624/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:

Parte_1 rappresentato dall'avv.to Gianvittorio Domini come da mandato allegato telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
, ed e CP_1 CP_2 CP_3 Controparte_4
difesi dall'avv. Roberto Lamma, CP_5 come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia la Corte
d'Appello adita, previa fissazione dell'udienza di discussione davanti al Collegio in accoglimento dell'appello proposto con il presente ricorso e in totale riforma della sentenza impugnata, disattesa ogni contraria istanza, - nel merito, in ogni caso, in accoglimento della presente impugnazione,

revocare il decreto ingiuntivo n. 79/2021 (R.G.
2229/2020), emesso dal Tribunale Civile di La
Spezia in data 09.02.2021 e notificato il giorno
31.03.2021, per i motivi di cui in atti, respingendo ogni avversa domanda poiché infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, dichiarare che
[...]
, in persona del Parte_1 liquidatore legale rappresentante pro tempore, nulla deve ai IGi - sempre in via Parte_2 principale nel merito, previa adozione, se del caso
e ritenuto, dei provvedimenti di cui all'art. 669 decies commi 1 e 2 c.p.c. relativamente all'ordinanza cautelare emessa in data 22.09.2020 dallo stesso Tribunale della Spezia: - accertare e dichiarare che la società ricorrente ha costituito a partire dal 2010, a propri a integrale cura e spese,
l'azienda alberghiera denominata Albergo Europa avente sede nei locali di proprietà dei IGi
– siti in Levanto, Via Dante 41 (SP) e CP_5 CP_4 di esserne pertanto la proprietaria;
- accertare e dichiarare la simulazione del contratto denominato
“Contratto di affitto di azienda alberghiera” intercorso tra la società ricorrente ed i IGi in data 9.12.2010; - accertare e Parte_3 dichiarare che il rapporto dissimulato intercorso in pari data tra i ricorrenti e la Parte_1 integra gli estremi della locazione ad uso diverso da quello abitativo ai sensi e per gli effetti di cui alla Legge 392/1978 e che lo stesso si è risolto anzitempo per fatto e colpa esclusivi dei IGi
– - accertare e dichiarare che la CP_5 CP_4 conduttrice ha effettuato Parte_1 nell'immobile sito in Levanto (SP) interventi di manutenzione straordinaria per un importo non inferiore ad Euro 352.741,00 e conseguentemente - condannare i IGi IG , Parte_4 CP_4
, , , e
[...] Parte_5 Parte_6 CP_5
, solidalmente tra loro, all'integrale
[...] risarcimento dei danni patiti e patiendi dalla società in conseguenza della Parte_1 cessazione anticipata del contratto di locazione anzidetto e della restituzione anticipata dei locali con conseguente chiusura dell'unità locale, sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante, previa se del caso C.T.U. volta all'esatta quantificazione degli stessi, oltre all'ammontare dell'indennità prevista dall'art. 34 della Legge
392/1978 pari ad Euro 131.250,00 e/o nella somma meglio vista o ritenuta e, in ogni caso , - condannare inoltre i IGi IG , Parte_4
, , , e Controparte_4 Parte_5 Parte_6
, solidalmente tra loro, all'integrale CP_5 rimborso in favore della società Parte_1 del controvalore dei lavori di ristrutturazi one
[...] effettuati nei locali siti in Levanto, Via Dante
Alighieri 41 che ospitavano l'azienda alberghiera denominata Albergo Europa - In ogni caso con vittoria di spese del giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A. di legge” si insta affinché codesta Ecc.ma Corte
d'Appello voglia ammettere prova per testi sulle circostanze di fatto come esposte nei capitoli di prova già formulati nel ricorso introduttivo della causa R.G. N. 324/2021, non ammessi in I grado, che di seguito si ritrascrivono: “1. Vero che al momento di sottoscrivere il contratto di affitto di azienda con i IGi questi ultimi Parte_3 conducevano l'attività alberghiera sotto l'insegna
Albergo Europa in Levanto, Via Dante 41”; “2. Vero che all'atto della cessazione del contratto di affitto di azienda relativo all'Albergo Europa la I.C.D. di
SE & C. S.n.c. ha restituito ai IGi Pt_3 solo l'immobile sito in Levanto, Via Dante 41
[...] corredato di alcuni arredi”; “3. Vero che la I.C.D. di
SE & C. S.n.c. prima di cessare la propria attività ha alienato alla . tutti Parte_1 Pt_1
i beni aziendali di cui disponeva per un corrispettivo di Euro 72.000,00 come da fatture sub docc. 7, 8 e 9 che si rammostrano al teste”; “4. Vero che il corrispettivo di 72.000,00 euro di cui alle suddette fatture è stato integralmente pagato dalla
; “5. Vero che la I.C.D. di Parte_1 Pt_1
SE & C. S.n.c. ha volturato in capo ai IGi tutti i contratti afferenti l'azienda Parte_3
Albergo Europa prima di cessare l'attività (e così in via esemplificativa, contratti di fornitura di utenze, beni e servizi, contratti di somministrazione, contratti pubblicitari, contratti assicurativi, contratti di lavoro)”; “6. Vero che nel 2010 al momento di ricevere in consegna dai IGi Pt_3
i locali costituenti l'immobile di Via Dante n.
[...]
41 in Levanto gli stessi si presentavano in precario stato di conservazione e necessitavano di un intervento di ristrutturazione integrale”; “7. Vero che il suddetto immobile di Via Dante n. 41 in
Levanto nel 2010 era privo di agibilità e di C.P.I. dei Vigili del Fuoco”; “8. Vero che per ottenere
l'agibilità ed il C.P.I. la ha Parte_1 dovuto effettuare nell'immobile i lavori di ristrutturazione e gli interventi straordinari di cui ai documenti nn. 27 e 34 che si rammostrano al teste”; “9. Vero che e i IGi Parte_1 al momento di sottoscrivere il Pt_3 CP_4 contratto di affitto di azienda dell'Albergo Europa hanno inteso stipulare, dissimulandolo, come in effetti hanno stipulato, un contratto di locazione alberghiero della durata complessiva di anni 9 più ulteriori 9 anni per consentire alla . Parte_1 di ammortizzare integralmente i costi dei Pt_1 lavori di ristrutturazione fatti e da farsi”; “10. Vero che tutti i dipendenti della Parte_1 impiegati nell'attività dell'Albergo Europa sono stati assunti ex novo a partire dal mese di Aprile del 2011”; “11. Vero che il personale impiegato dalla nell'attività alberghiera Parte_1 di Levanto era lo stesso che prestava attività per la I.C.D di SE & C. S.n.c. fino al 2010”; “12.
Vero che dal 2013 e fino a tutto il 2020 la
[...] ha effettuato nell'immobile di Parte_1
Levanto gli ulteriori lavori dettagliatamente esposti nelle fatture di cui al doc. 28 che si rammostra al teste e che detti lavori comprendevano la predisposizione per ulteriori miglioramenti di natura impiantistica (i.e. pannelli solari e braghe per il futuro spostamento dei bagni)”; “13. Vero che alla data del 30.10.2020 l'immobile sito in Levanto
Via Dante n. 41 si presentava nelle condizioni descritte nella relazione tecnica asseverata prodotta sub doc. 26 che si rammostra al teste”;
“14. Vero che alla data del 30.10.2020 i prospetti, le facciate e le coperture dell'immobile sito in
Levanto Via Dante n. 41 erano in precario stato di conservazione così come rappresentato dalle fotografie prodotte sub doc. 13 che si rammostrano al teste”; “15. Vero che la nel Parte_1 corso del rapporto di locazione è intervenuta in diverse occasioni a proprie spese per mettere in sicurezza i prospetti, le facciate e le coperture dell' dell'immobile sito in Levanto Via Dante n. 41” Si insta inoltre affinché venga ammessa la prova per interpello dei resistenti appellati IGi – CP_5 sul seguente capitolo: “Vero che il pagamento CP_4 dei canoni relativi al godimento dell'immobile di
Levanto, Via Dante 41 avveniva da parte della proporzionalmente al valore Parte_1 delle loro rispettive quote di proprietà dello stesso?”. Si insta altresì affinché codesta ecc.ma
Corte d'Appello Voglia ordinare la produzione in giudizio ai resistenti, ex art. 210 c.p.c., o comunque ordinarne l'esibizione all'Amministrazione finanziaria competente, delle rispettive dichiarazioni dei redditi afferenti agli anni dal
2010 (periodo d'imposta 2009) al 2020 (periodo
d'imposta 2019) compreso. Si insta da ultimo affinché codesta ecc.ma Corte d'Appello Voglia licenziare C.T.U. volta alla quantificazione dell'integrale risarcimento del danno patito e patiendo dalla società per Parte_1 tutti i titoli di cui alla narrativa che precede ossia:
a) danno emergente e lucro cessante derivanti de lla cessazione anticipata del contratto di locazione con conseguente cessazione definitiva dell'attività alberghiera b) rimborso dei lavori svolti nell'immobile d' importo non inferiore ad Euro
352.741,00 nonché c) ammontare dell'indennità prevista dall'art. 34 della Legge 392/1978 quest'ultima da quantificarsi in misura pari ad
Euro 131.250,00 e/o nella somma meglio vista o ritenuta.
PER PARTE APPELLATA: “Piaccia alla Corte di
Appello di Genova Ecc.ma adita dichiarare l'appello proposto da Parte_1 inammissibile ex art. 348 bis cpc e, comunque, in ogni caso, respingerlo in quanto infondato in fatto
e diritto, confermando, di conseguenza, in toto, la sentenza n.130/2024 del Tribunale civile della
Spezia, emessa il 6.2.2024 nei procc. riuniti nn.324/2021 e 932/2021 R.G. Vinte spese e competenze del doppio grado di giudizio, nonché condanna dell'appellante ex art.96 cpc per lite temeraria, come già richiesto nel primo grado, per la grave scorrettezza e mala fede co n cui la società avversaria ha agito indicando circostanze non vere, tacendo fatti decisivi, confezionando documenti falsi e cercando di utilizzarli strategicamente, tentando di avvalorare fatti non sussistenti e perfino di stravolgere a proprio vantaggio e a danno delle controparti la disponibilità bonaria e
l'atteggiamento collaborativo di queste ultime”.
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado ha proposto ricorso ex art. 447 bis Parte_1
c.p.c., davanti al Tribunale della Spezia, nei confronti dei sig.ri e ed ha CP_4 CP_5 sostenuto:
• di avere sottoscritto, in data 9 dicembre 2010, con i resistenti, un contratto di affitto dell'azienda alberghiera della quale questi ultimi erano proprietari, denominata “Albergo Europa”, ubicata presso gli immobili siti in Levante, Via Dante
Alighieri n. 41, censiti al Catasto Fabbricati, del
Comune di Levante al foglio 30 mappale 256 subalterno 2, mappale 257, mappale 258 subalterni 1 e 2, mappale 259;
• che, in realtà, il contratto concluso aveva solo la veste formale di un contratto di affitto di azienda, in quanto esso dissimulava una locazione di immobile, come era desumibile dalla circostanza che, al momento della stipula, dell'azienda esistevano solo gli immobili consegnati (peraltro inidonei all'esercizio dell'attività alberghiera) e nessun altro bene strumentale;

• che per poter esercitare l'attività Parte_1 alberghiera, aveva dovuto acquistare ex novo i diversi beni strumentali destinati all'azienda ed aveva sostenuto spese per circa 300.000,00 per ristrutturare l'immobile, al fine di procedere al suo adeguamento strutturale e funzionale, in modo da renderlo a norma per l'esercizio dell'attività alberghiera;

• che, in corso di rapporto, in data 23 luglio 2020,
i resistenti avevano prima chiesto e, poi, ottenuto, con ordinanza pronunciata dal Tribunale della
Spezia ex art. 700 c.p.c. del 22.09.2020, il rilascio dell'immobile;
• che il provvedimento in esame era stato erroneamente pronunciato sul presupposto che la parte conduttrice era in ritardo nei pagamenti dei canoni e che il contratto prevedeva a tal riguardo una clausola risolutiva espressa per tale ipotesi;

• che l'ordinanza di cui sopra era stata confermata in sede di reclamo;

• Che l'immobile era stato, infine, rilasciato nel novembre 2020;
I ricorrenti hanno, quindi, chiesto di dichiarare che il contratto stipulato tra le parti dissimulava, sotto le forme del contratto di affitto di azienda, una locazione di immobile commerciale e, che, quindi, la clausola risolutiva espressa era nulla ex art. 79 L 392/78 e, in ogni caso, non sussisteva il grave inadempimento tale da giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione, oltre al risarcimento dei danni.
La causa è stata iscritta al RG del Tribunale della
Spezia n. 324/21.
I resistenti si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto di respingere le domande proposte.
Quasi contestualmente, i sig.ri e CP_4 CP_5 hanno chiesto ed ottenuto dal Tribunale della
Spezia il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 79/21, con il quale hanno intimato alla soc. il pagamento dell'importo Parte_1 di euro 70.554,00 per canoni scaduti e non versati relativi all'anno 2020, oltre interessi e spese del monitorio. ha proposto opposizione avverso il Parte_1 suddetto decreto e la causa ha assunto il numero
RG 932/21.
A sostegno dell'opposizione, la società ha ribadito quanto già sostenuto nel precedente giudizio, evidenziando, inoltre, che, dal credito fatto valere dai locatori, dovevano essere detratti una serie di importi e, in ogni caso, sussistevano i presupposti per una riduzione del canone, a causa degli effetti della crisi per il Coronavirus.
Anche in questo giudizio, i sig.ri e si CP_4 CP_5 sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto di respingere l'opposizione.
Riuniti i 2 giudizi, la causa è stata decisa, dopo un'istruzione documentale, con la sentenza
130/2024, pronunciata in data 6.2.2024, depositata in cancelleria in pari data e non notificata, la quale ha così statuito: “A) Rigetta le domande svolte da nel Parte_1 procedimento n. 324 /2021 B) Conferma il decreto ingiuntivo n. 79/ 2021 del Tribunale della Spezia.
C) Condanna alla rifusione delle Parte_1 spese processuali a favore di , CP_1 CP_2
, e liquidandole CP_3 Controparte_4 CP_5 complessivamente in € 7.122,00 oltre accessori per onorari. D) Rigetta tutte le altre domande”.
Il Tribunale, esaminati i pregressi contratti di affitto di azienda Albergo Europa, stipulati con i precedenti affittuari, ha concluso che oggetto del contratto non era solo l'immobile, bensì “un'entità più vasta, comprensiva di beni immobili e mobili, idonea allo svolgimento di un'attività commerciale, di cui l'immobile è pertanto solo una componente seppure principale”, costituente, quindi, a tutti gli effetti, un'azienda.
Il Tribunale ha, poi, respinto l'opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto il rilascio dell'immobile era stato eseguito solo nel novembre
2020 e parte attrice aveva occupato l'immobile sino a tale data, senza corrispondere la relativa indennità.
2 Il giudizio di appello. ha proposto appello avverso il Parte_1 suddetto provvedimento ed ha chiesto, in riforma della sentenza qui in esame, di accogliere le domande formulate in primo grado.
Le controparti si sono costituite in giudizio ed hanno chiesto di confermare la sentenza impugnata.
L'udienza di discussione, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., si è tenuta in data 18 febbraio 2025. All'esito, è stata pronunciata la presente sentenza.
3 I motivi di appello.
Con il primo motivo di appello, la soc.
[...] ha impugnato la sentenza lamentando la Pt_1
“Violazione e/o errata applicazione dell'art. 1417
c.c., dell'art. 27 della Legge 392/1978 e dell' art.
1 comma 9 septies D.L.

7.2.1985 n. 12 convertito in L.

5.4.1985 n. 118 - Erronea e/o omessa valutazione degli elementi di prova offerti in I grado dalla società ricorrente ai fini della qualificazione del rapporto giuridico oggetto di causa – Omessa istruttoria su un punto decisivo della controversia – Illogicità della motivazione –
Integrale riproposizione delle domande formulate anche in via istruttoria in I grado, ivi compresa
l'istanza di C.T.U. sulla quantificazione dei danni
- come dettagliatamente formulate nella memoria integrativa di ex art. 426 c.p.c. Parte_1 nelle cause riunite RR. GG. NN. 324/2021 e
932/2021 agli atti”.
Secondo l'appellante, il Tribunale, nel motivare il rigetto delle domande proposte, aveva richiamato i contratti di affitto pregressi, dall'esame dei quali, però, risultava il contrario di quanto sostenuto dalla sentenza impugnata, dal momento che i beni strumentali che, nel 1974, componevano l'Albergo, come da elenco allegato al relativo contratto di affitto, erano venuti meno nel
1997, quando dell'azienda non restavano che i muri. Al momento della stipula del contratto di affitto di azienda oggetto di causa, l'immobile era inadeguato a svolgere l'attività alberghiera, tanto
è vero che aveva dovuto Parte_1 intraprendere consistenti lavori di trasformazione dell'immobile ed aveva dovuto procedere all'acquisto di beni strumentali, per poter esercitare l'attività alberghiera.
Da ciò, doveva desumersi che le parti avevano stipulato, sotto la veste formale di un contratto di affitto di azienda, un contratto di locazione di immobili.
Il Tribunale avrebbe dovuto dar corso all'istruttoria richiesta dall'appellante, a seguito della quale avrebbe dovuto riqualificare il contratto in esame.
Con il secondo motivo di appello, Parte_1 ha lamentato la “Violazione e/o errata applicazione degli artt. 1263 e 1264 c.c. in relazione al D.P.C.M. dell'11.03.2020 e degli artt.
633 e ss. c.p.c. - Erronea e/o omessa valutazione degli elementi di prova offerti in I grado dalla società ricorrente relativamente alla non liquidità, certezza ed esigibilità dell'asserito credito vantato dai IGi – in forza del decreto CP_5 CP_4 ingiuntivo n. 79/2021 del Tribunale della Spezia opposto dalla – Erroneità della Parte_1 motivazione della sentenza gravata – Integrale riproposizione delle domande e delle eccezioni formulate sul punto anche in via istruttoria in I grado, ivi compresa l'istanza di C.T.U. sulla quantificazione dei danni - come dettagliatamente formulate nella memoria integrativa di
[...] ex art. 426 c.p.c. nelle cause riunite Parte_1
RR. GG. NN. 324/2021 e 932/2021 agli atti”.
Il credito posto a fondamento del ricorso proposto in sede monitoria dai IGi non Parte_2 ricopriva, all'evidenza, i requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità previsti dalla norma di cui all'art. 642 c.p.c. ed era destituito pertanto dei requisiti minimi non solo per l'ottenimento della provvisoria esecuzione ma financo per la sua emissione.
Dagli importi liquidati dovevano essere defalcati
10.000,00 euro versati agli appellati quale deposito cauzionale e 12.500,00 euro quale canone relativo ai mesi Novembre 2020 e Dicembre
2020, conteggiato ma non dovuto in quanto a tale data l'immobile era già stato rilasciato.
Inoltre, il credito fatto valere da parte appellata derivava dal mancato pagamento di canoni locatizi relativi all'anno 2020 e, quindi, relativi al periodo di piena emergenza da VI-19, allorché le attività alberghiere erano chiuse, causa sospensione disposta per D.P.C.M. NN NG non poteva essere chiamata, a fronte del verificarsi di una causa di forza maggiore, ad eseguire il contratto, non potendo, nella situazione in allora emergenziale, svolgere la sua attività e pagare il canone, con l'effetto giustificativo del ritardo nell'adempimento dei propri obblighi.
4 La qualificazione del contratto stipulato dalle parti.
Il primo motivo di appello verte in merito alla qualificazione del contratto concluso dalle parti: locazione di immobile o affitto di azienda?
Tuttavia, qualunque sia la corretta natura del contratto in esame, egualmente l'esito del giudizio non muterebbe.
Infatti, il contratto denominato di “affitto
d'azienda alberghiera” (doc. 2 di parte appellante, integrato sub doc. 14) è ormai risolto.
Nell'integrazione al contratto in esame di cui alla prod. 14 di parte appellante, fu specificato che “le parti espressamente convengono che il mancato pagamento, da parte dell'affittuaria, dei canoni di affitto, decorsi 10 gg. da ogni singola scadenza, determina la risoluzione di diritto del contratto con conseguente obbligo, in capo all'affittuaria, di provvedere all'immediata restituzione ai proprietari dell'azienda alberghiera”.
Il pagamento dell'ultimo canone relativo all'anno
2019 intervenne dopo oltre 40 gg. dalla scadenza
(versamento dell'importo dovuto a gennaio 2020,
a fronte di una scadenza contrattuale al 30 novembre 2019, come da prod. 2 e 14 di parte appellante).
Per queste ragioni, con raccomandata 7 gennaio
2020, gli appellati chiesero dichiararsi la risoluzione del contratto di affitto.
Il Tribunale della Spezia, nel provvedimento ex art. 700 c.p.c. (doc. 20 di parte appellante), confermato dal reclamo, ha riconosciuto “la legittimità della risoluzione del contratto azionata dai ricorrenti in base alla clausola risolutiva espressa”, accogliendo il ricorso proposto dagli appellati, i quali avevano chiesto la restituzione dell'azienda, proprio sostenendo, ai fini del fumus, che il contratto si era risolto di diritto, per effetto della clausola risolutiva espressa e del mancato pagamento di tali canoni.
Se anche si riconoscesse che il contratto stipulato tra le parti non è un contratto di affitto di azienda, bensì un contratto di locazione di immobile, egualmente si dovrebbe concludere che il contratto è risolto per inadempimento del conduttore.
Infatti, le parti possono pacificamente convenire clausole risolutive espresse anche quando stipulano un contratto di locazione.
L'art. 5 della L 392/78, relativo alla locazione, dà rilievo, ai fini della risoluzione, al ritardo nel pagamento del canone superiore a 20 gg.
Nella clausola sopra riprodotta, invece, le parti previdero la risoluzione del contratto, nel caso di ritardo di 10 gg.
Tale difformità non è motivo di nullità dell'intera clausola, come sembra sostenere parte appellante, ma, al più, ove il contratto in esame fosse di locazione e non di affitto di azienda, determinerebbe la sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. del termine di legge a quello (più ridotto) convenzionale. Anche il termine di legge, però, è stato violato, con conseguente operatività della clausola risolutiva.
Una volta riscontrato che il contratto è risolto per inadempimento dell'appellante, è irrilevante valutare se questo era soggetto alla disciplina delle locazioni o degli affitti di azienda e, quindi, se il contratto sarebbe scaduto o meno nella data convenuta, in quanto, comunque, esso si è sciolto anticipatamente per inadempimento del conduttore. La diversa qualificazione del contratto non rileva neppure ai fini della domanda ex art. 34 L 392/78, in quanto l'indennità in esame non può essere richiesta dal conduttore che ha dato causa alla risoluzione. Ovviamente, poi, nessun risarcimento del danno conseguente allo scioglimento anticipato del contratto è dovuto al conduttore che, con il proprio comportamento, ha determinato la risoluzione del contratto medesimo, anche nel caso di locazione e non di affitto.
Quanto, invece, ai costi sostenuti per la ristrutturazione dell'immobile, la statuizione contenuta nella sentenza di primo grado, secondo cui nessun risarcimento era dovuto, dal momento che “il contratto del 09.12.2020 ai punti 10), 11),
13), 14), 15) e 16) prevede espressamente che debba eseguire le riparazioni Parte_1 dei beni immobili e che la stessa possa altresì apportare miglioramenti ed addizioni ai locali, in ogni caso con costi a carico esclusivo della parte affittuaria”, non è stata oggetto di censure ex art. 342 c.p.c. Di conseguenza, la statuizione è passata in giudicato e tale effetto non verrebbe meno neppure nel caso di riqualificazione del contratto.
Ne discende, quindi, il rigetto del primo motivo di appello.
5 Il pagamento dei canoni
Il secondo motivo di appello è, invece, solo parzialmente fondato.
Parte appellata non ha contestato di aver incamerato il deposito cauzionale, né ha allegato che tale importo è destinato a indennizzare eventuali danni.
Ne discende che esso, incrementato di interessi,
l'importo di 10.000,00 euro, versato ai locatori a tale titolo, deve essere defalcato dal debito dell'appellante.
Parte appellante ha sostenuto che, ai fini dei canoni dovuti nell'anno 2020, nulla poteva essere preteso per i canoni di novembre e di dicembre.
L'immobile fu rilasciato a fine novembre (il 26, come da paragrafo 26 dell'appello e prod. 24 e 25 di parte appellante). Di conseguenza, non è dovuto alcun importo solo per il mese di dicembre 2020.
L'importo ingiunto (di poco superiore a 70.000,00 euro) è inferiore a quello dovuto per un'intera annualità (75.000,00 euro rivalutabili, come si evince dalla prod. 14 di parte appellante).
Da ciò, si evince che quanto preteso non conteggia la mensilità di dicembre.
Rimane da decidere se, considerato che, nel periodo in cui il credito azionato da decreto ingiuntivo maturò, si verificò l'emergenza VI, con conseguente chiusura degli alberghi, possa essere richiesta una riduzione dei canoni relativi.
La risposta è negativa.
Parte appellante avrebbe dovuto rilasciare l'immobile sin dalla comunicazione (precedente all'emergenza VI e risalente al gennaio 2020, come detto) della controparte di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Gli importi dovuti per l'anno 2020 sono, quindi, la diretta conseguenza dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di rilasciare l'immobile. A questo, deve aggiungersi che la morosità è cominciata ben prima del VI (infatti, come detto, la risoluzione
è intervenuta per il mancato pagamento dei canoni relativi all'anno 2019) e non è, quindi, da mettere in relazione causale con essa.
Ne discende che nessuna riduzione degli importi dovuti ex art. 1591 c.c. può essere richiesta dall'appellante.
6 Le spese di lite Le spese di lite seguono la soccombenza, valutata globalmente e vengono liquidate in dispositivo.
La riduzione dell'importo riconosciuto in primo grado non giustifica una riliquidazione delle spese di lite, che vengono, quindi, liquidate in importo pari a quanto previsto in primo grado.
La condanna ex art. 96 c.p.c. presuppone una soccombenza totale, che, nella specie, non c'è stata. La relativa domanda proposta dagli appellati non può, quindi, essere accolta.

PQM

In parziale riforma della sentenza del Tribunale della Spezia n. 130/24; revoca il decreto ingiuntivo 79/21 del Tribunale della Spezia e condanna a Parte_1 pagare agli appellati euro 60.554,00, detratti gli interessi legali sull'importo di euro 10.000,00; conferma nel resto la sentenza impugnata;
condanna a Parte_1 rifondere agli appellati le spese di lite del giudizio di appello, che liquida in euro 9.991,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.
Genova 25 febbraio 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno