Corte di Appello di Catanzaro sezione seconda civile
Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Procedimento n. 1933/2023 R.G.A.C.
La Corte di Appello, riunita in camera di consiglio con modalità telematiche e così composta:
dott.ssa Silvana Ferriero (Presidente); dott. Antonio Rizzuti (Consigliere relatore) dott.ssa Anna Maria Raschellà (Consigliere)
ha pronunciato la presente
Sentenza
Nella causa civile n. 1933/2023 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, avente ad oggetto recesso anticipato da contratto di locazione di immobile adibito all'esercizio abituale di attività di lavoro autonomo (ex art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978) e pagamento di canoni di locazione, vertente tra partita i.v.a.: ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, , avente sede legale a Settingiano (CZ), CP_1
in via Campo dei Fiori, s.n.c., rappresentata e difesa, congiuntamente e disgiuntamente, come da procura alle liti posta su foglio separato e materialmente congiunto al ricorso in appello, dagli avvocati Massimo Gimigliano e Sergio Paparo, con elezione di domicilio digitale all'indirizzo di posta elettronica certificata dei predetti procuratori:
e Email_1 Email_2
Appellante
1

e
(partita i.v.a.: ), in persona Controparte_2 P.IVA_2 dell'amministratore unico e legale rappresentate pro tempore, , avente Controparte_3
sede legale a Roma, rappresentata e difesa, come da procura ad litem posta a margine della comparsa di costituzione e risposta in appello, dall'avv. Adolfo Larussa, elettivamente domiciliata presso il suo studio professionale, sito a Catanzaro, in via V.
Pugliese, n. 30, con indirizzo di posta elettronica certificata:
e numero di telefax: 0961.727816 Email_3
Appellata

Conclusioni delle parti:
i procuratori dell'appellante chiedono: “previo Parte_1
accertamento della legittimità del recesso anticipato effettuato dal conduttore: 1) riformarsi la statuizione di condanna dell'appellante al pagamento di tutti i canoni locativi maturati sino alla data di scadenza del contratto di locazione e cioè del 31 luglio
2020; 2) conseguentemente, limitarsi la condanna del conduttore al pagamento dei soli canoni locativi di luglio, agosto e settembre 2019 (quest'ultimo mese di scadenza del semestre di anticipato recesso) ed in via gradata dei canoni successivi, sino a gennaio
2020 (data della riconsegna con l'Ufficiale Giudiziario); 3) compensarsi parzialmente le somme dovute alla parte appellata, a titolo di canoni locativi, con la somma accreditata dall'appellante a titolo di deposito cauzionale (€ 4.000/00), da maggiorarsi degli interessi legali maturati con decorrenza dalla data di stipula del contratto di locazione
(01/08/2008) sino alla data di pubblicazione della sentenza (01/12/2023), da quantificarsi nella somma di € 4.822,23; 4) condannarsi l'appellata alla refusione delle spese di lite del primo e secondo grado in favore dell'odierna appellante, con distrazione ex art. 93 c.p.c.”;
il procuratore dell'appellata chiede: “Voglia l'Eccellentissima Controparte_2
Corte di Appello di Catanzaro, contrariis reiectis, rigettare l'appello dispiegato in quanto infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare la sentenza di primo
2 grado emessa dal Tribunale di Catanzaro. Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
Svolgimento del processo

1. Il giudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Catanzaro
Con ricorso proposto ai sensi degli artt. 447-bis e 414 e ss. c.p.c., depositato presso la cancelleria del Tribunale di Catanzaro il 28.7.2020 e ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione udienza, alla la società Parte_1 [...]
ha chiamato in causa la predetta società, al fine di chiedere che - previo CP_4 accertamento dell'insussistenza dei gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, addotti dalla conduttrice-resistente a giustificazione del proprio recesso anticipato dal contratto di locazione stipulato il 18.7.2008 - la conduttrice venisse condannata al pagamento nei suoi confronti della somma di euro 56.678,70 (ovvero di quella, maggiore o minore, accertata in corso di causa), oltre rivalutazione monetaria e interessi legali, a titolo di canoni di locazione dovuti dal luglio del 2019 fino all'effettiva scadenza del contratto, prevista per il 31.7.2020.
A fondamento della domanda, la ha affermato che: a) a far data Controparte_4 dal 1°.8.2008, aveva concesso in locazione alla un'unità Parte_1
immobiliare sita in contrada Campo del Comune di Settingiano (CZ), estesa 900 m², iscritta al catasto dei fabbricati del predetto Comune al foglio n. 16, particella n. 176, categoria C/2, per lo svolgimento esclusivo dell'attività di “Officina Autorizzata Service auto BMW e MINI”, in forza di contratto di locazione del 18.7.2008, registrato il
1°.8.2008; b) il canone di locazione era stato fissato nella somma di euro 40.000,00 all'anno (oltre i.v.a.), che la società conduttrice doveva corrisponderle ogni sei mesi
(entro il 30 giugno per il primo semestre dell'anno ed entro il 31 dicembre per il secondo semestre); c) tuttavia, con lettera raccomandata, spedita il 28.3.2019, la Parte_1
aveva comunicato la volontà di recedere anticipatamente dal suddetto
[...]
contratto di locazione, allegando la sussistenza di gravi motivi, ai sensi dell'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, rappresentati dalla necessità di disporre di maggiori spazi commerciali, a seguito dell'ampliamento della propria attività imprenditoriale
(avendo stipulato contratti di collaborazione con altri brand automobilistici, come
3 Mercedes Benz e i quali richiedevano grandi spazi dedicati a tale attività); d) CP_5
con lettera inviata alla conduttrice, a mezzo p.e.c., il 10.9.2019, la Controparte_4
aveva contestato il fondamento dei motivi del recesso della
[...] Parte_1
di modo che il contratto doveva ritenersi efficace tra le parti sino alla scadenza del
[...]
termine (31.7.2020); e) per tutta risposta, la società conduttrice aveva promosso un giudizio per la nomina di un sequestratario, al fine di riconsegnare il bene locato;
f) pertanto, al fine di non incorrere in ulteriori spese, la società locatrice aveva ripreso il possesso dell'immobile in data 30.1.2020, come risultava dal verbale di riconsegna redatto dall'ufficiale giudiziario.
Premesso questo, la società attrice ha sostenuto che: I) non sussistevano i giusti motivi di cui all'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978 per giustificare il recesso anticipato della dal contratto di locazione ed il comportamento della Parte_1
resistente era, anche, contrario al principio di buona fede contrattuale;
II) la società resistente era debitrice della complessiva somma di euro 56.678,70 (determinata sulla base di un canone mensile di euro 4.359,90, i.v.a. inclusa), oltre rivalutazione e interessi,
a titolo di canoni di locazione per il periodo compreso fra il mese di luglio del 2019
(avendo la pagato i canoni dovuti solo fino al mese di giugno Parte_1
del 2019) al mese di luglio del 2020 (data di effettiva scadenza del contratto).
Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente il 21.9.2020, si è costituita in giudizio la resistendo all'avversa domanda e, in Parte_1
particolare, sostenendo che: 1) le somme dovute alla - a titolo Controparte_4
di canoni di locazione per i mesi di luglio, agosto e settembre del 2019 (ricadenti nel periodo di recesso anticipato) - dovevano essere compensate (ai sensi dell'art. 1243 c.c.) con il controcredito vantato dalla resistente nei confronti della società ricorrente, per via della mancata restituzione, da parte di quest'ultima, della cauzione versata al momento della conclusione del contratto, pari ad euro 4.000,00 (oltre interessi legali per ogni anno di locazione, ai sensi dell'art. 7 del contratto di locazione); in subordine, aveva diritto alla restituzione del predetto deposito cauzionale, pari alla somma di euro 4.471,03
(comprensiva di capitale ed accessori maturati al 30 gennaio 2020, oltre ulteriori interessi legali sino al saldo); 2) non erano dovute somme per il periodo successivo al mese di settembre del 2019 (data di scadenza del termine di sei mesi di preavviso, previsto in caso di recesso del conduttore per giusti motivi), giacché le ragioni addotte alla base del proprio recesso anticipato (ovverosia la necessità di sciogliersi dal contratto di locazione
4 per poter prendere in locazione un altro immobile con spazi più grandi, al fine di iniziare la collaborazione commerciale con altre società titolari di brand, come “Mercedes Benz”
e , le quali richiedevano ampi spazi dedicati a tale attività) costituivano gravi CP_5
motivi, ai sensi effetti dell'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, dato che l'area oggetto del contratto di locazione era, a tal fine, insufficiente, per come rilevato in apposita relazione tecnica (a firma dell'architetto ; 3) ad ogni modo, Testimone_1
scaduto il termine di sei mesi dalla comunicazione del recesso per gravi motivi, aveva inoltrato alla offerta non formale (ex art. 1220 c.c.) di Controparte_4 restituzione dell'immobile che, tuttavia, non era stata accettata dalla società locatrice (la quale, anzi, con messaggio a mezzo p.e.c. del 1°.10.2019, le aveva comunicato di ritenere illegittimo il recesso anticipato e il suo proposito di non accettare la restituzione dell'immobile locato), da considerarsi, comunque, atto idoneo ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 c.c.; 4) la restituzione dell'immobile era, poi, avvenuta mediante ufficiale giudiziario il
30.1.2020.
Quindi, la ha chiesto il rigetto della domanda di condanna al Parte_1
pagamento dei canoni ricompresi tra ottobre 2019 e luglio 2020 e, in via subordinata, di ritenere dovuti solo i canoni dei mesi di luglio, agosto e settembre del 2019, per un importo di euro 13.079,70, da compensarsi con il proprio controcredito nei confronti della società ricorrente per mancata restituzione del deposito cauzionale e, in via ancora più gradata, la condanna della società ricorrente al pagamento nei propri confronti della somma di euro 4.000,00, oltre accessori di legge, a titolo di restituzione del deposito cauzionale.
Con ordinanza adottata a scioglimento della riserva presa all'udienza del 5.10.2020, il
Tribunale ha assegnato alle parti il termine di giorni quindici per presentare la domanda di mediazione, aggiornando la trattazione della causa (cfr. ordinanza in atti).
Depositato, da parte del procuratore della ricorrente, il verbale di mediazione con esito negativo, il Tribunale, con ordinanza resa all'esito udienza del 9.7.2021, ha ammesso le prove.
La causa è stata istruita con i documenti depositati dalle parti e con prova per testi
(all'udienza del 23.5.2022, sono stati escussi i testimoni e Testimone_2 Tes_3
.
[...]
5 All'esito dell'udienza del 1°.12.2023, sostituita da note di trattazione scritta, ai sensi dell'articolo 127-ter c.p.c., il giudice ha definito il primo grado di giudizio con la sentenza oggetto di appello.

2. La sentenza n. 2005/2023 del Tribunale di Catanzaro, pubblicata il 1°.12.2023 e notificata il 15.12.2023
Con sentenza n. 2005/2023, pubblicata il 1°.12.2023 e notificata il 15.12.2023, il
Tribunale di Catanzaro ha dichiarato l'illegittimità del recesso esercitato dalla
[...]
ed ha condannato la predetta società a corrispondere alla Parte_1 [...]
a titolo di canoni di locazione, la somma di euro 52.207,67 (calcolata al Controparte_4
netto del controcredito eccepito in compensazione dalla resistente), oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze e fino al saldo;
ha condannato, inoltre, la Parte_1
a rimborsare alla le spese di lite.
[...] Controparte_4
In sintesi, il giudice di prime cure ha ritenuto che: I) le ragioni addotte dalla conduttrice per giustificare il proprio recesso anticipato (esercitato con Parte_1
missiva del 28.3.2019) dal contratto di locazione stipulato con la Controparte_4
(avente validità fino al 31.7.2020) - consistenti in sopravvenuti accordi commerciali
[...]
con società titolari di nuovi brand automobilistici (le quali richiedevano grandi spazi dedicati) e nella conseguente necessità di cercare una nuova sede per l'attività e, quindi, di sciogliersi dal contratto di locazione per cui è causa - non integravano giusti motivi di recesso ai sensi dell'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, difettando i requisiti di imprevedibilità ed oggettività, ma rappresentavano una libera scelta imprenditoriale, dettata da una valutazione soggettiva di convenienza economica e di ampliamento della propria struttura aziendale;
II) il recesso, in assenza di giustificati motivi, non produceva effetti, con la conseguenza che la conduttrice doveva essere Parte_1
condannata a corrispondere alla locatrice la somma di euro Controparte_4
56.678,70, corrispondente ai canoni di locazione dovuti dal mese di luglio 2019 al mese di luglio 2020 (data di naturale scadenza del contratto), III) peraltro, era fondata l'eccezione di compensazione avanzata dalla resistente, dato che la società locatrice non le aveva restituito la somma consegnatale, all'atto della stipula del contratto, a titolo di deposito cauzionale, poiché era pacifica la circostanza che l'immobile locato era stato riconsegnato e visto che non era stata proposta, da parte della locatrice, al fine di rivalersi
6 sul deposito cauzionale, domanda di risarcimento dei danni nei confronti della società conduttrice (sicché spettava alla la somma di euro 4.471,03, Parte_1
comprensiva di accessori maturati fino al 30.1.2020); IV) le spese di lite seguivano la soccombenza.

3. Il presente giudizio di appello
Con ricorso presentato il 19.12.2023 e notificato, a mezzo p.e.c., unitamente al decreto di fissazione udienza, al procuratore della in data 8.1.2024, Controparte_4
avverso la suddetta sentenza ha proposto appello la Parte_1
affidandosi a quattro motivi e chiedendo la riforma della pronuncia del Tribunale nei termini specificati in epigrafe.
In particolare, ha lamentato che: 1) contrariamente all'assunto del Tribunale, integravano i gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, tali da giustificare il recesso dal contratto di locazione stipulato con la , i sopravvenuti Controparte_4
accordi commerciali che l'appellante aveva concluso con le società titolari di prestigiosi brand automobilistici, le quali le avevano richiesto, peraltro, che la Parte_1
si dotasse di grandi spazi dedicati all'attività di collaborazione con loro, con
[...]
conseguente necessità di reperire una nuova sede dell'attività; 2) il Tribunale aveva erroneamente quantificato gli importi dovuti alla a titolo di Controparte_4
canoni locativi, in quanto non aveva considerato che: a) con p.e.c. del 29.9.2019, aveva indirizzato alla locatrice una richiesta non formale di restituzione dell'immobile locato, cosicché non erano dovuti i canoni per il periodo successivo al settembre 2019; b)
l'odierna appellata, ad ogni modo, era rientrata nella piena disponibilità dell'immobile fin dal 30.1.2020; 3) il Tribunale aveva calcolato gli interessi legali maturati sul credito vantato dall'appellante nei confronti della a titolo di mancata Controparte_4
restituzione del deposito cauzionale (eccepito in compensazione), fino alla data della riconsegna dell'immobile tramite ufficiale giudiziario (avvenuta il 30.1.2020), anziché fino alla data di pubblicazione della sentenza di primo grado;
4) l'invocata riforma della sentenza appellata doveva comportare un nuovo regolamento delle spese di lite del primo grado di giudizio. Ha concluso come sopra riportato.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente in data 11.4.2024, si
è costituita nel presente giudizio di appello la resistendo Controparte_4
7 all'avverso gravame ed affermando che: I) era infondato il primo motivo di appello, giacché la necessità di dotarsi di una sede più spaziosa ove esercitare l'attività professionale, al fine di assecondare le richieste di società titolari di brand automobilistici, con cui l'odierna appellante aveva stipulato accordi di collaborazione commerciale, non integrava un grave motivo che giustificava il recesso del conduttore ai sensi dell'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, dato che, come correttamente ritenuto dal primo giudice, si trattava di una scelta imprenditoriale del tutto libera, dettata da una valutazione soggettiva di convenienza economica;
II) l'offerta di restituzione dell'immobile ex art. 1220 c.c. non era idonea a evitare l'obbligo del conduttore di pagamento dei canoni dovuti, per la insussistenza, nel caso di specie, dei gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8°, della legge 392/1978 che rendeva il recesso esercitato dall'odierna appellante illegittimo e, quindi, persistente l'obbligo di corrispondere al locatore tutti i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto (ossia fino al
31.7.2020); III) era ingiustificata la doglianza dell'appellante di erroneo conteggio degli interessi sull'importo eccepito in compensazione e relativo al credito vantato per la restituzione del deposito cauzionale, poiché la non aveva Parte_1
ancora provveduto al pagamento di quanto dovuto a titolo di canoni, sicché era piuttosto quest'ultima da ritenersi debitrice degli ulteriori interessi maturati ed in corso di maturazione sulla somma ancora non corrisposta. L'appellata, quindi, ha concluso come trascritto in epigrafe.
Fissata l'udienza di discussione della causa per il 10.12.2024 ed intervenuta, nelle more, la soppressione della terza sezione civile della Corte di Appello (alla quale la controversia era stata assegnata), la causa è stata riassegnata alla seconda sezione civile e, quindi, è stata fissata d'ufficio l'udienza di discussione del 26.2.2025.
All'esito dell'udienza del 26.2.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter
c.p.c., viste le note depositate dalle parti, la causa è stata decisa con la presente sentenza, resa ai sensi del combinato disposto degli artt. 127-ter, comma 5°, c.p.c. e 429 c.p.c., mediante pubblicazione del dispositivo entro il giorno successivo alla scadenza del termine stabilito per deposito delle note di trattazione scritta.
Motivi della decisione

1. L'oggetto del presente giudizio di appello
8 Premesso quanto sopra esposto in ordine allo svolgimento del processo e tenuto conto, da un lato, della decisione del Tribunale di Catanzaro e, dall'altro, dei motivi di appello proposti dalla nonché delle difese della Parte_1 Controparte_4
appare opportuno chiarire che il presente giudizio ha ad oggetto: a) l'accertamento
[...]
della sussistenza (o meno) dei gravi motivi giustificanti il recesso (comunicato il
28.9.2019 e valevole a far data dal 30.9.2019) della ai sensi Parte_1 dell'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, dal contratto di locazione stipulato con la il 18.7.2008, avente efficacia fino al 31.7.2020, e la Controparte_4
conseguente debenza (o meno) in capo alla nei confronti Parte_1
della dei canoni locativi dal mese di luglio 2019 al mese di Controparte_4
luglio 2020 (gravi motivi ritenuti insussistenti dal Tribunale, con decisione censurata dall'appellante: v. il primo motivo di impugnazione); b) solo in caso di accertamento dell'insussistenza, nel caso di specie, dei gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, l'accertamento della corretta quantificazione delle somme dovute dall'odierna appellante alla a titolo di canoni di locazione Controparte_4
(secondo motivo di impugnazione); c) nonché la corretta quantificazione degli interessi legali maturati sulla somma dovuta dalla all'odierna appellante, Controparte_4
a titolo di restituzione del deposito cauzionale (terzo motivo di impugnazione); d) la determinazione delle spese di lite.

2. L'insussistenza di gravi motivi di recesso ex art. 27, comma 8°, della legge n.
392/1978
Come già accennato, con il primo motivo di impugnazione (rubricato: “Erronea interpretazione ed applicazione, in relazione alla fattispecie oggetto di causa, del disposto dell'art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978”), la società appellante censura la sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale ha erroneamente escluso che i sopravvenuti accordi commerciali, intercorsi tra la Parte_1
e alcune società titolari di prestigiosi marchi automobilistici (Merecedes-Smart;
[...]
- le quali avevano richiesto, come condizione per instaurazione del rapporto CP_5
commerciale, che la società si dotasse di grandi spazi dedicati alla sua attività - costituissero gravi motivi, tali da giustificare il recesso dal contratto di locazione
9 stipulato con la in data 18.7.2008, ai sensi dell'art. 27, comma 8°, Controparte_4
della legge n. 392/1978, dato che l'area oggetto di locazione era insufficiente a tale fine.
In particolare, l'appellante richiama la pronuncia della Corte di Cassazione n.
20503/2023 e lamenta l'errata applicazione, da parte del Tribunale, dell'art. 27, comma
8°, della legge n. 392/1978, sostenendo che può integrare i gravi motivi, legittimanti il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività d'impresa, ma anche uno favorevole, sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile al momento della stipula del contratto, tale da obbligarla ad ampliare la struttura aziendale, in misura tale da renderle particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo.
La società appellante, quindi - dopo aver evidenziato che, nel giudizio di primo grado, aveva dimostrato (con la consulenza tecnica di parte a firma dell'architetto i Tes_1
documenti prodotti e la testimonianza resa da che aveva la necessità Testimone_2
di dotare l'officina di una sede più spaziosa, al fine di poter concludere gli accordi di collaborazione suddetti, in aggiunta a quelli già in corso (con BMW e MINI) - lamenta che il giudice di prime cure abbia ritenuto che tali nuove esigenze imprenditoriali non costituissero giusti motivi per recedere anticipatamente dal contratto di locazione ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/1978.
Il motivo non è fondato e la sentenza impugnata, da intendersi richiamata, deve essere confermata sul punto, salve le precisazioni seguenti.
Come è stato chiarito in giurisprudenza (v. Cass, sez. III, n. 20503/2023, richiamata dall'appellante), i gravi motivi che consentono al locatario di liberarsi anticipatamente dal vincolo contrattuale, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/1978, per quanto possano essere costituiti, anche, da un andamento della congiuntura economica favorevole, devono essere determinati da avvenimenti: a) estranei alla sua volontà, b) oggettivamente imprevedibili, c) sopravvenuti alla costituzione del rapporto e d) tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del contratto di locazione.
Segnatamente, nel caso di sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura economica aziendale, i fatti, per essere tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono, innanzitutto, presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità ed alla mera vantaggiosità di continuare a occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario alla lettera ed alla ratio
10 della norma. Inoltre, la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata in concreto, utilizzando, come parametri comparativi, da una parte, la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e, dall'altra, le sopravvenute nuove esigenze di produzione e di commercio dell'azienda, essendo posto a carico del conduttore l'onere di provare che le caratteristiche dell'immobile oggetto di locazione siano divenute inadeguate alla accresciuta dimensione dell'azienda (cfr. Cass., sez. III, n. 20503/2023 e la giurisprudenza richiamata in tale pronuncia).
Premesso questo, ritiene la Corte che, come evidenziato dal Tribunale nella sentenza impugnata, la società appellante non ha dato prova sufficiente del fatto che l'esigenza di un ampliamento dei locali dell'officina gestita dalla società stessa sia dipesa da un accrescimento dell'impresa di natura oggettiva e imprevedibile, piuttosto che da una scelta imprenditoriale, in sé legittima, ma tale, proprio in quanto volontaria e potenzialmente prevedibile, da non giustificare il recesso anticipato dal contratto di locazione.
In effetti, per come emerge dalla documentazione prodotta e dalla stessa testimonianza della (“…. sono a conoscenza dei fatti in quanto hanno fatto richiesta a Tes_2
Mercedes Benz dove io lavoravo come area manager, mi occupavo in particolare di presentare documentazione a chi ne facesse richiesta relativa agli standard da ottemperare dopo aver superato il processo di audit da parte del provider ”), gli Pt_2
accordi commerciali conclusi con le società suddette e, in particolar modo con la società titolare del marchio “Mercedes-Smart” (da cui derivava l'esigenza di ampliare gli spazi interni ed esterni dell'officina) sono stati conseguenza di una specifica iniziativa della che, per ragioni in verità non chiarite, ha deciso di proporre Parte_1 la sua “candidatura” (tale definita nella corrispondenza con la “Mercedes Benz Italia
s.p.a.”) quale officina abilitata (“autorizzata”) a riparare i mezzi della suddetta casa automobilistica.
Anzi, dalla missiva del legale rappresentante della del Parte_1
31.5.2017 , inviata alla “Mercedes Benz Italia s.p.a.” (documento n. 13 della produzione di primo grado della società appellante), si evince che si è trattato di una chiara scelta imprenditoriale, tutt'altro che necessitata o oggettivamente impostasi né imprevedibile, ma ben ponderata, secondo criteri di strategia imprenditoriale, anche alla luce di fattori ambientali che, per quanto è dato evincersi, avrebbero potuto indurre, in ipotesi, a scelte diverse (cfr. il testo della missiva citata: “…vi ringraziamo per il vostro interessamento
11 nel metterci al corrente della situazione nell'area di influenza dove abbiamo intenzione di investire ma dopo un'attenta valutazione siamo sempre convinti di voler procedere con la richiesta di nomina a officina autorizzata Mercedes-Benz e Smart. Chiediamo inoltre di indicarci gli standard necessari per la realizzazione di un settore dedicato ai vostri marchi”).
Né, come detto, è dimostrato che la suddetta scelta imprenditoriale derivasse da una oggettiva situazione economica o finanziaria della la quale Parte_1 si è limitata, tramite il tecnico di sua fiducia, a documentare l'insufficienza degli spazi ricavati dai locali e dall'area condotti in locazione rispetto agli standard richiesti dalle società con le quali l'appellante ha avviato la nuova collaborazione, senza, tuttavia, illustrare la situazione economica, finanziaria e organizzativa dell'impresa, dalla quale, almeno in teoria, si sarebbe potuto ricavare la necessità “oggettiva” e imprevedibile di ampliare gli accordi commerciali esistenti, anziché la mera opportunità o convenienza degli stessi, dal punto di vista delle varie opzioni di strategia commerciale.
Ne consegue che, derivando la “necessità” di adeguare gli spazi dell'officina agli standard indicati dalle società alla cui collaborazione la si Parte_1
candidava sulla base di una scelta imprenditoriale volontaria e non emergendo che tale scelta sia stata determinata da un oggettivo incremento dell'attività di impresa (piuttosto che, al contrario, dalla mera aspirazione a tale incremento), deve escludersi il presupposto dei gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978 che necessita la prova di elementi oggettivi, nei termini sopra precisati. Del resto, trattandosi di disposizione eccezionale, non è suscettibile di applicazione analogica.

3. La quantificazione della somma dovuta alla Controparte_4
Il secondo ed il terzo motivo di appello riguardano la quantificazione della somma dovuta alla a titolo di canoni di locazione non pagati, e Controparte_4
possono essere esaminati congiuntamente.
Con il secondo motivo di impugnazione (rubricato: “Erronea determinazione del quantum della condanna di pagamento inflitta alla ), l'appellante Parte_1 lamenta l'erronea quantificazione, da parte del Tribunale, degli importi dovuti alla a titolo di canoni locativi, in quanto, secondo l'appellante: 1) il Controparte_4
giudice di primo grado, nel computare i canoni fino alla scadenza del contratto
12 (31.7.2020), non ha considerato che, con p.e.c. del 29.9.2019 (documento n. 10 del fascicolo di primo grado), aveva indirizzato alla locatrice una richiesta non formale di restituzione dell'immobile locato che, peraltro, non era stata accettata dalla società locatrice, ma che comportava che i canoni dovuti alla erano Controparte_4
solo quelli relativi al trimestre luglio/settembre 2019; 2) ad ogni modo ed in via gradata, il Tribunale non ha valutato che l'odierna appellata era rientrata nella piena disponibilità dell'immobile oggetto della locazione fin dal 30.1.2020, a seguito della sua riconsegna da parte dell'ufficiale giudiziario, cosicché le mensilità di canone dovute alla
[...]
sono, al più, quelle relative al periodo compreso tra il luglio del 2019 ed Controparte_4
il gennaio del 2020.
Con il terzo motivo (rubricato: “Erroneo conteggio dell'importo da compensare a titolo di deposito cauzionale”), l'appellante censura la sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale ha calcolato gli interessi legali maturati sul suo credito, vantato nei confronti della a titolo di mancata restituzione del deposito Controparte_4
cauzionale (eccepito in compensazione), soltanto fino al 30.1.2020, data della riconsegna dell'immobile tramite ufficiale giudiziario, anziché fino alla data di pubblicazione della sentenza di primo grado, in quanto non emerge dagli atti processuali che la cauzione sia stata mai restituita dalla società locatrice, cosicché la somma da portare in compensazione è maggiore di quella stabilita dal Tribunale (euro 4.471,03) e, segnatamente, è pari ad euro 4.822,23.
Il secondo motivo di appello è infondato, mentre il terzo deve essere accolto.
In effetti, una volta esclusa la legittimità del recesso della società appellante, ai sensi dell'art. 27, comma 8°, della legge n. 392/1978, i canoni spettanti alla
[...]
devono essere calcolati, come effettuato dal Tribunale, fino alla scadenza CP_4
naturale del contratto (31.7.2020), non potendosi attribuire rilevanza né alla offerta informale di restituzione del bene, non accettata dalla società locatrice, né alla riconsegna dell'immobile effettuata dall'ufficiale giudiziario il 30.1.2020, in assenza di qualsiasi manifestazione di volontà di rinunciare al pagamento dei canoni relativi ai mesi successivi.
Al contrario, deve essere accolto il terzo motivo di appello, poiché, in effetti, gli interessi sul credito vantato dalla nei confronti della Parte_1 [...]
a titolo di mancata restituzione del deposito cauzionale devono calcolarsi non CP_4
già fino al 30.1.2020, data della riconsegna dell'immobile tramite ufficiale giudiziario,
13 ma fino alla data di pubblicazione della sentenza di primo grado, ossia fino al momento di applicazione della compensazione dei due crediti, in quanto, per come è pacifico, la cauzione non è stata restituita dalla società locatrice.
Ne consegue che la somma da portare in compensazione è pari ad euro 4.822,23 e che quella dovuta dalla alla è pari ad Parte_1 Controparte_4 euro 51.856,47, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.

4. Le spese di lite
Le spese di lite del giudizio di primo grado e di quello di appello, valutato l'esito complessivo della lite, seguono la soccombenza della non Parte_1 valendo, in senso contrario, l'accoglimento del terzo motivo di impugnazione, limitato al calcolo degli interessi sul credito posto in compensazione.
Le spese del giudizio di primo grado sono state liquidate dal Tribunale (deve solo precisarsi che la somma oggetto di condanna in favore della società odierna appellata, pari ad euro 51.856,47, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, comporta che deve continuare ad applicarsi lo scaglione per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 e 260.000,00, trattandosi di somma che, nel complesso, supera la soglia minima dello scaglione suddetto).
Le spese di lite del giudizio di appello, invece, si liquidano in complessivi euro 7.160,00
(euro 1.489,00 per lo studio della controversia;
euro 956,00 per la fase introduttiva;
euro
2.163,00 per la fase istruttoria e di trattazione;
euro 2.252,00 per la fase decisoria), in applicazione dei parametri minimi dello scaglione suddetto, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni trattate e dell'effettiva attività difensiva espletata.
Conseguono le pronunce di cui al dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto dalla società avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Catanzaro n. 2005/2023, pubblicata il 1°.2.2023, disattesa ogni altra contraria istanza, in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede:
14 - condanna la società in favore della società Parte_1 [...]
al pagamento, a titolo di canoni di locazione e previa compensazione con il CP_4
credito vantato a titolo di restituzione della cauzione, della somma di euro 51.856,47, oltre interessi al tasso legale, calcolati come in motivazione;

- conferma, nel resto, la sentenza impugnata;

- condanna la al pagamento in favore della Parte_1 [...]
delle spese di lite del giudizio di appello, liquidate in complessivi euro CP_4
7.160,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio del 27.2.2025
Il Consigliere relatore ed estensore Il Presidente
dott. Antonio Rizzuti dott.ssa Silvana Ferriero
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