N. R.G. 779/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La Corte di Appello di Bari
Seconda Sezione Civile
composta dai seguenti Magistrati:
l) dott. Filippo LABELLARTE Presidente
2) dott. Luciano GUAGLIONE Consigliere rel.
3) dott. Alberto BINETTI Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello avente ad oggetto “Opposizione a decreto ingiuntivo - pagamento provvigione mediazione”, iscritta nel ruolo generale degli affari civili contenziosi civili sotto il numero d'ordine 779 dell'anno 2022
TRA
(C.F.: ), nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...] C.F._1
L. Ricchioni n. 8, rappresentato e difeso dagli avv.ti Giacomo Mauriello, Rita Mauriello e Mariangela
Mauriello, in virtù di procura allegata all'atto di appello, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Mugnano di Napoli (Via Mugnano Melito n. 80)
APPELLANTE
E in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, con sede in Bari, rappresenta e difesa dall'avv. Sergio Carabellese, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bari (Corso Alcide de
Gasperi n. 292)
APPELLATA
All'udienza collegiale tenutasi il 29 novembre 2024 la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, con concessione dei termini ex art.190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali ed eventuali repliche.
pagina 1 di 10 RAGIONI DELLA DECISIONE
Con decreto n. 477/12, emesso, con clausola di provvisoria esecutorietà, in data 5.03.2012 e depositato il giorno successivo (nell'ambito del procedimento n. 2152/2012 r.g.), il Tribunale di Bari ingiungeva a di pagare in favore della la Parte_1 Controparte_1 somma di € 121.000,00, oltre gli interessi legali e le spese della procedura liquidate in complessivi euro 1.640,00.
La ragione di credito posta a base della domanda era costituita dalla provvigione maturata dalla in favore del per l'attività dalla medesima espletata in Controparte_1 Pt_1 relazione all'acquisto di un immobile ubicato in Bari, alla via Luigi Ferranini n° 6 – 18 – 19 per il prezzo di € 800.000,00.
Avverso tale decreto proponeva opposizione eccependo in sintesi: a) l'inammis- Parte_1
sibilità del decreto, poiché emesso in violazione degli art. 633 e s.s. c.p.c., mancando l'estratto auten- tico delle scritture contabili;
b) l'insussistenza, nel merito, del diritto di credito azionato in ragione della mancata conclusione dell'affare per vizi dell'immobile oggetto dell'operazione commerciale.
Per tali ragioni il chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Pt_1
1) “In via preliminare: sospendere l'esecutorietà dell'opposto decreto ingiuntivo ai sensi e per gli effetti dell'art. 649 c.p.c.;
2) in via ulteriormente preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità del decreto ingiuntivo per violazione dell'artt. 633 e ss. c.p.c.;
3) nel merito, accertare e dichiarare che alcun compenso provvigionale è dovuto dall'opponente nei confronti della società per le ragioni ampiamente illustrate in Controparte_1
narrativa;
4) condannare la in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, al pagamento delle spese e competenze di causa.”
Costituitasi in giudizio l' eccepiva l'infondatezza delle Controparte_1 ragioni poste a fondamento dell'opposizione, evidenziando in particolare:
- che nessuna clausola dell'accordo sottoscritto tra l'opponente ed essa società opposta poteva essere ritenuta vessatorie;

- che i motivi per i quali desiderava acquistare l'immobile ed i rapporti del con la confessione Pt_1 religiosa non rilevavano, non essendo stati specificati nell'accordo sottoscritto dalle parti;

- che il presupposto per il pagamento della provvigione era l'accettazione della proposta d'acquisto e non, come dichiarato dall'opponente, la sottoscrizione del contratto definitivo;

- che l'opponente era consapevole della necessità di regolarizzare urbanisticamente l'immobile. pagina 2 di 10 Con sentenza n. 1384/2022, pubblicata in data 12.04.2022, il Tribunale di Bari, Seconda Sezione
Civile, in composizione monocratica, così provvedeva:
“- rigetta l'opposizione;
- condanna parte opponente alla rifusione delle spese processuali in favore di parte opposta che liquida in € 13.400,00 per compensi oltre rimborso forfettario spese generali del 15% e accessori come per legge.”
A fondamento della decisione il Giudice di primo grado riteneva:
- che era da escludere la qualifica di consumatore dell'opponente, il quale per sua stessa dichiarazione aveva agito in rappresentanza della chiesa di Bethel e, quindi, per scopi assimilabili all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale;

- che, in ogni caso, doveva essere esclusa la dedotta vessatorietà della clausola contrattuale con la quale le parti avevano previsto la misura della provvigione, sia perché la percentuale applicata (12,5 %) sul prezzo dell'immobile non appariva sproporzionata in ragione della complessità dell'unità immobiliare, particolarmente grande e di elevato valore commerciale, sia perché frutto di libera contrattazione delle parti;

- che il rapporto oggetto di contenzioso non era inquadrabile nel paradigma della mediazione tipica, ma riconducibile a quella atipica (unilaterale), sicchè un confronto tra l'importo pattuito dalle parti nel caso di specie e la provvigione comunemente applicata sul mercato non risultava pertinente;

- che dai documenti depositati risultava provata l'attività di mediazione svolta dalla società opposta;
- che la Immobilsud Quistelli S.r.l., società terza, aveva presentato in data 28.06.2011 una proposta di cessione del contratto, accettata dall'opponente, e che con ulteriore accordo del 30.6.2011, sottoscritto dalla Immobilsud Quistelli S.r.l., dall'opponente e dalla società di mediazione, la cessionaria aveva condizionato l'obbligo di pagamento della provvigione, di cui era onerato , alla definitiva Pt_1 cessione dell'immobile in favore dello stesso;
Pt_1
- che il in data 21.11.2011 comunicava la caducazione della proposta di cessione del 28.06.2011, Pt_1
stante la mancata formalizzazione della vendita nel termine previsto;

- che il in data 1.12.2011 rifiutava l'ulteriore proroga chiesta dalla proprietaria dell'immobile, in Pt_1
quanto non aveva sanato i difetti urbanistici dell'immobile nel termine pattuito, ritenendo la controproposta del 30.03.2011, accettata in data 4.4.2011, priva di effetti;

- che, il Tribunale di Milano con ordinanza ex art. 702 – ter c.p.c. RG 79054/2012, sulla domanda di risoluzione proposta da nei confronti della proprietaria dell'immobile, aveva qualificato il Pt_1 vincolo giuridico scaturito dall'accettazione della proposta come preliminare di vendita;

pagina 3 di 10 - che la stipulazione del contratto preliminare di vendita determinava l'insorgere di un valido vincolo tra le parti, idoneo alla maturazione del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione, senza che assumesse rilievo la stipula del contratto definitivo;

- che il verificarsi della condizione risolutiva, prevista dalla controproposta accettata dal in data Pt_1
4.4.2011, non escludeva il diritto al pagamento della provvigione ex art. 1757, comma 2, c.c.;
- che non risultava provata l'omessa informazione circa l'assenza del certificato di agibilità, ma risultava provata dal contenuto della controproposta, accettata dall'opponente in data 4.4.2011, la consapevolezza delle problematiche relative alla regolarizzazione urbanistica.
Avverso detta sentenza ha proposto appello con atto di citazione notificato il Parte_1
23.05.2022, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1) delibare ed accogliersi la domanda di sospensione del titolo posto a base dell'esecuzione mobiliare;

2) dichiarare ammissibile, proponibile e fondato l'appello e per l'effetto revocare e/o annullare, per i proposti motivi, la impugnata sentenza n. 1384/2022 comunicata il 12/04/2022, notificata in data
24/04/2022 e per l'effetto revocare il D.I. n. 477/2012 (R.G. n. 2152/2012);
3) dichiarare l'insussistenza di qualsivoglia situazione debitoria dell'appellante Sig. Parte_1 nei confronti dell'appellata per provvigione e per l'effetto condannare Controparte_2
questa ultima alla restituzione di tutte le somme assegnate e di cui al provvedimento n. Rep. 1106/2019 del Tribunale di Bari emesso nel procedimento di esecuzione R.G. n. 1065/2018 (doc. 3);
4) emettersi ogni altro provvedimento del caso;

5) condannarsi essa al pagamento delle spese e compe- Controparte_3 tenze di primo grado nonché quelle del presente giudizio previa riforma della sentenza impugnata.”
Ricostituitosi il contraddittorio, l'appellata in persona del Controparte_1
suo legale rappresentante pro tempore, ha contestato la fondatezza dell'appello chiedendone il rigetto.
Rileva la Corte che il primo, il terzo, il quarto ed il quinto motivo di appello possono essere trattati congiuntamente, per l'evidente connessione dei rilievi mossi dall'appellante.
I quattro motivi di gravame hanno ad oggetto l'asserita non corretta valutazione, da parte del Giudice di prime cure, della documentazione acquisita gli atti del giudizio di primo grado, in relazione alla prova di fatti modificativi ed estintivi, che giustificherebbero - ad avviso dell'appellante - il mancato versamento della provvigione in favore della società appellata.
In particolare, l'appellante ritiene la provvigione non dovuta: I) per la mancata conclusione dell'af- fare, sottoposto ad una condizione sospensiva e non risolutiva, come qualificata dal Tribunale;
II) per l'omissione da parte del mediatore di informazioni, quali la carenza del certificato di agibilità e le pagina 4 di 10 difformità catastali, che avrebbero indotto il promissario acquirente a non sottoscrivere il preliminare di vendita;
III) per l'avvenuta cessione del contratto preliminare ad una società terza, estranea al giudizio.
I motivi sono destituiti di fondamento.
Va premesso che l'attività di mediazione svolta dalla non è oggetto di Controparte_1
contestazione, essendo stato ammesso dallo stesso appellante che la società appellata ha svolto in suo favore tale attività (cfr. pag. 12, ultimo capoverso, atto di citazione in appello).
Il nega, tuttavia, che dall'attività eseguita dalla società di mediazione discenda il diritto della Pt_1
stessa di pagamento della provvigione, poiché a suo avviso l'affare non si sarebbe concluso.
Rileva la Corte che, alla luce della documentazione allegata, la disciplina applicabile al caso di specie
è quella della mediazione atipica, cioè un'attività svolta senza vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza di una sola delle parti, che si realizza quando sussiste un rapporto di mandato conferito al mediatore ad opera di una parte al fine di ricercare una persona interessata allo stesso affare a determinate condizioni.
Con l'accordo, sottoscritto dal in calce alla proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, Pt_1
inviata al Fondo (fondo speculativo immobiliare, gestito dalla in data 8.03.2011, CP_4 CP_5
l'appellante si è obbligato a corrispondere alla un compenso a titolo di Controparte_1 provvigione di € 100.000,00 all'accettazione della proposta.
Il Fondo in data 30.3.2011 ha inviato una controproposta, prevedendo tra l'altro che “...il CP_4
contratto definitivo di compravendita, in deroga a quanto previsto in proposta d'acquisto, dovrà essere stipulato entro,.., il 30/05/2011. Fermo quanto previsto all'art. 6, qualora entro tale data la situazione urbanistico-amministrativa e/o catastale delle Unità immobiliari non consenta la stipula del contratto definitivo di compravendita la sola proprietà avrà la facoltà di prorogare il termine di ulteriori 90 giorni per esperire le attività tecnico/amministrativo/catastali prodromiche alla regolarizzazione.
Qualora ... non sia possibile ottenere la regolarizzazione entro il termine posticipato … la presente perderà di ogni efficacia e nessun vincolo contrattuale potrà dirsi perfezionato tra le parti. In tal caso la proprietà dovrà semplicemente restituire al proponente ogni eventuale somma consegnata dal proponente stesso, senza che quest'ultimo possa vantare alcun diritto o ragione o azione …”.
La controproposta è stata accettata in data 4.04.2011 dal , il quale ha versato l'importo di € Pt_1
80.000,00 in favore della CP_5
La sequenza negoziale descritta è stata qualificata dal Tribunale di Milano (Ordinanza ex art. 702 – ter c.p.c. RG 79054/2012) quale contratto preliminare di compravendita.
L'accettazione della proposta giustifica già di per sé la pretesa della di Controparte_1
pagamento della provvigione, in quanto con gli accordi, sottoscritti dalle parti dell'odierno giudizio,
pagina 5 di 10 l'appellante si è impegnato a corrispondere l'importo di € 100.000,00 non al momento della conclu- sione dell'affare, bensì nel momento dell'accettazione della proposta.
Il diritto della società di mediazione non verrebbe scalfito neppure se, come sostenuto dall'appel- lante, l'accettazione di una controproposta, in luogo della proposta originaria, inviata alla proprietaria dell'immobile, facesse venir meno l'atipicità del rapporto di mediazione intercorrente tra le parti, riconducendolo all'alveo del tipico rapporto di mediazione ex art. 1755 c.c.
Invero, come sopra rilevato, l'accettazione della controproposta da parte del , nonché il relativo Pt_1 versamento di € 80.000,00 in favore della si inquadrano nell'ambito di una vicenda CP_5
negoziale qualificabile in termini di contratto preliminare di compravendita.
Ne consegue l'applicabilità del principio di diritto più volte ribadito dalla Suprema Corte di Cassa- zione, secondo cui “Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c.,
l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto.
Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affa- re, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvi- gione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (Cass. sentenza del
24.01.2024 n. 2359); “Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al media- tore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria.” (Cass. civ., ord. 22 giugno 2022, n. 20132).
È priva di pregio, pertanto, l'eccezione dell'appellante relativa alla inesistenza del diritto al paga- mento della provvigione per non essersi concluso l'affare.
Parimenti infondata è l'ulteriore censura del , relativa alla perdita del diritto al corrispettivo Pt_1
della società di mediazione ex art. 1757, comma 1, c.c. in conseguenza del mancato avveramento della condizione sospensiva.
pagina 6 di 10 La chiara formulazione della clausola di cui all'art. 7 del contratto preliminare¹ - accettata dall'ap- pellante - non lascia alcun dubbio sulla natura risolutiva e non sospensiva della condizioni ivi apposta.
La clausola sancisce infatti che il contratto, sottoscritto dal promissario acquirente e dal promissario venditore, perderà ogni efficacia se entro uno specifico termine finale, cioè il 30.05.2011, prorogabile di 90 giorni solo dal promissario venditore, l'immobile oggetto di vendita non sarà regolarizzato sul piano urbanistico/amministrativo.
Per contro, se la condizione indicata nell'art. 7 del preliminare di compravendita avesse avuto natura sospensiva, il tenore letterale della stessa sarebbe stato ben diverso, indicando che dal momento della regolarizzazione urbanistica il contratto avrebbe prodotto i suoi effetti.
Dalla qualificazione della clausola come risolutiva discende, dunque, il diritto della società mediatrice al pagamento della provvigione ex art 1757, comma 2, c.c., secondo cui “Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione”.
Deve essere disattesa pure l'eccezione relativa alla presunta omissione, da parte della società inter- mediaria, delle informazioni relative alle necessità di regolarizzare il bene dal punto di vista ammi- nistrativo/urbanistico, che rileverebbe ai fini della responsabilità professionale della
[...]
intaccando il diritto alla provvigione. Controparte_1
Invero, dalla documentazione acquisita al giudizio appare manifesta la consapevolezza della promissaria acquirente della necessità di regolarizzare l'immobile oggetto di vendita.
Dal contratto preliminare risulta, infatti, che il si fosse impegnato, con l'accettazione della Pt_1
controproposta, al conseguimento ed all'aggiornamento dei certificati di agibilità/abitabilità², mostran- do piena consapevolezza della necessità di regolarizzazione amministrativa/urbanistica dell'immobile³.
pagina 7 di 10 Il non può, quindi, affermare di essere venuto a conoscenza delle irregolarità catastali solo in Pt_1 seguito dall'arch. , incaricato di regolarizzare l'immobile dalla e dall'elaborato CP_6 CP_5 peritale del c.t.u. arch. essendo consapevole della situazione dell'immobile fin dal momento di Per_1
sottoscrizione del preliminare.
Va disattesa, altresì, l'ulteriore censura dell'appellante relativa all'avvenuta cessione del contratto preliminare ad una società terza (Immobilsud Quistelli S.r.l.), con conseguente obbligo della cessio- naria di provvedere al pagamento della provvigione di € 100.000,00 più iva, circostanza che impe- direbbe alla società mediatrice di richiedere il corrispettivo pattuito al Per_2
Invero in data 21.11.2011 l'appellante ha comunicato alla Immobilsud Quistelli S.r.l. ed alla CP_5
la caducazione della proposta di cessione del 28.06.2011 e di ogni altra obbligazione, non
[...]
essendosi verificata la condizione di formalizzazione della cessione immobiliare entro la data del
30.07.2011 (doc. 8, fascicolo primo grado appellante).
E' evidente allora che, a seguito di tale comunicazione, la proposta della Immobilsud Quistelli S.r.l. ha perso ogni efficacia, proprio come richiesto dal . Pt_1
Peraltro, l'appellante non è mai stato liberato dall'obbligo di pagamento della provvigione pattuita dal proprio creditore, l' che anzi ha ribadito l'impegno del , con il Controparte_1 Pt_1
conferimento del nuovo incarico, di pagamento della provvigione per l'accettazione della

contro

- proposta, maturata da marzo 2011. È corretta, quindi, la qualificazione operata dal Tribunale dell'ob- bligo assunto dalla Immobilsud Quistelli S.r.l. in termini di accollo esterno non liberatorio – condi- zionato, il quale non fa venire meno la responsabilità patrimoniale dell'accollato⁵.
Conseguentemente, permane l'obbligo da parte dell'appellante di corrispondere quanto pattuito in favore della società di mediazione.
pagina 8 di 10 Infondata è, infine, la censura mossa con il secondo motivo di gravame, relativo alla mancata qualificazione dell'appellante come consumatore ed al mancato riconoscimento della natura Pt_1
vessatoria della clausola contenuta nell'atto di mediazione.
Preliminarmente va chiarito che il codice del consumo (D.lgs. n. 206/2005) definisce consumatore
“la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”.
Nei propri atti difensivi il ha più volte evidenziato la sua qualifica di ministro di culto nonché il Pt_1
conferimento da parte della propria confessione (la chiesa di Bethel) dell'incarico di ricercare un edificio da adibire a luogo di culto;
è evidente allora che lo stesso ha agito nelle vesti di professionista, che - come da definizione dell'art. 3, lett. c, d.lgs. 206/2005 – “è la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario”.
Non risulta violato, pertanto, l'art. 33 del d.lgs 206/2005 anche perché non emerge alcuna spropor- zione tra il prezzo di compravendita (€ 800.000,00) e la provvigione convenuta (€ 100.000,00), determinata in misura pari al 12,5% del prezzo stesso, tale da escludere la sussistenza di uno squilibrio tra diritti e obblighi delle parti;
e ciò in ragione della peculiarità delle unità immobiliari oggetto di proposta (ossia un immobile di dimensioni molto rilevanti e dall'elevato valore commerciale).
Inoltre, trattandosi di un esborso di natura economica, non si rinviene alcun significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi assunti in contratto, risultando palese la sussistenza di una libera contratta- zione in ordine al prezzo di compravendita offerto ed alla provvigione pattuita.
Al rigetto dell'appello consegue, secondo l'ordinario criterio della soccombenza, la condanna dell'appellante a rifondere in favore della società appellata le spese di questo grado di giudizio, liquidate come in dispositivo ex D.M. 55/2014, in relazione al valore della causa (scaglione 52.000,01 -
260.000,00, complessità media, valori medi).
All'appello - proposto dopo il 30.01.2013 - trova applicazione il comma 1-quater dell'art. 13 del
D.P.R. 115/2002 (introdotto dall'art. 1, co. 17, della Legge di stabilità 24 dicembre 2012, n. 228), che obbliga la parte, proponente un'impugnazione inammissibile, improcedibile o totalmente infondata, a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impu- gnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto di citazione notificato in data 23.05.2022, da avverso la sentenza n. Parte_1
1384/2022 emessa in data 12.04.2022 dal Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione pagina 9 di 10 monocratica, tra l'appellante e l' in persona del suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, così provvede:
1°) rigetta l'appello;
2°) condanna l'appellante a rimborsare alla le Parte_1 Controparte_1
spese del presente grado di giudizio, liquidate in complessivi € 14.317,00 per compenso professionale, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed agli accessori come per legge;

3°) dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contri- buto unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione, a carico dell'appellante in Parte_1 osservanza dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 115/2002 (introdotto dall'art. 1, co.17 della legge di stabilità 24 dicembre 2012, n. 228);
Così deciso il 2 aprile 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
(dr. Luciano Guaglione) (dr. Filippo Labellarte)
pagina 10 di 10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “… il contratto definitivo di compravendita, in deroga a quanto previsto in proposta d'acquisto, dovrà essere stipulato entro,.., il 30/05/2011. Fermo quanto previsto all'art. 6, qualora entro tale data la situazione urbanistico-amministrativa e/o catastale delle Unità immobiliari non consenta la stipula del contratto definitivo di compravendita la sola proprietà avrà la facoltà di prorogare il termine di ulteriori 90 giorni per esperire le attività tecnico/amministrativo/catastali prodromiche alla regolarizzazione. Qualora ,.. non sia possibile ottenere la regolarizzazione entro il termine posticipato ... la presente perderà di ogni efficacia e nessun vincolo contrattuale potrà dirsi perfezionato tra le parti. In tal caso la proprietà dovrà semplicemente restituire al proponente ogni eventuale somma consegnata dal proponente stesso, senza che quest'ultimo possa vantare alcun diritto o ragione o azione ...”. ² Cfr. doc 3, fascicolo primo grado, art. 4 contratto preliminare, sottoscritto in data 4.4.2011, pag. 2, 5^ capoverso “il
Proponente dichiara di assumere l'onere di procedere a proprie esclusiva cura, spese e responsabilità, successivamente alla stipula del contratto definitivo, al compimento…che risultino eventualmente necessari ai fini delle regolarizzazioni in materia edilizia ed urbanistica, ovvero alle regolarizzazioni degli impianti ivi ubicati in conformità alla vigente normativa legislativa e regolamentare, ovvero ancora al conseguimento o aggiornamento dei certificati di agibilità/abitabilità”. ³ In altri termini, l'appellante, sottoscrivendo l'accordo, ha accettato le condizioni proposte dalla promissaria venditrice, tra le quali erano previste la regolarizzazione urbanistica/amministrativa e catastale dell'immobile, consapevole, quindi, del necessario esperimento di attività tecniche, prodromiche alla conclusione del contratto di compravendita definitivo. ⁴ Dalla documentazione depositata risulta che in data 21.06.2011 il abbia conferito incarico alla Pt_1 [...] di reperire un potenziale acquirente interessato all'acquisto del preliminare di vendita, sottoscritto con la Controparte_1 L'appellante, con il nuovo conferimento di incarico, si è obbligato a pagare un'ulteriore provvigione di € CP_5 30.000,00 nel caso di reperimento del nuovo acquirente e, in ogni caso, il corrispettivo di € 100.000,00, importo che si specifica essere dovuto dal nei confronti della società mediatrice da marzo 2011 (Cfr. doc. 4, fascicolo primo grado Pt_1 appellante)
In data 28.6.2011 ha sottoscritto proposta di cessione (Cfr. doc. 5, fascicolo primo grado appellante) con la Parte_1 Quistelli S.r.l., la quale con ulteriore scrittura privata, sottoscritta in data 30.6.2011, si è impegnata al pagamento dell'importo di € 100.000,00, dovuto dal alla condizionando tale obbligo all'accetta-zione Pt_1 Controparte_1 ed alla stipula del contratto di acquisto definitivo con la (cfr. doc. 6, fascicolo primo grado appellante) CP_5 ⁵ Cfr. Cass. civ., 24 febbraio 2010, n. 4482, secondo cui “Nell'accollo cumulativo esterno non liberatorio per il debitore originario - che si perfeziona con il consenso del creditore, il quale può aderire alla convenzione di accollo anche successivamente, in tal modo acquisendo il diritto ad ottenere l'adempimento nei confronti del terzo - l'obbligazione dell'accollato, in analogia alla disciplina dettata per la delegazione dall'art. 1268, secondo comma, cod. civ., degrada ad obbligazione sussidiaria, con la conseguenza che il creditore ha l'onere di chiedere preventivamente l'adempimento all'accollante, anche se non è tenuto ad escuterlo preventivamente, e soltanto dopo che la richiesta sia risultata infruttuosa può rivolgersi all'accollato”.