REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) dott.ssa Giovanna Gioia Presidente
2) dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel.
3) avv. Damiano Comito Giudice Ausiliario ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa in grado di appello iscritta al n. 1842 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno 2019 trattenuta in decisione all'udienza del 4 marzo 2025, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., giusta decreto del
Presidente di Sezione del 12 febbraio 2025, vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi, in virtù di procura in atti, dagli avv.ti C.F._2
Germana Villirillo e Romano Gentile, presso lo studio di quest'ultimo, sito in
Catanzaro, alla via Galleria Mancuso scala B hanno eletto domicilio;

= APPELLANTI=
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta Controparte_1 C.F._3 procura in atti, dagli avv.ti Sante Caterina e Giuseppe Napoli nello studio dei quali, in
Crotone, Piazza della Repubblica, n. 10 ha eletto domicilio;

- APPELLATO =
Sulle seguenti conclusioni: per gli appellanti e rassegnate nell'atto Parte_1 Parte_2
1 introduttivo, al quale le parti si sono riportati nelle note di trattazione: “in via preliminare e nel merito ed in riforma della sentenza n. 214/2019 così provvedere: previo rigetto della domanda riconvenzionale ex art. 1448 c.c.

1. trasferire ai sigg.
(CF ) ed (CF Parte_1 C.F._1 Parte_2
) ad entrambi per l'intero e a ciascuno in ragione del 50%, la C.F._2 proprietà degli immobili di cui al foglio 34 p.lla 317 sub 5 e sub 8 costituiti da due magazzini di complessivi mq 100, nonché per altro appezzamento nonché di altro terreno confinante di mq 170, del Comune di Crotone al foglio 34, particella 317 di poi divenuta sub 7 e poi sub 10 ora Foglio 34 P.lla 596 sub 10, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti;



2. ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Crotone, oggi Agenzia del territorio, di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo;

3. accertare e dichiara l'inadempimento del sig. a Controparte_1 titolo di responsabilità contrattuale atteso il grave inadempimento in relazione alla scrittura privata del 07.10.2004 e per l'effetto condannare sempre esso CP_1
al pagamento di € 100.000,00 a titolo di risarcimento del danno oltre
[...] interessi e rivalutazione in favore dei sigg. e;

4. Parte_1 Parte_2 con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio oltre ad accessori come per legge;
In via istruttoria ammettere consulenza tecnica d'ufficio al fine di appurare il valore medio degli immobili, nonché le esatte dimensioni degli immobili di cui al foglio 34 p.lla 317 sub 5 e sub 8, nonché per altro appezzamento nonché di altro terreno confinante di mq 170 , del Comune di Crotone al foglio 34, particella 317 di poi divenuta sub 7 e poi sub 10 ora Foglio 34 P.lla 596 sub 10.”. per rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è Controparte_1 riportata nelle note di trattazione: “Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, rigettare l'appello proposto perché infondato in fatto ed in diritto e, per
l'effetto, confermare integralmente la sentenza di primo grado. Con vittoria di spese
e compenso di giudizio.”.
PREMESSA IN FATTO
Con atto di citazione regolarmente notificato e Parte_1 Parte_2 promittenti venditori, nella premessa di aver stipulato con una Controparte_1 scrittura privata datata 7.10.2014 avente ad oggetto la compravendita di due
2 magazzini di complessivi 100 mq, con relativa corte retrostante (individuati al
Catasto del Comune di Crotone, foglio 34, p.lla 317, sub 5) e di un terreno confinante di mq 170 (individuato al Catasto del Comune di Crotone, foglio 34, p.lla 317), per il prezzo già versato di € 125.000,00, lo hanno convenuto in giudizio, rappresentando che:
- nella scrittura privata era stato stabilito dalle parti che il rogito sarebbe avvenuto a richiesta di e che i diritti e le obbligazioni, a lui derivanti dalla Parte_2 stipulazione, avrebbero avuto i medesimi effetti giuridici anche in capo a
, in quanto l'acquisto dei suddetti immobili era stato effettuato da Parte_1 entrambi gli attori, ciascuno per una quota del 50%;
- al fine di rendere la scrittura privata del 7.10.2014 titolo idoneo alla trascrizione ai sensi dell'art. 2657 c.c., essi attori avevano incardinato innanzi al Tribunale di
Crotone il giudizio n. 2504/2006 R.G., volto ad ottenere l'accertamento giudiziale dell'autenticità della sottoscrizione apposta da sul suddetto Controparte_1 documento;

- a definizione del predetto giudizio, il Tribunale di Crotone aveva pronunciato la sentenza n. 447/2009, con la quale aveva accertato e dichiarato l'autenticità della sottoscrizione e, in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal convenuto, aveva accertato e dichiarato la natura di contratto preliminare di tale pattuizione;

- nonostante la formale diffida trasmessa da essi attori, il rogito notarile non era stato stipulato. Part Sulla scorta di tali premesse i predetti e hanno proposto domanda Parte_1 giudiziale, ai sensi dell'art. 2932 c.c., volta ad ottenere una pronuncia che tenga luogo del contratto definitivo e produca effetti traslativi tra le parti, con contestuale condanna del convenuto, inadempiente, al pagamento della somma di € 100.000,00 a titolo di risarcimento del danno.
si è costituito in giudizio per resistere all'avversa domanda, Controparte_1 proponendo riconvenzionale tesa ad ottenere la rescissione del contratto ex art. 1448
c.c..
In particolare, il convenuto, con riferimento ai presupposti dell'invocata rescissione, ha dedotto di avere concluso il contratto in una condizione di grave esposizione
3 debitoria, sia personale sia dell'impresa di famiglia, la nei confronti Controparte_2 degli istituti di credito e, quindi, in uno stato di bisogno, a cagione del quale aveva accettato condizioni contrattuali inique, per come risultante dalla perizia, redatta dal
Geom. , secondo la quale gli immobili oggetto della scrittura Persona_1 privata avevano, al momento della stipula, un valore pari a € 216.000,00 (a fronte di un prezzo convenuto di € 125.000,00).
Con riferimento al presupposto dell'approfittamento, il ha rappresentato di CP_1 aver in precedenza contratto con un mutuo dell'importo di € 50.000,00, Parte_1 garantito mediante la consegna di tre assegni (due da € 20.000,00 e uno da €
10.000,00) e che a causa della successiva impossibilità di restituire tale somma, in data 12.5.2013, aveva sottoscritto una scrittura privata avente ad oggetto la vendita di un immobile di sua proprietà, prevedendo, le parti, la facoltà per il mutuatario di restituire l'importo mutuato entro 60 giorni, ovvero, in alternativa, trasferire la proprietà dell'immobile a fronte del corrispettivo complessivo di € 65.000,00; si pattuiva anche che “€ 50.000,00 saranno restituiti aa mezzo assegni a firma CP_1
, in possesso dell'acquirente, al passaggio notarile dell'immobile o alla
[...] restituzione totale dell'importo”. Tali circostanze evidenziavano – secondo la tesi difensiva – un chiaro approfittamento da parte degli attori della sua condizione di grave difficoltà economica nella misura in cui rendevano evidente che, alla base dell'accordo di cui a detta scrittura, vi era un mutuo destinato a consentire al CP_1 di far fronte alla propria esposizione debitoria, per cui il successivo trasferimento era stato previsto per l'eventualità in cui il non avesse restituito la somma. CP_1
Tant'è che il aveva dichiarato nella scrittura di avere già versato, prima del Parte_1 contratto, al la somma di € 50.000,00 e di essere in possesso di assegni di CP_1 pari importo, evidentemente rilasciati dal a garanzia. Perdurando la CP_1 situazione di difficoltà economica, poi, esso convenuto era stato costretto Part nuovamente a promettere vendere a e immobili di sua proprietà, ossia Parte_1
i magazzini oggetto di causa.
Ha chiesto, pertanto, il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale,
l'accertamento e la dichiarazione della rescissione del contratto preliminare stipulato in data 7.10.2014, ai sensi dell'art. 1448 c.c.
Nel corso del giudizio sono state disposte due consulenze tecniche d'ufficio
4 estimative: la prima, a firma dell'arch. sul valore di mercato degli Persona_2 immobili in questione all'epoca della stipulazione del preliminare di cui è causa, e, la seconda, su impulso della difesa attorea, a firma della dott.ssa Silvana ID.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Crotone, con sentenza n. 214/2019 del
18.2.2019, pubblicata in data 18.2.2019, ha così statuito: “1) In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, dichiara ai sensi dell'art. 1448
c.c. la rescissione del contratto preliminare concluso tra le parti del presente giudizio in data 7.10.2004. 2) Per l'effetto, rigetta la domanda attorea relativa alla pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. 3) Rigetta, di conseguenza, anche la domanda risarcitoria proposta da parte attrice. 4) Condanna gli attori, in solido tra loro, a rifondere le spese di lite sostenute da e pari a Controparte_1 complessivi € 15.444,50 di cui € 13.430,00 per compenso ed € 2.014,50 per spese forfettarie al 15%, oltre ad IVA e CPA come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dei difensori del convenuto. 5) Pone definitivamente a carico degli attori, in solido tra loro, le spese di C.T.U. dell'arch. e della dott.ssa ID Persona_2
Silvana”.
A fondamento della decisione il Tribunale – ritenuta logicamente pregiudiziale la valutazione della domanda riconvenzionale, in quanto potenzialmente impeditiva dell'accoglimento della domanda principale e richiamati i presupposti dell'azione di rescissione e i principi di diritto ad essa applicabili – ha ritenuto, nella fattispecie:
- che fosse integrato il presupposto dello stato di bisogno, alla luce della scrittura privata del 12.05.2003, antecedente al preliminare oggetto di causa, con la quale era stato concluso tra il convenuto e il un contratto di finanziamento, Parte_1 con facoltà, per il , di restituire l'importo mutuato o di cedere immobili di CP_1 sua proprietà; la precaria condizione del era emersa anche CP_1 dall'esposizione debitoria dell'azienda del convenuto, nei confronti Controparte_2 di alcuni istituti di credito (come è risultato dagli estratti conto 2003-2004) e dalla sentenza dichiarativa di fallimento della citata società emessa dal Tribunale di
Crotone il 13.06.2013;
- che il requisito della sproporzione ultra dimidium tra le prestazioni del preliminare fosse stato confermato da entrambe le c.t.u. espletate: il c.t.u. aveva decritto Per_2
e stimato i beni di cui è causa in € 242.300,00 e successivamente il nuovo c.t.u.
5 ID aveva determinato il valore dei beni in € 253.214,00. Inoltre, nei chiarimenti depositati in data 19.03.2013, il c.t.u. ID aveva motivato il proprio discostamento dai valori indicati dall'O.M.I. (peraltro, di valenza meramente orientativa), rappresentando di aver proceduto a stima diretta degli immobili stessi e documentando la concreta possibilità di tale discostamento, allegando due contratti di vendita relativi ad immobili similari conclusi nel 2004;
- che il requisito dell'approfittamento fosse da desumere in via presuntiva ex art. 2729 c.c., in quanto insito nell'enorme sproporzione del prezzo pattuito, nonché nella compresenza delle circostanze di fatto evidenziate in punto di stato di bisogno.
Il Tribunale, inoltre, richiamati gli arresti della giurisprudenza di legittimità in tema, ha respinto l'eccezione di prescrizione ex art. 1449 c.c. sollevata dagli attori nella prima memoria 183 co. 6 c.p.c., assumendo che la rescissione del contratto preliminare che non sia stata fatta valere in via di azione, nel termine di un anno dalla stipula, può essere richiesta in via riconvenzionale nel giudizio promosso dal promissario acquirente con la domanda di esecuzione specifica, poiché il pregiudizio derivante dallo squilibrio delle prestazioni, che è allo stato potenziale nel contratto preliminare, diviene attuale solo quando la parte che vi ha interesse chiede che sia concluso alle stesse condizioni il contratto definitivo. Ha, inoltre, rilevato che, nel giudizio introdotto nel 2006, la domanda ex art. 2932 c.c. era inammissibile e, quindi, inidonea a far decorrere il termine.
Il Tribunale, infine, ha altresì respinto l'eccezione di giudicato sollevata dalla parte attrice, rilevando che la sentenza emessa all'esito del giudizio n. 2504/2006 r.g.a.c. si era limitata ad accertare l'autenticità della firma di e a qualificare la scrittura CP_1 privata del 7.10.2004 come contratto preliminare: il giudizio, quindi, non aveva riguardato la richiesta di esecuzione in forma specifica del preliminare (ritenuta inammissibile) e, di conseguenza, non aveva precluso la proposizione dell'attuale domanda di rescissione.
Accolta la domanda di rescissione del contratto, ne è derivato, quindi, il rigetto della domanda attorea sia in punto di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, ex art. 2932 c.c., sia in punto di condanna del convenuto al risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, che gli attori asserivano di aver subito a
6 causa della mancata esecuzione del suddetto contratto.
La regolamentazione delle spese del grado ha seguito la soccombenza degli attori.
Avverso la predetta sentenza hanno interposto appello e Parte_1 [...]
affidando il mezzo a quattro distinti motivi. Pt_2
Con il primo motivo, gli appellanti hanno censurato il rigetto dell'eccezione di giudicato interno, formatosi con la sentenza n. 447/2009, emessa all'esito del giudizio n. 2504/2006 r.g.a.c., che avrebbe precluso al di proporre domanda di CP_1 rescissione in separato giudizio. Nel dolersi dell'omessa pronuncia sul punto da parte del Tribunale nella sentenza gravata, gli appellanti così hanno argomentato il motivo: nel giudizio n. 2504/2006 r.g. “il Tribunale ha dovuto esaminare la scrittura privata del 07.10.2004 essendovi due distinte domande l'una che lo indicava quale atto definitivo di vendita e l'altra quale scrittura provata preliminare, ragione per la quale se il Tribunale per decidere dell'effetto (diritto) dedotto in giudizio si è dovuto occupare (antecedente logico) dell'esistenza e qualificazione del contratto a cui quel diritto appartiene, allora ciò che il giudice ha stabilito sul contratto forma giudicato”; il Tribunale quindi “ha preso posizione sul contratto del 07.10.2004 che è antecedente logico necessario, ragione per la quale si è formato il giudicato interno nel silenzio del sig. riguardo all'art. 1448 c.c.”. Controparte_1
Con il secondo motivo di appello, gli appellanti hanno dedotto la violazione dell'art. 1449 c.c. in relazione agli artt. 2935, 2943, 2945 c.c. e agli artt. 34 e 36 c.p.c., dolendosi del rigetto dell'eccezione di prescrizione sollevata in primo grado. In particolare, hanno dedotto che, ancorché la domanda ex art. 2932 c.c., spiegata nel giudizio n. 2504/2006 r.g.c. sia stata ritenuta, con la sentenza che lo ha definito, inammissibile, la sua sola proposizione, alla luce degli stessi arresti di legittimità evocati dal Tribunale, avrebbe fatto decorrere il termine di prescrizione di cui all'art. 1449 c.c., non potendo, detto decorso, dipendere dal fatto, successivo e occasionale, che la domanda venga, poi, ritenuta fondata o infondata, ammissibile o inammissibile.
Dunque, avrebbe errato il Tribunale “operando un ragionamento “ex post” e non già tenendo conto del fatto che per il sig. era già sorto l'obbligo di Controparte_1 dover esercitare/manifestare l'azione prevista dall'art. 1448 c.c.”. Poiché ciò non è avvenuto, e l'azione di rescissione è stata esercitata solo tre anni dopo, essa risulterebbe tardiva e quindi prescritta, essendo decorso il termine annuale previsto
7 dall'art. 1449 c.c.
Con il terzo motivo di appello, gli appellanti hanno censurato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1448 c.c. in relazione all' art. 2697 c.c., nonché la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. lamentando una valutazione inattendibile e non motivata delle risultanze processuali in punto di ritenuta sussistenza dei requisiti per la rescindibilità del contratto.
In particolare, quanto allo stato di bisogno e alla sua conoscenza da parte degli appellanti, hanno evidenziato i seguenti profili di censura:
- gli assegni tratti su conto corrente BNL, a firma dell'appellato, asseritamente correlati al dedotto accordo del 12.5.2003, sono stati prodotti solo in fotocopia, Part senza sottoscrizione di o “come si è solito fare per attestarne Parte_1
l'avvenuta consegna...che possa comprovare che questi li abbiano effettivamente ricevuti” (anche al fine di avvalorare la conoscenza dello stato di bisogno), e disconosciuti nei loro contenuti;

- la scrittura privata del 12 maggio 2003, prodotta solo in copia e, quindi, carente di data certa, è risultata priva della sottoscrizione di , rappresentando, Parte_1 piuttosto, una dichiarazione unilaterale del e non un contratto di CP_1 finanziamento, come ritenuto dal Tribunale in assenza di adeguata analisi;
inoltre, la firma riportata in basso non è riconducibile al e, quindi, non può Parte_1 presumersi dallo stesso conosciuta. A fronte di simili contestazioni, già avanzate in primo grado, il avrebbe dovuto produrre il documento originale o CP_1 indicare le ragioni per le quali non era in grado di farlo;

- la sentenza di fallimento della riguarda un soggetto giuridico distinto Controparte_2
e autonomo da ed è datata 2013, mentre i fatti oggetto di causa risalgono CP_1 al 2004;
- dagli estratti del conto corrente prodotti a dimostrazione dello stato di Pt_3 bisogno, non emergerebbe nulla e, anzi, dimostrerebbero la pluralità di conti, atteso che gli assegni sono, invece, tratti su conto BNL
Peraltro, il Tribunale si sarebbe limitato ad elencare i documenti prodotti da , CP_1 senza tuttavia indicare quali elementi concreti fossero stati ritenuti rilevanti o dotati di valore probatorio;
né avrebbe esplicitato il percorso logico-presuntivo seguito nella valutazione degli stessi.
8 In punto di ritenuta sussistenza della lesione enorme, gli appellanti hanno dedotto l'inattendibilità delle consulenze tecniche d'ufficio (dei c.t.u. arch. e dott.ssa Per_2
ID) in quanto gli ausiliari non avrebbero usato dati ufficiali (OMI): proprio l'inattendibilità della prima consulenza, redatta dall'ing. , avrebbe spinto il Per_2
Tribunale a rinnovarla, dando incarico alla dott.ssa ID, sicché poco coerente sarebbe stata la valutazione, operata nella sentenza, di attendibilità di entrambi gli elaborati. La c.t.u. della dott.ssa ID, poi, avrebbe fatto riferimento a scritture private preliminari senza data certa, le cui risultanze sarebbero, inoltre, smentite da atti pubblici prodotti dagli appellanti e relative a compravendite di beni similari posti in prossimità a quello per cui è causa, effettuate anche dallo stesso , oltre alla CP_1 relazione redatta dal c.t.u. ing. in una procedura esecutiva, il quale, Per_3 avvalendosi dei dati OMI, avrebbe stimato proprio il magazzino oggetto di causa in misura incompatibile con la sussistenza della lesione ultra dimidium Part Con altro motivo di appello, e hanno insistito per l'accoglimento della Parte_1 domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e della domanda di risarcimento del danno, già proposte in primo grado.
Hanno, quindi, concluso nei termini sopra testualmente riprodotti.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituito in giudizio , Controparte_1 il quale ha argomentato in ordine all'infondatezza dell'avversa iniziativa processuale, di cui ha chiesto la reiezione.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 4 marzo 2025, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata assunta in decisione previa concessione dei termini massimi di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.
In ordine al primo motivo di gravame, nessun giudicato, neppure implicito, può ritenersi formato, in conseguenza della sentenza n. 447/2009 del Tribunale di Crotone, sulla rescindibilità del contratto e, più in generale, su qualsiasi profilo attinente la sua validità ed efficacia (intesa come attitudine a produrre gli effetti suoi propri).
Invero, “L'ambito di operatività del giudicato, in virtù del principio secondo il quale esso copre il dedotto e il deducibile, è correlato all'oggetto del processo e colpisce,
9 perciò, tutto quanto rientri nel suo perimetro, incidendo, da un punto di vista sostanziale, non soltanto sull'esistenza del diritto azionato, ma anche sull'inesistenza di fatti impeditivi, estintivi e modificativi, ancorché non dedotti, senza estendersi a fatti ad esso successivi e a quelli comportanti un mutamento del "petitum" e della
"causa petendi", fermo restando il requisito dell'identità delle persone” (Cass. n.
33021 del 09/11/2022).
Avendo, quindi, riguardo all'oggetto del processo, il thema decidendum su cui si è pronunciata la sentenza conclusiva del giudizio n. 2504/06 afferiva esclusivamente all'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura conclusa tra le parti e all'accertamento della sua qualificazione siccome contratto preliminare o definitivo.
È, invece, rimasto estraneo a quella pronuncia qualsiasi profilo attinente la validità, efficacia ed esecuzione del contratto, giacché la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., proposta dagli odierni appellanti in quella sede, è stata definita in rito, con una pronuncia di inammissibilità, in quanto frutto di mutatio libelli contenuta nelle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. Poiché è noto ed evidente che la pronuncia di inammissibilità non conduce al giudicato sul diritto azionato con la domanda inammissibile (tanto che gli stessi appellanti l'hanno riproposta in separato giudizio), non sussistendo un giudicato sul dedotto, a fortiori esso non può essersi formato sul deducibile. Sono gli stessi appellanti, d'altra parte, che deducono – correttamente – che in quella sede il Tribunale si sia “dovuto occupare dell'esistenza e qualificazione del contratto” e, quindi, del fatto storico della sua conclusione e della riconducibilità dell'accordo nello schema del contratto ad effetti obbligatori ovvero ad effetti traslativi, null'altro. Rispetto a questi temi, scandagliati in quella sede,
l'accertamento della validità del contratto, della sua efficacia e della sua esecuzione non costituiscono in alcun modo antecedenti logici.
Quanto al secondo motivo di appello, gli appellanti sostengono che l'azione di rescissione sarebbe da ritenersi prescritta, in quanto proposta oltre il termine annuale previsto dall'art. 1449 c.c., il quale – a loro dire – dovrebbe decorrere dalla data di stipula del contratto preliminare (anno 2004), ovvero, in subordine, dalla prima domanda di esecuzione in forma specifica avanzata nel 2007.
Anche tale censura è infondata.
Sul punto è opportuno preliminarmente chiarire che l'eccezione di prescrizione della
10 pretesa azionata in via riconvenzionale deve essere sollevata entro la prima udienza di trattazione, sicché è tardiva la sua proposizione nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1
c.p.c. (v. ex multis Cass. n. 30745 del 26/11/2019; n. 9880 del 13/05/2016; n. 3806 del 26/02/2016; n. 25409 del 12/11/2013; Sez. U. n. 3567 del 14/02/2011), come avvenuto nella fattispecie. Tuttavia, la tardività della proposizione non è stata rilevata dal convenuto in primo grado né dal giudice e tanto ne preclude il rilievo officioso in appello (Cass. n. n. 33327 del 19/12/2024).
Ne consegue che il motivo – e l'eccezione ad esso sottesa – va scrutinato nel merito.
Sul punto, si rammenta che, secondo giurisprudenza consolidata della Corte di cassazione, il termine annuale per l'esercizio dell'azione di rescissione, previsto dall'art. 1449 c.c., deve essere coordinato con il principio generale sancito dall'art. 2935 c.c., in base al quale la prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere.
Nei contratti ad esecuzione differita o sottoposti a condizione – come il contratto preliminare – il termine di prescrizione dell'azione di rescissione decorre non dalla stipula del contratto, ma dal momento in cui la lesione diventa concreta e attuale.
Dunque, è pacificamente ammessa la possibilità per il promittente venditore, convenuto in un giudizio promosso ai sensi dell'art. 2932 c.c., di proporre in via riconvenzionale l'azione di rescissione, anche se non esercitata entro un anno dalla conclusione del preliminare.
A tal proposito la Suprema Corte, ha affermato che: “qualora al contratto preliminare non faccia naturalmente seguito quello definitivo e venga dal promittente acquirente chiesta la sentenza che a norma dell'art. 2932 c.c. tenga luogo dell'atto pubblico, al promittente venditore, convenuto in giudizio, non possa essere denegata la possibilità di difendersi con il rimedio rescissorio, ancorché l'azione di rescissione del contratto preliminare sia ormai preclusa per decorso del termine annuale dalla conclusione del contratto stesso, perché in tale caso il pregiudizio concreto del promittente venditore, prima solo allo stato potenziale, sorge e diventa attuale con la richiesta di esecuzione specifica dell'obbligo anzidetto. E pertanto la verificatasi prescrizione dell'azione di rescissione del contratto preliminare non preclude al convenuto, nel giudizio promosso ai sensi dell'art. 2932 cit., di far valere la lesione, allo scopo di evitare la pronuncia di una sentenza che tenga luogo del contratto
11 definitivo non concluso, perché in detta ipotesi il rimedio rescissorio non si ricollega ad azione od eccezione rispettivamente proposta od opposta dopo l'anno dalla conclusione del preliminare ma è indissolubilmente legato alla lesione concretamente manifestatasi, in tesi, al tempo in cui sia stata richiesta l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, in tal modo sostituendosi al rimedio che sarebbe stato possibile adottare contro lo stesso contratto definitivo ove questo fosse stato concluso.” (Cass. 23 novembre 2000, n. 15139 e Cass. 6 novembre 1990, n. 10666; Cass. 28 dicembre 1992, n. 13669).
Quindi, il pregiudizio patrimoniale, solo potenzialmente presente al momento della stipula, assume concretezza solo con la proposizione della domanda volta ad ottenere la sentenza sostitutiva del contratto definitivo. In sostanza, quindi, la domanda ex art. 2932 c.c. equivale, ai fini dell'idoneità a far decorrere il termine di prescrizione, alla stipula del definitivo in quanto tanto l'uno quanto l'altro realizzano quella lesione a partire dalla quale il diritto ad ottenere la rescissione diviene attuale ed esercitabile.
Se così è, allora è evidente che una domanda ex art. 2932 c.c. proposta tardivamente nel corso di un giudizio (e, quindi, all'evidenza inammissibile) non è idonea, già ex ante, a realizzare quella lesione che rappresenta il momento a partire dal quale decorre il termine di prescrizione. Ciò non perché, a valle, la domanda è stata ritenuta inammissibile ma perché la sua tardiva proposizione ne impedisce, a monte,
l'attitudine a trasformare in concreta quella lesione che, con il preliminare, è solo potenziale. Tale attitudine, infatti, è riconoscibile ad una domanda astrattamente accoglibile ossia ad una domanda suscettibile di essere valutata nel merito. Se la domanda, per le modalità della sua stessa proposizione, non si presta, all'evidenza, ad una valutazione di fondatezza o meno, essa non può costituire equipollente di un definitivo e la potenzialità lesiva del preliminare resta tale, mancando di divenire concreta e attuale. Altrimenti opinando si preverrebbe alla conclusione di ritenere che la lesione – solo potenziale nel preliminare – possa diventare concreta (e, quindi, equivalere alla conclusione di un contratto definitivo) anche se la domanda ex art. 2932 c.c. sia proposta nella comparsa conclusionale.
Peraltro – benché quanto sin qui illustrato sia già autonomamente dirimente – si evidenzia anche che nel giudizio n. 2504/2006 r.g.a.c. il neppure aveva a CP_1 disposizione una sede processuale per proporre, a sua volta, domanda
12 riconvenzionale tesa alla declaratoria di rescissione del contratto. Infatti, la domanda ex art. 2932 c.c. venne, in quel giudizio, proposta con le memorie ex art. 183 c.p.c..
Non è noto (in quanto non risulta dalla sentenza conclusiva di quel processo) se si trattasse delle memorie da depositare nel primo o nel secondo termine del sesto comma dell'art. 183 c.p.c.; e, tuttavia, quand'anche si assumesse che la memoria cui si fa riferimento nella sentenza fosse quella depositata nel primo termine, in ogni caso il convenuto non avrebbe avuto modo di formulare la citata riconvenzionale, atteso che le facoltà concesse nel secondo termine di cui alla norma in esame non si estendono sino a ricomprendere la proposizione di una domanda riconvenzionale, potendo la parte solo replicare alle domande ed eccezioni avverse ovvero proporre eccezioni che siano conseguenza delle eccezioni o domande nuove o modificate dell'altra parte, non già di proporre domande che allarghino il thema decidendum con l'allegazione di fatti nuovi e ulteriori rispetto a quelli già dedotti.
In relazione al terzo motivo di appello, gli appellanti contestano un'erronea valutazione delle risultanze istruttorie in relazione ai presupposti di accoglimento della domanda riconvenzionale.
Le censure si appuntano, in primo luogo, sulla rilevanza probatoria attribuita nella sentenza alle copie di assegni prodotte e alla scrittura del 12.5.2003 e sull'interpretazione data a quest'ultima.
Ebbene, nella scrittura del 12.5.2003, il cedeva a CP_1 Parte_1
l'immobile di cui alla planimetria posta a tergo della scrittura, al prezzo di euro
65.000,00, di cui euro 50.000,00 già versati ed euro 15.000,00 versati al momento della stipula della medesima scrittura, la quale prevedeva anche la facoltà del venditore di restituire la somma di € 65.000,00 entro 60 giorni a partire dal CP_1
12.5.2003 e si aggiungeva “nel caso contrario si procederà al trasferimento della proprietà descritta a tergo”. La dichiarazione era firmata dal solo ma CP_1 riportava in calce una postilla del seguente tenore : “come d'accordo € 50.000,00 saranno restituiti a mezzo assegni a firma , in possesso Controparte_1 dell'acquirente, al passaggio notarile dell'immobile o alla restituzione totale dell'importo”. La postilla era sottoscritta da . Parte_2
Ebbene, va confermata la valutazione del Tribunale che ha valorizzato la scrittura quale dimostrazione sia dello stato di bisogno in cui versava il al momento CP_1
13 della conclusione del preliminare oggetto di causa, sia della consapevolezza che di tale stato avevano gli appellanti.
L'accordo sopra indicato certamente dimostra che vi fosse a monte un rapporto di finanziamento tra il e il , tanto che era prevista la facoltà, per Parte_1 CP_1 quest'ultimo, di restituire la somma che gli era stata già versata ovvero procedere al trasferimento dell'immobile. Dunque, il poteva liberarsi dell'obbligazione o CP_1 restituendo la somma percepita o trasferendo l'immobile per una somma pari a quella già consegnatagli. D'altra parte, diversamente non si spiegherebbe per quale ragione il – che nella scrittura figurava acquirente e, quindi, contraente tenuto al Parte_1 pagamento del prezzo – avesse in detenzione gli assegni (di cui si dirà a breve) a firma di , che, invece, quale venditore, non sarebbe stato tenuto al CP_1 versamento di alcuna somma.
L'esistenza degli assegni e la loro detenzione da parte del è, poi, dimostrata CP_1
Part dalla stessa dichiarazione sottoscritta dal sicché il fatto che gli assegni siano stati prodotti in copia e che essi non riportino la firma del , che ne attesti la CP_1 ricezione, è dato irrilevante, atteso che l'esistenza e ricezione risulta da dichiarazione dell'appellante.
Né assume rilevanza, al fine di infirmare l'efficacia probatoria della scrittura e la sua opponibilità al , la circostanza che mancasse la sua sottoscrizione (mentre Parte_1
Part era presente la sottoscrizione del apposta in calce alla postilla). Part Come condivisibilmente osservato dalla difesa dell'appellato, e Parte_1 operavano insieme, tant'è che anche la scrittura oggetto del presente giudizio venne Part conclusa solo tra il e il e solo da questi sottoscritta;
tuttavia, essa CP_1 attribuiva diritti anche al (formalmente estraneo alla pattuizione) in pari Parte_1
Part misura rispetto al tanto che anche il ha agito in giudizio sia per fare Parte_1 accertare l'autenticità della sottoscrizioni sia per ottenere pronuncia ex art. 2932 c.c..
D'altra parte, non è mai stato specificamente contestato il fatto storico che il abbia versato all'appellato la somma di euro 50.000,00, prima, e la somma Parte_1 di euro 15.000,00, in data 12.5.2003.
Dunque, la scrittura evidenzia la causa di finanziamento, coerente con la carenza di liquidità denunciata dal e con le sue difficoltà finanziarie e manifesta anche CP_1 la conoscenza che gli appellanti avevano della citata condizione, non essendo
14 giustificabile il ricorso al credito – peraltro, consistente – di un privato e l'impegno, a garanzia, del trasferimento di un immobile, se non in ragione dell'impossibilità, per il
, di accedere a quello bancario. CP_1
Anche il saldo negativo e l'erosione del fido concesso, risultante dagli estratti conto, offre dimostrazione della menzionata condizione di illiquidità e la sentenza dichiarativa del fallimento della società familiare del , ancorché costituente CP_1 persona giuridica diversa dall'appellato, concorre a rendere “più probabile che non” la difficoltà finanziaria nella quale, già da tempo, versava l'appellato.
Dunque, lo stato di bisogno dell'alienante risulta comprovato da una pluralità di elementi documentali (scrittura privata del 2003, esposizione debitoria nei confronti del sistema bancario, apertura di procedura concorsuale, rapporti economici pregressi con le controparti), i quali, valutati congiuntamente, integrano presunzioni gravi, precise e concordanti ai sensi dell'art. 2729 c.c..
Nel medesimo contesto di difficoltà finanziaria si colloca anche l'operazione negoziale oggetto del preliminare azionato nel presente giudizio. In esso si attesta che il corrispettivo di euro 125.000,00 era stato pagato dal promissario acquirente già prima della scrittura, nonostante, al momento dell'accordo, pendesse ancora il giudizio di accertamento dell'acquisto per usucapione del terreno oggetto del preliminare, introdotto dal . CP_1
L' approfittamento, per la cui sussistenza la giurisprudenza ritiene sufficiente l'accertamento per via presuntiva, fondato su elementi oggettivi e sulla conoscenza, anche indiretta, dello stato di necessità della controparte, è dimostrato dal fatto che Part
e avevano intrattenuto rapporti contrattuali pregressi con (il Parte_1 CP_1 mutuo regolato con la scrittura privata del 12.05.2003), con cui avevano posto in essere operazioni atipiche (come una cessione con opzione di riacquisto entro 60 giorni), ed erano pienamente in grado, anche in virtù della notevole sproporzione tra il valore del bene e il prezzo corrisposto, di percepire la condizione di vulnerabilità della controparte.
Sotto il profilo della sproporzione delle prestazioni, non colgono nel segno le censure di inattendibilità della relazione della dott.ssa ID, formulate dagli appellanti.
Il c.t.u. ha argomentato diffusamente sulle ragioni per le quali si è discostata dalle quotazioni OMI: esse, in quanto rappresentative di valori tendenziali e astratti, hanno
15 mero valore indicativo e non escludono che lo stimatore possa – e, anzi, debba – impiegare il metodo di stima di volta in volta più appropriato rispetto alle concrete caratteristiche e potenzialità del bene. Nel caso di specie, l'ausiliario ha evidenziato che gli immobili si trovano in una zona prossima alla strada di accesso alla città e agli
Uffici della Questura e dell'ex convento dei Cappuccini. La zona è stata interessata da trasformazione urbanistica ricca di potenzialità in termini di realizzazioni edilizie a seguito dell'entrata in vigore, nel 2003, del nuovo PRG, in forza del quale la zona è interessata da diversi progetti di riqualificazione, valorizzazione e caratterizzazione per attività pubbliche, tanto da essere una delle poche zone centrali edificabili. Le
n.t.a. del p.r.g. hanno, poi, previsto un indice di utilizzazione fondiaria di 1,5 mq/mq.
Ha quindi proceduto ad una stima diretta e reale degli immobili, avvalendosi sia della conoscenza specifica del segmento di mercato interessato, derivante dall'esperienza pluriennale maturata quale agente immobiliare, sia di due preliminari di vendita redatti, con la propria mediazione, tramite scritture private regolarmente sottoscritte, riguardanti immobili analoghi a quelli oggetto di causa (magazzini, in un caso nuovi e in altro caso no) ubicati nella medesima zona e nei quali il prezzo convenuto era, rispettivamente, pari ad euro 2.763,19 al mq e ad euro 2.890,96 al mq: valori, questi, evidentemente ben più consistenti delle astratte quotazioni OMI.
La metodologia di stima impiegata dal c.t.u. si conforma ai criteri riconosciuti dalla giurisprudenza come gli unici idonei ai fini della determinazione del valore di un immobile. In particolare, si fa riferimento al criterio noto come Market Comparison
Approach, ossia al metodo comparativo di mercato, il quale si fonda sulla valutazione del bene oggetto di stima (c.d. subject) mediante il confronto con un insieme di immobili similari (c.d. immobili campione), caratterizzati da analoghe peculiarità e ubicati nella medesima area geografica, per i quali risultano documentabili recenti atti di compravendita a valori noti e certi: in tal modo, la stima si fonda su elementi concreti e attuali di mercato, garantendo attendibilità, trasparenza e conformità ai principi normativi e giurisprudenziali in materia di valutazione immobiliare.
L'idoneità delle scritture a costituire idonei “comparabili” di supporto per la valutazione del c.t.u. (che ha stimato i magazzini in euro 1800,00 al mq) non è scalfita dagli atti pubblici, indicati dagli appellanti siccome sintomatici di una diversa realtà del mercato. Infatti, quanto alle vendite concluse dallo stesso , sin CP_1
16 dalla comparsa di costituzione questi ha dedotto di essere stato costretto, in ragione delle difficoltà economiche in cui versava, a vendere più immobili a condizioni svantaggiose, sicché quei contratti non possono essere utilmente impiegati a dimostrazione di un valore di mercato più basso di quello stimato dal c.t.u., il quale ha correttamente evidenziato che “Emblematico, al proposito, l'atto di compravendita, avrebbe venduto un vano terraneo di 130 mq. Per Persona_4 il prezzo dichiarato in atto di € 55.000,00; quindi, con un rapporto prezzo/superficie di € 423,00/mq; fuori dalla realtà in quanto inferiore al più ragionevole costo di costruzione”.
Neppure valgono ad inficiare l'attendibilità delle citate scritture private, allegate dal c.t.u., i due atti pubblici prodotti dagli appellanti in uno alla comparsa conclusionale di primo grado.
In disparte l'evidente tardività della produzione, in ogni caso essa non sconfessa ma, anzi, conferma e avvalora la rilevanza e attendibilità dei preliminari allegati dal c.t.u..
Infatti, gli appellanti hanno prodotto gli atti pubblici che sono conseguenti alle scritture private menzionate dal c.t.u. e tanto dimostra che quei preliminari – contrariamente alle contestazioni degli appellanti – sono autentici, reali e non artefatti, tanto che, appunto, sono stati propedeutici ai contratti pubblici in cui risultano, quali contraenti, gli stessi soggetti che hanno concluso, rispettivamente, le due scritture private e risultano compravenduti esattamente quegli immobili oggetto di scrittura privata. La circostanza per cui gli atti pubblici di vendita menzionino corrispettivi decisamente inferiori rispetto a quelli indicati nei preliminari – dando atto, peraltro, del loro già avvenuto pagamento – ben si spiega, soprattutto in un'epoca in cui non era imposta la tracciabilità dei pagamenti, con ragioni di tipo fiscale, essendo nota consuetudine quella di dichiarare un prezzo inferiore per poter pagare un'imposta più bassa. D'altra parte, non si spiegherebbe altrimenti la ragione della previsione, ad esempio nel preliminare concluso tra e Parte_4 CP_3
, di un prezzo euro 105.000 (di cui euro 65.000,00 già pagati al momento
[...] della scrittura privata) cui segue la previsione nel definitivo, invece, di un prezzo di euro 45.000,00, finanche inferiore a quello già versato alla sottoscrizione del preliminare.
Infine, proprio il carattere meramente orientativo a scarsamente aderente alle
17 caratteristiche del singolo caso concreto rende non rilevante la stima di uno dei magazzini oggetto di causa, effettuata in seno alla procedura esecutiva n. 73/2014
r.e., stima dichiaratamente fondata sui valori OMI.
D'altra parte, la valutazione della dott.ssa ID converge, sia pure all'esito di meglio strutturate motivazioni, con quella dell'ing. , la cui relazione – si badi – non è Per_2 inutilizzabile sol perché il Tribunale ne dispose la rinnovazione, reputandola non integralmente soddisfacente in quanto non sufficientemente dettagliata ma non per questo inattendibile: le due relazioni, pur redatte in fasi temporali differenti e con approcci stimativi distinti, hanno raggiunto conclusioni convergenti, rilevando un valore di mercato degli immobili superiore di oltre la metà rispetto al prezzo convenuto.
Ne consegue che il giudice di primo grado ha correttamente ritenuto sussistenti i presupposti per la rescissione per lesione ai sensi dell'art. 1448 c.c., con conseguente inefficacia del contratto preliminare sin dall'origine, in virtù del noto principio della retroattività degli effetti rescissori.
Ne consegue, di necessità, la reiezione anche del motivo di appello attinente il rigetto della domanda (ex art. 2932 c.c. e risarcitoria) spiegata in primo grado dagli attori.
In conclusione, l'appello va respinto, con conseguente conferma della sentenza gravata.
Con riferimento alle spese del secondo grado, esse seguono la soccombenza degli appellanti e, in ragione della semplicità delle questioni di fatto e di diritto trattate, esse vengono liquidate in dispositivo in applicazione del DM 147/22 secondo lo scaglione di valore della causa (da € 52.001 a € 260.000) e valori medi, ridotti della metà, riconosciute tutte le fasi.
Il rigetto integrale dell'impugnazione comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto per l'appello, mentre restano demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.13055/18).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro sezione prima civile definitivamente decidendo sull'appello proposto da e nei confronti della Parte_2 Parte_1
18 avverso la sentenza n. 214/2019 del 18/02/2019 del Tribunale di Controparte_1
Crotone pubblicata il 19/02/2019 ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2. condanna in solido e alla rifusione, in favore Parte_2 Parte_1
, delle spese di giudizio del secondo grado, che liquida euro Controparte_1
7.160,00 per onorari, oltre rimb. forf. gen, c.p.a. e Iva;

3. dichiara che sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1-quater del DPR
115/02, per porre a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione principale e per l'impugnazione incidentale.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
d'Appello di Catanzaro del 24.7.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Giovanna Gioia
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