REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte D'Appello di Venezia, in persona dei magistrati: dott. Clotilde Parise Presidente dott. Marco Campagnolo Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 247/2025 R.G. promossa da
(C.F. , assistito e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avvocato domiciliatario MARCO MONTRESOR, con studio in VIA
SANT'ANTONIO n. 4, VERONA
PARTE APPELLANTE contro
(C.F. ), assistita e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avvocato domiciliatario ALESSANDRO MILETO, con studio in PIAZZA
POZZA n. 7, BOVOLONE
PARTE APPELLATA

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Verona
16.7.2024, n. 1696

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE: in parziale riforma dell'impugnata sentenza n.1696/2024, repert. n.2290/2024, pubblicata il 16.07.2024, non notificata, e resa dall'Ill.mo Tribunale di Verona, con conseguente condanna alle spese e competenze del presente giudizio di impugnazione, oltre rimb. forf., Iva se ed in quanto dovuta e Cpa, accogliersi integralmente le domande svolte, in I grado, dall'odierno appellante, con memoria difensiva ex artt.416 e 418 c.p.c. con domanda riconvenzionale datata e depositata il 07.01.2022 e dunque:
In via preliminare di rito a) Omissis in quanto accolta in I grado in conseguenza della domanda riconvenzionale svolta. b) Il Sig. Pt_1
dichiara espressamente, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt.
[...]
214 e 215 cpc, di non conoscere il doc.02 prodotto da controparte e privo di sottoscrizione alcuna (v. doc. 2 di ctp, Inventario degli arredi concessi in locazione) In via riconvenzionale c) Previa fissazione della nuova udienza a seguito della domanda riconvenzionale spiegata dal resistente con il presente atto, accertarsi e dichiararsi che parte resistente risulta creditrice nei confronti della parte ricorrente della somma di €.1.350,00, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, versata a titolo di deposito cauzionale in forza dei contratti di locazione stipulati inter partes in data 02.02.2011 ed in data 12.03.2012 e mai restituita alla parte resistente. d) Conseguentemente, per le ragioni in fatto ed in diritto di cui agli atti, condannarsi la Sig.ra Controparte_1
a restituire al Sig. la predetta somma di €.1.350,00, oltre Parte_1 interessi dal dovuto al saldo effettivo ovvero, in via subordinata, autorizzarsi la Sig.ra a trattenere detta somma a titolo Controparte_1 di acconto sulle somme dovute dal Sig. in forza del d.i. Parte_1
n.3234/2019 del 09.09.2019, reso all'esito del procedimento n.5392/2019 RG Ill.mo Tribunale di Verona e/o in forza del d.i.
n.4163/2019 del 21.11.2019 reso all'esito del procedimento n.10013/2019 RG Ill.mo Tribunale di Verona entrambi definitivi per mancata opposizione nei termini di Legge. Nel merito e) Accertarsi e dichiararsi, per le ragioni in fatto ed in diritto di cui agli atti, l'assenza di qualsivoglia responsabilità in capo alla parte resistente in relazione agli pag. 2/13 asseriti, non provati ed integralmente contestati danni lamentati dalla ricorrente sull'immobile di OL (VR), via Vittorio Veneto n.33, piano I, oggetto delle locazioni 02.02.2011 e 12.03.2012 nonché sugli arredi ivi presenti poiché derivanti tutti dalla mancata manutenzione straordinaria incombente sulla medesima parte locatrice. f)
Conseguentemente rigettarsi le domande tutte ex adverso formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni di cui agli atti. g)
Condannarsi, per le ragioni in fatto ed in diritto di cui agli atti, l'odierna ricorrente alle spese ed al risarcimento dei danni nei confronti dell'odierno resistente, da liquidarsi, ex art.96 c.p.c., anche d'Ufficio, in sentenza e nella misura che sarà ritenuta di Giustizia. h) Con vittoria di spese e compensi del procedimento di mediazione obbligatoria, del giudizio di I grado oltre al rimb. forf. ed accessori di Legge, Cpa ed Iva, se dovuta, della CTU e della presente impugnazione come sopra richiesto

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA: voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello adita, così giudicare IN VIA PRINCIPALE: respingere l'impugnazione avversaria, per i motivi di cui alle difese;
IN OGNI
CASO: con vittoria di spese anticipate e compensi di causa, oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge, di entrambi i gradi di giudizio
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 1696/2024 il Tribunale di Verona ha condannato il conduttore al risarcimento dei danni dopo il rilascio di Parte_1 un immobile a uso abitativo sito in OL (VR), Via Vittorio Veneto n.
33, piano I. Detratto il deposito cauzionale, maggiorato degli interessi pag. 3/13 dal 2.2.2011, pari a euro 1.578,64, il danno, stimato nella somma euro
3.650,00 + iva, è stato ridotto all'importo di euro 2.071,36 + iva.
1.1 La ricorrente aveva chiesto il risarcimento dei Parte_2 danni stimati in euro 18.823,73. Il resistente aveva contestato di aver danneggiato l'immobile, evidenziando che i danni lamentati o erano già presenti al momento dell'inizio della locazione o erano comunque imputabili alla mancata manutenzione straordinaria non eseguita dalla locatrice e a infiltrazioni segnalate nel corso del rapporto. Due decreti ingiuntivi per il mancato pagamento di canoni di locazione non erano stati opposti.
1.2 Al primo contratto 1.3.2011 non era allegato alcun inventario. Le parti non avevano descritto le condizioni dell'immobile, che il conduttore aveva comunque dichiarato di aver trovato adatto all'uso convenuto.
Anche al secondo contratto 12.3.2012 non era allegato un inventario e l'immobile era descritto come adatto all'uso e in buono stato di manutenzione ed ammobiliato, con impegno del conduttore a ritinteggiarlo alla fine della locazione e a eseguire le piccole riparazioni di cui all'art. 1609 c.c.. Le parti avevano sottoscritto il verbale di rilascio il 3.8.2019, senza menzionare le condizioni dell'immobile. In quella sede la ricorrente si era riservata la verifica di eventuali danni, trattenendo il deposito.
1.3 L'immobile locato era stato interessato da infiltrazioni provenienti dal tetto di copertura già prima del rapporto contrattuale e anche nel corso della sua durata, senza che mai fossero avvenuti lavori di manutenzione straordinaria. I testi avevano anche confermato che i primi due gradini della scala d'ingresso esterna risultavano rotti ben pag. 4/13 prima della locazione e che la scala era traballante e arrugginita, sempre da prima della locazione.
1.4 È vero anche però che il conduttore si era reso responsabile di danneggiamenti alle pareti (con buchi e fori, inserimento di tappi), al marmetto sopra il sifone del corridoio (per scrittura con pennarello indelebile), al mobilio della cucina (per mancata pulizia e sbeccature o rovina), al forno e alla cappa, al frigorifero, ai tavoli e alle sedie e ai relativi rivestimenti e al mobilio della camera da letto, nonché all'impianto elettrico, al bagno e ad alcuni serramenti “ … in ragione delle cause e degli effetti congruamente determinati dal CTU con valutazioni immuni da vizi di logicità e congruità”.

1.5 La relazione 17.11.2023 del CTU aveva fatto corretta applicazione dei principi applicabili individuando i costi addossabili a ciascuna delle parti: i costi per gli interventi relativi alle infiltrazioni, al ripristino della scala di accesso, alla ringhiera e a quant'altro ivi individuato, dovevano essere sostenuti dal locatore;
le spese per i restanti interventi imputabili ad una omessa diligente custodia della cosa locata e all'omessa manutenzione ordinaria, ricadevano sul conduttore, peraltro in conformità anche dell' “accordo territoriale”. Secondo la giurisprudenza la manutenzione ordinaria di un immobile deve essere intesa come quella diretta ad eliminare guasti della cosa o comunque di periodica ricorrenza o prevedibilità, essendo connotata da una sostanziale modicità della spesa;
costituiscono, invece, manutenzione straordinaria quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero quelle di una certa urgenza ed entità, necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza.
pag. 5/13 2. L'appellante chiede che, in parziale riforma della Parte_1 sentenza, sia riconosciuto il proprio credito per deposito cauzionale e sia respinta integralmente la domanda di risarcimento. Lamenta:
2.1 che la CTU non avrebbe potuto servire per colmare lacune probatorie. Dopo aver ricostruito i fatti, il giudice ha fatto discernere la responsabilità del conduttore per i danni dalle non provate allegazioni avversarie. La condanna si fonda solo sui giudizi contenuti in una consulenza eseguita ad anni di distanza dal rilascio. L'elaborato peritale ha soltanto stabilito - sulla scorta della tabella di ripartizione degli oneri vigente al momento del rilascio tra le organizzazioni di categoria, come espressamente richiesto dal provvedimento 2.12.2022 del giudice - le opere di piccola manutenzione spettanti al conduttore e quelle di straordinaria manutenzione spettanti al locatore nonché il loro ammontare. Il consulente aveva precisato di aver “provveduto all'accertamento delle opere lamentate da parte ricorrente, il tutto in assenza di documentazione fotografica esaustiva raffigurante lo “status quo ante” del cespite, ante locazione (salvo quanto rinvenuto nel doc.
14 parte convenuta), valutando altresì le consulenze tecniche peritali prodotte dalle rispettive parti in causa”;
2.2 che il giudice ha fatto derivare la prova dei danni dalle
“preconcette” valutazioni del CTU. Il consulente ha attribuito i danni al contegno del conduttore in assenza di prove, provocando un'illegittima inversione dell'onere probatorio. Con le prove testimoniali il resistente aveva provato che il mobilio, l'arredo, le porte, le finestre e gli scuri risultavano installati nell'immobile anche negli anni precedenti la locazione. La tinteggiatura, la raschiatura e l'eliminazione delle muffe pag. 6/13 dalle pareti e soffitti provocate dalle infiltrazioni dal tetto erano state eseguite dall'appellante diverse volte nel corso della locazione. La teste aveva riferito di aver provveduto a pulire l'immobile al Testimone_1 momento del rilascio. Evidentemente, a distanza di quattro anni, per le persistenti e abbondanti infiltrazioni provenienti dal tetto, l'immobile risultava nuovamente da pulire e l'arredo e corredo ivi contenuto appariva rovinato per l'esposizione all'acqua e all'umidità nonché per il possibile utilizzo della locatrice;

2.3 che è verosimile che la locatrice, l'umidità e le infiltrazioni abbiano potuto modificare i luoghi, gli arredi ed il corredo dell'immobile. Era stato dimostrato che la scala risultava avere, già nel 2008 e pertanto prima dell'ingresso dell'odierno appellato, due gradini rotti. Non vi è prova alcuna che elementi piegati della scala fossero riferibili a urti causati dal conduttore. L'immobile non era stato tinteggiato al momento del rilascio perché già ripetutamente tinteggiato in precedenza.
L'inutilità della tinteggiatura a fine locazione era stata riconosciuta dal
CTU, che aveva individuato infiltrazioni nel manto di copertura riconducibili all'omessa manutenzione straordinaria del tetto. Nemmeno per tutti gli altri danni vi è prova della loro riconducibilità al conduttore.
3. La parte appellata ha chiesto la conferma della Controparte_2 sentenza appellata. Ha dedotto che le circostanze riferite dai precedenti conduttori e non assumono rilevanza, Persona_1 Persona_2 se si considera il filone giurisprudenziale maggioritario, richiamato anche nella pronuncia appellata, secondo cui vi è rinuncia implicita a far valere difetti conosciuti o conoscibili qualora, al momento della stipulazione del contratto, il conduttore accetti la cosa nello stato in cui si trova. Sulla scorta delle dichiarazioni testimoniali, corroborate pag. 7/13 dall'accertamento tecnico d'ufficio, è emerso che talune voci di danno solo ascrivibili alla responsabilità del conduttore. L'obbligo di ritinteggiare l'immobile discende dal contratto di locazione. Il mobilio della cucina era risultato in cattivo stato di conservazione e lo stesso era risultato ricoperto di sporcizia, muffe e marcescenze. Il tavolo presentava delle sbeccature e le sedie erano usurate.
4. I tre motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente perché attengono tutti alla mancata prova che i costi di ripristino stimati dal CTU siano riferibili a danni causati dal conduttore.
4.1 Occorre considerare che dalla motivazione della sentenza impugnata risulta:
- che non si conoscono le condizioni dell'immobile all'inizio del rapporto locativo, risalente al novembre 2011 e che al momento del rilascio, avvenuto il 3 agosto 2019, non fu eseguita una verifica in contraddittorio delle condizioni dell'appartamento. Il CTU ha confermato che manca documentazione fotografica sulle condizioni dell'immobile precedenti all'inizio del rapporto locativo (v. relazione 17.11.2023, pag.
9);
- che il CTU eseguì un sopralluogo nell'unità immobiliare in data 24 febbraio 2023, quando erano trascorsi tre anni e sei mesi dalla riconsegna. In epoca precedente erano stati eseguiti solo sopralluoghi dei tecnici di parte. Non può nemmeno ricostruirsi quali fossero le effettive condizioni dei locali al momento del rilascio;

- che non sono state acquisite testimonianze che consentono di ricondurre i danni elencati nella relazione del consulente tecnico al periodo in cui l'immobile si trovava nella detenzione del conduttore. I richiami sul punto della parte appellata alle dichiarazioni testimoniali (v.
pag. 8/13 comparsa di costituzione e risposta di appello, pag. 7) sono del tutto generici. Le uniche dichiarazione testimoniali menzionate nella sentenza appellata (v. motivazione della sentenza appellata, pag. 7) riguardano l'esistenza di rilevanti infiltrazioni dalla copertura, denunciate alla locatrice ma non oggetto d'interventi di ripristino.
4.2 A partire da pag. 9 s. della relazione 17.11.2023 il CTU geom.
elenca e procede all'esame di una serie danni. Se Persona_3 per alcuni di essi il consulente riconosce che non è possibile stabilire se il danno sia attribuibile al conduttore (es. gradino esterno della scala), per altri (elementi in ferro piegati del parapetto, marmetto del termosifone, stato di conservazione del mobilio della cucina, sbeccature del tavolo, ecc.) afferma che gli stessi sono verosimilmente riconducibili al conduttore. La loro riconducibilità al conduttore si risolve tuttavia in un giudizio non verificabile. In via esemplificativa il consulente sostiene che il piegamento di due elementi in ferro del parapetto della scala esterna -peraltro in stato di precaria manutenzione– sia attribuibile a un urto accidentale, “verosimilmente riferibile al convenuto Pt_1
(relazione 17.11.2023, pag. 13), così come riferibili al conduttore sarebbero alcune scritte su un marmetto posizionato sopra il termosifone (relazione 17.11.2023, pag. 18) o una sbeccatura del pianale della cucina (relazione 17.11.2023, pag. 19). I danni all'immobile e all'arredamento possono, come regola generale, essere provati con qualsiasi mezzo di prova e non è escluso nemmeno il ricorso alla prova presuntiva. La prova della necessità di spese di riparazione per un uso scorretto della cosa è a carico del locatore (cfr. Cass., sez.
6-3, ord. n. 1320 del 2015) e tanto maggiore è il tempo che trascorre tra il rilascio del bene e l'accertamento di danni, tanto minore è la possibilità di ricondurli, sulla base di una presunzione, al precedente pag. 9/13 detentore. L'ordinamento pone a disposizione della parte danneggiata strumenti processuali come l'ATP e la consulenza preventiva, che costituiscono di norma le procedure più adatte per verificare nel contraddittorio delle parti e in tempi ristretti luoghi o beni soggetti a modificazioni. Nel caso in esame è stata disposta una CTU nel giudizio di merito ma il consulente ha eseguito un sopralluogo a distanza di tre anni mezzo dalla restituzione, senza nemmeno poter contare su idonea documentazione fotografica. Non può nemmeno escludersi che la locatrice possa aver interesse ad addossare sul conduttore costi che non gli competono. Dopo il rilascio aveva richiesto e ottenuto due decreti ingiuntivi per canoni non pagati da gennaio a luglio 2019 e per sei mensilità per mancato preavviso. Nel ricorso introduttivo aveva elencato danni che, secondo il computo metrico estimativo di un professionista di fiducia, avrebbero comportato una spesa (euro 18.823,73), molto superiore al costo dei ripristini che secondo il consulente tecnico d'ufficio sarebbero addossabili al conduttore.
4.3 Dopo aver dato atto dei risultati dalla CTU e senza indicare prove che potrebbero costituire un riscontro sulla riconducibilità dei danni al conduttore, il Tribunale afferma che il consulente appare aver fatto corretta applicazione dei principi giurisprudenziali in tema di locazione
(v. motivazione della sentenza appellata, pag. 9). La distinzione fra lavori di manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria (Cass., sez. 3, sent. n. 25740 del 2013) non aiuta a comprendere se e quali danni il conduttore possa avere causato all'immobile. La mancata denuncia di difetti conosciuti o facilmente conoscibili all'inizio della locazione comporta che il conduttore accetti la cosa nello stato in cui si trova al momento della consegna (Cass., sez. 3, sent. n. 25278 del pag. 10/13 2009) e che non possa chiedere un risarcimento ma non rileva ai fini di stabilire quali siano i danni risarcibili dal conduttore.
4.4 È necessario anche sottolineare che il rapporto locativo si è prolungato dal 2011 al 2019 e che il conduttore deve restituire la cosa in conformità alla descrizione che ne sia stata data (nel caso in esame mancante), salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso in conformità al contratto. Il deterioramento derivante dall'uso della cosa in conformità del contratto non costituisce un danno di cui il locatore possa chiedere il rimborso. Oltre un terzo dei costi di ripristino stimati
(euro 1.300,00), riguarda la tinteggiatura dell'abitazione. In tema di locazioni a uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass., sez. 3, sent. n. 29329 del 2019 e Cass., sez. 3, sent. n. 11703 del 2002 proprio con riferimento alla spesa per la tinteggiatura delle pareti dei locali al termine del rapporto locativo).
Nonostante la clausola del contratto di locazioni concluso fra le parti, a non è addossabile il costo per la tinteggiatura delle Parte_1 pareti dell'appartamento.
5. Mancando la prova della responsabilità del conduttore per i lamentati danni, è accoglibile unicamente la domanda riconvenzionale del conduttore di restituzione del deposito cauzionale. Parte_1
Come peraltro già indicato dal giudice di primo grado, il deposito pag. 11/13 cauzionale ai sensi dell'art. 11 l. n. 392 del 1978 è produttivo di interessi (cfr. Cass., sez. 5, sent. n. 16969 del 2016 sul carattere imperativo della norma sugli interessi nei rapporti di locazione). La domanda di condanna per responsabilità aggravata non è giustificata.
D'altronde, la domanda della locatrice viene rigettata per difetto di prova e non perché risulti una condotta connotata da dolo o colpa grave. Le spese della CTU e del doppio grado di giudizio, liquidate sulla base del d.m. 10 marzo 2014, n. 55, seguono la soccombenza della locatrice. Per il primo grado di giudizio i compensi vengono liquidati, tenuto conto del valore della domanda (scaglione: euro 5.201,00 – euro
26.000,00), nella somma di euro 5.077,00 (euro 919,00 + euro 777,00
+ euro 1.680,00 + euro 1.711,00); per il giudizio appello, considerando le tre fasi svolte e l'importo della condanna (scaglione euro 1.101,00 – euro 5.200,00), nella somma di euro 1.923,00 (euro 536,00,00 + euro
536,00 + euro 851,00). è tenuta a restituire le Controparte_1 somme ricevute (doc. 4 appellante) in forza della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado.
6. Ai sensi dell'art. 52 d.lgs. 30 giugno 2003 n. 196, si dispone che, in caso di diffusione del presente provvedimento, siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati nel medesimo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di avverso la Parte_1 Controparte_1 sentenza del Tribunale di Verona 16.7.2024, n. 1696, così provvede:
1) in riforma della sentenza, 1. rigetta la domanda di risarcimento del danno della ricorrente 2. condanna Controparte_1 CP_1 alla restituzione del deposito cauzionale di euro 1.350,00 in
[...]
pag. 12/13 favore di con gli interessi al tasso dell'art. 1284, Parte_1 comma 1, c.c. dal 2.2.2011 al saldo;
3. pone le spese della CTU in via definitiva a carico della ricorrente;
4. condanna al Controparte_1 pagamento in favore di delle spese del giudizio di primo Parte_1 grado, liquidate nella somma di euro 5.077,00 per compensi, oltre spese generali (15%), i.v.a. e c.p.a.;
2) condanna alla restituzione in favore di Controparte_1 di tutte le somme ricevute in forza della provvisoria Parte_1 esecuzione della sentenza di primo grado, oltre agli interessi al tasso dell'art. 1284, comma 1, c.c. dal pagamento alla restituzione;

3) condanna al pagamento, in favore di Controparte_1
delle spese del presente grado di giudizio, liquidate Parte_1 nella somma di euro 1.923,00 per compensi ed euro 174,00 per esborsi, oltre spese generali (15%), i.v.a. e c.p.a.;
4) in caso di diffusione della sentenza devono essere omesse le generalità delle parti gli altri dati identificativi delle parti e dei soggetti menzionati, a norma dell'art. 52 d.lgs. n. 196 del 2003.
Venezia, 8 maggio 2025
il Consigliere estensore la Presidente dott. Gianluca Bordon dott. Clotilde Parise
pag. 13/13