REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE II CIVILE
Composta dai Magistrati
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott. Valeria Albino Consigliere
Dott. Gabriele Marroni Giudice ausiliario rel. riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento di appello iscritto al n. R.G. 144/2023 avverso la sentenza n. 922/2022 emessa dal Tribunale di Savona in data 02.11.2022 tra
, in persona del suo rappresentante Parte_1 pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Alberto Simoncini e Marco Saraz ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Genova, Via XX Settembre n. 20/22- APPELLANTE
Contro
e , rappresentate e difese dagli Avv.ti Alessandro Nigro e Controparte_1 CP
Filippo Barosio , elettivamente domiciliate presso lo studio del primo in Genova, via Innocenzo IV
5/5 -APPELLATE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova adita, in riforma parziale della sentenza di primo grado del Tribunale di Savona n. 922/2022, accogliere per i motivi tutti dedotti il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 922/2022 emessa dal Tribunale di Savona, nell'ambito del giudizio N.R.G. 1417/2021, pubblicata in data 02.11.2022, accogliere le conclusioni avanzate in prime cure nel merito, che qui si riportano: “Respingere integralmente le domande avanzata, in quanto

infondate in fatto, diritto, e non provate”. Compensi, spese, oneri accessori e di legge di entrambi i gradi di giudizio, secondo soccombenza”
PER LE APPELLATE
Voglia la Corte d'Appello di Genova disattesa qualsivoglia contraria argomentazione, istanza, azione e/o eccezione, previa ammissione della richiesta Consulenza Tecnica d'Ufficio; respingere l'avversaria impugnazione e tutte le domande, richieste e pretese ex adverso formulate, e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata. Vinte le spese.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO e MOTIVI
Dagli atti e dalla sentenza di primo grado si evince il seguente svolgimento del processo di primo grado, così riassunto dal Tribunale:
“Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, e Controparte_1 CP hanno adito il Tribunale di Savona esponendo che: • Esse sono condomine di un edificio sito in
, ; • Il condominio è amministrato dalla dott.ssa • Il Pt_1 Parte_1 Persona_1
3 marzo 2021 si era riunita l'assemblea condominiale. Esse non erano presenti e ne ricevettero comunicazione con raccomandata del 3 maggio 2021. • Ai punti 1 e 2 l'assemblea aveva approvato all'unanimità il consuntivo 2019/2020 e il preventivo 2020/2021. Tuttavia, 1) venivano addebitate ai condomini le spese sostenute dall'amministratore per le comunicazioni e le richieste di pagamento, nonché per le convocazioni dei verbali, nonostante tali mansioni rientrassero in quelle ordinarie già comprese nel compenso forfettario indicato dalla professionista e 2) venivano addebitate a tutti i condomini le spese relative ad intervento sul pluviale agli interni 24, 22, 21, 17 e 13, nonostante questo si fosse reso necessario a causa della cattiva manutenzione da parte del proprietario della terrazza a livello. Il riparto così approvato violava il regolamento condominiale, secondo cui la spesa derivata dall'inerzia di uno dei proprietari doveva essere posta a carico esclusivo del condomino responsabile, ed in ogni caso si poneva in contrasto con l'art. 1126 c.c. • Al punto 12 l'assemblea aveva rinnovato la nomina dell'amministratrice ma la stessa aveva omesso di allegare il Per_1 proprio mansionario e non aveva indicato il compenso, come previsto dall'art. 1129 c.c. a pena di nullità della nomina. Tanto premesso, le attrici hanno chiesto dichiarare la nullità e/o annullare la delibera assembleare del 3 marzo 2021 limitatamente ai punti 1 e 12, e di dichiarare la nullità della nomina dell'amministratrice del condominio.
Si è costituito il , il quale alle avverse argomentazioni ha replicato che: • La domanda Parte_1 era improcedibile per mancato esperimento del procedimento di mediazione;
• In relazione a tutti i vizi di annullabilità, l'impugnazione era tardiva, in quanto le attrici avevano avuto comunicazione del verbale di assemblea sin dal 6 aprile 2021 allorché lo stesso ebbe ingresso nell'ambito di separato procedimento vertente tra le medesime parti. Tuttavia, la notifica dell'atto introduttivo era avvenuta il 24 maggio 2021, ben oltre il termine di 30 giorni previsto dal co. 2 dell'art. 1137 c.c.; • Nel merito, con riferimento alla invocata nullità della nomina dell'amministratrice, il verbale di assemblea riportava testualmente che la dott.ssa onsegnava il mansionario che veniva allegato agli Per_1 atti. Nel mansionario era determinato il compenso con dettaglio per ogni voce di spesa. •
Relativamente all'approvazione del rendiconto consuntivo, il criterio di ripartizione delle spese adottato dal era del tutto legittimo, poiché adottato in conformità agli artt. 1126 e 1123 Parte_1
c.c. in tema di lastrico solare di proprietà esclusiva. La delibera dell'anno 1993 alla quale le attrici si richiamavano era nulla e derogatoria rispetto ai principi di legge. Tale delibera, inoltre, non poteva avere valenza di regolamento contrattuale, in quanto approvata a sola maggioranza dei condomini.
• Quanto al rendiconto consuntivo sull'approvazione delle spese per comunicazioni e richieste rate effettuate dall'amministratore nei confronti dei condomini, gli esborsi erano documentali ed in ogni caso l'addebito ai condomini era stato ratificato nell'ambito dell'autonomia contrattuale privata dalla insindacabile volontà dell'assemblea. Tutto ciò premesso, il ha chiesto: - Parte_1 dichiarare l'improcedibilità della domanda;
- dichiarare la tardività dell'impugnazione; - rigettare nel merito le domande avanzate nei confronti del . Parte_1
Alla prima udienza, dato atto del previo esperimento del tentativo di mediazione, con esito negativo, sono stati concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. La causa, senza necessità di istruttoria, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 15.7.2022, ove è stata trattenuta in decisione, previa concessione alle parti di termini per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.”
Veniva emessa, in data 2.11.2022, la sentenza gravata n' 922/2022, con la quale il Tribunale di Savona così statuiva: “1) Dichiara la nullità della delibera dell'assemblea del
[...]
, del 3.3.2021, nella parte in cui al punto 1 dell'ordine del giorno ha approvato Parte_1 il consuntivo 2019/2020 ripartendo le spese di videoispezione ed intervento sui pluviali a carico di tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà; 2) Respinge le altre domande formulate dalle attrici;
3) Compensa integralmente le spese processuali.”
Il Tribunale, preliminarmente, riteneva superata l'eccezione di improcedibilità per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria in quanto alla prima udienza veniva depositato il relativo verbale. Veniva rigettata anche l'eccezione di tardività dell'opposizione in quanto il Parte_1 aveva eccepito che, nonostante l'assenza delle condomine, esse erano comunque venute a conoscenza della delibera impugnata dal 6.4.2021, in quanto la delibera era stata prodotta in altro giudizio per la revoca dell'amministratore. Il Tribunale riteneva infondata tale eccezione in quanto la giurisprudenza di legittimità rimette “all'apprezzamento di fatto del giudice del merito, insindacabile nel controllo di legittimità se congruamente motivato, la valutazione della completezza di tale conoscenza” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1716 del 05/05/1975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1375 del 27/05/1966).” (cfr sentenza) Il Tribunale rilevava come, sempre secondo la Corte di Cassazione “la produzione delle delibere assembleari condominiali a corredo di una domanda monitoria avverso un condomino non
è idonea a soddisfare l'onere di comunicazione agli assenti ex art. 1137 c.c., né comporta il sorgere della presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., che postula il recapito all'indirizzo del condomino del verbale contenente le decisioni dell'assemblea, né, comunque, obbliga quest'ultimo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse, la cui conoscibilità, pertanto, non è ancorata alla data di notificazione del decreto ingiuntivo” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16081 del
02/08/2016). Il ragionamento effettuato dal giudice di legittimità nel caso da ultimo citato deve applicarsi per analogia ed identità di ratio a quello di specie, ove ugualmente il verbale di assemblea
è stato prodotto in diverso ed autonomo procedimento giudiziario (lì si trattava di ricorso monitorio
e qui di un'azione promossa per la revoca dell'amministratore condominiale).” (cfr sentenza) Nel merito, il Tribunale rigettava il motivo sulla nullità della nomina dell'amministratore in quanto, dal verbale della delibera, risultava che veniva consegnato ai condomini, ed anche allegato alla delibera, il mansionario predisposto dall'amministratore con all'interno anche l'indicazione del compenso;
dichiarava inammissibile il motivo sull'attribuzione dei costi “relativi alle “comunicazioni condomini, riparti e richiesta rate” per un importo di euro 604,18 e alla “conv. verbale ass. ordinaria del 10 gennaio 2020” per euro 485,32, nonostante tali attività dovessero essere ricomprese nel compenso ordinario.” (cfr sentenza), in quanto, con l'approvazione del consuntivo, i condomini avevano voluto riconoscere tali spese all'amministratore, con una scelta discrezionale rientrante nell'autonomia negoziale. Il Tribunale riteneva fondato il motivo per cui “le spese relative alla videoispezione e all'intervento sui pluviali a servizio di un terrazzo di esclusiva proprietà di un condomino sono state ripartite in violazione del regolamento condominiale, adottato con delibera assembleare del 4 marzo 1993 ed in ogni caso dell'art. 1226 c.c.” (cfr sentenza). Ritenuto non contestato che gli interventi fossero stati eseguiti “sul pluviale di scolo a servizio di un terrazzo di proprietà esclusiva con funzione di lastrico delle sottostanti proprietà individuali (cfr. pag. 5 dell'atto di citazione e pag. 7 comparsa di risposta); - è altresì allegato da entrambe le parti e non contestato che i relativi costi - euro 3.100 per intervento ed euro 320,25 per videoispezione - siano stati posti a carico di tutti i condomini tra le spese generali patrimoniali e dunque ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà (la circostanza è stata specificata in modo dettagliato dalle attrici nella seconda e nella terza memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. ed è stata ammessa dal convenuto in comparsa conclusionale).” (cfr sentenza), il Tribunale riteneva la ripartizione per millesimi di proprietà fra tutti i condomini in contrasto con l'art. 1126 c.c. in quanto “essendo indiscusso che il pluviale sia parte integrante del terrazzo all'ultimo piano, di proprietà esclusiva di un condomino, le spese relative all'intervento di riparazione dello stesso avrebbero dovuto gravare per un terzo sul avente Parte_1
l'uso esclusivo e per 2/3 sugli altri condomini.” (cfr sentenza), dichiarando la nullità della delibera sul punto in difetto dell'unanimità. Le spese di causa, ritenuta la soccombenza reciproca in virtù del rigetto delle altre domande proposte, venivano integralmente compensate.
Con atto di citazione 9.12.2022 appellava la sentenza il Parte_1 Parte_1
, lamentando i seguenti motivi: - errore in fatto ed in diritto per aver parificato le spese per i
[...] pluviali che raccolgono e defluiscono le acque piovane, allo stesso regime previsto per i lastrici solari alle spese dei quali soltanto è applicabile l'art. 1126 c.c.; - errore in fatto ed in diritto per aver ritenuto la ripartizione come vizio di nullità piuttosto che di annullabilità; - errore in fatto ed in diritto nell'integrale compensazione delle spese di causa. Chiedeva diversa valutazione degli elementi documentali e l'accoglimento dei motivi di appello con vittoria delle spese dei due gradi.
Con comparsa di costituzione e risposta 19.04.2023, si costituivano e Controparte_1 CP
, con la quale, preliminarmente, eccepivano la carenza di interesse ad agire del
[...] Parte_1 in quanto l'eventuale accoglimento dell'appello avrebbe modificato gli importi dovuti ma non l'importo finale dovuto dai condomini al . Nel merito, contestavano la fondatezza dei Parte_1 motivi di appello e ne chiedevano il rigetto, con vittoria delle spese del grado. Instavano per l'ammissione di CTU per l'accertamento di quali immobili fosse a servizio il pluviale di cui trattasi
La causa veniva rinviata all'udienza del 17.09.2024 alla quale, precisate in trattazione scritta le conclusioni e concessi i termini di legge per memorie conclusionali e repliche, la causa veniva trattenuta in decisione.
L'appello è fondato.
A seguito dell'impugnazione della delibera condominiale da parte delle condomine e, tenuto conto delle precedenti contrastanti delibere sul punto, non altrettanto impugnate, sussiste l'interesse del ad individuare, per il futuro, il criterio con cui ripartire le spese relative ai pluviali del Parte_1 terrazzo di proprietà esclusiva, al di là del caso specifico, che, in ogni caso, determina il recupero integrale delle spese dell'intervento da parte dei condomini.
La Corte non condivide la motivazione della sentenza gravata con la quale le spese dei pluviali che raccolgono le acque piovane attorno al terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino debbano essere ricondotte all'art. 1126 c.c. Tale norma dispone la suddivisione di 1/3 al proprietario esclusivo e i 2/3 ai proprietari sottostanti, circoscrivendola alla “spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico”.
Con la sentenza civ. 22/12/2014, n. 27154, la Cassazione ha specificamente sancito che le spese per la manutenzione dei pluviali e degli scarichi devono essere poste a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore delle loro unità immobiliari, ai sensi dell'rt. 1123 del Codice Civile. Questo vale anche se il tetto o il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, poiché il sistema di scarico serve l'intero edificio. Il principio base è che le opere che garantiscono l'integrità e la sicurezza dell'edificio, come i pluviali, ricadono tra le spese comuni.
Conseguentemente, mentre tutte le spese di manutenzione straordinaria dei lastrici/terrazze di proprietà esclusiva, che fungono anche di copertura alle proprietà di altri condomini, devono seguire il criterio dell'art. 1126 c.c., non altrettanto può dirsi dei pluviali che raccolgono le acque piovane, convogliandole negli scarichi a vantaggio di tutto l'immobile, indipendentemente dal lato del su cui essi sono posti. Parte_1
La sentenza Cassazione n. 16583 del 2012, richiamata dalle parti, indica genericamente le ulteriori spese inerenti ai lastrici solari, a copertura di un solo immobile, che devono essere ripartite con la suddivisione dell'art. 1126 c.c., affermando che il suddetto criterio “riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92)”.
Al contrario, la sentenza Cassazione civ. 22/12/2014, n. 27154, sopra richiamata, individua specificamente le spese per i pluviali ed i relativi scarichi delle acque piovane, come afferenti all'intero condominio ed escluse dal criterio dell'art. 1126 cc, con applicazione del criterio della suddivisione per millesimi fra tutti i condomini. Le spese per i pluviali, indicate specificamente, devono rientrare fra quelle a vantaggio dell'intero condominio al pari di quelle, in relazione ai balconi aggettanti, anch'esse specificamente indicate, dei “rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v. ex multis Cass. n. 6624/2012, n.15913/2007)” (Cassazione n.
16583 del 2012).
L'accoglimento del motivo, per la ragione più liquida, assorbe le ulteriori doglianze.
La Corte, pertanto, in riforma della sentenza gravata, rigetta tutte le domande proposte dalle condomine e contro la delibera del 3.3.2021 dell'assemblea del Controparte_1 CP
in Parte_1 Pt_1
Le spese di entrambi i gradi seguono la soccombenza per cui la Corte condanna e Controparte_1
al pagamento delle spese dei due gradi in favore del CP Parte_1
in spese di lite che vengono liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. 55/2014
[...] Pt_1
e dello scaglione indeterminato, tenuto conto della non complessità della questione e dell'assenza di fase istruttoria/trattazione in entrambi i gradi: 1 grado: Compensi: Fase di studio: € 950,00; Fase introduttiva: € 750,00; Fase decisionale: € 1.800,00 = € 3.500,00; 2 grado: Compensi: Fase di studio:
€ 1050,00; Fase introduttiva: € 750,00; Fase decisionale: € 1.750,00 = € 3.550,00.

P.Q.M.

LA CORTE DI APPELLO
definitivamente pronunciando nel procedimento iscritto al n. R.G 144/2023 avverso la sentenza n.
922/2022 emessa dal Tribunale di Savona in data 02.11.2022 così decide:

1. Accoglie l'appello e, in riforma della sentenza gravata, rigetta tutte le domande proposte dalle e contro la delibera del 3.3.2021 dell'assemblea del Parte_2 CP
in Parte_1 Pt_1

1. Condanna e , in solido fra loro, al pagamento delle spese di lite Controparte_1 CP dei due gradi in favore del in che liquida per il primo Parte_1 Pt_1 grado in € 3.500,00, oltre spese generali ed accessori di legge e, per il secondo grado, in € 3.550,00 per compensi, oltre spese generali ed accessori di legge.
Genova, 7 febbraio 2025
Il Giudice Aus. Est. Il Presidente
Dott. Gabriele Marroni Dott. Marcello Bruno