N. R.G. 53692/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 53692/2020 promossa da:

), elettivamente domiciliato in VIA NOVACELLA Parte_1 C.F._1
18 00142 ROMA, presso lo studio dell'avv. CUZZINI CLAUDIO, che lo rappresenta e difende, in virtù di procura in atti;

ATTORE contro

, elettivamente domiciliato in VIA Controparte_1
SUVERETO N. 311, ROMA, presso lo studio dell'avv. CECCARELLI ALESSANDRA, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note redatte in luogo del verbale in riferimento all'udienza del 16 luglio 2025.
pagina 1 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1 [...]
, in persona dell'amministratore p.t., esponendo di essere proprietario di un box Controparte_2 auto coperto, sito in Roma avente accesso da due rampe carrabili con ingresso da via Val di Lanzo n. 83 e n. 91, meglio individuato in catasto come in atti;
che l'immobile partecipava alla comunione condominiale del in virtù di sentenza n. 5724/1991, con la quale Controparte_2 il Tribunale di Roma pronunciava lo scioglimento dei , ed Controparte_3 al contempo partecipava al sub-Condominio denominato “Autorimessa Val di ”; che nel CP_4 mese di aprile dell'anno 2018 l'esponente, su segnalazione dell'affittuario del box, riscontrava al suo interno la presenza di copiose infiltrazioni di acqua provenienti dal soffitto, tanto che il conduttore in data 31 maggio 2018 rilasciava l'immobile a causa della sua inutilizzabilità; che, attesa l'inerzia del Condominio, l'esponente instaurava un procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al N.R.G. 73533/2018 in esito al quale veniva accertato che la causa dell'infiltrazione era riconducibile a delle tubazioni di una colonna condominiale dismessa;
che il provvedeva soltanto in data CP_2 19 giugno 2019 ad una provvisoria canalizzazione del flusso d'acqua con l'installazione di opere del tutto provvisorie non conformi alle indicazioni tecniche date dal c.t.u.; che l'esponente, in conseguenza della situazione denunciata, aveva subito dei danni patrimoniali, consistenti, quanto al danno emergente, alla somma di €. 1.993,11, oltre iva pari ad €. 199,31, per l'esecuzione delle opere necessarie per il ripristino dell'immobile come quantificate dal c.t.u., di €. 1.300,00 per il compenso del ctp nominato nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, di €. 1.530,00 per le spese legali di mediazione, di €. 99,00 per le imposte di registrazione del contratto versate all'Agenzia delle Entrate;
nonché, quanto al lucro cessante, consistenti nella somma di €. 1.300,00 per canoni non percepiti per il mancato affitto del box per tredici mensilità dal mese di giugno 2018 al mese di giugno 2019, data dell'esecuzione delle opere provvisorie.
Concludeva, pertanto, chiedendo che venisse accertata e dichiarata la responsabilità del CP_2 convenuto per tutti i danni subiti dall'attore in conseguenza delle infiltrazioni e, per l'effetto, che lo stesso venisse condannato all'esecuzione degli interventi necessari ad eliminare la causa del danno ed al risarcimento dei danni nella misura di €. 6.421,42, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, con vittoria delle spese di lite.
Il , costituitosi in giudizio in persona dell'amministratore p.t., Controparte_2 contestava la fondatezza della domanda avversaria, deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva in considerazione del fatto che il taglio delle tubazioni, cui era riconducibile la causa dell'evento dannoso denunciato, era stato eseguito dall'Immobiliare Val di Lanzo s.r.l., come era ben noto all'attore che aveva formulato nei confronti della detta società una precisa denuncia e diffida;
che il c.t.u. aveva accertato che il trafilamento d'acqua proveniva da un appartamento privato individuato nell'interno D11 e che l'acqua era fuoriuscita nel box dell'attore in quanto il tubo dell'interno D11 risultava connesso ad una colonna di adduzione aperta sul fondo a causa del taglio, non autorizzato dall'assemblea condominiale, effettuato durante i lavori di costruzione del box del 2017; che in data 30 giugno 2020 la proprietà D11 comunicava l'avvenuta risoluzione della causa del danno e le infiltrazioni nel box dell'attore cessavano, come dallo stesso comunicato in data 1° luglio 2020; che in data 6 ottobre 2020 l'attore vendeva il box di sua proprietà a , il quale non aveva mai Persona_1 lamentato alcun problema di infiltrazioni, confermando la risoluzione del problema grazie all'intervento idraulico presso l'appartamento D11; che, quindi, doveva essere esclusa ogni responsabilità del Condominio deducente in riferimento ai fatti denunciati.
pagina 2 di 6 Concludeva, pertanto, chiedendo che la domanda venisse rigettata, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Durante la fase istruttoria si procedeva all'espletamento dell'interrogatorio formale e della prova testimoniale;
all'udienza del 9 novembre 2023, la parte attrice rinunciava alla domanda relativa alla eliminazione della causa del danno, essendo il intervenuto in via autonoma al fine di CP_2 eliminare la causa dello stesso.
All'udienza del 16 luglio 2024, tenutasi con la modalità della trattazione scritta, sulle conclusioni precisate dalle parti nelle note redatte in luogo del verbale di udienza, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini per il deposito delle note conclusive.
Nell'esaminare in via pregiudiziale l'eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata dal convenuto, se ne deve rilevare l'infondatezza, apparendo sufficiente osservare che la CP_2 legittimazione deve essere valutata sulla base della prospettazione e, quindi, considerato che l'attore ha prospettato la causa del danno come proveniente da parti condominiali, la legittimazione passiva del convenuto deve ritenersi senz'altro sussistente, salvo valutare nel merito la fondatezza CP_2 della domanda.
L'eccezione sopra formulata, quindi, siccome infondata, deve essere rigettata.
Nel merito, la domanda appare fondata nei termini di seguito precisati e deve, pertanto, trovare accoglimento per quanto di ragione.
In esito alla c.t.u. espletata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al N.R.G.
73533/2018, è rimasto accertato che l'immobile per cui è causa risultava interessato da una copiosa infiltrazione di acqua nell'intradosso del soffitto che ha causato il danneggiamento di una porzione consistente di intonaco con minore interessamento delle pareti perimetrali;
in riferimento alle cause, il c.t.u. ha accertato che l'infiltrazione è dovuta alla caduta di acqua da una vecchia tubazione, rinvenuta recisa di netto in corrispondenza dell'intradosso del soffitto, appartenente al dismesso impianto centralizzato di distribuzione dell'acqua calda sanitaria a servizio delle unità abitative private dell'immobile soprastante il box di proprietà dell'attore; il c.t.u. ha precisato che la tubazione in questione, con ogni probabilità, è stata tagliata contestualmente all'esecuzione dei lavori di trasformazione della preesistente autorimessa in box privati nell'anno 2017; il c.t.u. ha, altresì, precisato che il convenuto era l'utilizzatore del dismesso impianto centralizzato di cui fa parte la CP_2 rinvenuta tubazione fonte di versamento dell'acqua. Infine, l'ausiliario del giudice ha quantificato la spesa necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi all'interno del box in una somma ricompresa tra un minimo di €. 1.022,40, in riferimento al caso in cui fosse stato sufficiente un intervento parziale, ed un massimo di €. 1.993,11, in riferimento al caso in cui si fosse reso necessario un intervento integrale.
Orbene, in considerazione delle conclusioni cui è pervenuto il c.t.u., cui questo giudice pienamente aderisce in quanto fondate su compiuti accertamenti e su argomentazioni prive di vizi logici, deve senz'altro affermarsi la responsabilità del convenuto, ai sensi dell'art. 2051 c.c., in ordine CP_2 all'evento dannoso verificatosi nel box per cui è causa, considerato che il dismesso impianto centralizzato di cui fa parte la rinvenuta tubazione fonte di versamento dell'acqua è un bene di natura condominiale e che il è tenuto, ai sensi della richiamata previsione normativa ed in CP_2 considerazione della qualità di custode dei beni comuni allo stesso attribuita, ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi ovvero ai singoli condomini.
pagina 3 di 6 Ed invero, come noto (Cass., sez. III, sentenza n. 20427 del 25/07/2008), la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta.
Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, circostanza non ravvisabile nel caso di specie.
Né, del resto, può essere attribuita rilevanza a quanto dedotto dal circa il fatto che la
CP_2 perdita di acqua doveva essere ascritta ai lavori eseguiti da una condomina all'interno della sua proprietà privata, risultando evidente che l'infiltrazione non si sarebbe verificata se il
CP_2 avesse curato di sigillare le tubazioni dell'impianto dismesso, motivo per il quale, del pari, è ininfluente in questa sede, in considerazione dell'obbligo di custodia gravante sul ai sensi della norma
CP_2 sopra richiamata, la circostanza che la tubazione sarebbe stata recisa dalla società che ha realizzato i box, nei cui confronti il può eventualmente agire in regresso.
CP_2
Orbene, alla luce di quanto finora considerato, il convenuto, in accoglimento della CP_2 domanda, deve essere dichiarato responsabile dell'evento dannoso denunciato dall'attore.
Quanto alla domanda volta ad ottenere la condanna del all'esecuzione degli interventi CP_2 necessari all'eliminazione della causa del danno, a parte la considerazione che, per come dichiarato dallo stesso attore e per quanto emerso dall'istruttoria, le infiltrazioni risultano cessate e che l'attore ha rinunciato a tale capo della domanda nel verbale di udienza del 9 novembre 2023, appare assorbente la considerazione che, a seguito dell'intervenuta vendita del box da parte dell'attore, come dallo stesso dedotto e non contestato, deve essere dichiarata la sopravvenuta carenza di interesse a tale capo della domanda.
Quanto alla domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno emergente, in riferimento alla spesa necessaria al ripristino dello stato dei luoghi, la parte attrice nella comparsa conclusionale ha dichiarato di non avere più interesse a coltivare tale capo della domanda in considerazione del fatto che il box, nelle more del giudizio, è stato alienato a terzi, concordando un minor prezzo di vendita in considerazione del danno conseguente alle infiltrazioni, sicché anche in riferimento a tale capo della domanda deve essere dichiarata la sopravvenuta carenza di interesse.
In riferimento al danno richiesto a titolo di lucro cessante, deve rilevarsi che in esito all'istruttoria espletata è rimasto provato che il box in questione all'epoca delle infiltrazioni risultava locato e che il contratto di locazione è stato risolto anticipatamente dal conduttore proprio a causa del fenomeno infiltrativo in corso (cfr. documentazione versata in atti e dichiarazioni testimoniali rese dal teste
), con la conseguenza che essendo rimasto provato il nesso di causalità tra l'evento Testimone_1 denunciato ed il danno reclamato, la domanda sul punto deve trovare accoglimento.
Ai fini della quantificazione del danno, il periodo temporale in riferimento a cui parametrare l'entità dello stesso deve ritenersi quello intercorrente tra il 1° giugno 2018 ed il mese di giugno 2019, data dell'esecuzione delle opere provvisorie, come dedotto dall'attore senza contestazione avversaria, sicché, considerato che il canone di locazione mensile pattuito era di €. 100,00, l'importo dovuto per tale voce di danno risulta pari ad €. 1.300,00, senza che possa attribuirsi rilevanza, a fronte di quanto emerso dall'istruttoria, alla data in cui è stata formalizzata la disdetta del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate, considerato, peraltro, che per tale tipo di comunicazione in genere è previsto un termine di trenta giorni a decorrere dalla data della cessazione del contratto.
pagina 4 di 6 Non può, invece, essere accolta la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno per il minore introito nella vendita dell'immobile dovuto alla presenza delle infiltrazioni in misura corrispondente alla somma indicata dal c.t.u. come necessaria per il ripristino del locale box, in quanto trattasi di domanda nuova formulata intempestivamente ed irritualmente dall'attore soltanto nella comparsa conclusionale.
Del pari, non può essere accolta la domanda volta ad ottenere il risarcimento in riferimento alla somma di €. 99,00 versata all'Agenzia delle Entrate per la registrazione del contratto di locazione, considerato che tale imposta, come previsto dall'art. 13 del contratto versato in atti, risulta essere a carico di entrambe le parti in ragione della metà e che la stessa è stata comunque legittimamente corrisposta in riferimento ai mesi in cui il contratto ha avuto esecuzione.
Quanto, infine, alla domanda volta ad ottenere il pagamento della somma €. 1.300,00 per il compenso del ctp nominato nel procedimento di accertamento tecnico preventivo e di €. 1.530,00 per le spese legali di mediazione, la stessa non può trovare accoglimento, non avendo l'attore fornito la prova dell'effettivo esborso.
Quindi, conclusivamente, il convenuto, in parziale accoglimento della domanda sul punto, CP_2 deve essere condannato al pagamento in favore dell'attore, a titolo di risarcimento del danno, della complessiva somma di €. 1.300,00.
Le spese di lite, che si liquidano come in dispositivo in riferimento alla somma effettivamente attribuita e non a quella domandata, seguono la soccombenza, tenuto conto che l'accoglimento parziale della domanda attrice sul quantum non costituisce motivo di compensazione, neanche parziale, operando solo sulla determinazione delle spese stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:
[... 1) in parziale accoglimento della domanda proposta da dichiara il Parte_1 CP_2
, in persona dell'amministratore p.t., responsabile dell'evento Parte_2 dannoso denunciato nell'atto di citazione e, per l'effetto, lo condanna al pagamento in favore dell'attore della somma di €. 1.300,00 a titolo di risarcimento del danno;

2) in riferimento al capo della domanda relativa alla condanna del all'esecuzione CP_2 degli interventi necessari all'eliminazione della causa del danno ed al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, della somma necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi, dichiara l'inammissibilità della domanda per sopravvenuta carenza di interesse;

3) condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al Controparte_2 pagamento delle spese processuali in favore di , che liquida in 350,00 per spese Parte_1 vive ed in €. 2.552,00 per compensi, oltre iva, cpa e rimborso forfettario delle spese generali come per legge.
Così deciso in Roma, il 10 aprile 2025 pagina 5 di 6 Il Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli
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