REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Paola Agresti Consigliere dott. Maria Speranza Ferrara consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 260 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, assunta in decisione all'udienza del 13.11.2024, vertente
TRA
, (C. F. ) in Parte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Regina Proietti (CF ) – C.F._1
APPELLANTE –
E
Controparte_1
in persona del suo legale
[...] CP_2 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Salvatore Pellegrino (
[...]
) – APPELLATO – C.F._2
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La società ha proposto appello avverso la Parte_2 sentenza del tribunale di Roma n. 12459/2018, che ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, concluso il 18.02.2000 ed avente ad oggetto il locale commerciale sito in Roma, via dell'Acqua Bullicante 312, di proprietà per CP_2 grave inadempimento di essa conduttrice;
confermato l'ordinanza di rilascio emessa all'udienza del 29.07.2015; condannato la società al pagamento, in favore dell' dell'importo di € 117.858,48, a titolo di canoni di locazione, CP_2 adeguamento ST e imposta di registro, oltre interessi nella misura legale dalla data di pubblicazione della sentenza fino a quella di effettivo pagamento;
dell'importo di € 71.298,60, a titolo di oneri accessori, oltre interessi dal giorno della domanda del 03.07.2015 fino a quello di effettivo pagamento;
dell'importo di € 8.366,60, pari a quello dell'ultimo canone, per ciascuna delle mensilità dall'agosto 2015 fino a quella di effettivo rilascio, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze e il rimborso delle spese di lite. Il Tribunale, a fondamento della decisione, ha svolto diverse argomentazioni che possono essere così sintetizzate:
- l' ha dato prova del titolo fondante la pretesa creditoria, allegando il contratto di CP_2 locazione, in cui è pattuito un canone annuale di 194.400.000 delle vecchie lire (€ 100.339,22) da corrispondere in dodici mensilità.
- l'eccezione di prescrizione quinquennale e sull'esatto importo del canone intimato non esclude la gravità dell'inadempimento, essendo stato dimostrato il pagamento solo di alcuni canoni, con un debito residuo considerevole;
l'offerta di pagamento di € 240.000,00 è avvenuta solo dopo la proposizione della domanda di risoluzione quando non era più possibile rendere la prestazione, in virtù del disposto di cui al terzo comma dell'art. 1453 c.c;
- la richiesta di pagamento ammonta alla somma complessiva di € 359.753,32, per canoni, interessi di mora e oneri accessori, ma, all'esito degli accertamenti del ctu, ampiamente condivisibili, spetta il minor importo di € 189.157,08, di cui € 117.858,48, per canoni di locazione, istat e imposta di registro, e € 71.298,60, per oneri accessori, oltre 8.366,60, pari all'importo dell'ultimo canone, per ciascuna delle mensilità dall'agosto 2015.
- l'eccezione di compensazione è generica e non può essere accolta.

§ La società impugna la decisione. Parte_1
Generica è l'eccezione di tardività dell'appello, che, invece, risulta tempestivamente proposto. La sentenza del tribunale è stata pubblicata - e non notificata - il 15 giugno 2018 ed il ricorso in appello depositato il successivo 14 gennaio, entro il termine di sei mesi di cui all'art. 327 cpc, tenendo anche conto della sospensione feriale dall'1 al 31 agosto. Di conseguenza, va esaminato il merito dell'impugnativa, con cui sono state articolate tre censure. La prima riguarda l'accertamento del credito in relazione alla dichiarazione di risoluzione del contratto, per inadempimento del conduttore. Secondo l'appellante, la società locatrice si sarebbe limitata ad allegare il contratto di locazione, chiedendo anche somme non dovute, come, ad esempio, le spese condominiali, che, per contratto, non sarebbero a carico del conduttore, trattandosi di un immobile al di fuori dello stabile condominiale;
i relativi importi sarebbero stati, inoltre, richiesti con anni di ritardo e senza adeguata documentazione probatoria, tanto che lo stesso ctu, avrebbe evidenziato la confusione contabile chiedendo prospetti riepilogativi;
dalle stesse richieste del locatore, emergerebbe la mala fede contrattuale, avendo volutamente e arbitrariamente operato ripetizioni di somme, così addebitando esorbitanti interessi di mora e oneri, di cui sarebbe un esempio il “bollettino 12507505”, ove viene indicato, in corrispondenza della voce “cong. oneri acc.”, un importo pagato di € 1.702,64 ed un importo apoditticamente non pagato di € 42.127,87, laddove l'importo di € 1.702,64, corrisposto dall'odierna appellante quale acconto sul canone mensile di locazione, è stato surrettiziamente riportato sul bollettino sotto la voce di un presunto conguaglio oneri accessori, comparso per la prima volta nel giugno 2012, ovvero dopo oltre 12 anni dall'inizio del contratto di locazione. Con queste considerazioni critiche, l'appellante tenta di escludere la gravità dell'inadempimento assumendo di non aver potuto verificare l'entità di quanto effettivamente dovuto e provvedere ai pagamenti. La censura non convince. La confusione contabile ha riguardato essenzialmente gli oneri accessori, in parte anche arbitrariamente richiesti, ma, comunque, resta grave l'inadempimento all'obbligo di pagamento dei canoni e della rivalutazione istat, per i quali non vi è incertezza sull'ingente ammontare dovuto e non versato - se non in misura minima, per quanto si dirà nell'esaminare il terzo motivo di appello -. Il canone è previsto nel contratto per un importo annuale di Lire 194.400.000 (€ 100.339,22), da corrispondere in dodici mensilità ed il conduttore ha l'onere di dimostrare l'avvenuto pagamento. L'inadempimento al riguardo è grave, considerata la misura accertata del mancato pagamento ed anche solo con riferimento all'anno 2014, per il quale risulta un debito del 50% del dovuto, esclusa anche l'ST (vd. prospetto ctu). Non è, dunque, decisiva la critica dell'appellante incentrata esclusivamente sul disordine contabile relativo gli oneri condominiali, sulla genericità della domanda e sostanzialmente sul comportamento della controparte. Ugualmente non decisivo è il richiamo a quanto previsto al p. 2 del contratto di locazione (“Oltre al canone sono interamente a carico del conduttore, ove sussistenti, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento ed alla ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Sono altresì a carico del conduttore, nella misura del 90%, le spese per il servizio di portineria”), per sostenere la non debenza degli oneri richiesti. La previsione contrattuale ricalca il dettato normativo dell'art. 9 legge 392/1978 che disciplina gli oneri accessori a carico del conduttore, aggiungendo la perifrasi “ove sussistenti”. La previsione è ultronea, perché non aggiunge nulla rispetto a quanto già previsto dalla legge, e la perifrasi utilizzata, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, non esclude in radice la partecipazione alle spese addebitate, ma va intesa nel senso letterale di un obbligo di pagamento di spese effettivamente ricorrenti e deliberate;
nè appare decisiva, per le ragioni che si andranno ad esporre, la collocazione dell'immobile, condotto in locazione, al di fuori dello stabile condominiale, per ritenere non dovute le spese condominiali;
né sono indicate le spese da espungere, dopo che il ctu ha detratto quelle di competenza del proprietario dell'immobile, nel rapporto con il conduttore. Del resto, la Suprema Corte si è espressa nel senso dell'obbligo di partecipazione alle spese, per scale ed androni, da parte dei condomini proprietari di locali con accesso dalla strada (“Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edifici. Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne” Cass. sent. n. 9986/2017) e, per identità di ratio, in materia di spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente, “deve dirsi che, al pari delle scale, l'impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant'è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell'art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio……” (da Cass. n. 23222/2019). § Con il secondo motivo, l'appellante lamenta un vizio di ultrapetizione ed, in particolare, l'addebito della morosità, per oneri accessori, anni 2009 e 2010, mai richiesti in giudizio, essendo l'intimazione di sfratto limitata alla morosità per il periodo compreso tra l'anno 2011 e 2015. Il tribunale ha ritenuto tardiva la contestazione del conteggio, da parte del ctu, degli oneri accessori anni 2009 e 2010), avvenuta solo all'udienza di discussione e, “ad abundantiam”, si è pronunciato nel merito, rilevando che nel prospetto contabile allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità risultavano anche gli anni, oggetto di contestazione. L'appellante contesta genericamente la tardività della contestazione - non indica specificamente l'atto in cui sarebbe riportata - ma, soprattutto, dalla lettura del prospetto contabile, che è da considerare parte integrante dell'intimazione di sfratto, emerge un debito a partire da novembre 2009, come da bollettino del mese precedente. In ogni caso, il prospetto va letto in maniera unitaria, emergendo un consistente conguaglio per oneri accessori a partire dall'anno 2012, circostanza da cui non si può prescindere nell'accertamento di quanto dovuto per i singoli anni. In questo ambito, va ricompreso anche l'anno 2011, per cui nel prospetto non è indicato uno specifico debito, e, nell'anno 2015 emerge un ulteriore conguaglio.
§ Con il terzo motivo, l'appellante contesta la condanna al pagamento in favore dell' dell'importo di € 117.858,48, per canoni di locazione, adeguamento CP_2
ST e imposta di registro, sostenendo un errore nell'analisi della documentazione contabile: il CTU ha accertato un debito di € 117.838,48, per canoni, istat ed imposta di registro, fino al luglio 2015, ma non avrebbe detratto il maggior importo di € 13.722,60 versato nell'anno 2015. Effettivamente il ctu, pur avendo riportato in tabella, per l'anno 2015, un importo di 87.118,96 euro versato a fronte di un dovuto di 73.396,36 euro, non ha tenuto conto dell'eccedenza al momento della determinazione del debito complessivo al mese di luglio 2015. L'importo finale di 117.838,48 euro è corretto, se si utilizzano gli addendi del ctu, ma non è stata detratta la somma in eccedenza di 13.722,6 euro. La sentenza va dunque, riformata limitatamente a questo aspetto, calcolando il minor importo, dovuto di 104.115,88 euro.
§ Alla riforma segue l'accoglimento della domanda di restituzione delle somme pagate in esubero, con interessi dalla data del pagamento (“….per ottenere la restituzione di quanto pagato è necessaria la formazione di un titolo restitutorio, il quale comprende "ex lege", senza bisogno di una specifica domanda in tal senso e a prescindere anche da una sua espressa menzione nel dispositivo, il diritto del "solvens" di recuperare gli interessi legali, con decorrenza, ex art. 1282 c.c., dal giorno dell'avvenuto pagamento. (Cass. Civ. sentenza n. 34011/2021) § Il credito da deposito cauzionale non può invece essere portato in compensazione, in mancanza di una formale domanda di restituzione;
né risulta dedotto il rilascio dell'immobile.
§ L'accoglimento parziale dell'appello, valutato unitamente alla effettiva difesa dell' in appello e, più in generale, al ridimensionamento del credito azionato, in CP_2 una valutazione complessiva dell'esito della lite, giustificano una compensazione delle spese del grado.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza n. 12459/2018, fermo il resto, così provvede:
1) condanna la società al pagamento, in favore Parte_1 dell' dell'importo di € 104.115,88 euro, per canoni di locazione, CP_2 adeguamento ST e imposta di registro;

2) condanna l' alla restituzione alla società CP_2 Parte_1 di quanto, nelle more, eventualmente percepito in esubero per effetto della sentenza di primo grado, oltre interessi dalla data del pagamento;

3) dichiara la compensazione delle spese del grado;
Così deciso in Roma il giorno 27.12.2024
Il Presidente relatore