N. 1961/2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in composizione collegiale, in persona dei Magistrati:
Dott.ssa Giulia Conte Presidente
Dott.ssa Paola Caporali Consigliere
Dott.ssa Ada R. Mazzarelli Consigliere Estensore
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II Grado iscritta a ruolo al n. r.g. 1961/2022 promossa da:
(c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Alfredo Calistri, come da procura in atti;

-PARTE APPELLANTE- contro
Notaio (c.f. ), rappresentato e difeso dagli Persona_1 C.F._2
Avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta, come da procura in atti;

-PARTE APPELLATA-
e nei confronti di IG. (c.f. , ai soli fini della denuntiatio Parte_2 C.F._3
litis ex art. 332 c.p.c. avverso la sentenza n. 754/2022 pronunciata in data 10/09/2022 dal Tribunale di Pistoia e pubblicata in data 13/09/2022; trattenuta in decisione all'esito dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c. con ordinanza del
14/11/2024 sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per il IG. (conclude come da atto di citazione in appello, Parte_1
n.d.r.): “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previa riforma parziale della impugnata sentenza, come meglio sopra precisato: In via principale ed in rito: accertati i gravi
e fondati motivi di cui in narrativa, sospendere ex art. 283 c.p.c., anche inaudita altera parte, la provvisoria esecuzione della sentenza di primo grado del Tribunale di Pistoia. Nel merito: previa riforma integrale della sentenza di primo grado accertare e dichiarare la grave responsabilita' del
Notaio per i fatti di cui e' causa e meglio specificati nella parte motiva dell'atto di citazione Per_1
di primo grado, in ragione di cio' condannarlo al risarcimento del danno in favore del sig Pt_1
nella misura di: - E 61.000,00 (pari al prezzo pagato per il trasferimento immobiliare) oltre interessi dalla domanda al saldo o la somma diversa, maggiore e/o minore che risultera' di giustizia giustizia oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal di del dovuto al saldo effettivo;
- E
3.500,00 per le spese tecniche e notarili sostenute per la redazione, trascrizione e registrazione dell'atto Notaio di cui meglio all'atto di citazione di primo grado e di cui e' causa, oltre Per_1
interessi dalla domanda al saldo o la somma maggiore e/o minore che risultera' di giustizia oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal di del dovuto al saldo effettivo. Con vittoria di spese dei due gradi di giudizio.”
Per il Notaio “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, Persona_1
per tutti i motivi esposti in narrativa: a) in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità del presente appello proposto dal IG. per violazione dell'art. 342 c.p.c; b) in via Parte_1
principale di merito, rigettare l'appello proposto dal IG. nei confronti del Parte_1 Notaio Dr. in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando per l'effetto ed Persona_1
integralmente la sentenza n. 754/2022 del 13.9.2022, emessa inter partes dal Tribunale di
Pistoia; c) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande avverse, accertare la responsabilità del IG. nella causazione Parte_1
dell'evento per cui è causa e, per l'effetto, escludere e/o ridurre il risarcimento ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1227 c.c., ovvero escludere e/o ridurre le pretese da ricollegare all'inadempimento che venisse dimostrato (e che comunque si nega) alle sole conseguenze immediate
e dirette, con l'esclusione di tutto quanto ex art. 1227 c.c. evitabile con l'utilizzo dell'ordinaria diligenza da parte dell'appellante; d) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari, comprese spese generali, IVA e CPA del presente grado”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, interponeva appello Parte_1
avverso la sentenza n. 754/2022 pubblicata il 13 settembre 2022 con cui il
Tribunale di Pistoia respingeva la sua domanda di accertamento della responsabilità professionale e conseguente risarcimento del danno proposta nei confronti del
Notaio a causa dell'errore professionale asseritamente commesso da Per_1
quest'ultimo in occasione della stipula dell'atto di compravendita immobiliare dell'11.07.2012.
Nello specifico, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, l'attore esponeva che, in data 11.07.2012, aveva stipulato un contratto di compravendita immobiliare,
a rogito Notaio Dott. sottoposto a patto di riservato dominio, con Persona_1
cui aveva acquistato dal IG. un immobile sito nel Comune di Montecatini Pt_2
Terme (PT), dietro il pagamento di € 80.000,00, di cui € 47.000,00 corrisposti al momento della sottoscrizione del contratto ed € 33.000,00 da corrispondere in n.
24 rate da € 500,00 ciascuna e n. 30 rate da € 700,00 ciascuna.
Il IG. , ai sensi dell'art. 3 del predetto contratto, aveva garantito la piena Pt_2
proprietà di quanto venduto e la libertà del cespite da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di un atto unilaterale di obbligo edilizio a favore del Comune di Montecatini Terme nonché di un'iscrizione ipotecaria n. 1827 del
27.12.2005 a favore della per € 180.000,00 di cui € 120.000,00 Controparte_1
per capitale dipendente da debito estinto, obbligandosi a cancellare tale ipoteca entro il 31.12.2012. Le parti avevano altresì previsto una penale di € 400,00 per ogni mese di ritardo nell'adempimento dell'obbligazione di cancellare l'ipoteca.
L'attore esponeva di aver ottenuto coattivamente il pagamento della penale pattuita stante il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione assunta da parte del venditore nonché di aver ricevuto, in data 15.06.2016, la notifica di un atto di pignoramento immobiliare da parte di in forza della suddetta iscrizione Controparte_1
ipotecaria.
Sulla scorta di siffatte allegazioni, con atto di citazione del 25.01.2018, Pt_1
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Pistoia (R.G. n. 381/2018) il
[...]
IG. chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita per Pt_2
inadempimento del venditore e la restituzione delle somme già corrisposte a titolo di acconto sul prezzo, con condanna dello stesso al risarcimento dei danni subiti.
Lamentava in particolare “il gravissimo inadempimento del che non solo ha dichiarato Pt_2
falsamente avanti al Notaio, pubblico ufficiale, una circostanza non veritiera (ovvero l'estinzione parziale del debito garantito dall'iscrizione ipotecaria, n.d.r.), ma addirittura non ha provveduto all'obbligo assunto contrattualmente di provvedere alla cancellazione della detta iscrizione ipotecaria” (pag. 3 atto di citazione primo grado).
Il non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia. Pt_2
Con atto di citazione del 12.06.2018, il IG. conveniva altresì in giudizio il Pt_1
Notaio (R.G. n. 1992/2018) al fine di veder accertata e dichiarata la sua Per_1
responsabilità professionale per violazione del dovere della comune sicurezza delle parti e del dovere di consiglio rispettivamente previsti dagli artt. 41 e 42 della
Legge notarile, nonché più in generale del dovere di correttezza e buona fede e del dovere di imparzialità, con conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti, pari ad € 61.100,00 a titolo di prezzo pagato per il trasferimento immobiliare ed €
3.500,00 per le spese tecniche e notarili sostenute.
A sostegno della domanda, l'attore esponeva che il Notaio, il quale avrebbe dovuto accertare la veridicità della dichiarazione del venditore circa l'avvenuta estinzione del debito a garanzia del quale era stata iscritta l'ipoteca sull'immobile oggetto di compravendita, “avrebbe dovuto sollecitare l'attenzione delle parti stipulanti sulla situazione ostativa alla sicura acquisizione dell'immobile per la presenza di una formalità pregiudizievole esistente su di esso e solo se si fosse manifestata la eventuale volontà del comparente di stipulare nonostante il mancato chiarimento sulla esistenza e/o inesistenza sostanziale della iscrizione ipotecaria e di tutto ciò il notaio avrebbe dovuto dare conto, ai fini dell'esenzione della sua responsabilità, nell'atto. Il Notaio nel caso di specie niente ha fatto di tutto ciò, non ha affatto sconsigliato (come era suo dovere) il dall'acquistare l'immobile in presenza di una Pt_1
iscrizione ipotecaria e solo dichiarata inefficace dalla parte venditrice, non ha comunicato al
i rischi a cui andava incontro, anzi ha di fatto rafforzato la volontà del a Pt_1 Pt_1
stipulare […]” (pag. 6 atto di citazione in primo grado).
Si costituiva in giudizio il Notaio chiedendo, in via preliminare, la Per_1
sospensione del giudizio in attesa della definizione del procedimento pendente nei confronti del , e, nel merito, chiedendo il rigetto della domanda Parte_3 Pt_2
attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
Il Notaio deduceva in particolare di aver svolto l'incarico professionale affidatogli con la massima diligenza e precisione in quanto, in assenza di un espresso e specifico incarico, “gli obblighi professionali del Notaio - tra i quali certamente rientrano quello di accertare la libertà del bene da vincoli e di effettuare visure ipotecarie (che, nel caso di specie, sono stati puntualmente onorati dal Notaio -, non comprendono, invece, Persona_1
l'accertamento della veridicità delle dichiarazioni rese dalla parte venditrice in ordine all'avvenuta estinzione del debito a garanzia del quale risulta iscritta l'ipoteca rilevata dal medesimo Notaio a seguito dello svolgimento dei dovuti accertamenti preventivi. Nel caso di specie, il Dott. ha Per_1
accertato ed evidenziato nel rogito l'esistenza del gravame e ha raccolto la dichiarazione del venditore che il debito garantito era estinto” (pag. 7 comparsa di costituzione in primo grado). Deduceva quindi la responsabilità del venditore , anche Parte_2
in concorso con l'attore, avendo quest'ultimo omesso di verificare la veridicità della dichiarazione resa dal venditore in ordine all'avvenuta estinzione del debito garantito dall'ipoteca.
Con ordinanza del 1° giugno 2019 veniva disposta la riunione della causa R.G. n.
1992/2018 con la causa iscritta al R.G. n. 381/2018, rilevato il rapporto di connessione oggettiva e parzialmente soggettiva esistente tra le due cause, poi istruite mediante l'assunzione di prove testimoniali e l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti, e definite con la sentenza gravata con cui il Tribunale di Pistoia accoglieva le domande di parte attrice nei confronti del IG. , ritenendo Pt_2
provato un grave inadempimento del venditore ex art. 1453 c.c. consistente nella mancata cancellazione dell'ipoteca iscritta il 27.12.2005 a favore di CP_1
Per l'effetto, pronunciava la risoluzione del contratto di compravendita
[...]
immobiliare e condannava il alla restituzione della somma ricevuta a titolo Pt_2
di acconto sul prezzo pari ad € 61.100,00 oltre interessi dalla domanda al saldo, della somma di € 3.500,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale emergente oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché dell'ulteriore somma di
€ 15.000,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale per lucro cessante, maggiorato di interessi e rivalutazione monetaria. Il Tribunale rigettava invece la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del Notaio non Per_1
ravvisando in capo a quest'ultimo alcun profilo di responsabilità professionale, con condanna di parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore del professionista.
In particolare, il primo Giudice rilevava che, nel caso di specie, “nell'atto redatto, il notaio ha espressamente indicato l'esistenza della formalità pregiudizievole sul bene oggetto Per_1
del contratto, ha recepito la dichiarazione del venditore circa l'avvenuta estinzione del debito garantito dall'ipoteca e la manifestazione di volontà dello stesso di procedere alla cancellazione entro un termine concordemente indicato dalle parti (cfr. art. 3 del contratto di compravendita).
Dall'esame complessivo del Rogito, non risultano formule recanti connotati di ingannevolezza o scarsa chiarezza, né il professionista ha dichiarato personalmente che il debito era estinto […]
L'allegata consapevolezza del professionista della mancata estinzione del debito è rimasta invece sprovvista di prova” (pag. 10 sentenza di primo grado).
L'appellante – il quale in via preliminare chiedeva la sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza di primo grado – esponeva che la sentenza impugnata era ingiusta nella parte in cui aveva rigettato la domanda risarcitoria nei confronti del Notaio non ravvisando in capo a quest'ultimo una responsabilità Per_1
professionale nella vicenda de quo, anche alla luce di un'erronea valutazione delle prove testimoniali assunte in primo grado, con conseguente errore nel condannare l'attore al pagamento delle spese di lite.
Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il Notaio eccependo, in Per_1
via preliminare, l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c., e, nel merito, il rigetto dell'impugnazione in quanto infondata in fatto e in diritto con conferma integrale della sentenza di primo grado. Lo stesso, in particolare, affermava di aver correttamente adempiuto l'incarico richiesto e concludeva per l'esclusiva responsabilità della parte venditrice, lamentando peraltro un concorso colposo del nella causazione del danno ex art. 1227 c.c. Pt_1
L'atto di citazione in appello è stato notificato anche al IG. ai fini della Pt_2
denuntiatio litis ex art. 332 c.p.c., il quale tuttavia non si è costituito.
La causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c del
14.11.2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note scritte in sostituzione di udienza depositate, come in epigrafe trascritte, e decisa in camera di consiglio del
4 febbraio 2025, all'esito del decorso dei concessi termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Il perimetro della decisione Prima di esaminare il gravame va rilevato che l'appellante ha impugnato esclusivamente i capi f) e h) del dispositivo, corrispondenti ai punti n. 3 e 4 della parte motiva della sentenza, ed aventi ad oggetto il rigetto della domanda risarcitoria avanzata nei confronti del Notaio e la conseguente condanna al Per_1
pagamento delle spese di lite in favore di quest'ultimo.
Diversamente, è ormai estraneo a questo giudizio l'accertamento della responsabilità del IG. quale venditore dell'immobile de quo, in quanto le Pt_2
domande svolte nei suoi confronti sono state accolte in primo grado e alcuna impugnazione è stata proposta da quest'ultimo sul punto.


2. L'eccezione di inammissibilità dell'atto di appello del IG. Pt_1
In via preliminare, l'appellato Notaio a eccepito l'inammissibilità dell'atto di Per_1
appello proposto da controparte, rilevando che “il IG. nell'atto introduttivo Pt_1
del presente giudizio, si limita a riproporre le considerazioni già effettuate in primo grado senza indicare in modo specifico i motivi dell'impugnazione, non consentendo pertanto di delimitare con precisione l'oggetto del gravame. Infatti, i motivi di appello sono indicati in modo generico e non chiaro”.
L'eccezione non è fondata e va disattesa. Invero, per poter ritenere soddisfatto il requisito della specificità dei motivi del gravame, anche alla luce della nuova normativa, è necessario e al contempo sufficiente che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, volte ad incrinare il fondamento logico giuridico delle prime (cfr. Cass. n. 18932/2016). Nel senso qui affermato si è, in maniera costante, orientata la Suprema Corte, specificando come il rispetto della norma non esiga lo svolgimento di un “progetto alternativo di sentenza”, né una determinata forma, né la trascrizione integrale o parziale della sentenza appellata, ma imponga all'appellante di individuare il quantum appellatum, confrontandosi con la sentenza impugnata e formulando, rispetto alle argomentazioni adottate dal primo giudice, pertinenti ragioni di dissenso che consistono, in caso di censure riguardanti la ricostruzione dei fatti, nell'indicazione delle prove che si assumono trascurate o malamente valutate, ovvero, per le doglianze afferenti questioni di diritto, nella specificazione della norma applicabile o dell'interpretazione preferibile, nonché, in relazione a denunciati errores in procedendo, nella precisazione del fatto processuale e della diversa scelta che si sarebbe dovuta compiere (cfr. ex multis Cass. n. 36481/2022; Cass. n. 10916/2017;
Cass n. 2143/2015).
Nel caso in esame, il IG. ha raffrontato nei propri scritti difensivi la Pt_1
propria tesi in senso critico con le diverse valutazioni espresse nella sentenza impugnata, ponendosi dunque nell'ambito del meccanismo dialettico delineato dall'art. 342 c.p.c.; se, poi, tali tesi siano o non già state efficacemente contraddette dal primo giudice è questione che attiene alla fondatezza e non all'ammissibilità dell'appello.


3. L'asserita responsabilità professionale del Notaio Per_1
L'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso la responsabilità professionale del Notaio er i danni patiti in conseguenza della Per_1
compravendita dell'immobile in questione.
Prima di analizzare la censura dell'appellante, occorre premettere, come precisato dal Giudice di prime cure, che “l'attività professionale del notaio non si esaurisce nella sola redazione dell'atto pubblico, ma impone l'adempimento di una serie di oneri accessori, tra i quali la valutazione dell'atto di provenienza del bene, l'obbligo di effettuare le visure ipotecarie nonché quello di informare il cliente delle conseguenze fiscali che possono derivare dalla vendita dell'immobile. Per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente, di talché l'inosservanza dello stesso, dà luogo a responsabilità contrattuale del professionista per inadempimento della prestazione d'opera intellettuale demandatagli (cfr. Cass. 10474/2022;
Cass. civ. n. 7185/2022; Cass. civ. n. 4911/2022)” (pag. 8 sentenza di primo grado). Nel caso di specie, risulta pacifico e non contestato dalle parti che il Notaio Per_1
abbia effettuato le necessarie visure ipotecarie sull'immobile oggetto di compravendita.
Ed infatti, nell'atto di compravendita immobiliare si dava atto espressamente all'art. 3 dell'esistenza di un'iscrizione ipotecaria sul bene, seguita dalla dichiarazione del venditore in ordine all'avvenuta estinzione del debito garantito dall'ipoteca stessa;
nel medesimo atto il venditore assumeva l'obbligo di procedere alla cancellazione dell'ipoteca entro il termine del 31.12.2012 con previsione di una penale in ipotesi di ritardo nell'adempimento di siffatta obbligazione.
Proprio con riferimento a quest'ultimo profilo, la Suprema Corte di Cassazione ha precisato che “[…] il notaio che inserisca, nella redazione dell'atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall'acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull'immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest'ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione poiché non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un'espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quell'operazione negoziale (Cass.,
27/01/2015, n. 21792); il punto di equilibrio della ricostruzione del perimetro di responsabilità
è in altri termini quello per cui, quando lo scopo pratica dell'atto è messo a rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento in specie con riguardo alla presenza di formalità pregiudizievoli così come, specularmente, allo svuotamento delle correlative garanzie;
mentre quando si è di fronte a impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza, come quello alla cancellazione delle stesse e riscontrate formalità, il notaio non può rispondere del susseguente inadempimento della parte obbligata”; in questo senso è stato rimarcato che «il compratore non può pretendere di riversare sul notaio rogante le conseguenze dell'inadempimento del venditore rispetto all'obbligo assunto di procedere alla cancellazione dell'ipoteca pregiudizievole esistente sul bene e verificata dal notaio stesso. Né può affermarsi che l'obbligo per il notaio di dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto sussista non soltanto nell'ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni pregiudizievoli, ma anche nel senso di indurre il compratore a non confidare nell'adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere tali iscrizioni: il c.d. "dovere di consiglio", deontologicamente imposto al notaio, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell'affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti» (Cass.,
11/05/2016, n. 9660, pagg. 8-9, in cui si richiama Cass. 5 giugno 2015, n. 11665)” (cfr., da ultimo, Cass. Civ. Sez. VI, sent. 05 luglio 2022 n. 21205).
In altri termini, qualora il notaio abbia compiuto i dovuti accertamenti propedeutici al rogito e le parti abbiano assunto specifici ed espressi impegni negoziali (come nel caso di specie ove il venditore aveva dichiarato il debito estinto e si era obbligato a cancellare l'iscrizione ipotecaria entro un determinato termine), il notaio non può essere chiamato a rispondere del successivo inadempimento della parte obbligata, né tantomeno può ritenersi sussistente in capo al professionista un obbligo di dissuadere il compratore dalla stipula del contratto.
In applicazione dei suddetti principi, il Giudice di primo grado ha correttamente ritenuto inadempiente il venditore per non aver provveduto alla cancellazione dell'ipoteca iscritta nel termine concordato, pronunciando la risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1453 c.c. e condannando il IG. alla Pt_2
restituzione delle somme ricevute e al risarcimento dei danni, escludendo tuttavia una responsabilità professionale del Notaio rogante.
Fermo quanto sopra, l'appellante nei propri scritti difensivi ha precisato che, nel caso di specie, “mai parte attrice ha ritenuto di rinvenire la responsabilità del Notaio convenuto per il mancato accertamento della veridicità delle dichiarazioni rese dal venditore, ma ha ritenuto il
Notaio responsabile in quanto dal suo comportamento complessivo durante la redazione dell'atto avrebbe rafforzato la convinzione nel IG. all'inizio assolutamente non incline a rogitare Pt_1
in presenza della ipoteca, alla sottoscrizione del negozio”. Quanto sopra sarebbe emerso anche dalle testimonianze rese in primo grado dalla
IG.ra e dal IG. , rispettivamente madre e fratello Tes_1 Testimone_2
dell'appellante, i quali avrebbero confermato che il , conosciuta l'esistenza Pt_1
dell'iscrizione ipotecaria, avrebbe manifestato la sua forte perplessità a stipulare l'atto di compravendita e che si sarebbe convinto a sottoscrivere l'atto proprio a fronte del comportamento “fuorviante” del Notaio L'appellante afferma Per_1
infatti che “l'atto è risultato, per quanto emerso nella istruttoria, una imposizione del Notaio al che, insieme alla mamma, viene addirittura zittito”. Pt_1
In particolare, parte appellante ha allegato che “l'attore, conosciuta dell'esistenza della iscrizione ipotecaria non cancellata, manifestava tutta la sua forte perplessità a rogitare chiedendo
a gran voce che il Notaio e il gli garantissero che era tutto a posto e quindi che l'ipoteca era Pt_2
solo una mera formalità priva di sostanza;

2. Il di fronte al Notaio del tutto silente, Pt_2
afferma che il Dott. era stato incaricato della cancellazione (e fin qui niente di eccezionale), Per_1
ma che addirittura erano stati raccolti i consensi alla cancellazione ipotecaria (e quindi che il
Notaio aveva già raccolto le firme e quindi che il debito era stato pagato). Il silenzio del Notaio a fronte di queste due affermazioni false (soprattutto la seconda) ingenera nel la Pt_1
convinzione che il debito era stato estinto e comunque il complessivo comportamento del Notaio silente fa presumere in maniera indubitabile che il debito era stato effettivamente estinto;

3- il
Notaio di fronte alle proteste dell'attore, della mamma, IG.ra che dicevano che Per_1 Tes_1
non c'era prova di quanto veniva affermato, si stizzisce e seccato conferma che la ipoteca era priva di efficacia sostanziale ed in corso di cancellazione per cui la clausola penale per il ritardo soddisfaceva ogni esigenza dell'acquirente attore appellante”.
Tali censure non colgono nel segno.
Anzitutto occorre premettere che per giurisprudenza consolidata della Suprema
Corte di Cassazione “il notaio incaricato della redazione di un atto per la compravendita di un immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo che egli si interessi dell'attività preparatoria e successiva necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio, ovvero di dissuasione (vedi in tal senso Cass.

4.3.2022 n. 7185; Cass. 16.3.2021 n.
7283; Cass. 15.6.1999 n. 5946). Il dovere di consiglio in particolare ha ad oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa poi risultare inefficace (vedi in tal senso Cass. 29.3.2007 n. 7707). L'art. 42 del codice deontologico notarile [...] stabilisce, per quanto qui rileva, che il notaio è tenuto: a) ad informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli ed a consigliare professionalmente le stesse, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà ed intenzione;
b) a proporre la scelta del tipo negoziale più adeguato alle decisioni assunte dalle parti, accertandone la legalità e la reciproca congruenza, svolgendo le richieste attività preparatorie e dirigendo quindi la formazione dell'atto nel modo tecnicamente più idoneo per la sua completa efficacia e per la stabilità del rapporto che ne deriva;
c)
a dare alle parti i chiarimenti richiesti o ritenuti utili ad integrazione della lettura dell'atto per garantire ad esse il riscontro con le decisioni assunte e la consapevolezza del valore giuridicamente rilevante dell'atto, con speciale riguardo ad obblighi e garanzie particolari ed a clausole di esonero o limitative di responsabilità, nonché agli adempimenti che possano derivare dall'atto, valendosi, per quest'ultimo aspetto, anche di separata documentazione illustrativa” (Cass. Sez. 2-, Ordinanza
n. 23600 del 02/08/2023).
Fermi questi obblighi informativi e di consiglio gravanti in via generale sul notaio, il
Giudice di prime cure ha correttamente accertato che, nel caso di specie, “Dall'esame complessivo del Rogito, non risultano formule recanti connotati di ingannevolezza o scarsa chiarezza, né il professionista ha dichiarato personalmente che il debito era estinto (all'art. 3 del contratto “La parte venditrice garantisce che quanto oggetto della presente vendita è libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione (…) iscrizione n. 1827 del 27 dicembre
2005 (…) dipendente da debito estinto”). L'allegata consapevolezza del professionista della mancata estinzione del debito è rimasta invece sprovvista di prova. I testi Testimone_3
e rispettivamente madre e fratello dell'attore, non hanno infatti dichiarato che il Testimone_2 notaio fosse a conoscenza del perdurare dell'esposizione debitoria del venditore, né hanno affermato che il professionista abbia offerto rassicurazioni in ordine all'effettiva estinzione del debito, ma hanno solo confermato che, in presenza del notaio, il venditore ebbe a dichiarare di avere già estinto il debito garantito dall'ipoteca iscritta sull'immobile oggetto di causa (v. verbale di udienza del 6 febbraio 2020). Non è poi di per sé sufficiente a ritenere che il notaio abbia violato i suoi doveri professionali il fatto, riferito dai testi, che, di fronte alle perplessità manifestate dal compratore, il notaio abbia offerto rassicurazioni circa la possibilità di procedere agevolmente alla cancellazione di un'ipoteca iscritta a garanzia di un debito estinto (“nel giro di pochi giorni si sarebbe concluso tutto ”, v. verbale udienza del 6 febbraio 2020) giacché una simile affermazione non implica altresì la dichiarazione dell'avvenuta estinzione dello specifico debito, rispetto alla quale il professionista non ha mai fornito conferma” (pag. 10 sentenza di primo grado).
Sul punto occorre precisare che la IG.ra presente all'atto di Tes_1
compravendita, ha confermato che il figlio, venuto a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria, manifestò alcune perplessità sull'acquisto dell'immobile e che lo stesso ricevette rassicurazioni da parte sia del venditore che del Notaio In Per_1
particolare, la stessa ha affermato che il figlio “chiedeva di essere tranquillizzato dalle parti circa il fatto che si trattava solo di una banalità, chiedeva è “sicuro che è tutto apposto? Me lo garantite?”, e loro rispondevano sempre che era tutto a posto e che eravamo noi ad essere troppo apprensivi in quella circostanza”.
La stessa si è inoltre limitata a confermare i capitoli di prova n. 3 e n. 4, relativi alla pratica di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, senza aggiungere alcunché.
Per quanto infine concerne il capitolo di prova n. 8, la teste ha confermato che il
Notaio affermò la necessità di prevedere nel contratto di compravendita una penale in caso di ritardo da parte del venditore nella cancellazione dell'ipoteca al fine di tutelare il IG. , rassicurando quest'ultimo e la madre in quanto la loro Pt_1
“preoccupazione era eccessiva perché era tutto sotto controllo”.
Venendo alla deposizione del teste , lo stesso si è limitato a Testimone_2
confermare i capitoli di prova precisando soltanto che il IG. “disse più di una Pt_2 volta che la pratica (di cancellazione dell'ipoteca, n.d.r.) era stata affidata al Regni e che si doveva completare trattandosi di una mera banalità” e che sia il venditore sia il Notaio avevano offerto rassicurazioni al compratore poiché “era del tutto inutile preoccuparsi precisando che nel giro di pochi giorni si sarebbe tutto concluso”.
Alla luce di tali deposizioni, si ritiene corretta la valutazione del Giudice di prime cure in quanto i testi e non hanno in alcun modo dichiarato che Tes_1 Pt_1
il Notaio fosse a conoscenza della non reale estinzione del debito da parte Per_1
del , ma anzi hanno entrambi precisato che fu proprio il ad affermare Pt_2 Pt_2
che il debito garantito dall'ipoteca era già stato estinto e che la pratica di cancellazione dell'ipoteca era già stata avviata, né infine vi è prova che la pratica della cancellazione dell'ipoteca fosse stata affidata al medesimo Notaio rogante.
Del resto è lo stesso appellante ad affermare nei propri scritti difensivi che fu il a confermare, seppur alla presenza del Notaio, che il debito era già stato Pt_2
estinto e che l'ipoteca era in corso di cancellazione.
Il ha inoltre lamentato che “Il Tribunale ha liquidato la questione dell'allegata Pt_1
consapevolezza del professionista della mancata estinzione del debito con due righe della sentenza semplicemente affermando che tale asserzione e' rimasta priva di prova. In realta' il Tribunale non ha valorizzato i documenti allegati da questa difesa alla memoria istruttoria. Piu' in particolare:


1. Allegato sub 9 e' stata prodotta la perizia redatta nell'esecuzione immobiliare che ha colpito
l'immobile dove allegato sub 10 si trova l'atto di provenienza e cioè l'atto dello stesso Notaio rogato nel 2/11/2011 dove all'articolo 4 si prevedeva il pagamento del prezzo di E Per_1
118.500,00 “mediante accollo della residua quota di mutuo pratica nb. 9225223/R-M/TV di originari E 120 mila mutuo stipulato ai rogiti Notaio di Viareggio del 19.12.2005. Il Per_2
Notaio specificava anche che la parte acquirente ( si obbligava al pagamento delle Per_1 Pt_2
relative rate scadute e scadenti, oltre ad interessi di mora e quant'altro dovuto;



2. Allegato sub 19 memoria istruttoria si trova il mutuo ai rogiti Notaio del 2005 che Per_2
prevedeva il pagamento in 20 anni della somma mutuata pari ad E 120 mila oltre interessi. 3. Quindi a distanza di nove mesi il Notaio che prima aveva rogitato l'atto di acquisto del Per_1
con accollo di mutuo per E 118.500,00 a fronte di un mutuo originario di E Pt_2
120.000,00 contratto 6 anni prima e di cui, quindi, erano state pagate solo E 1.500,00, dando atto che l'acquirente appunto si accollava anche le rate scadute e gli interessi di mora, non Pt_2
poteva non sapere o comunque sospettare che il debito mutuatario fosse ancora esistente”.
Anche tali censure, tuttavia, non colgono nel segno.
Ed infatti, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, la circostanza che il
Notaio quasi un anno prima avesse stipulato l'atto di acquisto dell'immobile Per_1
da parte del con cui lo stesso si impegnava a corrispondere il prezzo di € Pt_2
118.500,00 mediante l'accollo della residua quota di mutuo di originari €
120.000,00, non è sufficiente a provare che il Notaio fosse a conoscenza della mancata estinzione del debito. Ed infatti, il ben poteva aver estinto il debito Pt_2
residuo (come peraltro da lui stesso dichiarato) nell'anno intercorso prima della vendita dell'immobile al IG. . Pt_1
In conclusione, si ritiene corretta la decisione del Tribunale di Pistoia di rigettare la domanda di risarcimento danni avanzata nei confronti del Notaio, non ritenendo sussistente alcun profilo di responsabilità professionale in capo a quest'ultimo, avendo lo stesso correttamente eseguito gli accertamenti preventivi e necessari al rogito dai quali risultava la presenza di un'iscrizione ipotecaria, correttamente indicata nel contratto di compravendita. Il Notaio riportava altresì la dichiarazione della estinzione del debito da parte del venditore, l'impegno alla cancellazione dell'ipoteca entro un determinato termine concordato dalle parti, nonché infine una penale a tutela del compratore in caso di ritardo del venditore.
Occorre infine evidenziare come non sia mai stato allegato né tantomeno provato che il Notaio abbia ricevuto specifico incarico da parte del IG. di Per_1 Pt_1
verificare presso l'Istituto di credito che il debito garantito dall'ipoteca fosse stato effettivamente estinto dal prima della compravendita. Pt_2 Esclusa la responsabilità dell'appellato, restano assorbite le ulteriori questioni attinenti alla quantificazione del danno oggetto della pretesa risarcitoria dell'attore- appellante.
Ad abundatiam, occorre sottolineare che il Giudice di primo grado, con statuizione ormai coperta dal giudicato, in mancanza di appello incidentale sul punto, ha già accertato la responsabilità del venditore e condannato lo stesso al rimborso delle somme percepite a titolo di acconto sul prezzo e al risarcimento dei danni in favore del IG. , con la conseguenza che il riconoscimento, in questa sede, del Pt_1
diritto ad ottenere anche dal Notaio la ripetizione di quanto versato a titolo Per_1
di acconto e il risarcimento dei danni si risolverebbe per l'odierno appellante in un indebito arricchimento, non avendo il mai formulato una domanda di Pt_1
condanna in solido degli originari convenuti, neanche dopo la riunione dei due giudizi (cfr memoria n.1 ex art. 183 comma VI c.p.c, atti di citazione, note di precisazione delle conclusioni dinanzi al Tribunale di Pistoia ).


4. Le spese del presente grado di giudizio.
L'appellante in quanto soccombente è tenuto a rimborsare al Notaio e spese Per_1
del presente grado di giudizio nella misura liquidata in dispositivo ex D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia compreso nello scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00 e dell'impegno difensivo prestato (medio), con esclusione della fase istruttoria, non espletata.
Poiché l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della parte appellante, ove dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.


P.Q.M.

La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal IG. avverso la sentenza n. 754/2022 del Tribunale Parte_1
di Pistoia, ogni altra domanda, istanza, eccezione, deduzione disattesa od assorbita, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza di primo grado n. 754/2022 del Tribunale di Pistoia pubblicata in data 13/09/2022;
2) condanna il IG. a rifondere all'appellato Notaio Parte_1 Persona_1
le spese di lite del presente grado che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15 %, IVA e CAP come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza a carico dell'appellante dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 4 febbraio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Ada Raffaella Mazzarelli Dott.ssa Giulia Conte

Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni