REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 6438/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, residente a[...] C.F._1
Farnesina n. 102 in Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla Via Salaria n. 332, presso lo studio dell'Avv. Gabriele de Majo ( ) che lo CodiceFiscale_2 rappresenta e difende giusta procura in calce al presente ricorso in appello,
p.e.c. ; Ricorrente -appellante Email_1
e
( ), con sede unica in Roma alla Via A. Controparte_1 P.IVA_1
Usodimare n. 31, in persona del Presidente legale rappresentante CP_2
pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Maurizio Spadoni
( ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in C.F._3
Roma, Via Sardegna n. 50, giusta procura in calce alla memoria di costituzione;

p.e.c. : ; Resistente – appellata Email_2 CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle della memoria di costituzione;
per entrambe quelle formulate all'udienza ex art 127 ter c.p.c. del 16.07.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 5960/2021 il Tribunale di Roma, nel procedimento RG.
59976/2016 avente ad oggetto intimazione e convalida di sfratto per morosità ed opposizione ex art. 665 c.p.c., ha emesso il seguente dispositivo: “ Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunziando sull'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.
22830/17 proposta da nel contraddittorio della Parte_1 CP_1
, nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza,
[...]
deduzione, così provvede: rigetta l'opposizione; rigetta la riconvenzionale dell
'opponente condanna alla refusione delle spese di lite in favore Parte_1 della e che si liquidano in euro 5.000,00 per compensi oltre accessori CP_1 di legge e rimborso forfettario (15%). Roma 17.3.2021”
Il procedimento di primo grado veniva così narrato dal Tribunale: “ Con ricorso depositato in data 29.11.2017 il Sig. proponeva opposizione Parte_1
avverso il decreto ingiuntivo n. 22830/17 ottenuto dalla per Controparte_1
canoni locativi maturati da agosto 2013 a luglio 2014 per € 23.104,20, oltre oneri accessori e conguagli per € 3.841,24, e così per complessivi € 26.945,44, in relazione all'appartamento locato all'opponente con contratto del 1 0 marzo 2007, sito in Roma alla Via degli Orti della Farnesina n. 102, scala B, piano 1 0 , int. 3, successivamente conferito a . In ordine al quantum della pretesa, Controparte_3
l'opponente contestava le somme richieste e gli allegati 2 e 3 al fascicolo monitorio, rispettivamente individuati in indice come "Raccomandata A.R. del
25.04.2016' e "Prospetto dì liquidazione finale". La raccomandata, sosteneva
pag. 2/10 l'opponente, era priva di sottoscrizione leggibile e della prova che in essa fosse contenuto l'allegato ivi descritto e comunque ne contestava la rilevanza e attitudine a costituire valido atto interruttivo della prescrizione biennale che eccepiva quanto agli oneri;
il conteggio, aggiungeva, non aveva rilevanza ed attitudine probatoria, perché privo di sottoscrizione da parte di un soggetto avente dimostrati poteri di rappresentanza, con la conseguente assunzione di responsabilità, in ordine alla esattezza e veridicità gli asseriti crediti. Adduceva
l'opponente una serie di inadempienze della da cui originavano CP_1
crediti per i quali proponeva domanda riconvenzionale e precisamente: per migliorie eseguite sull'immobile con il pieno consenso del locatore per €
130.000,00 ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia, se del caso anche in via di azione generale di arricchimento ex art. 2041 c.c. e comunque con valutazione da farsi, all'occorrenza, anche in via equitativa;
per lucro cessante giacché ove
l'esercizio del diritto di prelazione spettante al conduttore fosse avvenuto sulla base di una corretta valutazione di mercato, l'applicazione degli sconti spettanti al predetto nell'ambito del piano di dismissione avrebbe consentito, con CP_1
l'avverarsi della prevista possibilità di acquisto del bene da parte dell'esponente, una considerevole plusvalenza patrimoniale pari alla differenza fra il valore effettivo di mercato, pari a circa € 607.000 e quello stesso prezzo con le detrazioni previste in favore degli inquilini , pari a circa € 492.000 , e CP_1
quindi di € 115.000, di cui si chiedeva il ristoro in ogni caso anche nella misura diversa ritenuta di giustizia.
A tale proposito precisava l'opponente di essere stato convinto a locare
l'appartamento, che si trovava in condizioni di grave obsolescenza, accettando oltretutto di accollarsi il pagamento di un canone ben superiore a quello corrente di mercato, solo ed esclusivamente in considerazione del fatto che l'immobile in
pag. 3/10 questione sarebbe stato sottoposto a dismissione da parte dell'ente proprietario, come difatti poi effettivamente avvenuto;
il conduttore avrebbe beneficiato di un consistente sconto rispetto al prezzo corrente di mercato (il 30%, oltre un ulteriore
10% nel caso, poi realizzatosi, di acquisto collettivo) e la possibilità di ottenere un mutuo per il 100% del valore di vendita, a tassi agevolati in virtù di una convenzione che la proprietà asseriva di aver appositamente stipulato con vari istituti bancari. Il conduttore aveva, quindi, provveduto ad effettuare sull'appartamento locato investimenti per opere di ristrutturazione per un importo complessivo di oltre € 160.000.
Rappresentava, l'opponente che solo fine di veder realizzate le condizioni di cui sopra il conduttore si era determinato: a) a sottoscrivere il contratto di locazione ad un canone locativo sensibilmente più alto;
b) di accollarsi gli oneri e la cura dell'integrale intervento di restauro e ristrutturazione di cui l'immobile aveva irrimediabilmente bisogno. Aggiungeva che la procedura per la dismissione del patrimonio della , per effetto di evidenti, notorie e Controparte_1 macroscopiche negligenze organizzative in capo all'ente proprietario, si era allungata a tal punto che la lettera di invito all'esercizio del diritto di prelazione perveniva ad agosto 2012, ovvero oltre tre anni dopo il termine inizialmente previsto ed oltre cinque anni dall'inizio del rapporto locativo, con gravi danni economici.
Rappresentava che il giudizio era connesso con altro giudizio più antico e, comunque, anch'esso ormai giunto alla fase decisoria (udienza di discussione al 7 aprile p.v.) pendente con il n. di RG 59976/2016 dinanzi alla stessa sezione del
Tribunale di Roma, Giudice il Dott. Alessio Liberati, che traeva origine da un'intimazione di sfratto per morosità notificata da succeduta a Controparte_3
nella proprietà dell'appartamento condotto in locazione. CP_1
pag. 4/10 ……….
Si costituiva la che eccepiva la tardività dell'opposizione e Controparte_1
ne chiedeva il rigetto giacché dall'agosto 2013 il conduttore, pur avendone il godimento, non versava i canoni. Contestava l'eccezione di prescrizione e contestava l'inadempimento ascritto alla in merito alla vendita CP_1
dell'immobile basata su pretesi accordi inesistenti e comunque non assistiti dalla forma scritta mentre il contratto bene evidenziava la regolamentazione relativa alle migliorie stabilendone la non indennizzabilità.
Concessa la provvisoria esecuzione del decreto opposto e respinta l'istanza di CTU la causa perveniva alla decisione in data 17.3.21. L'opposizione è risultata infondata e va respinta.”
Seguiva sentenza gravata.
, in atti, proponeva gravame avverso detta sentenza Parte_2 contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva la che impugnava l'atto d'appello Controparte_1 chiedendone il rigetto infondato in fatto e diritto, con vittoria di spese.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del
15.07.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§.

1- Errata ricostruzione del fatto – Omessa motivazione sulla mancata concessione del diritto di prelazione. Inadempimento della parte locatrice che non manteneva gli impegni per la futura vendita dell'immobile locato a prezzo privilegiato per il conduttore che aveva sostenuto le ingenti spese di pag. 5/10 ristrutturazione ed adeguamento impianto elettrico, idrico ed altre opere necessarie.
§. 2— Violazione di legge in ordine all'imputazione degli oneri condominiali.
L'appellante deduce che la circostanza della richiesta di pagamento dei conguagli sia stata ex adverso effettuata “salvo errori od omissioni”, ne vanifica completamente la portata. Il conguaglio è infatti la somma dovuta all'esito della verifica della corrispondenza tra l'importo versato e quello effettivamente dovuto. ha invece richiesto € 3.841,24 per oneri accessori Controparte_1
e conguagli, con la specifica indicazione che i relativi conteggi erano presunti
(vedasi sul punto gli allegati n. 2 e 3 all'avverso ricorso per decreto ingiuntivo), precisamente “salvo errori”.
La Corte così ragiona
In via preliminare occorre rilevare che Questa Corte, sulle domande poste nel primo motivo d'appello si è già pronunciata stante la pendenza in primo grado di altro giudizio RG 59976/2016, in precedenza pendente dinanzi alla stessa sezione del Tribunale di Roma, Giudice il Dott. Alessio Liberati, che traeva origine dall'intimazione di sfratto per morosità notificata da Controparte_3
conclusosi con la sentenza n. 5960/21 con dichiarazione di risoluzione del contratto per morosità. L' opposizione alla convalida di sfratto, ex art. 650 c.p.c., era fondata sempre sui medesi motivi di violazione dell'art. 21 del contratto di locazione relativi al diritto di prelazione, al risarcimento del danno per inadempimento contrattuale dell' ed al riconoscimento dell'indennità CP_1
per i lavori di miglioramenti effettuati, oggetto d'impugnazione innanzi a
Questa Corte con Rg. 5764/21 e definita con sentenza n.1904/25 del 27.3.25 con il parziale accoglimento della domanda del sul solo riconoscimento Parte_1
pag. 6/10 dei lavori di miglioramento apportati all'unità immobiliare della CP_4
ed il rigetto dei rimanenti motivi.
[...]
Questa Corte, nella indicata sentenza del 27.3.25, in riferimento al motivo d'appello sul mancato riconoscimento del diritto di prelazione ha così motivato:
“ .. Il non ha aderito all'invito, a mezzo raccomandata, del 01.08.2012 CP_5
Protocollo n.5152 da parte della di esercitare il diritto di prelazione Controparte_1 nel termine di gg. 60 dalla ricezione della raccomandata al prezzo di € 642.000,00, né ha esercitato il diritto di riscatto nel termine di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di vendita
o meglio di cessione dell'immobile nel Fondo EN , rinunciandovi.
La domanda di risarcimento del danno deve essere esercitata nei confronti della locatrice venditrice e della parte acquirente se si dimostra la loro malafede.
Nella fattispecie in esame non ricorrono alcuna delle ipotesi avendo di fatto il Parte_1 rinunciato al diritto di prelazione non avendo aderito alla proposta inviata dalla
il 01.08.2012 e non avendo formulato alcuna domanda nei Controparte_1 confronti dell' che non è stata convenuta nel presente giudizio, la domanda va CP_1 disattesa e respinto il motivo d'appello.
Va invece esaminata la domanda di pagamento dell'indennità per i miglioramenti, ai sensi degli art. 1592 e 1593 c.c., per le opere di esecuzione di quei lavori che erano a carico della locatrice per rendere idonea l'abitazione in stato da servire all'uso convenuto che sono state quantificate dal nominato c.t.u. in € 67.515,66 esclusa iva. (€ 81.018,79 comprensivo di IVA), IVA costo in ogni caso a carico della parte conduttrice e non deducibile che non può essere riconosciuto in mancanza di regolare fattura.
Va quindi riconosciuto al parte conduttrice, il diritto al pagamento Parte_1 dell'indennità di € 67.515,66 oltre interessi, come per legge, dal dì della domanda da compensarsi con l'importo dovuto a titolo di canoni di locazione, quantificati dal
Tribunale in €.162.178,87; residuando l'importo da corrispondersi a favore della CP_3
p.a., come in atti, oltre interessi, come per legge, dal dì della domanda”.
[...]
pag. 7/10 Questa Corte ha quindi nel precedente giudizio condannato il al pagamento Parte_1 dei canoni successivi a quelli richiesti nel decreto ingiuntivo, ed ha disatteso le domande d'inadempimento per il mancato riconoscimento del diritto di prelazione e la conseguente domanda di risarcimento del danno.
L'attuale giudizio su cui Questa Corte deve pronunciarsi è relativo all'opposizione al decreto ingiuntivo concesso, ex art 664 c.p.c., nel giudizio di convalida di sfratto.
Relativamente al primo motivo d'appello la Corte fa propria l'esposta motivazione, indicata nella sentenza del 27.3.2025, nei limiti in cui sono stati riproposti nel presente appello i medesimi motivi.
Rimane ora alla cognizione della Corte di esaminare il secondo motivo attinente il pagamento dei canoni e degli oneri accessori.
Si riconosce pertanto il debito per il mancato pagamento dei canoni di locazione di cui al chiesto decreto, non oggetto di specifica impugnativa, per l'importo dei canoni maturati da agosto 2013 a luglio 2014 per € 23.104,20, mentre risulta contestato anche in questa sede l'importo per gli oneri accessori e conguagli per € 3.841,24, che secondo la parte appellante non risulterebbe documentato.
La Corte si riporta, in ordine alla sussistenza degli oneri condominiali, alla motivazione del Tribunale che ha ritenuto che, a fronte della richiesta di paga- mento degli oneri accessori contenuti nella raccomandata del 2016, non risulta sollevata alcuna specifica contestazione da parte del conduttore, ai sensi dell'art. 9 della Lex 392/1978, che deve quindi considerarsi in mora per le voci indicate come “conguaglio”; in tal senso l'orientamento prevalente della Cassazione tra le altre la sentenza n.11838 del 15/11/1995.
L'appello va quindi disatteso ma, in ordine all'attribuzione delle spese di lite, occorre valutare che le doglianze esposte per il primo motivo risultano pag. 8/10 parzialmente fondate ed hanno portato nel giudizio principale (opposizione alla convalida) al parziale accoglimento della domanda di pagamento per i lavori effettuati, mentre risulta la maggiore soccombenza per l'obbligazione principale il mancato pagamento dei canoni di locazione, per cui le spese di lite vanno compensate tra le parti, in entrambi i gradi, nella misura di 1/3, mentre i residui
2/3 vanno poste a carico del , maggiormente soccombente, con Parte_1
la condanna al pagamento a favore della . Controparte_1
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/2022, il valore della causa €.26.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, per l'intero in € 2.906,00 oltre € 225,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A; mentre quelle di primo grado atteso il DM. 37/2018 ed i medesimi criteri, vengono stabilite sempre per l'intero in € 4.835,00, oltre € 180,00 per spese ed il 15% per spese generali IVA e C.P.A. con la condanna, come indicato, di al pagamento dei Parte_1 residui 2/3 a favore della . Controparte_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ei confronti della , come in atti, Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 7983/ 2021 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello, compensa tra le parti per un terzo le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio.
2) Condanna , parte appellante, al pagamento dei residui Parte_1
2/3 in favore della , parte appellata;
quelle del Controparte_1
presente grado del giudizio, liquidate per l'intero in € 2.906,00 oltre €
225,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A; mentre quelle di primo grado, sempre per l'intero, in € 4.835,00, oltre €
pag. 9/10 180,00 per spese ed il 15% per spese generali IVA qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 16/07/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 10/10