N. 3370/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Adriana Cassano Cicuto Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere rel.
Dott. Laura Cesira Stella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 29.11.2024 da
(C.F. ), con il patrocinio ELle avv. Parte_1 P.IVA_1
Angela Roveda, Alessandra Bissi e Diana Liliana Scorta, elettivamente domiciliata presso lo studio in Milano, via Visconti di Modrone 2. Controparte_1
appellante
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_2 C.F._1 [...]
(C.F. ) con il patrocinio degli Controparte_3 P.IVA_2
avv. Cremascoli Michele e Spada Claudio ( ), con elezione di domicilio in C.F._2
Via Colle Eghezzone 1, LODI presso e nello studio EL primo;

appellati ed appellanti incidentali
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile

CONCLUSIONI per Parte_1
Voglia la Corte di Appello adìta così giudicare: nel merito: accogliere il proposto appello principale, e per l'effetto, riformare i capi impugnati ELla sentenza EL Tribunale di LO n. 378/2024, resa nel procedimento n. R.G n. 1952/2020 per i motivi tutti dedotti in narrativa, respingendo ogni domanda, eccezione, istanza ex adverso proposta; in particolare: in accoglimento EL primo motivo di appello principale, accertare e dichiarare che i locali , CP_4
Ufficio e gli Altri Locali erano ricompresi nell'oggetto EL Secondo Contratto di Locazione;
in subordine, in caso di mancato accoglimento EL primo motivo di appello principale, in accoglimento EL secondo motivo di appello principale, accertare e dichiarare che il signor CP_2
non ha diritto al risarcimento EL danno da occupazione sine titulo dei locali Spaccio,
[...]
Ufficio e gli Altri Locali;
in ulteriore subordine, sempre in accoglimento EL secondo motivo di appello principale, rideterminare l'indennità eventualmente dovuta da a titolo di occupazione sine Parte_1
titulo in favore EL signor Controparte_2
in ogni caso, in accoglimento EL terzo motivo di appello principale, riformare il capo ELla
Sentenza Impugnata che ha disposto la condanna di al pagamento ELle spese di Parte_1
lite EL primo grado di giudizio. in ogni caso, rigettare l'appello incidentale formulato dal signor e da Controparte_2 [...]
in quanto infondato in fatto in diritto e tutte Controparte_3
le istanze istruttorie ivi formulate;
in via istruttoria: ammettere le istanze istruttorie formulate nel giudizio di primo grado, e in particolare la prova testimoniale sui capitoli di prova di seguito riportati per immediatezza di riferimento:
1) Vero che nei primi anni di vigenza EL Secondo Contratto di Locazione la situazione debitoria nei confronti EL sistema bancario EL signor si era aggravata? Controparte_2
2) Vero che nello stesso periodo le aveva chiesto di farsi portavoce ELla sua Controparte_2 volontà di cedere le proprie azioni detenute nell'Industria Casearia Raimondi s.p.a. per poter estinguere i debiti con gli istituti di credito con il ricavato ELla vendita e mettere in sicurezza il proprio patrimonio concesso in garanzia?
3) Vero che la negoziazione EL testo EL contratto di locazione in data 4 gennaio 2010 avveniva presso lo di LO? CP_5
2 4) Vero che la scelta di mutare il classamento catastale ELlo avveniva su richiesta EL CP_4
signor in quanto da tale mutamento sarebbe derivata a suo vantaggio Controparte_2
l'esenzione fiscale per immobili agricoli?
5) Vero che i signori e acconsentivano alla richiesta? CP_6 Controparte_7
6) Vero che le parti hanno sempre utilizzato promiscuamente lo per la vendita dei rispettivi CP_4
prodotti?
7) Vero che le parti hanno inteso riferirsi anche allo nella regolamentazione contrattuale CP_4
ELle parti comuni?
8) Vero che nello svolgimento ELla sua attività quale dipendente di
[...]
utilizzava il software gestionale la cui licenza era di proprietà di Controparte_3
Parte_1
9) Vero che nell'ambito EL rapporto di lavoro subordinato con Parte_1
prestava la sua attività di cassiera anche in favore EL signor Controparte_2
10) Vero che per tale attività riceveva la sola retribuzione di cui al contratto con ? Parte_1
11) Vero nel 2018 che trasferiva gli uffici in altra sede a seguito ELle richieste Parte_1
sue e ELle sue colleghe?
12) Vero che dette richieste derivavano da atteggiamenti e comportamenti EL signor CP_2
nei confronti suoi e ELle sue colleghe?
[...]
Si indicano quali testimoni: limitatamente ai capitoli da 1 a 7, il ragionier residente in [...]; Testimone_1
limitatamente al capitolo nr. 2, la dottoressa residente in [...]; Testimone_2
limitatamente ai capitoli nr. 8 e 11, la NO , c/o ; Testimone_3 Parte_1
limitatamente ai capitoli da 9 a 12, la NO c/o . Testimone_4 Parte_1
ammettere la prova testimoniale a prova contraria e controprova sui capitoli articolati da controparte, qualora ammessi, e in particolare, si chiede di essere ammessi a prova contraria indiretta sui n. 12 e 13 sul seguente capitolo di prova:
13) Vero che a seguito di ammanchi di merce dalla cella frigorifera ELlo in uso a CP_4 Parte_1
avvenuti nel luglio 2019 il signor decideva di installare un
[...] CP_6 CP_2
chiavistello?
Si indica a teste: la NO c/o la NO c/o Testimone_5 Parte_1 Testimone_4 [...]
la NO , c/o Parte_1 Testimone_3 Parte_1
Quanto ai capitoli 23 e 25, qualora ritenuti ammissibili, si chiede di essere ammessi a controprova diretta con i seguenti testimoni:
3 la NO c/o sui capitoli 23 e 25 di controparte;
Testimone_5 Parte_1
la NO c/o sul capitolo 25 di controparte. Testimone_4 Parte_1
Con vittoria di spese, compensi, rimborso forfettario spese generali 15% oltre IVA e CPA, per entrambi i gradi di giudizio.
Per e Controparte_2 Controparte_3
[...]
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, disattesa e respinta ogni contraria istanza, per tutte le ragioni esposte in narrativa:
In via preliminare: dichiarare l'inammissibilità e comunque la manifesta infondatezza ELl'appello proposto dall'appellante e, per l'effetto, confermare Parte_2
integralmente la Sentenza impugnata, tranne che in relazione ai capi ed ai punti oggetto EL presente appello incidentale.
In principalità: rigettare l'appello proposto dall'appellante Parte_2 in persona ELl'Amministratore Unico / legale rappresentante pro tempore Parte_3
poiché infondato in fatto e in diritto.
[...]
In via incidentale: confermare i capi e i punti ELla Sentenza n. 378/2024 (R.G. n. 1952/2020) EL
Tribunale di LO, emessa il 01.05.2024 e depositata/pubblicata in data 02.05.2024, ad esclusione dei capi ed i punti oggetto EL presente appello incidentale, e, in accoglimento EL proposto appello incidentale ed in parziale riforma ELla Sentenza di primo grado, per tutte le ragioni sopra esposte, nel merito ed in via principale: previa conferma o accertamento ELl'occupazione abusiva senza titolo e/o ELla mancata restituzione degli immobili de quibus EL IG. da Parte_4
gennaio 2010 sino alla data ELla loro liberazione precisate in narrativa), condannare la
[...]
al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dagli appellati, Parte_5
ciascuno per il proprio titolo come per legge, per le ragioni esposte in atti e, di conseguenza, condannarla al pagamento a favore degli appellati ELla somma complessiva di Euro 2.377.049,02, di cui, in particolare, Euro 217.049,02 a titolo di indennità di occupazione e/o mancata percezione dei canoni di locazione (somma come in narrativa determinata e precisata) a favore EL IG. ed Euro 2.160.000,00 a titolo di perdita dei ricavi o fatturato (somma come in Controparte_2
narrativa determinata e precisata) a favore ELla Controparte_3
ovvero nelle somme maggiori o minori che verranno accertate in corso di
[...]
giudizio, anche a seguito di eventuali nuove espletande CTU, o determinate secondo equità, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT dalla data EL dovuto sino al saldo.
4 In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento ELla conclusione che precede, condannare la al pagamento a favore degli Parte_5
appellati, ciascuno per il proprio titolo come per legge nonché per la propria quota, ELla somma complessiva di Euro 2.075.248,08 a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c. per le ragioni esposte nel presente atto ovvero nella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di giudizio, anche a seguito di eventuali espletande CTU, o determinata secondo equità, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT dalla data EL dovuto sino al saldo.
In ogni caso: con vittoria di spese, competenze professionali, rimborso forfettario al 15%, Iva e
Cpa, come per legge EL doppio grado di giudizio. Conseguentemente, si chiede di rideterminare anche quello EL primo grado di giudizio.
In via istruttoria, ammettere le istanze formulate in atti nel corso EL giudizio di primo grado. In particolare, prova testimoniale sui seguenti capitoli, previo eventuale emendamento o riformulazione da parte EL Giudice:
1) “Vero che il IG. è unico proprietario ELl'intero complesso immobiliare Controparte_2 rurale denominato “Podere AN SO”, composto da fabbricati e terreni, e sito in IL EL
AR (LO), località Cascina AN SO snc, come da estratto di mappa che mi viene rammostrato (doc. 25 fascicolo attoreo: estratto di mappa)”;
2) “Vero che il IG. è unico proprietario dei seguenti quattro fabbricati siti in Controparte_2
IL EL AR (LO), Cascina AN SO snc:
- spaccio agricolo aziendale, ubicato alla destra ELl'ingresso ELla Cascina AN SO e composto da tre locali (locale vendita e due locali cella), oltre parcheggio esterno, di circa 80 mq e rappresentato nella foto che mi viene rammostrata (doc. 6 fascicolo attoreo);
- numero due appartamenti o abitazioni situati di fronte allo spaccio, ubicati alla sinistra ELl'ingresso ELla Cascina AN SO, facenti parte di fabbricato a schiera composto da più unità immobiliari, formati da locali fuori terra posti su due piani e con porte d'ingresso distinte, rialzate e coperte da tettoie, rappresentati nella foto che mi viene rammostrata (doc. 26 fascicolo attoreo);
- ufficio, costituito dall'unità immobiliare di coda e ad angolo EL fabbricato a schiera composto da più unità immobiliari, ubicato alla sinistra ELl'ingresso ELla Cascina AN SO a fianco ELla bilancia modulare a ponte interrata e con ingresso distinto e rialzato situato di fronte alla casa padronale, composto da più locali su due piani fuori terra e rappresentato nella foto che mi viene rammostrata (doc. 27 fascicolo attoreo)”;
3) “Vero che il IG. è imprenditore agricolo”; Controparte_2
5 4) “Vero che il IG. è socio ELla Controparte_2 Controparte_3
;
[...]
5) “Vero che la svolge, sin dalla Controparte_3 sua fondazione risalente al 01.09.1964, l'attività agricola: coltivazione, allevamento di animali e attività annesse tra cui la manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione di prodotti agricoli, presso l'azienda agricola sita in IL EL AR (LO), C.na
AN SO”;
6) “Vero che l' svolge l'attività di produzione e Controparte_8 commercio di prodotti derivati EL latte”;
7) “Vero che lo spaccio agricolo aziendale è ubicato alla destra ELl'ingresso ELla
[...]
ed è composto da tre locali: il locale vendita, il locale cella frigorifera Parte_6
“per carni” ed altro locale cella frigorifera “per formaggi e salumi”, oltre parcheggio esterno”;
8) “Vero che, dal 2010 ad oggi, la occupa Controparte_9
l'interno ELlo spaccio agricolo aziendale ove svolge la sua attività di vendita di prodotti lattiero- caseari e altri agro-alimentari quali formaggi, latticini, salumi, carni, pasta, riso e altri generi”;
9) “Vero che, dal 2010 ad oggi, l'attività di vendita da parte ELla convenuta all'interno ELlo CP_4
è sempre stata svolta da lavoratori alle dipendenze ELla stessa”;
10) “Vero che l'attività di vendita dei prodotti lattiero-caseari e altri agro-alimentari (formaggi, latticini, salumi, carni, pasta, riso e altri generi) svolta dall' Controparte_8 all'interno ELlo spaccio è demandata alla IG.ra lavoratrice
[...] Testimone_4 dipendente ELla convenuta stessa”;
11) “Vero che l'attività di vendita dei prodotti lattiero-caseari e altri agro-alimentari (formaggi, latticini, salumi, affettati, pasta, riso e altri generi) svolta dalla convenuta all'interno ELlo CP_4 avviene grazie all'utilizzo di spazi e attrezzature: ad esempio, banco frigo, banconi da lavoro, locale cella, scaffali, parcheggio esterno”;
12) “Vero che l'accesso ai locali, agli spazi e alle attrezzature ubicati all'interno ELlo spaccio, occupati e utilizzati dalla convenuta, è negato alla proprietà”;
13) “Vero che il locale cella frigorifera per “per formaggi e salumi” occupato dalla convenuta è inaccessibile alla proprietà a causa EL catenaccio/chiavistello installato da incaricati/dipendenti ELla convenuta, come da foto che mi viene rammostrata (doc. 21 fascicolo attoreo)”;
14) “Vero che, dal 2010 ad oggi, l'attività di vendita al dettaglio effettuata dalla convenuta all'interno ELlo ha limitato l'attività commerciale svolta contestualmente all'interno ELlo CP_4 stesso fabbricato dalla ”; Controparte_3
6 15) “Vero che, dal 2010 ad oggi, a causa ELl'occupazione EL locale spaccio da parte ELla convenuta è stato negato alla di usufruire di detti spazi per lo stoccaggio e Parte_7
la vendita di altri prodotti lattiero-caseari e altri agro-alimentari (formaggi, latticini, salumi, carni, pasta, riso e altri generi)”;
16) “Vero che, dal 2010 ad oggi, a causa ELl'occupazione degli spazi all'interno ELlo da CP_4
parte ELla convenuta la ha potuto offrire e vendere ai propri clienti solo Parte_7
prodotti carnei (prodotti a base di carne in genere), mentre le è stata preclusa la possibilità di estendere la vendita ai prodotti lattiero-caseari”;
17) “Vero che, dal 2010 ad oggi, la convenuta ha continuato ad occupare il fabbricato ad uso spaccio nonostante le richieste di rilascio avanzate dalla proprietà”;
18) “Vero che a decorrere dal 2010 il IG. ha inteso godere ELlo spaccio Controparte_2
agricolo in modo pieno ed esclusivo al fine di destinarlo alla vendita di prodotti agro-alimentari da parte ELla sua;
Controparte_3
19) “Vero che da maggio 2019 la Controparte_3 Controparte_3 CP_3 ha cessato la sua attività commerciale presso lo spaccio”;
20) “Vero che dal 06 maggio 2019 lo spaccio agricolo, sebbene continui ad essere occupato dalla convenuta, è stato conferito in comodato dal IG. alla Controparte_2 [...]
, come da contratto che mi viene rammostrato (doc. 31 – Controparte_10 comodato)”;
21) “Vero che, da maggio 2019 ad oggi, la convenuta ha sempre negato alla Controparte_10
(Società dei figli), all'interno ELlo , la possibilità di usufruire degli spazi
[...] CP_4
per lo stoccaggio e l'esposizione e di vendere prodotti lattiero-caseari e altri agro-alimentari
(formaggi, latticini, salumi, carni, pasta, riso e altri generi)”;
22) “Vero che, da maggio 2019 ad oggi, l'occupazione EL locale ad uso spaccio da parte ELla convenuta ha precluso all'attore la possibilità di cedere in locazione tale fabbricato alla Società dei figli ( ”; Controparte_10
23) “Vero che, dal 2010 ad oggi, la convenuta occupa, oltre al locale spaccio, anche numero due appartamenti o abitazioni siti in IL EL AR (LO), Cascina AN SO snc, situati di fronte allo spaccio, ubicati alla sinistra ELl'ingresso ELla Cascina, facenti parte di fabbricato a schiera composto da più unità immobiliari, formati da locali fuori terra posti su due piani e con porte d'ingresso distinte, rialzate e coperte da tettoie, di cui alle foto che mi vengono rammostrate
(doc- 9 e 26 fascicolo attoreo);
24) “Vero che gli appartamenti di cui al capitolo n. 23 sono occupati dalla convenuta in assenza di un contratto di locazione”;
7 25) “Vero che gli appartamenti di cui al capitolo n. 23 sono utilizzati dalla convenuta come magazzini per merce da rivendere, di materiale per confezioni, imballaggi, attrezzature/accessori utili per l'attività di vendita e altri beni destinati alla vendita al pubblico mediante il locale spaccio”;
26) “Vero che la convenuta ha occupato da gennaio 2010 sino al mese di dicembre 2018 il fabbricato destinato ad ufficio, costituito dall'unità immobiliare di coda e ad angolo EL fabbricato a schiera composto da altre unità immobiliari, ubicato alla sinistra ELl'ingresso ELla Cascina AN
SO a fianco ELla bilancia modulare interrata e con ingresso distinto e rialzato situato di fronte alla casa padronale, composto da più locali su due piani fuori terra e rappresentato nella foto che mi viene rammostrata (doc. 27 fascicolo attoreo)”;
27) “Vero nel mese di gennaio 2019 la convenuta ha trasferito i suoi uffici amministrativi in
Ospedaletto LOgiano (LO), Cascina ManELla snc, liberando il fabbricato di cui al capitolo n. 26”;
28) “Vero che, prima EL trasferimento di cui al capitolo precedente, gli uffici amministrativi ELla convenuta si trovavano in Cascina AN SO a IL EL AR all'interno ELl'unità immobiliare ad uso ufficio di proprietà EL IG. di cui al capitolo n. 26”; Controparte_2
29) “Vero che in più occasioni, dal 2010 ad oggi, il IG. in presenza dei di lui Controparte_2
figli IGg. , ed ELla di lui moglie IG.ra e EL Parte_8 Pt_9 Per_1 Controparte_11
IG. , all'interno EL locale adibito ad spaccio agricolo aziendale si è lamentato Controparte_12 con la IG.ra dipendente ELla convenuta, ELl'occupazione di tale bene immobile Testimone_4 da parte ELl' ; Controparte_8
30) “Vero che il IG. nell'agosto ELl'anno 2019 a IL EL AR in Controparte_2
Casina AN SO ha manifestato al IG. e alla IG.ra Controparte_12 Testimone_4
l'intenzione di voler rientrare nel pieno possesso dei beni occupati dalla convenuta e in particolare ELlo spaccio agricolo aziendale”;
31) “Vero che il IG. nell'agosto ELl'anno 2019 a IL EL AR in Controparte_2
Casina AN SO esponeva al IG. e alla IG.ra che la Controparte_12 Testimone_4 convenuta occupava abusivamente lo spaccio agricolo”;
32) “Vero che l'occupazione degli appartamenti usati come magazzino e ufficio nonché EL fabbricato ad uso commerciale (spaccio agricolo aziendale) da parte ELla convenuta, ha precluso dal mese di gennaio 2010, e preclude ancora oggi, all'attore-proprietario di disporre e godere in modo pieno ed esclusivo degli immobili anzidetti e/o di cederli anche in affitto a terzi, con conseguente danno di natura economica”;
33) “Vero che, dal 2010 ad oggi, a causa ELla mancata, piena ed esclusiva disponibilità EL fabbricato commerciale (spaccio agricolo aziendale), all'attore (proprietario ELlo spaccio e allo stesso tempo imprenditore agricolo nonché socio ELla Soc. Agr. AN SO di Giovanni
8 Raimondi e C. S.S.) è stata inibita la possibilità di svolgere in via esclusiva la propria attività agricola”;
34) “Vero che, dal 2010 ad oggi, a causa ELl'impossibilità per la Controparte_3
di disporre e godere in modo pieno ed esclusivo ELlo
[...] Pt_10
, la società stessa e i soci hanno subìto il pregiudizio consistente nel mancato introito dei
[...] corrispettivi ricavabili dall'attività commerciale svolta”;
35) “Vero che a causa ELla mancata vendita di prodotti agro-alimentari dal 2010 sino ad oggi la perdita patita dalla si quantifica in Euro 1.890.000,00 (€ 180.000 per 10 Parte_7
anni e 6 mesi, da gennaio 2010 sino a giugno 2020), come da valutazione ELla perdita di fatturato EL Dott. che mi viene rammostrata (doc. 16 fascicolo attoreo)”. Persona_2
Si indicano a testimoni:
- IG. Dott. domiciliato in IL EL AR (LO), C.na AN SO – 26818, Parte_8
su tutti i capitoli;

- IG. domiciliato in IL EL AR (LO), C.na AN SO , sui Testimone_6 P.IVA_3
capitoli da n. 1 a n. 29;
- IG.ra domiciliata in IL EL AR (LO), C.na AN SO –26818, sui Testimone_3
capitoli da n. 1 a n. 29;
- IG.ra domiciliata in IL EL AR (LO), C.na AN SO – 26818, Testimone_7
sui capitoli da n. 1 a n. 29;
- IG.ra domiciliata in LO (LO), Via Piermarini n. 4/D – 26900 sui capitoli da Controparte_11
n. 1 a n. 29;
- IG. domiciliato in Ospedaletto LOgiano (LO), Viale Gaffurio n. 14 – 26864, sui Testimone_8
capitoli da n. 1 a n. 31;
- IG. Ing. domiciliato in Pavia (PV), Via. C. Ferrini n. 71 – 27100, sui capitoli da n. Testimone_9
1 a n. 17 e da n. 32 a n. 34;
- IG. Dott. domiciliato in LO (LO), Piazza Zaninelli n. 6 – 26900, sui Persona_2
capitoli da n. 1 a n. 17 e da n. 32 a n. 35;
- IG.ra domiciliata in IL EL AR (LO), C.na AN SO – 26818, Testimone_4
sui capitoli nn. 29, 30 e 31;
- IG. residente a [...] sui capitoli nn. 29, Controparte_12
30 e 31.
Sempre in via istruttoria, ai sensi ELl'art. 210 c.p.c., si chiede di disporre a carico ELla Società appellante l'ordine d'esibizione dei registri contabili ELla stessa Società nonché ELle scritture
9 contabili, registri corrispettivi, d.d.t. di merce fornita e rivenduta, contratti e/o cedolini paga dei dipendenti impiegati presso lo , contratti di fornitura beni e servizi, fatture, lettere, Parte_10
telegrammi, fax o messaggi di posta elettronica al fine di estrarne le registrazioni concernenti la presente controversia e l'attività di vendita al dettaglio esercitata presso lo spaccio agricolo sito in
IL EL AR (LO), Cascina AN SO. Tale acquisizione al processo è necessaria, o quantomeno influente, per la decisione ELla causa odierna nonché al fine di dimostrare l'occupazione ELlo spaccio agricolo da parte ELla convenuta, l'attività commerciale ivi svolta nonché i ricavi scaturenti dalla stessa.
In alternativa, si chiede che venga ordinata l'esibizione e/o la comunicazione ex ufficio ai sensi ELl'art. 2711 c.c. ELla registrazione dei corrispettivi dal 2010 ad oggi, come anche ELle singole scritture contabili e degli altri documenti ut supra indicati concernenti la controversia in corso, ai medesimi fini sopra esposti ed allo scopo di quantificare l'arricchimento ELla convenuta.
In alternativa, occorrendo, si chiede disporsi accertamento tributario contabile per i medesimi scopi.
Si chiede, altresì, disporsi nuova CTU tecnico-contabile al fine di quantificare l'entità dei danni economici tutti patiti dagli attori in conseguenza ELl'occupazione abusiva e senza titolo dei fabbricati ELl'appellato ovvero affinché risponda al seguente quesito:
“Accerti e verifichi il C.T.U., sulla base ELla documentazione versata in atti e di ogni ulteriore indagine essenziale, l'occupazione da parte ELla convenuta degli immobili per cui è causa;
quindi, determini l'indennità di occupazione e/o l'ammontare dei canoni di locazione non percepiti dagli attori e concernenti i predetti immobili dal 01.01.2010 fino alle liberazioni sulla scorta dei valori medi di mercato riferiti agli immobili in atti indicati;

Quantifichi il C.T.U., anche con l'ausilio di eventuale altro esperto, la perdita dei ricavi e/o dei mancati profitti ELla in base al Controparte_3
fatturato potenziale di vendita annuale ELla merce seguente: formaggi, latticini, salumi, carni, pasta, riso e altri generi alimentari venduti dalla convenuta dal 01.01.2010 sino alla liberazione alla luce ELla destinazione commerciale ELlo spaccio agricolo sulla scorta dei valori medi di mercato”.
Ci si oppone, sin d'ora, all'ammissione ELle prove orali dedotte da controparte e, nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione, si chiede di essere ammessi a prova contraria indiretta con il teste Dott.ssa sul capitolo di prova di cui al n. 18) ut supra nonché sui seguenti Testimone_2
capitoli di prova:
36) “Vero che nel 2006 il IG, manifestava l'intenzione di uscire dalla Controparte_2 compagine sociale ELla convenuta”;
10 37) “Vero che nel 2006 il IG. iniziò a trattare con i fratelli IGg. Controparte_2 [...]
e (soci ELla convenuta) la cessione agli stessi o ad altro soggetto da CP_6 Controparte_7 designare ELle sue quote societarie ELla Società Industria Casearia Raimondi S. SO S.p.A.”;
38) “Vero che la trattativa per la cessione ELle quote societarie di cui al capitolo che precede durò anni e si concluse nel dicembre 2012”.
In caso di ammissione, relativamente alle deduzioni ed ai capitoli di controparte nn. 4), 5) e 7) ELl'atto di appello, si chiede di essere ammessi a prova contraria diretta con il testimone IG.ra
, come già indicata in atti e meglio individuata. Controparte_11
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Controparte_2 Controparte_3
hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di LO
[...] Controparte_8
al fine di veder riconosciuto il diritto di proprietà sugli immobili asseritamente
[...]
occupati senza titolo dalla convenuta, costituiti dallo spaccio agricolo aziendale, da due appartamenti e da un ufficio siti in IL EL AR (LO), Cascina AN SO. Per l'effetto, gli attori hanno domandato la restituzione dei fabbricati e la condanna ELla convenuta al risarcimento dei danni a titolo di indennità di occupazione, mancata percezione dei canoni di locazione e a titolo di perdita dei ricavi aziendali ELlo spaccio agricolo occupato.
In subordine, gli attori hanno domandato un equo indennizzo per l'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., che la convenuta avrebbe conseguito negli anni mediante l'abusiva occupazione dei locali e il loro sfruttamento commerciale a danno di parte attrice.
Prospettavano che:
− di professione imprenditore agricolo, è socio di maggioranza ELla Controparte_2 [...] ed è proprietario EL complesso immobiliare “Podere AN SO”, Controparte_3
composto da fabbricati e terreni, siti in IL EL AR (LO), Cascina AN SO (cfr. visura catastale – doc. 1 parte attrice);
− presso l'azienda agricola la Società attrice svolge attività di coltivazione EL fondo, selvicoltura, allevamento di animali, nonché conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione di prodotti agricoli;

− l'attore è proprietario ELl'immobile adibito a fabbricato industriale per attività casearia, sito all'interno EL Podere e censito al N.C.E.U. EL Comune di IL EL AR al foglio 8, mappale 22, subalterno 703, piano T, categoria D/7 (cfr. planimetria caseificio – doc. 4 parte attrice). Con contratto stipulato in data 04.01.2010 l'attore ha concesso il caseificio in locazione alla
11 convenuta, che ivi svolge l'attività di trasformazione, lavorazione e produzione di prodotti derivati EL latte (cfr. visura camerale e contratto di locazione – doc.

3-5 parte attrice); Parte_1
− l'attore è altresì proprietario esclusivo EL fabbricato destinato a spaccio agricolo aziendale
(censito al foglio 8, mappale 22, subalterno 707-porzione di U.I.U. sub. 710, piano T, categoria
D/10, superficie mq. 76,54 – cfr. doc. 1, 6 e 14 parte attrice), abusivamente occupato dal gennaio
2010 dalla società convenuta che, priva di alcun titolo legittimante e senza sostenere costi di gestione, vi svolge attività di vendita di prodotti lattiero caseari e agroalimentari (cfr. schermate sito internet – doc. 7 parte attrice); Parte_1
− fino al 2009, infatti, tra le parti vigeva un accordo verbale di locazione commerciale, che includeva anche il fabbricato adibito a spaccio. Nel gennaio 2010 le parti hanno modificato la pattuizione, stipulando per iscritto un contratto di affitto EL solo fabbricato industriale adibito a caseificio, con esclusione di ogni altra unità immobiliare di proprietà ELl'attore non specificamente indicata nel contratto (“Il Conduttore utilizzerà l'immobile locato esclusivamente per l'esercizio ELla attività casearia.” – cfr. art. 2 contratto di locazione caseificio e precedente contratto verbale registrato nel 2005 – doc.

5-8 parte attrice);
− la società convenuta occupa anche altri appartamenti situati all'interno EL Podere, utilizzati come magazzino (censiti al catasto fabbricati EL Comune di IL EL AR al foglio 8, mappale 5, subalterni 6-7);
− l'occupazione abusiva degli uffici e ELlo spaccio ha precluso alla società attrice di svolgere l'attività di vendita al dettaglio di prodotti agroalimentari, nonché di concedere in affitto a terzi i locali;

− il danno stimato per indisponibilità degli immobili ammonta a € 185.248,08, di cui € 88.714,08 calcolati in base alla stima EL valore locatizio mensile ELlo spaccio alimentare, come da relazione tecnica allegata, ed € 96.534,00 calcolati in base alle quotazioni immobiliari 2019 EL Comune di
IL EL AR per le ulteriori tre unità abitative occupate (cfr. relazione tecnica ing. e Tes_9
quotazioni locatizie Agenzia ELle Entrate – doc. 14-15 parte attrice);
− l'impossibilità degli attori di conferire il fabbricato commerciale in godimento ad altri e di disporre ELlo spaccio agricolo ha condotto alla cessazione ELl'attività di vendita al dettaglio e ha comportato l'ulteriore pregiudizio da mancati ricavi commerciali da vendita di prodotti agroalimentari, quantificati in € 1.890.000,00, come da valutazione ELla perdita di fatturato allegata
(cfr. valutazione Dott. – doc. 16 depositato con le memorie n. 1 di parte attrice) Per_2
Deducevano dunque:
− di vantare il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo dei beni di proprietà, nel rispetto degli art. 42 Cost., 832 e 1140 c.c.;
12 − di aver legittimamente proposto azione di rivendicazione e di restituzione dei beni abusivamente occupati dalla convenuta;

− di aver patito un danno ingiusto qualificabile in re ipsa; il pregiudizio in caso di illegittima occupazione doveva rapportarsi al c.d. danno figurativo e, quindi, al valore locativo EL bene, avuto riguardo sia ai canoni non percepiti, che al mancato ricavo stimato;

− in subordine, di vantare il diritto ad ottenere un indennizzo a fronte ELl'arricchimento ingiustificato conseguito dalla convenuta, che ha esercitato abusivamente l'attività nei locali ELl'attrice incrementando i propri ricavi e depauperando la società agricola.
Con comparsa di risposta depositata il 13.11.2020 si è costituita in giudizio
[...]
chiedendo, per quanto ancora di interesse in questa sede di Controparte_8 impugnazione, il rigetto ELle pretese attoree lamentandone l'infondatezza in fatto e in diritto, nonché l'intervenuta prescrizione ELla pretesa risarcitoria.
Rappresentava quanto segue:
− la convenuta occupa senza soluzione di continuità gli immobili EL Podere AN SO oggetto di contratto di locazione. L'occupazione e l'uso di detti beni sono risalenti nel tempo, ma anteriormente al 2005 non era necessario un contratto di locazione dati i diversi assetti societari allora in essere;

− il 18.01.2005 le parti hanno registrato il primo contratto di locazione concernente il caseificio, lo e altri locali EL Podere AN SO, riformulato nel 2010 con un secondo accordo CP_4 modificativo soltanto EL canone concordato, aumentato da € 20.658,00 ad € 50.000,00 annui (cfr. doc. 5 e 8 parte attrice);
− i locali oggetto ELla seconda locazione –identificati catastalmente al foglio 8, mappale 22, comprendente al proprio interno tutti e tre gli immobili– rimanevano invariati;

− l'accordo riconosceva alla convenuta altresì la facoltà d'uso ELle parti comuni, ovvero ELlo
e degli altri locali ad uso magazzino;
CP_4
− le modifiche catastali intervenute il 4.2.2010, non hanno inciso sugli accordi inter partes, tanto che il rapporto locatizio si svolgeva ordinariamente fino alla censura di occupazione di porzioni di immobile avanzata nel 2016 dagli attori, cui faceva seguito il procedimento di mediazione avviato nel 2017;
− nel 2016 i contraenti hanno sottoscritto una scrittura privata per dirimere la controversia sorta “in relazione alla corretta identificazione di quanto oggetto di locazione con particolare riguardo EL fabbricato porticato colonnato”, senza regolamentare l'uso condiviso ELle parti comuni, che non è stato oggetto di contestazione in tale sede (cfr. scrittura privata – doc. 4 parte convenuta);
13 Sulla scorta di tali fatti, in punto di diritto la parte ha rilevato, per quanto ancora di interesse in questa sede di appello:
− come il secondo contratto abbia riprodotto gli stessi dati catastali EL primo accordo, in tal modo ricomprendendo nell'oggetto lo spaccio e le parti comuni riferibili al mappale 22, foglio 8;
− la domanda attorea è priva di riscontri probatori, non avendo la parte dimostrato il pregiudizio subito, qualificato come danno in re ipsa;
− la domanda di condanna al risarcimento dei danni da perdita dei ricavi o EL fatturato appare carente di allegazioni sia nell'an ELle componenti di elemento soggettivo, danno e nesso causale, che nella quantificazione operata sulla base di una valutazione priva di specificità quanto ai criteri di calcolo da adottarsi;

− la domanda subordinata è priva dei requisiti di cui agli artt. 2041-2042 c.c., non essendo proponibile quando il danneggiato può esercitare un'altra azione per ottenere l'indennizzo EL pregiudizio subito.
Con ordinanza 16.11.2021 il Tribunale non ammetteva le richieste prove orali;
ammetteva consulenza tecnica, ponendo al nominato C.T.U. dott. il seguente quesito: “il c.t.u., Persona_3
esaminati gli atti e i documenti, acquisita ogni ulteriore documentazione utile,
1) accerti se gli immobili, occupati dalla convenuta dall'1.1.2010, identificati catastalmente al foglio 8, mappale 22, subalterno 707, piano T, categoria D/10 e foglio 8, mappale 5, subalterni 6-5
e foglio 8, mappale 5, subalterno 702, rientrino o meno, sotto il profilo catastale, nell'oggetto EL contratto di locazione stipulato tra le parti in data 4.1.2010;
2) in caso di risposta affermativa al quesito n. 1, quantifichi l'indennità di occupazione riguardante gli immobili, occupati dalla convenuta dall'1.1.2010, identificati catastalmente al foglio 8, mappale
22, subalterno 707, piano T, categoria D/10 e foglio 8, mappale 5, subalterni 6-5 e foglio 8, mappale 5, subalterno 702, sulla scorta dei valori medi di mercato riferiti agli immobili in atto indicati;

3) in caso di risposta affermativa al quesito n. 1, quantifichi il c.t.u. i mancati profitti ELla
[...]
in base al fatturato potenziale di vendita Controparte_3
annuale ELla merce seguente: formaggi, latticini, salumi, pasta, riso e altri generi alimentari venduti dalla convenuta dal 01.01.2010 sino al 2019 alla luce ELla destinazione commerciale ELlo spaccio agricolo sulla scorta dei valori medi di mercato;

4) esperisca il tentativo di conciliazione tra le parti”.
All'esito EL deposito ELla relazione di CTU venivano depositate successive integrazioni;
il C.T.U. veniva infine convocato a chiarimenti – ad “integrare la relazione peritale agli atti, chiarendo:
14 quale fosse l'originario accatastamento degli immobili oggi così accatastati - foglio 8, mappale 22, subalterno 707, piano T, categoria D/10, - foglio 8, mappale 5, subalterni 6-5 - foglio 8, mappale 5 subalterno 702 ed in quale data si sia provveduto al nuovo accatastamento;
se, presa visione ELla planimetria allegata all'originale EL contratto di locazione per cui è causa, le porzioni di immobile colorate in giallo siano o meno riconducibili agli spazi attualmente accatastati quali foglio 8, mappale 22, subalterno 707, piano T, categoria D/10, foglio 8, mappale 5, subalterni 6-5 e foglio 8, mappale 5 subalterno 702”. In data 18.4.2023 il C.T.U. depositava l'integrazione richiesta.

Con sentenza n. 378/24 resa in data 1.4.2024 il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, 1) accertava e dichiarava il diritto di proprietà ELl'attore sui fabbricati siti in IL EL AR (LO), Cascina AN SO, e Controparte_2
identificati al catasto fabbricati di detto Comune al fg. 8, map. 22, sub. 707 (porzione di U.I.U. sub.
710) (spaccio agricolo aziendale), al fg. 8, map. 5, sub. 6-5 (appartamenti) e al fg. 8 map. 5, sub.
702 (porzione di U.I.U. sub. 710 – ufficio); 2) accertava e dichiarava l'occupazione illegittima dei fabbricati siti in IL EL AR (LO), Cascina AN SO, identificati al catasto fabbricati di detto Comune al fg. 8, map. 22, sub. 707 (porzione di U.I.U. sub. 710) (spaccio agricolo aziendale), al fg. 8, map. 5, sub. 6-5 (appartamenti) e al fg. 8 map. 5, sub. 702 (porzione di U.I.U. sub. 710 – ufficio) da parte ELla società convenuta Controparte_8 con decorrenza dal 04.01.2010 e sino alla liberazione;
3) condannava l'
[...] [...]
a rilasciare e restituire a entro 15 giorni dalla Controparte_8 Controparte_2 comunicazione ELla sentenza, l'unità immobiliare sita in IL EL AR (LO), Cascina AN
SO, identificata al catasto fabbricati di detto Comune al fg. 8, map. 5, sub. 5; 4) condannava a rifondere a a titolo di Controparte_8 Controparte_2 risarcimento EL danno emergente per l'illegittima occupazione dei fabbricati poc'anzi identificati,
l'importo in linea capitale di € 96.203,25, già rivalutato ad oggi, oltre interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo;
5) rigettava la domanda attorea di condanna ELl' al risarcimento EL lucro cessante per le Controparte_8 ragioni di cui alla parte motiva;
6) condannava l' a Controparte_8
rifondere a parte attrice le spese di lite;
7) poneva le spese di CTU, già liquidate con separata ordinanza, definitivamente a carico di parte attrice e di parte convenuta nella misura EL 50% ciascuna.
Avverso la sentenza proponeva appello prospettando Controparte_8 con un primo motivo l'erroneità ELla sentenza nella parte in cui ha escluso la riconducibilità ELlo
15 , ELl'Ufficio e degli Altri Locali dall'oggetto EL Secondo Contratto di Locazione, quello CP_4
EL 2010, ritenendo per contro che in esso fossero ricompresi i locali contestati, come parti comuni;
con un secondo motivo, lamentando erroneità ELla sentenza nella parte in cui ha riconosciuto in favore di il diritto al risarcimento EL danno per occupazione senza titolo e ha Controparte_2
provveduto alla relativa quantificazione, ritenendo non fosse configurabile alcun danno, e comunque, in subordine chiedendone una diversa liquidazione;
con un terzo motivo, dolendosi ELla regolamentazione ELle spese di lite.
Si costituivano e chiedendo la reiezione Controparte_2 Controparte_3 ELl'impugnazione e proponendo appello incidentale avverso la medesima sentenza deducendone l'erroneità nella parte in cui il Tribunale liquidava una minor somma a titolo di risarcimento EL danno emergente e rigettava la domanda di risarcimento da lucro cessante, per non aver potuto usare lo spaccio per vendere i propri prodotti;
si doleva infine ELla parziale liquidazione ELle spese processuali.

Alla prima udienza di comparizione, tenutasi in data 1.4.20225, la Corte, su concorde richiesta ELle parti, previa concessione dei termini per le memorie conclusive, fissava l'udienza EL 17.6.2025 per la rimessione al collegio, che si teneva con rito cartolare.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Non è più in discussione l'accertamento ELla proprietà in capo a non essendo Controparte_2
stata impugnata la relativa statuizione.
Il primo motivo di appello principale -deducente l'erroneità ELla sentenza nella parte in cui ha escluso la riconducibilità ELlo spaccio, ELl'ufficio e degli altri locali dall'oggetto EL Secondo
Contratto di Locazione, quello EL 2010, ritenendo per contro che in esso fossero ricompresi i locali contestati, come parti comuni- non è fondato.
Il tribunale, esperita CTU, dal percorso particolarmente articolato, per l'individuazione dei beni in esame, che hanno subito negli anni diverse modifiche catastali;
premesso che nessuna specifica contestazione era stata sollevata in ordine al legittimo utilizzo ELlo ”, ELl'“ufficio” e degli CP_4
“appartamenti” in epoca antecedente al 2010, a fronte ELl'accordo verbale raggiunto tra le parti di utilizzo di “n. 3 fabbricati”; che per quanto atteneva all'utilizzo di tali aree dal 2010 in avanti:
- all'epoca ELla stipulazione EL contratto scritto di locazione –ovvero quello EL 2010- le aree oggetto di locazione erano identificate catastalmente al foglio 8, mappale 22, cat. D/7 senza alcuna indicazione dei subalterni ed era altresì prevista la “facoltà di utilizzo ELle aree comuni”;
16 - al contratto di locazione è stata allegata una planimetria con evidenziate in giallo le aree specificamente oggetto di locazione, tra le quali non rientrano –per consistenza– le aree attualmente censite al Foglio 8, mappale 22, subalterno 707 (attualmente 711), piano T, categoria D/10; al
Foglio 8, mappale 5, subalterni 6-5 e al Foglio 8, mappale 5, subalterno 702 (attualmente 704);
- nelle premesse EL contratto di locazione si dà atto ELla presenza di un contratto verbale di locazione registrato nell'anno 2005, avente ad oggetto il “fabbricato” catastalmente identificato al foglio 8, mappale 22, cat. D/7, là dove nella denuncia di contratto verbale risalente all'anno 2005 si legge che oggetto ELla convenzione sono “n. 3 fabbricati”;
- nel contratto di locazione sottoscritto nell'anno 2010 le parti danno atto di aver “verbalmente convenuto di modificarlo (il contratto EL 2005 - ndr) e di redigerlo in forma scritta”.
Tanto premesso, esaminati congiuntamente tutti gli elementi poc'anzi individuati, riteneva di escludere la riconducibilità nell'oggetto EL contratto di locazione stipulato nell'anno 2010 anche ELlo spaccio, ELl'ufficio e degli appartamenti.
A tale conclusione perveniva, in primo luogo, valorizzando l'individuazione univoca dei locali oggetto di locazione mediante allegazione al contratto e richiamo espresso alla planimetria catastale ELle porzioni locate (evidenziate in giallo), ovvero al solo caseificio, non rientrando lo “spaccio”, gli “uffici” e gli “appartamenti” nell'area evidenziata in giallo.
Valorizzava poi che il riferimento nel contratto alla volontà di “modificare” il contenuto EL contratto verbale in essere ed il richiamo, nell'identificazione EL suo oggetto, ad un solo
“fabbricato”, là dove –invece– nella registrazione EL contratto verbale presso l'Agenzia ELle
Entrate di faceva espresso riferimento a n. 3 fabbricati.
Riteneva, infine, che nessun rilievo interpretativo potesse essere attribuito al richiamo nel contratto alla “facoltà di utilizzo ELle parti comuni”, non potendosi ritenere porzioni di bene quali quelle oggetto di causa (spaccio, appartamenti e uffici) parti comuni EL caseificio, ovvero porzioni di bene asservite ad uso comune e non censibili in via autonoma;
rilevava, a conferma ELl'assunto, come i beni oggetto di causa, nelle successive modifiche catastali indicate in perizia, mai fossero stati classificati quali parti comuni, avendo sempre beneficiato di una propria ed autonoma identificazione catastale.

L'impugnazione si fonda sul fatto che in elaborato di CTU risultava accertato che, al momento ELla stipula ELla “seconda” locazione, quindi alla data EL 4.1.2010, che “il mappale 22 era intero, senza subalterni e comprendeva diverse unità immobiliari che hanno assunto l'esatta identificazione catastale attraverso successive variazioni e fusioni, … l'immobile di cui al Foglio
17 8, mappale 22, subalterno 711 (ex-709, ex-707, ex-705), Locale vendita, spaccio, piano T, categoria D/10, era compreso nel Foglio 8, mappale 22”.
La doglianza non è fondata.
L'argomentazione è neutra, ben essendo possibile che di più immobili ricompresi in unico mappale si conceda in affitto solo alcuni di essi. L'accertamento che il mappale 22 ricomprendeva all'epoca EL contratto anche il locale di è all'evidenza subvalente rispetto alla specifica indicazione CP_4
pattizia di individuazione EL bene locato facendo riferimento alla colorazione ELla planimetria, con specifica evidenziazione dei locali interessati all'accordo, ed alla considerazione che mentre nel contratto registrato 2005 si faceva riferimento a tre fabbricati ad uso industriale commerciale, nel contratto 2010 viene menzionato un solo fabbricato.
Analogamente non dirimente il riferimento alle “parti comuni”, posto che, in primo luogo, non possono considerarsi tali degli immobili che hanno una propria autonomia, e specifica individuazione, quali spaccio, magazzini, appartamenti, e come tali sono stati successivamente accatastati, e inoltre perché sono invece ben individuabili alcune parti in senso proprio comuni, e segnatamente un “porticato colonnato”, la regolamentazione EL cui uso è stata oggetto di accordo transattivo EL 13.5.2016 (doc. 4 fasc. di parte convenuta in primo grado).
Il secondo motivo ELl'appello principale -che lamenta l'erroneità ELla sentenza nella parte in cui ha riconosciuto in favore di il diritto al risarcimento EL danno per occupazione Controparte_2
senza titolo e ha provveduto alla relativa quantificazione, ritenendo non fosse configurabile alcun danno, e comunque, in subordine chiedendone una diversa liquidazione- e l'appello incidentale - deducente l'erroneità ELla sentenza nella parte in cui il Tribunale liquidava una minor somma a titolo di risarcimento EL danno emergente e rigettava la domanda di risarcimento da lucro cessante, per non aver potuto usare lo per vendere i propri prodotti- devono essere trattati CP_4
congiuntamente, e non sono fondati. chiedeva, a fronte ELla occupazione illegittima da parte ELla società convenuta Controparte_2 ELle aree individuate, la condanna ELl' al Controparte_8 risarcimento dei danni, che indicava in € 185.248,08, a titolo di indennità di occupazione e/o mancata percezione dei canoni di locazione dal gennaio 2010 al giugno 2020; in € 1.890.000,00 a titolo di perdita dei ricavi o fatturato, per non aver potuto usare lo per vendere i propri CP_4
prodotti.
Il Tribunale, tenuto conto EL dedotto e non contestato utilizzo promiscuo ELlo “spaccio” e ELl'“ufficio” e ELla conseguente condivisibile riduzione –in via equitativa– ELla superficie effettivamente occupata dalla convenuta nella misura EL 50%- a titolo di danno emergente per il
18 mancato e totale godimento diretto di tali locali (lo “spaccio” e l'“ufficio”) riconosceva un importo risarcitorio pari a complessivi € 31.615,65, già rivalutato alla sentenza, oltre interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo.
Per quanto atteneva, invece, agli appartamenti, pur condividendosi la riqualificazione sostanziale dei locali effettuata dal CTU, quale “magazzino”, tenuto conto EL loro stato di fatto e ELl'assenza di elementi di prova a supporto ELle migliori condizioni preesistenti all'occupazione, richiamava i parametri OMI propri ELla zona rurale EL Comune di IL EL AR, per locali di destinazione commerciale con tipologia “magazzino” (così valorizzando l'effettivo stato dei beni), in applicazione dei quali, utilizzando quale valore locatizio medio al metro quadro quello di € 2,2, moltiplicato per la superficie complessiva di entrambe le unità immobiliari e per 126 mensilità
(parte attrice ha, infatti, richiesto il risarcimento sino alla mensilità di giugno 2020), è possibile quantificare in via equitativa il danno patito dall'attore in complessivi € 64.587,60, già rivalutati alla sentenza, oltre interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo.
Quantificava dunque il danno emergente complessivamente patito da per il Controparte_2 mancato utilizzo diretto o indiretto ELlo “spaccio”, ELl'“ufficio” e degli “appartamenti” in complessivi € 96.203,25 oltre interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo.
Voce risarcitoria che non poteva ritenersi prescritta in quanto l'occupazione illegittima configura un illecito a carattere permanente e, dunque, il termine di prescrizione ELl'azione risarcitoria, di cui all'art. 2947 cod. civ., decorre solo dalla data di cessazione ELl'illecito.
Respingeva il richiesto risarcimento per il danno da lucro cessante, conseguente al mancato guadagno che sarebbe derivato dall'attività commerciale all'interno ELlo spaccio, asseritamente inibita dalla presenza ELla convenuta occupante, osservando come parte attrice non avesse adempiuto all'onere di allegare e provare di aver visto sfumare, per effetto ELl'occupazione illegittima dei locali per cui è causa, una possibilità di vendita o di locazione EL bene a valori superiori a quelli di mercato, escludendo la rilevanza ELla mera possibilità di produzione dei frutti, già valorizzata quale danno emergente da mancato utilizzo EL bene.
In punto an.
Il danno da occupazione sine titulo non è in re ipsa, ma è danno-conseguenza, che va allegato e dimostrato.
Secondo noto orientamento di legittimità, in tema di risarcimento EL danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico
19 pregiudizio subito (sotto il profilo ELla perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte ELla specifica contestazione EL convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio EL diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. Il fatto costitutivo EL diritto EL proprietario al risarcimento EL danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio EL diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno ELla mera facoltà di non uso, quale manifestazione EL contenuto EL diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale. (Cass. Sez. Unite, Sentenza n. 33645 EL 15/11/2022,
Rv. 666193 e successive ivi indicate).
È quindi richiesta l'allegazione ELla concreta possibilità di esercizio EL diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica EL contenuto EL diritto, non è suscettibile di risarcimento.
Il fatto costitutivo EL diritto EL proprietario al risarcimento EL danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio EL diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo.
Nel caso in esame è pacifico che utilizzasse i beni in discussione in modo Controparte_2 promiscuo con l' ; è quindi provato che dei beni in questione faceva un uso diretto, Parte_1
in particolate in parte ELlo ponendo in vendita i prodotti ELla propria azienda agricola, ed CP_4 utilizzando per il loro uso specifico parte dei locali ufficio, l'uso dei locali magazzino sarebbe consequenziale rispetto a quello dei locali adibiti a spaccio.
È quindi documentato l'esercizio di un diritto di godimento, che avrebbe potuto immediatamente espandersi alla totalità degli immobili, sino a quel momento goduti solo in parte.
In punto quantum. non essere stata considerata la presenza negli altri locali adibiti a Controparte_13
magazzino di beni di proprietà non solo di , ma anche di (una Parte_1 Controparte_2
moto), ma si tratta di domanda nuova, essendo in primo grado sempre stata affermata la detenzione esclusiva degli appartamenti ad uso magazzino, uso esclusivo confermato anche in elaborato di
CTU (pag. 9)
20 che la prima richiesta di restituzione degli immobili Controparte_14
asseritamente occupati in modo illegittimo è stata trasmessa da a Controparte_2 Parte_1
solamente nel mese di giugno 2016, ma la tesi non è pertinente, perché l'indennità di
[...]
occupazione è dovuta per il fatto di occupare, di talchè la formale richiesta di rilascio non è rilevante.
Lamenta infine essere stati applicati i valori OMI medi, a fronte ELle loro condizioni fatiscenti: i locali si trovano in un “corpo di fabbrica di remota costruzione”; le condizioni dei locali sono
“pessime”; vi sono “carenze importanti negli intonaci, negli infissi esterni ed interni, nei vari impianti e nelle condizioni più generali” (CTU pag. 9).
Quest'ultimo motivo è fondato. La sentenza applica i valori OMI previsti per immobili in
“normale” condizione di manutenzione, mentre essa, sulla sorta ELla descrizione EL CTU, deve ritenersi “scadente”; s'impone quindi il ricalcolo, in via equitativa, nella misura dimidiata di €
32.293,80.
L'appello incidentale, nella parte in cui lamenta la reiezione EL risarcimento per il danno da lucro cessante, conseguente al mancato guadagno che sarebbe derivato dall'attività commerciale all'interno ELlo , asseritamente inibita dalla presenza ELla convenuta occupante, non è CP_4
fondato, dovendosi escludere la rilevanza ELla mera possibilità di produzione dei frutti, già valorizzata quale danno emergente da mancato utilizzo EL bene.
Sul punto, oltre alla giurisprudenza ELle sezioni unite già citata, si può ricordare, più di recente, negli stessi termini, altra sentenza (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30791 EL 2/12/2024, Rv. 673043).
Le spese EL primo grado sono state correttamente ascritte a , che è rimasta Parte_1
soccombente; sono state correttamente calcolate sulla base EL valore EL decisum; non sono suscettibili di modifica, perché la riduzione in questa sede operata ELla condanna non vale a spostare lo scaglione di valore di riferimento.
Correttamente infine è stata compensata tra le parti la spesa per il CTU, che si era resa necessaria, nell'interesse di entrambe le parti, in ragione ELla successiva reiterata variazione dei dati catastali, tale da ingenerare obiettiva situazione di incertezza.
L'attribuzione ELle spese EL giudizio di appello deve tenere conto ELla integrale reiezione ELl'appello incidentale, e EL parziale accoglimento ELl'appello principale, ma anche di considerare che l'appellante principale però resta debitore di somma, per quanto ridotta rispetto al primo grado. Devono quindi essere integralmente compensate tre le parti.
21

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, respinge l'appello incidentale, accoglie in parte l'appello principale, e per l'effetto, in parziale riforma ELla sentenza impugnata:
- condanna a rifondere a a Controparte_8 Controparte_2 titolo di risarcimento EL danno emergente per l'illegittima occupazione dei fabbricati poc'anzi identificati, l'importo in linea capitale di € 63.909,45, già rivalutato ad oggi, oltre interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo;

- conferma nel resto la sentenza impugnata.
- compensa tre le parti le spese EL presente grado.
- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ELl'appellante incidentale ELl'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, 23/06/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corte Adriana Cassano Cicuto
22