REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente/rel.
dott.ssa Onorato Maria Teresa Consigliere
dott.ssa Paola Martorana Consigliere
ha pronunciato mediante dispositivo all'udienza del 19 febbraio 2025 celebrata ex art. 127 ter cpc in forma cartolare la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in grado d'appello, N.R.G. 365/2020, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Nola pubblicata il 14.1.2020 e notificata il 17.1.2020 vertente
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dagli l'Avv. Fierro Francesco (c.f. ) e Fierro Pasquale (c.f. C.F._2
), elettivamente domiciliato in Pozzuoli, alla Via Miliscola n. 424 C.F._3
Pec e fax: Email_1 P.IVA_1
APPELLANTE
CONTRO
(c.f. e (c.f. Controparte_1 C.F._4 CP_2
) C.F._5
APPELLATI CONTUMACI
Oggetto: risoluzione contratto locazione uso commerciale OSSERVATO
IN FATTO

1. Con sentenza n. 93/2020, pubblicata il 14/01/2020 e notificata il 17/1/2020, il
Tribunale di Nola rigettava la domanda proposta da e nei Controparte_1 CP_2 confronti di di risoluzione del contratto di locazione per Parte_1
scadenza del termine;
condannava la convenuta alla immediata restituzione dell'immobile sito in Acerra, al Corso Vittorio Emanuele n. 132, libero e vuoto da persone e cose;
rigettava le domande riconvenzionali spiegate da;
compensava Parte_1
integralmente le spese di lite tra le parti in causa.

2. Il giudizio originava dall'atto notificato l'8.4.2015 con cui i locatori CP_1
e intimavano a sfratto per finita
[...] CP_2 Parte_1 locazione per la data del 20.2.2014 in relazione all'immobile sito in Acerra al Corso Vittorio
Emanuele n. 132, che essi assumevano essere condotto in locazione ad uso commerciale dalla intimata in forza dell'originario contratto stipulato con genitore Persona_1 della prefata, registrato il 20.2.1996, per il quale avevano inviato disdetta regolare con raccomandata ar del 13.6.2007 ricevuta il 20.6.2007. Chiedevano, pertanto, la convalida dell'intimazione in caso di mancata opposizione con fissazione della data dell'esecuzione del rilascio;
in caso di opposizione, l'emissione dell'ordinanza ex art. 665 cpc e, previo mutamento del rito con prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale, la dichiarazione di risoluzione del rapporto di locazione de quo per scadenza del termine al
20.2.2014 o a quella diversa data ritenuta di giustizia, con condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile in favore di essi istanti.

3. Con comparsa depositata il 14.7.2015 la si opponeva alla convalida Pt_1 contestando di essere subentrata nel contratto di locazione del 1996 sottoscritto dal padre proseguito, alla morte del predetto, dalla SDF Eredi di Persona_1 Persona_1
e poi definitivamente cessato, deducendo di aver iniziato altro autonomo rapporto di locazione con decorrenza gennaio 2007 al canone di euro 440,00 in Parte_2 Pt_3 scritta e non aveva chiesto la regolarizzazione ai locatori con raccomandata Parte_4
del 28.11.2007, senza ricevere riscontro. Sosteneva, quindi, che la scadenza della locazione non era quella invocata dai locatori ma al più, per effetto dei rinnovi, era da individuarsi nel gennaio del 2019.

4. Con provvedimento ai sensi dell'art. 665 cpc veniva denegata l'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, con assegnazione dei termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c.

5. Nelle loro memorie integrative i ricorrenti invocavano la declaratoria Parte_5
di risoluzione del rapporto di locazione del 20.2.1996 registrato il 27.2.1996 per scadenza del termine alla data del 20.2.2014 e la condanna della resistente al rilascio del bene.

6. Parte resistente, invece, nel ribadire di condurre il bene in forza di autonomo accordo verbale di locazione del 2007 non registrato con decorrenza dal gennaio di tale anno e per il canone di euro 440,00, instava per il rigetto della domanda avversa e chiedeva, in via riconvenzionale, dichiarare cessata la locazione per la corretta data di scadenza indicata per gennaio 2019; accertare il versamento di un canone di euro 440,00; dichiarare il diritto di essa istante a percepire l'indennità per la perdita di avviamento commerciale, previo accertamento dello svolgimento nell'immobile locato di attività commerciale a diretto contatto con il pubblico, quantificandone l'importo in euro 15.000,00 o comunque nella misura ritenuta equa e provata;
in via subordinata, in caso di eventuale riconoscimento della validità del contratto del 1996 prevedente un canone di euro 258,00 al mese, condannare i locatori alla restituzione del maggior canone percepito nell'ultimo quinquennio nella misura di euro 10.920,00 o in quella ritenuta equa e provata.

7. Con sentenza n. 93/2020 del 14.1.2020 il tribunale nolano, sulla base delle risultanze della prova testimoniale espletata, riteneva dimostrata la prospettazione della di non Pt_1
essere subentrata nell'attività commerciale svolta dal padre nell'immobile Persona_1 de quo, con conseguente inoperatività dell'art. 34 l. 392/1978 e avvenuta cessazione già da tempo del contratto del 20.2.1996.
Rigettava, pertanto, la domanda di risoluzione del contratto per scadenza del termine proposta dai ricorrenti ma accoglieva quella di condanna al rilascio dell'immobile accertando che il rapporto inter partes, come prospettato dalla resistente, si fondava su un accordo raggiunto nel 2007 mai formalizzato per iscritto né registrato, pertanto nullo ai sensi dell'art. 1 comma 346 della legge 30/12/2004 n. 311. A tanto faceva conseguire il rigetto delle domande riconvenzionali della di corresponsione dell'indennità ex art. Pt_1
34 l. 392/78 e di accertamento del canone effettivamente pagato, tutte presupponenti la validità del contratto del 2007,negata nella specie, nonché quella, subordinata, di restituzione del maggior canone versato rispetto a quello previsto nel contratto del 1996, essendo quest'ultimo venuto a cessare da tempo e non regolante la locazione inter partes.

8. Avverso tale decisione ha proposto appello con tre motivi. Parte_1

8.1. Con il primo motivo l'appellante lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art. 101 c.p.c. per aver il tribunale rilevato d'ufficio la nullità del rapporto di locazione per omessa registrazione del contratto di locazione senza sottoporre la questione al contradditorio delle parti, le quali avrebbero potuto adeguare le loro difese. Nello specifico, si duole di non essersi potuta opporre al rilievo della nullità, come sarebbe stata sua facoltà essendo la parte debole del rapporto di locazione, secondo i principi affermati da Cass SU sent. n. 26242/2014.

8.2 Con il secondo motivo di gravame l'appellante assume che il primo giudice avrebbe omesso di considerare che la mancata registrazione del nuovo rapporto instauratosi nel 2007
è questione che, oltre a non essere stata sottoposta al contraddittorio, era anche irrilevante nella specie in quanto il rapporto di causa era già noto al Fisco per effetto della registrazione del contratto del 1996 e della cessione registrata dai locatori in favore di essa appellante nel 2003 (cfr documenti prodotti dal locatore in primo grado e da essa appellante in data 25.10.2019), circostanza quest'ultima di cui aveva avuto conferma all'esito dell'istanza alla Agenzia delle Entrate del 16.10.2019; erroneamente il primo giudice, invece che valorizzare la registrazione della cessione del rapporto all'attuale appellante nel
2003, aveva considerato determinante la mancata registrazione del rapporto locativo costituitosi nel 2007 avente ad oggetto lo stesso immobile, che presentava quale unica discrasia rispetto al contratto registrato la misura del canone ( euro 440,00 rispetto al contratto registrato recante il canone di euro 258,00). Assume, ancora, che in ogni caso ogni rapporto o atto, ancorché non registrato, portato all'attenzione dell'autorità giudiziaria, è da considerarsi registrato d'ufficio per effetto del disposto dell'art. 65 TU dell'imposta di registro, con la conseguenza che il tribunale, invece che rigettare le domande, avrebbe dovuto rimettere gli atti all' e pronunciarsi sulle domande sul Controparte_3
presupposto maturato della intervenuta registrazione.

8.3 Con il terzo mezzo l'appellante ripropone le domande riconvenzionali disattese in primo grado, delle quali sostiene la fondatezza sulla scorta degli argomenti difensivi già precedentemente svolti innanzi al tribunale. In particolare, insiste nella domanda di declaratoria di cessazione della locazione per la scadenza contrattuale di gennaio 2019, di accertamento del canone mensile versato nella misura di euro 440,00, di accertamento del diritto all'indennità per la perdita di avviamento commerciale nella misura di euro
15.000,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia nonché quella subordinata di condanna dei locatori alla restituzione del maggior canone percepito nell'ultimo quinquennio pari ad euro 10.920,00 tanto nell'ipotesi di ritenuta vigenza del contratto del 1996 quanto in quella di nullità del contratto del 2007 per mancata registrazione stante il diritto alla restituzioni dei canoni divenuti privi di causale.

8.4. Sulla scorta delle ragioni su esposte, l'appellante ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“A) pronunciarsi la finita locazione con cessazione della materia del contendere in ordine alla già maturata data di scadenza contrattuale ma con concessione di idoneo termine di rilascio da 6 a 12 mesi;

B) accertare e dichiarare che la comparente versa al locatore canone mensile di € 440,00
C) accertare che la comparente svolge nei locali concessi in locazione attività commerciale
a diretto contatto col pubblico e dichiarare il conseguente diritto a percepire, alla cessazione della locazione e come condizione della esecuzione del provvedimento di rilascio, indennità per la perdita di avviamento commerciale nella misura che qui si indica in € 15.000,00 o comunque nella misura che sarà ritenuta equa e provata;

D) condannare il locatore alla restituzione del maggior canone percepito nell'ultimo quinquennio, come precisato, nella misura che si indica in € 10.920,00 o nella misura che verrà ritenuta equa e provata, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze.
E) Vittoria di spese con attribuzione per entrambi i gradi di giudizio. 9 e pur avendo ricevuto regolare notifica del ricorso Controparte_1 CP_2
in appello il 6/02/2020, non si sono costituiti, restando contumaci.
10 Indi la causa è stata decisa mediante dispositivo all'udienza del 19 febbraio 2025 celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter cpc
OSSERVATO
IN DIRITTO
Preliminarmente, a seguito di verifica d'ufficio, va dato atto della tempestività dell'impugnazione.
Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che: la sentenza impugnata n. 93/2020 è stata notificata il 17.1.2020 e l'atto d'appello è stato notificato a mezzo pec in data 6/02/2020.
Ne deriva che il termine previsto dall'art. 325 cpc è stato osservato.
Nel merito, l'appello è infondato e va respinto.
Con la prima ragione l'appellante censura la sentenza impugnata per aver dichiarato la nullità del contratto di locazione del 2007 non solo in assenza di una specifica eccezione di parte, ma omettendo anche di assicurare la previa instaurazione di uno specifico contraddittorio al riguardo.
In sostanza lamenta che la sentenza sarebbe una pronuncia “a sorpresa”, che avrebbe leso il suo diritto di difesa, impedendole di esercitare la facoltà di opporsi alla declaratoria di siffatta invalidità, volta a tutelare la sua posizione di contraente debole.
La censura non merita condivisione.
Quanto alla possibilità del rilievo officioso della nullità del contratto anche in assenza di eccezione di parte, si osserva, in sintonia con i principi affermati dalla Corte regolatrice proprio in materia di locazione, che la nullità del contratto per contrasto con norme imperative- come è quella dettata dall'art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004 di nullità dei contratti di locazione, sia ad uso abitativo che non, se non registrati- costituisce una eccezione in senso lato come tale rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (art. 1421 cod. civ.) (v. Cass. Sez. U. 12/12/2014, nn. 26242 e 26243; Sez. U. 22/03/2017, n. 7294) con l'unico limite che gli elementi sulla cui base l'eccezione può essere rilevata officiosamente- o dedotta dalla parte interessata anche oltre le preclusioni assertive e probatorie- emerga ex actis (v. Cass. Sez. U. 07/05/2013, n. 10531; Cass.
01/09/2021, n. 23721; 06/05/2020, n. 8525; 31/10/2018, n. 27998; 26/02/2014, n. 4548), assumendo rilevanza il c.d. principio di acquisizione processuale, in forza del quale possono assumere rilevanza quei fatti che risultino introdotti e provati tempestivamente, anche se non ne sia stata rilevata la valenza in iure dalla parte interessata. La nullità, in altre parole, può essere rilevata d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, ma solo là dove siano acquisiti agli atti del giudizio tutti gli elementi di fatto dai quali possa desumersene l'esistenza (v. ex aliis Cass. n. 4175 del 19/02/2020; n. 3556 del 13/02/2020; n. 25273 del
10/11/2020; v. pure Cass. Sez. U. nn. 26242 e 26243 del 2014).
Nel caso in esame, il primo giudice ha esercitato correttamente il potere di rilievo officioso della nullità in quanto nell'accertare l'esistenza di una locazione verbale non registrata ha valorizzato gli elementi fattuali acquisiti al processo sulla base della stessa prospettazione difensiva dell'attuale appellante, che da subito, nell'opporsi alla convalida dello sfratto per finita locazione, ha negato la vigenza del contratto del 1996 invocato dai locatori e dedotto, quale fonte della locazione in essere, un autonomo contratto da essa concluso nel 2007 in forma verbale e non registrato con decorrenza da gennaio 2007 e al canone di euro 440,00, tesi ribadita anche nelle memorie integrative depositate a seguito del mutamento del rito e rimasta immutata nel corso del giudizio di merito.
Della cessazione del contratto del 1996 e della sussistenza del nuovo contratto il primo giudice si è persuaso esaminando le risultanze della prova per testi, da cui era emerso che l'attività esercitata da nell'immobile di causa, consistente nella Parte_1 vendita di generi alimentari, era più ampia di quella ivi esercitata in passato dal padre di vendita di frutta e verdura, facendone conseguire l'inapplicabilità Persona_1 dell'art. 34 l. 392/78 al caso di specie.
Il rilievo d'ufficio della nullità della locazione del 2007 è stato operato, dunque, sulla base dell'allegazione di parte del fatto oggetto del rilievo officioso- la conclusione di un contratto verbale non registrato- corroborata dalle prove raccolte in giudizio. Superata la prima critica (assenza di una specifica eccezione di parte) occorre verificare se, come si duole l'appellante, il primo giudice abbia violato il disposto dell'art. 101 coma 2 cpc per aver dichiarato la nullità del contratto omettendo di assicurare la previa instaurazione di uno specifico contraddittorio al riguardo.
Ebbene , anche tale doglianza è destinata, nel caso di specie, al rigetto.
E' pur vero, infatti, che la nullità della locazione per difetto di registrazione rappresenta una questione mista di fatto e di diritto che se rilevata d'ufficio dal giudice, deve essere indicata alle parti, tuttavia la nullità della sentenza che su tale questione si fondi, per violazione del diritto di difesa, può essere pronunciata solo se la parte che se ne dolga prospetti in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato (cfr. Cass., Sez. II, 30/04/2021, n. 11440;
12/09/2019, n. 22778; Cass., Sez. III, 12/06/2020, n. 11308). Nella specie, tuttavia, nel dichiarare la nullità del contratto stipulato tra le parti nel 2007 per mancanza del requisito prescritto dall'art. 1 comma 346 l. 311/2004 ( la registrazione) il tribunale, come detto, si è limitato ad accogliere la ricostruzione specificamente proposta dalla stessa , in Pt_1
ordine al quale la stessa ha avuto la più ampia possibilità di formulare le sue difese e richieste istruttorie, poi ammesse ed espletate. A ciò si aggiunga che, nel lamentare la lesione del contraddittorio, l'appellante ha indicato quale difesa che l'omessa attivazione del contraddittorio le ha impedito di svolgere quella di potersi opporre al rilievo officioso della nullità sull'erroneo presupposto che si tratterebbe di nullità di protezione- azionabile solo dal conduttore o rilevabile d'ufficio solo con il suo consenso- quando invece tale specifico rimedio è previsto dall'art. 13 comma 6 a favore del conduttore esclusivamente per la locazione ad uso abitativo, non applicabile a quella non abitativa.
Pertanto, quand'anche fosse stato sollecitato il contraddittorio, l'attuale appellante mai avrebbe potuto evitare la pronuncia di nullità della locazione che lei stessa aveva indicato essere verbale e non registrata.
Va, pertanto, esclusa la nullità della sentenza, non avendo l'appellante in concreto subito alcun pregiudizio per effetto del rilievo officioso del vizio (mancanza di registrazione) operato dal primo giudice. Ne consegue il rigetto integrale del primo mezzo.
Non migliore destino subisce il secondo mezzo con cui l'appellante sostiene che la registrazione del contratto del 1996 nonché la registrazione della cessione ad essa appellante del predetto contatto operata dal locatore nel 2003 (come da copia del modello F23 prodotto in atti) sarebbe sufficiente a far ritenere integrato il requisito della registrazione anche per la locazione del 2007.
L'argomento è privo di pregio.
Una volta che è stato acclarato, con statuizione sul punto non impugnata, che non vi è stato subentro della nel contratto del 1996 ed accertato che quest'ultimo era cessato da Pt_1 tempo, l'avvenuta registrazione del ridetto contratto ha esaurito i suoi effetti con il venir meno dell'efficacia del contratto stesso mentre la dichiarazione unilaterale di cessione del rapporto operata al Fisco nel 2003 dal locatore non è idonea a far rivivere un rapporto negoziale ormai cessato ed estendere al nuovo rapporto sorto nel 2007 gli effetti della registrazione del primo.
Non essendo in contestazione che il contratto di locazione che il tribunale ha ritenuto stipulato tra e i locatori a gennaio 2007 non fu Parte_1 Parte_6 mai registrato, resta confermata la nullità del ridetto nuovo rapporto per violazione dell'art. 1 comma 346 l. 311/2004, trattandosi di obbligo gravante esclusivamente sui contraenti e non integrabile d'ufficio dal giudice, come erroneamente opinato dall'appellante mediante l'inconferente richiamo all'art. 65 TU dell'imposta di registro.
La superiore conclusione rende superflua la disamina delle domande riconvenzionali di nuovo riproposte in appello dalla le quali presuppongono la validità della locazione Pt_1
del 2007 nonché di quella riconvenzionale subordinata, che presuppone la vigenza del contratto del 1996, circostanze entrambe rimaste sconfessate.
Infine, è inammissibile la domanda di ripetizione di tutti i canoni versati quale conseguenza della nullità del contratto trattandosi di richiesta formulata per la prima volta in appello in violazione dell'art. 345 cpc.
In conclusione, l'appello va integralmente respinto. Non è luogo a provvedere sulle spese del grado stante la contumacia degli appellati.
Ricorrono, invece, i presupposti, stante il rigetto dell'appello proposto dopo il 30.1.2013, per l'applicazione a carico dell'appellante dell'art. 13 comma 1 quater dpr 115 del 2002

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli-seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da così provvede: Parte_1
1) Rigetta l'appello;
2) Nulla per le spese;

3) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione a carico dell'appellante dell'art. 13 comma 1 quater DPR 115 del 2002 in ragione del rigetto dell'appello.
Così deciso in Napoli, li 19.2.2025
Il presidente est.
Dott.ssa Alessandra Piscitiello