REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – II^ Sezione Civile composta dai magistrati: dott. Antonio Francesco Esposito - presidente dott.ssa Consiglia Invitto - consigliere dott. Giovanni Surdo - consigliere rel. ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 390/2023 R.G., introdotta da
(cf. ), rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1 avv.ti Nicola Pepe e Vincenzo Farina - appellante contro
(c.f. ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonio Palmieri, Angelo Monopoli e Giorgio
Ingrosso - appellata e appellante incidentale
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.1534/2022 del Tribunale di Brindisi pubblicata l'11.11.2022.
I procuratori delle parti costituite hanno precisato le conclusioni mediante note scritte sostitutive di udienza ex art.127 ter c.p.c. per l'udienza del 06 maggio
2025, con le quali si sono riportati ai propri scritti.
MOTIVAZIONE

1. Il Tribunale di Lecce, decidendo in ordine all'opposizione proposta da
(d'ora innanzi ) avverso il decreto Controparte_1 CP_1 ingiuntivo n.353/2014 del 25.03.2014, ha parzialmente accolto l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo e condannando la società opponente al pagamento in favore dell'opposto della somma di euro 50.000,00; spese di lite Parte_1 compensate. Il decreto, recante ingiunzione di pagamento per la somma di euro
75.000,00, oltre interessi e spese della procedura monitoria, traeva origine dal contratto preliminare di compravendita di bene immobile stipulato tra le parti in data 26.2.2007 e mai giunto alla stipula del definitivo per asserito inadempimento della promittente venditrice Per tale ragione, il aveva Controparte_1 Pt_1 richiesto che venisse ingiunto alla il pagamento di euro 100.000,00, CP_1 corrispondente: -al doppio della caparra confirmatoria, versata al momento della stipula del preliminare nell'importo di 25.000 euro;
- alla restituzione dell'acconto già versato dal promissario acquirente, pari ad euro 25.000,00; - all'ulteriore somma di euro 25.000,00 a titolo di penale per inadempimento. Il ricorso per decreto ingiuntivo era stato accolto per la somma di euro 75.000, dovuta, per euro 50.000, quale doppio della caparra, e, per euro 25.000, quale acconto versato dal . Pt_1
Il Tribunale, decidendo sull'opposizione, ha revocato il decreto ingiuntivo “in quanto emesso per una somma maggiore, comprensiva anche della penale, con conseguente condanna dell'opponente al pagamento in favore dell'opposto della somma di € 50.000,00”. Il primo giudice ha osservato che l'opposto, chiedendo il doppio della caparra confirmatoria, aveva chiaramente manifestato la volontà di recedere dal contratto;
non poteva ritenersi provato l'inadempimento della società opponente;
caparra confirmatoria e penale non possono cumularsi, essendo legata quest'ultima alla volontà di risolvere il contratto e non di recedervi.

2. Avverso detta sentenza, ha proposto appello , chiedendo la Parte_1 conferma del decreto ingiuntivo opposto e, per l'effetto, condannare l'appellata alla corresponsione della somma di euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria nella misura del doppio e alla restituzione dell'acconto ricevuto pari alla somma di euro 25.000, “in aggiunta a quella già riconosciuta di euro
50.000,00”.
Con comparsa depositata in data 11.9.2023, si è costituita
[...]
la quale, oltre a dedurre l'infondatezza del gravame, ha Controparte_1 proposto appello incidentale, chiedendo di revocare il decreto ingiuntivo, nonché, nel merito, accertare l'inadempimento di controparte e, per l'effetto, la legittimità del recesso esercitato dal promittente venditore con conseguente suo diritto al trattenimento della caparra e relativa dichiarazione dell'avvenuto scioglimento del contratto preliminare;
in via subordinata, pronunciare la risoluzione del contratto con condanna di controparte al risarcimento dei danni patiti.
pag. 2/15 Acquisito il fascicolo di primo grado, all'udienza del 6.5.2025 sulle conclusioni precisate dalle parti mediante note scritte ex art.127 ter c.p.c., la causa è stata rimessa al collegio per la decisione a norma dell'art.352 c.p.c.
** ** **

3.1. Con il primo motivo di appello si duole che il Tribunale Parte_1 abbia ritenuto non provata la condotta inadempiente della società promittente venditrice, nonostante quest'ultima abbia nei fatti impedito che si giungesse alla stipula del definitivo, tenendo un comportamento contrario ai principi di correttezza e buona fede, nonché violativo dell'art. 1476 c.c., ai sensi del quale il venditore deve garantire il compratore dall'evizione. Più precisamente, secondo l'appellante la società appellata era, al momento della stipula del preliminare in data 26.2.2007, pienamente consapevole di aver già stipulato, con riferimento al medesimo immobile, un altro contratto preliminare nell'anno 2004 e dunque che il bene non fosse libero da vincoli, tanto che, proprio in relazione al citato preliminare, è stato anche avviato procedimento giudiziario e trascritta la relativa domanda giudiziale. Di dette circostanze è stata data piena prova, dal momento che la trascrizione della domanda giudiziale era emersa nel corso delle indagini notarili avviate al fine di procedere alla stipula del contratto definitivo, ed è stata confermata dallo stesso notaio sentita in sede di prova Persona_1 testimoniale. Inoltre, sempre con riferimento al precedente contratto preliminare, Con la aveva ricevuto l'invito alla stipula del definitivo in data 17.3.2008 e, nonostante ciò, aveva ricevuto e trattenuto anche l'ulteriore somma di euro
25.000, versata dal a titolo di acconto. Pt_1

3.2. Con il secondo motivo, l'appellante si duole che il Tribunale non abbia disposto la restituzione della somma di euro 25.000 versata a titolo di acconto in favore dell'appellata società, ritenendo, erroneamente, che detta somma fosse stata richiesta a titolo di penale. Ebbene, dal materiale probatorio acquisito è emerso con chiarezza il versamento di tale somma da parte dell'appellante a titolo di acconto, tanto che controparte ne ha rilasciato quietanza;
altrettanto chiaramente è emerso l'obbligo di restituzione di tale somma stante l'inadempimento di controparte e la conseguente risoluzione del contratto per esercizio del diritto di recesso della parte non inadempiente: l'acconto sul prezzo pag. 3/15 consiste in una somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo e non può dunque essere trattenuta in nessun caso.

3.3. Con il terzo motivo di appello, il censura la sentenza nella parte in Pt_1 cui, pur avendo condannato la società a restituire la caparra confirmatoria nella misura del doppio, dunque pari ad euro 50.000,00, non ha riconosciuto anche gli interessi legali da calcolarsi su detta somma: detti interessi sono stati espressamente richiesti sin dal primo atto introduttivo il presente giudizio, avendo quest'ultimo fatto ricorso alla formula “oltre interessi come per legge”, ritenuta del tutto sufficiente da consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui gli interessi legali non devono costituire oggetto di domanda autonoma. Del resto, la condizione per cui detti interessi sono dovuti, trae la propria ratio nel fatto stesso che si tratta di una condanna a restituire una somma che non si ha il diritto di trattenere da ciò derivando dunque l'obbligo di rimettere il soggetto nelle medesime condizioni in cui si sarebbe trovato se quella somma non fosse stata illegittimamente trattenuta.

3.4. Con il quarto motivo di appello, il si duole della disposta Pt_1 compensazione delle spese di lite, che non trova alcuna giustificazione anche considerando l'accoglimento della domanda proposta dall'opponente, la quale comunque è stata condannata al pagamento di euro 50.000,00, per cui è risultata, sia pure parzialmente, soccombente. L'appellante evidenzia come il primo giudice si sia limitato a ricorrere ad una formula di stile non fornendo alcuna adeguata motivazione a fondamento della compensazione delle spese.

4.1. Passando all'esame dell'impugnazione incidentale, con il primo motivo la società assume che il Tribunale ha errato Controparte_1 nel ritenere ammissibile il ricorso per decreto ingiuntivo nonostante non ve ne fossero i presupposti: nello specifico, la deducente evidenzia che manca la prova documentale del credito azionato in via monitoria, essendo l'unico documento prodotto, ossia il contratto preliminare di compravendita, inidoneo a dimostrare la fondatezza della pretesa. Con il ricorso iper decreto ingiuntivo il chiedeva, Pt_1 oltre alla restituzione dell'acconto, anche la corresponsione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria nella misura del doppio per la restituzione della quale tuttavia è necessario che venga dimostrato l'inadempimento della parte:
pag. 4/15 ebbene, a parere della deducente, per provare la condotta inadempiente è necessario avviare un procedimento a cognizione piena non essendo a tale scopo sufficiente il contratto preliminare, documento idoneo a dimostrare nulla di più del fatto storico.

4.2. Con il secondo motivo di gravame, l'appellante incidentale deduce l'errore del primo giudice per non avere rilevato l'inammissibilità della domanda di restituzione della caparra confirmatoria. Nel caso di specie, mancherebbe una condizione essenziale perché detta domanda possa ritenersi ammissibile, ossia che questa sia sorretta dalla contestuale richiesta di emettere sentenza costitutiva di risoluzione giudiziale del contratto o sentenza di accertamento dell'intervenuta risoluzione stragiudiziale conseguente al recesso.

4.3. Con il terzo motivo, l'appellante incidentale deduce l'errore del Tribunale nel ritenere irrilevante l'accertamento di una condotta inadempiente rispetto alla condanna alla restituzione della caparra confirmatoria: il primo giudice, premettendo che l'inadempimento della società, odierna appellante incidentale, non è stato provato, condanna comunque quest'ultima alla restituzione della caparra confirmatoria nella misura del doppio, evidentemente considerando a tale scopo sufficiente il mero esercizio del potere di recesso di cui all'art. 1385 c.c. È evidente la violazione di questa norma, ai sensi della quale, per l'appunto, la caparra può essere trattenuta o deve essere restituita in caso di accertato inadempimento della controparte.

4.4. Con il quarto motivo di appello incidentale, infine, l'impugnante si duole che il primo giudice non abbia operato una valutazione comparativa del comportamento tenuto da entrambe le parti ritenendo illegittimo e comunque inefficace il recesso esercitato dalla promittente venditrice, pur non essendo questa la parte inadempiente. A differenza di quanto sostenuto dal , la Pt_1 società , al momento della stipula del contratto preliminare in data CP_1
26.02.2007, poteva ritenere il bene oggetto della compravendita libero essendo il precedente preliminare divenuto già inefficace, stante il mancato avveramento della condizione di efficacia alla data all'uopo prevista, il 30.09.2005: la notifica dell'atto di citazione e la successiva trascrizione della domanda giudiziale intervenivano dopo la stipula del preliminare del 26.02.2007, costituendo dunque fatti sopravvenuti e non imputabili in alcun modo alla società. Di contro, prosegue pag. 5/15 la deducente, è stato il promissario acquirente ad impedire la stipula del definitivo non avendo quest'ultimo mai richiesto di procedervi né fatto offerta del saldo del prezzo. Pertanto, a fronte della condotta inadempiente di controparte, il giudice avrebbe dovuto ritenere legittimo ed efficace il recesso esercitato dalla , CP_1 avendo questa manifestato la propria volontà di recedere ai sensi dell'art. 1385
c.c. con l'atto di opposizione presentato avverso il decreto ingiuntivo, da ciò derivando il proprio diritto a trattenere la caparra ricevuta.
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5. Ai fini della disamina dei motivi di gravame svolti dalle opposte parti, è necessario ricostruire brevemente la vicenda negoziale da cui ha tratto origine la controversia.
- In data 26.2.2007 le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, con il quale prometteva Controparte_1 di vendere a , che prometteva di acquistare - previo opportuno Parte_1 frazionamento da effettuarsi, in conformità alla planimetria allegata alla scrittura privata, prima della stipula del contratto definitivo – l'immobile descritto quale
“distacco di suolo edificatorio in Carovigno al Corso Umberto I esteso mq. 372 circa, ricompreso nelle “zone periferiche di ristrutturazione e completamento (zona
A33) disciplinate dal Piano Particolareggiato predisposto e approvato dal Comune di Carovigno con delibera del Consiglio Comunale n. 246 del 21.12.1987 e confinante con area da destinare a strada, già previste nel Piano Particolareggiato
e ancora da denominarsi su due lati, ed altra proprietà della venditrice sugli altri lati”; il prezzo veniva pattuito in € 130.000,00 “…da regolarsi come segue: a) quanto a € 25.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, vengono versati alla firma del presente contratto preliminare (…); b) quanto ad € 105.000,00, a titolo di saldo finale, saranno versati alla firma dell'atto pubblico che sarà rogato entro e non oltre il 30.06.2008”; col contratto le parti avevano convenuto, altresì, una penale di € 25.000,00 a carico della parte che si fossa resa inadempiente agli obblighi assunti con il preliminare.
- In data 19.4.2008 ha versato alla promittente venditrice Parte_1
“un acconto, sul saldo finale di € 105.000, pari ad € 25.000”. Nella quietanza rilasciata dalla predetta , in calce alla scrittura privata contenente il CP_1
pag. 6/15 contratto preliminare, risulta annotato che “Pertanto, a seguito, il saldo finale ammonterà ad € 80.000”.
- Dalla documentazione prodotta e dalle prove orali assunte in primo grado risulta che il nel giugno 2008, approssimandosi la data fissata per la stipula Pt_1 del contratto definitivo, diede incarico al notaio di istruire la Persona_1 pratica propedeutica al rogito di trasferimento immobiliare.
Il notaio incaricato, svolte le opportune indagine ipocatastali, appurò che sull'immobile in questione era stata trascritta, in data 9.5.2008 con il n.9659/7023, la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica da parte di un terzo ( ), sulla quale prima di allora il promittente venditore nulla Persona_2 aveva riferito;
con nota del 16.6.2008, il notaio informò quindi il Per_1 Pt_1 circa l'esistenza della formalità, che impediva la stipula del definitivo.
- La trascrizione suddetta si riferiva al giudizio iscritto al n. 1343/2008 R.G.
Tribunale di Brindisi, instaurato da con atto di citazione notificato in Persona_2 data 30.4.2008, recante domanda di adempimento in forma specifica ex art.2932
c.c. del contratto preliminare stipulato dallo stesso con , avente Per_2 CP_1 ad oggetto il medesimo suolo promesso in vendita al con il contratto Pt_1 preliminare in data 26.2.2007.
Detto giudizio tra e la è stato Persona_2 Controparte_2 definito in primo grado con sentenza n. 1135/2011 del 18 luglio 2011, la quale ha rigettato la domanda dell'attore, accertando che il contratto preliminare di cui il aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica, concluso il 9.12.2004, Per_2 verificare era divenuto definitivamente inefficace e privo di qualsiasi valore giuridico fin dal 30 settembre 2005, per il mancato verificarsi della condizione ad esso apposta. La sentenza è stata impugnata dinanzi alla Corte di appello di Lecce, la quale ha rigettato l'appello con pronuncia n. 185/2014 pubblicata il 5 marzo
2014, che ha ordinato all'attore appellante di “… di provvedere a propria cura e spese alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziaria…”. Avverso la sentenza della Corte d'Appello l'appellante soccombente ha proposto ricorso per cassazione e la Corte di Cassazione, con Decreto n. 16874/2017 del
14.6/7.7.2017, ha dichiarato estinto il processo di cassazione per rinuncia del ricorrente.
pag. 7/15 6. Ciò posto, passando alla disamina dei motivi di gravame, occorre scrutinare innanzitutto le eccezioni in rito e le questioni preliminari sollevate dalla parte appellata, aventi priorità logica rispetto ai motivi di merito, inerenti l'inadempimento ascritto reciprocamente da ciascuna delle parti.

6.1. Col primo motivo dell'appello incidentale, la società deduce CP_1
l'assenza dei presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo opposto.
La doglianza risulta inconferente, posto che l'opposizione a decreto ingiuntivo introduce un procedimento ordinario a cognizione piena nel quale il giudice, anche se accerta la mancanza delle condizioni richieste dagli artt. 633 e ss. c.p.c., deve comunque pronunciare sul merito del diritto fatto valere dal creditore, tenuto conto degli elementi probatori esibiti nel corso del giudizio (Cass. n. 7020/2019,
Rv. 652941–01; Cass. n. 4121/2001, Rv. 545018 - 01.).
In altri termini, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (Cass. n. 15702/2004,
Rv. 575536 - 01).
Per altro verso, all'istanza di decreto ingiuntivo erano stati allegati sia il contratto preliminare contenente la prova del versamento della caparra, con in calce il versamento dell'acconto, e, a comprova della legittimità del recesso per inadempimento della controparte, la nota del notaio circa l'esistenza della Per_1 trascrizione pregiudizievole, di talché può ritenersi che il credito di euro 75.000 oggetto di ingiunzione fosse fondato su prova scritta.

6.2. Con il secondo motivo dell'appello incidentale viene eccepita l'inammissibilità della domanda di restituzione della caparra confirmatoria, non rilevata dal primo giudice. Assume la difesa che detta domanda è da ritenersi inammissibile, perché non sorretta dalla contestuale richiesta di emettere sentenza costitutiva di risoluzione giudiziale del contratto o sentenza di accertamento dell'intervenuta risoluzione stragiudiziale conseguente al recesso.
Il motivo è infondato. Emerge per tabulas che nella comparsa di costituzione nel giudizio di opposizione (v. da pag.7 a pag.10) il aveva dedotto il grave Pt_1 inadempimento della società opponente e aveva rivendicato il proprio diritto di pag. 8/15 ricevere il doppio della caparra versata e la restituzione dell'acconto, citando l'art.1385, 2 comma c.c., ovvero facendo valere, in modo implicito, ma innegabile in quanto intimamente connesso sul piano sostanziale con la dedotta causa petendi, il diritto di recesso per inadempimento della controparte. Risulta quindi infondata l'eccezione di genericità della domanda formulata dal , posto che Pt_1 dai motivi svolti avverso l'opposizione ed a sostegno della pretesa creditoria azionata in via monitoria, è agevolmente ricavabile la domanda di accertamento dell'avvenuto recesso ex art.1385 c.c.. Prima ancora, il ricorso per decreto ingiuntivo presupponeva l'esercizio del diritto di recesso per inadempimento della controparte, con conseguente domanda di pagamento del doppio della caparra versata con la stipula del preliminare e di restituzione dell'acconto versato in un momento successivo.

7. Il terzo e il quarto motivo dell'appello incidentale afferiscono alla sussistenza di una condotta inadempiente ascrivibile alla promittente venditrice
. In primo luogo, viene contestata l'affermazione del Tribunale, secondo CP_1 cui sarebbe irrilevante l'accertamento di una siffatta condotta inadempiente ai fini della condanna alla restituzione della caparra confirmatoria. In secondo luogo, al giudice viene rimproverata l'omessa valutazione comparativa del comportamento tenuto da entrambe le parti, con conseguente errore nel considerare inefficace il recesso esercitato dalla promittente venditrice.
Allo stesso tema dell'inadempimento afferiscono i primi due motivi dell'appello principale, relativi, appunto, alla condotta del promittente venditore, censurata dal , ed agli effetti del recesso da questi esercitato, riferiti Pt_1 all'acconto versato successivamente alla conclusione del contratto preliminare.
Queste censure ci introducono nel merito della controversia, la cui soluzione impone di accertare se nella specie possa configurarsi o meno una condotta inadempiente, da parte di uno o dell'altro contraente, tale da legittimare la ritenzione o il versamento del doppio della caparra.

7.1. Risulta fondato il primo rilievo svolto da circa l'affermazione in CP_1 sentenza della superfluità dell'accertamento in questione, il quale invece è assolutamente ineludibile, in quanto risulta pacifico che nella specie resta estranea l'ipotesi della caparra penitenziale, quale corrispettivo del recesso ex art.1386 c.c..
pag. 9/15 L'errata motivazione sul punto da parte del primo giudice è emendabile in questa sede, mediante l'accertamento dell'inadempimento da parte della società venditrice, tale da legittimare il recesso con conseguente obbligo della parte inadempiente a pagare il doppio della caparra;
inoltre l'esercizio del diritto di recesso comporta la risoluzione del contratto, per cui va restituito anche l'acconto versato in epoca successiva alla stipula del preliminare.

7.2. Infatti, sulla base della ricostruzione della vicenda negoziale sopra esposta, ritiene il collegio che sussista la fattispecie dell'inadempimento contrattuale nel comportamento della promissaria venditrice.
In primo luogo, la , al momento della conclusione del contratto CP_1 preliminare per cui è causa, ha taciuto l'esistenza di un precedente preliminare avente ad oggetto l'alienazione dello stesso immobile. Il fatto che la predetta società ritenesse inefficace detto precedente negozio non esonerava – secondo buona fede ex art.1337 c.c. – dall'obbligo di informare il nuovo promittente acquirente degli eventuali rischi di iniziative giudiziarie da parte del primo promittente acquirente.
Tale condotta non rispondente a buona fede veniva reiterata nella fase di esecuzione del contratto preliminare, al momento del versamento dell'acconto di euro 25.000 in data 19.4.2008, poiché, se da una parte in quella data la società venditrice non aveva ancora ricevuto la notifica dell'atto di citazione da parte del
(avvenuta il 30.4.08), né era stata trascritta la relativa domanda ex Per_2 art.2932 (effettuata il 16.5.08), dall'altra, tuttavia, permaneva comunque uno stato di incertezza correlato all'esistenza del precedente contratto, ancora non risolto o dichiarato inefficace né consensualmente né giudizialmente. Anzi nel marzo 2008, vale a dire prima del versamento dell'acconto da parte del , tra Pt_1 la e il erano intercorse missive che facevano presagire CP_1 Per_2
l'insorgenza della lite, formalizzata con la notifica dell'atto di citazione e correlata Con trascrizione della domanda giudiziale. Infatti, in data 17.3.2008 la aveva ricevuto l'invito alla stipula del definitivo da parte del precedente promissario acquirente, e, con nota del 27.3.2008, il procuratore della aveva opposto il CP_1 rifiuto alla stipula del definitivo (circostanze accertate con la sentenza del
Tribunale di Brindisi in data 18.7.2011, in atti). Una condotta improntata a correttezza e buona fede avrebbe imposto alla promittente venditrice di informare pag. 10/15 la controparte sull'esistenza di una pretesa da parte di un terzo sullo stesso bene, che avrebbe potuto intralciare o comunque rendere non agevole la regolare esecuzione del contratto preliminare.

7.3. In secondo luogo, resta il fatto che la clausola, con cui la parte promittente alienante garantiva l'assenza di vincoli e formalità pregiudizievoli, conferisce certamente rilievo alla situazione venutasi a determinare alla data fissata per la stipula del contratto definitivo (30.6.2008). Non vi è dubbio che la situazione oggetto di garanzia contrattuale – libertà del bene da vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli – non deve sussistere soltanto al momento della conclusione del contratto preliminare, ma deve permanere anche (anzi, si potrebbe dire, soprattutto) al momento fissato per la stipula del contratto definitivo, poiché in tale momento si realizza l'effetto traslativo programmato dai contraenti.
Non ha pregio la prospettazione della parte appellata, secondo cui non sarebbe configurabile un inadempimento a proprio carico in quanto non è ascrivibile a sè la trascrizione della domanda giudiziale che ha impedito la stipula del contratto definitivo, essendo tale formalità pregiudizievole frutto della iniziativa del terzo.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato la facoltà per il promissario acquirente di un bene indicato come libero da pesi ed oneri, che al momento della stipula del definitivo ne scopra invece l'altruità oppure l'esistenza di vincoli o ipoteche, di chiedere la risoluzione del contratto preliminare, con connesse restituzioni di danaro anticipato e risarcimento del danno (v. Cass. n. 2091/1999,
Rv. 524020 - 01). La Suprema Corte ha precisato altresì che il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, cod. civ., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, secondo comma, cod. civ., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell' art. 1482 cod. civ., primo comma, cod. civ. (Cass. Sez. 2, n. 15380/2000, Rv. 542363 - 01).
pag. 11/15 Occorre evidenziare che queste regole sono applicabili, non solo nella ipotesi di vincoli o formalità pregiudizievoli esistenti al momento della conclusione del preliminare e tenute nascoste (o non comunicate) dal promittente venditore, ma anche nel caso in cui le stesse sopravvengono nel periodo che precede il termine per la stipula del contratto definitivo. Ha infatti statuito la Corte di Cassazione
(n. 19135 del 23/09/2004, Rv. 577313 - 01), che la sopravvenienza o la mancata cancellazione da parte del venditore di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l'esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. o la risoluzione del contratto. Nel caso in cui quest'ultimo opti per l'esecuzione coattiva, egli potrà legittimamente sospendere il pagamento e/o non effettuare la formale offerta del prezzo (in questo caso, ha specificato la S.C., potrà chiedere al giudice che con la sentenza sostitutiva del contratto non concluso siano fissate condizioni e modalità di versamento idoneo ad assicurare l'acquisto del bene libero da vicoli e tali da garantirlo da eventuale evizione).
In sostanza, nel caso di preliminare di vendita immobiliare, la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni, implicanti il pericolo di evizione – situazione, questa, che si verifica anche in caso di trascrizione da parte di un terzo di una domanda giudiziale di trasferimento ex art.2932 c.c. – non osta alla richiesta di esecuzione in forma specifica da parte del promissario acquirente, nè alla risoluzione del contratto. Entrambi questi rimedi hanno come presupposto necessario l'inadempimento dell'altro contraente, che nel caso in esame è da individuarsi nella , nella cui sfera giuridica si è verificato l'evento CP_1 implicante il pericolo di evizione. La garanzia per l'evizione, che, a norma 1476 n.3
c.c., è una delle “obbligazioni principali del venditore”, comporta un vero e proprio inadempimento contrattuale, per cui anche in questo caso la risoluzione per inadempimento ha la funzione di rimediare al difetto funzionale della causa.
L'evizione - o, come nel caso che ci occupa, il pericolo di evizione - può essere indipendente dal dolo o dalla colpa del contraente inadempiente (il venditore), di talché l'inadempimento assume rilevanza sul piano oggettivo come rimedio dello squilibrio che si verrebbe a determinare tra le reciproche prestazioni. Non vi è dubbio che l'argomento esposto è valido anche per il contratto preliminare di vendita, dal momento che si è in presenza di un contratto obbligatorio e non pag. 12/15 immediatamente traslativo (come appunto il preliminare), con l'effetto che la garanzia prestata dal promittente venditore, in ordine alla proprietà della cosa ed all'assenza di vincoli, forma oggetto di una vera e propria obbligazione.

7.4. Le conclusioni testé rassegnate comportano il rigetto della diversa prospettazione della parte appellata, secondo cui l'inadempimento è ascrivile al
, il quale non si sarebbe attivato per addivenire alla stipula del definitivo. E' Pt_1 agevole obiettare che dal processo risulta come il si sia rivolto al notaio Pt_1 per l'istruttoria dell'atto definitivo di compravendita e in questa fase abbia Per_1 scoperto l'esistenza della trascrizione della domanda giudiziale, circostanza questa che – a detta anche del notaio – impediva la stipula del rogito, stante l'evidente pericolo di una futura evizione. Addirittura, circa un mese prima della scoperta della trascrizione pregiudizievole, il aveva versato un consistente acconto Pt_1 sul prezzo, ciò a dimostrazione della possibilità e della volontà di adempiere la propria obbligazione. Risulta quindi del tutto giustificato che lo stesso promissario acquirente, una volta conosciuta l'esistenza della trascrizione potenzialmente in conflitto con l'acquisto da lui programmato, si sia determinato a non stipulare il definitivo, ciò che avrebbe implicato il versamento del saldo (a norma degli artt.
1481 e 1482 c.c., in caso di pericolo di evizione o se la cosa sia gravata da garanzie reali o altri vincoli, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo ancora dovuto). Ne consegue la legittimità del recesso operato dal , stante Pt_1
l'inadempimento della controparte, sulla quale grava l'obbligo di pagare il doppio della caparra ricevuta (per complessivi euro 50.000) e di restituire l'acconto pari ad euro 25.000.
Ne consegue la conferma del decreto ingiuntivo opposto, il quale era stato emesso per l'importo complessivo di euro 75.000,00, oltre accessori (interessi legali e spese per la procedura monitoria), con la precisazione testè espressa in ordine alle causali del credito.

7.5. Pertanto, in riforma della sentenza di primo grado, sussiste il credito di nei confronti della società in ordine alla somma Parte_1 CP_1 complessiva di euro 75.000, oltre interessi al tasso legale dalla domanda azionata in via monitoria al soddisfo. Per quest'ultimo aspetto risulta fondato il terzo motivo dell'appello principale relativo al mancato riconoscimento degli interessi sulla pag. 13/15 somma dovuta (risulta per tabulas che detti interessi sono stati espressamente richiesti sin dalla comparsa di costituzione nel giudizio di opposizione). In definitiva, va rigettata l'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo n.353/2014 emesso il 25.3.2014 dal Tribunale di Brindisi, che resta integralmente confermato.
Resta assorbito il quarto motivo di appello, con cui il contesta la Pt_1 compensazione delle spese di lite disposta dal Tribunale, in quanto la riforma della sentenza impugnata comporta la regolamentazione ex novo delle spese del doppio grado. Detta regolamento va condotto sulla base del criterio della soccombenza, con liquidazione dei compensi in misura riferita allo scaglione da € 52.001 ad €
260.000 ex DM 55/2014 aggiornato al DM 147/2022.
Va dato atto - ai sensi del comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002 - della Con sussistenza, a carico dell'appellante incidentale dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'appello principale avverso la sentenza n.1534/2022 del Tribunale di Brindisi pubblicata il 11.11.2022 proposto da nei Parte_1 confronti di , nonché sull'appello incidentale Controparte_1 spiegato da quest'ultima, così provvede:
1) accoglie l'appello principale e rigetta l'appello incidentale;

2) per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo Controparte_1
n.353/2014 emesso il 25.3.2014 dal Tribunale di Brindisi, e conferma pertanto il decreto opposto;

3) condanna al pagamento in favore Controparte_1 di delle spese del giudizio di opposizione liquidate in complessivi Parte_1 euro 17.000 (di cui € 8.000 per il primo grado ed € 9.000 per l'appello), oltre rimborso forfetario spese di studio, iva e cap, con distrazione in favore dei procuratori costituiti;

4) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, della sussistenza dell'obbligo a carico dell'appellante incidentale di versamento pag. 14/15 dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Lecce, 1 luglio 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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