REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Cristina Fois Consigliere – relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 541 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
(P.IVA ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
Daniela Corso, come da procura in atti;

appellante
e
(c.f. russo e c.f. italiano ), rappresentato CP_1 P.IVA_2 C.F._1
e difeso dagli Avv.ti Dario Radice e Sergio Roberto Diomedi, come da procura in atti;

appellato
All' udienza dell'11 ottobre 2024 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“Nell'interesse dell'appellante si conclude quindi chiedendo che il Giudice adito, in riforma della sentenza appellata, voglia: in via principale, previa se necessaria l'ammissione delle prove dedotte in primo grado con la seconda e terza memoria ex art. 183 non ammesse e richiamate all'udienza di p.c., dichiarare l'incompetenza territoriale del Giudice adito in primo grado
(Tribunale di Sassari), territorialmente competente essendo in ragione della sede della convenuta in TR di TU il Tribunale di Tempio Pausania, nel merito il rigetto delle avverse domande, vinte in ogni caso le spese del giudizio di primo e secondo grado”.
Nell'interesse dell'appellato:

Opponendosi alle istanze istruttorie reiterate da parte avversa, siccome inammissibili per i motivi ampiamente spiegati in primo grado, nell'interesse dell'Appellato si insiste e CP_1
conclude perché l'Illustrissima Corte adita Voglia in via principale dichiarare infondato l'appello promosso dalla e, per l'effetto, confermare la impugnata Parte_1
sentenza n. 1138/2022 emessa il 10 novembre 2022 dal Tribunale di Sassari;
in subordine accertata l'avvenuta percezione della complessiva somma di €.290.000 da parte della
[...]
, dichiarare il corrispondente indebito arricchimento, con Parte_1 conseguente condanna dell'appellante alla restituzione della somma di € 290.000,00, oltre rivalutazione e interessi sino al saldo In ogni caso con vittoria di competenze e spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.”
Motivi in fatto e diritto
Con atto del 9.11.2020 citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Sassari CP_1 [...]
, lamentando l'inadempimento della convenuta con riferimento al Parte_1
contratto preliminare, avente ad oggetto la realizzazione e la vendita di un appartamento, con annesso posto auto, sito in Santa Teresa di Gallura. L'attore precisava che il contratto era stato sottoscritto da tale IE PA, il quale aveva dichiarato di agire in nome e per conto della figlia
, titolare e rappresentante legale della ditta convenuta. Aggiungeva inoltre di aver Pt_1 corrisposto l'intero prezzo concordato per l'acquisto dell'immobile (pari ad € 290.000,00) secondo le modalità descritte nel preliminare di vendita, ovvero mediante il pagamento di € 90.000,00 contestualmente alla firma del preliminare e con l'accredito della residua somma sul conto corrente intestato alla Asseriva inoltre che, a fronte del mancato avvio dei lavori nei Parte_1
termini pattuiti, aveva contattato più volte la per chiarimenti senza ottenere alcun Parte_1
riscontro, determinandosi alla formale risoluzione del contratto a mezzo PEC inviata il 14.2.2020.
Per tutelarsi dal pericolo di dispersione del patrimonio della promittente venditrice, l'attore aveva chiesto e ottenuto sequestro conservativo sino alla concorrenza di € 300.000. si costituiva in giudizio ed eccepiva l'incompetenza territoriale del Parte_1
Tribunale di Sassari. Nel merito, negava di aver mai conferito procura al sig. IE PA, di cui contestava in ogni caso l'autenticità della sottoscrizione, così che il preliminare non poteva avere alcun effetto nei suoi confronti. Escludeva, inoltre, il proprio inadempimento poiché alla data della formale risoluzione non era ancora decorso il termine per la consegna dell'immobile.
Il Tribunale, istruita la causa con soli documenti, con sentenza n. 1138/2022 in data 10.11.2022 accoglieva integralmente le domande formulate dal e, previa dichiarazione CP_1 dell'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento di condannava la Parte_1 ditta alla restituzione della somma di € 290.000, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla domanda al saldo, nonché alla rifusione delle spese di lite per il giudizio di merito e per quello cautelare di sequestro, liquidate rispettivamente in € 20.000 e € 11.000 oltre accessori.
Il tribunale fondava la sua decisione sulle seguenti argomentazioni: a) il processo era stato correttamente incardinato dinanzi al Tribunale di Sassari, indicato nel contratto come Foro esclusivo per tutte le controversie che fossero insorte in conseguenza dell'accordo; b) la ricezione dell'intero corrispettivo pattuito, riscontrato dalla con apposita mail di conferma Parte_1
e ricevuto sul conto corrente intestato alla ditta, costituiva idonea ratifica dell'operato del falsus procurator, con conseguente produzione degli effetti nella sfera giuridica del rappresentato, al quale era pertanto opponibile il contratto preliminare stipulato col c) a fronte dell'obbligo CP_1 assunto dalla , di edificare l'immobile per trasferirne poi la proprietà al promissario Pt_1
acquirente, con avvio dei lavori presumibilmente nel maggio 2019, alla data del febbraio 2020 non risultava eseguita alcuna attività strumentale e prodromica;
non era stato rilasciato alcun titolo edilizio, era sparito lo stesso cartello pubblicitario di vendita dell'erigendo complesso immobiliare e la immobiliare non risultava neppure essere proprietaria del terreno dove sarebbe dovuto Pt_1
sorgere.
A tale evidente ritardo della promittente venditrice nella realizzazione del complesso immobiliare, si aggiungeva poi l'inquietante mancato riscontro alle reiterate richieste di spiegazioni inviate dal Parte_2
Avverso la sentenza del Tribunale ha proposto appello lamentandone Parte_1
l'erroneità e domandandone la riforma per i seguenti motivi: i) per essersi il primo giudice ritenuto competente nonostante l'inopponibilità a del contratto preliminare, compresa la Parte_1
clausola derogatoria della competenza ivi pattuita: il tribunale aveva infatti erroneamente applicato la disciplina del falsus procurator nonostante la falsità della sottoscrizione apparentemente riferibile a e l'assenza di contemplatio domini; ii) per aver ritenuto grave l'inadempimento Persona_1 nonostante il termine indicato nel contratto per l'avvio dei lavori e il loro completamento fosse solo indicativo e non essenziale;
iii) per aver valorizzato le obbligazioni strumentali e aver ritenuto esistente il grave inadempimento della convenuta due anni prima del termine previsto (peraltro solo indicativamente) per la consegna, ricorrendo erroneamente all'istituto della buona fede nell'esecuzione del contratto, che avrebbe dovuto al limite portare il primo giudice a preservare l'interesse dalla in pendenza del termine per l'avveramento dell'obbligazione di Parte_1 trasferimento, ciò peraltro in analogia con quanto previsto dall'art. 1358 c.c. per la condizione sospensiva;
iv) sulle spese e sulla rivalutazione monetaria, ingiustamente riconosciuta per un debito di valuta. Ha resistito reiterando in via riconvenzionale condizionata la domanda di CP_1
restituzione del medesimo importo a titolo di ingiustificato arricchimento, proposta in via subordinata sin dal primo grado del giudizio.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata, assegnando alle parti i termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
******
Con il primo motivo d'appello lamenta che il Tribunale abbia ritenuto esistente Parte_1
e valido, nonché a lei opponibile, il contratto preliminare sottoscritto dal ritenendo CP_1
ingiustamente impegnativa, insieme alle altre, anche la clausola derogatoria della competenza per territorio ivi contenuta.
Secondo parte appellante la non autenticità della sottoscrizione apposta in calce al contratto per la parte venditrice, non riconducibile né a , rappresentante legale di Parte_1 Parte_1
ma neppure al padre IE PA, con il quale il sosteneva invece di aver trattato, Per_2
avrebbe determinato la stessa inesistenza del contratto preliminare e di tutte le obbligazioni e pattuizioni ivi apparentemente assunte dalla ditta appellante, a partire dalla clausola derogatoria della competenza, che secondo i principi generali apparterrebbe invece al Tribunale di Tempio
Pausania, ove ha sede la ditta convenuta. (art 18 c.p.c.).
Il motivo non coglie nel segno.
Non è in contestazione, infatti, che la firma sia stata apposta in calce al contratto preliminare da un terzo, il quale ha agito, evidentemente senza averne i poteri, in nome e per conto di
[...]
Trattandosi di documento sottoscritto da un terzo e non dalla parte, non trova Parte_1
applicazione la disciplina sul disconoscimento di scrittura privata di cui agli artt. 214 ss. c.p.c..
Inoltre, poiché il contratto è stato sottoscritto in nome e per conto di da persona Parte_1
priva dei relativi poteri, correttamente il tribunale ha fatto applicazione della disciplina del falsus procurator ai fini della ricostruzione dei suoi effetti nella sfera del soggetto falsamente rappresentato (artt. 1398 e 1399 c.c.). Il fatto, poi, che la sottoscrizione apposta in calce al contratto per impegnare appartenga realmente a o sia apocrifa non è Parte_1 Persona_1
rilevante ai fini della presente controversia, poiché IE PA non ha sottoscritto il contratto per impegnare sé stesso (in tal caso avrebbe avuto un senso accertare l'autografia della sottoscrizione) bensì per impegnare la senza averne i poteri (non essendo né rappresentante Parte_1
legale né munito di apposita procura). Dunque, che la firma sia stata apposta da IE PA di pugno o da un'altra persona è circostanza irrilevante ai fini della decisione, poiché si tratterebbe pur sempre di un falso rappresentante di e si ricadrebbe sempre nella fattispecie di Parte_1 cui agli artt. 1398 ss c.c.. L'identità del falsus procurator è infatti totalmente ininfluente ai fini della presente controversia, che riguarda gli effetti prodotti nella sfera giuridica di dal Parte_1
contratto preliminare stipulato da persona priva di poteri di trattare e promettere in vendita le unità immobiliari del complesso residenziale che la ditta aveva in proposito di realizzare a Santa Teresa di Gallura.
Si stenta a capire, poi, in che termini difetti la c.d “contemplatio domini”, propria della figura della rappresentanza, visto che il contratto preliminare è testualmente stipulato per parte promettente venditrice da , con sede a TR d'TU e GN (OT) Parte_1 Parte_1
(c.f. e p.iva: ), iscrizione REA n. 184487 del Parte_3 P.IVA_1
24/10/2013 in persona del legale rappresentante (c.f.: ), e ha Parte_1 C.F._2 ad oggetto la promessa di vendita dell'unità immobiliare n. 34, posta al piano secondo, con annesso posto auto … facente parte del complesso residenziale con ingresso dalla Via Berlinguer, Via E:
Arborea e Via Nazionale ... che la aveva in progetto di realizzare. Dunque, la Parte_1
persona fisica che ha sottoscritto il contratto lo ha fatto in nome di di cui figura Parte_1
persino il timbro in calce al documento, e nel suo interesse, dal momento che ha disposto dei suoi affari, promettendo in vendita le unità immobiliari del complesso residenziale che
[...]
aveva in progetto di realizzare nel Comune di Santa Teresa. Parte_1
Fattispecie concreta a ragione ricondotta dal primo giudice alla figura del falsus procurator.
Ora, è noto che il contratto concluso con il falso rappresentante non produce effetti nella sfera giuridica del rappresentato, a meno che quest'ultimo non lo ratifichi con le forme previste per la conclusione di esso (art. 1399).
Nel caso in oggetto, trattandosi di preliminare di vendita di bene immobile, la ratifica doveva rivestire la medesima forma scritta, che il primo giudice ha correttamente individuato nella mail inviata al dall'indirizzo di posta elettronica di dopo il ricevimento CP_1 Parte_1
della prima tranche del prezzo di € 90.000 (peraltro in conformità alle modalità programmate nel
CP_ preliminare) del seguente tenore: “buongiorno Sig. la ringraziamo per la fiducia e l'acquisto di un nostro immobile, in allegato si trasmette conferma del ricevimento bonifico. Cordiali Saluti.
Parte_1
Scritto di cui non è contestata la provenienza da che in tal modo si è Parte_1
appropriata, con volontà validamente manifestata per iscritto, degli effetti del preliminare stipulato dal falso rappresentante, ratificandolo.
Si tratta di una ricostruzione che la Corte intende condividere pienamente in quanto rispettosa del consolidato e univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità, che anche in un caso analogo a quello in esame ha affermato che “la ratifica di un contratto soggetto alla forma scritta
"ad substantiam", stipulato da "falsus procurator", non richiede che il "dominus" manifesti per iscritto espressamente la volontà di far proprio quel contratto, potendo la ratifica essere anche implicita - purché sia rispettata l'esigenza della forma scritta - e risultare da un atto che, redatto per fini che sono conseguenziali alla stipulazione del negozio, manifesti in modo inequivoco la volontà del "dominus", incompatibile con quella di rifiutare l'operato del rappresentante senza potere. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito, la quale aveva escluso valore di ratifica alla quietanza rilasciata, nella qualità di promittente venditrice, dalla parte coinvolta in un contratto preliminare concluso da un terzo in assenza di poteri rappresentativi, a fronte dell'avvenuta ricezione di una somma di denaro, con espressa imputazione della stessa a titolo di anticipo per detto preliminare). (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2617 del 04/02/2021).
Dunque, il contratto ben poteva essere fatto valere nei confronti di nell'intero Parte_1
contenuto, compresa la clausola derogatoria della competenza a favore del Foro di Sassari, dinanzi al quale è stato correttamente radicato il giudizio, con conseguente rigetto del primo motivo d'appello.
Non miglior sorte merita, poi, il secondo motivo, con il quale l'appellante censura la valutazione compiuta dal primo giudice sull'inadempimento e sulla gravità, sostenendo che al momento della comunicazione della volontà del di risolvere il contratto il termine convenuto per la CP_1 consegna dell'immobile (tre anni dall'avvio dei lavori), peraltro neppure essenziale, non era affatto scaduto, mentre le parti non avevano sanzionato in alcun modo le obbligazioni strumentali e propedeutiche, così che nel febbraio 2020, peraltro in piena emergenza Covid, Parte_1
era ancora nei termini per adempiere.
Anche tali motivi non colgono nel segno, e la valutazione compiuta dal tribunale sul grave inadempimento della promittente venditrice è assolutamente ineccepibile.
Risulta per tabulas che con il preliminare si fosse impegnata anche ad edificare Parte_1 il complesso residenziale nel quale si trovava l'appartamento promesso in vendita al Parte_4
Complesso immobiliare di notevole entità (comprensivo di 35 unità immobiliari su tre piani fuori terra, aree esterne, piscina, parcheggi, giardino), come ben si apprezza dalle tavole progettuali e dal rendering prodotti dalla stessa parte appellante. Sempre per contratto la ditta si era poi impegnata a iniziare i lavori presumibilmente entro il mese di maggio 2019 e terminarli indicativamente entro tre anni dall'effettivo inizio dei lavori, salvo cause di forza maggiore.
Così che appare quanto meno contraddittorio il tentativo della ditta di minimizzare la mancanza del titolo edilizio, che oggi afferma ottenibile addirittura in 30 giorni dalla presentazione del progetto.
Ora, se si considera che all'atto della stipulazione – giugno 2018 - le parti avevano previsto l'edificazione e la consegna dell'immobile nell'arco di quattro anni (tre anni dall'inizio dei lavori, programmato orientativamente per maggio 2019), non v'è dubbio che la situazione di totale stallo, esistente invece ancora a febbraio 2020, aveva comportato un'intollerabile alterazione del sinallagma contrattuale in danno del come ben valutato dal primo giudice. A fronte del CP_1 ricevimento dell'intero prezzo, ancora nel febbraio 2020, non solo non si era Parte_1
neppure accantierata sul terreno, ma non ne aveva ancora acquistato la proprietà (sebbene si fosse falsamente affermata tale nel contratto) e non aveva ottenuto neppure il titolo edilizio.
Ora, per quanto non si ignorino quelle pronunce della Cassazione, richiamate anche dall'appellante, sull'espressa essenzialità del termine e sulla possibilità per il promittente venditore di un bene altrui di procurarne l'acquisto sino al termine pattuito per il preliminare, nel caso di specie la formalizzazione della vendita presupponeva l'avvenuta costruzione del complesso immobiliare che, per proporzioni (35 unità immobiliari su tre piani fuori terra, con piscina e spazi esterni) e per le problematiche legate all'acquisto del suolo - nel costituirsi in primo grado Parte_1
ammetteva di aver solo accordi orali (dunque inidonei alla vendita) e solo con uno dei proprietari per l'acquisto del terreno (cfr. comparsa di costituzione pag. 2 e 3) - richiedeva una serie di attività
(l'acquisto del terreno, il rilascio del titolo edilizio, l'edificazione del grosso condominio), tutte essenziali e non comprimibili in un intervallo di tempo inferiore ai quattro anni. Attività delle quali nessuna era stata neppure avviata sino al febbraio del 2020, dopo circa un anno e mezzo dall'incasso dell'intero prezzo, a distanza di due anni dal termine finale programmato per la consegna dell'appartamento ultimato.
Ora, a fronte di un ritardo così grave e irrimediabile, appare quantomai pretestuoso e sterile il tentativo di parte di cavalcare le locuzioni “presumibilmente” e “indicativamente”, utilizzate dai contraenti per l'avvio dei lavori e la consegna dell'immobile. Espressioni che, alla luce di quanto si
è detto sulla complessità dell'opera e sull'anticipazione dell'intero valore da parte del CP_1
non possono che riferirsi ad un ritardo tollerato di qualche settimana, o al più di un mese, certamente non di un anno, salva la causa di forza maggiore, neppure adombrata dalla società venditrice. In ogni caso, nel febbraio 2020, dopo otto mesi, era ben lontana dal Parte_1
programma promesso, visto che non aveva neppure ottenuto il titolo edilizio e non era neanche proprietaria del suolo dove sarebbe dovuto sorgere il grosso complesso edilizio, di cui non a caso aveva smesso di pubblicizzare anche la vendita, rendendosi in tal modo gravemente inadempiente ai fini della risoluzione del contratto, come ben valutato dal Tribunale con statuizione che si conferma anche in questa sede.
Viceversa, è fondato il terzo motivo d'appello, con il quale è contestato il riconoscimento anche della rivalutazione monetaria sulle somme da restituirsi al in conseguenza della CP_1
risoluzione, nonostante parte appellata non avesse neppure dedotto, e ancor meno provato, un maggior danno derivante dalla mancata disponibilità del denaro. E' noto, infatti, che “in caso di risoluzione per inadempimento di un contratto, le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando attengono
a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti
a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c. che va, peraltro, provato dal richiedente”. (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 14289 del 04/06/2018).
In ogni caso, la fondatezza della censura sulla rivalutazione dell'importo dovuto, per la sua marginalità e irrisorietà, non incide sulla sostanziale soccombenza di su Parte_1
entrambe le domande proposte, di risoluzione e restituzione, ai fini della regolamentazione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, che sono poste interamente a suo carico.
Spese che sono liquidate per il giudizio d'appello nei valori medi per le attività di studio e introduttiva del giudizio e in quelli minimi per le successive fasi, di trattazione/istruzione e decisoria per la mancanza di attività istruttoria e di scritti conclusionali.

PQM

La Corte, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda, definitivamente decidendo, in parziale riforma della sentenza n. 1138/2022 del Tribunale di Sassari pubblicata il 10.11.2022, che si conferma nella restante parte,
1) condanna a restituire in favore di la somma di € 290.000, Parte_1 CP_1
senza rivalutazione, con gli interessi legali dalla domanda giudiziale;

2) condanna l'appellante a rifondere in favore di parte appellata le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 13.530,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.
Così deciso in Sassari nella Camera di Consiglio del 23/1/2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Cristina Fois dr.ssa Cinzia Caleffi