N. R.G. 1450/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di TORINO
Sezione Seconda Civile composta dai Sigg. Magistrati: dott. Alfredo GROSSO Presidente dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI ConSIliere rel. dott. Roberto RIVELLO ConSIliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. RG 1450/2022 promossa da:
(C.F. – P. IVA: ), in persona dell'amministratore unico Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
con sede legale in Milano, VI V. Pisani n. 8/A, rappresentata e difesa dell'avv. Paolo Meli
[...]
del Foro di Milano, in forza di procura allegata all'atto di citazione in appello, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, VI Sassoferrato n. 2
APPELLANTE contro
(C.F. ) nata a [...] il [...], rappresentata e difesa CP_1 C.F._1 dall'avv. Nicola Thiébat, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione in appello, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Aosta, VI Croce di Città n. 44
APPELLATA
e nei confronti di
(C.F.: ), in persona Controparte_2 P.IVA_2 dell'amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Controparte_3
pagina 1 di 14 Demartini, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione in appello, ed elettivamente domiciliato in Chiavari (GE), VI Bixio n. 19/11
APPELLATO nonché nei confronti di
(C.F.: , nata a [...] il [...], CO C.F._2
rappresentata e difesa dall'avv. Salvatore Chiofalo, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione in appello, ed elettivamente domiciliata in Aosta, VI Challand n. 19
APPELLATA
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 305/2022 pronunciata dal Tribunale di Aosta in data 07/10/2022
- Occupazione illegittima spazio condominiale
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, inclusa l'eccezione d'inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. svolta in comparsa di costituzione dalla SI.ra e dalla SI.ra , e confermato il rigetto pronunciato dal CP_1 CO giudice di primo grado in merito all'eccezione di carenza di legittimazione passiva svolta dal
, VI NT TI (eccezione irritualmente Controparte_2 Controparte_2
riproposta in questa sede in quanto formulata senza aver svolto appello incidentale), cosi pronunciare: in riforma, per i motivi indicati in atti, della sentenza del 7 ottobre 2022 n. 305/2022 emessa dal
Tribunale di Aosta (Giudice Unico dott. Maurizio D'Abrusco) nel procedimento recante r.g.n.
351/2021 - e previa declaratoria d'ufficio della nullità del regolamento condominiale posto a fondamento della medesima sentenza, ove ritenuto necessario secondo quanto precisato in atti - accogliere integralmente le conclusioni rassegnate nel merito da nel giudizio di Parte_1
primo grado come qui di seguito riproposte:
A) IN VIA PRINCIPALE: ritenuta e dichiarata l'inesistenza urbanistica del posto auto indicato nell'atto di compravendita sottoscritto dalla convenuta SI.ra in qualità di avente causa in data 27/02/2015, come CP_1
precisato in atti, con tutte le conseguenti violazioni di leggi speciali e regolamenti che ne sono derivate
a cascata (i.e. normativa antincendio autorimesse, regolamento edilizio) – nonché, quindi,
l'insussistenza di un valido trasferimento in suo favore della titolarità esclusiva di detto posto auto e comunque l'impossibilità di concedere l'utilizzo di uno spazio condominiale per fini urbanisticamente
pagina 2 di 14 non permessi – e, conseguentemente, rilevata e dichiarata l'illegittimità del parcheggio nello spazio corrispondente al medesimo posto auto nel piano garage del , in Controparte_2
località VI NT TI, condannare la SI.ra e il CP_2 CP_2 CP_1 [...]
località VI NT TI, in persona dell'amministratore pro Controparte_2 CP_2 tempore, a cessare o comunque ad astenersi da ogni comportamento da cui possa derivare l'utilizzo di detto spazio da parte della stessa SI.ra CP_1
B) IN SUBORDINE: ammesso e non concesso che il posto auto sopra indicato venisse comunque ritenuto urbanisticamente esistente e validamente trasferito nei limiti del minor spazio riconosciuto nell'atto di concessione edilizia del 28/06/1978, benché non più confermato nella Variante del 1980 (atto di concessione edilizia n. 104 del 04/12/1980 in variante ad atto di concessione n. 20 del 28/06/1978) e nel conseguente Permesso di abitabilità del 30/12/1980 come precisato in atti, dichiarare comunque illegittima l'occupazione della parte del piano garage eccedente i limiti summenzionati e, conseguentemente, condannare la SI.ra e il CP_1 Controparte_2
VI NT TI, in persona dell'amministratore pro tempore, a cessare o comunque
[...] CP_2 ad astenersi da ogni comportamento da cui possa derivare l'utilizzo di detta parte;

C) IN OGNI CASO: condannare la SI.ra e il convenuto, in solido tra loro, a rifondere a CP_1 CP_2 Pt_1
società semplice, in persona del legale rappresentante pro tempore, il danno conseguente al mancato godimento del box sito nel Condominio “ in località VI NT CP_2 CP_2 CP_2
TI, di proprietà della medesima società per le circostanze indicate in atti, fino a concorrenza della somma di Euro 10.000,00=, o della diversa somma ritenuta di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre agli interessi di legge, dall'evento dannoso al saldo, e alla rivalutazione monetaria;
condannare la SI.ra e il convenuto, nonché la SI.ra CP_1 CP_2 [...]
, alla restituzione a favore dell'appellante delle somme da quest'ultima versate in CO
esecuzione della sentenza di primo grado a pagamento delle spese legali ivi liquidate a suo carico;
condannare altresì gli appellati a rifondere alla società appellante le spese e i compensi di lite, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, C.P.A. ed IVA come per legge.
In via istruttoria: disporre consulenza tecnica d'ufficio come richiesta da società semplice nella Pt_1
propria memoria ex art 183, comma 6, n. 2, c.p.c. del 14 gennaio 2022 e volta a indicare se il posto auto indicato nell'atto di compravendita sottoscritto dalla convenuta SI.ra in qualità di CP_1
pagina 3 di 14 avente causa in data 27/02/2015, come precisato in atti, possa considerarsi assentito urbanisticamente ed eventualmente in quali effettive dimensioni”
Per parte appellata : CP_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, contrariis reiectis: nel merito respingere l'impugnazione proposta dalla e confermare integralmente la sentenza di primo grado n. 305/2022 del Parte_3
Tribunale Civile di Aosta, accogliendo in ogni caso le conclusioni rassegnate nel merito dalla SI.ra
nel giudizio di primo grado, che si ripropongono di seguito, ove occorra in via CP_1
incidentale, anche ex art. 346 c.p.c. ; in via principale respingere tutte le domande proposte dalla parte attrice e appellante nei confronti della SI.ra in quanto infondate in fatto ed in CP_1
diritto; in via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande di parte attrice e appellante, dichiarare l'obbligo della terza chiamata in primo grado SI.ra CO
, quale venditrice del posto auto oggetto di causa, di garantire e, comunque, di tenere indenne
[...]
la SI.ra da ogni conseguenza pregiudizievole conseguente al presente giudizio, CP_1 condannandola, per l'effetto, al pagamento, in favore della SI.ra di ogni somma che CP_1 quest'ultima venga condannata a pagare alla società attrice e appellante, delle spese sostenute per resistere alle domande attoree e delle somme dovute a titolo di riduzione del prezzo dell'immobile venduto e/o di risarcimento del danno subito dalla SI.ra come accertate e quantificate in corso CP_1
di causa.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari anche del presente grado di giudizio, con gli accessori di legge.”
Per parte appellata Controparte_2
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni avversaria istanza istruttoria dedotta, preso atto che il Condominio conchiudente dichiara formalmente di non accettare il contraddittorio su nuove domande e/o nuove eccezioni avversarie e su eventuali ed inammissibili produzioni, confermare la sentenza impugnata, e respingere la domanda attrice svolta nei confronti del convenuto CP_2
con vittoria dei compensi e delle spese di lite del grado, con distrazione a favore del
[...]
sottoscritto difensore, che ad ogni fine espressamente dichiara che relativamente al presente grado di appello, non ha ricevuto alcun compenso e di aver anticipato ogni spesa”
Parte appellata e terza chiamata in primo grado, : CO
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
pagina 4 di 14 In via preliminare: dichiarare l'appello della società attrice inammissibile ex art. 348 bis, comma 1,
c.p.c. per le ragioni esposte in narrativa;
in via principale nel merito: respingere l'appello e le domande tutte della società attrice in quanto infondate in fatto e in diritto;
in subordine nel merito: nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale delle domande di parte attrice, respingere le domande formulate dalla convenuta, SInora , nei confronti della Signora CP_1 [...]
, in quanto infondate in fatto e in diritto. In ogni caso con vittoria di compensi e spese CP_4 di giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 24/03/2021 società semplice conveniva in giudizio Pt_1 dinanzi al Tribunale di Aosta e il sito in località CP_1 Controparte_2 CP_2
deducendo di avere acquistato in data 09/05/2014 la proprietà di un intero fabbricato di civile CP_2 abitazione (detto “Villà”) in nonché la proprietà di un box auto, sito al piano interrato del CP_2
di aver constatato, terminata in data 24/12/2019 la ristrutturazione del Controparte_2 fabbricato ed iniziato l'utilizzo dell'immobile e del box, che l'accesso a quest'ultimo veniva impedito dalla presenza al piano seminterrato di un fuoristrada riferibile a di aver appreso che lo CP_1
spazio occupato dal fuoristrada sarebbe stato corrispondente ad un posto auto acquistato dalla in CP_1
data 27/02/2015 da;
di aver rilevato la sussistenza di una difformità tra lo CP_4 CP_4
spazio occupato dal fuoristrada per la sosta, ed indicato come posto auto nell'atto d'acquisto, e quanto assentito urbanisticamente dal Comune di che, in particolare, da successive verifiche CP_2
effettuate dalla emergeva che l'atto di concessione edilizia n. 20 del 28 giugno 1978 Parte_3
consentiva la realizzazione di un posto auto, ma in posizione estremamente più arretrata rispetto alla linea di confine del box n. 6 e, comunque, in posizione tale da evitare che andasse ad intralciare lo spazio per l'entrata e l'uscita dal box acquistato dalla che, in ogni caso, nei disegni allegati alla Pt_1
Variante n. 104 del 4 dicembre 1980 (all'atto di Concessione n. 20 del 28 giugno 1978), il posto auto non compariva più; che esso, peraltro, non era indicato nella tabella millesimale allegata al
Regolamento condominiale ed era inserito, con annotazione a mano, soltanto nella planimetria allegata al predetto Regolamento, sebbene con dimensioni e confini diversi rispetto alla planimetria originaria.
Contestualmente all'introduzione del suddetto giudizio, attivava, altresì, presso l'Organismo Parte_3
di Mediazione Forense di Aosta, la procedura di mediazione obbligatoria, a cui aderivano tutte le altre parti in causa, seppure con esito negativo.
Si costituiva in giudizio, in data 22/06/2021, il il quale deduceva Controparte_2
l'inammissibilità nei suoi confronti della domanda, stante l'evidente carenza di legittimazione passiva pagina 5 di 14 del trattandosi di controversia relativa all'utilizzo di beni di esclusiva proprietà dei CP_2
condomini e non di parti condominiali comuni.
Si costituiva altresì in giudizio, in data 23/06/2021, la quale, in via preliminare, CP_1 chiedeva l'autorizzazione a chiamare in causa la sua dante causa, , per essere CO
da quella manleva per il caso di sua soccombenza;
nel merito, chiedeva di respingere le domande di parte attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, in data 04/11/2021 si costituiva in giudizio la terza chiamata, la quale chiedeva, in via principale, di respingere tutte le CO
domande della società attrice, in quanto infondate;
in via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle pretese attoree, chiedeva comunque di respingere le domande svolte nei suoi confronti dalla convenuta, . CP_1
Con sentenza pronunciata in data 07/10/2022 il Tribunale di Aosta rigettava le domande formulate dalla condannando la stessa al pagamento delle spese del giudizio in favore dei convenuti Parte_3
, del e della terza chiamata . CP_1 Controparte_2 CP_4
Avverso la predetta pronuncia, notificata il 12/10/2022, ha interposto appello la con atto di Parte_3
citazione notificato in data 11/11/2022, chiedendone l'integrale riforma e riproponendo le istanze e conclusioni rassegnate nel merito nel giudizio di primo grado.
Si sono costituiti in giudizio , il ed CP_1 Controparte_2 CO
resistendo al gravame.
Precisate le conclusioni all'udienza del 03.04.2024, tenutasi, su richiesta congiunta delle parti, nelle forme della trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c., la causa veniva trattenuta a decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza impugnata
Il Tribunale di Aosta ha preliminarmente disatteso l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal osservando come parte attrice avesse prospettato la violazione di cui all'art. CP_2
1102 c.c., deducendo l'occupazione abusiva di un bene comune da parte della Controparte_5
sicché sotto tale profilo il quale ente di gestione, è litisconsorte facoltativo, nei confronti CP_2 del quale sussiste l'interesse ad estendere il contraddittorio, al fine di ottenere una pronuncia che faccia stato anche nei suoi confronti.
Nell'esaminare quindi il merito della domanda, il Giudice di prime cure ha ritenuto, anche in ossequio alla pronuncia della Cass. SS.UU. n. 8230/2019, l'assoluta irrilevanza della questione della nullità degli atti di trasferimento del bene, a causa della presunta “inesistenza urbanistica” del posto auto in pagina 6 di 14 contestazione;
del resto, alla luce della documentazione prodotta dalla stessa parte attrice, e, in particolare, dell'atto concessorio del 1978 e dell'allegata planimetria, il posto auto risulta ben visibile, ed il medesimo è altresì indicato negli atti di compravendita del 1981 e del 2015, oltre ad essere indicato nel Regolamento condominiale e nell'atto ricognitivo del 2010, mentre la circostanza che non compaia nella variante del 1980, non implica la sua cancellazione per effetto della variante.
Il posto auto risulta quindi chiaramente esistente sul piano urbanistico e civilistico, anche se esso è stato, di fatto, traslato rispetto ai confini indicati nella Concessione del 1978, a seguito di una modifica della collocazione del medesimo, accettata dagli acquirenti e dalla stessa attrice con il Regolamento condominiale, e ribadito nel 2010 dall'atto di ricognizione stipulato da tutti i proprietari. Tale divergenza avrebbe pertanto potuto essere fatta valere solo impugnando il Regolamento contrattuale nei confronti di tutti i condomini, in relazione all'eventuale limitazione del diritto di proprietà esclusiva.
Il Tribunale ha dunque rigettato tutte domande attoree, ivi compresa quella di risarcimento dei danni, non avendo la società attrice offerto prova alcuna della dedotta impossibilità di utilizzare il proprio box.
Peraltro, in assenza di prova della effettiva limitazione del diritto di proprietà esclusiva, non risultava neppure possibile rilevare d'ufficio la nullità, in parte qua, del Regolamento condominiale.
I motivi d'impugnazione
Con il primo motivo d'appello la denuncia l'errata o comunque insufficiente valutazione Parte_3
da parte della sentenza impugnata della questione relativa alla difformità del posto auto, avendo ritenuto, attraverso un generico richiamo alla documentazione prodotta, che quella non potesse essere messa in discussione, e ciò senza disporre la CTU richiesta per accertare se il posto auto della CP_1
possa ritenersi assentito urbanisticamente. Inoltre, non ha dato alcun rilievo alla difformità tra quanto previsto nella concessione e quanto indicato nell'atto di compravendita, senza tenere conto che la nullità dell'atto di compravendita opera anche in ipotesi di difformità dell'immobile rispetto al titolo.
Il motivo risulta infondato.
L'esame del motivo presuppone la valutazione di un duplice profilo, e cioé: se il posto auto oggetto di causa sia stato realizzato sulla base di un titolo autorizzativo, ovvero se con la Variante n. 104/1980 il posto auto non fosse più contemplato;
ulteriormente, nel caso in cui il posto auto sia stato solo parzialmente traslato rispetto alla sua iniziale ubicazione, se tale difformità si traduca in causa di nullità del contratto di compravendita di quel bene, che, quindi, secondo l'assunto della parte appellante, non sarebbe divenuto di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ma avrebbe conservato la sua natura condominiale.
La risposta ad entrambi i quesiti deve essere negativa.
pagina 7 di 14 La Concessione del 1978 riportava, quanto al piano interrato, i box auto ed alcuni posti auto, tra cui quello indicato con il n. 11, corrispondente a quello attualmente numerato con il n. 4, di , CP_1
collocato in adiacenza al muro dell'allora tavernetta. Il disegno riportava la figura stilizzata di un'auto per indicare l'ubicazione del posto, ma non ne riportava alcuna misura, mentre per i box e gli altri posti auto erano indicate delle misure, peraltro lo stesso box auto, ora di proprietà di che Parte_3
corrispondeva allora al n. 7 era un posto auto aperto, privo di tramezzature che lo dividessero dal posto n. 8, e privo di muro che lo delimitasse rispetto allo spazio comune di manovra.
La Variante presentata il 04/12/1980 non riguardava i posti auto, quindi non può ritenersi, diversamente da quanto opina che quella abbia soppresso il posto auto ora della che avrebbe Parte_3 CP_1
dunque acquistato – e, prima di lei, la sua dante causa, - un bene realizzato in CO
assenza di titolo.
I docc. 9 e 10 prodotti da parte appellante, relativi a detta , non fanno alcuna menzione di una Pt_4
modifica in tal senso, modifica che riguardava invece le murature ed il locale wc.
Basti considerare, a smentita della tesi dell'appellante, come nella planimetria allegata alla Pt_4 non compaia neppure l'odierno box auto di proprietà della poiché vi è uno spazio aperto Parte_3
(“box”) comunicante con la restante area del piano, senza alcuna muratura di delimitazione. È chiaro quindi come quel disegno fosse diretto solo a rappresentare gli elementi che venivano modificati rispetto alla Concessione del 1978, senza riportare in dettaglio tutti gli altri elementi del progetto non interessati dalla Variante, per cui non è possibile inferire che tutto quanto non più espressamente rappresentato fosse stato modificato/eliminato dalla Variante.
Non è dunque rispondente al vero quanto affermato a pag. 13 dell'atto d'appello, secondo cui i box,
“anche se non “toccati” dalla Variante stessa, sono stati nuovamente riportati, mentre il posto auto non risulta in alcun modo riprodotto e, quindi, confermato.”
È infatti molto più di dettaglio la planimetria allegata alla Concessione del 1978, anche per quanto riguardo alla raffigurazione dei box auto, rispetto a quella allegata alla Variante, che infatti non riproduce alcuni muri divisori e dunque non individua tutti i box auto previsti dalla Concessione e poi effettivamente realizzati (tra cui anche quello ora di proprietà della . Parte_3
La Variante non deve essere “confermativa” di tutto quanto già previsto nel titolo originario, ma deve rappresentare solo la parte che è oggetto di modifica rispetto a quel titolo, in quanto essa interviene in relazione a ciò che viene modificato.
Ciò è sufficiente a dare risposta alla prima delle sopra indicate questioni, pertanto ha CP_1
acquistato un bene, che al di là di essere stato regolarmente accatastato, è anche stato realizzato in forza pagina 8 di 14 di concessione edilizia, circostanza questa idonea e sufficiente ad escludere la nullità dell'atto d'acquisto.
La situazione risultante dai titoli d'acquisto è poi stata oggetto di Atto di riconoscimento di proprietà del 30/12/2010, con il quale, dato atto dell'erronea indicazione di dati catastali in alcuni degli atti di vendita operati dalla società costruttrice, si procedeva tra tutti i condomini ad una ricognizione delle rispettive proprietà, con valenza puramente dichiarativa, e ad esso venivano allegate le planimetrie raffiguranti le rispettive proprietà, tra cui, per il posto auto coperto, allora di proprietà di
[...]
, censito al C.T. al Foglio 75, n. 162, sub. 11, di mq. 12, era allegata la scheda depositata CP_4 al catasto. Di quell'atto sono state parti i rispettivi danti causa di e della CP_1 Parte_3
Come correttamente ricordato dalla sentenza impugnata, la nullità dell'atto traslativo è ravvisabile solo nel caso in cui nell'atto non sia indicato il titolo in forza del quale l'immobile è stato costruito, a condizione ovviamente che il titolo indicato sia effettivamente esistente.
Come precisato, ancora di recente, dalla Suprema Corte, si tratta di “..un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile, sicché, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass., Sez. U, 22/3/2019, n. 8230).” (v. Cass. 21/06/2024 n. 17148).
Quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità consente di rispondere alla seconda delle questioni poste dall'appellante, atteso che un'eventuale difformità tra quanto realizzato e quanto assentito non ridonderebbe in una nullità dell'atto d'acquisto in capo alla CP_1
Con il secondo motivo d'impugnazione sostiene la che il Tribunale avrebbe erroneamente Parte_3
ritenuto che per determinare la collocazione del posto auto debba farsi riferimento alla planimetria allegata al Regolamento condominiale, che è dunque stata ritenuta prevalente rispetto a quella indicata nella concessione edilizia.
Il Regolamento condominiale prevedrebbe infatti una raffigurazione del posto auto difforme da quella assentita, tenendo conto della realizzazione di un muro obliquo non previsto nella Concessione. Il
Tribunale sarebbe quindi dovuto pervenire a dichiarare la nullità del Regolamento condominiale, perché in contrasto con la normativa urbanistica, che è imperativa.
Del resto, l'atto di riconoscimento di proprietà del 30/12/2010, in quanto destinato ad operare unicamente sul piano dei rapporti civilistici, non sarebbe comunque uno strumento idoneo a sanare quella nullità.
pagina 9 di 14 Aggiunge ancora l'appellante come lo stesso Tribunale, dopo avere affermato che la divergenza della collocazione del posto auto, rispetto all'originaria Concessione del 1978, potrebbe essere fatta valere solo impugnando il Regolamento condominiale, ha escluso la possibilità di rilevare d'ufficio tale nullità, stante, a suo dire, l'assenza di prova della effettiva limitazione del diritto di proprietà esclusiva,
e questo nonostante la prova della limitazione del diritto di ad accedere la proprio box possa Parte_3
ritenersi inconfutabilmente raggiunta, avendo dedotto in primo grado la circostanza dell'impedimento al libero accesso al suo box senza che le parti convenute l'abbiano contestato.
Il motivo è articolato attraverso una serie di passaggi, che risultano destituiti di fondamento fattuale e giuridico, oltre a dover essere corretto anche un passaggio della motivazione della sentenza impugnata.
Alcune precisazioni in fatto debbono essere operate.
Come già osservato, la raffigurazione del posto auto, in adiacenza al muro perimetrale dell'allora
, presente nel disegno allegato alla Concessione del 1978, è priva dell'indicazione non solo CP_6
delle misure del posto auto, ma anche di una sua precisa delimitazione grafica, visto che non ne è disegnata la sagoma, ma è raffigurato solo con il disegno di un'auto. La sagoma del posto auto, di un'insolita forma trapezoidale, compare dunque nella scheda catastale, depositata nel marzo del 1981, scheda poi allegata agli atti di compravendita, che differisce dalla rappresentazione contenuta nella planimetria allegata al Regolamento di Condominio unicamente per la sagoma, che in quest'ultima non
è trapezoidale, ma rettangolare, ed il posto auto assume il n. 4.
Il tema del “muro obliquo” non riguarda la collocazione del posto auto, che nella rappresentazione planimetrica, al di là della diversa sagoma, è sempre rimasto invariato nella sua posizione, bensì riguarda la tramezzatura che è stata realizzata per suddividere il box 2 (ora di proprietà della Pt_3
dal box n. 5, con un muro divisorio che, come già anticipato, non era contemplato nella
[...]
Concessione del 1978, che lasciava invece aperto quello spazio di parcheggio a lato della scala, tanto che l'unica misura riportata, la larghezza di mt. 3,80, riguardava i due posti auto, in allora indicati con i nn. 7 e 8, e la misura di mt. 5,50 era la distanza tra il muro frontistante e la linea delimitante l'ingombro dell'auto, che avesse occupato il posto n. 8.
È dunque corretto quanto rilevato nella sentenza impugnata, circa il fatto che nel momento in cui i posti auto 7 e 8, sono divenuti i box auto 2 e 5, il box n. 2 ha inglobato lo spigolo della tavernetta, ma ciò è dipeso dal fatto che - verosimilmente per agevolare le manovre in entrata e in uscita - il muro che divide questi due box è stato realizzato secondo una linea non perpendicolare, ma obliqua. Non è invece condivisibile che ciò abbia influito sulla collocazione del posto auto ora della riducendo CP_1
la lunghezza del posto auto, che sarebbe quindi stata recuperata con l'occupazione di una parte dello spazio di manovra, vista l'approssimativa indicazione di quel posto auto raffigurata nella planimetria pagina 10 di 14 allegata alla Concessione, per cui l'assenza di misure non consente affatto di ritenere, secondo quanto afferma l'odierna appellante, che il confine del posto auto non si sovrapponesse, in base alla
Concessione, alla corsia di entrata e uscita del box acquistato da Parte_3
Sulla base della documentazione prodotta, non è pertanto ravvisabile alcuna difformità tra il posto auto assentito con la Concessione e il posto auto accatastato dal costruttore e successivamente venduto prima ad e poi da questa trasferito a . CO CP_1
Non è pertanto condivisibile quanto ritenuto nella sentenza impugnata in ordine al fatto che il
Regolamento condominiale avrebbe modificato la collocazione del posto auto in questione, in quanto, da un lato, non è affatto accertabile, sulla base degli elementi sopra esposti, che vi sia stata una variazione rispetto al progetto di cui alla Concessione del 1978; dall'altro, l'affermazione è erronea in diritto, attesa la natura, sotto questo profilo, meramente ricognitiva del Regolamento.
Il Regolamento condominiale del 31/12/1980, attraverso la planimetria ad esso allegata, si limita a rappresentare lo stato dei luoghi esistente, anche per quanto concerne la suddivisione tra aree comuni e proprietà individuali. Qualora quella rappresentazione non fosse coerente con i titoli d'acquisto delle proprietà - il che non è nel caso di specie - il Regolamento non avrebbe alcun potere di modificare quei titoli, per cui è del tutto eccentrico il tema della “nullità” o della necessità di impugnare il Regolamento di condominio, che viene prospettato nella sentenza impugnata e che parte appellante ha fatto proprio, introducendo nel presente grado di giudizio la domanda di “previa declaratoria d'ufficio della nullità del regolamento condominiale.”
A prescindere dal fatto che la difformità del posto auto rappresentato nella planimetria allegata al
Regolamento di Condominio, rispetto a quello rappresentato nella Concessione, non determinerebbe certo un contrasto con una norma imperativa, ma al più – se ciò fosse vero – una difformità rispetto al titolo autorizzativo della costruzione, dei cui effetti già si è trattato, escludendo che essi si traducano in causa di nullità dell'atto d'acquisto.
Una volta chiarito che il posto auto risulta assentito dalla Concessione, non è stato soppresso dalla
Variante, non risulta un'apprezzabile difformità tra il posto auto realizzato e quello rappresentato nella
Concessione, il posto auto è stato raffigurato nella planimetria catastale, al momento in cui l'immobile
è stato frazionato per la vendita da parte della e la planimetria Parte_5
depositata a catasto è quella allegata agli atti di compravendita. La lieve differenza di rappresentazione contenuta nella planimetria allegata al Regolamento di Condominio (in cui il posto auto ha forma rettangolare e non trapezoidale) non comporta alcun “vizio” del Regolamento in sé e tanto meno una limitazione del diritto proprietà esclusiva di altro condomino.
pagina 11 di 14 È evidente, infatti, che per come è orientata la porta del box auto n. 2 di proprietà della Parte_3
l'entrata e l'uscita possono rendere necessarie delle manovre quando il posto auto n. 4 è occupato, e ciò
a seconda anche delle dimensioni delle auto che quelle manovre debbono compiere.
Né può sostenersi essere un fatto non contestato che la collocazione del posto auto n. 4 vada a limitare la proprietà esclusiva dell'odierna appellante, poiché, al di là di allegare la turbativa all'accesso al box auto, la non ha dedotto delle specifiche circostanze di fatto sul punto, avendo essa allegato Parte_3
un'asserita conseguenza e non dei fatti.
Del resto, proprio la foto della parte anteriore della autovettura della con l'autovettura che CP_1 ricade interamente all'interno dello spazio contornato dalla riga gialla, che delimita il posto auto, dimostra come quello sia a filo dello stipite della porta del box auto n.

2. Né può sostenersi che, secondo quanto riportato nella planimetria catastale, il posto auto debba avere un lato obliquo, cioè una forma trapezoidale, poiché ciò sarebbe incompatibile con la forma del veicolo che deve esservi parcheggiato.
Peraltro, non può trascurarsi di considerare come il tema della “turbativa” sia accessorio rispetto all'oggetto principale del giudizio, che attiene alla contestazione del titolo di proprietà della che CP_1
si assume inesistente, nullo, o comunque difforme dal titolo, per cui sarebbe illegittima la fruizione da parte sua di quello spazio al piano interrato, foriera altresì di disturbo nelle manovre di acceso e recesso al box auto di proprietà della Parte_3
Con il terzo motivo d'appello viene denunciata la violazione e falsa applicazione dell'art. 46 DPR
380/2001, riproponendo nuovamente il tema già ampiamente trattato dell'asserita assenza di un titolo abilitativo edilizio, che legittimi la destinazione a parcheggio dello spazio utilizzato da . CP_1
Il motivo è infondato per tutte le ragioni già in precedenza esposte nell'esaminare il primo ed il secondo motivo di gravame, non essendo rispondente al vero l'affermazione secondo cui l'indicazione nell'atto d'acquisto della degli estremi del titolo edilizio non sarebbe corretta e veritiera, con CP_1 conseguente nullità dell'atto traslativo.
I titoli indicati nell'atto di compravendita, che peraltro fanno riferimento all'intero stabile, sono esistenti ed in esso è contemplato anche il posto auto oggetto di causa.
Infine, con il quarto motivo di gravame l'appellante lamenta l'errata valutazione dei presupposti per l'accoglimento della domanda risarcitoria, essendo stato violato l'art, 115, co. 1, c.p.c.
Anche questo motivo d'impugnazione riprende temi già trattati con il secondo motivo d'appello e rispetto ai quali è stato precisato come il principio di non contestazione operi esclusivamente con riferimento a fatti e non ad asserite e generiche conseguenze pregiudizievoli nell'acceso alla proprietà esclusiva. Inoltre, sotto questo profilo, secondo quanto già osservato, il presupposto della domanda pagina 12 di 14 risarcitoria – a prescindere da qualsiasi considerazione sulla prova del danno – è quello di una condotta illegittima da parte di illegittimità che troverebbe il suo fondamento nel presupposto, CP_1 invece disatteso, dell'utilizzo indebito o sine titulo dello spazio destinato al posto auto n. 4.
Sulla scorta delle considerazioni esposte, l'appello deve pertanto essere integralmente disatteso, risultando inammissibile l'istanza di CTU, reiterata nel presente grado d'appello, avendo l'indagine richiesta natura meramente valutativa della documentazione prodotta.
Le spese del giudizio
In considerazione della soccombenza la società appellante deve essere condannata a rifondere le spese anche di questo grado di giudizio nei confronti di e, in base al principio di causalità, di CP_1
per avere determinato con la sua iniziativa giudiziale, la necessità della CO
chiamata della venditrice da parte di . CP_1
Tenuto conto, in base ai parametri di cui al D.M. 147/2022, dello scaglione di valore (indeterminato fascia bassa), del numero e della natura delle questioni trattate, le spese vengono, per ciascuna di tali parti liquidate in misura prossima ai compensi medi previsti per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e così in complessivi € 5.977,00, oltre rimborso spese forfettario ed accessori.
Anche nei rapporti con il le spese debbono essere regolate sulla base della Controparte_2
soccombenza nel merito, dovendosi confermare l'infondatezza dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva riproposta dal nel presente grado d'appello, atteso che, chiarito CP_2
l'oggetto della domanda proposta dalla è evidente come il suo eventuale accoglimento Parte_3
avrebbe condotto ad escludere la proprietà esclusiva in capo a di uno spazio sito al piano CP_1
interrato, cui sarebbe quindi stata riconosciuta natura condominiale.
La liquidazione, considerata la marginale posizione del e la natura delle difese da esso CP_2
svolte, deve essere contenuta nei minimi previsti dallo scaglione di valore di riferimento, e così in complessivi € 3.473,00,
Tenuto conto dell'esito dell'appello, si deve dare atto dell'obbligo di cui all'art. 13, comma 1 quater, del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, così come inserito dall'art. 1, commi 17 e 18, legge 24 dicembre 2012 n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello
Stato – Legge di Stabilità 2013) per il versamento a carico dell'appellante, di un Controparte_7 ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
pagina 13 di 14 definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla avverso la sentenza n. 305/2022 Parte_3
emessa dal Tribunale di Aosta in data 07/10/2022, respinge l'appello, confermando l'impugnata sentenza;
condanna la in persona del suo amministratore unico, a rifondere a e Parte_3 CP_1
le spese del presente giudizio, che si liquidano, per ciascuna di esse, in € CO
5.977,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi, C.P.A., IVA, se dovuta, e successive occorrende;
condanna la in persona del suo amministratore unico, a rifondere al Parte_3 Controparte_2
sito in le spese del presente giudizio, che si liquidano in €
[...] CP_2 CP_2 CP_2
3.473,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi, C.P.A., IVA, se dovuta, e successive occorrende;
dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR 30.5.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante, del versamento di Parte_3 un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
Così deciso nella camera di conSIlio in data 26/11/2024.
Il ConSIliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott. Alfredo Grosso
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