalla natura gravosa o meno ai sensi dell'art. 1121 c.c. della innovazione approvata dall'assemblea condominiale, rappresentata dalla installazione ex novo di un ascensore con annesso servoscala, e, di conseguenza, è meramente apparente.
5.2. Su tale punto focale giova allora, innanzitutto, evidenziare che, secondo la disciplina posta dagli artt. 1120 e 1121 c.c., sono consentite le innovazioni che, sebbene non di assoluta necessità, siano dirette "al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni" e che non rechino pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo dei condomini (art. 1120 c.c.); di conseguenza, al di fuori di tali categorie di innovazioni vietate (ipotesi nella specie non ricorrente), ogni innovazione utile è permessa, anche se non strettamente necessaria, e la spesa è ripartita tra i condomini “in misura proporzionale al valore al valore della proprietà do ciascuna, salvo diversa pattuizione e fermo restando che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne” (art. 1123 c.c.); ciò, però, con il (solo) limite del suo carattere “voluttuario” o “molto gravoso” della spesa “in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio”, evenienza nella quale l'innovazione è consentita, invece,
4 soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (art. 1121 c.c.; sul tema cfr. Cass. 5028/1996 che riassume i principi che regolano la materia).
5.3. Ciò premesso, nel caso in esame, è evidente il carattere non “voluttuario” – cioè superfluo, inutile ovvero destinato a soddisfare esigenze di scarsa importanza – dell'innovazione rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio poiché, da un lato, l'installazione dell'ascensore con servoscala per la prima rampa consente di abbattere le barriere architettoniche esistenti ed è, in generale, destinata a migliorare notevolmente l'uso delle cose comuni – il cui accesso, altrimenti, sarebbe ben più difficoltoso per qualunque persona tenendo presente che lo stabile è costituito da un piano terra (rialzato) e da tre ulteriori piani –, e, dall'altro lato, si tratta di un immobile, come si è già detto, sviluppantesi su più piani e di notevole pregio (come si evince dalla classificazione catastale e dalle fotografie versate in atti dalle parti) che ospita abitazioni private, studi professionali ed è sede di enti ed associazioni (v. ibidem). E', inoltre, appena il caso di far notare che, sul punto in esame, la valutazione ha carattere oggettivo (ossia è riferita all'edificio, sia cose comuni che unità immobiliari individuali, secondo quanto stabilito dal comma 2 dell'art. 1120 c.c.) e non soggettivo (derivante, in altri termini, dalla particolare prospettiva del singolo condomino) cosicché qualora, come nel caso di specie, l'innovazione sia obiettivamente finalizzata ad abbattere le barriere architettoniche presenti e a migliorare l'accessibilità all'immobile e, dunque, sia destinata al vantaggio comune dei condomini,
è irrilevante che essa sia destinata a servire i condomini in misura diversa ovvero anche solo una parte dell'intero fabbricato (cfr., in tal senso, per il caso del cd. “cappotto termico”, Cass. 10371/2021).
Pertanto, la circostanza che l'unità immobiliare della sia collocata al piano terra Parte_2
rialzato – e che, quindi, l'uso dell'innovazione da parte della stessa sarebbe limitato al servoscala, mentre l'ascensore sarebbe di raro utilizzo, circoscritto all'accesso alle cose comuni (sottotetto) o ad altre unità individuali – non comporta che essa abbia carattere voluttuario
5.4. Venendo alla natura “molto gravosa” della spesa per l'innovazione, si osserva che questa va stimata sulla base del costo effettivo a carico dei condomini e, quindi, dell'importo complessivo da ripartirsi tra gli stessi. Nel caso di specie, occorre, allora, tenere conto che, trattandosi di un lavoro oggetto dell'agevolazione del cd. sconto in fattura del 75% (pacificamente applicabile e applicata), va preso in considerazione il 25% dell'importo fatturato perché è soltanto entro tali limiti che la spesa in concreto grava sui condomini, essendo la restante parte a carico dell'Erario.
5 5.5. Al netto dello sconto in fattura, la spesa dell'innovazione è di € 30.100,00 + iva al 4%, pari a complessivi € 31.304,00; la quota a carico della in base a 40,780 millesimi su un Parte_2
totale parziale di 328,80 millesimi del civico 30, cd. condominio parziale, interessato ai lavori, è di
€ 3.879,76 (iva inclusa) corrispondenti. La spesa, per effetto della deliberazione del 7.9.2022 con cui, pur confermando quella impugnata del 23.5.2022, è stato rettificata, alla luce della precisazione dell'importo dei lavori e di alcune esborsi accessori per le pratiche amministrative connesse, in
€ 41.045,83 (iva inclusa) con quota a carico della pari ad € 5.087,04 (iva inclusa). Parte_2
5.6. Ai fini della valutazione del carattere “molto gravoso” della spesa occorre fare riferimento alla predetta spesa complessiva approvata poiché essa, come si è innanzi osservato, va effettuata rispetto “alle particolari condizioni e all'importanza del condominio” (art. 1121 c.c.), ossia in una ottica oggettiva e non dal punto di vista soggettivo del singolo condomino (in tale senso, Cass.
2408/1981 e Cass. 428/1984, tra le rare pronunce reperibili in materia, le quali sottolineano che l'onere della prova è a carico del trattandosi di una deroga alla disciplina generale della Parte_1
ripartizione delle spese condominiali). Ne segue che non soltanto è irrilevante la entità della quota a carico del condomino, ma non contano neppure le condizioni economiche dello stesso, poiché non sono queste a determinare se la spesa per l'innovazione, utile per il condominio, sia o meno voluttuaria, poiché ciò che rileva – lo si ripete ancora una volta – è la ponderazione del costo complessivo dell'intervento rispetto alle caratteristiche dello stabile (così, tra le più recenti, nella giurisprudenza di merito, Tribunale Torino sentenza n. 2215/2023, pubblicata il 22.5.2023).
5.7. Ebbene, l'importo complessivo sopraindicato di € 41.045,83 non può, già di per se stesso, in termini assoluti, reputarsi “molto gravoso”. Poi, la non predicabilità di tale qualificazione è ancora più evidente ove si considerino le circostanze sopra accennate: la grandezza dello stabile;
il numero di condomini (11); la presenza di studi professionali, di sedi di enti e associazioni con afflusso di persone;
soprattutto, il pregio architettonico e storico dell'immobile, desumibile dalle fotografie versate in atti e dalla classificazione catastale (A2), e la sua collocazione in zona centrale della città di (nella giurisprudenza di merito più recente, nel senso della gravosità dell'innovazione Pt_1
Corte di Appello di Venezia sent. 1982/2024 pubblicata il 11.11.2024 in un caso della installazione di un ascensore del costo di € 2.370.000,00 e Tribunale di Milano sent. 5558/2018 pubblicata il
16.5.2018 per il caso di un locale deposito rifiuti comportante una spesa di € 125.000,00 oltre iva e opere accessorie;
nei casi molto più simili a quello per cui è causa, nel senso della non applicabilità dell'art. 1121 c.c. Tribunale Roma sent. 862/2017 pubblicata il 19.1.2017 per la sostituzione di un ascensore con spesa di circa 70.000,00 euro nonché Tribunale di Torino, sent. sopraccitata, n.
2215/2023, in una fattispecie di modifica dell'impianto di ascensore riattivazione fermate cessate ed
6 estensione delle stesse verso ulteriori soprastanti piani, tenuto conto delle pregiate caratteristiche dell'immobile).
5.8. Alla luce di quanto testé esposto, è appena il caso di far notare l'irrilevanza delle tesi della parte appellata: la possibilità di un uso differenziato dell'ascensore la quale viene in considerazione solo in caso di innovazione gravosa;
il rapporto con l'importo annuale delle spese condominiali e/o il maggior importo delle stesse (che, nel caso, dell'appellata sarebbe, in ogni caso, molto mitigato dal ridottissimo uso dell'impianto) che sono aspetti che non hanno rilievo normativo;
il fatto (peraltro, non provato) che, per le altre scale, dalla spesa sarebbero stati esclusi “i proprietari del piano terra” visto che la scelta di un condominio parziale non vincola un altro condominio parziale.
6. Dunque, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza gravata, l'impugnazione della va respinta. Parte_2
6.1. Si specifica che, mentre il primo motivo come si è innanzi illustrato, è infondato, il secondo
(“Non corrispondenza della spesa deliberata nell'assemblea condominiale del 23/5/2022 con quanto richiesto in sede di ripartizione”) è stato superato, come è tra le parti pacifico, dalla successiva deliberazione del 7.9.2022 (con cui sono stati rettificati gli importi dei lavori e degli esborsi accessori) per cui, sul punto, è cessata la materia del contendere.
7. Le spese seguono la soccombenza.
7.1. Malgrado l'infondatezza del primo motivo dell'impugnazione, tenuto conto che, con la seconda deliberazione, l'assemblea è venuta incontro – quanto meno anche – ai rilievi dell'appellata esposti con il secondo motivo dell'impugnazione a conferma della sua non pretestuosità, ricorre una soccombenza reciproca, da ritenersi, tuttavia, parziale e segnatamente limitata alla sola misura di 1/3, atteso il peso assolutamente maggiore del primo motivo rispetto al secondo.
8. Le spese di entrambi i gradi del giudizio, si liquidano, in conformità ai parametri di cui al d.m. 147/2024, come in dispositivo, sulla base della documentazione versata in atti, scaglione conforme al valore della domanda (€ 5.073,34) valori minimi per la fase istruttoria / trattazione (attesa la minima attività in concreto svolta) del presente grado d'appello, e medi per tutte le restanti fasi del primo e secondo grado del giudizio.


P.Q.M.

la Corte d'Appello, definitivamente pronunciando e in riforma della sentenza gravata, così provvede:
1) rigetta l'impugnazione proposta dalla Parte_2
2) condanna la parte appellata al rimborso Parte_2
in favore della parte appellante dei 2/3 delle Parte_1
spese del primo grado del giudizio che, per il resto, sono compensate, e sono liquidate, per l'intero,
7 in € 2.552,00, oltre 15% di rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, per compenso, nonché dei 2/3 delle spese del presente grado di giudizio che, per il resto, sono compensate, e che vengono liquidate, sempre per l'intero, in € 2.419,00, oltre 15% di rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, per compenso, ed € 147,00 per esborsi.
Così deciso nella camera di consiglio dell'11.6.2025.
Il Consigliere estensore
(dott. Marco Bartoli)
Il Presidente
(dott.ssa Silvia Rita Fabrizio)
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