REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1221 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del giorno
12/03/2025, vertente
TRA
(c.f. , AR C.F._1 elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato
FRANCHITTI GIUSEPPE (c.f. ) e l'avvocato DE SANTIS C.F._2
GIUSEPPE ( , che lo rappresentano e difendono per procura in C.F._3
atti- APPELLANTE-
E
(c.f. ) Controparte_1 C.F._4 elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato TOMAO
GIULIANA (c.f. ), che la rappresenta e difende con procura in C.F._5
atti- APPELLATA-

OGGETTO: appello proposto da nei confronti di AR [...]
contro la sentenza n. 420/2021, resa tra le parti dal Tribunale ordinario di _1
Rieti, il 26.07.2021, a definizione del giudizio introdotto da e AR
recante n.r.g. 1359/2018- occupazione senza titolo e risarcimento danni-
IN FATTO E IN DIRITTO
conviene in giudizio, dinanzi al Tribunale ordinario di Rieti, AR
r.g. n. 1 , per accertare e dichiarare che la convenuta occupa, senza titolo Controparte_1
alcuno, l'immobile di proprietà dell'attore, in Fiano Romano, piazza F. Fellini 8, interno
12, meglio descritto in citazione;
per la condanna, della convenuta, al rilascio dell'immobile ; al risarcimento dei danni da occupazione dell'immobile, in misura pari a euro 500,00 mensili, dal 15.06.2017, al rilascio, con rivalutazione e interessi di legge dalla maturazione di ogni singolo rateo indennità mensile al soddisfo;
al pagamento di euro 930, 77 per oneri condominiali relativi” alla conduzione dello stesso scaduti e non pagati oltre a quelli ulteriori successivi maturandi”, con favore delle spese di lite.
A sostegno delle proprie domande, allega: AR
- di essere esclusivo proprietario dell'immobile in Fiano Romano, Piazza F.
Fellini 8, int. 12, abusivamente occupato, dalla madre convenuta, sin dal 2013;
- rimaste senza esito le richieste informali, il 16.06.2017, di aver inoltrato richiesta formale per il rilascio dell'immobile;
- per l'abusiva occupazione dell'immobile, la convenuta deve una indennità mensile pari all'importo del canone di locazione relativo ad immobili con le stesse caratteristiche, nonché oneri condominiali maturati e non corrisposti nel corso degli anni
2017 e 2018.
resiste alla domanda e rassegna le seguenti conclusioni: Controparte_1
<< (…): - In via pregiudiziale, verificata l'inammissibilità/improcedibilità del rito
ordinario azionato da parte istante, ordinare il mutamento di rito ex art. 426 cpc con concessione dei termini per il deposito di memorie integrative;
- In via preliminare, accertare il mancato espletamento della procedura di mediazione obbligatoria, deferendo a parte attrice l'onere di attivare la suddetta procedura, concedendo all'uopo termine per l'avvio e l'esaurimento della mediazione;
- Nel merito, rigettare
l'altrui domanda di rilascio dell'immobile sito in Fiano Romano alla P.zza Fellini n. 8
e, al contempo, la richiesta di pagamento di una indennità di indebita occupazione a far data dal giugno 2017, oltreché della refusione della somma di euro 930,70 a titolo di oneri condominiali;

- In difetto, in via gradata, limitare il versamento della quantificanda indennità nella somma di euro 285,00, ovvero della diversa misura che risulterà a seguito di apposita
CTU; - Sempre in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di rilascio, concedere alla sig.ra termine congruo per eseguire il rilascio della _1
casa; - Con vittoria di spese ed onorari di lite.”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, svolte eccezioni preliminari non più di rilievo r.g. n. 2 in ragione delle censure oggetto di appello, oppone la infondatezza della domanda attorea, allegando di occupare l'immobile per contratto di comodato precario intercorso con l'attore nel 2013; che la prima richiesta di rilascio dell'immobile è intervenuta a giugno 2017; che la indennità di occupazione invocata da controparte non è congrua;
che non vi sono spese condominiali di spettanza della deducente, maturate e non corrisposte.
Con le memorie autorizzate ai sensi dell'art. 183 comma 6 c.p.c. n.1, la convenuta modifica, come di seguito, le proprie conclusioni:
“- Nel merito, rigettare l'altrui domanda di rilascio dell'immobile sito in Fiano
Romano alla P.zza Fellini n. 8 e, al contempo, la richiesta di pagamento di una indennità di indebita occupazione a far data dal giugno 2017, oltreché della refusione della somma di euro 930,70 a titolo di oneri condominiali;
- In difetto, in via gradata, limitare il versamento della quantificanda indennità nella somma di euro 285,00 mensili, ovvero della diversa misura che risulterà a seguito di apposita CTU;
- Nelle denegata ipotesi di accertamento di una somma dovuta dalla sig.ra a titolo di _1 indennità in favore del figlio, accertato l'adempimento del terzo ex art. 1180 c.c., eseguito dalla convenuta in luogo del figlio, per i motivi precedentemente esposti e alla luce del disposto dell'art. 2041 c.c., accerti e dichiari che la madre ha diritto alla ripetizione di euro 16.663,07 (o della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia) versati in favore del Sig. indebitamente pagato, e conseguentemente dichiari Pt_1
la compensazione con le somme che eventualmente questa dovrà versare al Sig.
a titolo di indennità di occupazione;
Pt_1
- Sempre in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di rilascio, concedere alla sig.ra termine congruo per eseguire il rilascio della _1
casa; - Con vittoria di spese ed onorari di lite.”.
La controversia, istruita con produzioni documentali, interrogatorio formale dell'attore e prova testimoniale, è definita, come di seguito, dalla sentenza impugnata:
<< (…) - rigetta le domande attoree;
- condanna l'attore a rifondere alla convenuta le
spese del presente giudizio, liquidate in € 2.800,00 per compensi, oltre spese generali e oneri di legge>>.
Di seguito, le ragioni poste a sostegno della decisione.
La domanda di restituzione, in assenza di un titolo originario di godimento, è azione
(reale) di rivendicazione e non azione (personale) di restituzione, per il cui accoglimento, dunque, è necessario assolvere alla c.d. "probatio diabolica" della r.g. n. 3 titolarità del diritto di chi agisce” (Cass.n. 25052 del 10.10.2018), ossia la dimostrazione della effettiva proprietà dell'immobile risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino all'acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione
(Cass. n. 21940 del 10.09.2018).
propone un'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., avendo Pt_1 AR
fondato le proprie domande di condanna della convenuta al rilascio e al pagamento dell'indennità di occupazione sul presupposto della titolarità in capo a sé dell'immobile occupato e dell'assenza, ab origine, di qualsiasi titolo legittimante l'occupazione dello stesso da parte della _1
Avendo proposto una domanda di rivendicazione, l'attore avrebbe dovuto assolvere la cd. probatio diabolica, ma si è limitato a produrre il contratto di compravendita del
25.7.2000 stipulato con la venditrice Immobiliare Villa Paluzzi s.r.l., insufficiente a provare la proprietà dell'immobile, in quanto risale ad un periodo inferiore al ventennio anteriore all'introduzione del presente giudizio (e dunque non rappresenta neppure un principio di prova dell'avvenuta usucapione del bene da parte dell'attore) e non è accompagnato da documentazione o altri elementi di prova comprovanti la titolarità in capo alla società venditrice del bene stesso, né vale a dimostrare in via automatica il possesso del bene da parte del venditore e, conseguentemente, l'immissione dell'acquirente nello stesso (Cass. n. 21940 del 10.09.2018), occorrendo a tal fine la prova del possesso del venditore e dell'immissione nel possesso dell'acquirente (Cass. n.
2334 del 1995).
La esistenza del contratto di comodato è contestata dal ed è rimasta Pt_1
indimostrata.
Le difese della non sopperiscono alla mancata prova della proprietà _1 dell'immobile in forza della continuità dei passaggi di proprietà a partire dall'acquirente a titolo originario o in forza dell'avvenuta usucapione del bene.
“Ne può avere rilievo la dichiarazione del teste sopra AR riportata, in ordine alla proprietà dell'immobile in capo all'attore, atteso che la
“proprietà” si configura quale categoria giuridica la cui sussistenza dipende dal verificarsi di fatti specifici, i quali soli possono costituire oggetto di prova testimoniale
(e che nel caso di specie non sono stati oggetto della stessa)”.
Spese di lite regolate secondo soccombenza e liquidate in base ai parametri minimi del
D.M. 55/2014, stante la ridotta complessità della controversia.
MU , con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni: AR
r.g. n. 4 << (…) - Accertato e dichiarato che il sig. è l'unico ed AR esclusivo proprietario dell'unità immobiliare composta da un appartamento uso abitazione sita in Fiano Romano, Piazza F. Fellini n. 8, int. n.12, censito in catasto urbano del Comune di Fiano Romano al foglio n. 12, part.lla n. 894, sub. 197, cat. A/2, cl. 4, vani 2,5, conseguentemente dichiarare che la signora occupa senza _1 titolo alcuno la medesima unità immobiliare, e, per l'effetto, condannare la stessa sig.ra a rilasciarlo immediatamente, libero e sgombero da sé stessa, _1 persone e cose, reimmettendo, così, l'attore medesimo nel suo pieno e legittimo possesso;
- Condannare, altresì, la sig.ra al pagamento della indennità di _1 occupazione illegittima dell'immobile per cui è causa nell'ammontare complessivo di €.
500,00 mensili a far data dal 15/06/17 e sino all'effettivo rilascio, con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla maturazione di ogni singolo rateo e sino all'effettivo soddisfo, ovvero della diversa somma, maggiore o minore, che codesta Ecc.ma Corte riterrà di giustizia, da terminarsi anche in via equitativa. - Condannare infine la medesima convenuta alla integrale refusione delle spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio, ivi comprese le spese generali ex art.2 D.M. n.55/2014 e gli accessori di legge>>.
Di seguito, le censure dell'appellante poste a sostegno delle riportate conclusioni.
1) Rubricato:” Contraddittorietà della sentenza, grave e manifesto travisamento degli elementi di fatto resi disponibili dalla istruzione probatoria espletata, nonché omessa ed insufficiente valutazione di prove documentali decisive acquisite agli atti di causa, che sono stati oggetto di discussione tra le parti, violazione e falsa applicazione degli artt.1146 e 1159
c.c.”
L'appellante lamenta errata valutazione delle risultanze istruttorie. A tal fine, richiama la valenza probatoria, per le facoltà esercitate dal notaio rogante e tenuto conto dell'art. 51 della Legge professionale , nella redazione dell'atto di acquisto, anche in punto di avvenuto acquisto dell'appartamento dalla società che, acquistato il suolo, lo ha edificato, in base a titoli di concessione edilizia rilasciati tra il 1988 e il 1999; le risultanze della prova testimoniale sul punto e la stessa prospettazione difensiva della convenuta, che non contesta la proprietà dell'immobile, ma oppone un indimostrato contratto di comodato. Invoca, altresì, il perfezionamento della usucapione abbreviata, ricorrendone i presupposti.
r.g. n. 5 2) Rubricato:” Violazione e falsa applicazione degli art. 115 e 116 c.p.c., dell'art.51 L.16/02/1913 n. 89 (c.d. legge del notariato) insufficiente, contradditoria motivazione circa un punto decisivo della controversia”.
L'appellante censura ancora il punto di decisione nella parte in cui esclude che vi sia un'adeguata prova della proprietà dell'immobile oggetto di causa. A tal fine richiama ancora le dichiarazioni del teste che sul punto afferma che la proprietà dell'immobile e le risultanze dell'atto di acquisto completo dell'allegato A).
Censura ancora la decisione nella parte in cui non fa corretta applicazione del disposto normativo di cui agli articoli 115 e 116 del codice di rito, dovendosi ritenere fatto pacifico acquisito al processo, la proprietà dell'immobile. In particolare sostiene che le difese della controparte sono incompatibili con il disconoscimento dell'allegata proprietà dell'immobile che dunque deve ritenersi provata.
Le censure hanno entrambe ad oggetto la valutazione delle risultanze istruttorie e delle difese delle parti in punto di accertamento della proprietà dell'appellante sull'immobile oggetto di causa;
vengono valutate congiuntamente e sono meritevoli di accoglimento.
Dirimente è la valutazione della domanda di di accertamento di AR
intervenuta usucapione breve.
Giova premettere in diritto che la introduzione della domanda di usucapione decennale in appello non comporta immutazione del petitum, che deve ritenersi rimasto invariato, dato che l'invocazione dell'usucapione decennale, in quanto fondata sul titolo trascritto, costituisce pur sempre un modo di far valere il diritto di proprietà acquistato in forza di quello stesso titolo, nella specie già univocamente enunciato con l'atto introduttivo del giudizio. A ciò consegue che tale domanda è ammissibile (cfr. Cass. 10257/2023; Cass.
5307/2025).
Nel merito la proprietà dell'immobile è provata.
Ai fini dell'usucapione decennale di cui all'art. 1159, cod. civ. per il caso di acquisto "a non domino", il requisito dell'esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare (Cass. n. 21227 del
14/10/2010).
r.g. n. 6 Nel concreto la circostanza dell'acquisto della proprietà del bene nell'anno 2000 è documentato, confermato testimonialmente e incontestato.
Il trasferimento del possesso è giustificato dal titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà sul bene
La esistenza di un valido titolo di trasferimento della proprietà; il conseguito trasferimento del possesso;
la epoca del trasferimento di proprietà e possesso, concretizzano, alla data di proposizione della domanda, i presupposti per l'accertamento dell'usucapione bene del diritto di proprietà.
La mancata prova di un titolo giustificativo della permanenza di Controparte_1 nell'immobile in oggetto depone per la fondatezza della domanda di AR
di accertamento della occupazione della titolo dell'immobile da parte della
[...]
che deve rilasciarlo. _1
Alla occupazione senza titolo dell'immobile (l'accertamento in punto di mancata prova del contratto di comodato d'uso, per altro neppure astrattamente rilevante nella incontestata richiesta di restituzione dell'immobile a far data dal giugno 2017) segue la fondatezza della domanda di risarcimento del danno.
Il allega di aver richiesto la restituzione dell'immobile il 15.06.2017 e un Pt_1 valore locatizio dell'immobile pari a euro 500,00 al mese, che chiede di maggiorare di rivalutazione e interessi dalla maturazione dei singoli “ratei” al soddisfo. A sostegno della domanda risarcitoria, produce una dichiarazione a firma di un agente immobiliare sul valore locatizio di immobili con analoghe caratteristiche di quello occupato dalla dichiarazione, tuttavia, assertiva e non circostanziata. _1
La nel riproporre le proprie difese sul punto, non contesta di aver ricevuto nel CP_2
giugno del 2017 la richiesta di restituzione, ma contesta il valore locatizio dell'immobile che indica in euro 285,00 alla data della relazione tecnica di parte
(11.12.2017) che produce a sostegno. Tale relazione è argomentata con la puntuale ( e incontestata) descrizione dell'immobile in oggetto, anche con riferimento al piano, al contesto abitativo e commerciale nel quale è inserito, allo stato delle finiture ed è corredata dall'estratto del borsino immobiliare.
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante r.g. n. 7 concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass. 15 novembre 2022 n.
33645).
La domanda di condanna al pagamento del risarcimento per la occupazione futura non è fondata.
La domanda di pagamento dei canoni da scadere sino alla data di restituzione dell'immobile locato, riguarda la diversa fattispecie del conduttore a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile
(art. 1591 cod. civ.), costituisce ampliamento della domanda, ammissibile solo in tema di giudizio di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e trova sostanzialmente la sua ratio nella disposizione particolare, di cui alla norma dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ.. La previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, non consente di allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi espressamente previste.
La generica e tardiva eccezione di compensazione sollevata dalla rimasta _1
comunque priva di riscontro, è inammissibile e attiene al diverso giudizio di scioglimento della comunione tra eredi.
Ciò detto, per la occupazione dell'immobile dal 15.06.2017 al 31.05.2025 (84 mesi e 15 giorni), tenuto conto delle contrapposte allegazioni difensive, della consistenza e delle caratteristiche incontestate dell'immobile, appare congruo liquidare l'importo mensile di euro 300,00, indicato all'attualità e comprensivo di interessi compensativi, per un importo totale 25.350,00.
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass.n. 9064 del 12/04/2018).
r.g. n. 8 Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano ex dm
55/2014, come da dispositivo (valore della causa: euro 25.350,00; compensi medi, esclusa, per il giudizio di appello, la fase istruttoria).
Per il grado di appello non vengono riconosciute spese vive in quanto il CU risulta non versato.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di , contro la sentenza n. 420/2021, AR Controparte_1
resa tra le parti dal Tribunale ordinario di Rieti, il 26.07.2021, a definizione del giudizio introdotto da e recante n.r.g. 1359/2018, ogni altra conclusione AR
disattesa, così provvede:
a) accoglie l'appello e, in riforma della sentenza impugnata, accerta che
[...]
occupa senza titolo l'immobile di proprietà di _1 AR
, in Fiano Romano, piazza F. Fellini 8, interno 12; condanna
[...] [...] al rilascio dell'immobile in favore di e _1 AR
al pagamento, in favore di , per le ragioni di cui alla AR
parte motiva, di euro 25.350,00, oltre interessi di legge dalla presente sentenza al soddisfo.
b) Condanna a rifondere, a rifondere a Controparte_1 AR
le spese di lite che liquida per il primo grado, in euro 5.077,00 per
[...]
compensi e euro 118,50 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e
CPA come per legge e liquida, per il grado di appello, in euro 3.966,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 28/05/2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 9