REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia e in grado di appello iscritta al n. 6498 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 12.03.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
P. IVA ), Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Licata
Michele (c.f. ), che la rappresenta e difende pere procura in atti- C.F._1
APPELLANTE-
E
, in persona del suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore ( codice fiscale ), rappresentato dalla P.IVA_2
in persona del suo legale rappresentante pro tempore Controparte_2
Amministratore, quale affidataria dei servizi gestionali afferenti al patrimonio immobiliare dell'Ente previdenziale in forza di contratto stipulato in data 18 giugno
2020 e di procura speciale repertorio n. 14641, raccolta n. 11847 del 02 luglio 2020 per atto a rogito del notaio in Roma, elettivamente domiciliato, anche in Persona_1
indirizzo telematico, presso l'avvocato Pasquale Claudia (C.F. ), C.F._2
per procura del 09/02/2022 redatta su atto separato- APPELLATA-
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1
OGGETTO: appello di nei confronti di Parte_1 Controparte_2
quale affidataria dei servizi gestionali afferenti al patrimonio immobiliare dell'
[...]
, avverso la sentenza, resa tra le parti, ai sensi Controparte_1 dell'art. 429 c.p.c., dal Tribunale Ordinario di Roma, n. 7510/2019, in data 09.04.2019,
a definizione del giudizio recante n.r.g.14966/2018-
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso iscritto a ruolo il 06.03.2018 e notificato, unitamente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, in data 19.04.2018, l' , rappresentato dalla CP_1 CP_2
conviene in giudizio, dinanzi al primo giudice, la società Controparte_2 [...]
e rassegna le seguenti conclusioni: « (…): 1) accertare e dichiarare Controparte_3 che il contratto sottoscritto tra l' e la in persona del CP_1 Parte_1 legale rapp.te p.t., avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla Via Arrigo Boito n.
100 piano terra, int. 4 – cap 00199, ha cessato i suoi effetti a far data dal 31/03/2013, in virtù di regolare disdetta inviata e ricevuta dalla conduttrice, o da diversa data ritenuta di giustizia e, per l'effetto; 2) accertare e dichiarare che dal 01/04/2013 o da diversa data ritenuta di giustizia, la in persona del legale Parte_1 rapp.te p.t., è in mora nel rilascio dell'unità immobiliare descritta in premessa e conseguentemente condannare la medesima all'immediato rilascio in favore dell' CP_1
del predetto immobile libero da cose e persone, ed altresì condannare a risarcire all' i danni da quest'ultimo subiti in conseguenza dell'illecita occupazione. Per CP_1
l'effetto condannare la resistente al pagamento in favore dell' e per esso della CP_1
della somma di € 18.957,08, di cui € 18.216,55 a titolo di Controparte_2 indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. maturata dopo la scadenza del contratto ed €
740,53 a titolo di oneri e accessori maturati alla data del 30/9/2017, oltre alle successive somme maturate e maturande fino all'effettivo rilascio, ovvero per quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenza mensili al saldo e rivalutazione monetaria, anche previa espletanda CTU;
3) in subordine, nella denegata ipotesi in cui l'adito Giudicante dovesse ritenere ancora in vigore il contratto di locazione de quo, dichiarare lo stesso risolto per grave inadempimento colposo e/o doloso della conduttrice, ai sensi e per gli effetti dell'art.
1453 c.c. e seguenti e dell'art. 5 L. 392/78, atteso il comportamento di quest'ultima che ha determinato l'alterazione definitiva del rapporto sinallagmatico, stante l'ingente e
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 persistente morosità maturata. Conseguentemente condannare la resistente all'immediato rilascio in favore dell' del predetto immobile libero da persone e CP_1 cose. Per l'effetto condannare la resistente al pagamento in favore dell'Ente ricorrente
e per esso della della somma di € 18.957,08 di cui € 18.216,55 a Controparte_2 titolo di canoni ed € 740,53 a titolo di oneri accessori, maturati alla data del 30/9/2017, oltre alle successive somme maturate e maturande fino all'effettivo rilascio, ovvero per quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo e rivalutazione monetaria, anche previa espletanda
CTU; 4) il tutto con vittoria di spese, compensi professionali ed accessori di legge.» resiste alla domanda di cui chiede il rigetto. Parte_1
Oppone di aver sottoscritto, in data 20.04.2001, due contratti di locazione ad uso commerciale, il primo relativo all'immobile oggetto del presente giudizio, sito in Roma, via Arrigo Boito 100, da destinare ad un'attività di “ristorazione”, e il secondo relativo al locale sottostante con accesso da via Giuseppe Martucci 7, da destinare a
“magazzino”, oggetto di altro giudizio, attualmente pendente avanti la Corte d'appello di Roma (r.g. n. 2057/2017); di essersi determinata all'affitto di entrambi i locali per la possibilità di accorparli mediante la costruzione di una scala di collegamento;
la facoltà di accorpamento è stata specifico oggetto di trattativa precontrattuale tra le parti;
di aver ottenuto dalla proprietà i nulla osta necessari per procedere all'accorpamento dei due locali condotti in locazione;
di aver presentato al Comune di Roma, denuncia di inizio attività, con allegato il progetto per la fusione dei suddetti locali e che, nel corso dell'esecuzione delle opere, a seguito di un sopralluogo degli agenti della Polizia municipale, le è stato contestato che la progettata fusione avrebbe violato la normativa urbanistica-edilizia e, in particolare, l'art. 16 della legge regionale del Lazio n. 15/2008,
per essere il locale di via Giuseppe Martucci 7 un garage (C/6) e non un magazzino
(C/1); di aver ricevuto la notifica del verbale di contestazione di violazione con ingiunzione a demolire le opere IÀ eseguite e a ripristinare lo stato dei luoghi, con conseguente impossibilità di realizzare la progettata fusione dei locali presi in affitto per l'attività di ristorazione per lo svolgimento della quale i locali erano stati presi in locazione;
la proprietà, nonostante la avvenuta notifica del motivato divieto di prosecuzione dei lavori e dell'ingiunzione di rimuovere le opere IÀ compiute, non si è attivata per la modifica della destinazione d'uso dell'immobile; con raccomandata del
15.9.2014, di aver comunicato, all' , il proprio recesso da entrambi i contratti di CP_1
locazione, con liberazione dei locali a partire dal 30.9.2014, ma la proprietà non si è
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 attivata per rientrare nel possesso dei beni;
il contratto è nullo, per nullità del contratto collegato (quello accatastato come garage e non come magazzino); la diversa destinazione di uso del locale oggetto dell'altro contratto di locazione in pari data ha reso il locale di via Boito 100, inidoneo all'uso per il quale era stato locato. In via subordinata, per i medesimi motivi, chiede la risoluzione del contratto a norma dell'art. 14 dello stesso, nonché ai sensi dell'art. 1578 c.c. In ogni caso, chiede la condanna del locatore alla restituzione di tutte le somme versate in adempimento del contratto, dalla sua sottoscrizione, in caso di accertamento della nullità del contratto, o dal 26.10.2011, in caso di risoluzione, oltre rivalutazione ed interessi, nonché il risarcimento del danno da lucro cessante.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…): 1) accerta che il contratto intercorrente tra l' e la CP_1 Parte_1 avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Arrigo Boito, n. 100, piano
[...]
terra, interno 4 ha cessato i suoi effetti a far data dal 31.3.2013, in virtù di regolare disdetta inviata e ricevuta dalla conduttrice;
2) per l'effetto accerta che dal 1°.

4.2013 la occupa senza titolo l'immobile sopra descritto e la Parte_1 condanna all'immediato rilascio, in favore dell' del predetto immobile libero da CP_1 cose e persone, fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 25.6.2021; 3) condanna la a risarcire all' i danni da quest'ultimo Parte_1 CP_1
subiti in conseguenza della illecita occupazione e, in particolare, al pagamento, in favore dell' rappresentato dalla della somma di euro CP_1 Controparte_2
20.374,67, maturata al mese di dicembre 2017, di cui euro 19.634,14 a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. ed euro 740,53 a titolo di oneri accessori, oltre agli interessi legali e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze mensili al
saldo; 4) rigetta le domande riconvenzionali veicolate dalla Parte_1
5) condanna la al pagamento, in favore dell'
[...] Parte_1 CP_1
rappresentato dalla delle spese di lite del presente giudizio, che Controparte_2
liquida in euro 2.000, oltre Iva, cpa e 15% per spese generali.>>
A sostegno della decisione, e per quanto di rilievo ai fini della valutazione dei motivi di appello proposti dalla società, le seguenti motivazioni.
- Con decorrenza dal 01.04.2001, l' (IÀ , concede in locazione, per CP_1 CP_4
uso “negozio”, alla di seguito e a far Parte_2 data dall'08.08.2014 società l'immobile in Roma, Controparte_3
via Arrigo Boito 100, piano terra, int. 4.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 - Il 27.02.2012, la locatrice comunica formale disdetta del contratto per la scadenza del 31.03.2013; la disdetta è atto unilaterale ricettizio;
emerge l'inequivocabile volontà del locatore di non voler più proseguire il rapporto locatizio;
il contratto non si è rinnovato tacitamente per la permanenza nell'immobile da parte della conduttrice, per il pagamento del canone di locazione, per la richiesta, da parte della locatrice, dell'aggiornamento Istat, poiché la rinnovazione tacita richiede un comportamento positivo che concretizzi una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
- La conduttrice, che ne è onerata, non prova il rilascio dell'immobile locato, essendosi limitata a produrre una lettera in cui dichiara di aver liberato l'immobile IÀ dal 30.09.2014, laddove nemmeno l'invio delle chiavi è sufficiente a concretizzare il rilascio dell'immobile e non vi è verbale di rilascio dell'immobile; dunque, deve ritenersi la occupazione senza titolo dell'immobile,
a far data dal 01.04.14, essendo cessato il contratto al 31.03.2014.
- Il danno da occupazione senza titolo è in re ipsa e si liquida equiparandolo al canone di locazione stabilito in contratto, oltre rivalutazione Istat al settembre
2017 ed è pari ad euro 435, 3 54; la società deve corrispondere alla proprietà indennità di occupazione e oneri accessori scaduti alla data del 20 aprile 2020 per un importo allegato e non contestato di euro 20.374, 67, ai sensi dell'articolo
1591 c.c., oltre interessi di legge a far data dalle singole mensilità maturate al saldo e rivalutata, vertendosi in ipotesi di risarcimento dell'illecito occupazione.
- A sostegno delle domande riconvenzionali, la società allega;
di aver preso in locazione il bene per poterlo fondere con altro immobile oggetto di separato contratto di locazione in pari data e che la circostanza è stata oggetto di trattativa con la proprietà, ma la trattativa e l'accordo sul punto non sono provati documentalmente;
la difformità tra la destinazione d'uso pattuita e la destinazione d'uso reale dell'immobile oggetto del separato contratto;
che se avesse avuto conoscenza della categoria catastale dell'immobile in via Giuseppe
Martucci 7, non avrebbe sottoscritto il contratto oggetto del presente procedimento, ma la richiesta di locazione (lettera in data 13.02.2021 all' non fa alcun riferimento al locale-negozio; al progetto di fusione CP_5
dei due locali;
al fatto che i lavori da eseguire nell'altro locale fossero condizioni imprescindibile per la stipula del contratto;
della volontà di avviare un'attività di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 ristorazione e la condizione allegata non è menzionata in contratto;
solo il
29.07.2010, il legale rappresentante dell'allora conduttrice, presenta, al Comune di Roma, denunzia di inizio lavori per la realizzazione della scala di collegamento tra i due locali, ma non vi è alcuna prova che tali lavori siano stati oggetto di pattuizione tra le parti del presente giudizio o che siano stati posti quali condizione imprescindibile per la stipula dei contratti;
con la determinazione dirigenziale n.2277 in data 26.10.2011, Roma Capitale ingiunge alla conduttrice dell'epoca e committente, la sospensione dei lavori intrapresi, ma non indica, a motivo della sospensione ingiunta, la qualifica catastale dei locali.
- Il conduttore deve verificare autonomamente l'adeguatezza, del cespite, al proprio progetto.
- Nel contratto di locazione, la conduttrice dichiara espressamente di aver visitato l'unità immobiliare e di averla riscontrata immune da vizi nonché idonea all'uso convenuto.
CP_
- Il giudizio incardinato dall' e avente ad oggetto il diverso immobile di via
Martucci 7 ha respinto le domande riconvenzionali della conduttrice.
- La domanda di risoluzione per inadempimento del locatore dunque va respinta.
- La domanda di restituzione di somme pagate dalla conduttrice non ha pregio: la domanda è generica;
sino al 31.03.2013, il contratto di locazione è stato valido, efficace e vincolante;
la conduttrice ha pienamente goduto dell'immobile locato;
non vi è prova dei pagamenti eseguiti.
- La domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 14 del contratto stesso e ai sensi dell'articolo 1578 c.c. non è fondata: Roma Capitale notifica in data 26.10.2011 la determinazione dirigenziale che ha sospeso i lavori di ristrutturazione del locale;
dal 2001, l'immobile è nella detenzione della conduttrice, che lo ha regolarmente utilizzato secondo l'uso convenuto, dunque al locatore non può essere imputata una modifica di destinazione dell'uso pattuito;
il mutamento di destinazione dell'immobile non risulta autorizzato dal locatore;
la locazione non prevede la fusione tra i due locali;
la determinazione dirigenziale di Roma capitale non fa alcun riferimento alla destinazione urbanistica del locale seminterrato, ma evidenzia esclusivamente l'incompletezza della documentazione allegata alla denuncia di inizio di attività presentata dall'allora conduttrice;
la conduttrice ha goduto per circa dieci anni r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 dell'immobile, utilizzandolo come negozio e svolgendovi attività commerciale, dunque la difformità catastale non ha inciso sull'uso convenuto.
- La domanda di risoluzione formulata dalla resistente ai sensi dell'articolo
1578.c.c. è infondata : la disposizione presuppone che l'immobile presenti dei vizi non conosciuti dal conduttore né facilmente conoscibili;
la conduttrice non ha fornito prova che le parti avessero raggiunto in sede precontrattuale un accordo per locare entrambi gli immobili;
l'immobile in oggetto è risultato idoneo all'uso convenuto tant'è che la conduttrice ne ha goduto per circa dieci anni;
non si ravvisa in adempimento.
- Al rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione contrattuale, segue la infondatezza della domanda di restituzione delle somme versate, considerato che le somme ove corrisposte trovano giustificazione nel contratto di locazione nel pacifico godimento dell'immobile; giova precisare che una volta scoperto il vizio, la conduttrice non ha fatto alcuna comunicazione al locatore, avendo inviato solo a distanza di tre anni dalla notifica del provvedimento di sospensione da parte di Roma capitale, la lettera di recesso.
- La domanda di risarcimento danni non è adeguatamente circostanziata laddove nonostante l'asserito mancato godimento dell'immobile dal 2011, la conduttrice ha continuato volontariamente a detenere i locali, senza inoltrare alcuna comunicazione al locatore.
- Quanto alla difesa della società sulla non debenza dell'indennità ai sensi dell'articolo 1591 cc da ottobre 2014 in poi e avendo comunicato al locatore, il
15.09.2014, la volontà di riconsegnare i locali: la lettera non prova la riconsegna dell'immobile che deve ritenersi ancora nella disponibilità della conduttrice.
- La domanda di restituzione del deposito cauzionale viene respinta: il deposito cauzionale viene restituito all'esito del rilascio dell'immobile locato;
l'immobile non risulta restituito;
l'immobile è stato interessato da lavori (pur bloccati dalla determinazione dirigenziale del comune) e non risulta che la conduttrice abbia ripristinato l'immobile, con conseguente rigetto della richiesta di compensazione e delle somme dovute a titolo di indennità ai sensi dell'articolo 1591 c.c. e il deposito cauzionale, su cui per altro sono stati versati, al locatore, annualmente gli interessi
Con l'atto di appello, la società rassegna le seguenti conclusioni:
<< 1) NEL MERITO:
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 a) rigettare le domande ex adverso formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto per le motivazioni esposte in narrativa;

b) IN VIA RICONVENZIONALE, accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 20/04/2001 e, per l'effetto, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, condannare l' in persona del legale CP_1
rappresentante pro-tempore, rappresentata dalla in persona del Controparte_2
legale rappresentante pro-tempore, alla restituzione di tutte le somme corrisposte dalla in adempimento del contratto, sin dalla sua Parte_1
sottoscrizione, oltre a rivalutazione monetaria ed interessi legali da computarsi dalla data della loro corresponsione, che si indicano in € 58.564,62 (canone € 361,51 x 162 mensilità – Aprile 2001 Settembre 2014), nonché al risarcimento di tutti i danni patiti dalla resistente, ivi incluso il danno da lucro cessante, così come quantificati in corso di causa;

c) SEMPRE IN VIA RICONVENZIONALE e alternativa e/o gradata, accertare
l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione a norma dell'art. 1578 c.c. o dell'art. 14 dello stesso contratto e, per l'effetto, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, condannare l' in persona del legale CP_1
rappresentante pro-tempore, rappresentata dalla in persona del Controparte_2
legale rappresentante pro-tempore, alla restituzione di tutte le somme corrisposte dalla pari ad € 12.652,85 (canone di € 361,51 + 35) in Parte_1
adempimento del contratto dalla data del 26/10/2011 e sino al 30/9/2014, o dalla diversa data di risoluzione accertata in corso di causa, oltre alla rivalutazione monetaria ed interessi legali da computarsi dalla data della loro corresponsione, nonché al risarcimento di tutti i danni patiti dalla resistente, ivi incluso il danno da
lucro cessante, così come accertati e quantificati in corso di causa;

Con vittoria di spese e compensi professionali ex D.M. 55/2014 del doppio grado di giudizio.


3. IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede:


1. L'interrogatorio formale del legale rappresentante dell'Ente ricorrente sulla seguente circostanza:
A) Vero che la destinazione catastale dell'immobile di proprietà sito in Roma Via CP_1
Martucci n. 7 p. S1 di mq 235,56 è stata sempre quella di garage?


2. La prova per testi sul seguente capitolo di prova, indicando quale testimone il Geom.
, residente in [...]: Testimone_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 A) Vero che la destinazione catastale dell'immobile di proprietà sito in Roma Via CP_1
Martucci n. 7 p. S1 di mq 235,56 è stata sempre quella di garage?


3. L'ammissione della CTU al fine di quantificare il danno da lucro cessante, patito dalla in conseguenza della condotta contrattuale tenuta Parte_1
da parte ricorrente e della conseguente impossibilità di esercitare l'attività commerciale per la quale i locali di cui è causa erano stati affittati.
Inoltre, ad integrazione della prova documentale fornita, si chiede CTU intesa a dimostrare che la destinazione d'uso dell'immobile di Via Martucci n. 7 da collegarsi al locale di Via Boito n. 100 era quella di garage C/6 sin dall'epoca della sottoscrizione del contratto;



4. L'ammissione della CTU al fine di accertare e quantificare tutte le somme corrisposte dalla società conduttrice in adempimento del contratto, con la rivalutazione
e gli interessi dalla data dei singoli pagamenti.>>.
L'appellato chiede il rigetto delle censure.
A sostegno delle rassegate conclusioni, quattro motivi di appello:
1) Rubricato:”

1. ERRONEA VALUTAZIONE DELLA CONDOTTA DELLA PARTE
LOCATRICE IN PUNTO DISDETTA DEL CONTRATTO DA PARTE DELLO
STESSO LOCATORE E Controparte_6
DA PARTE DELLA SOCIETA' CONDUTTRICE;

[...]
MANCATA RIPRESA IN CONSEGNA DELL'IMMOBILE OGGETTO DELLA
LOCAZIONE; ERRONEA E/O APPLICAZIONE DELLE NORME IN CP_7
MATERIA LOCATIZIA”
L'appellante censura la decisione nella parte in cui ritiene non provata la riconsegna del bene. A tal fine allega la errata valutazione di incontestate e accertate circostanze, nonché la mancata valutazione del fatto che il locatore, pur avendo pacificamente ricevuto la comunicazione della società di rilascio dell'immobile e avendo precedentemente comunicato la volontà di non rinnovare la locazione, tuttavia ha continuato ad emettere bollettini di pagamento dei canoni di successivi alla scadenza del contratto ( 30.09.2014) e neppure si è attivato per il rilascio una volta ottenuto il provvedimento che stabilisce la data del 25.06.2021 per la esecuzione della condanna al rilascio
2) Rubricato:” ERRONEA INTERPRETAZIONE DELLE ECCEZIONI E DOMANDE
FORMULATE DALLA NEL PRIMO GRADO Parte_1
DEL GIUDIZIO;
ERRONEA E FALSA APPLICAZIONE DELLE NORME CHE
REGOLANO LA VALIDITÀ ED EFFICACIA DEI CONTRATTI;

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 CONTRADDITTORIETA' E DIFETTO DI MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA
IN PUNTO RIGETTO DELLA DOMANDA DI NULLITÀ ORIGINARIA DEL
CONTRATTO”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui accerta che l'esecuzione dei lavori all'interno dei locali non era stata posta come condizione imprescindibile per la stipula del contratto di locazione e che, dall'asserita nullità dell'oggetto di altro e differente contratto di locazione concernente il locale di Via G. Martucci, non deriva la nullità del contratto per cui è causa concernente il diverso immobile sito in Roma, Via A. Boito.
A tal fine, allega: è pacifico che in data 20/4/2001, la società ha sottoscritto due contratti di locazione ad uso commerciale, il primo relativo all'immobile oggetto di causa, sito in
Roma Via Boito n. 100, da destinare ad un'attività di ristorazione, e il secondo relativo al locale sottostante con accesso da Via Martucci n. 7, da destinare a magazzino;
è provato che la locazione del negozio di Via Boito n. 100 è connessa alla locazione e al pieno godimento dell'immobile di Via Martucci n. 7 come magazzino;
la locazione del solo locale di Via Boito, di appena 27 mq, non avrebbe consentito alla società resistente l'esercizio della progettata attività commerciale di ristorazione, senza ottenere anche la disponibilità di un locale ad uso magazzino da collegarsi al locale soprastante;
il locale di Via Martucci n. 7, ubicato sotto quello di Via Boito n. 100, risultava avere quale destinazione d'uso quella di “magazzino”, come espressamente dichiarato dall'Ente proprietario nel relativo contratto, ma in realtà era un garage che non poteva essere usato come magazzino e che non poteva essere collegato al negozio di Via Boito;
se avesse avuto conoscenza della circostanza, non avrebbe preso in locazione l'immobile oggetto del presente giudizio e non avrebbe sottoscritto entrambi i contratti di locazione.
Per l'appellante la nullità dell'oggetto del contratto di locazione del locale con accesso da Via Martucci n. 7, anche se manifestatasi successivamente, ha inficiato l'efficacia del contratto di locazione per il negozio di Via Boito ab origine e ne ha travolto tutti gli effetti;
in conseguenza di ciò, a detta dell'appellante, tutte le somme corrisposte alla
Società ricorrente sarebbero state percepite senza causa e illegittimamente trattenute.
3) Rubricato: “ERRONEA E FALSA APPLICAZIONE DELLA CLAUSOLA DI CUI
ALL'ART. 14 DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E DELLA NORMA DI CUI
ALL'ART. 1578 C.C. – OMESSA, CONTRADDITTORIA E/O CARENTE
MOTIVAZIONE IN MERITO AL RIGETTO DELLA DOMANDA DI
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO”. L'appellante lamenta l'errata interpretazione della clausola di cui all'articolo 14 del contratto di locazione r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 e dell'articolo 1578 c.c. e vizio di omessa motivazione. Sostiene l'appellante che la previsione dell'articolo 14 del contratto, diversamente da quanto ritenuto in sentenza, opera in favore di entrambe le parti contraenti e che in ragione di tale inconfutabile bilateralità della clausola contrattuale in esame,
e che la successiva scoperta dell'effettiva destinazione d'uso dell'immobile
CP_ locato, diversa da quella dichiarata dell' in contratto, configura grave inadempimento della locatrice alla data del 26.10.2011, in cui è pervenuta la comunicazione di Roma Capitale.
4) Così rinumerato il motivo di appello contraddistinto dal n.5 in atto di appello e rubricato:” ILLEGITTIMITÀ DELLA MANCATA AMMISSIONE DELLE
ISTANZE ISTRUTTORIE FORMULATE DALLA SOCIETA' APPELLANTE NEL
GIUDIZIO DI I°”. L'appellante lamenta la mancata ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio per la quantificazione del danno da lucro
CP_ cessante patito in conseguenza della condotta contrattuale dell' e per accertare l'impossibilità di utilizzare l'attività commerciale nonché la reale destinazione d'uso dell'immobile di via Martucci numero 7.
Per effetto delle censure della società appellante, e nella mancata proposizione dell'appello incidentale da parte dell'appellato, oggetto dell'odierno decidere è la decisione nella parte in cui, accertando la validità del contratto ad initio, respinge le domande riconvenzionale della società, accertando la mancata riconsegna dell'immobile al locatore.
L'appello non ha pregio.
Motivi di appello nell'ordine logico di trattazione.
Motivo di appello sub 2).
La decisione sulla domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del contratto di locazione per l'immobile di via Goito 100 (asseritamente derivante dalla nullità del contratto di locazione avente ad oggetto il diverso immobile di via Giuseppe Martucci
7, ricondotta, anche in separato giudizio, alla difformità tra la reale destinazione d'uso di detto locale, accatastato come garage, e la destinazione di uso dichiarata in contratto, quella di magazzino, difformità che avrebbe reso, anche il bene oggetto del presente giudizio, inidoneo all'uso per il quale è stato locato, impedendone il godimento e l'utilizzo commerciale) è motivata, in sentenza, con molteplici argomentazioni non tutte interessate da censure dell'appellante e idonee, anche singolarmente, a giustificare il r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 respingimento della domanda stessa. A ciò consegue la inidoneità del motivo di appello a inficiare la decisione sul punto.
Il primo giudice, infatti , esclude il collegamento negoziale tra i due contratti, motivando con la mancata prova di tale collegamento, che avrebbe dovuto essere data in forma scritta, “ stante il divieto di prova testimoniale dei contratti superiori ad una certa soglia”; con la mancata prova del progetto di fusione dei due locali oggetto dei due contratti di locazione;
con la mancata prova del fatto che la possibilità di eseguire i lavori intrapresi, poi, dalla parte conduttrice, fosse condizione imprescindibile per la stipula del contratto;
con la mancata prova della volontà di voler avviare un'attività di ristorazione;
con considerazione in ordine al lungo lasso di tempo ( circa 10 anni) per il quale il contratto ha prodotto i suoi effetti e per il quale la conduttrice ha goduto dell'immobile locato, pagando il canone di locazione, senza contestare alcunché e senza intraprendere alcun lavoro di modifica dei locali.
Per dette ragioni, la sentenza esclude che possibilità di fusione dei due locali fosse condizione essenziale di validità del contratto, non senza rilevare che la determina del
Comune di Roma in data 26.10.2011 non indica, quale motivo di sospensione dei lavori intrapresi dalla società conduttrice per il collegamento dei due immobili, la diversa qualifica catastale dei locali oggetto del diverso contratto di locazione in pari data, bensì la incompletezza della documentazione allegata alla denuncia di inizio di attività presentata dalla società conduttrice.
La sentenza accerta, altresì, l'obbligo del conduttore di verificare autonomamente l'adeguatezza del cespite al proprio progetto;
che con l'articolo 1) del contratto di locazione, articolo rubricato “ stato di idoneità”, la società conduttrice dichiara di aver visitato l'unità immobiliare e di averla riscontrata immune da vizi e idonea all'uso consentito;
il rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto aventi ad oggetto immobile di via Martucci 7 e richiama giurisprudenza di legittimità per la quale, una volta riconosciuto in contratto il mobile idoneo all'uso prevalente pattuito, la destinazione ulteriore e particolare che il conduttore intenda riservare all'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrative, rileva solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione e sia stata prevista espressamente come obbligazione del locatore, ipotesi non ricorrente nel concreto.
A fronte di tale diffusa motivazione, l'appellante si limita, sostanzialmente, a riprodurre le difese svolte dinanzi al primo giudice in punto di esistenza di un progetto unitario di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 cui era stato fatto partecipe il locatore e in punto di destinazione catastale d'uso ( del locale oggetto del diverso contratto di locazione) diverso da quello contrattualmente assunto , nonché a riproporre la domanda riconvenzionale in esame, non ponendosi in una reale contrapposizione critica con la sentenza, con riguardo a tutti i profili di motivazione adottati dal primo giudice, con conseguente inidoneità della censura ad inficiare il punto di decisione in oggetto.
Motivo sub 3)
La domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, ai sensi dell'articolo 14 del contratto stesso e ai sensi dell'articolo 1578c.c., alla data del 26.10.2011 (data di notifica della determinazione dirigenziale di Roma Capitale per la sospensione dei lavori di ristrutturazione del locale) è respinta, in sentenza, con un'articolata motivazione in punto di:
- risalente detenzione dell'immobile da parte della conduttrice (anno 2001) e regolare utilizzo dell'immobile, da tale epoca, secondo l'uso convenuto in contratto, con conseguente non riconducibilità, alla responsabilità del locatore,
di una presunta e non provata modifica della destinazione d'uso pattuito;

- irrilevanza del diverso accatastamento menzionato in un contratto di locazione diverso da quello oggetto del giudizio, ai fini della destinazione d'uso dell'immobile oggetto del contratto controverso;

- di mancata previsione, in contratto, del progetto di fusione dei due locali;

- di irrilevanza della mancata realizzazione di opere di trasformazione dei locali stessi;

- di mancanza di rilievi della polizia municipale sulla difformità tra uso convenuto e uso registrato in catasto;
sulle opere di fusione dei due immobili per la effettiva destinazione urbanistica del locale seminterrato oggetto dell'altro contratto, avendo la polizia municipale rilevato, esclusivamente, l'incompletezza della documentazione allegata alla denuncia di inizio di attività prestata;

- di idoneità dell'immobile alle esigenze locative del conduttore, confermata anche dal prolungato godimento e utilizzo del bene secondo la convenzione negoziale;

- d'inesistenza di un obbligo del locatore contrattualmente assunto rispetto all'ottenimento di concessioni, mutamenti catastali o autorizzazione.
Le generiche censure dell'appellante non inficiano l'impianto motivazionale della sentenza.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 Quanto alla censura riferita alla errata interpretazione dell'articolo 14 del contratto che, diversamente da quanto accertato in sentenza, secondo l'appellante non assolverebbe la funzione di tutelare la sola parte locatrice, ma avrebbe la funzione di tutelare entrambe le parti contraenti: la invocata diversa interpretazione dell'art.14 contratto non è sostenuta da alcuna concreta argomentazione e, invero, è disattesa dalla lettera dell'articolo 14 del contratto, che palesa la finalità di protezione accertata in sentenza.
Tale articolo, infatti, rubricato” DISCIPLINA DELLA COSA LOCATA”, recita:” il cambiamento della destinazione convenuta, anche se parziale, comporta la risoluzione di diritto del presente contratto, salvo il risarcimento del danno subito e senza pregiudizio del privilegio di cui all'art. 2764c.c. Il conduttore è costituito custode dei beni oggetto del presente e contratto e deve, al termine della locazione, provvedere a riconsegnarli all'istituto nel medesimo stato locativo- documentato dal verbale di riconsegna- in cui li ha ricevuti. La riconsegna delle chiavi non è liberatoria se non accompagnata dal verbale di riconsegna e di constatazione dello Stato dei beni. Il conduttore che, per qualsiasi motivo, non sia presente alla riconsegna riconosce come
valido ad ogni effetto il verbale redatto dall'Istituto. Nei sei mesi precedenti alla scadenza del presente contratto e delle successive rinnovazioni e, in qualsiasi momento, nel caso in cui i beni locati dovessero essere oggetto di vendita, il conduttore deve consentire la visita nei giorni feriali dalle 11:00 alle 12:00 e dalle 16:00 alle 17:00 ai terzi debitamente autorizzati dall'Istituto. È fatto divieto di apporre targhe, scritte, insegne, e simili senza la preventiva autorizzazione scritta dall'Istituto. Il conduttore si obbliga ad attenersi alle disposizioni che l'istituto potrà emanare per la disciplina dell'uso delle cose comuni e per assicurare a tutto l'inquilino nato il regolare godimento dei beni locati. L'uso della facciata esterna dell'immobile riservato
all'istituto che ha facoltà di far installare in qualsiasi parte della facciata stessa insegne
e scritte, anche luminose, senza che il conduttore possa eccepire alcunché. Il conduttore si obbliga a denunciare all'istituto qualunque circostanza è fatto che comporti un'eventuale diminuzione del valore della cosa locata e qualunque atto compiuto da terzi che arrechi turbativa al possesso e alla proprietà”.L'articolo disciplina evidentemente, secondo il chiaro dato letterale, la condotta del conduttore rispetto all'immobile locato e dunque è priva di pregio, oltre che assertiva, la difesa dell'appellante nella parte in cui allega (senza, ripetesi, circostanziare e contrariamente al dato letterale riportato) che si tratta di previsione a tutela di entrambe le parti r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 contrattuali, in ciò non inficiando la decisione nella parte in cui, motivatamente e condivisibilmente, accerta la finalità dell'articolo in esame.
Né le censure dell'appellante inficiano il punto di decisione nella parte in cui viene esclusa la esistenza dei presupposti configurabilità dell'ipotesi disciplinata dall'articolo
1578 c.c., rubricato:” vizi della cosa locata”.
Sul punto, il primo giudice motiva con la necessità, ai fini dell'accoglimento della domanda, della esistenza di vizi non conosciuti dal conduttore e non facilmente riconoscibili e, quanto alla allegazione difensiva della società, per la quale il contratto dovrebbe essere risolto per inadempimento del locatore agli obblighi assunti rispetto all'ottenimento di autorizzazioni amministrative relative alla regolarità del bene sotto il profilo edilizio, motiva con l'assenza di uno specifico obbligo rispetto all'ottenimento di autorizzazioni amministrative e con l'uso decennale dell'immobile da parte della conduttrice, fino alla decisione, a distanza di circa dieci anni dalla sottoscrizione del contratto, di eseguire lavori edili per unificare l'immobile in oggetto, con quello sottostante.
Le censure dell'appellante non inficiano la decisione.
La società, in questa sede, si limita assertivamente ad affermare che l'effettiva destinazione d'uso del locale oggetto del separato contratto, non consentiva in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore rispetto all'uso pattuito, poiché un garage non può essere usato come magazzino, ma tale vicenda riguarda l'altro contratto, peraltro oggetto di un giudizio che è accertato essere stato definito con sentenza sfavorevole all'odierna appellante sulle medesime questioni di fatto e di diritto portate in questa sede con le riconvenzionali in esame, e non riguarda l'immobile di via Goito 100 rispetto al quale nessun collegamento funzionale è stato accertato.
Motivo sub 1)
Il riportato art. 14 del contratto, con particolare riferimento alla restituzione del locale, prevede:” Il conduttore è costituito custode dei beni oggetto del presente e contratto e deve, al termine della locazione, provvedere a riconsegnarli all'istituto nel medesimo stato locativo- documentato dal verbale di riconsegna- in cui li ha ricevuti. La riconsegna delle chiavi non è liberatoria se non accompagnata dal verbale di riconsegna e di constatazione dello Stato dei beni.”.
Ciò detto, se neppure la riconsegna delle chiavi dell'immobile, pattiziamente, è liberatoria rispetto all'obbligo di riconsegna del locale ove non accompagnata dal verbale di riconsegna e constatazione dello stato dei beni, non può ritenersi che con la r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 raccomandata richiamata, la conduttrice abbia adempiuto all'obbligo di riconsegna del bene.
Non rilevano i tempi di esecuzione della ordinanza di rilascio pur ottenuta, da parte del locatore, essendo onere della conduttrice procedere al rilascio dell'immobile e l'inoltro di una raccomandata non concretizza offerta reale di cui all'art. 1215 c.c. e art. 1216 c.c.
La richiesta, da parte del locatore, del pagamento di importi mensili nel perdurare della locazione o della occupazione da parte del conduttore o dell'occupante, non rileva in alcun modo sull'obbligo di restituzione dell'immobile che grava sempre sul conduttore e sull'occupante.
Motivo sub 4) (richieste istruttorie)
La decisione della controversia non richiede istruttoria.
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano, ex dm 55/2014 e s.s.m.m., come da dispositivo
(valore della causa: valore indeterminabile e di bassa complessità; compensi medi).
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunziando sull'appello come in atti proposto da nei confronti di quale Parte_1 Controparte_2
affidataria dei servizi gestionali afferenti al patrimonio immobiliare dell'
[...]
, avverso la sentenza, resa tra le parti, ai sensi Controparte_1 dell'art. 429 c.p.c., dal Tribunale Ordinario di Roma, n. 7510/2019, in data 09.04.2019,
a definizione del giudizio recante n.r.g.14966/2018, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna parte appellante a rifondere, a parte appellata, le spese di lite che liquida, in euro 6.946,00 per compensi oltre accessori di legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16 parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 12.03.2025
Il Consigliere estensore
Maria Speranza Ferrara
Il Presidente
Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 17