REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 975/2021 vertente
TRA
(C.F.: ), con l'avv. Parte_1 C.F._1
FULVIO MAZZOTTA.
Appellante
E
(C.F.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante, con l'avv. ANDREA BUDONI.
Appellato
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 22 gennaio 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ. per l'appellato, per l'appellante nell'atto di appello
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha Parte_1 impugnato la sentenza n.659/2021 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha accolto la domanda, dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti, preso atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile; ha condannato parte intimata al pagamento di Euro 25.637,66; ha posto le spese di CTU a carico dell'intimato; ha condannato parte intimata al pagamento delle spese di lite, che si quantificano in euro 4000,00, oltre 100,00 per spese, oltre IVA, spese generali al 15%, e CPA, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “La ha notificato nei Controparte_1 confronti del Sig. un atto di intimazione di sfratto per morosità con Parte_1 contestuale richiesta di decreto ingiuntivo ed udienza indicata al 27.11.2018.
1 All'udienza si costituiva la parte intimata Sig. il quale sollevava Parte_1 eccezioni circa la legittimità del contratto di locazione a canone concordato per carenza di requisiti richiesti per la determinazione del canone e si opponeva alla convalida di sfratto.
In data 27.11.18, il tribunale ha emesso Ordinanza di rilascia esecutiva, munita di formula. l'08.01.19, ordinando al Sig. di rilasciare l'immobile condotto in Parte_1 locazione fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 10.01.2019 sono state presentate memorie integrative con le quali la parte intimante ha concluso chiedendo di Accertare il grave inadempimento di controparte;

– Dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento;

– Confermare l'Ordinanza provvisoria di rilascio del 27.11.18, munita di formula esecutiva in data 08.01.2019;
- Condannare il Sig. al pagamento della somma complessiva di €. Parte_1
10.807,64 per canoni mensili scaduti e non pagati al corrente mese di febbraio 2019 (€. 9.664,80), ed oneri condominiali accessori (€. 1.126,84), oltre ad €. 16,00 per marche oltre i successivi omessi canoni a scadere ed oneri accessori sino all'effettivo rilascio dell'immobile ovvero in subordine al pagamento della somma di €. 5.193,37 per canoni mensili scaduti e non pagati alla data di intimazione di ottobre 2018 (€.4.832,40), oneri condominiali accessori di cui il locatore ha dimostrato l'autonomo pagamento (€. 352,97) e marche (€ 8,00) ad ottobre 2018, oltre i successivi omessi canoni a scadere ed oneri accessori sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi dalle singole scadenze. Si è costituita parte intimata.
La causa è stata istruita e sono state presentate memorie integrative.
Parte intimata ha prodotto verbale di rilascio dell'immobile sito in Roma, Via Castiglione del Lago n. 71 del 26.02.2019.
Parte intimata ha concluso contestando che la somma che il Sig. avrebbe e dovuto versare Parte_1
a titolo di canoni di affitto per tutta la durata del rapporto di locazione è pari complessivamente ad euro 17.845,66 e che la CTU deve pertanto essere disattesa, risultando decisamente più attendibile il calcolo del SUNIA In data odierna è stata trattenuta in decisione.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “Va innanzitutto dichiarato non luogo a provvedere in merito al rilascio dell'immobile, atteso che la parte lo ha spontaneamente riconsegnato. Nel merito, la domanda è fondata. È acclarato che vi è stata una consistente morosità, idonea a determinare la risoluzione del contratto per comportamento del conduttore inadempiente. Deve quindi provvedersi al calcolo della somma dovuta, su cui è stata svolta CTU.
La soluzione proposta dal CTU è condivisibile e rispondente agli atti di causa.
Questo il ragionamento:
In base alle misure effettive rilevate dal sopralluogo e dai riscontri metrici in scala della planimetria dell'appartamento, la superficie dei singoli ambienti e l'esatta superficie utile interna ed esterna (balcone e terrazzino) è stata calcolata come segue:
SUPERFICIE INTERNA CALPESTABILE APPARTAMENTO:
A) Ingresso = mq. 4,56
B) Soggiorno = mq. 24,82
C) Letto = mq. 14,89 D) Camera = mq. 10,80
E) Cucina = mq. 5,20
F) Disimpegno = mq. 2,20
G) Bagni = mq. 6,65
TOTALE SUPERFICIE UTILE INTERNA = MQ. 69,12 TOTALE SUPERFICIE BALCONE E TERRAZZO = mq. Balcone 11,80 + Terrazzo mq. 16,85 =mq.
28,65
2 Dalla quantificazione metrica della superficie calpestabile dell'appartamento, in base alle normative contenute nell'Accordo Territoriale vigente per il comune di Roma, è stata determinata la superficie convenzionale, nella seguente:
Superficie utile convenzionale appartamento = 69,12 (eguagliata a mq. 70,00) + 25% (balcone e terrazzo ) = 70,00 + ( 28,65x25%) = mq. 77,16
SUPERFICIE CONVENZIONALE IMMOBILE = MQ. 77,16. Il valore di locazione è stato calcolato di €/mq. = 12,00 e successivamente maggiorato alla data del 15/03/2017 dell'aumento ISTAT in base alle tabelle FOI, (D.M. 14/07/2004 art.1) calcolato nella percentuale complessiva del 20,01% (periodo dal 05/02/2004 al 15/02/2017), corrispondente ad €/mq.
- 2,40 Quindi il valore del canone di affitto al mq. che si doveva applicare alla data del 15/03/2017 è risultato il seguente: €/mq. = 12,00 (valore massimo) + 20,01% (€/mq.2,40) = €/mq. = 14,40 Quindi il canone mensile alla data del 15/03/2017 che si doveva applicare è il seguente: Canone mensile = € mq/mese 14,40 x mq. 77,16 = € 1.111,10 Canone annuo = € mese 1.111,10 x 12 = € 13.333,20 Se ne deve concludere che l'importo totale degli affitti nel periodo tra il 15/ 03 / 2017 al 26/ 02 / 2019
è il seguente.
Periodo dal 15/03/2017 al 15/03/2018 - n.12 mesi = € 13.333,17 Coefficiente aumento Istat anno 2018 = 0.675% (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/03/2018).
Canone mensile rivalutato anno 2018-2019 = € 1.111,10 + (€ 1.111,10 x 0.675%) = € 7,49
€ 1.111,10 + 7,49 = € 1.118,59 Periodo dal 15/03/2018 al 26/02/2019(cessione immobile) mesi 11 = € 1.118,59 x11= 12.304,49 In conclusione il totale ammontare degli affitti dovuti per il periodo di locazione è il seguente: € 13.333,17 + € 12.304,49 = € 25.637,66 La domanda è quindi fondata e può essere accolta nei limiti sopra indicati. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito Parte_1 enunciati.
A) ILLOGICITÀ DEL DISPOSITIVO E VIOLAZIONE DELL'ART 112 C.P.C.
B) ERRONEA VALUTAZIONE DEL CANONE MENSILE
C) OMESSA PRONUNCIA SULLA RICHIESTA DI RESTITUZIONE DEGLI ONERI
CONDOMINIALI E SULLA NULLITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
D) CONDANNA ALLE SPESE DI LITE ED ALLE SPESE PER LA CTU
4.- La ha riconosciuto l'erroneità della sentenza Controparte_1 di primo grado che ha condannato al pagamento dei canoni dovuti per l'intera durata della locazione, pari ad Euro 25.636,66, e non i soli canoni rimasti inadempiuti, come richiesti in primo grado, pari ad Euro 7.415,43 per gli 8 canoni rimasti non pagati, oltre oneri condominiali.
Ha quindi concluso perché In parziale riforma della Sentenza 659/2021 del 13.01.2021 e parziale adesione al solo motivo proposto da controparte in via subordinata nelle conclusioni dell'atto di appello dal Sig. Accertare il grave inadempimento del Sig. Parte_1 per la somma complessiva di €. 8.558,27 sino al rilascio immobile, Parte_1 di cui €. 7.415,43 per canoni mensili scaduti e non pagati, ed in via incidentale €. 1.126,84 ovvero
€. 352,97 a titolo di oneri condominiali accessori e di riscaldamento e marche di ricevuta e Condannare il Sig. al pagamento della relativa somma sopra indicata, ovvero Parte_1 alternativamente, nel caso di compensazione legale e/o giudiziale tra i coesistenti crediti contrapposti Condannare il Sig. al pagamento della differenza di €. Parte_1
3 1.711,75 (si veda pag. 11) ovvero altra somma maggiore o minore accertata all'esito del giudizio ovvero condannare la parte risultante debitrice al pagamento della differenza;
– Confermare in ogni caso la condanna del Sig. alle spese di lite del giudizio di Parte_1 primo grado, ma con revoca e revisione della sola disposizione di distrazione delle stesse, mai richiesta in conclusioni e vieppiù attesa la dichiarata rinuncia del sottoscritto procuratore all'antistatarietà, e così porre dette spese giudiziali in favore della – Controparte_1
Condannare il Sig. alle spese di lite del presente giudizio di appello, Parte_1 ovvero in subordine Compensare integralmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio di secondo grado per i motivi sopra esposti (si veda pag. 15); – Dichiarare risolto il contratto di locazione per grave.
5.- L'appello è in parte fondato.
5.1.- Con il primo motivo l'appellante denuncia la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato in quanto, pur avendo l'attore in primo grado concluso per la condanna al pagamento di Euro 8.558,27, per canoni mensili scaduti e non pagati ed oneri condominiali accessori e di riscaldamento, la sentenza ha condannato il conduttore al pagamento dei canoni dovuti per l'intera durata della locazione, pari ad Euro 25.636,66.
Il motivo è fondato, avendo il Tribunale di primo grado condannato, recependo integralmente le conclusioni del CTU, in evidente extrapetita, al pagamento dei canoni per tutta la durata della locazione, e non solo per il periodo di morosità come richiesto dall'attore, e dunque anche al pagamento dei canoni già corrisposti.
5.2.- Con il secondo motivo il deduce che il suo debito, riferibile unicamente al periodo Parte_1 in cui è stato inadempiente (luglio 2018-febbraio 2019), andrebbe commisurato detraendo quanto versato in eccedenza dalla data di inizio del contratto a luglio 2018, in virtù del canone di locazione ricalcolato in base ai parametri del SUNIA o, in subordine, in base alle risultanze della CTU.
Questa Corte approva i parametri utilizzati dal Ctu e le conclusioni da questi raggiunte, pur dovendosi sommare l'ulteriore quota parte per il mese di febbraio 2019 sino al rilascio (dal 15 al 26 febbraio) di Euro 410,14 pari ad 11/30 del canone indicato dal ctu in € 1.118,59.
Al riguardo si condividono i calcoli della società circa l'ammontare della differenza CP_1 residua dei canoni di locazione da corrispondere, alla luce di quanto dovuto in base ai parametri utilizzati dal CTU e quanto effettivamente corrisposto dal e dunque la complessiva Parte_1 somma di euro 7.415,43.
A detta somma vanno aggiunti, in accoglimento dell'appello incidentale ritualmente proposto, quanto dovuto per oneri condominiali omessi dal luglio 2018 al rilascio del 26.02.2019, come risultante dal conteggio prodotto agli atti per euro 1.126,84, in mancanza della prova del pagamento da parte del conduttore a ciò onerato.
In conclusione, l'ammontare del debito per canoni e oneri condominiali dovuti dal è Parte_1 pari ad euro 8.558,27.
5.3.- Con il terzo motivo l'appellante rappresenta che nelle more del giudizio la conduttrice ha incassato l'assegno a garanzia di euro 14.400,00 ed il deposito cauzionale pattuito, pari ad euro
2.400, versato come risulta dal punto 14 del contratto di locazione, e che dunque ha incassato un totale di euro 16.800,00 a garanzia delle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione.
4 L'incasso dell'assegno è provato dalla firma della girata depositata in atti ed ammesso dalla
Società appellata, mentre il versamento della cauzione, risultante dal contratto, non è contestato.
In particolare, la società quantifica il complessivo debito vantato nei confronti del CP_1
ad euro 16.111,75 così composto: Morosità complessiva all'esito CTU €. 8.558,27 (€. Parte_1
7.415,43 canoni + €. 1.126,84 oneri cond.li) Spese legali liquidate €. 5.936,48 (all. 7) Prospetto liquidazione giudiziale Sent. 50 % spese di ctu €. 847,00 (all. 8) Fattura ctu Geom. Piave Imp. Registro Sent. Avviso di liquid.ne €. 770,00 (all. 9 +all. 10 + all. 11) Totale da corrispondere €. 16.111,75 - Assegno incassato - €. 14.400,00 (all. 4)
Come dianzi chiarito, all'importo dell'assegno a garanzia incassato nel corso del giudizio va sommato l'importo del deposito cauzionale, che produce interessi legali ex lege, con conseguente compensazione dei rispettivi crediti e debiti secono quanto di seguito si dirà.
Va, difatti, accolta la censura con la quale l'appellante oppone al credito riconosciuto a favore della locatrice la c.d. compensazione atecnica per avere quest'ultima incassato il deposito cauzionale al momento della conclusione del contratto di euro 2.400 e l'assegno a garanzia di euro
14.4000.
La valutazione delle reciproche pretese comporta difatti l'accertamento del dare e avere, senza necessità di apposita eccezione di compensazione, che postula, invece, l'autonomia dei rapporti ai quali i crediti si riferiscono (ex plurimis, Cass. 16800 del 2015).
In considerazione dell'ammontare degli importi ricevuti in garanzia e dell'eccezione di compensazione sollevata le obbligazioni del originate dal contratto di cui è causa Parte_1 devono, in definitiva, ritenersi estinte all'esito dell'odierno giudizio.
5.4.-Con il quarto motivo di appello viene dedotta l'omessa pronuncia giudiziale sulla domanda inerente alla restituzione degli oneri condominiali versati, arbitrariamente quantificati dalla locatrice, senza ricevere alcun bilancio ed in spregio a quanto previsto dall'allegato E dell'Accordo
Territoriale per il Comune di Roma nonché la nullità del contratto perché stipulato per un canone superiore a quella previsto dagli accordi territoriali.
Riguardo agli oneri condominiali, nelle note autorizzate successivamente al mutamento del rito il
…ha così concluso: “Piaccia all'Illustrissimo Giudice adito, disattesa ogni contraria Parte_1 istanza e/o eccezione: − Accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione tra la
[...] ed il Sig. , del decorrente dal 15.03.2017 relativo Controparte_1 Parte_1 Parte_1 all'unità immobiliare in Roma Via Castiglione del Lago, 71 int. 3 per le ragioni ed i motivi di cui al presente atto e della comparsa di costituzione e risposta e per l'effetto condannare la
[...] in persona del legale rappresentate pro tempore al risarcimento dei danni Controparte_1 ammontanti ad euro 18.000,00, pari alle mensilità dei canoni versati o nella misura minore o maggiore che sarà dichiarata di giustizia;
4 − Accertare e dichiarare, anche a seguito di CTU, che il canone di locazione relativo all'unità immobiliare in Roma Via Castiglione del Lago, 71 int. 3, contrattualmente determinato in euro 1.200,00 mensili non è rispondente a quello che, per le caratteristiche e dimensioni, è dovuto in base agli accordi territoriali per il Comune di Roma;
−
Accertare e dichiarare, anche a seguito di CTU, che il canone mensile di locazione relativo per l'unità immobiliare in Roma Via Castiglione del Lago, 71 int. 3, dovuto da Parte_1
alla determinato in base agli accordi territoriali per il
[...] Controparte_1
Comune di Roma è pari ad euro 698,04 o nella somma minore o maggiore che verrà accertata in corso di causa anche a seguito di CTU;
− Condannare la nella persona Controparte_1
5 del legale rappresentante pro tempore a restituire a la somma di Parte_1 euro 1.945,08 o quella risultante dalla differenza del canone versato e dovuto rideterminato in base alle risultanze del CTU;
− Condannare la nella persona del legale Controparte_1 rappresentante protempore al pagamento delle spese, compensi ed onorari del presente procedimento.
La restituzione di detti oneri non è stata dunque ritualmente richiesta e, comunque genericamente proposta in questo giudizio, non essendo specificati né gli importi versati né la relativa imputazione.
Inoltre, la conservazione del contratto legalmente determinato, in conformità all'art 13, comma 2, della legge n. 431 del 1998, con la determinazione del canone sopra indicata assorbe la domanda di nullità dell'intero contratto.
6.- In conclusione l'appello è parzialmente fondato e la sentenza di primo grado deve essere riformata.
7.- In ragione della reciproca soccombenza si compensano per 1/3 le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio. La restante parte si liquida in dispositivo, dandosi atto della rinuncia all'antistatarietà del procuratore costituito, mentre il compenso del CTU è posto a carico delle parti per la metà.

PQM

La Corte di Appello di Roma, VII sezione civile, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza n. 659 del 2021 del Tribunale ordinario di Roma che per il resto conferma:
dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine ai canoni insoluti relativi al contratto intercorso tra le parti;

condanna al pagamento dei 2/3 delle spese di Parte_1 lite, in favore della liquidate, per la suddetta Controparte_1 quota, per il giudizio innanzi al tribunale in 2500,00 euro;
ed euro 2200,00 per questo grado di giudizio, oltre spese generali ed accessori di legge;

pone definitivamente a carico delle parti per il 50% il compenso del CTU.
Roma, 16 aprile 2025
Il Consigliere estensore
Il Presidente
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