REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 5675 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 05/02/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
già succeduto Parte_1 Parte_2 [...]
(c.f. ) in Parte_3 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Carlo
Borromeo (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti C.F._1
- APPELLANTE -
E
c.f. Controparte_1
) in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_2
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Marina
Liberti (c.f. ) e presso l'avvocato Giulio Liberti (c.f. C.F._2
), che la rappresentano e difendono per procura in atti - C.F._3
APPELLATA-
OGGETTO: appello del nei confronti di Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario
[...]
di Roma n. 9272/2020, in data 25.06.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 85209/2017, promosso da nei Controparte_1
confronti di oggetto: locazione immobile uso diverso- risarcimento Parte_1
del danno-
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La quale locatrice dell'immobile con Parte_4
destinazione ad uso ufficio sito in Roma Via Toscana 1, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., iscritto a ruolo il 29.12.2017 e notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, conviene in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma,
[...]
poi divenuto per ottenere la Parte_3 Controparte_2 risoluzione del contratto di locazione sottoscritto, dalle parti, per l'immobile in oggetto,
e il risarcimento dei danni conseguiti all'inadempimento dell'obbligo di riconsegnare l'immobile locato senza ritardo e nel medesimo stato in cui era stato ricevuto.
A sostegno della domanda proposta, la locatrice allega:
- Per sentenza n. 3107/2016 resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 11975/2015, a seguito del mutamento di rito disposto con l'ordinanza del 23.05.2015 nella procedura di sfratto iscritta la n.r.g. 481/2015 che fissata per il rilascio dell'immobile la data del 10.03.2015, il Tribunale di Roma dichiara risolto, per inadempimento del , il contratto di locazione Parte_1
sottoscritto dalle medesime parti il 27.11.2002.
- Di aver ottenuto coattivamente il rilascio dell'immobile.
- Il 10.02.2016, di aver avuto accesso all'immobile con l'ausilio del fabbro.
- Il godimento dell'immobile è stato precluso dalla necessità di effettuare lavori di rispristino per abusi edilizi e dei danni cagionati dal conduttore e accertati nel giudizio di a.t.p. n.r.g. 51430/2014, del costo di euro 46.619,45, lavori della durata di 60 giorni e di aver sostenuto spese per euro 1.850,00, per la sostituzione di sette radiatori, necessitata dalla omessa manutenzione da parte del conduttore.
- L'immobile era stato concesso in locazione in condizioni di buona manutenzione e perfettamente idoneo all'uso convenuto.
Ciò detto, conclude per l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione del
27.11.2002 per inadempienza del conduttore;
della riconducibilità dei danni al
; per la condanna del pagamento della somma di euro 127.497,81 Parte_1 Parte_1
(euro 56.875,73 , pari a euro 46.691,45 per costi dei lavori oltre I.V.A. al 22%; euro r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 3.599,00 per la riparazione dei termosifoni corrosi e delle cassette dei bagni;
euro
40.172,16 per la inutilizzabilità dell'immobile negli 84 giorni necessari alla esecuzione dei lavori di ripristino;
euro 17.089,17 per omesso pagamento di oneri condominiali dal
01.07.2014; euro 9.534,87 per i costi del procedimento di A.T.P.; euro 226,88 per differenza stima ed euro 3.000,00 per il costo della sanatoria), con interessi moratori ex d.lgs. n. 231/2002, nonché danno emergente e lucro cessante per il mancato godimento delle somme equivalenti al danno subìto.
Con comparsa dell'11.05.2018 si costituisce il Parte_3
a cui succede, in corso di causa, il eccepisce l'irritualità del
[...] Controparte_2
deposito della consulenza acquisita in sede di a.t.p. (procedimento n.r.g. 51430/2014) e la pendenza del giudizio r.g. 5331/2016 di appello avverso la sentenza n. 3107/2016
(emessa a definizione del giudizio di convalida di sfratto), chiedendo la sospensione del presente giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c.
Acquisito il fascicolo dell'a.t.p., la controversia è definita, come di seguito, dalla sentenza impugnata in questa sede:
<<(…)dichiara inammissibile per litispendenza la domanda di accertamento e
dichiarazione di risoluzione per inadempimento del conduttore resistente del contratto di locazione stipulato in data 27 novembre 2002 e registrato in pari data presso
l'Agenzia delle entrate, Ufficio di Roma 1, alla serie 3, numero 19355; - accoglie parzialmente la domanda risarcitoria e, per l'effetto, condanna il al Parte_1
pagamento, in favore di della somma Parte_4
di euro 99.047,89, oltre rivalutazione monetaria in base ai parametri Istat dal 6 maggio
2016 alla sentenza e interessi legali dalla sentenza al saldo;
- accoglie parzialmente la domanda di pagamento degli oneri condominiali, per il solo periodo dal quarto bimestre 2014 al quarto bimestre 2015 e, per l'effetto, condanna il Parte_1
al pagamento, in favore di della Parte_4
somma di euro 10.773, oltre interessi legali dai singoli pagamenti dei ratei effettuati dalla ricorrente al saldo;
- condanna il al rimborso, in favore di Parte_1
della somma di euro 3.350 oltre Iva e Parte_4 cassa previdenziale al 4%, a titolo di compensi e spese versate da quest'ultima al consulente tecnico d'ufficio del procedimento di accertamento tecnico preventivo, così come ivi già liquidate dall'intestato Tribunale;
- condanna il al Parte_1
pagamento, in favore di delle spese di Parte_4
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 lite, liquidate in euro 3.500 (tremilacinquecento), oltre IVA, cpa e 15% per spese generali>>.
Queste, le ragioni poste, dal Tribunale, a sostegno della decisione, per quanto di rilievo in ragione delle censure proposte con l'appello in oggetto che verte, come meglio specificato di seguito, sull'accertamento del danno.
- Il 27.11. 2002, la s.r.l. locatrice, e il Consorzio conduttore, sottoscrivono il contratto di locazione, ad uso non abitativo, per l'immobile di proprietà della locatrice, contratto regolarmente registrato, decorrente dal 01.01.2003, prima scadenza il 31.12.2008, con rinnovo automatico, salva disdetta.
- Le parti avevano sottoscritto, per il medesimo immobile, il contratto di locazione del 07.11.1991.
- I due rapporti di locazione sono l'uno conseguente temporalmente all'altro, senza soluzione di continuità.
- Il contratto del 2002 non è rinnovo del precedente contratto, ma genera un nuovo, differente e del tutto autonomo rapporto negoziale.
- Nel contratto del 27.11.2002, all'art. 1, è specificato che l'immobile è individuato, tra l'altro, “in conformità all'identificazione che, della cosa locata, emerge dalla planimetria unita al presente atto e sottoscritto dalle parti” e che “La porzione ad oggetto della locazione verrà riconsegnata nello stato e condizioni di buona amministrazione, rimanendo a carico della locataria ogni onere anche con riguardo agli impianti a servizio della porzione medesima”;
- Il contratto non descrive l'immobile, che dunque si presume consegnato in buone condizioni ai sensi dell'art. 1590, comma 2, del codice civile e nella strutturazione interna risultante dalla planimetria allegata al contratto.
- Per l'art. 5 del contratto, il conduttore “Non potrà in alcun caso apportare all'immobile trasformazioni, modifiche o innovazioni se non preventivamente autorizzate dalla parte locatrice solo per iscritto”.
- Il ha arbitrariamente modificato, senza autorizzazione, la disposizione Parte_1 interna dell'immobile, come si evince dalla difformità tra lo stato dei luoghi accertato dal consulente tecnico d'ufficio e la planimetria catastale dell'appartamento allegata al contratto, attestante lo stato dei luoghi al momento della firma del contratto, commettendo anche un abuso edilizio necessitante di «Istruttoria di pratica amministrativa “a sanatoria” per la r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 legittimazione dell'attuale stato dei luoghi» (cfr. C.T.U. pag. 33), dunque le variazioni edilizie (abusive) lamentate dalla proprietaria ricorrente non vi è prova che siano antecedenti alla stipulazione del contratto e l'immobile non è stato locato in condizioni di usura derivanti dall'utilizzo, da parte della stessa parte conduttrice, nei dieci anni precedenti.
- “I costi di riparazione dei danni all'immobile riscontrati in sede di accertamento tecnico preventivo e derivanti da una cattiva manutenzione e non da semplice e fisiologica usura sono stati computati dal consulente tecnico d'ufficio “al 60% del valore totale quale attribuzione di danno per omessa manutenzione ed installazione ascrivibile ai sopra cennati manufatti”
(pag. 14 della consulenza), sicché il consulente ha tenuto conto del normale degrado d'uso, applicando un abbattimento del 40% sui costi di ripristino”, applicato l'abbattimento in considerazione di un arco temporale di 15 anni ( e non 25 anni).
- L'”usura non fisiologica” per il periodo antecedente alla stipula del contratto del 2002, in ogni caso non può essere attribuita alla locatrice, non solo perché il conduttore sottoscrive in contratto il buono stato dell'immobile, ma anche perché è pacifico che prima della stipula del contratto del 2002 e dal gennaio
1992, il medesimo conduttore ha usufruito dell'immobile sin dal 1° gennaio
1992.
- I costi per il ripristino dell'originaria conformazione edilizia e per le riparazioni da omessa manutenzione sono stati quantificati, complessivamente, dal consulente d'ufficio dell'accertamento tecnico preventivo, in euro 56.875,73 (46.619,45 euro oltre
I.V.A. al 22%).
- Non viene liquidato il maggior importo di euro 226,88 euro, chiesti dalla locatrice quale differenza tra la somma effettivamente pagata per la sanatoria edilizia e la somma stimata preventivamente in proposito dal consulente tecnico d'ufficio in 3.000,00 euro, poiché dalla documentazione versata in atti (doc. 12 allegato al ricorso) non si evince con chiarezza siffatto maggior esborso.
- Non viene riconosciuta la voce risarcitoria inerente alla riparazione dei termosifoni e delle cassette dei bagni.
- Il mancato godimento del bene per il tempo necessario alla esecuzione dei lavori di ripristino e di riparazione, stimato in sessanta giorni lavorativi, è complessivamente pari a ottantaquattro giorni, tenuto conto dei giorni non lavorativi e dunque il risarcimento è
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 liquidato in euro 40.172,16 (base di calcolo il canone di locazione annuo di euro
172.167, rapportato a ottantaquattro giorni.
- I danni da risarcire ammontano, complessivamente, a euro 99.047,89, pari a euro
56.875,73 (risarcimento per le spese di ripristino e riparazione dell'immobile) e euro
40.172,16 (risarcimento per la non utilizzabilità dell'immobile durante i lavori di ripristino e riparazione).
- La domanda di pagamento di oneri condominiali dal 01.07.2014 al 06.05.2016 per euro 17.089,17 è provata dalla documentazione all. sub. 10 al ricorso, ma viene riconosciuta limitatamente agli importi maturati alla data di rilascio dell'immobile,
(03.07.2015) e non avendo, il consorzio, ha contestato di non aver versato gli oneri condominiali dal 1° luglio 2014. Dunque, gli oneri c condominiali sono dovuti per la quarta, la quinta e alla sesta rata bimestrale dell'anno 2014 e per le prime quattro rate bimestrali dell'anno 2015 (sette rate bimestrali da 1.539,57 euro cadauna) per un totale di euro 10.773,00
- Le spese del procedimento di a.t.p. sono regolate secondo soccombenza. Il giudice del procedimento anticipatorio le ha liquidate a carico della società con il decreto del
23.02.2015 in «euro 2.000/00 per compenso ed euro 350/00 per spese oltre Iva e Cassa previdenza e detratto l'acconto già percepito (ove lo sia stato). Pone l'esborso a carico della soc. S.I.L.A.» al quale deve essere aggiunto l'acconto euro 1.000, oltre Iva e cassa previdenziale, anche questo posto a carico della società che ha documentato gli esborsi per l'importo complessivo di euro 3.350 euro oltre Iva al 22% e cassa previdenziale al
4%; ogni altra spesa non liquidata dal giudice non è rimborsabile che deve essere rimborsato integralmente alla locatrice.
Il con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<<(…)in via istruttoria, ammettere i mezzi istruttori così come dedotti, articolati e
capitolati in primo grado nel merito respingere le domande formulate da perché Pt_4
infondate in fatto ed in diritt;
condannare alla restituzione in favore di Pt_4 Pt_1
delle somme non dovute ma dallo stesso versate salvo ripetizione;
condannare al Pt_4
pagamento delle spese, competenze ed onorari, CPA e rimborso forfettario dei due gradi di giudizio;
valutare l'opportunità di condannare , alla luce della condotta Pt_4
processuale ed extraprocessuale dalla stessa tenuta, ai sensi dell'art.96 ultimo comma cpc>>.
Con comparsa del 04.02.2021, si costituisce l'appellata; resiste all'impugnazione e conclude come di seguito:
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 << (…):- accertare e dichiarare infondato in fatto ed in diritto, per i motivi esposti nella presente memoria difensiva ex art. 436 c.p.c., il ricorso del Parte_1
avverso la Sentenza n. 9272/2020 del Tribunale Ordinario di Roma, Sez. VI Civile, pubblicata il 25.06.2020, pronunziata sul procedimento R.G. N. 85209/2017 e, per
l'effetto,- rigettare il precisato ricorso e confermare integralmente la Sentenza (…)
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio>>.
Il , con un unico motivo di appello, rubricato: “Violazione e/o falsa Parte_1
applicazione degli articoli 111 cost., 1231, 1362 ss, 1575, 1576, 1609, 2697 cc, 61, 91,
92, 94, 113, 115, 116 cpc”, censura la decisione nella parte in cui accerta trattarsi di un nuovo contratto e non di rinnovo del precedente contratto sottoscritto, dalle stesse parti, per il medesimo immobile;
nella parte in cui riconduce, al conduttore, abusi edilizi;
nella parte in cui accerta la misura dei lavori di ripristino a carico del conduttore e riconosce oneri condominiali;
nella parte in cui riconosce il diritto al rimborso delle spese sostenute per il procedimento di a.t.p.
L'appellante vi articola le seguenti censure.
- La a.t.p. è nulla e inutilizzabile, in quanto il consulente non indica i criteri di accertamento e di valutazione utilizzati e in quanto versata in atti in violazione dell'art. 698 c.p.c. comma 3.
- La allegazione difensiva della ricorrente è generica e la c.t.u. è utilizzata impropriapriamente, per superare l'onere di allegazione e prova della parte ricorrente.
- La decisione, nel recepire la a.t.p., non considera che l'appellante, alla data del
01.01.2003, aveva già il possesso dell'immobile per precedente contratto di locazione, tra le stesse parti, in data 07.11.1991, dunque senza soluzione di continuità, dal 01.01.1992, con la conseguenza che, alla data di sottoscrizione del secondo contratto, l'immobile aveva già subìto un deterioramento per l'uso di
11 anni;
le parti, con il nuovo contratto, hanno inteso solo modificare il canone e la scadenza;
locazione, dunque, ha avuto 25 anni di durata e non i 15 accertati in sentenza.
- La istruttoria non prova la modifica della disposizione interna dell'immobile, senza alcuna autorizzazione.
- Omessa valutazione dell'art.1 del contratto nella parte in cui, sostanzialmente
“assorbendo” la previsione dell'art. 5 del medesimo contratto, prevede che interventi di restauro o di miglioria per l'utilizzo dell'immobile sono imposti r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 dalla normativa tecnico edilizia e sanitaria nel Comune di Roma e a carico della locatrice.
- La consulenza sarebbe stata, in ogni caso, ultronea in ragione del riparto dell'onere probatorio.
- Errata valutazione delle voci di danno, anche in quanto, per parte, spese di competenza della locatrice.
- Errata liquidazione del danno da inutilizzabilità del bene per il periodo necessario alla esecuzione dei lavori, indicato, in a.t.p., senza motivazione, in giorni 60 e ritenuto, in sentenza, di giorni 84.
- Mancata documentazione degli oneri condominiali e inidoneità della documentazione richiamata in sentenza (documento 10) a provare la voce di danno.
- Errata applicazione dei principi di diritto per la decisione che pone a carico dell'appellante le spese di una a.t.p. nulla, inammissibile e superflua.
L'appello è meritevole di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
Richieste istruttorie delle parti.
Le richieste della parte appellante sono inammissibili.
La parte si limita a riportare, nelle note dell'atto di appello, i capitoli di prova testimoniale articolati in primo grado e ne chiede l'ammissione.
La richiesta, dunque, difetta della necessaria specificità, in quanto non è sostenuta da un motivo specifico di censura, inoltre è ultronea, per quanto si seguito in punto di valutazione delle censure.
Le richieste della parte appellata sono tardive e inammissibili.
Nel procedimento soggetto al rito del lavoro opera la presunzione di rinuncia da parte del soggetto vittorioso in prime cure alle domande ed eccezioni non accolte, sicché vi è la necessità per la medesima, con riferimento alle questioni non esaminate dal primo giudice, di dedurle nuovamente nella memoria di costituzione entro il termine prescritto dall'art. 436 c.p.c. (Cass. n. 19571 del
18/09/2020).
Nel concreto, la prima comparizione è fissata alla udienza del 10.02.2021, mentre l'appellata si è costituita il 04.02.2021, dunque è decaduta dalla facoltà di proporre proprie domande e censure.
Le censure sulla acquisizione dell'a.t.p. non hanno pregio.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 La locatrice, nel ricorso introduttivo del giudizio, richiama, a sostegno della domanda, le risultanze del procedimento di a.t.p., indicato anche nell'indice dei documenti allegati.
Il primo giudice dispone, in prima udienza, l'acquisizione del relativo fascicolo di ufficio, ammettendo, dunque, la produzione documentale e così integrando il requisito di cui all'art. 698 ter c.p.c., con conseguente superamento della censura dell'appellante, pur tempestivamente sollevata con la memoria difensiva di primo grado.
Quanto ai dedotti profili di nullità: non si ravvisano.
La conduttrice ha preso parte al procedimento di a.t.p. con l'assistenza tecnica di un avvocato e di un architetto;
dunque, è stata in grado di contraddire in merito alle operazioni peritali.
Per altro verso, la consulenza è corredata da copiosa restituzione grafica dei luoghi nonché da conteggi metrici, in ciò dovendosi ritenere superate le censure dell'appellante sulla assertività della relazione peritale.
Ciò detto, il giudice del merito, in virtù del principio del libero convincimento, ha facoltà di apprezzare in piena autonomia tutti gli elementi presi in esame dal consulente tecnico e le considerazioni da lui espresse che ritenga utili ai fini della decisione, onde ben può trarre materia di convincimento anche dalla consulenza espletata in sede di accertamento preventivo una volta che la relazione di quest'ultimo sia stata ritualmente acquisita agli atti.
Infine, il richiamo all'a.t.p. contenuto in ricorso soddisfa l'onere di allegazione a carico della locatrice.
Censure sulle singole voci di danno liquidate a titolo di innovazione non autorizzata e pregiudizievole delle ragioni della locatrice nonché di” usura non fisiologica”.
Non hanno pregio.
Le innovazioni non sono autorizzate.
La sentenza accerta, e l'appellante non prova diversamente, che non è intervenuta la autorizzazione per iscritto richiesta dal contratto di locazione.
Piuttosto, al fine di sostenere la regolarità delle opere di innovazione, l'appellante allega la errata interpretazione dell'art. 1 del contratto di locazione del 2002 che, nella parte non considerata in sentenza, prevede:” (…) , rimanendo a carico della locataria ogni onere anche con riguardo agli impianti a servizio della porzione
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 medesima ogni intervento di restauro o di miglioria agli effetti dell'utilizzo della parte locataria, ove ritenuta necessaria”.
Secondo la prospettazione dell'appellante, infatti, tale previsione contrattuale configura una modifica della previsione contenuta nell'art. 5 del medesimo contratto per il quale:” la parte locataria ha l'obbligo di servirsi dell'immobile locato con la diligenza del buon padre di famiglia e di osservare il regolamento di condominio e le delibere dell'assemblea dei condomini. Non potrei in alcun caso apportare all'immobile trasformazioni, modifiche o innovazioni se non preventivamente autorizzate dalla parte locatrice solo per iscritto o comunque quelle che non consentano la remissione in pristino o che comportino danno per la parte locatrice.
È escluso, in relazione alle eventuali modifiche o migliorie apportate all'immobile dalla parte locataria, qualsiasi indennizzo o rimborso a favore di essa mentre resta impregiudicato il diritto della parte locatrice alla remissione in pristino stato a sua piena discrezione al termine del rapporto. Rimangono a carico della locataria le spese tutte di manutenzione ordinaria dell'immobile e dei suoi impianti particolari
quelle delle riparazioni previste dall'art. 1609 c.c. E quelle conseguenti ai danni provocati per sua colpa nell'uso dell'immobile sono altresì a suo carico le spese per la manutenzione e le riparazioni relative agli impianti igienico sanitari, idrico, elettrico, riscaldamento e del gas. Le spese di manutenzione straordinaria, salvo quanto previsto dall'art. 23 L. 392/1978, rimangono a carico della parte locatrice”.
L'appellante, in sintesi, sostiene che la previsione di cui all'art. 5 del contratto in punto di necessità di autorizzazione alla esecuzione dell'opera è “assorbita” dalla previsione dell'art. 1 del medesimo contratto.
Tale difesa non ha pregio e in tal senso la considerazione per la quale non risponde a logica che il “superamento” di una previsione avvenga ad opera di una previsione posizionata, in documento, prima di quella asseritamente assorbita.
La questione della necessità di una autorizzazione della locatrice per la esecuzione delle opere in oggetto deve essere affrontata e risolta con la interpretazione complessiva delle due previsioni.
A tal proposito, si osserva: l'art.1, nella parte pretermessa in sentenza, prevede che resta a carico della conduttrice ogni intervento di restauro e di miglioria che la conduttrice dovesse ritenere necessario al fine del miglior uso del bene, anche se relativo agli impianti al servizio della porzione, disciplina solo il carico economico dell'intervento e della miglioria.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 L'art. 5, sopra riportato, che più specificamente disciplina la materia della manutenzione e delle riparazioni, esplicita il diverso profilo della necessità, per la conduttrice, di munirsi, per trasformazioni, modifiche e innovazioni, di una autorizzazione scritta della locatrice, nel concreto non provata né allegata.
Per altro verso.
Con riferimento alla voce di danno di euro 7.175,52 liquidata per la sostituzione del controsoffitto, sostiene che la esecuzione dell'opera si è resa necessaria per adeguare l'immobile alla normativa edilizia e sanitaria;
dunque, lamenta che gli è stata imputata (seppure nella percentuale del 60%), trattandosi di lavoro di cui era onerata la locatrice;
aggiunge che in ogni caso non è tenuto a provvedere alla ricostruzione del controsoffitto.
Con riferimento alla voce di danno di euro 4.000,00, liquidata per la rimozione delle linee impiantistiche e con riferimento alla voce di danno di euro 2.432,88, liquidata per la asportazione delle canaline (anche queste voci liquidate nelle sola percentuale del 60% applicata per la usura fisiologica), riconduce la esecuzione delle opere all'onere di spesa della locatrice, sempre in quanto necessitate dalla normativa sopravvenuta.
Le censure non hanno pregio.
Anche a ritenere che si trattasse di spese necessarie all'adeguamento dell'immobile imposto dalla normativa sopravvenuta, non di meno tali opere costituiscono una innovazione e avrebbero dovuto essere autorizzate dalla proprietà.
Inoltre, quanto ai controsoffitti in fibra materiale, da c.t.u., nei disimpegni determinano una difformità dell'altezza netta rispetto alla vigente normativa tecnico- sanitaria, mentre nei locali e nelle stanze, in ragione del materiale di realizzazione del controsoffitto, risultano completamente estranei e diversi dalle finiture originarie dell'immobile, peraltro occultando le modanature perimetrali originarie: tali caratteristiche delle opere, ripetesi, non autorizzate, le rendono non utili alla proprietà e dunque devono essere rimosse.
Giova precisare che si tratta di voce di danno con riferimento alla quale non rilevano le considerazioni in punto di “buono stato” dell'immobile e “usura fisiologica”, con la conseguenza che l'abbattimento del 40% non avrebbe dovuto essere operato sulla voce di danno.
Sul punto, non vi è appello incidentale, tuttavia l'importo (leggasi “ importo liquidato previo abbattimento non dovuto”) deve essere considerata ai fini della r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 valutazione della congruità della voce di danno liquidata , anche in presenza di censura dell'appellante meritevole di accoglimento, in quanto una riduzione di tale importo in accoglimento della censura in esame sostanzierebbe arricchimento non dovuto.
A tale considerazione consegue, tenuto conto delle diverse componenti di danno in esame (le due voci relative alla rimozione dell'impianto complessivamente sono pressoché equivalenti alla voce liquidata per la sostituzione del controsoffitto, unica interessata dalla censura sulla mancata prova della preesistenza di un controsoffitto da ripristinare), l'importo complessivamente liquidato per opere non autorizzate e da rimuovere appare congruo.
Rimborso delle spese di “istruttoria pratica amministrativa
La censura è fondata: nella mancata prova del diritto della locatrice a vedersi liquidare le somme necessarie alla ricostruzione del controsoffitto, segue l'accoglimento della censura che ha ad oggetto la liquidazione della voce di danno pari alla spesa (euro 3.000,00) di “istruttoria pratica amministrativa” relativa alla realizzazione di tale controsoffitto.
Rimozione di pareti mobili.
La sentenza riconosce la voce di spesa per la rimozione di pareti mobili (euro
900,00).
La censura dell'appellante è fondata: la piantina allegata al contratto nulla prova sulla presenza o meno della pareti mobili;
il contratto sul punto è muto;
il conduttore sostiene essere preesistenti;
la locatrice non prova che si tratta di un allestimento realizzato dal conduttore e, come tale, da rimuovere a sue spese.
Parquet, moquette, ringhiere, infissi e scuri, bonifica locali.
Quanto alle voci di danno liquidate per manutenzione ordinaria del parquet (euro
4.171,05); asportazione del pavimento in moquette (euro 700,00); manutenzione delle ringhiere ( euro 1.850,00); riparazione di infissi e scuri ( euro 3.050,00); sostituzione infissi ( euro 8.940,00); bonifica locale 17 ( euro 2.500,00) ; ripristino locale 22 ( euro 400,00); opere in economica ( euro 3.500,00): le censure sono meritevoli di accoglimento.
Il conduttore deve restituire, al locatore, la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, "salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto".
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 Si tratta di una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, primo comma, cod. civ.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore
è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto.
Mentre il normale deterioramento conseguente all'uso conforme al contratto non dà luogo al risarcimento, salvo l'obbligo del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, il cattivo uso è quello non conforme al contratto e della relativa prova è onerato il locatore che del danno da cattivo uso voglia essere risarcito.
Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.
Rientrano, in tale categoria, le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. Tali sono il restauro, la ritinteggiatura e la sostituzione di infissi, di moquette, di parquet. Nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 cod. civ. non rientra neppure la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà.
La locatrice non circostanzia e non dimostra che si tratti di interventi resi necessari da un uso del bene non conforme al contratto;
la allegazione della locatrice, sul punto, difetta di specificità in ordine alla natura e alla consistenza dei danni rinvenuti nell'immobile e alla riferibilità, degli stessi, a uso non convenzionale del bene da parte della conduttrice, anche tenuto conto della durata del rapporto di locazione ( anche il secondo contratto ha avuto una durata di ben 13 anni) e nonostante la generica indicazione, in contratto, di uno stato manutentivo dell'immobile “ buono”.
Sul punto non sovviene la consulenza che si limita ad una descrizione delle opere di risanamento necessarie e alla quantificazione delle stesse e non specifica neppure in cosa consiste la “bonifica” dei due locali per la quale liquida importi poi riconosciuti in sentenza.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 Quanto alla spesa per la asportazione della moquette: trattasi di un complemento certamente deteriorabile, anche nel tempo di durata del secondo contratto di locazione;
la locatrice, che non prova che la moquette è stata montata dal conduttore e non chiarisce le ragioni per le quali debba ritenersi danneggiata, dal conduttore, per uso non convenzionale;
la c.t.u. non fornisce elementi di sufficiente specificità
per ricondurre la necessità di spesa, secondo in criteri sopra enunciati, al conduttore e non alla locatrice.
La voce “opere in economia” non è comprensibile e immediatamente riconducibile al conduttore.
Quanto alle spese di ritinteggiatura delle ringhiere.
Ulteriore profilo di genericità, si ravvisa nel fatto che non si tratta di elementi immediatamente riconducibili alla proprietà esclusiva del . Vi è, infatti, Parte_5
anche la possibilità che inserendosi nel prospetto dell'edificio, contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, con la conseguenza che i relativi lavori di manutenzione sarebbero di competenza condominiale;
dunque, l'accoglimento della domanda avrebbe imposto anche tale ulteriore profilo di allegazione.
Ciò detto, in accoglimento delle censure dell'appellante, tali voci di danno, in riforma della sentenza impugnata, non sono riconosciute.
Resta assorbita la valutazione della questione posta in ordine alla natura (di rinnovo o novativa) del contratto di locazione e della questione sollevata in ordine alla percentuale di abbattimento del danno applicata in primo grado, in quanto tali voci di danno, per la favorevole valutazione delle censure dell'appellante, non sono liquidate.
Piattaforma autocarrata.
Alla natura dei lavori di ripristino posti a carico del conduttore in esito alla valutazione delle precedenti censure, segue l'accoglimento della censura avente ad oggetto la voce di danno (euro 2000,00) liquidata per la necessità di ricorrere alla
“piattaforma autocarrata”: il ricorso a tale piattaforma deve, infatti, escludersi per la esecuzione di detti lavori.
Allestimento cantiere.
Alla riduzione delle opere liquidate, segue la proporzionale riduzione della voce di danno da spesa per l'” allestimento di cantiere”.
Tale spesa viene equitativamente rideterminata, in ragione delle voci risarcitorie riconosciute a titolo di ripristino dell'immobile, nel minor importo di euro 650,00.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 Iva
La censura avente ad oggetto la liquidazione dell'IVA (al 22%) è fondata.
In tema di danno patrimoniale il risarcimento si estende, in linea di principio, anche agli oneri accessori e conseguenziali, con l'effetto che la liquidazione determinata in base alle spese da affrontare per riparare un bene comprende anche l'iva, anche se la riparazione non è ancora avvenuta.
Diversamente, tale estensione non spetta allorché il danneggiato, per l'attività svolta, abbia diritto al rimborso o alla detrazione dell'Iva versata per tale riparazione (Cass.
n. 22580 del 19/07/2022).
Nel concreto, non è dato ritenere che i lavori di ripristino non siano stati ancora eseguiti, data la risalenza della riconsegna dell'immobile; l'appellata non ha prodotto fatture di spesa che documentano l'esborso della somma;
l'appellante allega che si tratta di lavori non soggetti a iva e che il danneggiato è soggetto che ha diritto a rimborso o detrazione;
l'appellata non contesta tale circostanza.
Danno da non utilizzo
Alla limitazione dei lavori ricondotti a responsabilità dell'appellante, consegue la fondatezza della censura in punto di liquidazione del danno da non utilizzabilità dell'immobile in corso dei lavori.
In ragione della natura e della tipologia dei lavori ricondotti alla responsabilità dell'appellante, il periodo di 60 giorni lavorativi indicato in a.t.p. per la esecuzione dei lavori, viene equitativamente e riduttivamente accertato in 10 giorni lavorativi, tenuto conto anche della natura dei lavori da eseguire.
Al mancato uso dei giorni lavorativi necessari alla esecuzione dei lavori, si aggiunge il mancato uso dell'immobile per il sabato e la domenica ricompresi nell'arco temporale delimitato dai giorni lavorativi riconosciuti, in quanto generalmente, oltre alla domenica, per le imprese edili, anche il sabato non è lavorativo.
Il danno in esame, dunque, in parziale accoglimento della censura, deve essere liquidato, secondo i criteri assunti in sentenza e n on oggetto di specifica contestazione, per il minor periodo di 12 giorni e dunque deve essere liquidato nella misura di euro 5.738,88 (pari a euro 40.172,16:84 x12).
Oneri condominiali.
La censura in punto di liquidazione del danno da omesso versamento degli oneri condominiali non è fondata.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 Nel costituirsi dinanzi al primo giudice, il conduttore non prova di aver pagato gli oneri condominiali, anzi, come già accertato in sentenza con punto di motivazione non oggetto di specifiche censure, non contesta di non aver corrisposto oneri condominiali da luglio 2014, limitandosi a opporre di aver rilasciato l'immobile in data 03.07.2015, e prospettando un calcolo, sulla base di rate bimestrali di euro
1.539,57, quelle liquidate in sentenza.
Le censure mosse alla valenza probatoria della documentazione, dunque, sono superate dal tenore confessorio delle difese assunte con la comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado.
Ciò detto, in parziale accoglimento dell'appello e riforma della sentenza impugnata, il danno da risarcimento da lavori e mancato utilizzo dell'immobile viene liquidato nella minor misura di euro 19.997,28 ( pari a euro 14.258,40 per spese di ripristino dell'immobile ed euro 5.738,88 per danno da non utilizzabilità dell'immobile in corso di esecuzione dei lavori)
Spese di a.t.p.
L'accertamento è utile.
La produzione è ammissibile.
In ragione della misura di accoglimento della domanda, le spese di espletamento della indagine sono poste a carico del conduttore nella minor misura i 1/3 dell'importo accertato e dunque nella misura di euro 117,00 (1/3 di euro 3.350,00)
Spese di lite
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. n. 9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, tenuto conto della misura di accoglimento della domanda (la domanda proposta per euro 127.497,81), le spese processuali del doppio grado si compensano, tra le parti, in ragione di 1/2 e per la restante parte seguono la soccombenza.
I compensi si liquidano, ex dm 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del grado di complessità della lite, delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16 dell'affare (valore della causa: da euro 26.101,00 fino a euro 52.000,00, compensi medi).


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto dal nei confronti di Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n.
[...]
9272/2020, in data 25.06.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 85209/2017, promosso dalla Società nei confronti del Consorzio, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede, fermi i capi di decisione non oggetto di riforma:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma del capo di decisione in oggetto, fermo nel resto, accoglie parzialmente la domanda risarcitoria e, per l'effetto, condanna il al pagamento, in favore della Parte_1 [...]
della somma di euro 19.997,28. Parte_4
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma del capo di decisione in oggetto, fermo nel resto, condanna il al pagamento, in Parte_1
favore della della somma di Parte_4 euro 1.117,00 a titolo di compensi e spese versate, da quest'ultima, al consulente d'ufficio del procedimento di accertamento tecnico preventivo.
- Condanna l'appellata alla restituzione di quanto l'appellante le ha corrisposto in esecuzione della sentenza impugnata e in eccesso rispetto a quanto accertato in questa sede.
- Compensa, tra le parti, nella misura del 50%, le spese di lite del doppio grado di giudizio che, per la restante metà, condanna il a rifondere alla Società Parte_1
e liquida, per il primo grado, in euro 3.808,00 per compensi, le spese vive non sono documentate, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e, per il grado di appello, in euro 3.473,00, per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA, come per legge.
Roma, 05.02.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 17

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 18