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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE Il Tribunale Ordinario di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nell'ambito del giudizio civile RG 422/2024, promosso da nata a [...] il [...] (CF ) Parte_1 C.F._1 ed ivi residente in [...], ed elettivamente domiciliata in Ronciglione (VT) Vicolo del Ghetto, 5 presso lo studio dell'Avv. Andrea Duranti (C.F. ) che la C.F._2 rappresenta e difende in forza di procura in atti ( Email_1
- ricorrente – contro nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1
residente in [...], elett.te C.F._3 dom.to in Ladispoli (RM), via delle Margherite n. 5/A, presso lo studio dell'Avv. Antonio Chiocca, c.f. che lo rappresenta C.F._4
e difende giusta procura in atti
- resistente con riconvenzionale- Conclusioni: come in atti FATTO E DIRITTO Con ricorso depositato in data 19.2.2024 la Sig.ra Parte_1 conveniva in giudizio per sentirlo condannare alla Controparte_1 restituzione, in favore della istante, del box sito in Ladispoli Via dei Delfini 24, contraddistinto al catasto al foglio 73, part. 236, sub 18, piano s1, interno M libero da persone e cose;
a risarcire alla Sig.ra il Pt_1 danno dalla detta patito per l'occupazione illegittima del box a partire dal mese di gennaio 2023 sino all'effettivo rilascio e quantificabile in almeno € 4550,00 ovvero nella somma maggiore o minore che verra' determinata in corso di causa;
in subordine, e salvo gravame, nella denegata ipotesi di accertamento della esistenza di un contratto di locazione in essere tra le parti, dichiararne la risoluzione per grave inadempimento del sig.
[...] all'obbligo di corrispondere il canone di locazione e CP_1 conseguentemente condannarlo a restituire il bene. Premetteva la ricorrente di essere proprietaria del box ad uso magazzino sito in Ladispoli Via dei Delfini 24, contraddistinto al catasto al
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foglio 73, part. 236, sub 18, piano s1,interno M pervenutole per successione;
di verlo concesso in comodato orale, nel mese di maggio del 2018 al sig. senza fissazione di un termine Parte_2 in ragione del rapporto di amicizia intercorrente con il proprio figlio e con l'intesa che sarebbe stato restituito a semplice richiesta della proprietaria;
che l'accordo prevedeva a carico del comodatario unicamente l'onere di rimborsare le spese condominiali e per l'energia elettrica e le parti avevano concordato di non formalizzare per iscritto l'accordo considerati i legami di amicizia intercorrenti tra il figlio della Sig.ra Pt_1 Per_1
e Sig. che intendeva utilizzare il box solo per qualche
[...] CP_1 mese;
di avere richiesto la restituzione del box con lettera raccomandata del 26.1.2023; che il rifiuto del convenuto era derivato dal sostenere di detenere legittimamente il box in forza di un contratto verbale di locazione che, tuttavia, non era mai stato stipulato;
che era esitato negativamnte il tentativo di conciliazione. Rappresentava, quindi, la ricorrente che anche nella denegata ipotesi in cui si fosse ritenuto che il Sig. CP_1 deteneva il box in forza di un contratto verbale di locazione il contratto verbale era comunque nullo con la conseguenza che egli era un occupante senza titolo dell'immobile ed in ogni caso inadempiente all'obbligo di corrispondere il canone non avendo corrisposto alcuna somma per il godimento del bene. Si costituiva il resistente rappresentando che, contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, egli aveva sin dal principio (aprile 2019) condotto in locazione e non in comodato il box versando regolarmente il canone mensile che era stato, nello stesso modo, concordato in € 420,00 annuali salvo poi interromperne il pagamento a seguito dell'allagamento dello stesso box avvenuto esattamente in data 9.03.2021. Proponeva, quindi, domanda riconvenzionale, finalizzata ad accertare l'esistenza tra le parti di un contratto di locazione ad uso diverso al prezzo annuale di euro 420,00 e alla condanna della sig.ra al risarcimento dei Parte_1 danni patrimoniali patiti a seguito degli episodi di allagamento e quantificati complessivamente nella somma di euro 18.500,00. Parte ricorrente eccepiva la inammissibilità della riconvenzionale ex art.418 c.p.c . La causa, ritenuta di natura documentale veniva assunta in decisione all'udienza svoltasi ex art.127 ter c.p.c del 17.6.2025. In via preliminare va dichiarata la inmmisisbilità ex art.418 c.p.c della della domanda riconvenzionale del resistente per la mancata proposizione dell'istanza di fissazione di nuova udienza (Cass. Sez. L, Sentenza n.18125 del 15/09/2016). La deduzione del resistenza in ordine alla esistenza di un contratto di locazione vale, invece, come eccezione esaminabile in quanto finalizzata a paralizzare la domanda del ricorrente e tuttavia infondata per quanto di seguito considerato. La detenzione dell'immobile di causa ad opera del resistente – perché
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tale è la posizione anche ammessa dal sig. sia pure in termini CP_1 di conduttore – è sine titulo, ovvero non assistita da un valido titolo contrattaule: sia che si aderisca alla tesi di parte ricorrnete in ordine alla stipula di un comodato precario sia che si consideri provata la tesi del resistente in ordine alla stipula di una locazione verbale. Infatti entrambi i rapporti dedotti dalle parti – comodato preario e locazione immobilaire di box - sono nulli in quanto mai registrati come prevede, a pena di nullità, appunto, l'art. 1 c. 346 L. 311/2004 per tutti “ i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni”. Si aggiunga solo che una locazione verbale non potrebbe neanche rintenersi provata sulla base di sole n. 5 ricevute risalenti al 2019 e 2020 e contenenti cifre compatibli con un rimborso spese (all.8 resistente). Per qaunto sopra va ordinato l'immediato rialscio del bene in favore della ricorrente. Quanto alla pretesa risarcitoria di parte ricorrente la stessa va respinta. La prevalente giurisprudenza di legittimità (cfr., ex multis, Cass. n. 14222/2012 e n. 20823/2015) ha stabilito che, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, l'esistenza di un danno in re ipsa subito dal proprietario, sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, la quale non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione. Da ultimo, la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 39 del 07.10.2021, ha affermato che “il danno da occupazione “sine titulo”, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (Sez. 3, n. 13071, 25/5/2018, Rv. 648709)”; né, prosegue la Corte, è sufficiente aver “riportato in maniera del tutto indicativa il valore del canone di locazione, senza mai dimostrare di aver perso occasioni favorevoli per locare l'immobile, ovvero di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali”., Anche di recente la suprema corte - SS.UU Civile Sent. Num. 33645/2022 - ha chiarito, in ordine al c.d. “danno in re ipsa” – che tale appunto non è – che “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova
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anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato eserciziodel diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. Per qaunto sopra la domanda risarcitoria della ricorrente va respinta in difetto di prova del danno. Le spese di lite, anche della fase di mediazione, seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudce dott.ssa Roberta Nardone decidendo sulla domande proposte da nei Parte_1 confronti di così provvede: Controparte_1 accoglie la domanda della ricorrente per quanto di ragione e condanna
, occupante senza titolo, all'immediato rilascio in Controparte_1 favore della ricorrente del box sito in Ladispoli Via dei Delfini 24, contraddistinto al catasto al foglio 73, part. 236, sub 18, piano s1, interno M;
rigetta le altre domande;
dichiara inammissibile la riconvenzionale del resistente;
condann il resistente alla refusione in favore della ricorrente della spese di lite che liquida in euro 264,00 per eborsi ed euro 3900,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 25.6.2025 IL GIUDICE dott.ssa Roberta Nardone
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