REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott.ssa Paola Barracchia Presidente
Dott. Antonello Vitale Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 386/2025
TRA
(c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Sorace ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Molfetta, al Viale Pio XI n. 40/24-25, giusta mandato in atti - APPELLANTE -
E
(c.f ) rappresentata e difesa dall'avv Enricomaria Orsitto ed CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Foggia al Corso Roma n.9, giusta mandato in atti
- APPELLATA -

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
pagina 1 di 9 Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato dinanzi al Tribunale di Foggia, (n.r.g. 6831/2022),
, premettendo di condurre in locazione, sin dal 1976, l'immobile sito in Foggia, alla Parte_1 via Pesola n. 20, di proprietà di per uso abitativo;
premettendo, altresì, - che, in CP_1 forza del contratto di locazione, gravava a proprio carico (per quello che riguardava gli impianti esistenti nel detto immobile) soltanto l'onere di provvedere a lavori di ordinaria manutenzione, mentre, rimanevano a carico della proprietaria tutte le riparazioni straordinarie degli impianti e dell'immobile; - che nel gennaio 2021, si verificava la rottura della caldaia di riscaldamento;
evento che esso Pt_1 provvedeva prontamente a comunicare alla proprietaria , invitandola ad eseguire le dovute CP_1 riparazioni, oltre ad altre riparazioni;
- che la proprietaria non provvedeva alle dette riparazioni, per cui il si vedeva costretto ad avviare una procedura di ATP affinchè il consulente nominato dal Pt_1
Tribunale verificasse ed accertasse l'esistenza di tutta una serie di problemi strutturali, tra cui, per quel che qui riguarda, la rottura della caldaia del riscaldamento;
- che il CTU, ravvisata la necessità di eseguire una serie di interventi sull'immobile de quo, accertava, anche, che la caldaia presente nell'immobile risultava vetusta ed in cattivo stato di funzionamento, ravvisando, quindi, la necessità di una sua sostituzione;
- che la si rifiutava di provvedere alla chiesta sostituzione con la CP_1 motivazione che detta sostituzione non rientrava nei suoi obblighi di locatrice;
che, pertanto, il faceva eseguire, a proprie cure e spese, dalla TA OS (che emetteva regolare fattura Pt_1
- n. 16/2022- dell'importo di € 1.100,00); tutto ciò premesso, esso si rivolgeva all'Autorità Pt_1 giudiziaria competente, affinchè fosse emessa ingiunzione di pagamento a carico della , per la CP_1 somma di € 1.100,00 oltre accessori, al fine di ottenere il rimborso delle spese sostenute per la sostituzione della ridetta caldaia.
Il Tribunale, con decreto ingiuntivo n. 184/23, del 30 Gennaio 2023, ingiungeva il pagamento immediato, in capo a ed a favore del , della somma di € 1.100,00, oltre CP_1 Pt_1 accessori di legge e spese della fase monitoria.
Con ricorso datato 13 marzo 2023, proponeva formale opposizione, eccependo CP_1
l'improcedibilità della domanda, per mancato esperimento della obbligatoria procedura di mediazione e, nel merito, l'insussistenza dell'avversa pretesa creditoria in forza dell'art. 8 del contratto di locazione abitativo stipulato tra le parti in data 27.5.2009.
Costituendosi, il chiedeva il rigetto dell'opposizione, insistendo per il rimborso delle spese Pt_1
pagina 2 di 9 sostenute per la sostituzione della caldaia, trattandosi di una spesa di manutenzione straordinaria gravante sulla locatrice ai sensi dell'art. 1576 c.c., e, in via riconvenzionale, chiedeva il risarcimento del danno patrimoniale, biologico e morale asseritamente patito a causa dell'insalubrità dell'immobile dovuta alla mancata esecuzione da parte della locatrice dei necessari interventi di manutenzione.
Con la sentenza n. 2753/2024 del 28.11.2024, il Tribunale di Foggia accoglieva l'opposizione e revocava il decreto ingiuntivo opposto con condanna del al pagamento delle spese di lite. Pt_1
Con atto datato 25.02.2025, proponeva appello avverso la richiamata sentenza, per Parte_1 la sua integrale riforma, chiedendo la condanna di al pagamento, in proprio favore ed a CP_1 titolo di rimborso per le somme sostenute per la sostituzione dell'impianto in questione, della somma di
€ 1.100,00, oltre interessi moratori fino all'effettivo soddisfo, , oltre alla condanna al pagamento delle spese di lite.
Si costituiva la quale chiedeva il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza CP_1 impugnata e condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite.
All'udienza del 17 settembre 2025, dopo la discussione dei difensori delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione, con lettura del contestuale dispositivo.
A fondamento dell'appello il ha posto i seguenti motivi: 1. Violazione e/o falsa Pt_1 interpretazione della normativa inderogabile, relativa agli obblighi imprescindibili del locatore;
1.2.
Violazione e/o falsa interpretazione della normativa inderogabile, relativa agli obblighi imprescindibili del locatore: errato richiamo giurisprudenziale;
2. Vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata;
3. Violazione e/o falsa interpretazione della clausola di cui all'art. 8 del contratto in oggetto.
I tre motivi di appello, strettamente tra loro connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
Assume il che il locatore non può derogare la previsione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c. (con cui Pt_1 viene stabilito che il locatore deve mantenere la cosa locata in modo da servire all'uso convenuto), e che l'art. 1576, comma 1 c.c., stabilisce che il locatore, durante la locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Sostiene, quindi, il che, indipendentemente dalle pattuizioni contenute nel contratto di Pt_1 locazione intercorso tra le parti, il giudice di primo grado, “che conosce la legge”, non poteva non fare applicazione dei suddetti principi generali, indipendentemente dal fatto che esso appellante ne facesse pagina 3 di 9 specifico richiamo;
motivo per cui incombeva sul locatore la sostituzione della caldaia dell'impianto di riscaldamento di cui era dotato l'immobile da egli condotto in locazione, con conseguente legittimo rimborso del pagamento del prezzo da egli esborsato per tale sostituzione.
Il motivo è infondato.
A norma dell'art. 1322 c.c., le parti godono di un potere dispositivo che consente loro di plasmare concretamente il contenuto del sinallagma contrattuale, adattandolo alle proprie specifiche esigenze.
Con tale articolo, infatti, il legislatore ha sancito il principio di autonomia contrattuale, stabilendo che le parti sono libere di determinare il contenuto del contratto, naturalmente nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dalle norme sull'ordine pubblico e il buon costume.
Ne consegue, quindi, che la previsione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., non è inderogabile, poiché rientra nell'ambito dell'autonomia negoziale delle parti la facoltà di modificare, o ripartire diversamente, gli obblighi legali tramite specifiche clausole contrattuali.
L'unica eccezione alla autonomia contrattuale, si ha qualora sussistano specifici interessi, previsti dalla legge, che vietano la deroga pattizia.
E' regola generale, quindi, che in un accordo contrattuale, le parti sono libere di accordarsi su termini diversi da quelli stabiliti dalla legge entro, però, si ribadisce, i limiti dettati da disposizioni imperative;
norme, queste, inderogabili che non possono essere modificate nemmeno con l'accordo delle parti, in quanto poste a tutela di interessi generali o di una delle parti ritenute più deboli.
Da tanto consegue che le parti, nella conclusione di un contratto di locazione possono liberamente derogare anche al criterio legale di riparto delle spese di manutenzione dell'immobile locato.
Applicando il suddetto principio ai contratti di locazione per uso abitativo a canone libero, (quale è il contratto in questione), va, però, precisato che le relative norme sono in larga parte inderogabili, proprio perché poste a tutela della parte considerata debole (id est il conduttore).
Tra le fattispecie di clausole inderogabili si rinvengono:
- l'aggiornamento ISTAT del canone. Ciò significa che, nella vigenza del contratto non sono ammissibili variazioni in aumento del canone di locazione, ma si può prevedere una clausola che disponga, su richiesta del locatore, un aggiornamento annuale del canone calcolato secondo i parametri
ISTAT (art. 32 L. 392/78); in tal senso vedasi Cass. civ. n. 34148/2019;
- la durata del contratto di locazione ad uso abitativo. Tale durata è prestabilita dalla legge e non può
pagina 4 di 9 essere derogata dalle parti. In particolare, se il contratto è a canone libero, la durata minima è di quattro anni, rinnovabile per altri quattro;
se invece il contratto è a canone concordato, la durata è minimo di tre anni, rinnovabili per altri due;

- lo scioglimento in caso di alienazione. L'art. 7 della L. 392/1978, dispone la nullità della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Erra, pertanto il , quando nell'atto di appello afferma che: “….è indubbia la violazione della Pt_1 previsione inderogabile di cui all'art. 1575 n. 2 c.c…”.
Legittima e valida, quindi, in forza della riconosciuta autonomia negoziale tra le parti contraenti (nei limiti di quanto innanzi detto), è la clausola di cui al punto sub n. 8), inserita nel contratto di locazione per cui è giudizio, laddove, concordemente ed espressamente, le parti stabilivano che le riparazioni di cui all'art. 1576 c.c. (che prevede che il locatore, durante la locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, mentre sono a carico del conduttore solo quelle di piccola manutenzione) e quelle di cui all'art. 1609 c.c. (riparazioni di piccola manutenzione, che sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito), sono a carico del conduttore, così come ogni altra riparazione inerente agli impianti ed ai servizi.
Alcuna interpretazione diversa può essere data alla suddetta pattuizione, accettata e sottoscritta dalle parti in causa.
Peraltro, la conferma dell'obbligo del conduttore di provvedere, anche, alla manutenzione straordinaria dell'immobile, è reiterata nel successivo punto sub n.11) del richiamato contratto, laddove le parti stabiliscono che al conduttore: “….è concessa la facoltà di effettuare tutti quegli interventi…..di conservazione (…. manutenzione dell'impianto di riscaldamento esistente…) che egli riterrà più opportuni….”
L'appellante, inoltre, richiamando il contenuto dell'art. 8) del negozio locatizio (…. Le riparazioni tutte…sono a carico del conduttore, così come ogni altra riparazione inerente gli impianti e ai servizi…) censura la pronuncia di prime cure nella parte in cui il giudice, a proprio dire in maniera errata, ritiene che la sostituzione della caldaia non rientri nel concetto di riparazione, essendo invece un lavoro straordinario che comporta il rimpiazzo di un impianto termico.
A tal proposito va precisato che, un impianto di riscaldamento è composto da: generatore di calore
(come una caldaia o una pompa di calore); una rete di distribuzione (tubazioni), che trasporta il calore;

pagina 5 di 9 terminali (come termosifoni o pannelli radianti), che rilasciano il calore nell'ambiente; sistema di termoregolazione (termostato) per il controllo.
Conseguentemente, la sostituzione della caldaia, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, non
è un lavoro straordinario che comporta il rimpiazzo di un impianto termico, ma la riparazione di un componente dell'impianto di riscaldamento.
Di tal che, contrariamente a quanto affermato dal D'Angelo, la sostituzione di una caldaia (componente dell'impianto di riscaldamento) è un intervento di manutenzione straordinaria e, come tale, in forza dell'accordo pattizio di cui innanzi detto, è a carico del conduttore.
Quanto al lamentato richiamo giurisprudenziale, ritenuto errato dall'appellante, in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure (che, a dire del D'Angelo, avrebbe citato in maniera inconferente le sentenze rese dalla Corte di Cassazione nn. 13327/2011 e 6158/1998), va detto che il riferimento fatto dal Tribunale alle suddette pronunce, ineriva la possibilità di derogare alle norme sull'onere di provvedere alla manutenzione straordinaria a carico del conduttore e non del locatore, come espressamente specificato dal giudice (si legge infatti nella sentenza: “..sulla derogabilità pattizia dell'art. 1756 cc cfr Cass n.
13327/2011 e 6158/1998”), per cui alcuna inconferenza può ravvisarsi sul punto nella sentenza impugnata.
In ordine al secondo motivo di appello: Vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata, secondo cui la sentenza “sarebbe scevra di congrua motivazione nonchè carente di circostanze decisive della controversia”, va precisato che il vizio di motivazione apparente, che comporta la nullità della sentenza, si verifica quando il giudice non spiega in modo chiaro e logico il percorso che lo ha portato alla decisione, impedendo di comprendere le basi del suo convincimento.
La motivazione si qualifica, quindi, come l'elemento – imprescindibile – che dovrebbe consentire alla parte destinataria del provvedimento di comprendere quali siano state le ragioni, per l'appunto, che hanno indotto il giudice a sposare l'una o l'altra tesi proposte nel giudizio e valutare, ed eventualmente censurare, l'operato del giudice, anche con riferimento al rispetto delle norme di legge sostanziali e processuali.
Pertanto, un provvedimento è solo apparentemente motivato quando non è dato comprendere, per l'inconferenza delle affermazioni, quale sia stato l'iter logico (melius, le “ragioni di fatto e di diritto”) seguito dal giudice, onde pervenire ad una decisione piuttosto che ad un'altra. Oppure, in ipotesi pagina 6 di 9 peggiori, quando dal complesso delle motivazioni espresse si dovrebbe giungere ad una conclusione nettamente opposta a quella cui, invece, è giunto l'organo giudicante.
Con l'Ordinanza n. 5927 del 27 febbraio 2023, la Suprema Corte ribadisce, infatti, come, in presenza di motivazione solo apparente, deve considerarsi nulla la sentenza perché risulta affetta da error in procedendo, quando, benché materialmente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, dal momento in cui risulti contenente argomentazioni non idonee a far comprendere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento e non potendo delegare all'interprete il compito di integrarla con le più varie e ipotetiche congetture.
In tali casi, prosegue la Corte, la decisione risulta affetta da nullità processuale.
Ebbene, anche tale motivo di impugnazione è infondato, atteso che il giudice di prime cure ha espresso in maniera chiara ed incontrovertibile la motivazione in base alla quale ha rigettato la domanda proposta dal , facendo riferimento proprio all'art. 8 del contatto di che trattasi. Parte_2
Si legge, infatti, nella pronuncia di primo grado: “…Nel merito assume rilievo dirimente il chiaro tenore dell'art. 8 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 27.5.2009 che cosi dispone: Le riparazioni tutte di cui agli artt. 1576 e 1609 del Cod. Civ. sono a carico del conduttore, così come ogni altra riparazione inerente agli impianti e ai servizi…).
Evidente, quindi, è l'iter logico giuridico e la motivazione che ha convinto il giudice e lo ha indotto alla decisione finale, rigettando la domanda.
Con il terzo motivo l'appellante, denunciando violazione e/o falsa interpretazione della clausola di cui all'art. 8 del contratto in questione, censura la sentenza “ per non avere il giudice indagato adeguatamente l'intenzione dei contraenti ai sensi dell'art. 1362 c.c.”.
L'art. 1362 c.c. stabilisce che, nell'interpretare un contratto, si deve cercare la comune intenzione delle parti, non fermandosi al significato letterale delle parole ma considerando il loro comportamento complessivo, anche dopo la stipulazione del contratto, per comprenderne la reale volontà e dare un senso effettivo all'accordo.
L'obiettivo principale, quindi, nell'interpretazione di un contratto è quello di scoprire che cosa le parti intendevano effettivamente stabilire, anche dopo la conclusione del contratto;
valutare ed analizzare, cioè, anche le azioni e i comportamenti successivi delle parti che potrebbero rivelare la loro intenzione originaria.
pagina 7 di 9 Ebbene, successivamente alla sottoscrizione del contratto, avvenuta il 27 maggio 2009, mai le parti e, men che meno l'attuale appellante, hanno manifestato parere difforme alle pattuizioni stabilite e sottoscritte con il contratto de quo, se non a far tempo dall'anno 2021.
La appellata inoltre, dal momento delle pretese avanzate dal , di sostituzione della CP_1 Pt_1 caldaia e successivo rimborso di quanto speso per l'acquisto della caldaia, ha sempre respinto le suddette richieste, motivandole;
per cui il giudice di prime cure, nell'emettere la sentenza impugnata, non si è fermato soltanto al dato letterale per dirla come l'appellante “di una porzione dell'art. 8 de quo”, ma è andato oltre, interpretando, appunto quello che le parti volevano effettivamente stabilire con la sottoscrizione di quell'articolo del contratto.
Da ultimo, l'appellante, nelle note di replica, datate 04 settembre 2025, ha eccepito la nullità della clausola vessatoria indicata all'art. 8 del contratto di locazione stante la mancata sottoscrizione espressa di detto articolo.
Tale eccezione è inammissibile in quanto sollevata per la prima volta nelle note di replica conclusionali, poiché tali memorie hanno la funzione di replicare alle deduzioni avversarie e non di introdurre questioni nuove o nuovi profili di diritto.
L'eccezione di nullità, infatti, implicando un ampliamento del thema decidendum deve essere sollevata, al limite, nelle comparse conclusionali.
L'interposto appello va, pertanto, rigettato.
Le spese del presente grado di giudizio di appello seguono il principio della soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue, ex D.M. n. 55/2014, così come aggiornato al D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore del decisum (€ 1.100,00- scaglione fino ad € 1.100,00) e dell'impegno difensivo prestato (medio).


P.Q.M

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La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto del 25.02.2025, per la riforma della sentenza n. 2753/2024 resa dal Parte_1
Tribunale di Foggia in data 28.11.2024, nel procedimento recante il n.r.g. 1945/2023 tra esso appellante e , così provvede: CP_1
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza.
2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado, in favore dell'appellata, che si pagina 8 di 9 liquidano in € 673,00, per compensi, oltre al rimborso forfettario, Cassa ed IVA se dovuti, come per legge.
Sussistono i presupposti di legge affinché l'appellante versi nelle casse dell'Erario un importo pari all'ammontare del contributo unificato versato per l'iscrizione al ruolo del presente appello.
Così deciso in Bari nella Camera di consiglio del 17 settembre 2025.
La Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone
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