R e p u b b l i c a I t a l i a n a in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 6543 R.G.A.C. dell'anno 2018, trattenuta in decisione all'udienza del 12/06/2024 e vertente
TRA
(C.F. , elettivamente domiciliato in Roma, Parte_1 C.F._1 viale Angelico n°70, presso lo studio dell'avv. Paolo Palma (C.F. ) che lo C.F._2
rappresenta e difende giusta procura in atti;

Appellante
E
(C.F. , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via Pietro Cardella n° 23, presso lo studio degli avv. Roberto Castagna ( ) e Giulio Aleandri C.F._3
( ) che lo rappresentano e difendono congiuntamente giusta procura in atti C.F._4
Appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 6560/2018 del Tribunale di Roma, pubblicata in data
29/03/2018.
Conclusioni
Per l'appellante: «.Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis: IN VIA
PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello
e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 6560/2018 emessa dal Tribunale di Roma Sezione V
1 Civile, Giudice Dott. Cinque nell'ambito del giudizio N.R.G. 19578/2015 depositata in cancelleria in data 21.3.2018 accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure, e, per l'effetto, annullare la
Delibera condominiale dell'11.12.2014;
- In via istruttoria disporre Consulenza Tecnica D'Ufficio come già richiesto in primo grado.
- Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”
Per l'appellata: “Piaccia all'Ecc.Ma Corte di Appello di Roma, adita, contrariis reiectis:-
Dichiarare inammissibile comunque non ammettere, la CTU tecnica richiesta dall'appellante; -
Dichiarare inammissibile e/o infondato e per l'effetto respingere l'appello cosi come proposto dal
Sig. ; - Con vittoria di spese e compensi legali oltre IVA e CAP come per legge, e Parte_1
rimborso forfettario”.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio il Parte_1 CP_2
[...
in Roma per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia Controparte_3 all'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertare e dichiarare per i motivi sopra esposti, la invalidità e l'inefficacia e in ogni caso annullare la delibera assunta dal A, in Roma, ai punti uno, due Controparte_4 CP_5 dell'ordine del giorno nella riunione del 11.12.2014. Con vittoria di spese, compensi di giudizio, oltre le spese generali, CAP ed IVA come per legge”.
L'attore rappresentava di essere compartecipe al condominio di Roma, quale Controparte_3
B palazzina A;
Controparte_5
- che con delibera condominiale dell'11 dicembre 2014 erano stati approvati a maggioranza il bilancio consuntivo gestione ordinaria 2013 e il bilancio consuntivo riscaldamento 2013/2014, unitamente ai piani di riparto;

- che aveva partecipato all'assemblea ed espresso voto contrario all'approvazione;
- che la delibera de quo è invalida nei punti uno e due dell'ordine del giorno sotto diversi profili, segnatamente per “mancata consegna documentazione. Omessa e/o incompleta informazione, per irregolarità contabili, violazione dell'art. 1130 bis c.c. e per errata ripartizione spese”.
Si costituiva in giudizio il convenuto, che eccepiva l'inammissibilità e/o improcedibilità, CP_1
l'infondatezza e la pretestuosità della domanda. Nello specifico deduceva:
- che i documenti di spesa relativi al bilancio di gestione ordinaria 2013 e al bilancio di gestione riscaldamento 2013/2014 erano stati messi a disposizione di tutti i condomini, compreso il;
Parte_1

2 - che i criteri di formazione dei rendiconti erano rispettosi della normativa civilistica e del regolamento condominiale e che vi fosse piena conformità tra gli importi di spesa citati nei rendiconti di gestione e i relativi piani di riparto;

- che le singole spese contestate dall'attore fossero state regolarmente ripartite e giustificate.
La causa veniva istruita con produzione documentale e trattenuta in decisione all'udienza del 12 ottobre 2017.
Nella comparsa conclusionale parte attrice eccepiva l'inammissibilità della costituzione del per mancata informazione ai condomini e comunque per mancata ratifica della CP_1 costituzione da parte dell'assemblea condominiale.
Con sentenza n. 6560/2018 il Tribunale di Roma così decideva: “Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza o eccezione, così provvede: A) rigetta la domanda;
B) condanna l'attore al pagamento in favore del convenuto delle spese di lite, che liquida CP_1 in € 4.835,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello. Parte_1
Si è costituito il appellato, che ha contestato nel merito l'appello chiedendone il rigetto. CP_1
All'udienza del 12 Giugno 2024 la causa è stata trattenuta in decisione.
Con il primo motivo di appello rubricato: “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1130 bis e 1131 c.c. – invalidità della costituzione avversaria” lamenta l'appellante che il Giudice di primo grado non ha tenuto conto dell'eccezione proposta nella comparsa conclusionale sull'irregolare costituzione del in giudizio stante la mancata ratifica da parte dell'assemblea CP_1
condominiale.
Premesso che il giudice di primo grado ha trattato l'eccezione rigettandola, nel merito il motivo è infondato.
L'art. 1131 c.c. dispone che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. Un consolidato orientamento della Corte di Cassazione nel ricostruire la portata della disposizione contenuta nell'art. 1131c.c. comma 2 afferma che l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Nel ricostruire la portata
3 di questa disposizione Cass., Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451, richiamandosi a Cass. sez. un. 6 agosto
2010, n. 18331, circa la regola della necessità dell'autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore, ha precisato come tale autorizzazione o ratifica occorra soltanto per le cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1131 c.c., commi 2 e 3, sicché essa non necessita, sussistendo al riguardo autonoma ed incondizionata legittimazione dell'amministratore, per i giudizi che abbiano ad oggetto l'esecuzione di una deliberazione assembleare o, come nel caso in esame, la resistenza all'impugnazione di una delibera proposta da un condomino.
L'amministratore di condominio è, in sostanza, legittimato passivo nel giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto, nel compito di eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, affidato all'amministratore dall'art. 1130 c.c., n. 1, - per il cui espletamento nel successivo art. 1131 gli è riconosciuta la rappresentanza in giudizio del -, è implicitamente ricompreso quello CP_1
di difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui le stesse sono state adottate. Ciò significa che per questo giudizio non occorreva che l'amministratore si munisse di autorizzazione dell'assemblea per resistere nella lite, né che l'assemblea desse mandato all'amministratore per conferire la procura "ad litem" al difensore, che, quindi, lo stesso amministratore ha il potere di nominare. Sicché deve ribadirsi, quanto al primo motivo di ricorso, che l'amministratore di un condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell'art. 1131 c.c., commi 2 e 3,
(quale, nella specie, la resistenza all'impugnazione di una delibera proposta da un condomino), non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ed un'eventuale delibera sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall'amministratore (cfr.
Cass., Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass., Sez. 2, 3 dicembre 1999, n. 13504; Cass., Sez. 2, 26 novembre 2004, n. 22294).
Con il secondo motivo di appello rubricato “Violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis c.c. mancata consegna e messa a disposizione della documentazione contabile, mancata valutazione delle prove”, l'appellante censura la sentenza in quanto non si compererebbe l'iter logico che ha portato il giudicante a considerare la richiesta effettuata con telegramma del 9 Marzo 2015 non costituente prova del fatto che l'amministratore non abbia permesso di prendere visione dei documenti relativi al bilancio.
Il motivo è privo di pregio e va disatteso.
In primo luogo, occorre rilevare che pacificamente, come evidenziato dal giudice di prime cure e come eccepito dal appellato, l'onere di fornire la prova che l'Amministratore ha rifiutato CP_1 di mettere in visione e/o di consegnare i documenti condominiali incombe sull'attore.
4 Prova che non è stata fornita dall'odierno appellante.
Correttamente, infatti, il Giudice di prime cure ha ritenuto che a fronte del riscontro obiettivo e documentale circa il fatto che i documenti contabili erano stati messi a disposizione di tutti i condomini dall'Amministratore, come riportato negli avvisi di convocazione dell'assemblea condominiale del 10/11 dicembre 2014, il nulla ha dimostrato. E di certo la prova, CP_1 spettante all'attore, non può ritenersi fornita da una richiesta successiva di oltre tre mesi all'approvazione del bilancio. Detta circostanza non prova in alcun modo il rifiuto da parte dell'amministratore di mettere a disposizione la documentazione contabile relativa al bilancio oggetto di assemblea condominiale prima della sua approvazione.
Con il terzo motivo di appello rubricato “errata formazione del rendiconto condominiale violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis c.c. carenza ed illogicità della motivazione” l'appellante lamenta che l'o.d.g. dell'assemblea del 11.12.2014 scindeva in punti separati e discordanti il rendiconto condominiale, producendo l'incomprensibilità del rendiconto stesso, e che i documenti contabili erano carenti degli elementi strutturali. Inoltre, viene eccepita la mancanza della nota sintetica esplicativa e che tutti i consuntivi sono caratterizzati da maggiori versamenti da parte dei condomini per il pagamento dei saldi dell'esercizio precedente non contabilizzati tra le entrate del rendiconto ma tra i crediti verso i condomini compensati con altrettanti debiti verso condomini nella situazione patrimoniale.
Tale motivo di appello è in parte infondato ed in parte inammissibile.
Inammissibili sono le eccezioni formulate solo in grado di appello da parte dell'appellante, ossia l'eccezione relativa alla mancanza della nota sintetica e di generici maggiori versamenti.
Per il resto la doglianza è infondata.
La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 28257/2023 è tornata a trattare il contenuto e criteri di redazione del rendiconto condominiale, affermando che il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione CP_1
anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.
Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato
5 effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di CP_1
cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.
Nel caso in esame l'appellante non ha contestato la mancanza di qualche elemento prescritto dalla norma citata ma si è limitata a manifestare censure del tutto generiche, alcune introdotte, peraltro, con le comparse conclusionali e dunque tardivamente.
Lamenta la separata considerazione e ripartizione delle spese di riscaldamento, ovvero l'adozione del criterio di competenza, circostanze tali da non inficiare la reazione del bilancio che comunque consente la ricostruzione delle entrate e delle spese, anche perché la ripartizione distinta delle spese di riscaldamento è frutto di un accordo reiterato nel tempo dai condomini, come ammesso dallo stesso appellante, mentre altre spese, come sostenuto dal giudice di primo grado, quali quelle processuali relative alla diffida formulata nei propri confronti, all'attribuzione delle spese di assicurazione e per le spese di cancelleria trovano il loro criterio di ripartizione nell'art. 1123 cc.
L'appello in definitiva va rigettato e le spese del presente grado di giudizio, liquidate secondo il DM
55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte appellante.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , avverso la Parte_1
sentenza n. sentenza n. 6560/2018 del Tribunale di Roma, così provvede:

1- rigetta integralmente l'appello;

2- condanna al pagamento, in favore del Parte_1 Controparte_6
in persona dell'amministratore p.t., delle spese del presente grado di giudizio, liquidate in €
[...]
5.809,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

3- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002.
Roma, 18.03.2025
Il consigliere estensore Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati
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