N. R.G. 604/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
I^ Sezione civile

Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg.ri Magistrati
Presidente Dott. Gianmichele Marcelli
Giudice Dott. Pier Giorgio Palestini
Giudice Dott. Cesare Marziali Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 604/2021 R.G. e promossa da

Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...]
e rappresentati e difesi dall'Avv. Massimo Canonico ed Pt_6 Parte_7 Parte_8
elettivamente domiciliati presso e nel suo studio sito in Ancona, Via Giannelli n. 36;

APPELLANTI
CONTRO

e , rappresentati e difesi dall'Avv. Saverio Sabatini ed elettivamente CP_1 Controparte_2
domiciliati presso e nel suo studio sito in Ancona, Piazza del Plebiscito n.2
APPELLATI pagina 1 di 10
OGGETTO: Appello avverso l'ordinanza ex art. 702 bis cpc n. 1369/2021 del Tribunale di Ancona pubblicata il 26/04/2021 in materia di vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis cpc i sigg.ri e convenivano in giudizio i CP_1 Controparte_2
sigg.ri , , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, e (nel prosieguo per brevità semplicemente “i Parte_6 Parte_7 Parte_8 resistenti” o “parte resistente”) al fine di sentirli condannare al risarcimento dei danni patrimoniali e non asseritamente subiti per aver questi ultimi venduto ai ricorrenti in data 18.04.2001 un immobile quale abitazione civile ma poi rivelatosi un edifico avente destinazione d'uso rurale.
A sostegno della propria domanda i ricorrenti assumevano di avere utilizzato l'immobile in questione tra il 2001 ed il 2017 a scopo residenziale che nel 2010 concedevano in locazione;
intenzionati a venderlo, nel 2018 incaricavano un geometra con il compito di reperire tutta la documentazione prodromica alla stipula di un contratto preliminare.
Nell'espletare la predetta attività di ricerca, il geometra si avvedeva del fatto che la destinazione d'uso del bene non risultava come casa di civile abitazione bensì edificio di tipo rurale.
Riferivano poi che solo in costanza di vendita i resistenti effettuava il cambio di destinazione presso il
Catasto senza però effettuare il medesimo adempimento in Comune.
Stante la necessità di formalizzare la vendita in questione, i ricorrenti si vedevano costretti a completare le pratiche finalizzate a rendere l'immobile conforme alla normativa urbanistica sopportandone il relativo onere economico;
si rivolgevano così ai loro danti causa per ottenere la restituzione degli esborsi sostenuti senza, tuttavia, sortire esito positivo.
Si costituivano nel giudizio così incardinato i resistenti negando qualsivoglia inadempimento sul presupposto che i ricorrenti fossero a conoscenza della destinazione d'uso del bene, che in ogni caso sarebbe stato loro dovere effettuare le verifiche preliminari, e che in ogni caso nell'atto di pagina 2 di 10 compravendita veniva menzionata la sola categoria catastale e non la destinazione d'uso. Chiedevano il rigetto dell'avversa domanda in quanto infondata in fatto e in diritto.
La causa veniva istruita tramite produzioni documentali.
Ad esito del giudizio il Tribunale di Ancona emetteva l'ordinanza gravata, con cui:
- accoglieva la domanda e condannava i resistenti al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di
€. 44.701,73 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condannava i resistenti al pagamento delle spese processuali che liquidava in € 259,00 per esborsi ed
€ 5.525,00 per compenso professionale oltre accessori come per legge.
I sigg.ri impugnavano la predetta sentenza dinanzi alla Corte d'Appello di Ancona e Pt_1
prospettava le doglianze di seguito riportate.
Si costituivano gli appellati e contestando il gravame e chiedendone il CP_1 Controparte_2
rigetto.
All'udienza del 24.09.2024 raccolte le precisazioni delle conclusioni mediante il deposito telematico di note scritte, la causa veniva trattenuta a sentenza.

Le questioni preliminari.
Gli appellati eccepiscono l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis cpc nonché dell'art. 342 cpc in quanto il contrapposto atto introduttivo risulterebbe privo sia del riferimento alle parti della pronuncia che si intendono censurare nonché di un'analisi critica dei processi logici tramite i quali il Tribunale ha formato il proprio convincimento.
La censura è infondata.
Ritiene il presente Collegio che dalla lettura complessiva dell'atto di appello è possibile evincere con sufficiente chiarezza quali siano le contestazioni mosse alla pronuncia impugnata;
il gravame risulta altresì compiutamente formulato, in quanto risultano specificate, o comunque individuabili, le parti di sentenza oggetto di contestazione, delimitando così l'oggetto dell'impugnazione, unitamente alle censure all'iter logico – giuridico seguito dal Tribunale e che si assume errato.
Il merito.
pagina 3 di 10 Per il principio della ragione più liquida si procede all'analisi del terzo motivo di impugnazione, con cui gli appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui il Giudice ha ritenuto che la fattispecie contestata integrasse gli estremi di una vendita aliud pro alio, con conseguente applicazione della relativa disciplina.
Sosteneva al contrario l'appellante come il predetto istituto non fosse configurabile nel caso di specie, sul duplice presupposto che le parti non si fossero mai accordate per una qualità promessa di cui il bene si era poi rivelato privo e che i compratori erano comunque a conoscenza della situazione in cui versava l'immobile in punto di destinazione d'uso.
Il motivo è infondato.
Ad avviso dello scrivente Collegio la predetta argomentazione difensiva non coglie nel segno e non appare meritevole di condivisione.
Dai riscontri processuali è infatti dato ravvisare come, al contrario, gli odierni appellati fossero del tutto all'oscuro del vizio che inficiava l'immobile; gli stessi hanno invero scoperto la difformità tra destinazione urbanistica e categoria catastale solo nel momento in cui si determinavano per la vendita dell'immobile ed il geometra da loro incaricato provvedeva a reperire tutta la documentazione necessaria in vista della successiva conclusione del contratto preliminare (cfr. doc. 4 all. ricorso in primo grado).
Siffatta circostanza non era mai emersa prima di tale momento: nel rogito del 2001 - intervenuto tra gli odierni litiganti – la categoria catastale del fabbricato viene indicata come “A/3”, ovvero civile abitazione (cfr. pag. 3 doc. 1 all. ricorso in primo grado), senza che in tale atto null'altro venisse menzionato né sulla reale destinazione d'uso del bene (che si è già detto essere quella rurale) né tanto meno su situazioni da regolarizzare al riguardo. Al contrario, si legge all'art. 3 del nominato contratto la dichiarazione della parte venditrice circa l'assenza in campo all'immobile di eventuali vincoli o gravami di qualsiasi genere che possano pregiudicare i futuri proprietari.
Come è agevole comprendere, la narrata discrasia tra destinazione d'uso e categoria catastale ha fortemente danneggiato i promissari venditori. Per non veder sfumare la trattativa in corso, gli stessi hanno infatti dovuto dichiarare nel contratto preliminare che “l'immobile stesso non è conforme alla normativa urbanistica, in quanto tuttora a destinazione agricola” assumendo espressamente su di sé
l'impegno “a regolarizzare la destinazione d'uso a civile abitazione” ma soprattutto e per quel che in questa sede interessa “provvedendo ad esperire a proprie cure e spese tutte le necessarie pratiche
pagina 4 di 10 urbanistiche e catastali prima della stipula del pubblico atto di vendita” (cfr. artt. 7 e 8 contratto preliminare del 10.12.2018 – doc. 3 all. ricorso in primo grado).
I costi sostenuti per finalizzare l'operazione in parola risultano ampiamente certificati dalla documentazione prodotta dagli odierni appellati, che hanno puntualmente allegato il fascicolo della pratica edilizia avviata in Comune per mutare l'uso dell'immobile da agricolo ad abitativo (cfr. doc. 4 all. ricorso in primo grado): in tal senso rivestono particolare importanza le contabili dei due bonifici effettuati dai sigg.ri – nelle date del 19.02.2019 e 26.03.2019 per complessivi € CP_2 CP_1
44.701,73, le cui causali fanno per l'appunto riferimento agli oneri dovuti per il cambio d'uso in questione.
Alla luce di quanto appena premesso, anche ad avviso di questo Collegio la vendita in contestazione va effettivamente qualificata come aliud pro alio.
La fattispecie anzidetta viene in rilievo ogni qual volta la res consegnata risulta completamente diversa da quella pattuita per essere priva delle caratteristiche del genere a cui appartiene, dotata di difetti che non gli consentono di assolvere alla funzione cui sarebbe normalmente destinata ovvero del tutto incommerciabile a causa di vizi insanabili.
Per quanto di interesse, con la sentenza n. 2858 del 07.02.2014 la II sez. civile della Corte di
Cassazione si è occupata della tematica afferente la compravendita di un bene immobile nei casi in cui emergano problematiche o difformità sotto il profilo della destinazione d'uso.
La S.C. si è espressa al riguardo che “In tema di vendita é configurabile la consegna di "aliud pro alio" non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando é assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per
l'offerta di acquisto”.
In applicazione del principio enunciato nella pronuncia anzidetta deve affermarsi come nel caso ricorrano i requisiti della vendita aliud pro alio.
I proprietari sigg.ri credevano infatti di possedere un'immobile registrato come Parte_9
civile abitazione, accingendosi a venderlo come tale. Se non fosse stato per le accorte verifiche preliminari compiute dal loro tecnico di fiducia, grazie alle quali emergeva la grave irregolarità che inficiava l'immobile, si sarebbero trovati a dover fronteggiare una situazione incresciosa e spiacevole dopo essersi esposti verso i promissari acquirenti con la stipula del contratto preliminare di vendita.
pagina 5 di 10 Nel predetto accordo gli appellati avrebbero infatti dichiarato – inconsciamente e del tutto in buona fede – una destinazione d'uso urbanistica che in realtà il fabbricato non possedeva, risultando solo presso il Catasto quale civile abitazione ma in Comune come edificio rurale. Questo lo si ribadisce per colpa e responsabilità esclusive dei sigg.ri Pt_1
Stante la discrasia emersa tra dati catastali ed edilizi dell'immobile in oggetto, con diretto riverbero sulla destinazione d'uso del medesimo e sulle potenzialità di circolazione del bene, ritiene la Corte come nel caso di specie sia regolarmente applicabile l'ipotesi della vendita aliud pro alio.
Per ragioni di completezza espositiva, appare sul punto doveroso specificare come parimenti destituita di fondamento è la tesi afferente la presunta gratuità del cambio di destinazione di cui al secondo motivo di gravame.
Tralasciando l'affastellata e confusionaria elencazione di normative e leggi di varia natura, la cui pertinenza con il caso di specie appare piuttosto dubbia, ad avviso degli appellanti nelle ipotesi di variazioni d'uso senza contestuale realizzazione di opere o lavori è sufficiente una semplice autorizzazione del sindaco competente (in luogo dell'onerosa concessione edilizia) senza che si debba provvedere anche alla corresponsione dei relativi oneri di urbanizzazione.
La suddetta asserzione viene ad essere smentita non soltanto dalla previsione di cui all'art. 10, ultimo comma, l. n. 10/1977 (meglio nota come legge Bucalossi) che detta il principio dell'obbligatorio versamento del contributo concessorio nei casi di cambio di destinazione d'uso immobiliare, ma anche dalla giurisprudenza che si è pronunciata al riguardo analizzando proprio la disciplina appena menzionata. Meritevole di menzione è sul punto la sentenza del Consiglio di Stato n. 6592 del
21.11.2018 in cui i giudici amministrativi hanno rilevato che “L'ultimo comma dell'art. 10 della l.
10/77, con disposizione poi riprodotta dal comma 3 dell'art. 19 del t.u. 380/2001, prevede che
"Qualora la destinazione d'uso delle opere indicate nei commi precedenti, nonché di quelle nelle zone agricole previste dal precedente art. 9, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo per la concessione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento della intervenuta variazione", precisando immediatamente dopo che “La disposizione è stata interpretata dalla giurisprudenza di questo Consiglio di Stato quale embrione del principio, poi ribadito dall'art. 25, ultimo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, dell'obbligo di corrispondere il contributo concessorio in caso di cambio di destinazione d'uso (Cons. Stato, V, 30 agosto 2013, n. 4326; 7 dicembre 2010, n. 8620)”.
pagina 6 di 10 Le disposizioni originariamente inserite nella legge Bucalossi sono state abrogate per confluire nel vigente D.P.R. 380/2001, meglio noto come Testo Unico Edilizia.
Di particolare attinenza con l'odierna vicenda risulta essere il primo comma dell'art. 23 ter del predetto t.u., a mente del quale “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:


1. a) residenziale;



2. a-bis) turistico-ricettiva;


3. b) produttiva e direzionale;



4. c) commerciale;



5. d) rurale”.
Il successivo comma 1-quater stabilisce infine che “Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria”.
Il compendio normativo appena analizzato non lascia margine di dubbio alcuno: ogni variazione di destinazione d'uso che comporta il passaggio dell'immobile dalla categoria originaria ad una diversa tra quelle ivi espressamente menzionate è rilevante ed in quanto tale soggetto al versamento della quota di urbanizzazione anche se non si proceda contestualmente ad interventi edilizi di qualsivoglia incidenza, di fatto sconfessando quanto ritenuto sul punto dagli appellanti.
La norma anzidetta risulta perfettamente aderente all'odierno contenzioso, in cui si assiste ad un cambio d'uso da manufatto rurale a residenziale-abitativo.
Ad ulteriore riprova della natura onerosa dell'operazione edilizia in parola, Il Consiglio di Stato si è nuovamente pronunciato sul punto con la sentenza n. 4127 resa il 08.05.2024, in cui si legge che
“Secondo la costante giurisprudenza del Consiglio di Stato, "Il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che
pagina 7 di 10 può e anzi deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza."
(Consiglio di Stato sez. VI, 12/07/2021, n. 5264)”.
“In particolare, il D.P.R. 380/01 prevede che il mutamento di destinazione d'uso che comporta una modifica delle sagome e dei volumi degli edifici è sempre sottoposto al regime del permesso di costruire. Il cambio di destinazione d'uso senza opere è invece soggetto a segnalazione certificata di inizio attività qualora intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio ad una diversa categoria funzionale fra quelle previste dall'art. 23 ter D.P.R. 380/01”.
Del resto, è lo stesso Testo Unico sull'Edilizia a prevedere le ipotesi di esonero dal contributo che al terzo comma dell'art.17 recita testualmente:
“Il contributo di costruzione non è dovuto:
a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;
b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell'assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale”.
La fattispecie concreta in disamina non risulta oggettivamente riconducibile a nessuna delle menzionate casistiche;
la regolarizzazione della posizione urbanistica dell'immobile, senza la quale la vendita degli odierni attori non poteva concludersi, comportava pertanto il necessario versamento del contributo di urbanizzazione il cui esborso è stato interamente sopportato dagli stessi.
pagina 8 di 10 In sostanziale continuità con il convincimento già espresso dal primo Giudice, va riconosciuto anche in questa sede il diritto dei sigg.ri ed ad ottenere la restituzione Controparte_2 CP_1 dell'importo di € 44.701,73 versato per l'espletamento della pratica edilizia in discorso.
Tale affermazione riposa sul rilievo che la descritta situazione è totalmente ascrivibile al comportamento scorretto tenuto dagli appellanti. Questi si sono infatti certamente adoperati per variare la destinazione catastale dell'immobile, senza al contempo premurarsi di adeguarne lo stato anche in
Comune, operazione di gran lunga più importante della prima in quanto recante conseguenze maggiormente impattanti e rilevanti sulla circolazione e sulla futura commerciabilità dell'immobile come già si è ampiamente detto nel paragrafo.
Per effetto di tale contegno, i venditori si sono ritrovati con un bene totalmente diverso da quello che credevano di aver posseduto sino a quel momento e per evitare di perdere l'affare in corso sono stati costretti ad affrontare una spesa cui non erano in nessuna misura tenuti, in quanto il costo delle opere di regolarizzazione edilizia competeva di certo agli odierni appellati quali originari proprietari.
Le ragioni fattuali e giuridiche appena valorizzate hanno portata assorbente di tutte le altre doglianze la cui trattazione appare pertanto superflua ai fini del decidere.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 cpc e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma I quater,
DPR 115/2002.


PQM


La Corte d'Appello di Ancona definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1

Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
e avverso l'ordinanza n. 1369/2021 del Tribunale di Ancona così Parte_7 Parte_8
provvede:
- rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza di primo grado;

- condanna gli appellanti in solido tra loro a rifondere agli appellati sigg.ri e CP_1 CP_2
le spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate, per la Fase di studio della controversia,
[...]
in € 2.058,00; per la Fase introduttiva del giudizio, in € 1.418,00; per la Fase di trattazione, in €
3.045,00; per la Fase decisionale, in € 3.470,00, il tutto oltre spese generali al 15%, CPA e IVA come per legge;

pagina 9 di 10 - Dichiara la sussistenza dei presupposti per la condanna degli appellanti in solido tra loro al pagamento di una somma pari al raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma I quater, DPR
115/2002.
Così deciso in Ancona, nella camera di consiglio, del 21 maggio 2025
Il Presidente dott. Gianmichele Marcelli
Il Consigliere estensore dott. Cesare Marziali
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