R.G. n. 10732/2018

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- QUARTA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Biancamaria
Pisciotta ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 10732 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2018 vertente tra:
(C.F. ) rappresentata e difesa dall' Parte_1 C.F._1
avv.to Alessandro Avitabile presso il cui studio, sito in Napoli alla via Toledo
n. 256, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

-ATTORE- E
(C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dell'avv. Simona Ondino presso il cui studio, sito in Napoli alla via G. Porzio
n. 4, è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

- CONVENUTO-
Oggetto: proprietà;
Conclusioni: come da atti, verbali di causa e nelle note di trattazione per l'udienza del 29/10/2024;
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente questo Giudice dà atto di redigere la presente sentenza secondo il disposto di cui all'art. 135 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. come novellati dalla l. n. 69/2009, secondo cui la sentenza contiene “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”
Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 5/04/2018, Pt_1
e convenivano in giudizio, innanzi all'intestato
[...] Parte_2
Tribunale, esponendo: - di essere ciascuno proprietario di un Controparte_1
appartamento sito nel fabbricato di Vico Vasto a Chiaia n. 54, composto da scala A e scala B;
- che tra i beni comuni dei due fabbricati, in particolare della scala B, vi rientrava ai sensi dell'art.1117 c.c., anche un cd. “passaggio coperto” facente parte della particella n.297, foglio 17 sul quale insisteva una servitù di passaggio a favore della proprietà attualmente di Controparte_1
che non faceva parte del Condominio di;
- che la Parte_3 proprietà di aveva solo l'accesso da Controparte_1 Parte_3
[...
, ma rientrava, per la restante parte, nel Condominio di via Vetriera n.8; - che, nello specifico, alla proprietà di si accedeva dal vico a CP_1 Pt_3
passando per l'androne della scala B, salendo la prima rampa di Parte_3
scale e oltrepassando il ballatoio e attraversando prima una porta posta a filo della facciata esterna posteriore e, poi, dei gradoni esterni;
- che
[...]
aveva illegittimamente e abusivamente sconfinato la propria CP_1
proprietà installando un cancello alla fine della prima rampa di scale, sul ballatoio cioè della Scala B del , Controparte_2 impedendo, così, il passaggio attraverso il cd. “passaggio coperto” che era stato in tal modo accorpato, prima di fatto e, poi, anche catastalmente, alla sua proprietà; - che così facendo si era appropriato di un bene altrui, CP_1
ovvero di un bene condominiale;
- che, difatti, la zona per cui è causa rientrava tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. essendo strutturalmente destinata a mettere in comunicazione le unità immobiliari con
l'esterno ma che fa, pur sempre, parte del fabbricato di a ; - Parte_3 Pt_3
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che , in data 3/12/2014, presentava variazione catastale per Controparte_1
“fusione – diversa disposizione degli spazi interni” n. prot. NA0474284 con cui inseriva illegittimamente nella planimetria presentata anche il cd.
“passaggio coperto” e i gradoni nella sua proprietà.
Tanto premesso e proponevano azione ai Parte_1 Parte_2 sensi dell'art. 948 c.c. o dell'art. 949 c.p.c. per rivendicare la proprietà della zona cd. “passaggio scoperto” illegittimamente CP_3
delimitato dal cancello di ferro apposto dal . Chiedevano, pertanto, CP_1
al Tribunale, previo accertamento della proprietà della zona CP_3
oggetto di giudizio appartenente al fabbricato B sito in Parte_3
[...
, la condanna del convenuto alla rimozione del cancello, alla conseguente restituzione della zona cd. “passaggio coperto” nonché al risarcimento del danno per l'illegittima occupazione dello stesso da liquidarsi in via equitativa, vinte le spese di lite.
In data 24/07/2018 si costituiva tempestivamente in giudizio eccependo, in via preliminare, la carenza di legittimazione Controparte_1
attiva degli attori in quanto il Controparte_2 nell'assemblea dell'11/04/2018 aveva riconosciuto la qualità di condomino del . Nel merito insisteva per il rigetto dell'avversa pretesa in CP_1
quanto infondata in fatto e in diritto. Nello specifico il convenuto deduceva che il bene oggetto di controversia, denominato da controparte “passaggio coperto”, rappresentava l'ingresso della sua abitazione e, pertanto, era di sua proprietà esclusiva non rientrando tra i beni comuni condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c. come si evinceva anche dall'atto di acquisto per Notaio dell'8/04/1998, rep. 145401 con cui acquistava Persona_1 CP_1 da e l'immobile identificato al Parte_4 Parte_5
N.C.E.U., sez. CHI - Fol. 17 – p.lla 36 sub. 3 ed in cui era precisato che “ai cespiti in oggetto si accede tramite una porta ubicata tra piano terra e primo
Pa piano civico ( ) ed in prosieguo dopo i gradoni dello Persona_2
spazio coperto annesso ai cespiti stesso.
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A miglior chiarimento, previo riscontro, vidimata dalle parti a da me
Notaio, si allega sotto la lettera “A” una planimetria dei cespiti alienati”.
Precisava, altresì, che la porta di accesso, posta tra piano terra e primo piano, a filo del ballatoio, era da sempre stata lì.
Nella denegata ipotesi in cui fosse accolta la domanda di parte attrice, la parte convenuta eccepiva di aver usucapito la proprietà del bene immobile oggetto di controversia ai sensi dell'art. 1158 c.c. o dell'art. 1159 c.c. stante la buona fede dello stesso e la presenza di un titolo astrattamente valido.
Chiedeva, infine, la condanna di controparte per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per aver agito in giudizio con mala fede o colpa grave.
All'esito della prima udienza tenutasi in data 14/09/2018 il giudice allora titolare della controversia assegnava alle parti termine per avviare la procedura di mediazione obbligatoria.
Alla successiva udienza del 19/11/2029 l'avv. Avitabile depositava dichiarazione di rinuncia all'azione e al diritto da parte di Parte_2
del 16/11/2019; venivano, quindi, su richiesta delle parti, assegnati i termini di cui all'art. 183 co. VI c.p.c.
La causa istruita con prova testimoniale e ctu è stata, a seguito dell'udienza del 29/10/2024, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte, riservata in decisione previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
L'attrice, ha agito in giudizio, ai sensi dell'art. 948 c.c., al Parte_1
fine di accertare la natura condominiale del bene oggetto di causa, cd.
“passaggio coperto”, e/o, ai sensi dell'art. 949 c.c., al fine di accertare che su tale bene non gravava alcun diritto in favore di terzi ed ottenerne, di conseguenza, la restituzione da parte di , con condanna di Controparte_1 quest'ultimo al risarcimento dei danni da illegittima occupazione.
In via preliminare osserva il Tribunale che l'attrice aveva legittimazione attiva in relazione alle predette azioni.
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Ed invero per costante e consolidato orientamento giurisprudenziale
“Il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del
, a norma dell'art. 1105 C.C., dettato in materia di comunione, ma CP_2
applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139
c.c…il singolo condomino può promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando ali altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo tale suo potere carattere autonomo (cfr. Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 8479 del 1999).
Va, altresì, precisato che non era, neanche, necessario nella fattispecie in esame integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli eventuali condomini del fabbricato sito in poiché, come Pt_3 Parte_3
affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 25454 del 2013,
“in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per
l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti”. Il convenuto , CP_1
infatti, non ha proposto apposita domanda riconvenzionale volta ad accertare la sua proprietà esclusiva sul bene per cui è causa, ma si è limitato a formulare eccezione riconvenzionale di usucapione al fine di paralizzare la pretesa avversaria risolvendosi detta eccezione, che pur amplia il “thema decidendum”, in un accertamento “incidenter tantum”, destinato a valere soltanto fra le parti (cfr. sul punto Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 10745 del 17/04/2019 (Rv. 653562 - 01)).
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Passando al merito la domanda è infondata e va rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Ritiene il Tribunale che l'istruttoria espletata non abbia provato la vantata natura condominiale della porzione immobiliare definita dall'attrice
“passaggio coperto” e tanto in forza delle risultanze documentali acquisite, comparate con l'indagine espletata sullo stato dei luoghi dal CTU nominato in corso di causa.
Secondo la prospettazione di parte attrice il bene oggetto di causa avrebbe natura ex lege comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
La norma citata prevede “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge
l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e
i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate…”.
Tuttavia l'elencazione dei beni contenuta nell'art. 1117 c.c. per i quali sussiste la presunzione di “condominialità” non è tassativa, ma meramente esemplificativa, per cui è ben possibile che un bene non incluso nell'elenco abbia comunque natura comune per caratteristiche, struttura e funzione, così come è possibile che un bene ricompreso nell'elenco di cui alla citata norma possa essere, invece, di proprietà esclusiva del singolo. In tale ultimo caso, spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva del bene superare la presunzione di condominialità, fornendo la prova del suo diritto esclusivo (cfr. Corte
d'Appello Napoli, sez. II, n. 2114 dell'11/05/2023).
Questo Tribunale, pertanto, intende dare continuità alla consolidata giurisprudenza di legittimità per la quale “in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati nell'art. 1117 c.c., non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo
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sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia
l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova” (ex multis, Cassazione civile, sezione
II, sentenza n. 11195 del 7/05/2010), in ragione del fatto che l'art. 1117 c.c. contiene un regolamento legale, ovvero, una presunzione sui generis vincibile solo da un titolo contrario.
Dunque, la presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune della “res”, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il Condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cd. “probatio diabolica” (cfr. Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020 (Rv. 657106 - 04).
Tanto premesso in punto di diritto, osserva il Tribunale che l'istruttoria compiuta ha provato che il bene di cui si discute è privo dell'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo essendo da sempre stato ricompreso nella unità immobiliare oggi di proprietà del convenuto
. CP_1
Tanto è emerso in primo luogo dagli esiti delle indagini peritali cui è giunto il nominato ctu, ing. , pienamente condivisi e recepiti Persona_3
dal Tribunale in quanto frutto di un'accurata disamina dei titoli di proprietà nonché dello stato attuale dei luoghi, oltre ad essere immuni da vizi logici.
Quanto, poi, alle contestazioni alla consulenza tecnica d'ufficio effettuate dal ctp di parte attrice, ing. , osserva il Tribunale che le stesse non Per_4
sono apparse convincenti in quanto non hanno fornito elementi concrei idonei a confutare le conclusioni dell'indagine tecnica compiuta dall'ing.
la quale ha puntualmente ed esaustivamente risposto a tutti i rilievi Per_3
critici mossi al suo elaborato.
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Ebbene, nell'elaborato peritale in atti, il ctu ha, dapprima, descritto l'immobile di parte convenuta, riportato nel N.C.E.U. del Comune di Napoli, in ditta , SEZ. CHI, foglio n.°17, particella 36, subalterno Controparte_1
n.°15 (ex sub 3-4-5), piano T, composto da 4 vani, cucina ed accessori, cui si accede dalla porta in ferro presente sul pianerottolo di riposo di forma quadrata tra piano terra e primo piano dopo aver attraversato il cortile condominiale e, dopo aver superato una rampa di scale del fabbricato B. Il tecnico nominato dal Tribunale ha, poi, precisato che “L'unità immobiliare del dott. ricade nel fabbricato scala B solo per la parte relativa al CP_1
passaggio coperto come anche riportato nelle tabelle millesimali versate in atti” (cfr. ctu pag. 21 e 29). Ha, quindi, proseguito rilevando che l'immobile oggi in proprietà è stato oggetto di due divisioni ereditarie, la CP_1 prima del 1990 e la seconda del 1993; già nell'atto di divisione del 1990 si specificava che l'accesso ai sub 3,4 e 5 avveniva da “una porta ubicata tra piano terra e primo piano”. Ed infatti, nel 1988 l'ing. , ctu incaricato Per_5
dal Tribunale di Napoli della divisione degli eredi , ricomprendeva il CP_4
vano ingresso nella proprietà attualmente di;
in particolare il CP_1 tecnico riferiva che l'accesso alla proprietà avveniva attraverso una porta in legno a due battenti ubicata tra piano terra e primo piano, posizionata prima del passaggio coperto e dopo la prima rampa di scale e il piccolo ballatoio di forma quadrata, che dava accesso all'attuale proprietà . CP_1
L'odierno convenuto ha, poi, acquistato l'immobile in oggetto in data
8 Aprile 1998, con atto per notar da e Persona_6 Parte_4 [...] in cui era precisato che “ai cespiti in oggetto si accede Parte_5
tramite una porta ubicata tra piano terra e primo piano civico 54 ed in prosieguo dopo i gradoni dallo spazio scoperto annesso ai cespiti stessi. A
Miglior chiarimento, previo riscontro, vidimata dalle parti e da me notaio di allega sotto la lettera “A”, una planimetria dei cespiti alienati”.
Successivamente, dopo l'acquisto, ha sostituito l'originaria porta CP_1
in legno a due battenti con un cancello in ferro come emerso anche dalle
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testimonianze in atti (cfr. in particolare le dichiarazioni rese all'udienza dell'8/03/2022 dal teste nonché quelle rese all'udienza del Testimone_1
15/11/2022 dal teste Liso che ha riportato una descrizione dei luoghi Tes_2
particolarmente precisa e dettagliata il che rende le sue dichiarazioni particolarmente attendibili).
Dunque, l'istruttoria eseguita ha provato che laddove originariamente era collocata la porta in legno oggi si trova la porta in ferro fatta installare, dopo il suo acquisto, da . CP_1
Il ctu ha, anche, accertato che la prima rappresentazione grafica del passaggio coperto oggetto d'indagine risale alla planimetria redatta nel 1939 afferente il subalterno 3, facente parte dell'attuale consistenza della unità immobiliare del sig. . In tale rappresentazione grafica del Controparte_1
1939 e, nella scheda collegata, fatta dal tecnico dell'Ufficio Tecnico Erariale di Napoli, è chiaramente indicata l'area che il tecnico chiama “Ingresso”, che corrisponde a quello che oggi viene definito “passaggio coperto”. Tale ingresso, nella parte della scheda che indica la Consistenza per vani utili, viene indicato come accessorio complementare del sub 3 (cfr. pag. 14 consulenza in atti).
Ebbene, dall'esame della documentazione richiamata dal ctu appare indubbio che la consistenza immobiliare di cui si discute è sempre stata ricompresa nel sub 3, oggi di proprietà del convenuto e che non vi è stata alcuna modifica dello stato dei luoghi.
Orbene, alla luce di tutto quanto si qui riportato, ritiene il Tribunale, confermando le conclusioni cui è pervenuto il ctu, che la proprietà del cd. passaggio coperto è sempre stata ricompresa nella unità immobiliare oggi di proprietà del . CP_1
Del resto tale passaggio/ingresso rappresenta l'unica via di accesso all'immobile di proprietà . CP_1
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Di contro, in giudizio non sono emersi elementi che facciano presumere che la porzione immobiliare de qua abbia natura condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Sul punto rileva il Tribunale che la parte attrice non ha provato l'uso comune cui sarebbe destinato il cd. “passaggio coperto”. Ed invero, nelle osservazioni alla bozza della ctu, il ctp di parte attrice ha solo paventato che
“il passaggio coperto era a servizio di distinte unità immobiliari e non solamente degli immobili prima acquisiti, poi ampliati e fusi insieme, dal dott.
” senza fornire alcun concreto elemento da cui poter CP_1
identificare le ulteriori distinte unità immobiliari a servizio delle quali sarebbe stato posto il “passaggio coperto” oggetto di causa.
Ad ulteriore conferma che il “passaggio coperto” indicato in atti dalla parte attrice corrisponde all'ingresso dell'unità immobiliare di , CP_1
definito come accessorio complementare del sub 3 (cfr. pag. 14 consulenza), si osserva anche che il si costituiva Controparte_2
solo nel 2014 e che in data 29/04/2015 venivano approvate le tabelle millesimali redatte dal tecnico le quali ricomprendevano tra i Per_7
millesimi associati a anche quelli afferenti al passaggio Controparte_1 coperto: ed invero, all'art. 3 del Regolamento di Condominio, nella descrizione del Fabbricato B, era precisato che “sul ballatoio dopo la prima rampa di scale si accede ad una unità abitativa esterna al perimetro del fabbricato B”.
Dunque, dalla lettura del regolamento condominiale si evince chiaramente che quello che l'odierna attrice definisce “passaggio coperto” costituisce, non un bene condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., ma l'ingresso dell'unità abitativa attualmente di proprietà di e, CP_1 proprio in ragione di ciò, a quest'ultimo sono stati riconosciuti millesimi condominiali.
Ed ancora: con la delibera condominiale dell'11/04/2018 era stata revocata la precedente delibera del 2/03/2018 con cui era stato
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illegittimamente sottratto il diritto di condomino a escludendolo CP_1 di fatto dal Condominio. La delibera dell'aprile 2018, quindi, confermava la qualità di condomino e proprietario di proprio in forza della CP_1
proprietà oggetto di causa.
Ebbene, alla luce di tutto quanto sin qui argomento, non avendo la parte attrice provato la natura condominiale del bene di cui chiede riconoscersi la proprietà comune, la domanda proposta da non può Parte_1
che essere respinta.
Essendo, poi, stata accertata, seppur incidenter tantum, la titolarità di su quello che in atti è stato definito “passaggio coperto” va CP_1 rigettata anche la domanda proposta ai sensi dell'art. 949 c.p.c.
L'actio negatoria è, infatti, posta a difesa della proprietà e mira a fare dichiarare l'inesistenza di diritti reali affermati da terzi sulla cosa e a far cessare eventuali molestie o turbative che manifestino l'esercizio di tali diritti.
Legittimato attivo è il proprietario o comproprietario (senza che ciò comporti la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri),
l'enfiteuta, l'usufruttuario nonché il condomino.
Tuttavia, non essendo stata provata la natura condominiale del bene la domanda proposta dalla condomina non può essere accolta per Parte_1
carenza di titolarità attiva del diritto dalla stessa vantato.
Il rigetto delle domande proposte in via principale dalla parte attrice assorbe l'esame delle ulteriori domande.
Da ultimo, osserva il Tribunale che non può trovare accoglimento la domanda di parte convenuta volta ad ottenere la condanna dell'attrice per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non risultando provato né il dolo o la colpa grave della stessa né, tantomeno, il danno subito dalla pate convenuta
(elemento necessario, a differenza di quanto previsto dall'art. 96, comma 3,
c.p.c.).
Le spese di lite, seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, sulla scorta dei valori di cui al D.M. 55/2014 e s.m. tenuto
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conto del valore della causa (indeterminabile complessità media) e dell'attività concretamente svolta (fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale).
Le spese di ctu, ferma restando la solidarietà passiva fra tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del
30/10/2024, vengono poste definitivamente a carico di in Parte_1
ragione della sua soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta le domande di parte attrice;

2) Rigetta la domanda di parte convenuta di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. della controparte;

3) Condanna al pagamento delle spese del presente Parte_1 giudizio in favore di che si liquidano in € 10.860 Controparte_1
per compensi, oltre rimborso spese generali (15% sui compensi),
Iva e c.p.a. come per legge, con distrazione in favore dell'avv.
Simona Ondino, dichiaratasi antistataria;

4) Pone le spese di ctu, liquidate con separato decreto del 30/10/2025, definitivamente a carico di . Parte_1
Si comunichi alle parti.
Così deciso in Napoli, 24 marzo 2025.
Il Giudice
dott.ssa Biancamaria Pisciotta
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale.
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