N. R.G. 625/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, quarta sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Dania Mori Presidente dott. Maria Teresa Paternostro Consigliere Relatore dott. Paola Caporali Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 625/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ZANASI Parte_1 C.F._1 LUCA;

APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARO Controparte_1 C.F._2 E ST
APPELLATA

AVVERSO
la sentenza n. 66/2022 del Tribunale di Siena, emessa il 18.1.2022 e pubblicata il
5.2.2022;
CONCLUSIONI
con ordinanza del 10 aprile 2025, all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 3.4.2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis, in parziale riforma della impugnata sentenza del Tribunale di Siena n. 66/2022 pubblicata il 05.02.2022 e notificata il 01.03.2022, emessa nel Giudizio Civile R.G2184/2019, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione 05.02.2022 e notificata il
pagina 1 di 15 01.03.2022, emessa nel Giudizio Civile R.G2184/2019, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: Nel Merito: accogliere i motivi di appello proposti dal dr.
[...]
e riformare parzialmente la sentenza n. 66/2022 del Tribunale di Siena Parte_1 limitatamente alla parte impugnata in parte qua, e precisamente : In tesi: revocare e riformare integralmente il capo della sentenza che ha disposto la condanna del dr.
[...]
alla rifusione in favore di delle spese di lite liquidate in Parte_1 Controparte_1 euro 13.430,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, IVA e CAP se per legge;
condannare la dr.ssa Notaio a titolo di risarcimento del danno, al Controparte_1 pagamento in favore del dr. della somma di euro 8.135,28 a titolo di Parte_1 restituzione delle spese, anche accessorie, competenze notarili ed imposte sostenute dall'appellante per la redazione del rogito del 21.12.2007, maggiorate di interessi al tasso legale dal 21.12.2007 fino all'effettivo soddisfo;
condannare la dr.ssa CP_1 alla rifusione in favore del dr. delle spese e competenze di
[...] Pt_1 Parte_1 lite del giudizio di primo grado liquidandole nella stessa misura di euro 13.430,00 per compensi, oltre 15% per rimborso forfettario delle spese, oltre IVA e CPA se dovuti, nonché al rimborso del C.U. versato in primo grado di euro 518,00 per la chiamata in causa della stessa;
Condannare la dr.ssa alla rifusione in favore della Controparte_1 parte appellante delle spese e delle competenze del giudizio in grado di appello da liquidarsi ex D.M. 55/2014 e D.M. 37/2018, oltre al 15% per spese generali, IVA e CAP come per legge sul tassato”;
Per parte appellata: “si riporta alla propria comparsa di costituzione e risposta insistendo per l'accoglimento delle preliminari sollevate eccezioni pregiudiziali - nello specifico di non manifesta fondatezza dei motivi di appello, di eccezione di giudicato e di carenza di interesse sopravvenuta alla pronuncia, richiamando le argomentazioni e controdeduzioni diffusamente articolate nonché le rassegnate conclusioni chiedendo che la causa – ove non ritenuta di pronta soluzione - venga rinviata per la precisazione delle conclusioni”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
L'impugnazione riguarda l'ultimo capo della sentenza n. 66/2022 emessa il 18.1.2022 e pubblicata il 5.2.2022 con la quale il Tribunale di Siena: 1) rigettava le domande avanzate dall' nei confronti Parte_2 di e;
2) accoglieva la domanda riconvenzionale Persona_1 Parte_1 proposta dal convenuto di usucapione del complesso immobiliare oggetto di causa Pt_1
pagina 2 di 15 sito in Chiusdino, strada Massetana n. 29, località La RI (porzione di fabbricato con annesso resede esclusivo e terreno staccato); 3) condannava il al rimborso sia Per_1 delle spese di registrazione e di trascrizione della sentenza che di quelle del rogito notarile del 21.12.2007; 4) ordinava la trascrizione della sentenza all'Agenzia del
Territorio di Siena;
5) condannava l' Parte_2
alla refusione delle spese di lite nei confronti del e del;
6)
[...] Per_1 Pt_1 condannava il alla refusione delle spese di lite in favore della terza chiamata, Pt_1
. Controparte_1
L'odierno appellante era stato convenuto in giudizio, insieme al dall' Per_1 [...]
, il quale vantava di essere Parte_2
l'esclusivo proprietario del compendio immobiliare sito in Chiusdino, strada Massetana n.
29, località La RI (porzione di fabbricato con annesso resede esclusivo e terreno staccato), a suo dire illegittimamente alienato dal al con contratto del Per_1 Pt_1
21.12.2007, ai rogiti del Notaio CP_1
Il , nel costituirsi in giudizio, aveva chiesto che le domande attoree fossero Pt_1 respinte e aveva proposto a sua volta domanda riconvenzionale sia contro il da Per_1 lui stesso chiamato in causa, che contro l' , diretta ad accertare Parte_2
l'usucapione in suo favore del complesso immobiliare oggetto di causa, ai sensi degli artt.
1158, 1159 e 1159 bis c.c., nonché, subordinatamente, di affrancazione ai sensi degli artt. 971 e 972 secondo comma c.c.; inoltre, nei confronti del solo aveva proposto
Per_1 tutta una serie di domande: ai sensi dell'art. 1478 c.c., nonché di rimborso delle spese di registrazione e di trascrizione della sentenza per il caso in cui fosse stato riconosciuto proprietario a titolo di usucapione, di riduzione del prezzo della compravendita stipulata con il di risarcimento del danno ovvero di risoluzione del contratto (e di
Per_1 restituzione delle somme corrisposte per l'acquisto dell'immobile e per la sua ristrutturazione) nel caso in cui il non avesse provveduto a quanto previsto
Per_1 dall'art. 1478 c.c. e fossero state accolte le domande dell;
infine, Parte_2 aveva chiamato in causa il notaio rogante l'atto di compravendita, Controparte_1 assumendone la responsabilità professionale e chiedendo che fosse condannata, in ogni caso, al risarcimento del danno, in solido con il
Per_1
Per quanto ancora di interesse nella presente sede processuale, il giudice di prime cure, dopo aver rilevato che l' Parte_2 non aveva assolto alla probatio diabolica su di esso gravante in relazione alla domanda di pagina 3 di 15 rivendica proposta, riconosceva la fondatezza della domanda di usucapione formulata dal ai sensi dell'art. 1158 c.c. e condannava il a rimborsare allo stesso le Pt_1 Per_1 spese di registrazione e di trascrizione della sentenza nonché a pagargli le spese del rogito notarile del 21.12.2007, pari a € 8.135,28; per contro, respingeva la domanda di risarcimento proposta dal nei confronti del notaio Pt_1 CP_1
In proposito, il Tribunale, dopo aver valutato l'ambito del mandato conferito al notaio rogante nella specie, escludeva il dedotto difetto di diligenza in capo alla professionista osservando che “dalle visure catastali ed ipotecarie in atti i beni non risultavano gravati da alcun vincolo. In particolare, dalla consultazione dei registri immobiliari entro il termine del ventennio non risultava alcuna trascrizione in favore dell'odierna attrice e contro il divenuto titolare dei beni dal 1983”. Per_1
Da qui, il rigetto della domanda svolta dal nei confronti della terza chiamata e la Pt_1 condanna del chiamante a rifondere le spese processuali della terza chiamata.
Con atto di citazione ritualmente notificato, il ha proposto gravame dinanzi a Pt_1 questa Corte d'Appello, dando atto dell'intervenuta acquiescenza alla sentenza delle altre parti del giudizio e chiedendone la riforma in parte qua, sulla base di quattro motivi di gravame, con cui ha dedotto: 1) il travisamento dei fatti, per avere il primo giudice omesso di esaminare i documenti versati in atti e omesso di applicare il principio di non contestazione;
2) l'erroneità della sentenza impugnata laddove aveva ritenuto insussistente l'inadempimento della 3) la violazione dell'art. 91 c.p.c. sotto il CP_1 profilo della mancata considerazione della soccombenza virtuale della;
4) CP_1
l'omessa pronuncia e/o il mancato accoglimento della domanda di condanna della alla rifusione delle spese del rogito notarile, in solido con il CP_1 Per_1
Ritualmente radicatosi il contraddittorio, si è costituita in giudizio la Controparte_1 quale ha eccepito preliminarmente l'inammissibilità/improcedibilità del gravame: in primo luogo, ai sensi degli artt. 342 e 348 bis c.p.c.; di poi, per l'esistenza del giudicato in relazione alla richiesta di restituzione degli oneri e delle spese del rogito del 21.12.2007 e a quella di condanna al pagamento delle spese di lite;
infine, per sopravvenuta carenza di interesse alla pronuncia con riferimento sia agli oneri e alle spese notarili che alle spese di lite, stante la già intervenuta condanna definitiva nei confronti del Per_1
Nel merito, l'appellata ha contestato, sì come infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la conferma, con vittoria di spese del grado. pagina 4 di 15 Esaurita la trattazione, la causa è stata trattenuta in decisione una prima volta con provvedimento del 15.12.2023 (a seguito di udienza cartolare del 7.12.2023); quindi, è stata rimessa sul ruolo per impedimento del precedente relatore, con nuova assegnazione a questo giudice relatore (provvedimento del 6/7 marzo 2025); infine, con ordinanza in data 10 aprile 2025 (a seguito di udienza a trattazione scritta del 3 aprile
2025), è stata nuovamente trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. ridotti (20+20), sulle conclusioni delle parti per come sopra precisate, attraverso note scritte depositate telematicamente.
***
Preliminarmente, è da rilevare che l'eccezione d'inammissibilità dell'appello formulata dall'appellata ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. – disposizione contemplante un giudizio prognostico sul gravame – risulta superata, dal momento che l'impugnazione è già stata trattenuta in decisione.
Parimenti destituita di fondamento è l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 cod. proc. civ..
Il gravame per vero si profila conforme ai requisiti essenziali di forma/contenuto espressi nell'articolo citato: in concreto, dalla lettura dell'atto è dato ricavare, non solo le statuizioni oggetto di gravame, ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado;
inoltre, le censure formulate presentano un grado di contenuto critico adeguatamente articolato e si esprimono in termini di chiara contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisione impugnata.
Sempre in via preliminare, non colgono nel segno le eccezioni di giudicato e di sopravvenuta carenza di interesse dell'appellante in ordine alla richiesta di condanna della alla restituzione degli oneri e delle spese del rogito del 21.12.2007 e al CP_1 pagamento delle spese di lite.
Si sostiene, a fondamento dell'eccezione, che le domande di condanna formulate dal nei confronti della al pagamento della somma di € 8.135,28, per gli Pt_1 CP_1 oneri e le spese notarili, e al pagamento delle spese di lite sarebbero già coperte da giudicato in forza delle statuizioni, divenute irrevocabili, con cui il Tribunale di Siena ha già accolto tali domande nei confronti del Per_1
Donde, a detta dell'appellata, l'insussistenza “di alcun reale e concreto interesse alla riforma” dei capi impugnati “poiché anche se – ammesso e non concesso – venisse
pagina 5 di 15 riformato il capo sulla presunta responsabilità professionale la richiesta restitutoria avanzata verrebbe in ogni caso rigettata al pari della richiesta di refusione delle spese di lite del primo grado già coperte da statuizione passata in giudicato”.
Si tratta di prospettazione non condivisibile.
Il ha chiesto, infatti, la condanna della al risarcimento del danno “in via Pt_1 CP_1 solidale” con il “liquidandolo nella stessa misura delle somme che lo stesso prof. Per_1
dovrà eventualmente corrispondere all' a titolo di canoni livellari e/o delle Pt_1 CP_2 somme che il prof. dovrà corrispondere a titolo di eventuale affrancazione per gli Pt_1 immobili oggetto di contesa e/o delle somme corrisposte dal dr. Prof. Parte_1 al venditore a titolo di prezzo per l'acquisto dell'immobile stipulato con il contratto di compravendita del 21.12.2007, pari ad euro 100.000,00, oltre a quelle di registro, notarili, tecniche, di mediazione, che si quantificano in euro 8.135,28, e/o al rimborso di tutte le spese successive, sostenute in buona fede, per la ristrutturazione edilizia, anche per le conseguenti spese tecniche e per gli oneri di concessione edilizia, che si quantificano in euro 60.355,16, e/o le spese di registrazione e di trascrizione della emananda sentenza di accertamento di usucapione, in ogni caso con il rimborso e la restituzione degli onorari corrisposti nonché delle spese, imposte e tasse corrisposte per la stipula del rogito, il tutto con gli interessi al tasso legale e la rivalutazione monetaria, dal dì del dovuto fino al saldo effettivo”.
Alla luce di tali conclusioni, deve quindi dissentirsi dalla tesi dell'appellata laddove la stessa, con riferimento agli oneri e alle spese notarili, deduce l'insussistenza “di alcun reale e concreto interesse alla riforma del capo impugnato del tutto scollegato con il risultato invocato”, prospettando un indebito arricchimento dell'appellante “poiché la predetta posta, diversamente da quanto sostenuto in appello, non era richiesta a titolo risarcitorio ma a titolo restitutorio”.
Come noto, infatti, nell'ipotesi in cui un soggetto abbia agito per ottenere il risarcimento dei danni in via solidale nei confronti di più convenuti, si determina un litisconsorzio facoltativo passivo che, in difetto d'impugnazione, può ben condurre alla formazione di cosa giudicata sostanziale quanto alle questioni decise dal giudice di primo grado e suscettibili di acquisire quel valore, limitatamente al rapporto nel cui ambito la questione è stata decisa e, quindi, tra l'attore ed il convenuto cui quel rapporto si riferisce, non restandone pertanto precluso in appello l'esame delle questioni afferenti ai rapporti tra l'attore e gli altri convenuti (cfr. ex plurimis, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13607 pagina 6 di 15 del 21/06/2011).
Parimenti, quanto alle spese di lite, il fatto che vi sia già stata la condanna definitiva dell' (e non già del come erroneamente dedotto da parte Parte_2 Per_1 appellata) al pagamento degli oneri processuali sostenuti dal , non impedisce a Pt_1 questa Corte di pronunciare anche sulle conseguenze di un'eventuale soccombenza della nel diverso rapporto processuale tra il e la terza chiamata. CP_1 Pt_1
Nel merito, l'appello proposto va deciso come segue.
L'appellante lamenta che il giudice di prime cure avrebbe errato nell'escludere il dedotto inadempimento contrattuale della e ciò avrebbe fatto, da un lato, ponendo a CP_1 fondamento della decisione un orientamento giurisprudenziale datato e oramai superato, dall'altro, omettendo di esaminare tutta la documentazione versata in atti, non contestata dalla convenuta, da cui sarebbe emerso, non solo, che sin da prima della redazione del contratto era a conoscenza della problematica relativa al Parte_3
"livello", ma anche che l'attività del notaio non si era affatto limitata alla semplice autenticazione delle sottoscrizioni apposte in calce alla scrittura privata predisposta dalle parti stesse, ma si era estesa alla consulenza nella formazione dell'atto e alla redazione della scrittura necessaria per il trasferimento della proprietà del complesso immobiliare.
A detta del , quindi, il notaio rogante avrebbe dovuto risalire all'originario titolo di Pt_1 acquisto inter vivos al fine di accertare con la dovuta diligenza l'effettiva sussistenza del diritto di proprietà negoziato con l'atto di compravendita e non avrebbe dovuto limitarsi ad indicare i precedenti atti di trasferimento “mortis causa” e valutare le sole “risultanze catastali”.
Le doglianze dell'appellante, pur condivisibili, non sono tuttavia idonee a sovvertire il decisum della sentenza impugnata.
Occorre anzitutto premettere che la vicenda che qui occupa vede la convenuta CP_1 in giudizio dal quale responsabile “in ogni caso” dei danni derivati ad esso Pt_1 acquirente dalla stipulazione del rogito de quo, e quindi, tanto nel caso di accoglimento della domanda di evizione proposta dall' (per il caso di Parte_2
“declaratoria di nullità, inefficacia e/o inopponibilità del contratto di compravendita del
21.12.2007 e/o di accoglimento della domanda di devoluzione ex art. 971 c.c., e/o di declaratoria della risoluzione del contratto di compravendita del 21.12.2007 e/o di eventuale accoglimento della domanda di condanna al pagamento del dr. Prof. Pt_1
pagina 7 di 15 di canoni livellari”) – quanto nel caso di rigetto di quella domanda e di Parte_1 accoglimento della domanda “di usucapione ed in ipotesi subordinata di affrancazione ex art. 971 e 972 II comma c.c. degli immobili oggetto di causa”, proposta da esso . Pt_1
Nell'una come nell'altra ipotesi, viene dedotto, a fondamento della domanda risarcitoria,
l'inadempimento della professionista al contratto d'opera intellettuale avente ad oggetto la stipula del rogito di compravendita concluso il 21.12.2007 tra il in veste di Per_1 alienante, e il , in veste di acquirente. Pt_1
Il Tribunale di Siena, nel respingere la domanda proposta dal contro la Pt_1 CP_1 ha richiamato l'orientamento della giurisprudenza di legittimità a tenore del quale “Il notaio incaricato della autenticazione di una scrittura privata, il cui contenuto sia stato predisposto già da altri o dagli stessi contraenti, non è tenuto ad effettuare le visure ipotecarie, a meno che non gli sia stato conferito incarico espresso” (Cass. Civ. Sez. 2,
Sentenza n. 23934 del 23/12/2004); ciò, sul presupposto che nella specie tutti gli elementi dell'accordo e il contenuto della scrittura erano già stati oggetto di elaborazione fra le parti e/o di materiale redazione da parte di altri per conto delle parti medesime e che il notaio, non avendo ricevuto l'espresso incarico di effettuare le visure catastali, si era limitato a trascrivere tale redazione e ad autenticare la scrittura privata.
In realtà – in dissenso con quanto ritenuto dal primo giudice - la giurisprudenza più avveduta in tema di responsabilità professionale dei notai ha evidenziato, con un indirizzo ormai costante al quale questo Collegio ritiene di aderire, che l'obbligo accessorio gravante sul notaio circa la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura vada rapportato “allo scopo tipico dell'atto” e “al risultato pratico voluto dalle parti” ovvero quello di acquistare un bene libero da vincoli e pesi pregiudizievoli. Di conseguenza, si è condivisibilmente affermato che “Rientra tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare (nella specie, scrittura privata autenticata), lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle cosiddette "visure" catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3,
Sentenza n. 13015 del 31/05/2006; nello stesso senso, Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n.
12482 del 18/05/2017).
pagina 8 di 15 Parimenti censurabile è l'affermazione del primo giudice laddove circoscrive il predetto obbligo a carico del notaio nei limiti del ventennio. Invero, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari costituisce - salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti - obbligo inerente all'incarico conferito ed è oggetto della prestazione d'opera professionale: il predetto obbligo di verifica va esteso anche oltre il ventennio in caso di atti anteriori alla data di entrata in vigore degli artt.
2668-bis e 2668-ter c.c., introdotti dall'art. 62 della l. n. 69 del 2009, i quali prevedono un alleggerimento per i controlli notarili sulle trascrizioni di domande giudiziali, pignoramenti e sequestri conservativi riguardanti beni immobili, ma si applicano solo successivamente a tale data” (Sez. 3, Sentenza n. 34949 del 30/12/2024).
Ancora, è stato evidenziato dalla Suprema Corte, che “Sussiste la responsabilità disciplinare del notaio che proceda alla stipula di atti di alienazione, a titolo oneroso o gratuito, senza eseguire le visure ipotecarie e catastali, ancorché nell'atto si assuma la provenienza del bene in capo all'alienante da un acquisto a titolo originario (privo di accertamento giudiziale), e che ometta altresì di dare avviso all'acquirente del potenziale pericolo sotteso all'acquisto” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27709 del 25/10/2024).
Se è vero, infatti, che il decorso del ventennio senza passaggi di proprietà fa presumere che il dante causa, al di là del suo acquisto a titolo derivativo, sia anche divenuto proprietario a titolo originario e questo assicura il compratore che l'acquisto sia a domino, tuttavia il notaio è comunque tenuto a risalire all'acquisto a titolo derivativo precedente, perché la “certezza dell'atto giuridico da rogarsi” è assicurata solo dalla continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.), per cui, se egli dubita dell'esistenza di un valido titolo a titolo derivativo, è tenuto a dirlo all'acquirente (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 34949 del
30/12/2024).
Orbene, la necessità di indagare circa la provenienza del bene procedendo quindi alle verifiche ipocatastali, se è sempre invocabile in relazione alla tutela degli interessi dei contraenti, si imponeva a maggior ragione in un caso come quello in esame alla luce della documentazione inerente al contratto preliminare stipulato tra il e il Per_1 Pt_1
(doc. 4, doc. 9 e doc. 10 all. alla comparsa di costituzione in primo grado fasc. ), Pt_1 da cui emergeva: che “nella proposta d'acquisto irrevocabile di immobile” accettata dal in data 30.4.2007 quest'ultimo avrebbe dovuto garantire la libertà dell'immobile Per_1 da pesi e da qualsiasi onere “incluso livellario” (cfr. doc. 4 all. comparsa di costituzione pagina 9 di 15 del in primo grado); che, nel preliminare del 24.5.2007, il dichiarò che il Pt_1 Per_1 terreno e una porzione di fabbricato erano di proprietà dell' e che Parte_2 egli ne era “livellario” (cfr. art. 3 del contratto sub doc. 9); che, nel successivo “atto unilaterale di precisazione ai soli fini catastali” del 20.10.2007, il affermò che i Per_1 terreni “appaiono gravati dal livello a favore dell'Istituto Interdiocesano (…)” ma che tale rapporto doveva considerarsi ormai estinto (cfr. doc. 10).
Sul punto, sono da condividere le argomentazioni dell'appellante in ordine al fatto che la conoscenza di tali documenti da parte del Notaio rogante era da ritenere circostanza pacifica in causa.
In proposito, dirimente è quanto affermato dal Notaio in sede di comparsa di CP_1 costituzione in primo grado: “In merito poi all'incarico ricevuto, si evidenzia che al Notaio
Dr. è stato richiesto di autenticare le firme della scrittura privata con la quale il CP_1 dr. provvedeva alla vendita degli immobili indicati nella proposta di acquisto e nel Per_1 preliminare in favore del prof. . Sul punto si evidenzia come il richiamato Pt_1 preliminare di compravendita fissasse nella data del 31.12.2007 la data per la stipula del definitivo, data già rinviata rispetto agli originari accordi come da proposta di acquisto con l'interesse precipuo di entrambe le parti di stipulare a fronte anche dell'immissione nel possesso, già avvenuta in data 1.7.2007, e la concessione del mutuo richiesto per
l'acquisto che, come da prassi, è valevole sino alla fine dell'anno di delibera (…) Tanto considerato appare evidente come l'incarico demandato al Notaio riguardasse esclusivamente l'autentica delle sottoscrizioni del contratto definitivo già, peraltro, preceduto da proposta di acquisto e preliminare di compravendita dello stesso tenore”
(pag. 13 e 14); e ancora: “Infatti, per esplicita ammissione del medesimo, negli accordi trasposti nel contratto preliminare di compravendita veniva espressamente indicata la presenza di un livello – oggetto della dichiarazione unilaterale resa dal dr. ad altro Per_1
Notaio ante definitivo – su una porzione dei beni oggetto di trattativa successivamente espunto dal catasto così emerso poi dalle visure eseguite ante definitivo” (pag. 23).
Ciò chiarito, si tratta di documenti che avrebbero dovuto senz'altro allertare il notaio rogante e indurlo ad approfondire le verifiche al fine di escludere l'esistenza di vincoli e pesi pregiudizievoli sugli immobili oggetto di compravendita;
inoltre, anche in caso di verifica negativa, la avrebbe comunque dovuto avvertire il del mancato CP_1 Pt_1 reperimento di un titolo di acquisto derivativo in favore dell'alienante e dei rischi connessi all'acquisto.
pagina 10 di 15 Il non averlo fatto, implica violazione dell'obbligo di diligenza che incombeva al notaio nella fattispecie.
Ciò premesso, passando ad esaminare l'ulteriore aspetto relativo alla sussistenza del pregiudizio lamentato dal , mette conto evidenziare che la domanda di evizione Pt_1 formulata dall' è stata totalmente respinta da parte del giudice di prime Controparte_3 cure, avendo questi escluso la titolarità in capo all'attore del diritto di proprietà da esso infondatamente vantato sul complesso immobiliare de quo, venduto con il contratto di cui al rogito notarile CP_1
Di conseguenza, nessuna paventata declaratoria di nullità, inefficacia e/o inopponibilità del contratto di compravendita in questione vi è stata, non avendo l' Controparte_3 provato il presupposto della domandata evizione;
parimenti, nessun accoglimento della domanda di devoluzione e/o di pagamento di pretesi canoni livellari ha potuto aver luogo, stante l'indimostrata qualità di concedente dell'attore; infine, priva del suo presupposto fondante si è rivelata pure la domanda di risoluzione del contratto ai sensi 1483 c.c. avanzata dal nell'ipotesi in cui gli immobili oggetto di contratto fossero risultati di Pt_1 proprietà dell' e il non gliene avesse procurato l'acquisto. Parte_2 Per_1
Ne deriva, che nessun danno tra quelli prospettati dal nell'ipotesi di accoglimento Pt_1 della domanda di evizione proposta dall' – oggetto della domanda Parte_2 risarcitoria formulata dal nei confronti della - è in concreto configurabile. Pt_1 CP_1
Vi è allora da chiedersi se e quali danni siano configurabili a carico del Notaio in CP_1 conseguenza dell'accoglimento della diversa domanda di usucapione proposta dal Pt_1
e accolta dal giudice di prime cure.
In proposito, occorre rilevare che l'appellante, con il quarto motivo di gravame – da esaminarsi con priorità rispetto al terzo motivo, attinente alle spese di causa – ha dedotto la “omessa pronuncia sulla domanda e/o mancato accoglimento della domanda di condanna del Notaio alla rifusione della somma di euro 8.135,28 (in solido con il CP_1 dr. ”, per spese tecniche, di mediazione e notarili relative al rogito del Persona_1
21.12.2007.
Orbene, in relazione alla suddetta posta risarcitoria, il Collegio ritiene che difetti il nesso causale tra la condotta omissiva del Notaio e il danno lamentato dal . CP_1 Pt_1
Al riguardo vi è da considerare, infatti, che sia che l'acquisto a titolo di usucapione fosse avvenuto in favore dell'alienante già prima della conclusione del contratto di Per_1
pagina 11 di 15 compravendita, sia che tale acquisto si fosse compiuto in favore del soltanto dopo Pt_1 la conclusione del contratto di compravendita (come sembrerebbe emergere dalla sentenza impugnata), nell'una come nell'altra ipotesi la stipula del rogito notarile non può ritenersi fonte di pregiudizio economico per il : nel primo caso, dovendo pur Pt_1 sempre essere trasmessa la titolarità del complesso immobiliare de quo dal proprietario,
al ; nel secondo caso, dovendo il unire al suo possesso quello del Per_1 Pt_1 Pt_1 suo autore, in forza di un titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà, Per_1 ai sensi dell'art. 1146, secondo comma, c.c. (cfr. da ult. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8579 del 27/03/2023: “In tema di accessione nel possesso ex art. 1146, comma 2, c.c., affinché operi il trapasso del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori ed il successore a titolo particolare possa unire al proprio quello del dante causa, è necessario che il trasferimento sia giustificato da un titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà od altro diritto reale sul bene”).
Il motivo va pertanto disatteso.
Infine, con il terzo motivo di gravame, il contesta la condanna pronunciata a suo Pt_1 carico, di rimborso delle spese di lite sostenute dal Notaio CP_1
In proposito l'appellante afferma che “La domanda risarcitoria proposta dal convenuto dr.
nei confronti della terza chiamata aveva (…) autonoma Pt_1 Controparte_1 rilevanza e non comportava alcuna estensione di contraddittorio nei confronti delle altre parti incontesa, anche esse costituite in giudizio” e che “Il terzo chiamato, dr.ssa
avrebbe dovuto essere ritenuto il vero "soccombente virtuale", mentre il CP_1
Tribunale di Siena, con la censurata sentenza, aveva addirittura ritenuto che fosse esso la parte "soccombente virtuale" per la domanda risarcitoria dallo stesso proposta. Pt_1
Si tratta di prospettazione infondata.
La chiamata in giudizio della in relazione alla domanda di evizione si è resa CP_1 necessaria in virtù delle infondate pretese accampate dall' sul Parte_2 complesso immobiliare oggetto del contratto di compravendita.
Ciò premesso, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità, condiviso da questa Corte “In caso di rigetto della domanda principale, le spese sostenute dal terzo chiamato devono essere poste a carico dell'attore soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in causa, anche al di fuori dei casi di chiamata in garanzia, mentre restano a carico del chiamante quando la sua iniziativa si riveli
pagina 12 di 15 manifestamente infondata o palesemente arbitraria, purché non vi sia stata estensione della domanda principale dell'attore nei confronti del terzo chiamato” (cfr. da ult. Cass.
Civ. Sez. 3, Ordinanza n. 6144 del 07/03/2024).
Il avrebbe dovuto essere pertanto sollevato dalle spese di difesa sostenute in Pt_1 relazione a tali domande, che avrebbero dovuto essere poste, in proporzione, a carico dell' . Parte_2
Tuttavia, nessuna impugnazione sul punto è stata proposta dall'appellante, che si è limitato a contestare la propria condanna, senza chiedere contemporaneamente la condanna dell'attore soccombente.
Quanto invece alla domanda proposta dal nei confronti della pure Pt_1 CP_1 nell'ipotesi di rigetto della domanda di evizione, contrariamente a quanto ritenuto da parte appellante, non siamo in presenza di soccombenza “virtuale”, concetto che ricorre solo nell'ipotesi del sopraggiunto venir meno dell'interesse alla richiesta pronuncia di merito, bensì di soccombenza “reale”, essendo stata in definitiva respinta la domanda di condanna al risarcimento del danno proposta dall'attore in riconvenzionale nei confronti della terza chiamata.
La richiesta conclusivamente formulata dall'appellante di condanna della al CP_1 pagamento delle spese del primo grado di giudizio si espone ad un duplice ordine di critiche: da un lato, infatti, il risulta pienamente sollevato dalle spese di lite Pt_1 sostenute dinanzi al Tribunale di Siena, che non rappresentano una voce risarcitoria e che sono state poste integralmente a carico dell' ; dall'altro, Parte_2 risulterebbe in contrasto con il principio della soccombenza, in forza del quale la parte totalmente vittoriosa non può essere in alcun caso condannata al pagamento delle spese in favore della controparte (cfr. Cass. Sez.

6 - L, Ordinanza n. 12028 del 10/06/2016;
Sez. U, Sentenza n. 32061 del 31/10/2022), porre a carico della le spese di CP_1 causa relative al rapporto processuale tra la terza chiamata e il . Pt_1
In conclusione, l'appello proposto deve essere respinto con le conseguenti statuizioni in punto di spese di lite.
In applicazione del principio di soccombenza, le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico dell'appellante e vanno liquidate in complessivi €
3.966,00 per compensi (di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva e in € 1.911,00 per la fase decisoria), oltre rimborso forfetario del 15%, CAP
pagina 13 di 15 e IVA, come per legge, sulla base del compenso per gli avvocati in ambito civile come stabilito dal D.M. 55/2014, e successive integrazioni, considerati il valore della controversia (ricompreso, ai sensi e agli effetti dell'art. 14 TU – DPR n. 115/02 nello scaglione di valore da € 5.201,00 a € 26.000,00), l'impegno difensivo (medio) prestato e l'assenza di attività istruttoria.
Poiché il presente giudizio è iniziato successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L.
24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto all'art. 13, comma 1 quater del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria domanda, eccezione, istanza e deduzione, sull'appello proposto da Parte_1
contro la sentenza del Tribunale di Siena n. 66/2022, emessa il 18.1.2022 e
[...] pubblicata il 5.2.2022, così decide:
1) respinge l'appello;
2) condanna l'appellante a rimborsare alla parte appellata le spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida nella misura di € 3.966,80 per compensi, in base al calcolo specificato in motivazione, quale compenso tabellare per gli avvocati in ambito civile ex art. 4, quinto comma D.M. 55/2014, e successive integrazioni, oltre rimborso forfetario del 15%, CAP e IVA, come per legge.
Si dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato previsto dall'articolo stesso.
Firenze, così decisa nella camera di camera di consiglio del 6.6.2025
Il Consigliere est.
Maria Teresa Paternostro
La Presidente
Dania Mori
Nota pagina 14 di 15 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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