N. R.G. 2936/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott.ssa Maria Caterina Chiulli Presidente
Dott.ssa Maria Elena Catalano Consigliere
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello
DA
e , elettivamente domiciliate in Como, via Volta Parte_1 Parte_2
n 60, presso lo studio degli avv.ti Tumminelli LE e Coduri Claudia, che le rappresentano e difendono, giusta procura alle liti in atti;

APPELLANTI
CONTRO
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 elettivamente domiciliate in Como, viale Cattaneo 1, presso lo studio dell'avv.to Vincenzo Latorraca, che le rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti;

E , elettivamente domiciliati in Como, via XX Settembre Parte_3 Parte_4
n 23, presso lo studio dell'avv.to Elena Monti, che li rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti;

APPELLATI
E NEI CONFRONTI DI
, E , contumaci Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
pagina 1 di 15 LITISCONSORTI NECESSARI
PER LA RIFORMA
della sentenza del Tribunale di Como n. 324/2023, pubblicata il 23.3.2023, non notificata.
OGGETTO: proprietà – usucapione.
CONCLUSIONI
Le parti all'esito dell'udienza del 4.2.2025, fissata per gli incombenti di cui all'art. 352 cpc e tenuta in forma cartolare ex art 127 ter cpc, chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
PARTI APPELLANTI:
Gli avv.ti LE Tumminelli e Claudia Coduri, procuratore di e , precisano Pt_1 Parte_2
le conclusioni come segue:
<voglia la corte di appello adita disattesa ogni contraria istanza deduzione ed eccezione previa>
valutazione positiva dell'ammissibilità del gravame: nel merito
a) riformare integralmente la sentenza n. 324/2023 (pubblicata il 23 marzo 2023 e mai notificata) del
Tribunale di Como – Sez. I Civile – che ha definito il giudizio n. 4059/2018 dichiarando infondata in fatto ed in diritto la domanda proposta da con la quale ha chiesto, in via riconvenzionale, CP_1 di accertare l'acquisto per usucapione, per possesso ultraventennale, continuato e pacifico, della proprietà del servizio igienico e della servitù di passo attraverso il vano scala dalla porta del bar, raffigurati nel tipo planimetrico sub Allegato B al contratto di compravendita per notaio dott. rep. n. 52282/24329 del 24.5.2017 (doc. 1). IDENTIFICAZIONE CATASTALE Persona_1
SERVIZIO IGIENICO (CTU, PAGG. 4-5): “a seguito di variazione catastale del 14/04/2017 prot. n.
CO0049175 a firma Arch. (…) - mapp. 1333 sub 704 Sez. Urb. BOR, foglio 5, Zona Persona_2
Cens. 1, categoria C/2 (magazzini/ripostigli), classe 4, consistenza mq. 2,00, superficie catastale mq.
2,00, rendita euro 7,02, via Dionigi Da Parravicino n. 1 piano T” IDENTIFICAZIONE CATASTALE
BAR: C.F. COMO – Sez. BOR – Fg. 5 (cinque) – Mapp. 1333 (milletrecentotrentatre) – sub. 702
(settecentodue) – Via Dionigi da Parravicino n. 2 – P T – Z.c 1 – Cat. C/1 – Cl. 11 – Mq. 35 –
Superficie Catastale Totale mq. 41 – R.C. Euro 2.038,97 (duemilatrentotto virgola novantasette).
pagina 2 di 15 COERENZE: in linea di contorno: altra unità immobiliare al mappale 1333 sub. 703, enti comuni, Via
Dionigi da Parravicino, Lungolario Trieste ed enti comuni;

b) accogliere la domanda proposta in primo grado dalle appellanti che viene ribadita in questa sede come segue:
- accertare la proprietà dell'immobile in oggetto (meglio indicata nel contratto stipulato in data 20 giugno 1999 rep. n. 187709 racc. 14799 rep. Notaio come rappresentato nella planimetria Per_1
allegata alla scheda di variazione presentata all'UTE di Como in data 24 marzo 1986 ed ivi registrata al numero 1295/1) in capo alle odierne appellanti le quali, nel corso del processo di primo grado, sono succedute nella posizione di , LE e (per avere acquistato la loro CP_2 Controparte_3
proprietà con il contratto 21 gennaio 2021 rep. 8384/5477 prevedente la manleva relativa alla causa
RG n. 4059/2018 nell'art. 5, punto ii), unità immobiliare che, per effetto del do.c.fa depositato dall'arch. è ora censita in catasto come mappale 1333 sub 704 Sez. Urb. BOR, foglio 5, Persona_2
Zona Cens. 1, categoria C/2 (magazzini/ripostigli), classe 4, consistenza mq. 2,00, superficie catastale mq. 2,00, rendita euro 7,02, via Dionigi Da Parravicino n. 1 piano T;

- accertare che gli odierni appellati e CP_1 Controparte_1 Parte_3 Parte_4 hanno occupato illegittimamente l'unità immobiliare, descritta nel contratto 20 giugno 1999 rep. n.
187709 racc. 14799 rep. Notaio e successivamente censita, a seguito del do.c.fa depositato Per_1 dall'arch. come mapp. 1333 sub 704 Sez. Urb. BOR, foglio 5, Zona Cens. 1, categoria Persona_2
C/2 (magazzini/ripostigli), classe 4, consistenza mq. 2,00, superficie catastale mq. 2,00, rendita euro
7,02, via Dionigi Da Parravicino n. 1 piano T, realizzando altresì una servitù di passo attraverso il vano scala dalla porta del bar, raffigurato nel tipo planimetrico sub Allegato B al contratto di compravendita per notaio dott. rep. n. Persona_1
52282/24329 del 24.5.2017;
- e, per l'effetto ordinare, ai sensi dell'art. 948 c.c., agli odierni appellati l'immediato rilascio della porzione di immobile di proprietà delle appellanti come sopra meglio descritti.
Con vittoria di spese, competenze professionali di causa oltre 15% spese forfettarie ed IVA come per legge>.
: Controparte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano:
In via preliminare: 1) dichiarare la manifesta infondatezza dell'appello ex art. 348 bis c.p.c.; nel merito: rigettare l'appello, in quanto infondato in fatto e diritto;
in ogni caso, rigettare le domande formulate da e , in quanto infondate in fatto e diritto. Spese rifuse. Parte_1 Parte_2
pagina 3 di 15 E : Parte_4 Parte_3
Voglia, l'Ill.mo Tribunale di Como, rigettata, ogni avversa pretesa, deduzione o eccezione, accogliere le seguenti CONCLUSIONI : in Via preliminare: per tutti i motivi e le causali esposti in premessa, accertare e dichiarare che i Sigg.
e sono carenti della legittimazione passiva e per l'effetto estrometterli dal presente Pt_4 Pt_3 giudizio, con condanna alla rifusione delle spese anche ai sensi dell'art. 96 cpc;

In Via preliminare subordinata: per tutti i motivi e le causali esposti in premessa, dichiarare la nullità della citazione ai sensi degli artt. 163 e 164 cpc, con ogni effetto di legge;

Nel merito: nella denegata ipotesi di rigetto delle superiori eccezioni preliminari;
rigettare la domanda ex adverso formulata in quanto infondata in fatto e in diritto, per tutte le ragioni esposte in premessa;

In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi di causa.
In via istruttoria: chiede rimettersi la causa in istruttoria e reitera la richiesta già avanzata nel corso dell'udienza cartolare del 10.11.2021, di disporsi la chiamata del CTU a chiarimenti posto che la descrizione dello stato dei luoghi (e la relativa documentazione fotografica) da cui si evince la presenza di una scala nel vano di ingresso, non consente di identificare la posizione in cui si troverebbe il “vano ripostiglio con accesso (oggi chiuso) dal locale bar”: esso – dall'esame delle schede catastali - risulterebbe ubicato al di sotto del pianerottolo della scala che conduce ai piani superiori e posta nel corridoio a piano terra e dunque parrebbe privo dell'altezza utile ad accogliere una persona in posizione eretta. Il CTU vorrà dunque chiarire, se, vista la scheda catastale da cui risulterebbe l'esistenza di un locale WC, esso possa trovare alloggiamento al di sotto della scala e del relativo pianerottolo ovvero se la rappresentazione contenuta nella scheda catastale sia anch'essa difforme dallo stato dei luoghi. Vorrà inoltre indicare l'altezza del pianerottolo e quindi del vano (pur privo di accesso) sottostante;
insiste inoltre per l'escussione dei testimoni ad oggi non escussi e già indicati nella memoria ex art.
183 comma 6 n. 2 cpc così come ammessi con ordinanza resa in data 16.10.2019.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Como con sentenza n. 324/2023, pubblicata il 23.3.2023, con cui ha definito il giudizio rg 4059/2018, così riassumeva lo svolgimento del processo “Le attrici, comproprietarie di un immobile sito a Como, Via Dionigi da Parravicino n 1, convenivano in giudizio, davanti a questo
Tribunale, e , proprietari dal 1987 del confinante immobile sito in Via Parte_3 Parte_4 pagina 4 di 15 Lungo Lago Trieste n 48, nonchè le società ed rispettivamente proprietaria CP_1 CP_1 dell'immobile dal 2017 e relativa affittuaria, per sentir accertare la proprietà di una porzione dell'immobile, costituito da ingresso e piccolo locale di servizio al piano terreno (meglio indicato nel contratto stipulato in data 20 giugno 1999, rep. N. 187709 racc. 14799, Notaio nel Per_1 contraddittorio con i comproprietari dell'immobile , LE e CP_2 Controparte_3
A fondamento della domanda deducevano che i convenuti e proprietari sin dal Pt_3 Pt_4


2.2.1987 del confinante locale commerciale con insegna , situato in Via Lungo Lago Pt_5
Trieste n 48, occupavano illegittimamente il citato locale destinato a WC a servizio del bar, avendo i convenuti realizzato una porta di ingresso al locale ed avendo accatastato il locale di loro proprietà,
e chiedevano anche nei confronti della società acquirente dei locali bar sin dal 2017, e CP_1 della affittuaria dei locali, di ordinare, ai sensi dell'art. 948 c.c. l'immediato rilascio del CP_1
locale di proprietà di esse attrici e dei litisconsorti necessari.
Si costituivano in giudizio e , i quali eccepivano preliminarmente la Parte_4 Parte_3
nullità della citazione ex art 163 e 164 cpc e nel merito contestavano la fondatezza della domanda di cui chiedevano il rigetto, avendo ceduto l'immobile, ivi compresa la porzione oggetto di causa alle società Controparte_1
Anche queste ultime società, acquirente e affittuaria della porzione di immobile oggetto di causa, si costituivano in giudizio eccependo la nullità dell'atto di citazione ex artt. 163 nn. 3 e 4 e art 164 cpc e nel merito contestavano le domande. Chiedevano poi di essere garantite dai venditori e Parte_4
ex art 1485 cc. In via riconvenzionale, chiedevano accertarsi l'acquisto per Parte_3 usucapione in capo a per possesso ultraventennale, continuato e pacifico, della proprietà CP_1
del servizio igienico e della servitù di passo attraverso il vano scala dalla porta del bar, raffigurati nel tipo planimetrico sub allegato B al contratto di compravendita per Notaio Dott. Persona_1
rep. n. 52282/24329 del 24.5.2017.
Rimanevano contumaci i comproprietari , LE e ”. CP_2 Controparte_3
Espletata l'istruttoria orale, con l'assunzione di diverse testimonianze e l'esperimento dell'interrogatorio formale dei SI , e Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_3
, e svolta un ctu per la descrizione dello stato dei luoghi e la verifica della conformità degli
[...]
stessi alle schede catastali, il Tribunale di Como in data 22.3.2023 pronunciava sentenza n. 324/2023, pubblicata in data 23/03/2023, con il seguente dispositivo:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione ed istanza rigettata, così provvede:


1. accoglie la domanda riconvenzionale della convenuta e CP_1 CP_1
pagina 5 di 15

2. per l'effetto dichiara l'avvenuto acquisto per usucapione a titolo originario ex art. 1158 c.c. della piena, intera ed esclusiva proprietà in capo a del servizio igienico e della servitù di CP_1
passo attraverso il vano scala dalla porta del bar, raffigurati nel tipo planimetrico sub Allegato B al contratto di compravendita per notaio dott. rep. n. 52282/24329 del 24.5.2017 (doc. 1). Persona_1
IDENTIFICAZIONE CATASTALE SERVIZIO IGIENICO (CTU, PAGG. 4-5): “a seguito di variazione catastale del 14/04/2017 prot. n. CO0049175 a firma Arch. ) - mapp. 1333 sub 704 Persona_2
Sez. Urb. BOR, foglio 5, Zona Cens. 1, categoria C/2 (magazzini/ripostigli), classe 4, consistenza mq.
2,00, superficie catastale mq. 2,00, rendita euro 7,02, via Dionigi Da Parravicino n. 1 piano T”;


3. rigetta ogni altra domanda;



4. ordina all'Agenzia del Territorio competente di eseguire la relativa trascrizione e voltura di accatastamento ed ogni necessario adempimento;



5. condanna gli attori in solido tra loro alla refusione pagamento in favore di e Parte_3
delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 1378,00, oltre spese Parte_4
generali al 15%, IVA C.P.A. se dovute come per legge;



6. condanna gli attori in solido tra loro alla refusione pagamento in favore delle società ed CP_1
delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 1378,00, oltre spese CP_1
generali al 15%, IVA C.P.A. se dovute come per legge nonché eventuale contributo unificato;



7. compensa le spese nel rapporto tra attori e convenuti contumaci”.
Il giudizio aveva, in sostanza, ad oggetto un servizio igienico posto al piano terra dell'androne del
, con accesso da via Dionigi da Parravicino n. 1, del quale gli attori Controparte_5
rivendicavano la proprietà, in comune con i SI , LE e contestando ai CP_2 Controparte_3
convenuti di aver realizzato abusivamente una porta sul retro del bar –attualmente di proprietà della società e in precedenza dei SI e per accedere, tramite l'androne del CP_1 Pt_4 Parte_3
predetto , a tale locale, in origine adibito a immondezzaio/deposito e dai Controparte_6
convenuti trasformato indebitamente in wc.
e sostenevano, invece, l'intervenuto acquisto per usucapione del servizio CP_1 CP_1
igienico, in forza di possesso ultraventennale di detto locale, che si accompagnava al parimenti ultraventennale possesso della servitù di passo per accedere a tale piccolo bagno dalla porta posteriore del bar, attraverso l'androne condominiale.
Il Tribunale riteneva che l'istruttoria orale svolta –in particolare la deposizione testimoniale dei precedenti gestori del bar e dei relativi clienti- avesse effettivamente dimostrato che da ben oltre vent'anni i proprietari del –quindi i danti causa di usufruivano del locale wc Pt_5 CP_1 oggetto di causa accedendovi dalla porta posteriore del bar, attraverso l'androne condominiale di via pagina 6 di 15 Dionigi da Parravicino n. 1, e quindi accertava, a favore della società convenuta, l'intervenuta usucapione del servizio igienico e anche della servitù di passo per l'accesso allo stesso dalla porta posteriore del bar, tramite il vano scale condominiale.
Avverso tale sentenza proponevano appello e con Parte_1 Parte_2
citazione notificata il 20.10.2023 chiedendo la riforma della sentenza per i motivi dedotti.
Si costituivano i SI e e le società e Parte_4 Parte_3 CP_1 CP_1
[...
contestando l'appello e chiedendo la conferma della sentenza.
Alla prima udienza del 27.2.2024 il consigliere istruttore disponeva l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei SI , LE e per l'udienza dell' 8.10.2024, alla quale, CP_2 Controparte_3 verificata la regolarità delle notifiche dell'atto di citazione per integrazione del contraddittorio, il giudice dichiarava la contumacia dei SI e, visti gli artt. 127 ter ce 352 c.p.c., fissava CP_3 davanti a sé l'udienza del 4.2.2025, per la rimessione della causa in decisione, assegnando termine perentorio alle parti -calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza- di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito di comparse conclusionali, di giorni 15 per il deposito di note di replica. Assegnava altresì termine perentorio sino alla data dell'udienza per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti.
Depositati gli iscritti conclusionali e le note sostitutive dell'udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio e decisa nella camera di consiglio del 12.2.2025.
Col primo motivo di impugnazione parte appellante lamenta che il Tribunale ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie, con violazione dell'art. 1158 c.c., in relazione al requisito soggettivo del possesso idoneo ad usucapire, ossia con riferimento all'animus rem sibi habendi. In particolare evidenzia che le controparti non avevano posseduto uti domini il locale adibito a servizio igienico e la servitù di passo attraverso il vano scale. A giudizio delle signore il primo giudice Pt_1 erroneamente non si è preoccupato di ricercare un'interversione nel possesso, che non poteva aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, dovendosi invece estrinsecare in una manifestazione esteriore. Tale interversione non poteva ravvisarsi nel solo fatto che il locale wc in questione fosse chiuso con una chiave nell'esclusiva disponibilità dei gestori del bar, perché tale circostanza dimostrava unicamente che i proprietari, in forza di gentile concessione, avevano consentito l'utilizzo del locale all'esercizio commerciale. Gli appellanti sottolineano che l'interversione nel possesso presuppone che l'intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente in nome proprio deve manifestarsi in modo tale che il titolare del diritto sia in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e, pertanto, deve tradursi in una concreta opposizione all'esercizio del pagina 7 di 15 possesso da parte degli aventi diritto. Prosegue la difesa delle appellanti evidenziando che controparte fa risalire al 1965 l'interversione nel possesso, ma che dalla planimetria relativa al lotto n. 2 del
“Progetto di restauro edifici in Borgo S. Agostino” del 1971 e dalla scheda catastale n. 1649/1 del
21.11.1974 –richiamata negli atti di acquisto degli appellati e dei relativi dante causa- non emergeva l'esistenza della porta posteriore del bar, il quale risultava, invece, dotato di altro e diverso servizio igienico, posto al suo interno, posizionato nel mappale 1333 sub 702.
Gli appellanti sottolineano che, oltre a tale wc interno, il bar risulta altresì dotato di un secondo servizio igienico esterno, collocato sul mappale 1303 sub 5. Di conseguenza, a fronte dell'affermazione delle controparti secondo cui il bar doveva essere, per forza, dotato di servizio igienico altrimenti non avrebbe conseguito le autorizzazioni amministrative necessarie per la sua esistenza, la difesa degli appellanti evidenzia che i requisiti igienico-sanitari necessari per il rilascio delle autorizzazione all'apertura del bar erano soddisfatti da tali due servizi igienici, uno interno e l'altro esterno al bar, diversi ed ulteriori rispetto a quello oggetto di causa.
Secondo la difesa delle signore i proprietari del bar avrebbero realizzato la modifica del Pt_1
locale in esame -in origine ad uso deposito/immondezzaio- in servizio igienico solo nel 2016, allorquando hanno presentato in data 22.4.2016 una segnalazione di inizio attività per la “realizzazione di nuovo bagno e adeguamento igienico sanitario” riferita al mappale 1303 sub 5, bagno questo già realizzato prima del 2016. Solo in quel momento sarebbe stato, dunque, eliminato il locale wc interno al bar e trasformato il locale deposito adiacente al vano scale, di loro proprietà, in servizio igienico a favore dell'esercizio commerciale.
Infine gli appellanti lamentano che il Tribunale non abbia debitamente valorizzato la consapevolezza in capo alle parti appellate di non essere proprietarie;
sotto tale profilo richiamano l'incarico conferito dai coniugi all'arch. per pervenire a una transazione/permuta con i proprietari Parte_6 Per_2
e le testimonianze rese dallo stesso arch. e dal notaio dott. Per_2 Per_1
Il motivo non merita accoglimento.
Come noto, l'art. 1141, comma 1, c.c., stabilisce che si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato ad esercitarlo semplicemente come detenzione.
Secondo la Suprema Corte, in tema di usucapione, dalla presunzione discendente dall'art. 1141, comma 1, c.c. deriva un'inversione dell'onere probatorio in punto animus possidendi, cosicché non spetta al possessore dimostrare l'esistenza di tale elemento soggettivo, ma alla parte che si opponga all'avvenuta maturazione dell'usucapione dimostrarne la mancanza. (Cass. n. 25095 del 22.8.2022; nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito con cui il giudice dell'appello, nel valutare se l'accoglimento della domanda di rivendicazione potesse essere efficacemente contrastata dal maturare dell'usucapione, aveva invertito il riparto degli oneri pagina 8 di 15 probatori rispetto alla regola di cui all'art. 1141, comma 1, c.c., chiedendo ai coniugi convenuti, quali costruttori ed unici utilizzatori dell'immobile, di dimostrare l' animus possidendi e non già all'attore in rivendicazione di dimostrare il difetto di tale elemento soggettivo).
In particolare, la Corte di Cassazione ha precisato che la presunzione di possesso è ricollegata dall'art. 1141 cod. civ. ad un potere di fatto sulla cosa che si manifesta in attività corrispondenti all'esercizio della proprietà (o di altro diritto reale), sussistendo in tale ipotesi un possesso valido ad usucapionem.
Spetta a colui che contesta tale potere l'onere di provare che l'attività materiale corrispondente al possesso sia iniziata come mera detenzione (o come possesso precario), ovvero per tolleranza del titolare del diritto. Ne consegue che, in tali casi, il soggetto che, assumendo di essere possessore, voglia tutelare in giudizio tale situazione, deve allegare e provare gli atti idonei ad integrare una interversione del possesso, a dimostrazione dell'avvenuto mutamento dell'originario animus detinendi in animus possidendi (Cass. n. 7817 del 4.4.2006).
Facendo applicazione di tali principi al caso di specie, deve ritenersi che incombeva sulle appellanti la dimostrazione che i proprietari del bar via via succedutisi nel tempo avessero iniziato a godere del locale wc, e della servitù di passo per accedervi, come meri detentori;
solo raggiunta tale prova gli attuali appellati avrebbero dovuto dimostrare l'interversione nel possesso, ossia il mutamento dell'originario animus detinendi in animus possidendi.
Nell'atto di appello si legge che l'utilizzo del locale oggetto di causa da parte dei titolari dell'esercizio commerciale era stato determinato da “gentile concessione” degli effettivi proprietari;
tuttavia tale affermazione è rimasta sfornita di prova. Non sono state, infatti, dedotte né tantomeno dimostrate le circostanze di fatto in forza delle quali i proprietari del bar avrebbero iniziato a godere quali meri detentori del locale wc posto nell'androne del palazzo S. Agostino e del passaggio attraverso lo stesso per accedervi.
In difetto di tale prova da parte delle appellanti, il potere di fatto esercitato dagli appellati, e dai relativi aventi causa, deve ritenersi possesso utile ad usucapire, e non mera detenzione, e non vi è pertanto necessità da parte di questi ultimi di dimostrare alcuna interversione nel possesso.
Quanto poi all'ipotesi di una mera tolleranza da parte dei proprietari, deve tenersi presente che la
Suprema Corte ha affermato che, in materia di acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari, poiché l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa, spetta a chi lo abbia subito l'onere di dimostrare che lo stesso è stato dovuto a mera tolleranza (Cass. n. 3404 dell' 11.2.2009).
pagina 9 di 15 Nel caso di specie, l'istruttoria svolta in primo grado ha consentito di appurare che già dal 1965 i proprietari del bar via via succedutesi e gli stessi clienti di tale esercizio commerciale utilizzavano costantemente il servizio igienico accessibile dalla porta sul retro del bar, attraverso l'androne del
. Si tratta, dunque, di un possesso protratto nel tempo per circa cinquant'anni, Controparte_5 in modo sistematico e non già episodico, che pertanto esclude l'ipotesi di una mera tolleranza dei proprietari.
L'esclusività di detto possesso può rinvenirsi nel possesso delle chiavi del bagno solo da parte dei titolari del bar;
le sorelle SA, infatti, non hanno neppure dedotto di aver mai avuto la disponibilità di dette chiavi.
Secondo le appellanti la controparte avrebbe collocato la interversione del possesso nel 1965, circostanza che sarebbe contraddetta dalle risultanze documentali;
in particolare, dalla planimetria relativa al lotto n. 2 del “Progetto di restauro edifici in Borgo S. Agostino” del 1971 e dalla scheda catastale n. 1649/1 del 21.11.1974 –richiamata negli atti di acquisto degli appellati e dei relativi danti causa- non emergeva l'esistenza della porta posteriore del bar, il quale risultava invece dotato di altro e diverso servizio igienico, posto al suo interno, posizionato nel mappale 1333 sub 702.
Sul punto -al di là della non necessità della prova, nel caso di specie, dell'interversione del possesso, come sopra spiegato- in ordine ai documenti del 1971 e del 1974 richiamati dalle appellanti può osservarsi quanto segue.
Se da un lato è vero che da tali planimetrie e schede catastali emerge che esisteva in passato un bagno interno al bar -posizionato nel vano sottostante le scale condominiali, adiacente al locale wc oggetto di causa- dall'altro vi sono plurimi elementi che dimostrano che tale servizio igienico è stato dismesso da tempo e che parte appellata ha dimostrato il possesso ultraventennale del diverso servizio igienico esterno, accessibile dall'androne del palazzo, che è quello oggetto di causa.
In particolare dalla pratica edilizia n. 1624 del 1992 presentata in Comune dai SI e Pt_4
e prodotta in giudizio in primo grado da parte delle stesse appellanti sub doc. 35 con la terza Pt_3
memoria ex art. 183 cpc emerge chiaramente che nel 1992 tale bagno interno non esisteva più, mentre era già stata realizzata la porta posteriore del bar che conduce all'androne del Controparte_5
e da lì si poteva accedere al locale bagno oggetto di causa.
Inoltre i testimoni hanno concordemente riferito circa il costante utilizzo di detto locale wc, il cui inizio risale addirittura al 1965, mentre nessun testimone ha parlato di questo bagno interno. Se è vero, dunque, che dai documenti del 1971 e del 1974 tale bagno interno risultava esistente, è altrettanto certo che nessun testimone ha riferito di averlo mai usato e che dalle planimetrie della pratica edilizia del
1992 non risultava più esistente. Anche in sede di ctu si è riscontrato che tale bagno interno non è,
pagina 10 di 15 attualmente, visibile e che il vano che un tempo occupava oggi, di fatto, è cieco, non essendo più accessibile né dal bar, né dall'androne condominiale.
Vi è poi un ulteriore locale wc in capo ai titolari del bar, che tuttavia è collocato sul mappale 1303 sub 5, in altro edificio, con accesso da via Crespi, pertanto non confondibile con quello oggetto di causa. Tale servizio igienico è stato oggetto della pratica edilizia del 2016 dei SI Parte_7
richiamata dalle appellanti, che, tuttavia, ha ad oggetto un locale wc sicuramente diverso da quello oggetto di causa e addirittura collocato in altro stabile.
Per quanto concerne la circostanza, addotta dalle appellanti, che il rilascio delle autorizzazioni sanitarie per l'esercizio dell'attività di bar poteva essersi fondato sull'esistenza di altri due servizi igienici, uno interno e l'altro esterno al fabbricato, deve evidenziarsi che -al di là del fatto che il wc interno, come detto, già nel 1992 non era più esistente- in ogni caso l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione si fonda su altri elementi, ossia sulla convergenza delle testimonianze assunte circa l'utilizzo del bagno oggetto di causa da parte dei gestori e degli avventori del bar da ben oltre venti anni. Tale argomento connesso al rilascio delle autorizzazioni amministrative per l'esercizio del bar, pur invocato dalle parti appellate, non appare dunque rilevante ai fini della decisione e infatti non è stato neppure introdotto dal primo giudice nella sua motivazione.
In ordine infine all'incarico conferito dalle sorelle all'arch. per definire una Pt_1 Per_2
transazione o una permuta con i proprietari, circostanza che, secondo le appellanti, dimostrerebbe la consapevolezza in capo alle stesse della non proprietà del locale bagno, deve evidenziarsi che, come più volte ribadito dalla Suprema Corte, l'eventuale avvio di trattative per pervenire ad una cessione della proprietà, onde evitare un giudizio volto all'accertamento dell'usucapione, non esclude il perfezionamento dell'usucapione.
In particolare, la Corte di Cassazione ha stabilito che, a fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare.
Costituendo la c.d. volontà "attributiva" del diritto un requisito normativo del riconoscimento, questa può normalmente desumersi dall'essere state intavolate trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell'acquisto in via derivativa, restando invece esclusa quando tali iniziative siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l'accertamento dell'usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite (Cass. ord. N. 27170 del 26.10.2018; Cass. n. 14654/2006).
pagina 11 di 15 Nel caso di specie, quando i coniugi hanno conferito incarico all'arch. nel Parte_8 Per_2
2017, in realtà, l'usucapione si era già perfezionata da tempo, posto che le deposizioni testimoniali hanno consentito di far risalire addirittura al 1965 l'inizio del possesso.
Inoltre il chiaro riferimento nella relazione tecnica del 24.4.2017 dell'arch. alla possibilità di Per_2 una “transazione” e all'adeguamento delle schede catastali allo “stato di fatto”, dimostrano che, scoperta la non corrispondenza della situazione di fatto a quella di diritto, i SI , Parte_8
volendo alienare il bar, hanno verificato preliminarmente, onde evitare un contenzioso, se vi era la possibilità di trovare un accordo con i soggetti che risultavano formalmente proprietari del locale wc in discussione, in modo da adeguare i titoli di proprietà e le schede catastali alla situazione di fatto esistente, ossia l'asservimento ultraventennale del locale wc al bar;
del resto il notaio incaricato Per_1 di redigere l'atto di vendita dell'esercizio commerciale, aveva dichiarato di conoscere da quarant'anni il rag. e di poter sondare il terreno con i proprietari. Il tentativo di approccio non ha avuto Pt_1
esito positivo e non risultano ulteriori iniziative da parte dei possessori, rimanendo ad essi estranee le successive comunicazioni dell'arch. che, evidentemente preoccupato del fatto di aver Per_2
predisposto delle schede catastali difformi dai titoli di proprietà senza il consenso di tutte le parti interessate, ha poi nel giugno 2018 rilasciato delle dichiarazioni alle appellanti volte ad escludere suoi profili di responsabilità.
Col secondo motivo di gravame le sorelle lamentano una violazione dell'art. 1158 c.c. sia Pt_1
in relazione al requisito del corpus, ossia del requisito oggettivo del possesso idoneo ad usucapire, sia con riferimento al mancato decorso del termine ventennale. Secondo gli appellanti il giudice non ha correttamente valutato le deposizioni dei testimoni che, in realtà, si riferivano all'uso del bagno situato all'interno del bar e non a quello oggetto di causa. Detto bagno interno emergeva chiaramente dalla scheda catastale n. 1649/1 registrata il 21.11.1974, espressamente richiamata negli atti di acquisto e in quelli di provenienza degli appellati, ossia il contratto del 2.2.1987 con cui aveva Persona_3
venduto il bar ai coniugi , il contratto precedente del 30.5.1978 con cui Parte_8 Per_4 aveva venduto a l'immobile e il contratto del 12.5.1975, con cui la signora
[...] Persona_3
aveva acquistato da CA IG &C. snc. Le appellanti sottolineano che a tale bagno interno Per_4
si accedeva aprendo una porta che dava ingresso all'antibagno dove era collocato un lavandino e poi aprendo un'altra porta per accedere a un vano dove era posizionato un secondo lavandino e un wc. I testi, dunque, secondo le appellanti, avrebbero fatto riferimento a questo bagno e a queste due porte.
Il motivo non può essere accolto.
pagina 12 di 15 Contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa delle signore l'esame delle deposizioni Pt_1
testimoniali consente di appurare che i testi si sono effettivamente riferiti al locale wc oggetto di causa e non a quello interno, richiamato dalle appellanti.
I testimoni assunti, infatti, confermando i capitoli di prova su cui sono stati interrogati, hanno dichiarato che il locale bagno cui si riferivano era quello posto in un androne, accessibile dalla porta sul retro del bar attraversando in linea retta, per circa un metro, l'androne stesso (cfr cap. 1 memoria ex art. 183 n 2 cpc di parte e ). Pt_4 Pt_3
Il riferimento all'androne –ossia all'ambiente di passaggio posto in prossimità della porta di uno stabile, che può condurre alle scale o a un cortile- è decisivo per escludere che il locale wc menzionato dai testimoni fosse quello visibile nella planimetria del 1971 e nella scheda catastale n. 1649/1 registrata il 21.11.1974, richiamata negli atti di acquisto degli appellati e dei loro danti causa.
Tale bagno interno, infatti, stando a tali documenti, era accessibile da una porta -ora non più esistente, né rintracciabile (cfr ctu in primo grado)- che conduceva ad un disimpegno, dove era presente un lavandino, e poi, tramite altra porta, si entrava in un vano dove erano collocati il water e un altro lavandino.
Per accedere a tale locale wc interno al bar, pertanto, c'erano due porte, ma non vi era l'attraversamento di nessun androne.
Deve evidenziarsi che il riferimento all'androne non è solamente contenuto nel capitolo di prova letto ai testimoni e dagli stessi confermato, ma è stato esplicitamente menzionato da alcuni testi nelle dichiarazioni aggiunte alla mera conferma dei capitoli di prova.
La teste , che col marito ha avuto in gestione il bar dal 1965 al 1986, oltre a confermare i Tes_1 capitoli di prova e quindi l'utilizzo del locale wc oggetto di causa sin dal 1965, ha anche precisato:
“Noi avevamo la chiave sia della porta che separava il bar dall'androne, sia del bagnetto”, facendo chiaro riferimento all'attraversamento dell'androne. Anche la teste cliente che ha Tes_2
dichiarato di aver iniziato a frequentare il bar nel 1992, ha esplicitamente affermato che, per andare al bagno, si prendeva la chiave, si attraversava la “porta di uscita del bar che dava sull'androne” e si accedeva poi al bagno. Pure il teste che ha iniziato a frequentare il bar nel 1986, ha Testimone_3 parlato di due porte così dichiarando: “Sì è vero, ci sono due porte, la prima che divide il bar dall'androne, poi si passa per un corridoio e proprio di fronte c'è la porta del bagno”.
Le descrizioni dei testimoni sono quindi puntuali nel riferimento all'androne e alla necessità di uscire dal bar per raggiungere il locale wc attraversando detto ingresso dell'edificio; si tratta di descrizioni incompatibili con il percorso che consentiva invece l'accesso all'originario servizio igienico interno al bar, sulla scorta della documentazione citata dall'appellante.
pagina 13 di 15 Quest'ultimo, del resto, dalle planimetrie allegate alla pratica edilizia del 1992, sopra citata, risultava già non più esistente in tale anno e quindi non vi possono essere dubbi sul fatto che le testimonianze assunte riferite al periodo successivo al 1992, a maggior ragione, non si potevano riferire al bagno interno, ma a quello oggetto di causa e ciò sarebbe già sufficiente per la maturazione del ventennio necessario per l'usucapione.
Inoltre per il bagno interno al bar non avrebbe avuto molto senso l'esistenza della doppia chiave per accedervi, quella della prima porta che portava all'antibagno e quella del locale wc in senso stretto, mentre l'esistenza di due diverse chiavi, una per la porta del bar che dava sull'androne e l'altra per il locale wc oggetto di causa è coerente con il fatto che quest'ultimo era collocato esternamente all'esercizio commerciale e che per accedervi bisognava attraversare gli spazi comuni condominiali.
Il teste cliente del bar dal 1983, ha infatti precisato che “si doveva chiedere la chiave Testimone_4 per aprire la porta del bar che dava sul pianerottolo e poi c'era la chiave per accedere al bagno”.
L'esistenza di due diverse chiavi è stata confermata anche dalla teste che aveva avuto in Tes_1
gestione il bar dal 1965 al 1986.
Conclusivamente deve ritenersi che i testimoni, come correttamente ritenuto dal Tribunale di Como, hanno riferito in ordine all'utilizzo ultraventennale del servizio igienico esterno, posto nel locale già destinato a immondezzaio di cui le appellanti hanno rivendicato la proprietà nel presente giudizio e non al wc interno al bar invocato dalle stesse.
Pertanto le testimonianze assunte confermano l'acquisto per usucapione accertato dal primo giudice a favore dell'attuale proprietaria del bar sia del servizio igienico in contestazione, sia della CP_1
servitù di passo attraverso il vano scale per accedervi dalla porta posteriore del bar, il che rende superfluo l'esame del terzo motivo di impugnazione con cui le signore chiedono Pt_1
l'accertamento della fondatezza della propria domanda di rivendica ex art. 948 c.c. del locale wc CP_ usucapito da domanda ritenuta infatti assorbita dal Tribunale. CP_1
Conclusivamente l'appello deve essere rigettato, con conferma integrale della sentenza impugnata.
L'esito della lite vede la soccombenza delle signore che devono, pertanto, essere Pt_1
condannate ex art 91 c.p.c. alla refusione delle spese processuali del grado in favore delle controparti, liquidate come in dispositivo sulla base del vigente D.M. n.55/2014, con riferimento al valore della causa, come dichiarato ai fini del contributo unificato giudiziale, in rapporto ai valori medi previsti, stante la media difficoltà delle questioni trattate, escludendo dal computo la voce relativa alla fase istruttoria, in quanto assente nel presente grado. Non vi è luogo a provvedere sulle spese di lite rispetto ai SI rimasti contumaci. CP_3
pagina 14 di 15 Viene inoltre dichiarata la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte delle appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Como n. 324/2023, pubblicata il 23.3.2023, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2. condanna le appellanti alla refusione delle spese processuali del grado in favore dei SI
e , liquidate in complessivi euro 1.923,00, di cui euro 536,00 per Parte_4 Parte_3
fase di studio, euro 536,00 per fase introduttiva ed euro 851,00, per fase decisionale, oltre al
15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

3. condanna le appellanti alla refusione delle spese processuali del grado in favore di e CP_1
liquidate in complessivi euro 1.923,00, di cui euro 536,00 per fase di studio, euro CP_1
536,00 per fase introduttiva ed euro 851,00, per fase decisionale, oltre al 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

4. dichiara la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n. 115/2002
(così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte delle appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 12.2.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Nicoletta Sommazzi Maria Caterina Chiulli
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